Fondos de Inversión Costa Rica SCR-INF-10592015 29 de julio 2015 IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN Informe Mantenimiento de Calificación Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa Sesión Ordinaria: N° 1142015 Información financiera: auditada a diciembre 2014 y no auditada a marzo 2015 Contactos: Marcela Mora Rodríguez mmora@scriesgo.com Analista Senior 1. CALIFICACIÓN DE RIESGO A continuación se presenta el análisis de calificación de riesgo del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa con corte de información auditada a diciembre 2014 y no auditada a marzo 2015. Calificación Fondo Anterior Perspectiva F.I. Desarrollo scr A+ f3 Estable Inmobiliario Improsa *La calificación no varió con respecto a la anterior. Calificación Actual Perspectiva scr A+ f3 Estable La calificación scr Af se otorga a aquellos fondos cuya “calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno.” (+) ó (-): Las calificaciones desde “scr AA” a “scr C” pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado, la categoría 3 describe a fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”. Perspectiva Estable: se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. 1.1 Fortalezas Ubicación del proyecto en una de las zonas de más alta plusvalía. Es un proyecto que se mantuvo en marcha, con financiamiento aprobado por una entidad reconocida en el sistema bancario nacional y que culminó todas las etapas del proyecto. Que el proyecto se encuentre bajo el Régimen de Zona Franca, lo cual amplía las oportunidades de colocación, siendo un plus para el proyecto. El 100% de los inmuebles del FIDI se encuentran alquilados con contratos de largo plazo. 1.2 Retos Mantener el nivel de apalancamiento por debajo del límite establecido por normativa y con tendencia decreciente. Gestionar de forma diligente el FIDI de manera que el mismo genere rentabilidad para los inversionistas. Honrar los créditos de manera oportuna. Enfrentar la sobreoferta de oficinas que existe actualmente en el mercado inmobiliario. 2. IMPROSA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A. Improsa SAFI, S.A. fue constituida el 20 de noviembre de 1996 y recibió autorización para administrar fondos de inversión mediante acuerdo de sesión No 222-96 de la Junta Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Al cierre de marzo 2015, la SAFI cuenta con ¢186.194,6 millones en activos administrados, ubicándose en la cuarta posición de 13 SAFIS en el mercado, con una participación de 9,35%. Su nivel de activos aumenta en 96% interanual tras un proceso de adquisición por parte de Improsa SAFI de cuatro fondos inmobiliarios y dos fondos financieros que eran administrados por Interbolsa SAFI. La SAFI cuenta con 2.135 inversionistas al cierre de marzo 2015, registrando un aumento de 1.240 participantes con respecto a marzo 2014. Tomando en consideración el “La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes” 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com número de inversionistas, la SAFI se ubica en el puesto 6 del total de SAFI’s según cantidad de inversores, con una participación de mercado de 2,80%. SAFI Improsa: Balance General Evolución de Activos e Inversionistas IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A. 1.200,0 1.500 1.000 50.000,0 1.000,0 800,0 Inversionistas Activos - Millones de Colones 2.000 100.000,0 500 0,0 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 Dólares nov-14 600,0 400,0 200,0 - Mar-14 Activo mar-15 ene-15 cifras en millones de colones 1.400,0 200.000,0 150.000,0 principalmente a un mayor registro de inversiones en instrumentos financieros y de otros activos. Inversionistas Al cierre de marzo 2015, Improsa SAFI administra nueve fondos, seis de los cuales son fondos inmobiliarios, dos financieros y uno de desarrollo inmobiliario. El Fondo Inmobiliario Gibraltar es el fondo con mayor peso relativo, aportando durante el último año en promedio 37% de los activos administrados por la SAFI, seguido de Fondo Inmobiliario Los Crestones que en promedio aporta cerca del 19%, variando la composición debido a la incorporación de los dos fondos financieros y los cuatro inmobiliarios. Durante el último año, el fondo de desarrollo inmobiliario aporta en promedio el 11% de los activos totales administrados por la SAFI. 28% 28% Mar-15 Pasivo SAFI Improsa: Composición de los activos 15% 15% 15% 15% 15% 16% 16% 16% 16% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 28% 28% 28% 28% 29% 28% 29% 28% 29% 100% 29% 80% Dic-14 Dado lo anterior, la composición de los activos contempla a las inversiones en instrumentos financieros como la cuenta más representativa con el 50% del activo total, seguida de otros activos con el 27% y las disponibilidades con el 18%. Esta composición varía con respecto al mismo periodo del año anterior donde las disponibilidades representaban el 60% y la partida de otros activos un 37% sobre los activos totales, siendo que a marzo 2014 no se registraban inversiones en instrumentos financieros. 100% 27% Set-14 Patrimonio A marzo 2015 los activos suman ¢1.223,39 millones, creciendo 57% interanual, lo cual responde al incremento anual de 14% en otros activos y al registro de inversiones en instrumentos financieros y como contraparte las disponibilidades disminuyen 52% anual. Distribución de los Activos por Fondo de Inversión IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A. 90% Jun-14 37% 80% 33% 29% 26% 27% 19% 16% 18% 46% 50% 50% Dic-14 Mar-15 70% 60% 17% 17% 17% 17% 50% 60% 40% 60% 54% Mar-14 Jun-14 40% 30% 55% 55% 55% 17% 17% 17% 16% 17% 17% 16% 16% 16% 20% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 0% 55% 20% 10% 9% 0% mar-14 2.1. may-14 jul-14 9% 9% sep-14 nov-14 8% 8% ene-15 mar-15 BNAINMOFIO1FI FI-000000039 INTINMO$FI INTLIMX$FI INTLIMXcFI FI-000000060 GIBRALINMOB$FI FI-000000081 FI-000000086 Situación Financiera de la SAFI La estructura financiera de la SAFI muestra un crecimiento interanual a marzo 2015 de 57% en activos, compensado por aumentos en pasivos y patrimonio, este crecimiento obedece Invers. Instrum. Financ. Cuentas y comisiones por cobrar Otros activos Set-14 Disponibilidades Inmuebles, mobiliario y equipo Por su parte, los pasivos registraron ¢84,34 millones, aumentando 28% en forma anual, lo cual obedece a la variación en las cuentas por pagar diversas, rubro que representa en marzo 2015, el 100% de los pasivos totales. Estas cuentas se componen principalmente de impuesto Página 2 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito sobre la renta (37%), compañías relacionadas (22%), provisiones (16%) y CCSS (12%). A marzo 2015, el patrimonio alcanza ¢1.139,05 millones y éste crece anualmente 60%, lo cual obedece principalmente a las capitalizaciones realizadas en el último año y al incremento de 53% de los resultados anteriores. El patrimonio se compone principalmente del capital social con una participación del 47%, seguido por los resultados acumulados de periodos anteriores con 39% y el resultado del periodo representando un 7%, siendo éstos los más representativos. Con relación a la situación financiera de la SAFI, al cierre de marzo 2015, se reporta una utilidad acumulada de ¢80,98 millones, registrando un aumento anual cercano al 31%, esto debido a que los ingresos aumentaron significativamente con respecto al incremento presentado por los gastos totales. gastos más representativos son los operativos, con cerca del 66% del gasto total, cuya variación afecta directamente el comportamiento de los gastos totales. Cabe mencionar que a marzo 2014 el gasto más representativo eran los administrativos, cambiando la composición de los gastos con la incorporación de los dos fondos financieros y los cuatro inmobiliarios, los cuales por sí implican mayores gastos. En el siguiente cuadro se muestra los principales indicadores financieros de Improsa SAFI, los cuales mantienen una alta rentabilidad y se comportan estables. Mar-14 Dic-14 Mar-15 Activo Circulante / Pasivo Circulante Pasivos Totales / Patrimonio Gastos Totales / Ingresos Totales Margen neto Rendimiento s/ Inversión Rentabilidad s/ patrimonio 7,05 0,09 72% 20% 55% 36% 7,72 0,10 79% 15% 48% 36% 10,40 0,07 84% 11% 38% 29% SAFI Improsa: Estado de Resultados 800 3. HECHOS RELEVANTES Millones de Colones 700 600 A continuación se detallan hechos relevantes que involucran a la SAFI y al Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa que se analiza en el presente informe de enero a junio 2015: 500 400 300 200 100 - Mar-13 Ingresos Mar-14 Gastos Mar-15 Utilidad neta Los ingresos suman ¢713,56 millones en marzo 2015, creciendo en forma anual 126%, lo cual obedece a que los ingresos operativos crecieron 140% en forma interanual. Esta variación en los ingresos totales se vio aminorada por la reducción del 54% de los ingresos financieros. Los ingresos están compuestos esencialmente por los ingresos operativos, pues éstos representan el 99% de los ingresos totales a marzo 2015 y su incremento está asociado a los ingresos por comisiones por servicios los cuales pesan 96% de los ingresos operativos y crecen 153% de forma anual, viéndose favorecido por el aumento de los activos administrados. Con respecto a los gastos, a marzo 2015 suman ¢601,02 millones, éstos aumentan 65% anualmente, debido al crecimiento que presentaron los gastos administrativos y los gastos operativos de 37% y 365% respectivamente en forma anual. Es importante mencionar que por su composición, los El 20 de enero 2015 se informa que se procedió a ajustar el valor de los inmuebles Tempisque y parqueos, propiedad del FIDI Improsa, producto de la valoración pericial y financiera. Por tal motivo se registró un aumento neto en la cuenta ajustes por valoración del inmueble de $35.907, equivalente a $108,15 por participación. El 06 de marzo 2015 la SAFI comunica los acuerdos tomados en la Asamblea de Inversionistas del FIDI realizada el 05 de marzo 2015 con una presencia del 151 participaciones, un 45% de las participaciones en circulación. Los principales acuerdos son: Se aprueba por unanimidad el informe de gestión correspondiente al período 2014. Se aprueba por unanimidad los estados financieros auditados a diciembre 2014. 4. FONDOS DE INVERSIÓN DE DESARROLLO Página 3 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito 4.1 Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa representa 6% de las participaciones en circulación, mientras los 5 mayores inversionistas representan el 24% y los 20 mayores un 58%, manteniéndose constante la concentración. Calificación de riesgo: scr A+ f3 perspectiva Estable El FIDI Improsa es un fondo no financiero, es decir, invierte principalmente en activos no financieros construidos únicamente en Costa Rica (bienes inmuebles terminados o en proceso de desarrollo en sus distintas etapas) y en menor medida (hasta un 20% del activo total) en valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. FIDI Improsa: Características generales Moneda Cartera de Inversión Dólar (Estados Unidos) Moneda Suscripción/ Redención de Dólar (Estados Unidos) Participaciones Tipo de objetivo Crecimiento Tipo de Fondo Desarrollo inmobiliario Monto de la Emisión $16.600.000 Fecha de Vencimiento del Fondo 08/03/2037 Reembolso Cerrado Mercado en el que Invierte Nacional Comisión Máxima S/Activo Neto 10% Valor nominal de la participación $50.000 cada una Monto mínimo de inversión Una participación Plazo del fondo 30 años 4.1.1 Activos e Inversionistas Al cierre de marzo 2015, el activo administrado del FIDI suma $31,02 millones, registrando un crecimiento interanual del 2% y de 0,5% respecto a setiembre 2014, colocándose en el segundo puesto de los 5 FIDIS en dólares registrados a la fecha según volumen administrado, con un 15,62% de participación de mercado. El aumento interanual registrado corresponde registro de la plusvalía proveniente de las valoraciones que se han realizado a los inmuebles y a las mejoras requeridas para la remodelación de la FF10. A marzo 2015, los inversionistas suman 80, manteniéndose invariable, tanto interanual como semestral, con una participación de mercado de 21,98%, alcanzando el segundo lugar según la cantidad de inversores. El principal inversor Evolución de Activos e Inversionistas F.I. de Desarrollo Inmobiliario Improsa 35,0 80 30,0 MILL DOLARES De acuerdo con el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario se constituyen como fondos cerrados de oferta pública restringida a inversionistas institucionales y a inversionistas sofisticados, tanto nacionales como extranjeros. 70 25,0 60 20,0 50 40 15,0 30 10,0 20 5,0 10 31-mar-14 30-jun-14 30-sep-14 Activos 4.1.2 # 31-dic-14 31-mar-15 Inversionistas Características del proyecto de Desarrollo Inmobiliario Multipark, parque de oficinas y centro comercial, está ubicado en Guachipelín de Escazú, 150 metros norte del cruce de la Autopista Próspero Fernández con la vía a Guachipelín, y consistió en la construcción de un complejo de 4 edificios para oficinas, de 4 pisos cada uno, dos edificios de parqueos, uno de dos pisos y otro de tres, un Centro Comercial de 16 locales para comercio y 2 terrenos urbanizados de carácter comercial para la venta y/o construcción y venta. El terreno en el que se realizó el desarrollo tiene un área total de 48,639m2. La empresa desarrolladora del Proyecto Multipark es Desarrolladora Multipark S.A., la entidad encargada de la dirección técnica y administración de la obra es Novatecnia S.A, la empresa encargada del diseño del proyecto es DITEK Arquitectos Consultores S.A., y por último las compañías responsables de la fiscalización durante el proceso de ejecución son ICICOR (fiscalización en el área de ingeniería), Ernst & Young (fiscalización financiera) e Improsa Capital (estructuración financiera del proyecto). El proyecto fue sometido al Régimen Condominal, con el objetivo de crear fincas filiales independientes que brinden flexibilidad para el alquiler o la venta. El objetivo general consiste en formar parte de la oferta de productos inmobiliarios, orientados a un segmento creciente de empresas de servicios que requieren instalaciones de alto perfil en las cuales operar. El proyecto consistió en la construcción de: Página 4 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito Dos módulos de 8 locales comerciales, con un área total por bloque de 815 m2. Cuatro edificios de oficinas, a saber: o Tapantí, con un área de 3.636,70m2 de construcción. o Térraba, con un área de 3.636,70m2 de construcción. o Tempisque, con un área de 10.161,20m2 de construcción. o Turrubares, con un área de 10.161,20m2 de construcción. Siete parqueos en patio Dos edificios de parqueos, uno de dos plantas y otro de tres niveles. Dos lotes comerciales, el PAD A en donde se encuentra el Fresh Market, y el PAD D donde se encuentra una academia de baile. Un núcleo de acceso regulado al Oficentro. Calles de acceso, de tránsito vehicular y parqueos en un nivel. Planta de tratamiento de aguas residuales centralizada. Pozo de agua potable. La primera etapa del proyecto comprendió la construcción del Centro Comercial y los edificios de oficinas: Térraba y Tapantí; la segunda etapa del proyecto incluyó la construcción del edificio para oficinas Turrubares y el correspondiente complemento de parqueos, y la tercera etapa la construcción del edificio para oficinas Tempisque y el correspondiente complemento de parqueo. 4.1.3 Situación Financiera del Fondo Al cierre de marzo 2015 los activos totales del FIDI Improsa suman $31,02 millones, registrando un aumento anual del 2% y de 0,5% respecto semestral. Los incrementos reportados obedecen principalmente al registro de la plusvalía proveniente de la valoración que se han realizado y a las mejoras requeridas para la remodelación de la FF10. FIDI Improsa: Balance General 35,00 30,00 25,00 Millones US$ 20,00 15,00 10,00 5,00 mar-14 may-14 jul-14 Activos sep-14 Pasivos nov-14 ene-15 mar-15 Patrimonio Por su parte, al cierre de marzo 2015, los pasivos del Fondo suman $17,55 millones, aumentando 2% interanual y 0,10% semestralmente. El aumento se dio principalmente por un leve incremento en la cuenta documentos por pagar, proveniente a un crédito adicional por $300 mil para la remodelación de la FF-10 y en el registro de impuestos diferidos. A marzo 2015, la cartera pasiva del Fondo se concentra en documentos por pagar (98%), impuestos diferidos (1%) y otros pasivos (1%), siendo las cuentas más relevantes. Los documentos por pagar crecen interanualmente 2%, lo cual responde a un crédito por $300 mil que se adquirió para la remodelación de la FF-10, el vencimiento será en setiembre 2016. Con relación a los documentos por pagar, es importante mencionar que la administración del FIDI gestionó una tercera reestructuración financiera, formalizándose en agosto 2013 con el Banco Nacional de Costa Rica por un monto total de US$17,0 millones. Al BNCR se le entregó en garantía hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque, así como el área privativa de las plataformas de parqueos. A continuación se detalla la composición de los documentos por pagar del FIDI Improsa a marzo 2015: Detalle de los Documentos por pagar Con relación a la composición de los activos, se tiene como su mayor exponente a inversión en inmuebles con el 98%, otros activos con el 1% y efectivo con el 1% restante, manteniéndose estable. Entidad Monto (US$) Banco Nacional de Costa Rica Banco Improsa 16.845.900 300.000 Fecha de vencimiento ago-28 sep-16 Tasa de interés anual tasa Libor (6m) + 5,50pp (5,94% piso) tasa Libor (6m) + 8,18pp (8,51% piso) $ 17.145.900,00 Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los estados financieros a marzo 2015. El patrimonio del FIDI al cierre de marzo 2015 suma $13,47 millones, aumentando 1% en forma interanual y semestral, Página 5 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito dicho aumento responde a un leve aumento de la plusvalía en valoración de inmuebles y al registro de mayores utilidades en el período. FIDI Improsa: Razón de apalancamiento 80% 60% Los títulos de participación son la principal fuente de recursos patrimoniales, en circulación hay 332 participaciones, manteniéndose invariables en el último año. 40% 20% Con relación a la composición del patrimonio, es importante observar, como se revierte el efecto negativo que estaba sobre el activo neto del fondo, producto del registro de utilidades del período y de la plusvalía en valoración de inmuebles, lo cual aumenta el patrimonio. No obstante, el capital pagado en exceso, así como los resultados de períodos anteriores, siguen pesando negativamente sobre le activo neto. 20.000 Con relación a los resultados obtenidos por el FIDI a marzo 2015, se registraron utilidades por $89,5 mil, mostrando una mejora interanual, ya que a marzo 2014 era de $12,9 mil. Estos resultados obedecen al crecimiento de los ingresos (10%) versus una reducción en los gastos (9%). FIDI Improsa: Composición del activo neto Los ingresos del FIDI Improsa suman $447,7 mil al cierre de marzo 2015, creciendo 10% interanualmente, lo cual obedece a que los ingresos por alquiler aumentan 10% interanual, siendo la cuenta más representativa de los ingresos totales (99%). 15.000 Millones US$ 0% 10.000 5.000 Set. 13 Dic. 13 Mar.14 Jun.14 Set. 14 Dic. 14 Mar.15 (5.000) FIDI Improsa: Composición de Ingresos 100% (10.000) Títulos de participación Capital pagado en exceso Pérdida acum.anteriores Resultado del período Plasvalía en Valoración Inmuebles Con relación al apalancamiento del FIDI, en el siguiente gráfico se puede observar la trayectoria de dicho apalancamiento en los últimos tres años, el cual se ha ido moviendo en función de las etapas constructivas del FIDI, cabe mencionar que en promedio para el último año ha rodado el 57% versus el 60% máximo establecido por normativa. Dicho nivel de apalancamiento irá disminuyendo en función del aumento en los ingresos por alquiler para sumarle a la amortización de los pasivos y en el momento en que se venda lo que queda pendiente del proyecto. 14,0% 80% 60% 99,7% 97,0% 97,9% mar-14 jun-14 sep-14 40% 85,6% 99,96% 20% 0% dic-14 mar-15 Ganancia no realizada por ajustes valoración Otros Ingresos Ganancia en venta de inmuebles Ganancias por diferencial cambiario Intereses sobre inversiones Ingreso por alquileres Por su parte, a marzo 2015 los gastos muestran una reducción interanual de 9%, sumando $358,2 mil, esto obedece principalmente a la disminución de 16% anual en los gastos de operación y a que no se registra pérdida por venta de inmueble, aspecto que se dio en marzo 2014. La reducción de los gastos totales se vio afectada por el aumento en los gastos financieros, los cuales crecen 5% anual, influyendo a que el ahorro en gastos fuera menor. Por su parte, la composición de los gastos del FIDI en el último año terminado a marzo 2015 se mantiene estable, siendo los más representativos, los gastos financieros, seguidos de los operativos, siendo normal, ya que el fondo Página 6 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito terminó la etapa de desarrollo del proyecto, quedando con la deuda que irá amortizando con el arrendamiento de los inmuebles o futura venta. FIDI Improsa: Composición de Gastos 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 4.1.5 13% 28% 30% 30% 62% 63% 64% mar-14 sep-14 4.1.5.1 Costos del Proyecto 72% 57% dic-14 Tomando en cuenta el Informe Final de Fiscalización realizado por la empresa ICICOR, se resumen los costos incurridos en el proyecto: mar-15 Comisiones de administración Gastos Financieros Gastos de Operación Pérdida en Venta de Inmuebles Otros Gastos Pérdidas no realizadas por ajustes del val. Inmueb. A continuación se muestra el comportamiento de los ingresos, gastos y resultados del último año para el FIDI Improsa: 200 2.000 (200) 1.500 (400) 1.000 (600) 500 (800) - (1.000) jul-14 Ingresos 4.1.4 sep-14 Gastos nov-14 ene-15 Etapa I 22.545.402 393.820 200.084 Etapa 2 1.739.386 Etapa 3 7.014.566 4.623.485 2.727.338 Total 31.299.354 393.820 7.550.907 Total 23.139.307 6.362.871 9.741.904 39.244.081 4.1.5.2 Financiamiento Bancario Resultados Ingresos y Gastos 2.500 mar-14 may-14 Resúmen de Costos de las Etapas y el Proyecto (montos en $) Construcción Proyecto Base Lote A Remodelaciones Fuente: Informe Final de Fiscalización FIDI Improsa: Estado de Resultados mensual cifras en miles de US$ ene-14 Aspectos Financieros A continuación se presenta los principales aspectos financieros del fondo. 26% 26% jun-14 también hay 201 espacios de estacionamientos al aire libre en el sector de oficinas y 96 en el área frente a los locales comerciales. mar-15 Resultados Detalle del Proyecto El proyecto tiene 53.860,11 m2 de construcción de edificios y 16.834,11 m2 de áreas de circulación y estacionamiento al aire libre. La construcción comprende de un núcleo para regular el acceso al condominio, dos lotes comerciales A y D, dos bloques de locales comerciales B y C, cuatro edificios de oficinas (Tempisque, Turrubares, Tapantí y Térraba), dos edificios de parqueos P1 y P2, siete bloques de estacionamientos al aire libre. Además se encuentran todas las áreas de circulación vehicular y peatonal, la planta de tratamiento, tanques de captación de agua potable y un pozo de agua potable. El área arrendable del proyecto se distribuye en 20.823,95 m 2 para oficinas, 2.400,94 m2 para locales comerciales. Para el área de parqueos se tienen 422 espacios catastrados como área privativa y 492 espacios que están como área común, Con relación al financiamiento bancario, el FIDI a lo largo de su desarrollo ha contado con financiamiento bancario y se han realizado reestructuraciones a nivel financiero, siendo la más reciente realizada en agosto 2013 y que para los efectos del análisis es la que tiene mayor relevancia por ser la que está vigente. La última reestructuración financiera consistió en una reestructuración de pasivos bancarios con la finalidad de disminuir el costo financiero, así como la presión en el flujo de caja del FIDI. En agosto 2013 se formalizó con el Banco Nacional de Costa Rica un crédito por $17,0 millones y se le entregó en garantía hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque así como el área privativa de las plataformas de parqueos. 4.1.5.3 Ventas y alquiler de inmuebles En cuanto a las ventas de fincas filiales del proyecto, las últimas fueron registradas en el año 2012, a la fecha no se han realizado más ventas, la Administración comenta que están a la espera del momento más óptimo para vender de manera que resulte más rentable para los inversionistas, por Página 7 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito lo que a la fecha no se encuentran comercializando los inmuebles. Según información de estados financieros a marzo 2015 se registran ingresos por alquiler acumulado por la suma de $447,5 mil, registrando un incremento interanual de 10%, aspecto positivo por la generación de flujos para el FIDI. A continuación se detallan la composición de los ingresos a la fecha de corte: Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Ingresos por alquiler a marzo 2015 Inquilino Monto en $ Emerson Costa Rica $380.259,00 GMG Servicios de Costa Rica $57.592,00 Grupo Ecoenergía S.A. $360,00 ITG Interlogic S.A. $931,00 MB Créditos S.A. Durante los últimos 6 meses no se han reportado valoraciones a los inmuebles, la últimas reportadas son las valoraciones correspondientes a la Finca Filial 31 que se presentó en julio 2014 en donde registran una valoración financiera por $2,59 millones y una valoración pericial por $2,73 millones, resultando una disminución neta en la cuenta ajustes por valoración del inmueble de $414, equivalente a $1,25 por participación en circulación. Adicionalmente, las valoraciones correspondientes a las Fincas Filiales de la 1 a la 13 del Edificio Tempisque, presentadas en enero 2015 registraron una valoración financiera por $28,36 millones y una valoración pericial por $27,93 millones, resultando un aumento neto en la partida de ajustes por valoración por $35.907, equivalente a $108,15 por participación en circulación. $4.434,00 Radio Swissboring CR S.A. Avalúo Actual $741,00 Superintendencia de Telecomunicaciones Total 4.1.5.4 Valoración de Inmuebles Inmueble $3.159,00 FF 31 $447.476,00 Edificio Tempisque Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los estados financieros a marzo 2015. Es importante mencionar que a la fecha el FIDI mantiene el 100% de los inmuebles a su nombre alquilados, con contratos de largo plazo con Emerson y Grupo Monge, sin embargo, la generación de los ingresos por parte de Emerson se hace por etapas graduales en función del contrato de arrendamiento firmado con ellos, en el cual se establecieron etapas para la entrega de diferentes metros cuadrados en el Edificio Tempisque construidos y remodelados, lo cual es de esperar que los ingresos por alquiler se vayan incrementando gradualmente, brindando mayor generación de flujo a la estructura financiera del FIDI. Para mayor detalle de las colocaciones, la Finca Filial 31 se encuentra actualmente alquilada a Grupo Monge, las Fincas Filiales de la 1 a la 9 ya fueron remodeladas y entregadas en alquiler a Emerson el 23 de abril 2013. Adicionalmente, las Finca Filial 12 ubicada en el tercer piso del Edificio Tempisque y la Finca Filial 13 fueron remodeladas y entregadas en alquiler a Emerson durante el mes de abril 2013. Por su parte, las Fincas Filiales 10 y 11 están ubicadas en el segundo piso del Edificio Tempisque y forman parte integral del contrato de arrendamiento con Emerson, en el caso de la FF-10 fue arrendada en octubre 2014 y la FF-11 se mantiene pendiente, ya que según contrato la remodelación debe ser entregada en febrero 2016. Valoración Valoración financiera $2.589.937 pericial $2.727.920 $28.359.285 $27.933.284 ______________________________________________________________ SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis. La calificación otorgada no ha sufrido un proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero 2011. SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este fondo desde agosto 2009. Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. Página 8 de 8 OFICINAS REGIONALES Costa Rica: (506) 2552-5936 Cartago, Residencial El Molino Edificio Platino Segunda Planta Panamá: (507) 839-0007 │260-9157 Edificio Century Tower, Piso 19 Oficina 1910 www.scriesgo.com / info@scriesgo.com El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511 Centro Profesional Presidente, final Avenida La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito