ph Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales ------ Año XIII - Número 128. Mayo 2012 www.elderecho.com --------------------- Foro Abierto Sumario Foro Abierto Pág. 1 ¿Asume el adquirente de un inmueble que lo ha comprado a un banco por la ejecución hipotecaria que ha llevado a cabo a un comunero la afección real del art. 9 lph, o esta la asume solo el banco? D. Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho Declaración de doctrina jurisprudencial Pág. 7 Consultas Pág. 8 Reseñas Pág. 14 ¿Asume el adquirente de un inmueble que lo ha comprado a un banco por la ejecución hipotecaria que ha llevado a cabo a un comunero la afección real del art. 9 LPL, o esta la asume solo el banco? Por D. Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho La crisis económica está provocando que ante la existencia de la doble deuda que existe en las comunidades de personas que deben dinero al banco por la imposibilidad de pagar el préstamo hipotecario y, asimismo, a la comunidad de propietarios por los gastos de comunidad resulta que algunas entidades bancarias están aceptando la dación en pago de los inmuebles como pago de la deuda restante con el banco. En este caso la asunción de la propiedad del inmueble por el banco le hace ser deudor como adquirente de la afección real de la anualidad corriente del año en curso y el año anterior, correspondiendo el resto al deudor que ha hecho la dación en pago. Ahora bien, en muchos casos los bancos vuelven a vender el inmueble de inmediato, o al cabo de cierto tiempo, a un tercero que se convierte en adquirente del inmueble. Pues bien, en este caso ¿puede entenderse que este adquirente que lo compra directamente del banco también asume la afección real y, por consecuencia, asume la anualidad corriente y el año anterior?, o al producirse la transmisión y no ser el adquirente, el tercero, del deudor real no debe asumir nada de la deuda que tenía el inmueble y habría que reclamar al banco esa afección real y al primitivo deudor lo que excedía de la afección real. ¿Entra limpio de deuda este adquirente del banco o asume la afección real? Reservados todos los derechos. Esta publicación y sus contenidos no pueden ser reproducidos total o parcialmente, ni editados, transmitidos ni registrados por ningún medio técnico o procedimiento reprográfico o fónico, electrónico o mecánico, sin la expresa autorización por escrito del editor. Asimismo, El Derecho Editores no se identifica necesariamente con las opiniones expresadas por los autores y colaboradores en los contenidos de esta publicación Depósito legal: BI-2358-00 / ISSN 1888-489X Franqueo concertado 01/3174 Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L. 1 ------------- Foro Abierto mayo de 2012 ----------------------------Coordinador: Vicente Magro Servet Presidente AP Alicante Consejo de Redacción: Francisco Berjano Arenado Magistrado-Juez Juzgado de Primera Instancia núm. 11 Sevilla Luis Alberto Gil Nogueras Magistrado-Juez Juzgado de Primera Instancia núm. 3 Zaragoza Juan Luis Gordillo ÁlvarezValdés Magistrado AP Madrid, Sección 9ª Miguel Ángel Larrosa Amante Magistrado AP Murcia, Sección 5ª Juan Ángel Moreno García Magistrado AP Madrid, Sección 9ª Eduardo Salinas Verdeguer Presidente AP Albacete Luis Antonio Soler Pascual Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria. AP Alicante, Sección 8ª María Félix Tena Aragón Magistrado AP Cáceres, Sección 2ª ------------ Salvador Vilata Menadas Magistrado-Juez Juzgado de lo Mercantil núm. 1 Valencia -----------2 Respuesta unánime 1.- Supuestos: a) El propio banco o entidad que se adjudica el bien, debe responder en la responsabilidad de hacer frente al pago de los créditos a favor de la comunidad, correspondientes a la anualidad en que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad anterior, ya se adquiera el bien como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o bien porque acepte en pago del préstamo hipotecario la vivienda. b) El propio banco o entidad una vez adjudicada la vivienda procede a su trasmisión a un tercero en la misma anualidad en que el banco se ha adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo responderá con la vivienda, de las cuotas que se adeuden del año en que él adquiera la vivienda y de la anualidad anterior; quedando exonerado en principio de esa obligación la entidad bancaria o transmitente, dado que la afección real es de la vivienda, excepto de las cuotas que se hayan devengado e impagado cuando la entidad bancaria era propietaria de la vivienda, debiendo responder solidariamente de esas cuotas el transmitente y el adquirente. Sin perjuicio de los pactos que interpartes que sobre esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria y el adquirente. c) El problema surge cuando la adquisición o adjudicación de la vivienda a favor de la entidad bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en el que procede a su transmisión a un tercero. En este caso el tercero adquirente de la vivienda responderá de las deudas correspondientes a la anualidad en que haya adquirido la vivienda y del año anterior, pero no de las anteriores, de las que responde el banco o el transmitente si eran de este. 2.-La Comunidad, si no ha cobrado íntegramente las cuotas del art. 9 LPH, tiene por las impagadas acción real contra el piso o local. Y además puede reclamar frente al primitivo deudor los importes que adeude hasta la dación en pago, al banco las cuotas adeudadas de la anualidad correspondiente al año de la dación, las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y las cuotas devengadas mientras ha sido propietario si no se han pagado, y al tercer adquirente las cuotas impagadas de la anualidad en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las pendientes del año anterior a ésta. 3.- Se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes serán sucesivamente deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite que se sustancie. No hay propiamente una subrogación, puesto que el ámbito de responsabilidad variará derivado del propio límite. Puede variar la deuda y puede variar el límite de la responsabilidad, ya que ello depende del momento en que adquiere el banco, y aquél en que adquiere el tercero 4.- El banco, desde que adquiere la finca, responde en los términos que marca el art. 9.1.e).3 de la LPH y una vez que la transmite a un tercero será éste el que haga lo propio con iguales límites y condiciones, es decir, responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere. Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración de subasta será el cesionario quien responda de la deuda, tomando como referencia la fecha de adjudicación a su favor, sin que en este caso, el banco adquiriera responsabilidad alguna. 5.- Ello puede dar lugar a que, como consecuencia del paso del tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de la primera transmisión no sea responsabilidad del nuevo comprador y debe ser asumida por el antiguo propietario o en su caso por el banco. Por poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A partir de esta fecha el banco es propietario y por ello obligado al pago de las cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la segunda venta, pero no las anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente no responder de la anualidad en curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas de la anualidad anterior que irían desde enero a octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto en esta segunda transmisión las deudas inicialmente garantizadas del año 2010. LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza A mi juicio para acometer la respuesta no puede olvidarse la naturaleza de la carga que establece el art 9 LPH. Como se deduce del párrafo tercero de la letra e) existe una afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación de contribución al sostenimiento de los gastos generales, con independencia de ------------- marzo de 2012 Foro Abierto ----------------------------FRANCISCO BERJANO ARENADO Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Sevilla La obligación que dimana del art. 9.1.e).3 LPH tiene la naturaleza de afección real, es decir, que no es una obligación de carácter personal. El adquirente responde con la finca, no con más bienes. El supuesto por el que responde el propietario adquirente es el que se da si existieran cantidades adeudadas a la comunidad por cuotas impagadas al tiempo de adquirir la finca. En tal caso, responde el adquirente "con el propio inmueble adquirido" hasta el límite de los gastos generales impagados que fueren imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Por tanto, si concurre el supuesto de hecho mencionado, la responsabilidad real tendrá lugar por parte del adquirente dentro de los límites marcados. Y esto puede suceder porque un banco se adjudique una finca en subasta judicial o porque se lo adjudique como dación en pago, por reseñar los supuestos a que se refiere la pregunta formulada. Incluso, en el primer caso, sucederá, también, si la entidad bancaria vendiese posteriormente el inmueble a un tercero quedando éste como obligado. El banco, desde que adquiere la finca, responde en los términos que marca el art. 9.1.e) 3 LPH y una vez que la transmite a un tercero será éste el que haga lo propio con iguales límites y condiciones, es decir, responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere. “…responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere.” Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración de subasta será el cesionario quien responda de la deuda, tomando como referencia la fecha de adjudicación a su favor, sin que en este caso, el banco adquiriera responsabilidad alguna. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA Magistrado de la Sección 9ª AP de Madrid La cuestión planteada debe resolverse partiendo de la afección real que establece el artículo 9.1. e) LPH, en virtud de la cual el adquirente de la vivienda responde con la misma, del importe de las cantidades que se adeuden a la Comunidad por cuotas correspondientes al año en el que se produzca la adquisición y el año inmediatamente anterior. ------------ quien sea el deudor. Además, el nuevo adquirente, porque de modo expreso así se establece, de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde hasta el límite que se menciona, por tanto por las cuotas de la anualidad en que se verifica la transmisión y por las del año inmediatamente anterior no satisfechas. Precisamente para que el adquirente tenga perfecto conocimiento de ello, y ni siquiera pueda acogerse al mecanismo de protección registral del art 34 de la Ley Hipotecaria, en el párrafo cuarto del artículo 9.e) se establece que en el instrumento público de transmisión por cualquier título de la vivienda o local, el transmitente (en este caso el banco) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, aportando en consecuencia la certificación del administrador sobre este estado, coincidente con la anterior declaración que ha formulado. Sin esta certificación y declaración no se podrá autorizar el instrumento público, a salvo que fuera exonerado de ello por el adquirente, en cuyo caso el será responsable frente a terceros de esta relevación. Por tanto en el caso que aquí se sustancia la peculiaridad es que se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes serán sucesivamente deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite que se sustancie. No hay propiamente una subrogación, puesto que el ámbito de responsabilidad variará derivado del propio límite. Puede variar la deuda y puede variar el límite de la responsabilidad, ya que ello depende del momento en que adquiere el banco, y aquél en que adquiere el tercero. Y ya juegan los pactos internos a los que las partes contratantes quieran llegar sobre la satisfacción de la deuda o su cómputo o asunción como parte del precio. Pero a mi juicio la Comunidad si no ha cobrado íntegramente las cuotas del art 9 LPH, tiene por las impagadas acción real contra el piso o local. Y además puede reclamar frente al primitivo deudor los importes que adeude hasta la dación en pago, al banco las cuotas adeudadas de la anualidad correspondiente al año de la dación, las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y las cuotas devengadas mientras ha sido propietario si no se han pagado, y al tercer adquirente las cuotas impagadas de la anualidad en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las pendientes del año anterior a ésta. -----------3 ------------- Foro Abierto mayo de 2012 ---------------------------------------- “…la responsabilidad del adquirente es independiente del modo que se adquiera la vivienda, ya lo sea en virtud de un contrato de compraventa, por la dación en pago, o como consecuencia de su adjudicación en virtud de una ejecución judicial.” -----------4 En base a esta afección real la responsabilidad del adquirente es independiente del modo que se adquiera la vivienda, ya lo sea en virtud de un contrato de compraventa, por la dación en pago, o como consecuencia de su adjudicación en virtud de una ejecución judicial. Dada la preferencia que establece el artículo 9.1. e), párrafo tercero, de la ley de propiedad horizontal de este crédito, respecto a los créditos garantizados con hipoteca, el hecho de que se adjudique una entidad bancaria o un tercero la vivienda, como consecuencia de la ejecución del derecho real de hipoteca no es obstáculo a la pervivencia de dicho crédito, a diferencia de los créditos anteriores a ese periodo, de los que no debe responder el adquirente, ni esta afecta ya a su pago la vivienda o local. De la dicción literal del artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH la responsabilidad de hacer frente al pago de esos créditos a favor de la comunidad, correspondientes a la anualidad en que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad anterior, es del que sea propietario de la vivienda al tiempo en que se formule la reclamación por parte de la Comunidad de Propietarios, pero solo responderá de esas deudas con el piso o local, cuando dichas deudas ya existieran al adquirir la vivienda. Deben distinguirse los siguientes supuestos: a) El propio banco o entidad que se adjudica el bien, debe responder en la forma señalada anteriormente, ya se adquiera el bien como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o bien porque acepte en pago del préstamo hipotecario la vivienda. b) El propio banco o entidad una vez adjudicada la vivienda procede a su trasmisión a un tercero en la misma anualidad en que el banco se ha adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo responderá con la vivienda, de las cuotas que se adeuden del año en que él adquiera la vivienda y de la anualidad anterior; quedando exonerado en principio de esa obligación la entidad bancaria o transmitente, dado que la afección real es de la vivienda, excepto de las cuotas que se hayan devengado e impagado cuando la entidad bancaria era propietaria de la vivienda, debiendo responder solidariamente de esas cuotas el transmitente y el adquirente. Sin perjuicio de los pactos que interpartes que sobre esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria y el adquirente. c) El problema surge cuando la adquisición o adjudicación de la vivienda a favor de la entidad bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en el que procede a su transmisión a un tercero. En este caso el tercero adquirente de la vivienda responderá de las deudas correspondientes a la anualidad en que haya adquirido la vivienda y del año anterior, pero no de las anteriores, surgiendo la duda si las correspondientes al año anterior al que se llevó a cabo la adquisición por parte de la entidad bancaria deben ser responsabilidad de dicha entidad. Por ejemplo el banco se adjudica la vivienda en el año 2011, en tal caso responderá con la vivienda de las deudas correspondientes al año 2010 y 2011. Si la entidad bancaria procede a la enajenación a un tercero de la vivienda en el año 2012, este tercero responderá de las deudas correspondientes al año 2011 y 2012, pero no de las correspondientes al año 2010, lo que plantea el problema si el banco debe responder de las deudas de 2010 y de las cuotas correspondientes a 2011 aunque se refieran a parte de esa anualidad en que no era propietario. A pesar de los vidrioso de este tema y que puede dar lugar a que se produzca algún tipo de fraude de ley, ha de entenderse que la entidad bancaria solo deberá responderá de las cuotas que se hubieran devengado cuando era propietaria de la vivienda, pero no de las correspondientes al año 2010 en la medida que ha desaparecido la afección real de la vivienda, como consecuencia de su trasmisión. A modo de conclusión debe entenderse que la afección real de la vivienda solo se refiere a las cuotas del año en que se adquiera la vivienda y en el año inmediatamente anterior, sin que se mantenga de forma indefinida esa afección real, no respondiendo el anterior adquirente y luego transmitente de la vivienda de los créditos a favor de la Comunidad de Propietarios derivados de cuotas anteriores a la fecha en que el adquirió la vivienda, si a su vez a procedido a la trasmisión de la finca a un tercero, salvo que se haya dirigido contra él la correspondiente acción de reclamación durante el periodo en que ha ostentado la propiedad de la vivienda. El artículo 9.1.e) LPH limita la responsabilidad del adquirente respecto de ese crédito preferente a la vivienda o local adquirido. MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE Magistrado de la Sección 5ª AP de Murcia Se plantea la cuestión relativa a los efectos que tiene sobre el crédito privilegiado a favor de la comunidad de propietarios sobre la última anualidad vencida y la anualidad corriente en los casos de sucesivas transmisiones, especialmente en los casos de ventas inmediatas del inmueble por parte de los bancos que los habían adquirido por dación en pago. El artículo 9.1.e) LPH viene ------------- mayo de 2012 Foro Abierto ----------------------------tras adquirir la propiedad el banco inicia el pago de las cuotas ordinarias que vayan venciendo, en el momento en el que vende la finca a un tercero posteriormente, la afección real se aplica de nuevo en relación con la deuda que pueda tener pendiente sobre ese inmueble de tal forma que habrá que tomar como base la fecha de esta segunda transmisión y el nuevo adquirente deberá de responder de lo que se pueda deber de la anualidad en curso y de la anualidad anterior a la fecha de esta segunda transmisión. Ello puede dar lugar a que, como consecuencia del paso del tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de la primera transmisión no sea responsabilidad del nuevo comprador y debe ser asumida por el antiguo propietario o en su caso por el banco. Por poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A partir de esta fecha el banco es propietario y por ello obligado al pago de las cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la segunda venta, pero no las anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente no responder de la anualidad en curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas de la anualidad anterior que irían desde enero a octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto en esta segunda transmisión las deudas inicialmente garantizadas del año 2010. Ello no obstante no implica que la comunidad no pueda ejercitar acciones sobre dicha deuda aunque sería más difícil entender que responda el inmueble más allá de la deuda que corresponde asumir al segundo adquirente. EDUARDO SALINAS VERDEGUER Presidente de la AP de Albacete Si el adquirente del inmueble hipotecado lo adquiere en subasta como consecuencia de la ejecución hipotecaria, de las deudas por gastos de comunidad (por la anualidad vencida y el año anterior) sólo responderán el primitivo propietario y el adquirente, sin que responda de estas deudas el acreedor hipotecario. Por el contrario si, como se refiere en la pregunta, se produce una dación en pago de la deuda garantizada con hipoteca y el banco acreedor adquiere el inmueble, que luego transmite a otra persona, el banco habrá asumido la deuda y responderá de su pago, igual que el último adquirente. El primer caso no ofrece duda, el banco ejecutante de la hipoteca no llega a ser propietario del inmueble hipotecado, sólo lo son el deudor ejecutado, que evidentemente responde de los gastos de comunidad (primer párrafo del art. 9. 1. e) LPH), y además solamente el único adquirente (tercer párrafo del mismo art.). El otro caso también es claro, el banco que adquiere el inmueble por dación en pago pasa a ser su dueño y debe los gastos de comunidad, por tanto responderá cuando lo venda, en este caso se produce un efecto similar a la solidaridad de deudores, aunque no igual y habrá que distinguir entre la relación externa (el derecho de la comunidad de propietarios de dirigirse contra cualquiera de los deudores para el completo cobro de su crédito) y la relación interna, esto es el eventual derecho a repetir de quien paga frente a los demás (en esta relación habrá que estar a los pactos entre los sucesivos propietarios y, en su defecto, el propietario que paga tendrá derecho a repetir frente al que le trasmitió el inmueble sin pagar los gastos de comunidad). Son varios los motivos por los que la comunidad puede reclamar los gastos frente a cada uno de los sucesivos propietarios. En primer lugar porque así lo dice el artículo ya citado, según el cual "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el registro de la propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas…". En segundo lugar este precepto es consecuencia de la modificación de la LPH por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que en su exposición de motivos decía que una "de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas… a través de… afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior…", por lo que no hay duda de que el legislador pretendió luchar contra la morosidad, haciendo que el adquirente pague los gastos comunes, pero sin liberar de su deuda al propietario anterior. En tercer lugar si no respondiera de las deudas por gastos cada uno de los propietarios anteriores se produciría su enriquecimiento injusto o inmotivado, desde luego el primer propietario incumplió su obligación de pago, que subsiste a cargo del adquirente, por lo que este la tiene en cuenta al ------------ a reconocer un crédito privilegiado a favor de la comunidad, privilegio que se articula en un doble sentido. Por un lado afecta al propio crédito, con los límites señalados en el citado artículo (anualidad en curso y anualidad anterior a la fecha en la que se produzca la venta), estableciendo una preferencia general sobre el resto de los créditos a los que se refiere el artículo 1923 CC a excepción de los créditos a favor del Estado y sobre los bienes asegurados. Por otro lado dicho privilegio se fundamenta en la propia vinculación del inmueble a dicho crédito privilegiado lo que implica la directa afectación del piso o local al cumplimiento de esta obligación. El sistema anterior implica que si se adquiere el inmueble por cualquier título, o en concreto por dación en pago, sí existen deudas para el pago de los gastos comunes, el antiguo propietario será deudor frente a la comunidad por el exceso con relación al límite fijado en el citado artículo 9.1.e) LPH. Por su parte el Banco en cuanto adquiriente, tal como se indica tercer párrafo del apartado e), responde frente a al comunidad de las deudas del anterior propietario (sin perjuicio del posible derecho de repetición posterior frente al antiguo propietario) hasta el límite legal de la anualidad en curso y la anualidad inmediatamente anterior. No es propiamente una deuda personal de la entidad adquirente del inmueble, pero sí es una deuda de la que debe de responder con el bien que adquiere y que en consecuencia la comunidad puede reclamar y que en caso de impago podría dar lugar a la pérdida del inmueble en la correspondiente ejecución. El planteamiento inicial es claro, complicándose posteriormente cuando el banco, pasado un tiempo más o menos largo, vende el inmueble a un tercero, planteándose la deuda de si este adquirente entra limpio de la deuda anterior (por haberla asumido el banco) o bien asume la afección real. La cuestión no es fácil de responder por la falta de claridad del texto legal y los problemas que genera el propio transcurso del tiempo entre la primera adquisición y la transmisión posterior a un tercero. Normalmente, en la práctica, estamos ante una cuestión que se negociará por el banco con el comprador y la comunidad verá satisfecho su crédito. Sin embargo, si no existe dicho acuerdo, la situación es compleja pues hay que entender que el artículo 9.1.e) LPH opera en relación a cada una de las sucesivas transmisiones que tengan lugar. Eso significa que cuando el banco adquiere por la dación en pago responder por la afección real por el importe y límite señalado en el texto legal. Si -----------5 ------------- Foro Abierto mayo de 2012 ---------------------------------------- “…el título de transmisión es la adquisición del bien, y esa propiedad del bien se consolida con las cargas y gravámenes que conlleva, tanto las inscritas en el Registro de la Propiedad, como las que sin estarlo vengan impuestas legalmente,...” -----------6 cuantificar el precio o, en este caso, la deuda satisfecha con la dación en pago, el banco que ha adquirido por dación en pago el inmueble recibe un activo con una carga asociada y se enriquecería injustamente si al trasmitir por venta quedará exonerado del pago de la carga que asumió. En cuarto lugar, porque para sustituir a un deudor por otro, por la regla del art. 1205 CC, es imprescindible el consentimiento del acreedor (en este caso la comunidad de propietarios), por tanto con las sucesivas adquisiciones de la vivienda se produce una asunción sucesiva y cumulativa de deuda, por la que cada uno de los adquirentes pasa a ser deudor, sin que deje de serlo el anterior, por tanto la comunidad de propietarios podrá dirigirse contra cualquiera de ellos y el que pague podrá reclamar lo satisfecho frente a quienes le transmitieron, salvo el caso de pacto en contrario, teniendo en cuenta que este posible pacto sólo vincula a quién enajena y adquiere, pero no a la comunidad de propietarios acreedora. MARÍA FÉLIX TENA ARAGÓN Magistrada de la Sección 2ª AP de Cáceres El art 9.1 e) tercer párrafo establece lo que a mi juicio puede conceptuarse como un gravamen real sobre el inmueble, que expresamente dice la LPH transmitirse a los sucesivos adquirentes. La redacción del art no permite exonerar a esos sucesivos adquirentes del gravamen por rentas debidas en el tiempo que esa propia norma establece, habla en todo momento de adquirente, sea el primero después de contraer esa deuda, o los sucesivos; y para garantizar que esos compradores nuevos tengan conocimiento del estado real de la finca que adquieren, y de los gravámenes que pesan sobre la misma, el párrafo cuarto del apartado y art citados establece la obligación de incorporar, cuando se firme la escritura de transmisión patrimonial, el estado de los débitos con la comunidad de propietarios, precisamente para que el nuevo adquirente sea consciente de esa afectación real del inmueble que compra, carga que se transmite como tal junto con el bien. En ello ninguna incidencia tiene, en mi opinión, que esa compra se haga al banco que a su vez se ha adjudicado el inmueble en una subasta por impago del crédito hipotecario, el título de transmisión es la adquisición del bien, y esa propiedad del bien se consolida con las cargas y gravámenes que conlleva, tanto las inscritas en el Registro de la Propiedad, como las que sin estarlo vengan impuestas legalmente, asegurado, por otra parte, su conocimiento por el comprador como es el caso. LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL Magistrado AP de Alicante. Sección 8ª La afección que el art 9 LPH impone por la anualidad actual y la pasada de gastos comunitarios opera, señala la jurisprudencia y la doctrina, como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, para evitar que el límite temporal de las cantidades garantizadas con la afección operara extinguiendo las mismas durante la tramitación del procedimiento declarativo en que las cantidades se reclamaren, y, teniendo en cuenta que dicha afección tiene carácter real, puede anotarse la demanda en que dichas cantidades se exigen, y, que, mientras tanto, se carece de título para hacer constar la afección en el Registro, ya en consecuencia, convertir en expresa la carga tácita existente. Por tanto, resulta evidente que se reconoce que tal afección es una carga real y que ello supone un gravamen sobre la finca para el pago de un crédito que, además, se declara legalmente preferente. Esta naturaleza atribuida a la afección inmobiliaria supone, de un lado, que estamos ante una garantía que se antepone a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo bien inmueble y, de otro, y en ello está la respuesta a la cuestión formulada, que, siendo real, es posible repetir contra la finca para su cobro y ello, cualquiera que sea el titular de la misma. Como dice la Dirección General del Registro y del Notariado, la preferencia de la carga viene a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por Ley se reconoce a los créditos que ampara. Por tanto, la venta no libera la carga porque al ser real se transmite con la finca, sin perjuicio de las relaciones y responsabilidades del vendedor en función de la relación contractual de la transmisión. En el supuesto planteado, la venta por el banco a un tercero se transmite con la afección del artículo 9 LPH, sin perjuicio de la responsabilidad por dicha deuda de los transmitente en atención a las fechas de devengo y sin perjuicio de los pactos contractuales entre las partes que en absoluto podrían oponerse a la comunidad. ------------- mayo de 2012 Declaración de doctrina y jurisprudencia ----------------------------- Declaración de doctrina jurisprudencial Últimas sentencias de la Sala 1ª del TS que declaran o reiteran doctrina jurisprudencial, conforme a lo establecido en el art. 487 LEC, al estimar recursos de casación que presentan interés casacional (previstos en el núm. 3º, ap. 2, art. 477 LEC). La doctrina de los actos propios no es aplicable para convalidar actos nulos de pleno derecho Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2012 (EDJ:2012/43911), Nº 194/2011, rec. 2226/2006, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio Se reitera como doctrina jurisprudencial que la doctrina de los actos propios no es aplicable para convalidar actos nulos de pleno derecho "La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado. Como expone la parte recurrente, la jurisprudencia de esta Sala establece que sólo son susceptibles de ser confirmados los contratos que reúnan los requisitos del artículo 1261, a saber los elementos esenciales, consentimiento, objeto y causa, en definitiva, la doctrina de los actos propios, no es aplicable en materia en materia de nulidad" Exigencia de que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para la validez de los acuerdos Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2012 (EDJ:2012/37474). Nº 974/2011, rec. 1070/2009, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio Reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios. "La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no solo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004 (RC 3047/1998) y 28 de junio de 2007 (RC 3062/2000)). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad" El abuso de derecho en materia de Propiedad Horizontal Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 2012 (EDJ:2012/5033). Nº 970/2011, rec. 887/2009, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio Se reitera como doctrina jurisprudencial que en materia de Propiedad Horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma ------------ "En cuanto a la doctrina del abuso de derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC núm. 1820/2000) EDJ 2006/16003 se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma." ------ -----7 ------------- Consulas mayo de 2012 ----------------------------- Consultas --------------------------------Mancomunidad para contribuir a los gastos de parcela común en una unidad de actuación ------------ “…si sobre las parcelas se hubieran constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los respectivos propietarios en los gastos de conservación y mantenimiento se determinará por su cuota de participación con relación al total valor del inmueble implicado en ese ámbito.” -----------8 Planteamiento: En una Unidad de actuación en la que hay varios propietarios (promotores inmobiliarios) con distinto porcentaje de participación, existe una parcela común respecto de la que se ha establecido un porcentaje de cada parcela en esa de titularidad común. El promotor que tenia el porcentaje mayoritario en la Unidad de actuación, ha edificado y entregado las viviendas a sus compradores, por tanto ya hay una comunidad de propietarios funcionando, el resto de promotores aún no ha iniciado las obras. Pues bien esa comunidad, cuyos estatutos no prevén la constitución de una mancomunidad, pretende ahora crear una mancomunidad para que el resto de promotores participen en los gastos de esa parcela común (destinada a viales, zonas verdes y piscina que ellos ya están disfrutando) aun cuando el resto de promotores no se beneficia de esos servicios. La consulta es: ¿están obligados el resto de integrantes de la Unidad de actuación a formar ya una mancomunidad con la comunidad de propietarios existente para contribuir a los gastos de la parcela común, incluso aunque no se haya previsto su constitución? o por el contrario, ¿no es exigible la contribución del resto de promotores hasta que éstos edifiquen y sus ocupantes puedan disfrutar de esos servicios?. El ámbito territorial de la consulta es la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias. Solución: La cuestión planteada puede ser contemplada desde una doble perspectiva normativa: 1) Con carácter indirecto, por la legislación urbanística. 2) Con carácter directo, por la legislación civil. 1) Legislación urbanística. Desde el punto de vista de la legislación urbanística y, tomando como referencia el sistema de fuentes consagrado por el Tribunal Constitucional en sus sentencias de 20 de marzo de 1997 y 11 de julio de 2001, la normativa aplicable es la autonómica. En concreto, el D. Legislativo 1/2004 de 22 abril de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo. Este texto normativo no contempla expresamente el supuesto de hecho planteado en la consulta. No obstante, su art. 192.1 a) establece el principio de que en toda reparcelación el derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de actuación. La traducción económica de este principio, es decir, la cantidad con la que cada propietario contribuirá a los gastos comunes originados por un proceso reparcelatorio o sobre un bien sometido a un régimen de copropiedad (como es el descrito en el texto de la consulta) responde al porcentaje o cuota de participación que en los mismos tenga. Esta afirmación encuentra su respaldo en la legislación estatal, normativa de aplicación supletoria a la autonómica que corresponda. Así lo ha reconocido la jurisprudencia del Tribunal Constitucional a la que antes se ha hecho referencia. En este sentido, el art. 69.2 del Reglamento estatal de Gestión Urbanística, señala que si sobre las parcelas se hubieran constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los respectivos propietarios en los gastos de conservación y mantenimiento se determinará por su cuota de participación con relación al total valor del inmueble implicado en ese ámbito. 2) Legislación civil. La cuestión planteada en la consulta puede tener una mejor respuesta aplicando la normativa civil, en concreto, las previsiones contenidas en el art. 24 LPH (tras la reforma operada por la Ley 8/1999), al regular la figura de los complejos inmobiliarios privados. A tenor de los datos expuestos en la consulta, nos hallamos ante un posible complejo inmobiliario privado, cuyo régimen es de aplicación para resolver la cuestión planteada. Así ya se pronuncia la Audiencia Provincial de Asturias, en su sentencia de 6 de julio de 2005, cuando indica que previamente a la reforma legal efectuada por la Ley 8/1999 (a la que se acaba de hacer referencia en el párrafo anterior), la jurisprudencia ya había contemplado la ------------- mayo de 2012 Consultas ----------------------------en donde la autonomía de la voluntad vendrá limitada por aquella realidad, de tal forma que aun adoptada una forma asociativa, las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal resultarán de ineludible aplicación. Sintetizando la jurisprudencia elaborada sobre este tema podemos tomar como referencia la sentencia del TS de 7 de febrero de 2007, en donde, recogiendo la doctrina fijada por sus Sentencias de 23 de julio de 1996 y la sentencia de la AP Madrid de 16 de mayo de 2001 se declara que "junto a las fincas urbanas y edificios en general, sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 del Código Civil y desarrollado por la Ley de 21 de julio de 1960, existen innumerables urbanizaciones o conjuntos constructivos, en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad tumbada en los que aparecen ubicados edificios de pisos circundados por espacios libres, complejos deportivos, viales e incluso locales, de modo que junto a los elementos comunes propios de cada bloque o edificio, como fachadas, portales, muros, portería etc., existen otros generales a toda la urbanización, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar su integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvertir a su mantenimiento, lo que, en definitiva origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una especifica regulación de la segunda, en cuanto a su constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o la gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico pueda asumirla la expresada Comunidad de la Urbanización, cualquiera que sea su denominación (...). Así pues, puede de modo general concluirse: a) Que junto a las edificaciones como tal sujetas al “…no pueden prescindir del sustrato objetivo que en ellas existe: el conjunto de elementos patrimoniales y servicios comunes que exigen, como consecuencia, una actividad gestora y unos gastos producidos que deben ser pagados por los beneficiarios de aquellos servicios.” ------------ posibilidad y el régimen de los complejos inmobiliarios y urbanizaciones, en que junto a las comunidades independientes coexiste otra relativa a la urbanización o servicios o elementos comunes, para la que se propugnaba, por analogía, aplicar el régimen de la Propiedad Horizontal y no el de las servidumbres (sentencias del TS de 28 de mayo de 1986, 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996) y cuyo reconocimiento (el de la supracomunidad o comunidad de los elementos o servicios comunes a las otras comunidades) había de producirse aunque no hubiese llegado a formalizarse documentalmente y existiese de facto (sentencia del TS de 7 de abril de 2003). Debe recordarse que la jurisprudencia había optado por calificar a las urbanizaciones privadas como "propiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes" (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1985), lo que conlleva, en consecuencia, que se apliquen por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (sentencia del TS de 30 de mayo de 1997) que vienen a afirmaban que "ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexisten elementos privativos y comunes, tan sólo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal". El art. 24 LPH (en particular su apartado cuarto) ha querido dar carta de naturaleza a la autonomía privada, propiciando la posibilidad de crear una persona jurídica, lo que se alcanzaría por la vía asociativa (bien al modo de una asociación de vecinos para la defensa y gestión de sus intereses, bien de la manera prevista en la constitución de una asociación al amparo de la Ley Orgánica 1/2002, reguladora del Derecho de Asociación ), con la finalidad de gestionar, en el sentido más amplio del término, el complejo urbanístico. De todas formas, lo importante y decisivo es que, independientemente de la forma jurídica en que se organicen y presenten ante la realidad del Derecho las urbanizaciones privadas, éstas no pueden prescindir del sustrato objetivo que en ellas existe: el conjunto de elementos patrimoniales y servicios comunes que exigen, como consecuencia, una actividad gestora y unos gastos producidos que deben ser pagados por los beneficiarios de aquellos servicios. Nos encontraremos así ante una situación de comunidad, por muy especial que pueda parecer, -----------9 ------------- Consultas mayo de 2012 ---------------------------------------- “…a falta de una prioritaria regulación especifica ad hoc su constitución y funcionamiento quedan sometidos a las disposiciones de la vigente Ley de Propiedad Horizontal,...” -----------10 régimen de propiedad horizontal establecido por la ley de 21 de julio de 1960, existen conjuntos urbanísticos, dentro de los que pueden englobarse aquellos, con un régimen de gobierno distinto y propio en lo que concierne a los elementos comunes a todos b) Que la pertenencia a estas urbanizaciones o supuestos de propiedad horizontal tumbada no viene determinada por un acto expreso de voluntad, aunque de ordinario suela existir junto con la adquisición de un piso o vivienda una manifestación de adhesión al régimen de administración de los elementos comunes, sino por la titularidad dominical de los inmuebles sitos en la Urbanización, lo que genera la obligación, correlativa al uso, o posibilidad de hacerlo, de contribuir en la proporción establecida a los gastos comunes, englobados o separados a los propios del inmueble, pues en otro caso quedaría al arbitrio de los integrantes del ente urbanístico la contribución al mantenimiento de los servicios e instalaciones generales, pese a ser disfrutados, lo que provocaría un manifiesto enriquecimiento injusto. Y así lo han entendido, entre otras, las Audiencias Provinciales de Barcelona (Sentencia 7 de octubre de 1991), Las Palmas de Gran Canaria (Sentencia de 15 de febrero de 1993), Palma de mallorca (Sentencia 10 de marzo de 1993) y Tarragona (Sentencias de 14 de marzo y 11 de abril de 1995). c) Que a falta de una prioritaria regulación especifica ad hoc su constitución y funcionamiento quedan sometidos a las disposiciones de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, lo que en este caso se ha acordado de modo expreso. d) Que la representación enjuicio y fuera de él la ostenta el Presidente, o, naturalmente, el órgano al q ue le sean conferidas tales facultades de representativas. Esta línea jurisprudencial que aboga por la aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal, si no unánime si podemos considerarla abrumadoramente mayoritaria, siendo sostenida, además de en las sentencias citadas del Tribunal Supremo, en las de 18 de abril de 1988, 28 de mayo de 1986, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 5 de julio de 1996, 26 de enero y 6 de julio de 1999, entre otras, encontrando actual respaldo normativo en la Ley 8/1999, de 6 de abril (Artículo 24 ). La laguna legal ha quedado en la actualidad integrada por la citada Ley 8/1999, modificadora de la Ley de Propiedad Horizontal, de 6 de abril, cuyo artículo 24.4 dispone que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 (carencia de constitución formal) les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establecen entre sí los coopropietarios, las disposiciones de esta Ley con las misma especialidades señaladas en el apartado anterior". Como conclusión a cuanto antecede, la existencia de una parcela en la unidad de actuación en régimen de copropiedad entre todos los promotores inmobiliarios titulares de la misma, implica la aplicación directa o supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que sea posible aplicar la acción divisoria prevista en el art. 400 CC, al margen de que se considere o no la situación como propia de un complejo inmobiliario privado. En este sentido, debe recodarse cómo la sentencia de la AP Madrid de 2 de abril de 2004, señala que "a nadie se le oculta que la titularidad de una parcela a la que se anudan elementos comunes, viene obligado, ya en el régimen de propiedad horizontal, bien en régimen de la comunidad de bienes del Código Civil (comunidad ordinaria) o en el régimen de complejos inmobiliarios privados (artículo 24 y siguientes LPH), a pagar las cuotas reconocidas por la voluntad mayoritaria de los partícipes". Esa aplicación directa o supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal implicaría la contribución en los gastos de la parcela común de todos los copropietarios con arreglo o en proporción a su cuota de participación (art. 9.1 e) LPH), sin perjuicio de que los afectados puedan pactar, por ejemplo, un régimen de contribución transitorio (inferior al importe que les correspondería abonar en atención a su cuota de participación), que tenga en cuenta la posibilidad o el grado de uso de dicha parcela común (en tanto en cuanto el resto de los copropietarios no hayan construido definitivamente en su parte de la finca común, para impedir así un posible enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios ya existente en el inmueble edificado). Conversión de vivienda en autoescuela sin autorización de la comunidad Planteamiento: Se trata de una Comunidad de propietarios en la que el piso 1º es adquirido recientemente y convertido en autoescuela, sin autorización de la comunidad. ------------- mayo de 2012 Consultas ----------------------------Solución: Como regla general la adscripción a un uso o destino que se haga en el título constitutivo de la comunidad respecto de una finca supone la prohibición de que aquélla pueda ser destinada a otro distinto del previsto, salvo que se cuente con el concurso unánime de todos los comuneros quienes, no olvidemos, tomaron la condición de tales en la confianza de que las distintas fincas que componían la comunidad estaban destinadas a un uso determinado. Por tanto, si se pretende variar el destino de una vivienda a oficina o local se estaría vulnerado el destino y, por tanto, el título, razón por la que es necesario el previo permiso y acuerdo unánime de la Junta de vecinos (art. 17.1 LPH). A este respecto es interesante la lectura del FORO ABIERTO, "¿Es posible el cambio de destino establecido en el título constitutivo de los elementos privativos?", de la Base de Datos de EL DERECHO de Propiedad horizontal. En este sentido la sentencia de la AP Asturias de 7 de enero de 2003, afirma que: Para ver si se ajustó o no a derecho el acuerdo, en la forma que señala la recurrida, habrá de tenerse en cuenta que el art. 7 LPH, prohíbe a los propietarios llevar a cabo alteración alguna, por lo que no procede el cambio de destino en la forma que consta en el título, en virtud de actos dispositivos realizados en forma unilateral por uno de ellos, que desnaturalizan el servicio de las cosas. Así, en nuestra opinión, se ha producido un cambio de uso sin los requisitos legales, es decir, el previo acuerdo por unanimidad de los propietarios. Colocación de valla denegada por unanimidad por la comunidad Planteamiento: El propietario de un local, solicita permiso a la comunidad para colocar una valla en la fachada principal de su local. La comunidad le deniega dicho permiso por unanimidad. Dicho propietario la instala. En las escrituras se dispone: "que los propietarios de los locales comerciales en planta baja podrán colocar en la parte que les corresponda en las fachadas, toda clase de anuncios luminosos o no, toldos, marquesina, vitrinas, adornos, etc." Se habla con el propietario del local para que desinstale la valla en cuestión y éste se reafirma en que no va ha hacerlo. ¿Qué jurisprudencia hay al respecto, para que quite esta vaya, ya que la comunidad deniega su colocación? Solución: A la vista de la disposición estatutaria de la comunidad "los propietarios de los locales comerciales en planta baja podrán colocar en la parte que les corresponda en las fachadas, toda clase de anuncios luminosos o no, toldos, marquesina, vitrinas, adornos, etc.". Ahora bien, la citada autorización se refiere a los elementos normales o habituales que sirven para la explotación del negocio, sin que la autorización estatutaria deba interpretarse en el sentido de que puede realizarse cualquier tipo de obra o instalación, sino las de la clase de las allí autorizadas. A tal efecto, hay que tener en cuenta que cada propietario puede colocar en la porción de pared privativa (como es la ventana) que le corresponde carteles publicitarios, si con ello no se menoscaba la seguridad del edificio, su configuración o estado exterior, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (art. 7.1 LPH; sentencia de la AP de Barcelona de 5 de mayo de 2000). A la vista de su consulta, el propietario en cuestión ha colocado una valla que según el diccionario puede ser tanto una "cartelera situada en calles, carreteras, etc., con fines publicitarios", como un "cerramiento, obstáculo o impedimento material o moral". Imaginamos que en el caso al que se refiere en su consulta se trata del primero de los supuestos, es decir, una cartelera con fines publicitarios. Pues bien, a nuestro juicio dicho elemento queda incluido en la cláusula estatutaria como elemento publicitario. De otra parte, la parte de construcción del local en cuestión, como es la ventana, no forma parte de la fachada y, por ello, no es un elemento común. Ahora bien, si dicha cartelera o valla ocupa la fachada (es decir, no se limita a su ventana) no cabe duda que se está extralimitando haciendo “…la citada autorización se refiere a los elementos normales o habituales que sirven para la explotación del negocio, sin que la autorización estatutaria deba interpretarse en el sentido de que puede realizarse cualquier tipo de obra o instalación, sino las de la clase de las allí autorizadas.” ------------ Dicho piso es una vivienda, así aparece en el Registro, y desde que los vecinos observan el comienzo de las obras para abrir una autoescuela (actividad comercial) le manifiestan al propietario del piso en cuestión, que no están de acuerdo. Se reúnen en asamblea para tratar el asunto y todos los vecinos están de acuerdo en no dar su autorización para la instalación de dicho negocio. ¿Se ha producido un cambio de uso, sin los requisitos legales (unanimidad de los propietarios)? -----------11 ------------- Consultas mayo de 2012 ---------------------------------------- “…para la realización de cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes, por afectar al título constitutivo, se requerirá un acuerdo que tendrá que adoptarse por unanimidad...” -----------12 un uso indebido de un elemento común, es decir, para ubicar allí la valla en cuestión debería haber solicitado y obtenido previamente el acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Al no haberlo obtenido, se trataría de una instalación arbitraria y se puede iniciar un proceso judicial para que retirar tal elemento de la parte del elemento común. En ese sentido, La prohíbe a los propietarios de los pisos o locales, realizar en el resto del inmueble, esto es, fuera del espacio de su propiedad singular, cualquier alteración. Dispone que para la realización de cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes, por afectar al título constitutivo, se requerirá un acuerdo que tendrá que adoptarse por unanimidad (Sentencia del TS de 4 de julio de 1980). Actividades molestas complementarias a actividad negocial en plazas de garaje Planteamiento: En una comunidad compuesta de viviendas, locales y plazas de garaje, un solo propietario tiene diez plazas de aparcamiento (no tiene piso ni local) que utiliza como servicio complementario a un hostal cercano. Ello produce molestias, inseguridad e incidencias no deseables. La comunidad se pregunta si esta situación es de derecho, legal y en su caso qué requisitos debería reunir, pues se considera que se está realizando una actividad empresarial y comercial en esas plazas, al ser continuación y complemento del negocio de hospedaje de su hostal. Solución: Ciertamente el tema es delicado y no existe jurisprudencia específica sobre la cuestión. Ahora bien, en el caso de las plazas de garaje, como elemento privativo que son, les resulta plenamente aplicable lo establecido en el art. 3 LPH, por lo que todo propietario dispone del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre dicho espacio, y en consecuencia puede llevar a cabo dentro de los límites de su propiedad privada, las actividades que estimen oportunas, siempre que no afecte a los elementos comunes ni cause perjuicios a los elementos privativos de otros copropietarios. Es decir, dicho uso tiene como límite el establecido en el art.7 LPH, relativo a las actividades molestas o prohibidas en los estatutos. A tal efecto, podría decirse que el uso de tales plazas como parte de una actividad negocial podría significar una alteración del destino de dichas plazas que es el aparcamiento de vehículos por personas residentes. De otra parte, en general, La sentencia de la AP Madrid de 7 de septiembre de 1993, afirma que todo otro uso incompatible con dicho destino resulta contrario al título y es por esa razón contrario a la ley, cayendo bajo la prohibición establecida por el art. 7.2 LPH, ya que si el propietario le está vedado desarrollar en su elemento privativo actividades prohibidas por los estatutos, con mayor razón le estarán vedadas aquéllas actividades que sean contrarias o incompatibles con el título de constitución de la propiedad horizontal. Asimismo, podría decirse que se trata de constituye por ello también una actividad prohibida por el art.7.2 LPH, infringiendo al propio tiempo las relaciones de buena vecindad que derivan de las obligaciones impuestas a los copropietarios por el art. 9.1 b) LPH, constituyendo igualmente una extralimitación del contenido normal del derecho de propiedad a tenor del art.348 CC, en el marco y ámbito del régimen de copropiedad que regula la Ley de la Propiedad Horizontal y en claro y patente abuso de derecho proscrito por el art.7 CC. Por tanto, aunque la solución final dependerá de lo que dictamine el Juez de instancia, si las molestias son muy intensas podría considerarse como una actividad molesta, así como un uso que va más allá del contenido normal del derecho de propiedad de ese tipo de plazas. ¿Puede colocarse información sobre fincas deudoras en el tablón de anuncios de la comunidad? Planteamiento: Una comunidad de propietarios, coloca en los tablones de anuncios de la misma, el listado de las fincas deudoras. Un propietario se queja, argumentando que se vulnera la ley de protección de datos al poner en el tablón la información en cuestión. El propietario, ¿está en lo cierto? Solución: No debe colocarse información alguna relativa a ningún piso o local, aunque no lleve nombre y apellidos, si no es en cumplimiento de alguna de las obligaciones que se imponen en la Ley. Es legal colocar la relación de propietarios morosos en el tablón de anuncios cuando esta relación acompaña a la convocatoria, tal y como exigen los arts. 15 y 16 LPH. En tales casos, en la ------------- mayo de 2012 Consultas ----------------------------a) LOPD, al estar fundamentada en una norma con rango de ley. Sistema rotatorio que permite disfrutar a todos los propietarios de un garaje Planteamiento: En un edificio hay un local semisótano de 220 metros cuadrados, destinado a garaje En la escritura de división horizontal se describe: "Que el actual propietario del local destinado a garaje, se reserva para sí y ulteriores propietarios el derecho de segregar, dividir, agrupar...sin consentimiento de la junta…" El propietario, vende partes indivisas del local, hasta llegar en la actualidad a 8 copropietarios. Con el tiempo, el número de las plazas se han ido borrando, y en la actualidad solo aparcan 6 copropietarios, puesto que las dimensiones de dicho local no admite la posibilidad de que aparquen 8 vehículos. Resulta imposible, según estudio efectuado por perito. ¿Qué solución tiene la cuestión, si siendo 8 los propietarios, solo pueden aparcar 6? Solución: Dice el art.23 LPH, que "El régimen de propiedad horizontal se extingue: "1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. 2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias". De otra parte, el art.4 LPH, indica que "La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios". Por tanto, a la vista de ambos preceptos, y de que se trata de un inmueble en régimen de propiedad no cabe la división de la cosa común, ni, por tanto, el ejercicio de la acción a la que se refiere el art.401 CC. Por tanto, si sólo pueden aparcar seis vehículos, la única solución es arbitrar un sistema rotatorio que permite disfrutar a todos los copropietarios del garaje. Si en el tal sentido los vecinos no se ponen de acuerdo (por unanimidad) la única solución será solicitar judicialmente que se imponga dicho turno. Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones: consultas.ph@elderecho.com / consultas.af@quantor.net, o por Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra. Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de forma precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o correo electrónico en un máximo de 10 días y con una extensión máxima de 2.500 caracteres. Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar del uso que se pueda dar a la información facilitada en la respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial, sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho. ------------ medida en que se trata del cumplimiento de una obligación impuesta en la Ley dicha publicación o colocación no es ilegal. Por tanto, la relación de propietarios morosos no se puede poner tal cual en el tablón pues eso sería contrario a la ley, sino sólo cuando se hace la convocatoria. En efecto, la publicación en el tablón de avisos de la comunidad de una relación de propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de sus cuotas implica una cesión de datos de carácter personal, definida por el art. 3 letra i) LOPD, como toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado. En relación con la cesión, el art. 11.2 a) LOPD, dispone que los datos de carácter personal objeto de tratamiento sólo podrán ser comunicados aun tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de ley (art. 11.2 a) LOPD). En este sentido, entre las obligaciones impuestas por la LPH (en los términos previstos tras su reforma, operada por Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeuden los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así, el art.16.2 LPH, respecto a la convocatoria de la junta establece, "la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art.15.2 LPH", lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos. En consecuencia, sólo si la publicación obedece al hecho de que la convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el art.16.2 LPH, no ha podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que la LPH indica, la cesión que implica la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, se encuentra amparada por el art. 11.2 -----------13 ------------- Reseñas mayo de 2012 ----------------------------- Reseñas de Jurisprudencia Propiedad Horizontal Responsabilidad de la promotora frente a los copropietarios por los vicios ruinógenos de la obra Sentencia del TS de 02 de marzo de 2012, Sala 1ª, rec. 2177/2008. Ponente: Seijas Quintana, José Antonio EDJ: 2012/30162 “…la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado,...” El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la promotora codemandada contra la sentencia de la AP que desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia estimatoria parcialmente de la demanda de acciones acumuladas sobre responsabilidad decenal y las derivadas del incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra por vicios de construcción. Entiende la Sala entre otros pronunciamientos que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso. En este sentido el promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador. Indemnización de constructora a promotora por incumplimiento contractual en la ejecución de las obras por defectos de acabado Sentencia del TS de 27 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 1336/2008. Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco Javier EDJ: 2012/19029 El TS desestima los rec.de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por una constructora contra la sentencia de la AP que, entre otros pronunciamientos, le condenó a pagar una indemnización a la demandada y actora reconvencional -promotora- por daños y perjuicios por incumplimiento contractual en la ejecución de obras -defectos de acabado- en un edificio. El Alto Tribunal rechaza el supuesto del que parte el recurrente, ya que considera que es un hecho distinto del que se declaró probado en la sentencia de instancia -impago de facturas-, así como porque invoca determinados artículos del Código Civil que no fueron usados ni en la reconvención ni en la sentencia. Igualmente, rechaza el motivo de cosa juzgada que alega el recurrente, dado que la comunidad de vecinos y algunos propietarios demandaron previamente a la constructora por vicios ruinógenos y ésta fue absuelta, pero en aquel procedimiento se ejercitó una acción errónea -por ser vicios de acabados- y las partes del actual proceso fueron entonces demandados, por lo que no pudieron reconvenir entre ellos y no existe, por tanto, a juicio de la Sala, una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes, lo que impide el instituto de cosa juzgada y, de este modo, la admisión del recurso. Validez del acuerdo comunitario sobre uso de elemento común en beneficio general ------------ Sentencia del TS de 09 de febrero de 2012, Sala 1, rec. 970/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio EDJ: 2012/21738 -----------14 El TS acuerda desestimar el recurso de interés casacional interpuesto con motivo de la sentencia que, revocando la de instancia, vino a constatar la validez del acuerdo comunitario en virtud del cual se establecía la "Prohibición de aparcar, estacionar, descargar, cargar, depositar mercancías en jardines y accesos del edificio, autorizándose únicamente el tránsito de vehículos con la finalidad de acceder a los garajes o locales comerciales". Señala la Sala que la ausencia de oposición de la comunidad de propietarios en el uso que ha venido haciendo el demandante, ahora recurrente, de un elemento común como acceso al local de su propiedad, con la carga y descarga de mercancías durante años, no comporta en ningún caso un consentimiento de ------------- mayo de 2012 Reseñas ----------------------------la citada comunidad, corroborando así la decisión de la sentencia recurrida que señala la validez del acuerdo comunitario impugnado, al regularse el uso de un elemento común en beneficio de todos y no como un privilegio particular de la parte demandante. Concluye que en el caso de autos ha existido una mera tolerancia por la comunidad, sin que la misma comportara un consentimiento tácito. Inexistencia de alteración de elementos comunes por ser las obras de mera conservación Sentencia del TS de 06 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 1019/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio EDJ: 2012/37471 El TS declara no haber lugar al rec.de casación interpuesto por el actor contra la sentencia de la AP que absolvió a los demandados de la pretensión de retirar la construcción de cierre de una terraza de naturaleza común pero de uso privativo. El Juzgado estimó la demanda y les condenó a reponer la misma al estado original porque no contaron con autorización expresa de la comunidad, se apropiaron de un espacio común y consideró que la acción ejercida era de carácter real y no estaba prescrita al tener un plazo de treinta años. Por su parte, la AP revocó íntegramente la sentencia por error de valoración de la prueba. El fallo confirmó que las obras eran de mera conservación, pues la cobertura ya existía desde que se construyera el edificio. Además, su existencia era conocida y consentida por la comunidad, y no había perjuicio para el demandante. Igualmente, consideró que la acción era de carácter personal y así, estaba prescrita al superarse los quince años de plazo. El TS confirma este fallo y concreta la naturaleza personal de la acción. Señala que no se trata de una acción reivindicatoria de un espacio común apropiado, que sí tendría naturaleza real, sino que el actor buscaba retirar la construcción porque afectaba a un espacio común -aunque su uso es privativo- y no tuvo la aprobación unánime de la comunidad. Es una acción centrada en una obligación de hacer y surge de la pertenencia del demandado a una comunidad sometida al régimen de la LPH y, por tanto, a un régimen de prescripción de quince años, considerando la acción prescrita al superarse el plazo. Falta de legitimación activa para impugnra acuerdos de la Junta de asociación de propietarios por estar en situación de morosidad Sentencia del TS de 06 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 2030/2008. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio EDJ: 2012/21119 El TS desestima el recurso de casación interpuesto por los actores frente a la resolución dictada por la AP que confirmó la de instancia y desestimó la demanda sobre impugnación de acuerdos comunitarios. La sentencia objeto de casación declara la falta de legitimación activa de la parte demandante -asociación de propietarios- para impugnar los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios demandada al haber resultado acreditado que se encontraban en situación de morosidad respecto de las cuotas comunitarias, así mismo concluyó que los acuerdos cuya impugnación se realizaba no afectaban al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, como único supuesto en el cual la ley aplicable excluye la regla general de estar al corriente en el pago de las cuotas para hallarse legitimado activamente. No obstante la “Es una acción centrada en una obligación de hacer y surge de la pertenencia del demandado a una comunidad sometida al régimen de la LPH y, por tanto, a un régimen de prescripción de quince años,...” parte recurrente pretende combatir a través del presente recurso de casación el razonamiento esgrimido por la sentencia recurrida sobre la individualización de los gastos, sin que sea posible al haber resultado estimada la excepción de falta de legitimación activa alegada de contrario y que deslegitima a la parte demandante para formular la demanda, pese a reconocer a dicha asociación legitimación activa en cuanto que agrupa a varios propietarios para la mejor defensa de sus derechos como tales dentro de la comunidad demandada, sin embargo falta del requisito de procedibilidad establecido en la LPH consistente en no hallarse los copropietarios integrantes de la asociación al corriente en el abono de las cuotas comunitarias. Sentencia del TS de 23 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 2038/2008. Ponente: Seijas Quintana, José Antonio EDJ: 2012/2252 El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que condenaba a la promotora-constructora como consecuencia de la existencia de defectos constructivos en la comunidad de propietarios demandante. ------------ Constructora responsable por los vicios ruinógenos y por los defectos de acabado -----------15 ------------- Reseñas mayo de 2012 ----------------------------- “El carácter excepcional del rec. de casación por razón de la cuantía exige una fundamentación suficiente sobre la infracción del ordenamiento jurídico alegada y comporta la necesidad de una interpretación rigurosa de esta modalidad para que mantenga su finalidad de unificación de la aplicación de la ley civil y mercantil,…” La promotora-constructora recurre en casación alegando infracción del art. 1591 CC por cuanto entiende, de un lado, que se atribuye al recurrente responsabilidad por vicios ruinógenos en supuestos en los que no existe tal vicio y, de otro, que se le imputa responsabilidad derivada del trabajo de otro de los intervinientes en el proceso constructivo. Señala la Sala que en el caso planteado lo que se formula es un rec. de casación y no de apelación en el que bastaba al apelante con exponer las alegaciones en que basa la impugnación, citar la resolución apelada y señalar los pronunciamientos que impugna. El carácter excepcional del rec. de casación por razón de la cuantía exige una fundamentación suficiente sobre la infracción del ordenamiento jurídico alegada y comporta la necesidad de una interpretación rigurosa de esta modalidad para que mantenga su finalidad de unificación de la aplicación de la ley civil y mercantil, y no se convierta en una vía de acceso al TS carente de justificación institucional, como ocurre en este caso en el que el recurso no solo incurre en una valoración interesada de la prueba en relación con la acreditación o no de los vicios o defectos constructivos de los que resulta responsable la recurrente, sino que, bajo la apariencia de plantear cuestiones de naturaleza jurídica como las referidas a la calificación de los vicios como ruinógenos o de simple acabado, desconoce el fundamento de la resolución que impugna, que mantiene y refuerza la argumentación de instancia distinguiendo lo que son vicios ruinógenos y defectos de simple acabado que por su concreción y carácter secundario o accesorio son ajenos a las funciones propias de los técnicos, identificando el título de imputación que corresponde a cada uno de los agentes que intervinieron en la construcción del que resulta la responsabilidad que les imputa, bien de forma individual, bien solidaria, por estar comprometida la actividad de todos ellos en el daño a través del contrato o del incumplimiento del art. 1591 CC. Se desestima, por tanto, el recurso. Indemnización a una comunidad por los defectos de construcción debido a la responsabilidad decenal Sentencia del TS de 23 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 657/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio EDJ: 2012/19024 El TS desestima el rec.extraordinario por infracción procesal interpuesto por la contratista de un proyecto de rehabilitación de un edificio de viviendas contra la sentencia de la AP que le condenó a pagar solidariamente con el arquitecto y director de obra una indemnización por responsabilidad decenal, al existir defectos de construcción en la obra. La comunidad de propietarios solicitó en su demanda una cuantía que superaba los 150.000 euros, si bien cuando accedió a la segunda instancia se produjo una reducción del inicial objeto de litigio, dado que en su recurso de apelación manifestó que se aquietaba sobre los conceptos por los que debía ser indemnizaba y sólo impugnó una cuantía de la condena, que ya era inferior a esa cifra. Por este motivo, la Sala confirma que no alcanza el citado mínimo para acceder al rec.de casación y, por tanto, rechaza el recurso. Necesidad de acuerdo unánime para realizar obras que afecten a la configuración exterior del edificio y causen un perjuicio estético Sentencia del TS de 17 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 1584/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio EDJ: 2012/6927 -----------16 -- ------------------------ ------------ Declara la Sala no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el actor contra sentencia dictada por la AP que confirmó el fallo desestimatorio de instancia, en tanto rechazó la demanda en la cual se interesaba por el recurrente autorización para instalación de chimenea y de aire acondicionado que debían discurrir por elementos comunes. Indica la Sala que en el caso de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia. Sin embargo, en el caso de autos, y con aplicación de la doctrina jurisprudencial, las instalaciones litigiosas al alterar la configuración exterior del edificio y causar un perjuicio estético precisan, por imperativo legal, de la autorización de la comunidad de propietarios adoptada mediante acuerdo unánime, incluso en el supuesto, no concurrente en el caso de autos, de que dichas instalaciones estuvieran autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios.