la construcción de nuevas plantas comunidades de propietarios

LA CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS
PLANTAS
COMUNIDADES
DE
PROPIETARIOS
CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
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Propietarios , Especial dedicación a los Impagos
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La vida de los seres humanos cambia vertiginosamente debido a
la necesidad de adaptarnos a las exigencias de la modernidad
que nosotros mismos hemos creado. Una de las áreas donde se
observa más este “cambio permanente” es en la concepción de
nuestras viviendas que deben estar acordes con nuevas
exigencias, como el consumo de energía limpia, el uso de
materiales livianos y la generación de autogestión.
Es así como las comunidades que habitan en inmuebles sujetos
al régimen de propiedad horizontal, ven en la construcción de
nuevas plantas, una forma de obtener recursos adicionales y de
insertar nuevos vecinos que contribuyan a disminuir costos y
aumentar la eficiencia en el uso de los recursos económicos,
necesarios para el mantenimiento de sus viviendas.
En su artículo 10-d) la Ley
de
Propiedad
Horizontal
considera “la
construcción de
nuevas plantas
y
cualquier
otra alteración
de la estructura o fábrica
del edificio o de las cosas
comunes,
así
como
la
constitución de un complejo
inmobiliario, tal y como
prevé el artículo 17.4 del
texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, que resulten
preceptivos a consecuencia de
la inclusión del inmueble en
un ámbito de actuación de
rehabilitación
o
de
regeneración y renovación
urbana”.
Mayoría exigida para la construcción de nuevas plantas
Con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal realizada en el año 2013,
se requería la mayoría
absoluta para que una Junta de Propietarios acordase la
construcción de nuevas plantas en su edificio; es decir los
copropietarios debían acordar en forma unánime “la
construcción de nuevas plantas”, para que esta decisión se
considerara válida.
Sin embargo, en la actualidad la Ley de Propiedad Horizontal
establece para tal gestión, una mayoría de tres quintos (60%)
de los propietarios que representen los tres quintos de las
cuotas de participación. Esta mayoría, también será necesaria,
para determinar las nuevas cuotas de participación que se
generen del aumento de las plantas en el edificio.
Aquí se presenta una disyuntiva que deberá ser analizada en
las Salas de Audiencias y del Tribunal Supremo con respecto a
las exigencias de la nueva mayoría cualificada, lo cual
probablemente, dará lugar a sentencias que orienten
decisiones judiciales por la vía de jurisprudencia, ya que la
construcción de nuevas plantas genera modificación en las
cuotas de participación y por tanto en el Título Constitutivo,
para cuyo procesamiento se requiere la unanimidad de la Junta
de propietarios.
El derecho de los copropietarios afectados
A pesar de que en la LPH se
modificó
el
criterio
de
“la
mayoría” necesaria para validar
determinados acuerdos, lo cual
pudiese desconocer los derechos de
aquellos vecinos que resulten
afectados con la construcción de
nuevas plantas, la misma determina
que para validar el acuerdo, la
Junta de propietarios deberá contar
con “el consentimiento de los
titulares afectados y establecer la
indemnización
por
daños
y
perjuicios que corresponda”, con la
aceptación de las tres quintas
partes de los propietarios.
La misma mayoría aplica para la fijación de nuevas cuotas de
participación, así como la determinación de la naturaleza de
las obras a realizar. En caso de que se produjesen
discrepancias sobre dichos asuntos, se requerirá la adopción
de un acuerdo producido por la Junta de Propietarios, con
idéntica mayoría, reconociendo el derecho de los interesados a
solicitar un arbitraje o un dictamen técnico, si lo consideran
necesario.
La construcción de nuevas plantas y la Ley del Suelo
Asimismo, en la reglamentación para la construcción de nuevas
plantas, la Ley de Propiedad Horizontal, impone un novedoso
vínculo con la Ley del Suelo, la cual es de naturaleza
administrativa y no civil.
Antes de la reforma de la LPH, se exigía la
autorización
administrativa para elevar más plantas en un edificio,
conforme a las normas urbanísticas, pero esto no se
contemplaba en la legislación civil.
Estos y otros interesantes asuntos forman parte de las
novedades relacionadas con el desarrollo de la propiedad
horizontal que deberían ser tratados en las reuniones de las
Juntas de propietarios, como gestión de aprendizaje, que
contribuye a generar mayor pertinencia en la administración
del inmueble.