Derecho Inmobiliario y Urbanístico Madrid, 13 de junio de 2012 Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas INTRODUCCIÓN El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (la “Ley 4/2013”), que entró en vigor al día siguiente de su publicación y modifica, entre otras disposiciones, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”). En un mercado inmobiliario como el español, caracterizado por una alta tasa de propiedad de viviendas (en torno al 80%) y un débil mercado del alquiler, el objetivo fundamental de la aprobación de la Ley 4/2013, según recoge el propio Preámbulo, es flexibilizar el mercado del alquiler por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para lograr así dinamización del mercado arrendaticio. En este sentido, se introducen, entre otras, modificaciones tendentes a posibilitar que arrendadores y arrendatarios puedan adaptarse a eventuales cambios derivados de circunstancias personales sobrevenidas. En el ámbito procesal, la Ley 4/2013 modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al agilizar los procedimientos de desahucio, otorgando un plazo de diez días al arrendatario para que pueda enervar la acción de desahucio. Frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, siendo en ese caso suficiente un decreto del secretario judicial dando por terminado el juicio. 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN La Ley 4/2013 será de aplicación a aquellos contratos de arrendamiento urbano celebrados desde el 6 junio de 2013 (entrada en vigor). Por tanto, los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuarán rigiéndose por el régimen jurídico anterior, a menos que las partes acuerden su adaptación a la nueva Ley. En lo que al ámbito de aplicación de la LAU se refiere, se añade como supuesto de exclusión de su ámbito de aplicación, la cesión temporal de uso de “la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, en clara alusión al impulso de la normativa autonómica, que regularía los llamados “alquileres vacacionales”. 2. PRINCIPALES NOVEDADES Y MODIFICACIONES La Ley 4/2013 introduce importantes modificaciones en el marco normativo de los contratos de arrendamientos, siendo las más destacables: PRIMACÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES La Ley 4/2013 refuerza la libertad de pactos priorizando la voluntad de las partes. Así, frente a la regulación anterior en la que los arrendamientos de vivienda se regían en primer lugar por lo establecido en el Título II, pasan a regirse ahora por la voluntad de las partes en el marco de lo establecido en el Título II de la LAU. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO - Se reduce el plazo de prórroga contractual forzosa para el arrendador, de cinco (5) a tres (3) años. - El arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada, no procediendo la prórroga obligatoria, si la necesita para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Ello sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, a diferencia de la regulación anterior, y siempre comunicándolo al arrendatario con dos (2) meses de antelación. - El plazo máximo de prórroga tácita del contrato, a contar desde la terminación del plazo de duración inicial también se reduce, pasando de tres (3) a un (1) año. - El arrendatario podrá desistir del contrato comunicándolo al arrendador con un mes de antelación, siempre que hayan trascurrido al menos seis meses (6) desde su celebración. EFICACIA FRENTE A TERCEROS: ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA Como novedad, para que los arrendamientos de vivienda surtan efecto frente a terceros deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que será necesario que el contrato conste en escritura pública. Por tanto, tal y como recoge la propia Ley 4/2013, el adquirente de una vivienda que esté arrendada, no tendrá obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento a menos que éste se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Si bien la LAU no permitía la renuncia a los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) del arrendatario en aquellos contratos de duración inferior a cinco (5) años, tras la reforma estos derechos pasan a tener carácter dispositivo por lo que puede pactarse su renuncia en el contrato, cualquiera que sea su duración. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Y DE LA FIANZA Como novedad, las partes podrán pactar un sistema de actualización de la renta y/o de la fianza distinto del IPC. Asimismo, se reduce a tres (3) años el plazo tras el cual se puede pactar la actualización de la fianza. PACTO DE RESOLUCIÓN POR IMPAGO DE LA RENTA De acuerdo con el nuevo texto, se podrá pactar que el arrendamiento quede resuelto por falta de pago de la renta debiendo restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador. En este caso el arrendador deberá requerir judicial o notarialmente al arrendatario instándole al pago. REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler en el que constarán las personas que hayan sido declaradas responsables de impagos de rentas. La finalidad de esta medida es ofrecer información a aquellos propietarios que deseen arrendar su finca, que podrán acudir a este Registro para reducir el riesgo de impago. 3. LA LEY 4/2013 Y LOS FONDOS SOCIALES DE VIVIENDA Siguiendo la encomienda realizada al Gobierno en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, se constituyeron los Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”), a los que las entidades bancarias aportan viviendas que se destinarán exclusivamente a aquellas familias cuyo desalojo se haya producido como consecuencia de una demanda de ejecución iniciada por la misma entidad de crédito que constituye el fondo social de viviendas, siempre y cuando la unidad familiar reúna una serie de requisitos. En la estipulación cuarta apartado tercero del Convenio para la Constitución de un Fondo Social de Viviendas (el “Convenio”) suscrito el 17 de enero de 2013 entre el Gobierno y 33 entidades financieras, se establece una duración para estos contratos de arrendamiento “sociales” de dos (2) años prorrogables por un año, salvo que el arrendatario deje de reunir las condiciones de acceso. Conforme al apartado quinto de la estipulación cuarta del citado Convenio, estos contratos de arrendamiento se regirán por las estipulaciones en él contenidas y, para la no previsto en las mismas, por la LAU. Por tanto, los contratos de arrendamiento sometidos al Convenio y celebrados antes del 6 de junio de 2013, en aquellas cuestiones no previstas en el mismo, podrán regirse por la Ley 4/2013 Las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 vienen a configurar un marco normativo apto para la ejecución y desarrollo de los FSV pues conforme al apartado quinto de la estipulación cuarta del citado Convenio, estos contratos de arrendamiento se regirán por las estipulaciones contenidas en el mismo y, en lo no previsto en ellas, por la LAU. Por tanto, los contratos de arrendamiento sometidos al Convenio y celebrados antes del 6 de junio de 2013, en aquellas cuestiones no previstas en el mismo, podrán regirse por la Ley 4/2013 siempre que así lo pacten las partes. Jaime Díaz de Bustamante jdiazdebustamante@ramoncajal.com +34 91 576 19 00 Francisco Bengoetxea fbengoetxea@ramoncajal.com +34 91 576 19 00 Carlos Calvo ccalvo@ramoncajal.com +34 91 576 19 00 Almagro, 16-18 28010 Madrid T +34 91 576 19 00 F +34 91 575 86 78 Caravel·la La Niña, 12, 5ª planta 08017 Barcelona T +34 93 494 74 82 F +34 93 419 62 90 www.ramonycajalabogados.com © 2013 Ramón y Cajal Abogados, S.L.P. 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