leticia rueda hernández

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
FACULTAD DE CONTADURÍA Y ADMINISTRACIÓN
“Enajenación de Bienes Inmuebles y sus Aspectos
Notariales”
MONOGRAFÍA
Para obtener el título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
LETICIA RUEDA HERNÁNDEZ
Asesor:
C.P. MAURICIO PAVÓN PAVÓN
Xalapa- Enríquez, Veracruz
Enero 2012
UNIVERSIDAD VERACRUZANA
FACULTAD DE CONTADURÍA Y ADMINISTRACIÓN
“Enajenación de Bienes Inmuebles y sus Aspectos
Notariales”
MONOGRAFÍA
Para obtener el título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
LETICIA RUEDA HERNÁNDEZ
Asesor:
C.P. MAURICIO PAVÓN PAVÓN
Xalapa- Enríquez, Veracruz
Enero 2012
DEDICATORIAS Y AGRADECIMIENTOS
A DIOS y mi Virgen de Juquilita por las bendiciones que me han regalado hasta
a esté momento, por darme la salud y la sabiduría para poder agregar a mi vida
un logro más.
A MI MADRE CATALINA, porque ha sido el impulso y mi motor para que yo me
haya podido desarrollar como persona y ahora en este nuevo comienzo como
profesional. Gracias por el apoyo, su amor, cuidados y paciencia.
A MIS HERMANOS: Auber, Nancy y Víctor, agradezco a la vida que sean parte
de mi familia y de mis logros, lo quiero mucho.
A MIS SOBRINOS: Les dedico este logro, y que al mismo tiempo los motive a
esforzarse para también alcanzar sus objetivos y metas en la vida.
A MIS AMIGAS, gracias por ofrecerme su amistad y apoyo las quiero mucho:
Diana Iveth y Karla Liliana, ojalá siempre conservemos nuestra amistad en las
buenas y en las malas. Igualmente agradezco a Liz su apoyo y cariño.
A CARLOS, por ser una persona muy importante en mi vida, y que contribuyó
con su apoyo y amor para la realización de este proyecto. Te Amo.
Finalmente, agradezco a mi asesor C.P. Mauricio Pavón Pavón por ser mi guía
para realizar este trabajo, así como a mis Sinodales: C.P. Esteban Ricardez y
C.P. Gustavo Burelo González por ser partícipes con sus oportunas
observaciones.
ÍNDICE
RESUMEN ........................................................................................................... 1
INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 2
CAPÍTULO I. LAS CONTRIBUCIONES EN MÉXICO .......................................... 6
1.1. Antecedentes ...................................................................................... 7
1.2. Aspectos generales de las contribuciones .......................................... 9
1.3. Fundamento legal de las contribuciones............................................. 10
1.3.1 Principios constitucionales de las contribuciones ................... 11
1.3.2. Momento de causación ......................................................... 13
1.4. Estructura de los ingresos .................................................................. 13
1.4.1 Clasificación de los ingresos públicos .................................... 15
1.4.2. Ingresos tributarios ................................................................ 17
1.4.3 Ingresos no tributarios ............................................................ 19
CAPITULO II. ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y SU MARCO
LEGAL………………………………………………………………….. 21
2.1. Concepto de contrato.......................................................................... 22
2.1.1. Elementos de los contratos ................................................... 23
2.1.2. Efectos de los contratos ........................................................ 26
2.2. Causas de terminación de contrato .................................................... 27
2.3. Clasificación de los contratos ............................................................. 29
2.4. Enajenación de bienes inmuebles ...................................................... 35
2.4.1. Contrato de compraventa ...................................................... 35
2.4.2. Elementos de la compraventa ............................................... 36
2.4.3. Obligaciones del vendedor .................................................... 38
2.4.4. Obligaciones del comprador .................................................. 41
2.4.5. Tipos de compraventa ........................................................... 41
ii
CAPITULO III. PERSONAS FISICAS: IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR
ENAJENACIÓN
DE
BIENES
INMUEBLES
Y
ASPECTOS
NOTARIALES ........................................................................... 45
3.1 Estructura de la Ley del Impuesto sobre la Renta ............................... 46
3.2 Estructura del Capítulo IV Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta ................................................................................................... 49
3.3 Objeto del impuesto ............................................................................. 49
3.4 Sujeto del impuesto ............................................................................. 50
3.5 De los ingresos exentos....................................................................... 51
3.6 Base Gravable ..................................................................................... 52
3.7 Determinación de la ganancia ............................................................. 55
3.8 Pago provisional .................................................................................. 58
3.9 Pago anual........................................................................................... 61
3.10 Pérdida en enajenación de bienes inmuebles ................................... 66
3.11 Aplicación de avalúos ........................................................................ 68
3.12 Informe a las autoridades fiscales...................................................... 68
3.13 Aspectos notariales............................................................................ 69
3.13.1 Herramientas informáticas para el cálculo del Impuesto Sobre
la Renta ................................................................................ 69
3.13.2 Herramientas que ofrece el Servicio de Administración
tributaria SAT ........................................................................ 71
3.14 Caso práctico ..................................................................................... 80
3.14.1 Pago provisional y declaración anual ................................... 80
CONCLUSIONES................................................................................................. 88
FUENTES DE INFORMACIÓN ............................................................................ 92
ÍNDICE DE FIGURAS .......................................................................................... 94
iii
RESUMEN
La presente monografía tiene la finalidad de conocer puntualmente sobre la
enajenación de bienes inmuebles de personas físicas y principalmente sobre sus
aspectos notariales, es decir, sobre las herramientas que son de amplia utilidad a
los Notarios Públicos para el entero de Impuesto Sobre la Renta de terceros; es
decir, los sistemas informáticos que existen en el mercado y permiten hacer mejor
sus actividades. Asimismo, es de interés para las personas involucradas en el
medio de notarías y cálculo de enajenación de bienes inmuebles a través de los
contratos de compraventa. En esta investigación se incluirán tres capítulos, donde
el primero aborda generalidades de las contribuciones, el segundo capitulo versa a
cerca de los contratos y, el último; puntualiza acerca de las herramientas que
auxilian a los notarios con el cálculo.
1
INTRODUCCIÓN
Este trabajo pretende conocer acerca de la enajenación de bienes inmuebles que
puede realizar una persona física a través de la formalidad del contrato de
compraventa, de las obligaciones del vendedor y el comprador, pero más allá del
cálculo del Impuesto que se origina con este acto, se persigue puntualizar en las
herramientas que le son de utilidad al Fedatario Público para el cálculo y entero de
dicho impuesto a las autoridades competentes.
Haciendo un poco de historia para introducirnos en el tema, los primeros rasgos
de la tributación en México aparecen con los aztecas, en sus códices en los cuales
se registró que el rey de Azcapotzalco, pedía como tributo al pueblo azteca.
Asimismo, los “tequiámatl” (papeles o registros de tributos), fue un género de esos
códices, relacionados con la administración pública dentro del Imperio Mexica.
(Sánchez León, Derecho Fiscal Mexicano, 1998)
La tributación cobró tal importancia, hasta que los aztecas se organizaron para
facilitar la recaudación, nombrando entonces a los “Calpixquis”, primeros
recaudadores, quienes identificaban su función llevando una vara en una mano y
un abanico en la otra. Y así sucesivamente, se fue desenvolviendo la historia de la
tributación en México.
Hasta llegar al año de 1893, el Ministro de Hacienda José Yves Limantour, donde
aparece la figura de Hacienda Pública aumentando las cuotas de los Estados y la
Federación.
3
Posteriormente, surgió la necesidad de reorganizar la administración y retomar las
finanzas públicas en México. Por lo que más adelante se implantan diversos
impuestos, simultáneamente se incrementó el impuesto sobre la renta.
El sistema tributario de nuestro país es mucho más que un conjunto de
disposiciones fiscales, es parte de nuestra historia; hasta llegar al establecimiento
formal dentro de la constitución federal de los Estados Unidos Mexicanos de 1857,
en su artículo 31, fracción II, donde se estableció la obligación de contribuir con la
misma redacción que tiene la constitución en vigor.
El concepto de contribución es concebido, como el tributo contemplado en efectivo
o en bienes que se paga a un organismo público, a cambio de determinados
servicios, que si bien repercuten en beneficio de toda la colectividad se concretan
determinadas particularidades.
Dentro del Código Fiscal de la Federación, en su título primero, dentro de las
disposiciones generales, capítulo primero, en el artículo 1° respecto de la
obligación de contribuir para los gastos públicos conforme lo determinen las Leyes
Fiscales, el cual es su parte conducente nos indica:
“Artículo 1o.- Las personas físicas y las morales, están obligadas a contribuir para
los gastos públicos conforme a las leyes fiscales respectivas. Las disposiciones de
este Código se aplicarán en su defecto y sin perjuicio de lo dispuesto por los
tratados internacionales de los que México sea parte. Sólo mediante ley podrá
destinarse una contribución a un gasto público específico. La Federación queda
obligada a pagar contribuciones únicamente cuando las leyes lo señalen
expresamente…” (Código Fiscal de la Federación, 2011).
Es por ello, que dentro del capítulo primero se ahonda más sobre los
antecedentes de las contribuciones en México, incluso tocando su fundamento
legal y momento de causación.
4
En el capítulo segundo, ya nos adentramos más al tema de enajenación de los
bienes inmuebles y su contexto legal, abordando el concepto de contrato,
considerando sus elementos, los efectos que contienen y causan los contratos.
También se puntualizan las distintas clasificaciones de los contratos, por último, se
habla del contrato de compraventa, desglosando las obligaciones del vendedor y
el comprador que son las partes fundamentales que interviene en dicho acto
jurídico.
Lo anterior, con la finalidad de enmarcarnos más en el acto jurídico, en esta
ocasión el contrato de compraventa, que es uno de los actos jurídicos que
involucra el pago del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes
inmuebles realizado por personas físicas, y que como parte enajenante y
adquirente al acudir a formalizar ante una Notaría Pública dicho acto jurídico, el
Fedatario Público tiene la obligación de hacer el cálculo de dicho impuesto,
enterándolo a las autoridades competentes, en este caso el Servicio de
Administración Tributaria (SAT). Para tal cálculo y entero del impuesto el Fedatario
Público se vale de ciertas herramientas que le ayudan con este procedimiento:
Sistemas informáticos tales como el Cóndor y Catia, por mencionar algunos, que
permiten hacer este cálculo de manera más sencilla, en sus distintos casos, es
decir, cuando se trata de una enajenación de sólo terreno, cuando es el caso de
terreno y construcción diferente fecha o también, cuando se da el caso de que se
enajene terreno y construcción diferente fecha, entre otras utilerías para facilitar el
ejercicio notarial; ofreciéndole a los clientes un mejor servicio en la realización de
sus trámites de acuerdo a sus necesidades. De igual forma, se estudiarán las
herramientas que ofrece el Servicio de Administración Tributaria (SAT), para
presentar la información correspondiente a las operaciones que realizadas por la
enajenación de personas físicas por la transmisión de bienes inmuebles a través
del acto jurídico compraventa. Por lo que considero, muy importante el estudio de
este capítulo tercero, sin restarle la debida importancia para el presente trabajo los
anteriores capítulos motivo de estudio.
5
CAPITULO I
LAS CONTRIBUCIONES EN MÉXICO
1.1 Antecedentes
El capítulo primero versa acerca de las generalidades de las contribuciones en
México, enmarcando sus antecedentes, su definición y clasificación.
Los primeros rasgos de la tributación en México aparecen con los aztecas, en sus
códices en los cuales se registro que el rey de Azcapotzalco, pedía como tributo al
pueblo azteca. Asimismo, los “tequiámatl” (papeles o registros de tributos), fue un
género de esos códices, relacionados con la administración pública dentro del
Imperio Mexica. (Sánchez León, Derecho Fiscal Mexicano, 1998).
Así el verbo tributar cobró tal importancia, que los aztecas se organizaron para
facilitar la recaudación, nombraron entonces a los “Calpixquis”, primeros
recaudadores, quienes identificaban su función llevando una vara en una mano y
un abanico en la otra. La recaudación de esos pueblos y ciudades tributarios, así
como de la enumeración y valuación de las riquezas recibidas. La matrícula de los
tributos es uno de los documentos más importantes de los códices dedicados a la
administración y a la Hacienda Pública.
Existían varios tipos de tributos que se daban según la ocasión, los había de
guerra, religiosos, de tiempo, entre otros. Los tributos a que estaban obligados los
pueblos sometidos a los Aztecas eran de dos tipos. En especie o mercancía
(impuesto según provincia, población, riqueza e industria) y Tributos en servicios
especiales que estaban obligados a prestar los vecinos de los pueblos sometidos.
Al llegar a México Hernán Cortés, lo sorprende la organización del pueblo azteca,
mas sin embargo estuvo en desacuerdo con la forma en que se cobraban los
tributos. Así, Hernán Cortés quedó a la cabeza del pueblo azteca, y los tributos de
7
flores y animales quedaron atrás, ahora los tributos consistían en joyas y
alimentos.
Establecida la Colonia, los indígenas pagaban sus impuestos también con trabajos
en minas, haciendas y granjas. En 1573 se implanta el pago por pasar mercancías
de un Estado a otro y después el peaje. El 19 de marzo de 1812 las cortes de
Cádiz expidieron la Constitución de Cádiz, dicha constitución dispuso que las
cortes establecerían anualmente las contribuciones, sean directas o indirectas,
generales, provinciales o municipales y que dichas contribuciones se pagarían en
proporción a los haberes para los gastos del Estado. También se dispuso que las
contribuciones fueran proporcionadas a los gastos de los servicios públicos.
El Gobierno de Porfirio Díaz duplicó el impuesto del timbre, gravó las medicinas y
cien artículos más, cobró impuestos por adelantado; haciéndose necesario un
sistema de tributación controlado y equilibrado.
En 1893, el Ministro de Hacienda José Yves Limantour, nivela la Hacienda Pública
aumentando las cuotas de los Estados y la Federación, reduciendo el presupuesto
y las partidas abiertas del ejecutivo, así como los sueldos de los empleados,
buscando nuevas fuentes de ingresos en el gravamen nacional de las actividades,
especulaciones y riquezas, regularizando la percepción los impuestos existentes
por medio de una vigilancia activa y sistemática sobre empleados y
contribuyentes.
Después de la guerra, surgió la necesidad de reorganizar la administración y
retomar las finanzas públicas en México.
Entre 1917 y 1935 se implantan diversos impuestos, simultáneamente se
incrementó el impuesto sobre la renta y el consumo de gasolina. Sin embargo,
tales medidas redundaron en beneficios sociales como la implantación del servicio
8
civil, retiro por edad avanzada con pensión y, en general, se modernizaron los
procedimientos administrativos y servicios a la comunidad.
El sistema tributario de nuestro país es mucho más que un conjunto de
disposiciones fiscales, es parte de nuestra historia; hasta llegar al establecimiento
formal dentro de la constitución federal de los Estados Unidos Mexicanos de 1857,
en su artículo 31, fracción II, donde se estableció la obligación de contribuir con la
misma redacción que tiene la constitución en vigor.
1.2 Aspectos Generales de las Contribuciones
Dentro de la carta magna que es nuestra Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos se habla acerca de contribuir, por lo que es conveniente su
definición y mencionar su clasificación.
Concepto: La contribución es un tributo contemplado en efectivo o en bienes que
se paga a un organismo público, a cambio de determinados servicios, que si bien
repercuten en beneficio de toda la colectividad se concretan determinadas
particularidades.
Clasificación de acuerdo al Código Fiscal: De acuerdo al Código Fiscal de la
Federación en su artículo 2, son consideradas contribuciones los impuestos,
aportaciones de seguridad social, contribuciones de mejoras y derechos, las que
se definen de la siguiente manera:
Impuestos: Son las contribuciones establecidas en la Ley que deben pagar las
personas físicas y morales que se encuentren en la situación jurídica o de hecho
prevista por la misma y que sean distintas de las aportaciones de seguridad social,
contribuciones de mejoras y derechos.
9
Aportaciones de seguridad social: Son las contribuciones establecidas en ley a
cargo de personas que son sustituidas por el Estado en el cumplimiento de
obligaciones fijadas por la Ley en materia de seguridad social o a las personas
que se beneficien en forma especial por servicios de seguridad social
proporcionados por el mismo Estado.
Contribuciones de mejoras: Son las dispuestas en la Ley a cargo de personas
físicas y morales que se beneficien de manera directa por obras públicas.
Derechos: Son las contribuciones contempladas en la Ley por el uso o
aprovechamiento de los bienes de dominio público de la Nación, así como por
recibir servicios que presta el Estado en sus fundaciones de derecho público.
También son derechos las contribuciones a cargo de los organismos públicos
descentralizados por prestar servicios exclusivos del Estado.
1.3 Fundamento Legal de las Contribuciones
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos vigente establece que
toda persona, sea mexicano esté obligado a participar en la contribución del
ingreso, para financiar el gasto público del país. Dicha disposición se encuentra
dentro de la Constitución en su artículo 31, en su fracción IV, la cual en lo
conducente dice:
“TITULO PRIMERO. CAPITULO II DE LOS MEXICANOS. ARTICULO 31…IV.
Contribuir para los gastos públicos, así de la federación, como del Distrito Federal
o del Estado y municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa
que dispongan las leyes.
(Reformado mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 25
de octubre de 1993)”. (www.info4.juridicas.unam.mx, 2011).
10
1.3.1 Principios Constitucionales de las Contribuciones
De lo anterior se desprenden los siguientes principios constitucionales en materia
fiscal:
principio
de
legalidad,
principio
de
obligatoriedad,
principio
de
proporcionalidad y equidad y principio de vinculación con el gasto público.
Legalidad: está contemplado dentro del artículo 31 fracción IV de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, se reafirmaran con las disposiciones
contenidas en los artículos 73 fracción IV constitucionales, que disponen que el
Congreso de la Unión debe discutir y aprobar anualmente, durante su período
ordinario de sesiones, las contribuciones que basten para cubrir el presupuesto de
egresos, de donde se concluye que las contribuciones deben estar establecidas
en una ley expedida por el poder legislativo.
Obligatoriedad: el pago de las contribuciones se encuentra consignado en el
artículo 31 fracción IV de la Constitución, que nos dice: la obligación de todos
mexicanos de contribuir a los gastos públicos, según Emilio Margáin (2000),
“deriva de la necesidad de dotar al Estado Mexicano de los medios suficientes
para que satisfaga las necesidades públicas o sociales a su cargo. Pero ésta es
únicamente la obligación general en materia contributiva, porque la obligación
general en materia contributiva, porque la obligación concreta de cubrir el
impuesto deriva de la realización de los hechos o actos previstos por la ley fiscal
como hechos generadores de la obligación, o sea, que el deber de pagar proviene
del hecho que se haya coincidido con la situación para que nazca la obligación
fiscal. (Margáin Manautou, 2000).
Proporcionalidad: este principio se refiere a la capacidad contributiva del sujeto
pasivo, es decir, que los sujetos obligados al pago de un impuesto deberán
hacerlo en la medida de su capacidad económica. Así las personas que tienen
ingresos elevados tributarán más que los que tienen menos.
11
Equidad: Con respecto a este principio se establece de forma medular la igualdad
de los sujetos pasivos de un mismo tributo, ante una misma reglamentación
tributaria.
Gasto público: este principio encuentra su fundamento en los artículos 31 fracción
IV, 73 fracción VII y 74 fracción IV, constitucionales. Es decir que a los gastos
públicos del Estado como organización política soberana y sólo para esos gastos,
por lo que se excluye a los organismos que no forman parte de la federación,
estado o municipios, o sea, que constitucionalmente no hay obligación de
contribuir o pagar tributos descentralizados y empresas de participación estatal
que son entidades con personalidad jurídica propia y por lo mismo diferentes y
separados de la del Estado.
Al referirnos a los principios antes mencionados, es que las contribuciones deben
ser de acuerdo a la capacidad contributivas del contribuyente.
Se hace referencia en el Código Fiscal de la Federación, en su título primero,
dentro de las disposiciones generales, capítulo primero, en el artículo 1° respecto
de la obligación de contribuir para los gastos públicos conforme lo determinen las
Leyes Fiscales, el cual es su parte conducente nos indica:
“Artículo 1o.- Las personas físicas y las morales, están obligadas a contribuir para
los gastos públicos conforme a las leyes fiscales respectivas. Las disposiciones de
este Código se aplicarán en su defecto y sin perjuicio de lo dispuesto por los
tratados internacionales de los que México sea parte. Sólo mediante ley podrá
destinarse una contribución a un gasto público específico. La Federación queda
obligada a pagar contribuciones únicamente cuando las leyes lo señalen
expresamente…” (Código Fiscal de la Federación, 2011).
12
1.3.2 Momento de Causación
Dentro del Código Fiscal de la Federación, se dispone que las contribuciones se
causan conforme se realizan las situaciones jurídicas o de hecho, dispuestas en
las Leyes fiscales vigentes durante el lapso en que sucedan. Se puede decir, que
las contribuciones se determinarán conforme a las disposiciones vigentes en el
momento de su causación, no obstante le serán aplicables las normas sobre
procedimiento que se expidan con posterioridad. La disposición se contempla
dentro del Artículo 6 del Código Fiscal de la Federación.
La determinación de las contribuciones a cargo de los contribuyentes, salvo
disposición expresa en contrario. En caso de que corresponda a las autoridades
fiscales hacerlo, los contribuyentes les proporcionarán la información necesaria
dentro de los 15 días siguientes a la fecha de su causación.
1.4 Estructura de los ingresos
Las finanzas públicas estudian el conjunto de instrumentos relacionados con los
ingresos públicos, el gasto público, el endeudamiento interno y externo del Estado
y los precios y tarifas de los bienes y servicios producidos por el sector
paraestatal.
Cuando los ingresos son mayores que los gastos existe un superávit público, es
decir, el gobierno cuenta con un ahorro que se puede canalizar a incrementar la
inversión y el consumo. En contraposición a esta situación favorable que
predomina en el sector público, el sector privado se ve afectado en sus niveles de
ahorro, inversión y consumo.
13
La situación contraria se da cuando los gastos del gobierno son mayores a sus
ingresos provocando un déficit público. En éste caso el ahorro, la inversión y el
consumo del sector público se reducen y se incrementan los del sector privado.
Una situación de equilibrio fiscal se presenta cuando los ingresos públicos son
iguales a sus gastos. En este caso, sólo se da una resignación de los recursos,
puesto que, el gobierno los retira de una parte de sector privado vía impuestos,
para asignarlos a otros grupos del mismo sector privado. De esta manera, bajo un
equilibrio entre los ingresos y los gastos públicos, el ahorro, la inversión y el
consumo, tanto públicos como privados, no se modifican.
Los empréstitos implican un retiro de fondos a cambio del compromiso del
gobierno de devolverlos en una fecha futura y de pagar una tasa de interés
previamente acordada entre el oferente y el demandante del crédito. Los
impuestos son obligatorios, mientras que las tasas de los empréstitos implican
transacciones voluntarias.
Asimismo, existen otros ingresos que se perciben como son los que provienen por
bienes o por servicios públicos, teniendo como definición por los primeros de
acuerdo a lo dispuesto en el artículo 146 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se
consideran ingresos por enajenación de bienes los que deriven de los casos
previstos en el Código Fiscal, éste ordenamiento, en su artículo 14, establece que,
entre otros, se entiende por enajenación de bienes toda transmisión de propiedad,
aún en la que el enajenante se reserva el dominio del bien enajenado.
Los recursos públicos previstos en el presupuesto de egresos de la federación
designados al desarrollo de programas públicos encomendados a las entidades y
órganos desconcentrados, cuya capacidad de autofinanciamiento es insuficiente
para entender dichos programas. Su ministración implica la obligación de cumplir
con los objetivos y programas encomendados, así como la prestación de los
14
bienes y servicios públicos que se deriven de la misión de receptor. El registro de
su ejercicio refleja la obtención de algún bien, servicio u obra de infraestructura.
Los impuestos se obtienen del sector privado, sin que eso implique una obligación
del gobierno hacia el contribuyente, es decir, no hay compromiso del gobierno de
devolverlos en una fecha futura y de pagar una tasa de interés previamente
acordada entre el oferente y el demandante de crédito.
Otra forma de ver los impuestos es considerado que son prestaciones en dinero o
en especie coactiva que el Estado fija unilateralmente, con carácter general y
obligatorio a las personas físicas o morales para cubrir los gastos públicos y
satisfacer necesidades públicas. (Código Fiscal de la Federación, 2008).
1.4.1 Clasificación de los Ingresos Públicos
Según la división de economía y comercio realizó una clasificación de los ingresos
del sector público basándose en el esquema utilizado por el gobierno federal,
quedando como sigue:
INGRESOS PÚBLICOS:
1.- Ingresos ordinarios
1.1.- Ingresos corrientes
1.1.1.- Gobierno Federal
a) Tributarios
a1) Directos: ISR, IETU, etc.
a2) Indirectos: IVA, IEPS, ISAN, Exterior, etc.
b) No tributarios
b1) Derechos
b2) Aprovechamientos
b3) Productos
15
1.1.2.- Organismos y empresas paraestatales
a) PEMEX, CFE, CAPUFE, IMSS, ISSSTE, etc.
1.1.3.- Ingresos derivados de financiamiento
1.2.- Ingresos de capital
2.- Ingresos extraordinarios
De la información se deriva lo siguiente: los servicios públicos se dividen en dos
grandes rubros:
Los ingresos ordinarios: Son recaudados en forma regular por el Estado, tales
como: impuestos, derechos, ingresos por la venta de bienes y servicios de los
organismos y empresas paraestatales; etc.
Los ingresos extraordinarios: Son recursos que no se obtienen de manera
regular por parte del Estado, tales como: enajenación de bienes nacionales;
contratación de créditos externos e internos (empréstitos) o emisión de moneda
por parte del Banco de México.
Los ingresos corrientes. Se clasifican en dos grupos:
a) Los que se obtienen a través del gobierno federal Vía Secretaría de
Hacienda y Crédito Público (SHCP). Éstos comprenden los ingresos
tributarios y no tributarios.
b) Los que se obtienen a través de los organismos y empresas paraestatales,
tales como: Petróleos mexicanos (PEMEX), Comisión Federal de
Electricidad (CFE), Caminos y puentes Federales de Ingresos (CAPUFE),
etc.
16
1.4.2 Ingresos Tributarios
A continuación se mencionan la división que existe entre los ingresos y algunos
ejemplos de ellos son los siguientes:
Impuestos directos: Son los que recaen sobre las personas y gravan el ingreso,
la riqueza, el capital o el patrimonio. Entre los principales impuestos directos en
México, por ejemplo:
• Impuesto sobre la renta (ISR): este gravamen aplicado a la percepción de
ingresos, a toda persona física (todo individuo sujeto a un gravamen fiscal)
o moral (toda sociedad mercantil u organismo que realice actividades
empresariales, incluyendo a las instituciones de crédito y las sociedades y
asociaciones civiles) residente en el país, nacional o extranjero (Ley del
Impuesto sobre la Renta, 2011).
• Impuesto empresarial a tasa única (IETU). Este gravamen aplica a las
personas físicas y morales que residen en territorio nacional, así como los
residentes en el extranjero con establecimiento permanente en nuestro país
que realicen las siguientes actividades: enajenación de bienes, prestación
de servicios independientes, otorgamiento del uso. (Ley del Impuesto sobre
la Renta, 2011).
Impuestos indirectos: Son los que recaen sobre los objetos o cosas, se les
conoce también como impuestos al gasto debido a que se grava a los
contribuyentes a partir de los gastos de producción y consumo en los procesos de
compra-venta. Entre los principales, por su contribución a los ingresos totales, se
tienen:
• Impuesto al valor agregado (IVA). Es una carga fiscal que consiste en
gravar el precio de las mercancías en cada una de las etapas de su
17
producción o distribución. Actualmente esta tasa es del 16%. (Ley del
impuesto al valor agregado, 2011).
• Impuesto especial sobre la producción y servicios (IEPS). Es un gravamen
que se aplica en la enajenación o importación de los siguientes productos:
bebidas alcohólicas, alcohol desnaturalizado, cigarros y tabacos labrados,
etc.
La tasa que se aplica a la base es variable, puesto que su rango va del 25 al
100%. Para el caso de la gasolina y diesel la tasa es variable, ya que ésta se
incrementa cada mes. Éste impuesto incide en la producción o el consumo de
estos productos.
Podemos diferenciarlo del IVA por lo siguiente: los recursos recaudados por el
Estado por el concepto de IVA son signados por el gobierno de manera
discrecional. Cualquier sector de la economía nacional puede ser objeto de
asignación de los recursos obtenidos por este concepto.
Por el contrario, el IEPS objetivo por gravar los cigarros y bebidas alcohólicas no
poder ser usados por el Estado de manera discrecional, puesto que se tienen que
orientar recursos para que el sector público haga frente, mediante su asistencia, a
las enfermedades por el consumo de estos productos considerados nocivos para
la salud. (Ley del impuesto especial sobre producción y servicios, 2011).
• Impuesto al comercio exterior: son recursos obtenidos por gravar a las
importaciones como son la compra de bienes y servicios provenientes del
extranjero. Existe una gran variedad de tasas, las cuáles dependen del tipo
de producto, destino o procedencia del mismo y grado de afectación que
tenga sobre la economía nacional.
18
1.4.3 Ingresos no Tributarios
Dentro los ingresos no tributarios se comprenden los siguientes impuestos:
Otros impuestos indirectos: en este aspecto se agrupan al igual una serie de
impuestos como: Impuesto sobre automóviles nuevos (ISAN).
• Ingresos no tributarios: son aquellos que el gobierno federal obtiene
principalmente por: prestar un servicio público (permisos para el
autotransporte federal); permitir el uso o explotación de los bienes públicos;
y, aplicar multas o recargas.
Los derechos: “son las contribuciones establecidas en la ley por el uso o
aprovechamiento de bienes de dominio público de la nación, así como por percibir
servicios que presta el Estado en sus funciones de derecho público, excepto
cuando presten por organismos descentralizados”.
Los aprovechamientos: son los ingresos que percibe el Estado por funciones de
derecho público distinto de las contribuciones, de los ingresos derivados de
financiamiento y de los que obtengan los organismos descentralizados y las
empresas de participación estatal.
Los productos: son contraprestaciones que recibe el Estado en sus funciones de
derecho privado, así como el uso, aprovechamiento o enajenación de bienes de
dominio privado.
Características de los impuestos. Por la importancia que representan los
impuestos en los ingresos del Estado, se exponen algunas características de
éstos:
19
• Son una prestación en dinero o en especie que no tiene contraprestación
directa por parte del Estado;
• La imposición se establece unilateralmente por el Estado en forma general;
• Son de carácter coactivo, es decir, si no se cumple, el Estado puede utilizar
el poder legal para hacerlo cumplir y,
• El destino de los impuestos es satisfacer necesidades colectivas.
Los impuestos están compuestos por algunos elementos, entre los que destacan
los siguientes:
Elementos de los impuestos. Dentro de los elementos se comprende lo
siguiente:
• Sujeto: son los agentes que participan en el proceso de recaudación. De
este modo tenemos que, existen dos tipos de sujetos:
o Sujetos activos. Aquellos que tienen el derecho de exigir el pago de
los tributos. En este grupo tenemos a la federación, las entidades
federativas y a los municipios.
o Sujetos pasivos. Son los causantes o contribuyentes que pueden ser
personas físicas o morales, mexicanas o extranjeras que tienen
legalmente la obligación de pagar impuesto.
• Objeto del impuesto: Obligación tributaria un acto un hecho que al ser
realizado hace coincidir al contribuyente en la situación o circunstancia que
la ley señala, como la que dará origen al crédito tributario, es aquello que
normalmente da el nombre.
20
CAPÍTULO II
ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y SU
MARCO LEGAL
Los contratos representan un aspecto muy importante dentro de la enajenación de
bienes inmuebles, por ello es conveniente abordar el concepto de contrato así
como sus elementos que lo integran, porque la finalidad del presente trabajo
abordará más adelante la enajenación de bienes inmuebles respecto de personas
físicas puntualizando en especial el contrato de compraventa en sus distintos
casos.
2.1 Concepto de Contrato
Según el Código Civil de Veracruz, en su artículo 1725, nos dice convenio es el
acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir
obligaciones. Asimismo, el artículo 1726 puntualiza que los convenios que
producen o transfieren obligaciones y derechos, toman el nombre de contratos.
Otras acepciones de contrato:
Contrato: es un acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y
obligaciones. El contrato crea derechos reales o personales, o bien los transmite.
Existen contratos que originan exclusivamente derechos personales, otros crean
derechos reales y personales, y puede haber contratos que exclusivamente
tengan por objeto dar nacimiento a derechos reales. (Rojina Villegas, Rafael,
“Compendio de Derecho Civil”, 2001, pág. 8).
22
2.1.1. Elementos de los Contratos
Los contratos tienen dos clases de elementos:
a) Elementos existenciales: son el consentimiento y el objeto, sin éstos no
existe el contrato, porque son la esencia del acto.
b) Los elementos de validez que son la capacidad, ausencia de vicios del
consentimiento, la forma y fin, motivo determinante.
El consentimiento: requiere una voluntad real, que sea seria y precisa, que dicha
voluntad se exteriorice en forma expresa o tácita y que tenga un contenido, lo cual
implica la intención de contratar.
El consentimiento como acuerdo de voluntades, no existe cuando no hay
coincidencia en las dos voluntades, situaciones que se presentan son el llamado
error y obstáculo, es decir, error sobre la del objeto o cosa del contrato.
El objeto del contrato directo e inmediato es la creación o transmisión de
obligaciones y derechos, por su parte el objeto indirecto o mediano puede ser la
prestación de una cosa o la cosa misma; la prestación de un hecho o el hecho
mismo.
La cosa objeto del contrato debe existir en la naturaleza, se determina en cuanto
a su especie y estar en el comercio. Cuando consisten un género debe
determinarse también la cosa u cuota.
La cosa debe existir, porque si la cosa pereció antes del contrato o quedó fuera
del comercio, no habrá contrato. Las cosas futuras poder ser objeto de contrato
excepto los bienes de donación y herencia. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de
los contratos, 2006).
23
La capacidad es la actitud reconocida por la ley en una persona para celebrar por
sí misma un contrato, habrá capacidad para obrar o de ejercicio.
La capacidad de contratar es una subespecie de la capacidad de obrar o de
ejercicio y consiste en la aptitud reconocida por la ley a una persona para estipular
por sí el contrato, sin necesidad de substitución o de asistencia de otra persona.
La incapacidad de ejercicio en una persona o en ambas partes, es causa de
invalidez del contrato y da origen de una nulidad relativa.
Existe la posibilidad de que un menor pueda contratar, siempre que cuente con la
formalidad habilitante, que consiste en una autorización o permiso que se otorga a
una persona capaz por una autoridad judicial o administrativa para la celebración
de un determinado contrato.
Legitimación para contratar: es la actitud reconocida por la ley en una determinada
persona para que pueda ser parte de un contrato determinado. La falta de
legitimación produce en el contrato la nulidad absoluta, cuando hay falta de
legitimación el contrato no puede celebrarse. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de
los contratos, 2006).
Ausencia de vicios del consentimiento. Los vicios del consentimiento son: el
error, el dolo, la mala fe, la violencia, la lesión, la forma y el motivo o fin
determinante del contrato.
a).- El error. Implica la opinión subjetiva contraria a la realidad, la discrepancia
entre la voluntad interna y la voluntad declarada.
Error obstáculo. Cuando recae sobre la naturaleza del contrato o sobre la
identidad de la cosa, hace inexistente el consentimiento y por lo tanto el contrato.
24
Error indiferente. De igual rectificación, como por ejemplo de error de cálculo.
Error nulidad. Recae sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de
los que contratan. La nulidad solo puede ser invocada por la parte que sufrió el
error.
b).- El dolo. Es cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir a error
en él a alguno de los contratantes. Existe el dolo bueno que sólo exagera las
cualidades o valor de una cosa y el dolo malo, que sobre la cosa o motivo
determinante de la voluntad de los contratantes o induce a éstos a celebrar un
contrato que de otra manera no hubieran celebrado y engendra un error vicio o
nulidad. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de los contratos, 2006).
c).- “La mala fe. Es la disimulación del error de los contratantes una vez conocido.
d).- La violencia. Hay violencia cuando se emplea la fuerza física o algún agente
material que prive la libertad al contratante, hay violencia moral cuando por medio
de amenazas o de fuerza física se coloca a un contratante en esta disyuntiva.
e).- La lesión. El perjuicio que en un contrato conmutativo experimenta una parte
que recibe una prestación muy inferior a la que a su vez proporciona a la otra
parte, generalmente produce una nulidad relativa.
f).- La forma. Cuando la ley exige determinada forma para la celebración de un
contrato, dicha formalidad es un elemento de validez del propio contrato, la falta
de la forma implica una nulidad relativa que es susceptible de ser corregida.
g).- El motivo o fin determinante del contrato. Hay que distinguir entre la causa
del contrato, el fin o motivo que determinó su celebración y la causa de una
obligación contractual. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de los contratos, 2006).
25
Tanto como el objeto como el fin o motivo deben ser lícitos. El primero tiene como
contenido cosas y hechos, mientras que el segundo representa la razón para
contratar, así cuando el motivo o fin es falso, el contrato es anulable.
Se debe entender que estos vicios del consentimiento no deben existir ya que esto
afecta la validez legal del contrato.
Efectos de los contratos. Los contratos producen efectos, estos pueden ser: la
obligatoriedad, la intangibilidad del contrato, relatividad de los contratos,
oponibilidad de los contratos y la seguridad de éstos.
2.1.2. Efectos de los Contratos
“Los contratos producen efectos, estos pueden ser: la obligatoriedad, la
intangibilidad del contrato, relatividad de los contratos, oponibilidad de los
contratos y la seguridad de éstos.
Obligatoriedad. El primer efecto que produce un contrato consiste en su carácter
obligatorio ya que ninguna de las partes puede sustraerse lo que contrato.
Intangibilidad del contrato. No puede una de las partes por voluntad unilateral,
disolver o modificar el contrato, salvo casos específicamente previstos en la ley.
Relatividad de los contratos. Consiste en que los efectos del contrato sólo
aprovechan o perjudican directamente a las partes. (Gómez Cotero, Efectos
Fiscales de los contratos, 2006).
Oponibilidad del contrato. Los contratos son oponibles frente a terceros siempre y
cuando cumplan diversos requisitos:
a).- Es importante su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
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b).- Si es un inmueble que fue enajenado a diversas personas y no en
copropiedad, prevalece la enajenación que primero se haya inscrito en el Registro
Público de la Propiedad y si no se hizo tal inscripción, prevalece la fecha más
antigua, y si no, prevalece en favor de quien tenga la posesión.
c).- Si se trata de muebles, prevalece la enajenación más antigua.
d).- Si un mismo crédito fue cedido en favor de varios cesionarios, prevalece la
cesión que primero se haya notificado al deudor.
La seguridad de los contratos. Que implica que no está permitida la revisión del
contrato.
2.2. Causas de Terminación de Contrato
“Los contratos terminan por frustración del mismo o por extinción de sus efectos,
es decir esto, significa quedarse sin efectos un propósito contra la intención de
quien quería llevarlo a cabo, y se presenta en los siguientes casos:
a) Cuando falta algunos de los elementos de existencia del contrato; el
consentimiento u objeto y se trata de contrato inexistente.
b) Cuando el contrato está afectado de nulidad absoluta, misma que se
presenta si el contrato recae sobre un objeto imposible o ilícito, o si el fin o
motivo determinante del contrato ilícito.
c) Cuando hay falta de capacidad en alguna de las partes o ha habido algún
vicio del consentimiento, incluyendo el estado de necesidad”. (Gómez
Cotero, Efectos Fiscales de los contratos, 2006).
“Terminación. Un contrato que se ha celebrado válidamente y ha empezado a
producir sus efectos, puede dejar de producir éstos o extinguirse a consecuencia
de hechos o acontecimientos posteriores a dicha celebración que constituyen
propiamente los medios de terminación del contrato.
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El vencimiento. Cuando se establece un plazo para la terminación del contrato y
cuando éste se presenta, generalmente el contrato se termina.
La muerte de uno de los contratantes: hay contratos en que la muerte de uno de
los contratantes pone fin al contrato. Como sucede en el mandato.
El agotamiento natural del contrato: La quiebra aún cuando no hubiese llegado el
momento de su cumplimiento.” (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de los contratos,
2006).
“Por voluntad unilateral cuando así esté expresamente facultado por la ley, tal y
como ocurre en el arrendamiento por tiempo voluntario.
El mutuo consentimiento de las dos partes.
Por resolución del contrato, la que se presente por tres casos:
a) El incumplimiento de las obligaciones a cargo de una de las partes, da
derecho a la otra, a pedir la resolución del contrato bilateral o rescisión.
b) La imposibilidad superviniente de las obligaciones a cargo de una de las
partes. Se produce cuando la imposibilidad del cumplimiento haya
sobrevenido después de celebrarse el contrato.
c) Por excesiva onerosidad sobreviniente, basada en la teoría de la
imprevisión”. (Gómez Cotero, José de Jesús, “Efectos Fiscales de los
contratos”, 2006, pág. 11).
2.3 Clasificación de los Contratos
Según el Código Civil Federal en sus artículos 1835-1838 se clasifican en:
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Artículo 1835.- El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga
hacia la otra sin que ésta le quede obligada.
Artículo 1836.- El contrato es bilateral cuando las partes se obligan
recíprocamente.
Artículo 1837.- Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos y
gravámenes recíprocos; y gratuito aquel en que él provecho es solamente de una
de las partes.
Artículo 1838.- El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se
deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que
ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste.
Es aleatorio cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto
que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta
que ese acontecimiento se realice.
Las Cláusulas que pueden Contener los Contratos se contemplan dentro de los
siguientes artículos de la citada ley:
Artículo 1839.- Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean
convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean
consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se
expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos
permitidos por la ley.
Artículo 1840.- Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para
el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera
convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y
perjuicios.
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Artículo 1841.- La nulidad del contrato importa la de la cláusula penal; pero la
nulidad de ésta no acarrea la de aquél.
Sin embargo, cuando se promete por otra persona, imponiéndose una pena para
el caso de no cumplirse por ésta lo prometido, valdrá la pena aunque el contrato
no se lleve a efecto por falta de consentimiento de dicha persona.
Lo mismo sucederá cuando se estipule con otro, a favor de un tercero, y la
persona con quien se estipule se sujete a una pena para el caso de no cumplir lo
prometido.
Artículo 1842.- Al pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha
sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla, probando que el
acreedor no ha sufrido perjuicio alguno.
Artículo 1843.- La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la
obligación principal.
Artículo 1844.- Si la obligación fuere cumplida en parte, la pena se modificará en la
misma proporción.
Artículo 1845.- Si la modificación no pudiere ser exactamente proporcional, el juez
reducirá la pena de una manera equitativa, teniendo en cuenta la naturaleza y
demás circunstancias de la obligación.
Artículo 1846.- El acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligación o el pago
de la pena, pero no ambos; a menos que aparezca haber estipulado la pena por el
simple retardo en el cumplimiento de la obligación, o porque ésta no se preste de
la manera convenida.
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Artículo 1847.- No podrá hacerse efectiva la pena cuando el obligado a ella no
haya podido cumplir el contrato por hecho del acreedor, caso fortuito o fuerza
insuperable.
Artículo 1848.- En las obligaciones mancomunadas con cláusula penal, bastará la
contravención de uno de los herederos del deudor para que se incurra en la pena.
Artículo 1849.- En el caso del artículo anterior, cada uno de los herederos
responderá de la parte de la pena que le corresponda, en proporción a su cuota
hereditaria.
Artículo 1850.- Tratándose de obligaciones indivisibles, se observará lo dispuesto
en el artículo 2007.
Además de la clasificación que se encuentra dentro del Código Civil Federal
existen otros tipos, según destaca el autor Rojina Villegas (2001), siendo como
sigue:
Contratos reales y consensuales. Los contratos reales son aquellos que se
constituyen por la entrega de la cosa. Entre tanto no exista dicha entrega, sólo hay
un antecontrato, llamado también promesa de contrato. En los contratos
consensuales se indica que no se necesita la entrega de la cosas para la
constitución del mismo.
Contratos formales y consensuales. Se da por las consecuencias que tiene en
cuanto a la valides y nulidad de los contratos, es la que distingue en solemnes,
formales y consensuales. Los formales se refieren a los que en ellos el
consentimiento debe manifestarse por escrito, como un requisito de validez, de tal
manera que si no se otorgan en escritura pública o privada, no producirá efectos.
Por lo tanto, el contrato forma es susceptible de ratificación expresa o tácita; en la
expresa se puntualiza la forma omitida; en la tácita se cumple voluntariamente.
31
Contrato consensual. En oposición al formal, es aquel que para su validez no
requiere que el consentimiento se manifieste por escrito y por lo tanto, puede ser
verbal, o puede tratarse de un consentimiento tácito, mediante hechos que
necesariamente lo supongan.
Contratos principales y contratos de garantía o accesorios. Son aquellos que
existen por sí mismos, en tanto que los accesorios son los que dependen de un
contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de los principales porque la
nulidad a la inexistencia de los primero origina a su vez, la nulidad o la inexistencia
del contrato accesorio.
Los contratos accesorios, son aquellos que se constituyen para garantizar el
cumplimiento de una obligación que se reputa principal, y esta forma de garantía
poder ser personal o real.
Contratos instantáneos y de tracto sucesivo. Los primeros son aquellos que
cumplen en el mismo momento en que se celebran, de tal manera que el pago de
las prestaciones se lleva a cabo en un solo acto; y los segundos se refieren a
aquellos donde el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo
determinado.
La importancia de esta clasificación se centra en cuanto a la nulidad, porque en
los contratos instantáneos si es posible la restitución de las prestaciones. En
cambio, en los de tracto sucesivo, no siempre lo es, debido a que habrá algunas
que ya definitivamente quedaron consumadas y existirá una imposibilidad de
hecho para restituirlas.
Una clasificación más de los contratos, según Rojina Villegas (2001), es
considerando su función jurídica o económica, siendo como sigue:
1. Contratos que tienen por objeto su finalidad económica:
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a. Contratos de apropiación de riqueza
b. Contratos de aprovechamiento de una riqueza ajena
c. Contratos de utilización de uso.
d. Contratos de apropiación y aprovechamiento de riqueza, con
utilización de servicios.
2. Contratos de finalidad jurídica:
a. Contratos de preparación
b. Contratos de comprobación jurídica
c. Contratos de presentación y ejecución de actos jurídicos
3. Contratos de finalidad jurídico-económica:
a. Contratos de garantía
b. Contratos de transmisión
Una última clasificación, según Rojina Villegas (2001), es:
1. Traslativos de dominio:
a. Compraventa
b. Cesión de derechos y acciones
c. Censo reservativo
d. Permuta
e. Donación
2. Traslación del uso y del disfrute:
a. Arrendamiento de cosas
b. Subarrendamiento
c. Censo enfitéutico
d. Servidumbre
e. Comodato
f. Precario
g. Mutuo
h. Censo consignativo
3. De trabajo y de gestión:
a. Arredramiento de servicios
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b. Contrato de trabajo
c. Contrato colectivo de trabajo
d. Contrato de empresa o de obras por ajuste a precio alzado
e. Transporte
f. Mandato
g. Corretaje
h. Pública promesa
4. Constitutivos de personalidad y de gestión colectiva:
a. Contrato de sociedad
b. Contratos de colectividad y comunidad especiales
c. Aparcería
5. De custodia
a. Depósito
b. Secuestro
c. Hospedaje
6. Aleatorios:
a. Seguro
b. Renta vitalicia
c. Juego
d. Apuesta
7. De garantía:
a. Contrato de promesa
b. Contrato de reconocimiento de crédito o deuda
c. Fianza
d. Prenda
e. Hipoteca
f. Compromiso
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2.4. Enajenación de Bienes Inmuebles
Dado a que el objeto del presente trabajo es el tratamiento del impuesto sobre la
renta sobre bienes inmuebles y sus aspectos notariales, se puntualizará en el
tratamiento fiscal enfocándose al formato de contrato de compraventa.
2.4.1 Contrato de Compraventa
De acuerdo al Código Civil Federal en su apartado del Título Segundo, en su
Capítulo Segundo de disposiciones generales, en el artículo 2248 nos indica que:
“Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero.”
De tal suerte que por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no
haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor
de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o
mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario
fuere inferior, el contrato será permuta.
Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar
determinados o el que fije un tercero. Fijado el precio por el tercero, no podrá ser
rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.
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Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto,
salvo convenio en contrario. El señalamiento del precio no puede dejarse al
arbitrio de uno de los contratantes.
2.4.2 Elementos de la Compraventa
Dentro de este tipo de acto jurídico se consideran los siguientes elementos:
personales, reales y formales.
Elementos personales: son el vendedor y el comprador, quienes son las partes
interesadas en dicho acto jurídico. La relación de las partes supone
necesariamente dos requisitos que son la capacidad para contratar y la
legitimación.
La capacidad general para contratar en la compraventa presenta algunas
limitaciones, mismas que se mencionan dentro del Código Civil Federal en sus
artículos del 2274 al 2283. Una de las limitaciones es que los extranjeros y las
personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo
dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, y en sus demás de leyes reglamentarias.
Otros casos de limitación en los contratos de compraventa se dan cuando para los
mandatarios, tutores, curadores, administradores, albaceas, interventores, peritos,
corredores y empleados públicos respecto de aquellos bienes cuta venta están
encargados.
De lo anterior, se concluye, que las compras hechas en contravención a lo
dispuesto en los artículos antes mencionados serán nulas, ya que se haya hecho
directamente o por interpósita persona.
Elementos reales: Dentro de éstos elementos están: la cosa y el precio.
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La cosa. Consiste en el objeto directo del contrato de compraventa, es la materia
y debe cumplir con algunos parámetros o requisitos:
• La cosa debe existir, ser corpórea e incorpórea. No obstante de lo anterior,
las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa, con excepción de la
herencia de una persona viva.
• La cosa debe ser susceptible de ser vendida, debe existir en el comercio y
no debe existir prohibición para su enajenación, es decir, deber ser lícita.
• La cosa debe ser determinada en cuanto a su especie, cuota o cantidad. La
determinación de la cosa puede hacerse a base de muestras que el
comprador y el vendedor tengan a la vista al celebrar el contrato.
• La cosa no debe ser ajena, esto quiere decir, que al momento en que surta
sus efectos, el vendedor deberá ser el dueño de la cosa.
“El precio. El segundo elemento real de la compraventa es el precio, que consiste
en la suma de dinero que el comprador está obligado a entregar al vendedor a
cambio del objeto o de la cosa en venta y sus características son:
• El precio ha de ser cierto. La certidumbre no resulta solamente de la
determinación de las partes, sino que puede ser objeto de otro convenio.
• El precio debe ser real, que sea verdadero y serio. Es verdadero cuando se
conviene con la intención de que el vendedor pueda exigirlo, por tanto debe
ser exacto el valor real de la cosa y existir una proporción entre uno y otra.
• El precio debe ser justo, debe existir una proporción entre la cosa y el
dinero que se pague por la misma”. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de
los contratos, 2006).
Elementos formales: la venta de bienes muebles es consensual pues nunca
requiere de formalidad legal alguna, sin embargo, cuando recae sobre bienes
inmuebles es formal y deberá constar por escrito.
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Dentro del artículo 2317 del Código Civil Federal vigente nos establece: que las
enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente
a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el
Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de
derechos reales, estimados hasta la misma cantidad o que garantice un crédito no
mayor de dicha suma podrán otorgarse en documento privado firmado por los
contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez
competente o Registro Público de la Propiedad.
Por lo contrario si el avalúo del inmueble excede a trescientos sesenta y cinco
veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento
de la operación; su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto en el
Artículo 2317 del citado ordenamiento.
2.4.3 Obligaciones del Vendedor
Dentro del contrato de compraventa le da al vendedor obligaciones tales como:
conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente, hacer entrega
de la cosa, transmitir la propiedad de la cosa, garantizar por el hecho personal,
garantizar los vicios ocultos de la cosa y garantizar la evicción.
• Conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente.
Conservar la cosa hasta el momento en que el comprador acepta que la
cosa quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella y el
vendedor que se conserva en su poder tendrá los derechos y obligaciones
de un depositario.
Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el
alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido,
38
y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la
cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.
• Hacer la entrega de la cosa. La entrega de la cosa puede ser real, jurídica o
virtual.
La primera de ellas, consiste en la entrega material de la cosa vendida o en
la entrega del título si se trata de un derecho. (Gómez Cotero, Efectos
Fiscales de los contratos, 2006).
La segunda que se refiere a la entrega jurídica, se da cuando aún sin estar
entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el
comprador.
Mientras que la entrega virtual se da cuando el comprador acepte que la
cosa quede a su disposición.
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato, así como los frutos producidos y los rendimientos,
acciones y títulos de la cosa.
El Código Civil Federal vigente en su artículo 2291 establece que la entrega de la
cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado
en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se
vendió.
Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará
obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya
exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato, según el artículo
2290 del referido Código.
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El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha
pagado el precio salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.
Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el
pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de
insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio,
a no ser que el comprador le dé confianza de pagar al plazo convenido.
• Transmitir la propiedad de la cosa. La transmisión de la propiedad de la
cosa opera simultáneamente a la celebración del contrato y por efecto de
éste, a no ser que se difiera para un momento posterior. Sin embargo para
que éste surta efectos frente a terceros deberá inscribirla en el Registro
Público de la Propiedad que le corresponda.
• Garantizar por el hecho personal, el cual consiste en la obligación del
vendedor de abstenerse de toda clase de perturbaciones de hecho o
derecho que se menoscaben o alteren la posición del comprador sobre la
cosa.
• Garantizar los vicios ocultos de la cosa. Estos vicios son los defectos no
manifestados de la cosa que la hagan impropia para los usos y destinos de
ésta.
• Garantizar la evicción. Consiste en la privación total o parcial de la cosa en
virtud de una sentencia que haya causado ejecutoria y en razón de un
derecho anterior a la compra. En este caso, el vendedor está obligado al
saneamiento, es decir, a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios
que sufra como efectos de la evicción”. (Gómez Cotero, Efectos Fiscales de
los contratos, 2006).
2.4.4 Obligaciones del Comprador
Las obligaciones que corresponden al comprador son las siguientes: pagar el
precio y recibir la cosa objeto del acto jurídico.
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• El precio. Debe pagarse en el tiempo, lugar y forma convenidos y bajo las
condiciones en que se haya obligado.
Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en
que se entregue la cosa.
• Recibir la cosa. El Código Civil Federal vigente establece en su artículo
2292 que si el comprador se constituyó en mora de recibir éste abonará al
vendedor los gastos que incurra el conservar la cosa en las bodegas,
graneros o vasijas.
2.4.5 Tipos de Compraventa
Los tipos de compraventa que la legislación mexicana contempla son:
• Compraventa con reserva de dominio: dentro del artículo 2310 del Código
Civil Federal vigente nos dice que: “puede pactarse válidamente que el
vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio
haya sido pagado.
Cuando los bienes vendidos son los mencionados en las fracciones I y II del
artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra terceros, si se
inscribe en el Registro Público de la Propiedad; cuando los bienes son de la
clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se
aplicará lo dispuesto en esa fracción”.
Tomando en cuenta lo anterior, el artículo 2310 no dice: “La venta que se haga
facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las
siguientes condiciones:
I. Si la venta es de viene inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de
uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión
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producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se
trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro
Público.
II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de
manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que
habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público de la Propiedad.
III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los
contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del
precio, pero cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que
hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.
El artículo 2311 nos dice: “Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador
deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho; pero el vendedor
que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso
de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización,
también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses
legales de la cantidad que entregó.
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que
las expresadas, serán nulas”.
• Compraventa en abonos: por esta modalidad las partes acuerdan que el pago
del precio se cumpla en exhibiciones periódicas llamadas abonos. La
modalidad queda vinculada al pago del precio en diversas exhibiciones. Desde
que el contrato se celebra el adquirente se convierte en propietario con todas
las facultades de dueño incluyendo la de disposición del objeto adquirido.
• Venta con pacto de preferencia: en este tipo de acto jurídico las partes
acuerdan que cuando el adquirente pretenda enajenar el objeto de la
compraventa, deberá preferir en igualdad de circunstancias al enajenante. La
42
violación a esta obligación sólo da acción al enajenante para reclamar el pago
de daños y perjuicios.
La legislación civil establece las siguientes reglas para ejercer el derecho de
preferencia.
a) Si se trata de bienes muebles el vendedor, después de ser
notificado la oferta, deberá ejercer su derecho de los tres
días siguientes.
b) Si la cosa fuere inmueble el vendedor deberá ejercer su
derecho dentro de los diez días siguientes.
El derecho de preferencia se ejercerá pagando el precio que el comprador ofrece,
en caso de no hacerlo el pacto de preferencia quedará sin efecto. (Artículos 23042305).
• Venta con pacto de no vender a determinada persona: se puede pactar que la
cosa del contrato no se venda a una determinada persona. Sin embargo, por
acuerdo de las partes no es válido pactar que el adquirente quede impedido
para enajenar el objeto.
• Compraventa a vistas: se denomina así a la compraventa de una cosa que se
acostumbra gustar, pesar o medir. Este tipo de acto el inconveniente en la
acción de gustar, ya que constituye un fenómeno de apreciación subjetiva y de
imposibilidad probatoria, al no poderse demostrar si el objeto que del agrado
del adquirente.
El Código Civil Federal vigente en el artículo 2258 al referirse a esta
modalidad prescribe lo siguiente:
“Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente
conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.
43
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos, nombrados uno
por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos,
resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las
muestras o calidades que sirvieron de base al contrato”.
• Compra de esperanza y compraventa de cosa futura: Se llama compra de
esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad
determinada los frutos que una cosa produzca en el tiempo determinado,
tomando el comprador para si el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir;
o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.
El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o
productos comprados”. La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de
contrato, tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a existir.
• Compraventa por acervo: Se entiende por tal, la venta que se refiere a un
conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la misma especie y
calidad, o de especies y calidades distintas que estén especialmente
determinadas, tomando como punto de referencia no el contenido sino el
continente.
44
CAPÍTULO III
PERSONAS FÍSICAS: IMPUESTO SOBRE LA
RENTA POR ENAJENACIÓN DE BIENES
INMUEBLES Y ASPECTOS NOTARIALES
Este capítulo se estudiará el tratamiento de la enajenación de bienes inmuebles de
personas físicas, que se contemplan dentro de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
2011, en su Capítulo IV del Título IV, versando sobre temas como la estructura
tanto de la Ley del Impuesto sobre la renta, principalmente haciendo énfasis en el
capítulo IV del Título IV sobre personas físicas, objeto del impuesto, sujeto del
impuesto, ingresos exentos que se contemplan para este impuesto, como se
compone la base gravable, así como la determinación y pago del impuesto
provisional y anual. Finalmente, puntualizaremos en aspectos notariales derivados
de la enajenación de bienes inmuebles de personas físicas en distintos casos
prácticos.
3.1 Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Artículos
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
TITULO II
Disposiciones generales
10 al 16 Bis
CAPITULO I
De los ingresos
17 al 28
CAPITULO II
De las deducciones
SECCION I
De las deducciones en general
29 al 36
SECCION II
De las inversiones
37 al 45
SECCION III
Del costo de lo vendido
45-A al 45-I
CAPITULO III
Del ajuste de inflación
46 al 48
DE LAS PERSONAS MORALES
46
CAPITULO IV
De las instituciones de crédito, de seguros y 49 al 60
de fianzas de los almacenes generales de
depósito, arrendadoras financieras, uniones
de crédito y de las sociedades de inversión
de capitales.
CAPITULO V
De las pérdidas
61 al 63
CAPITULO VI
Del régimen de consolidación fiscal
64 al 78
CAPITULO VII
Del régimen simplificado
79 al 85
CAPITULO VII-A
De
las
sociedades
cooperativas
de 85-A al 85-
producción
B
CAPITULO VIII
De las obligaciones de las personas morales
86 al 89
CAPITULO IX
De las facultades de las autoridades
90 al 92
TITULO III
93 al 105
REGIMEN DE LAS PERSONAS MORALES CON FINES NO LUCRATIVOS
TITULO IV
DE LAS PERSONAS FISICAS
Disposiciones generales
CAPITULO I
106 al 109
De los ingresos por salarios y en general por 110 al 119
la
prestación
de
un
servicio
personal
subordinado
CAPITULO II
De
los
ingresos
por
actividades
empresariales y profesionales
SECCION I
De las personas físicas con actividades 120 al 133
empresariales y profesionales
SECCION II
Del régimen intermedio de las personas 134 al 136
físicas con actividades empresariales
Bis
SECCION III
Del régimen de pequeños contribuyentes
137 al 140
CAPITULO III
De los ingresos por arrendamiento y en 141 al 145
general por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles
CAPITULO IV
De los ingresos por enajenación de bienes
146 al 154
TER
47
CAPITULO V
De los ingresos por adquisición de bienes
155 al 157
CAPITULO VI
De los ingresos por intereses
158 al 161
CAPITULO VII
De los ingresos por la obtención de premios
162 al 164
CAPITULO VIII
De los ingresos por dividendos y en general 165
por las ganancias distribuidas por personas
morales
CAPITULO IX
De los demás ingresos que obtengan las 166 al 171
personas físicas
CAPITULO X
De los requisitos de las deducciones
172 al 174
CAPITULO XI
De la declaración anual
175 al 178
CAPITULO XI
TITULO V
DE
LOS
179 al 211
RESIDENTES
EN
EL
EXTRANJERO
CON
INGRESOS
PROVENIENTES DE FUENTE DE RIQUEZA UBICADA EN TERRITORIO
NACIONAL
TITULO VI
DE LOS REGIMENES FISCALES PREFERENTES Y DE LAS EMPRESAS
MULTINACIONALES
CAPITULO I
De los regímenes fiscales preferentes
212 al 214
CAPITULO II
De las empresas multinacionales
215 al 217
TITULO VII
218 al 228
DE LOS ESTIMULOS FISCALES
ARTICULOS TRANSITORIOS
48
3.2. Estructura del Capítulo IV Título IV de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta
Concepto
Artículos
Objeto del impuesto
146
Sujeto del impuesto
106
Ingresos exentos
109-XV-XXV-XXVI
Base gravable
148, 149, 150, 151 y 152
Determinación y pago del impuesto provisional
154 y 154-BIS
Determinación y pago del impuesto anual
147
Aplicación de avalúos
153
Informe a las autoridades fiscales
154 TER
3.3. Objeto del impuesto
Para efectos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente 2011, en su artículo
146 establece que:
“Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos
previstos en el Código Fiscal de la Federación.
En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive
en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la
transmisión no haya contraprestación, se enterará al valor de avalúo practicado
por persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los
49
que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito,
siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del
artículo 9° de esta ley”. (Ley del Impuesto Sobre la Renta, 2011).
3.4. Sujeto del impuesto
La Ley del Impuesto Sobre la Renta, en el primer párrafo del artículo 106 nos dice
que, “Están obligadas al pago del impuesto establecido en este título, las personas
físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes,
devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios
en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están
obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero
que
realicen
actividades
empresariales
o
presten
servicios
personales
independientes en el país, a través de un establecimiento permanente, por los
ingresos atribuibles a éste”.
El artículo 123 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se
menciona que: “…cuando se obtengan ingresos por la enajenación de bienes
inmuebles y estén en copropiedad o pertenezcan a los integrantes de una
sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones de pagos provisionales y
del ejercicio, tanto el representante común como los representados y los
integrantes de la sociedad conyugal, por la parte proporcional de ingresos que le
correspondan a cada uno…”
Para el cumplimiento de las declaraciones de pagos provisionales y del ejercicio,
cada contribuyente podrá deducir la parte proporcional de las deducciones
relativas al periodo por el que se presenta la declaración.
50
3.5 De los Ingresos Exentos
El artículo 109 de la multicitada Ley, nos indica que las personas físicas que
enajenen bienes inmuebles no pagarán el impuesto sobre la renta por la obtención
de ingresos derivados de la enajenación de:
1. La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la
contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades
de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el
excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el
impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este
Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir
el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y
entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el
Fedatario Público conforme a dicho capítulo.
La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la
segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas
durante el mismo año calendario.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no serpa aplicable
cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación
durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación,
en los términos del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si
previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante
el año calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente
exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
51
2. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas
sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos
comuneros, siempre y cuando sea la primera transmisión que se efectúe
por ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la
legislación de la materia.
La exención de la enajenación de la casa habitación del contribuyente se reforma
para limitar a un ejercicio fiscal, siempre que el ingreso obtenido no exceda de un
millón quinientas mil unidades de inversión, debiendo pagar por el excedente el
impuesto correspondiente. Cuando exceda dicho monto, la operación no causará
el impuesto, si el enajenante demuestra que la habitó durante los cinco años
inmediatos anteriores a la enajenación de dicho bien.
3.6 Base Gravable
Al hablar sobre la cantidad sobre la cual se va a calcular el impuesto, será la que
resulte de disminuir del total de los ingresos por concepto de la enajenación, las
deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la diferencia que
resulte serpa la ganancia por enajenación de bienes, según el antepenúltimo
párrafo del artículo 148 de la Ley antes mencionada.
De acuerdo a lo anterior, para la determinación de la base gravable intervienen
dos elementos: los ingresos acumulables y las deducciones autorizadas.
• Ingresos acumulables: son aquellos que obtienen las personas físicas en
efectivo, en bienes, en crédito que provengan de la enajenación de bienes
inmuebles.
• Deducciones autorizadas: los contribuyentes podrán efectuar diversas
deducciones; deducciones específicas para quienes enajenen bienes
inmuebles, así como las personales que se establecen para todas personas
físicas que tienen la obligación de presentar declaración anual.
52
Las deducciones específicas de la enajenación de bienes inmuebles se
encuentran contempladas dentro del artículo 18 de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta, y son las que se indican a continuación:
• Costo comprobado de adquisición: Las personas físicas que obtengan
ingresos por enajenación de bienes inmuebles, deducirán el costo de
adquisición actualizado, el cual será cuando menos el 10% del monto de la
enajenación.
• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Otra deducción que
podrán hacer quienes obtengan ingresos por la enajenación de bienes
inmuebles será el importe actualizado de las inversiones hechas en
construcciones, mejoras y ampliaciones, éstas inversiones no incluyen los
gastos de conservación.
Cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo
el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso
precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones,
mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que
corresponda a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como
costo, el valor que corresponda a la construcción.
Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de
las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en las que las
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando
el valor del avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que contenga el
aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de
las inversiones.
53
En el caso de que no se consigne el valor correspondiente en el aviso de
terminación de obra o de que no exista la obligación de dar dicho aviso, se tomará
en cuenta como costo de las inversiones en construcciones, mejoras y
ampliaciones del inmueble, el 80% del valor del avalúo que al efecto practique por
persona autorizada, referido a la fecha en la que las mismas se hayan terminado.
• Gastos notariales, impuestos y derechos: Podrán deducirse los gastos
notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de
enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Asimismo,
serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes
inmuebles.
• Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante: otras
deducciones serán las comisiones y las mediaciones pagadas por el
enajenante, con motivo de la adquisición y de la enajenación de un bien.
• Pérdidas: se da cuando los contribuyentes efectúen las deducciones y
sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles podrán disminuir
dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres
siguientes casos:
o En el caso de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se
considera como costo de adquisición el que haya pagado el autor de
la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que haya
correspondido a éstos últimos. Tratándose de la donación por la que
se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como
costo de adquisición el valor del avalúo que hay servido para calcular
dicho impuesto y como fecha de adquisición aquella en que se pagó
el impuesto mencionado.
54
3.7 Determinación de la Ganancia
Según el primer párrafo del artículo 147 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, las
personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las
deducciones a que se refiere el artículo 148 de la mencionada ley, la diferencia
resultante, será la ganancia sobre la cual se calculará el impuesto.
Para la determinación de la ganancia se toma en cuenta el artículo 148 donde se
establece que las deducciones autorizadas para la enajenación de bienes
inmuebles se actualizarán, tomando en cuenta lo anterior el artículo 151 de la Ley
del Impuesto Sobre la Renta cita lo siguiente: “para actualizar el costo
comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones
deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación
inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
1. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al
terreno y el resultado será el costo de la construcción. Cuando no se pueda
efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del
costo total”.
Quedando como sigue:
Costo de adquisición
Menos:
Costo del terreno (20%)
Igual:
Costo de construcción (80%)
Para efectos de la fracción anterior en el Reglamento de nuestra citada Ley en
el artículo 197 menciona que cuando no se pueda separar el costo
comprobado de adquisición la parte que corresponde al terreno y la que se
refiere a la construcción, los contribuyentes pondrán la proporción que se haya
dado en el avalúo practicado en la fecha de adquisición del bien de que se
55
trate, o bien se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los
valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición.
2. “El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada
año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en
ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo
resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el
que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato posterior anterior a
aquél en que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que
implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento”.
Por lo tanto:
Costo de construcción
Menos: Depreciación (3% x cada año transcurrido entre la fecha de
adquisición y la de enajenación).
Igual:
Costo de construcción resultante
La actualización se aplicará conforme a la fracción II del artículo 1547 de la Ley
del Impuesto Sobre la Renta siendo lo conducente: “Para determinar el valor de un
bien o de una operación al término de un periodo, se utilizará el factor de
actualización que se obtendrá dividiendo el Índice Nacional de Precios al
Consumidor del mes más reciente del periodo, entre el citado índice
correspondiente al mes más antiguo de dicho periodo”.
Lo mencionado en el párrafo se traduce en la siguiente fórmula:
Factor de actualización: INPC mes inmediato anterior a la enajenación
INPC mes en que se realizó la adquisición
Teniendo el factor de actualización, se actualiza el costo de la construcción,
siendo de la siguiente manera:
56
Costo de construcción resultante
Por:
Factor de actualización
Igual:
Costo de construcción actualizado
Continuando con el artículo 151 de la citada ley, en el penúltimo párrafo cita lo
siguiente:
“En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el periodo
comprendido desde el mes en que se realizó la adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a aquel en el que se efectúe la enajenación”.
Por lo anterior, se deduce que para la actualización del terreno se utilizará el
mismo factor de actualización que se ocupó para actualizar el costo de
construcción, si es que éste se adquirió en la misma fecha.
El artículo 191 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta nos señala
que cuando la fecha de adquisición del terreno no coincide con la de la
construcción, es decir se da el caso en diferentes fechas, se procede a lo
siguiente:
I. Del importe total de la operación, se separará el precio de la enajenación
tanto del terreno como de la construcción.
II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y la construcción,
calculada conforme al artículo 148 de la LISR. Tratándose de deducciones
que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la
construcción, se considerarán las hechas en relación con ambos conceptos
en la proporción que les correspondía conforme el precio de la enajenación.
III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el
número de años transcurridos, sin que exceda a veinte años, entre la fecha
57
de adquisición y de construcción, respectivamente, y la de enajenación, la
suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a
los demás ingresos obtenidos en el año calendario de que se trate.
3.8. Pago Provisional
Conforme al artículo 154 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se reglamente el
pago provisional, el cual es del tenor literal siguiente:
“Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes
inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que
se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir
la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y
la de la enajenación, sin exceder a 20 años. El resultado que se obtenga conforme
a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la
ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
La tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales que se deban
efectuar en los términos de este artículo, se determinará tomando como base la
tarifa del artículo 113 de esta Ley, sumando las cantidades correspondientes a las
columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota fija, que en los términos
de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del año en que se efectúe
la enajenación y que correspondan al mismo renglón identificado por el por ciento
para aplicarse sobre el excedente del límite inferior. Tratándose de los meses del
mismo año, posteriores a aquél en que se efectúe la enajenación, la tarifa mensual
que se considerará para los efectos de este párrafo, será igual a la del mes en que
se efectúe la enajenación. Las autoridades fiscales mensualmente realizarán las
operaciones aritméticas previstas en este párrafo para calcular la tarifa aplicable
en dicho mes, la cual publicará en el Diario Oficial de la Federación”
58
En el caso de que el número de año exceda de 20 años, se considerarán
solamente 20 años. El resultado que se obtenga se multiplicará por el número de
años en que se dividió la ganancia, y la cantidad que se obtenga será la que
corresponda al pago del impuesto provisional.
“En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará
mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a
aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y
demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales,
calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas
autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la
operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el
Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de
dicho cálculo. Dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán
presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el
Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el
ejercicio inmediato anterior”.
Si se enajenan inmuebles cuyo dominio pertenezca a varias personas físicas,
cada copropietario determinará proporcionalmente su ganancia y calculará el
impuesto a pagar en los términos ya señalados.
Si para determinar su ganancia cada copropietario no puede identificar las
deducciones que les corresponden, éstas se harán en forma proporcional a los
derechos de copropiedad.
En la enajenación de bienes inmuebles cuando la fecha de adquisición no coincida
con la de la construcción se procederá conforme a lo establecido en el artículo 191
del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta que cita:
59
a. El monto de la ganancia acumulable se le aplicará la tarifa del artículo 177
de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia
acumulable.
b. El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el
monto de la ganancia acumulada correspondiente al terreno y a la
construcción, respectivamente, cada resultado se multiplicará por el número
de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.
c. La suma de los resultados obtenidos, en base al inciso anterior, será el
monto del pago provisional a enterar.
En lo que respecta al pago que se debe hacer a la Entidad Federativa, el artículo
154-bis de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, nos puntualiza como se procede:
“Con independencia de lo dispuesto en el artículo 154 de esta Ley, los
contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones,
efectuarán un pago por cada operación, aplicando la tasa del 5% sobre la
ganancia obtenida en los términos de este Capítulo, el cual se enterará mediante
declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa
en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate.
El impuesto que se pague en los términos del párrafo anterior será acreditable
contra el pago provisional que se efectúe por la misma operación en los términos
del artículo 154 de esta Ley. Cuando el pago a que se refiere este artículo exceda
del pago provisional determinado conforme al citado precepto, únicamente se
enterará el impuesto que resulte conforme al citado artículo 154 de esta Ley a la
Entidad Federativa de que se trate.
En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas, los notarios,
corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones
notariales, calcularán el pago a que se refiere este artículo bajo su responsabilidad
60
y lo enterarán en las oficinas autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo
plazo señalado en el tercer párrafo del artículo 154 de esta Ley.
Los contribuyentes que ejerzan la opción a que se refiere el último párrafo del
artículo 147 de esta Ley, aplicarán la tasa del 5% sobre la ganancia que se
determine de conformidad con dicho párrafo en el ejercicio de que se trate, la cual
se enterará mediante declaración que presentarán ante la Entidad Federativa en
las mismas fechas de pago establecidas en el artículo 175 de esta Ley.
El pago efectuado conforme a este artículo será acreditable contra el impuesto del
ejercicio”.
3.9 Pago Anual
Para el pago anual el artículo 176 de la Ley del Impuesto sobre la Renta nos
indica que los contribuyentes que obtengan ingresos por enajenación de bienes
inmuebles, para el cálculo de su impuesto anual, lo podrán hacer, además de las
deducciones establecidas en el artículo de la citada ley, las siguientes
deducciones personales:
I. Los pagos por honorarios médicos y dentales, así como los gastos
hospitalarios, efectuados por el contribuyente para sí, para su cónyuge o para
la persona con quien viva en concubinato y para sus ascendientes o
descendientes en línea recta, siempre que dichas personas no perciban
durante el año de calendario ingresos en cantidad igual o superior a la que
resulte de calcular el salario mínimo general del área geográfica del
contribuyente elevado al año.
II. Los gastos de funerales en la parte en que no excedan del salario mínimo
general del área geográfica del contribuyente elevado al año, efectuados para
las personas señaladas en la fracción que antecede.
61
III. Los donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos
previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el efecto establezca
el Servicio de Administración Tributaria y que se otorguen en los siguientes
casos:
a) A la Federación, a las entidades federativas o los municipios, a sus
organismos descentralizados que tributen conforme al Título III de la
presente Ley, así como a los organismos internacionales de los que
México sea miembro de pleno derecho, siempre que los fines para los
que fueron creados, correspondan a las actividades por las que se puede
obtener autorización para recibir donativos deducibles de impuestos.
Inciso reformado DOF 07-12-2009
b) A las entidades a las que se refiere el artículo 96 de esta Ley.
c) A las entidades a que se refieren los artículos 95, fracción XIX y 97 de
esta Ley.
d) A las personas morales a las que se refieren las fracciones VI, X, XI y XX
del artículo 95 de esta Ley y que cumplan con los requisitos establecidos
en el artículo 97 de la misma Ley, salvo lo dispuesto en la fracción I del
mismo artículo.
Inciso reformado DOF 01-10-2007
e) A las asociaciones y sociedades civiles que otorguen becas y cumplan
con los requisitos del artículo 98 de esta Ley.
f) A programas de escuela empresa.
El Servicio de Administración Tributaria publicará en el Diario Oficial de la
Federación y dará a conocer en su página electrónica de Internet los datos de las
instituciones a que se refieren los incisos b), c), d) y e) de esta fracción que reúnan
los requisitos antes señalados. Párrafo reformado DOF 30-12-2002
Tratándose de donativos otorgados a instituciones de enseñanza serán deducibles
siempre que sean establecimientos públicos o de propiedad de particulares que
62
tengan autorización o reconocimiento de validez oficial de estudios en los términos
de la Ley General de Educación, se destinen a la adquisición de bienes de
inversión, a la investigación científica o desarrollo de tecnología, así como a
gastos de administración hasta por el monto, en este último caso, que señale el
Reglamento de esta Ley; se trate de donaciones no onerosas ni remunerativas,
conforme a las reglas generales que al efecto determine la Secretaría de
Educación Pública, y dichas instituciones no hayan distribuido remanentes a sus
socios o integrantes en los últimos cinco años.
El monto total de los donativos a que se refiere esta fracción será deducible hasta
por una cantidad que no exceda del 7% de los ingresos acumulables que sirvan de
base para calcular el impuesto sobre la renta a cargo del contribuyente en el
ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la deducción, antes de
aplicar las deducciones a que se refiere el presente artículo. Párrafo adicionado
DOF 01-10-2007
IV.
Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos
hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con
las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total
de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de un millón
quinientas mil unidades de inversión.
V.
Las aportaciones complementarias de retiro realizadas directamente en la
subcuenta de aportaciones complementarias de retiro, en los términos de la
Ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro o a las cuentas de planes
personales de retiro, así como las aportaciones voluntarias realizadas a la
subcuenta de aportaciones voluntarias, siempre que en este último caso
dichas aportaciones cumplan con los requisitos de permanencia establecidos
para los planes de retiro conforme al segundo párrafo de esta fracción. El
monto de la deducción a que se refiere esta fracción será de hasta el 10% de
los ingresos acumulables del contribuyente en el ejercicio, sin que dichas
63
aportaciones excedan del equivalente a cinco salarios mínimos generales del
área geográfica del contribuyente elevados al año.
Para los efectos del párrafo anterior, se consideran planes personales de retiro,
aquellas cuentas o canales de inversión, que se establezcan con el único fin de
recibir y administrar recursos destinados exclusivamente para ser utilizados
cuando el titular llegue a la edad de 65 años o en los casos de invalidez o
incapacidad del titular para realizar un trabajo personal remunerado de
conformidad con las leyes de seguridad social, siempre que sean administrados
en cuentas individualizadas por instituciones de seguros, instituciones de crédito,
casas de bolsa, administradoras de fondos para el retiro o sociedades operadoras
de sociedades de inversión con autorización para operar en el país, y siempre que
obtengan autorización previa del Servicio de Administración Tributaria.
Cuando
los
recursos
invertidos
en
las
subcuentas
de
aportaciones
complementarias de retiro, en las subcuentas de aportaciones voluntarias o en los
planes personales de retiro, así como los rendimientos que ellos generen, se
retiren antes de que se cumplan los requisitos establecidos en esta fracción, el
retiro se considerará ingreso acumulable en los términos del Capítulo IX de este
Título.
En el caso de fallecimiento del titular del plan personal de retiro, el beneficiario
designado o el heredero, estarán obligados a acumular a sus demás ingresos del
ejercicio, los retiros que efectúe de la cuenta o canales de inversión, según sea el
caso. Fracción reformada DOF 30-12-2002
VI.
Las
primas
por seguros
de
gastos
médicos,
complementarios
o
independientes de los servicios de salud proporcionados por instituciones
públicas de seguridad social, siempre que el beneficiario sea el propio
contribuyente, su cónyuge o la persona con quien vive en concubinato, o sus
ascendientes o descendientes, en línea recta.
64
VII. Los gastos destinados a la transportación escolar de los descendientes en
línea recta cuando ésta sea obligatoria en los términos de las disposiciones
legales del área donde la escuela se encuentre ubicada o cuando para todos
los alumnos se incluya dicho gasto en la colegiatura. Para estos efectos, se
deberá separar en el comprobante el monto que corresponda por concepto de
transportación escolar.
VIII. Los pagos efectuados por concepto del impuesto local sobre ingresos por
salarios y en general por la prestación de un servicio personal subordinado,
siempre que la tasa de dicho impuesto no exceda del 5%.
Artículo 147 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta nos puntualiza el
procedimiento para el cálculo del impuesto anual de bienes inmuebles siendo de la
siguiente manera:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha
de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la
ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de
calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el
impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto
que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se
sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.
El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo
que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:
a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 177 de esta Ley a la
totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la
enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley,
excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 176 de la
65
misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le
aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo
previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en
el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro
ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la
tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese
tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por
la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo.
Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte
de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los
que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea
mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del
impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado
conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y
el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de
calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este
concepto en la declaración anual.
3.10 Pérdida en Enajenación de Bienes Inmuebles
El artículo 149 de la ley mencionada anteriormente nos indica que: “Los
contribuyentes que sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles,
acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial emitidos por las
sociedades nacionales de crédito, disminuirán dichas pérdidas conforme a lo
siguiente:
66
I. La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de
adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de
años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El
resultado que se obtenga será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de
los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y
II de este Título, que el contribuyente deba acumular en la declaración anual
de ese mismo año o en los siguientes tres años de calendario.
II. La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se
multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el
año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de
dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año
de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres. El
resultado que se obtenga conforme a esta fracción, podrá acreditarse en los
años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que
resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al
total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo
año.
La tasa a que se refiere la fracción II de este artículo se calculará dividiendo el
impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de
que se trate, entre la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 177 de esta
Ley para obtener dicho impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por cien
y el producto se expresa en por ciento.
Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la
pérdida a que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que
se refiere la fracción II de este artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el
derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo
haberlo hecho”.
67
3.11 Aplicación de Avalúos
El Artículo 153 de nuestra ley en cuestión nos indica:
“Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público
titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas
autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el
avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más
de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la
diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del
Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la
diferencia citada”.
3.12 Informe a las Autoridades Fiscales
El Artículo 154-TER de nuestra ley en cuestión nos puntualiza lo que se tiene que
informar a las autoridades competentes siendo:
“Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes, deberán
informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos,
que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter
general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se
realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda
nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea
superior a cien mil pesos. Las referidas reglas de carácter general podrán
establecer supuestos en los que no sea necesario presentar la información a que
se refiere este artículo”.
La información aquí mencionada estará a disposición de la Secretaría de
Hacienda y Crédito Público, en los términos del segundo párrafo del artículo 69 del
Código Fiscal de la Federación.
68
3.13. Aspectos Notariales
El Fedatario Público, en este caso Notario Público, se vale de distintas
herramientas tecnológicas para facilitar el cálculo del Impuesto Sobre la Renta a
que está obligado a calcular y enterar a las autoridades fiscales correspondientes
por los actos jurídicos realizados por terceros, según lo dispuesto en los artículos
154 y 154 bis de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
3.13.1 Herramientas Informáticas para el Cálculo del Impuesto
Sobre la Renta
Algunos sistemas informáticos que existen actualmente en el mercado y que,
permiten que el cálculo y entero del impuesto sobre la renta por enajenación de
bienes inmuebles y que este sea más amigable y fácil, son los siguientes:
CONDOR. Es un sistema para el cálculo del ISR por Enajenación y Adquisición
con servicio de actualización de Tabla de Ajuste, INPC, Tarifa Art.154 y Tasas de
Recargos y actualización vía Internet.
Cuenta con un programa poderoso, exacto, rápido y de manejo sencillo. Ayuda en
el cálculo del Impuesto Sobre la Renta por:
Enajenación de inmuebles:
• Solo terreno
• Terreno y construcción misma fecha
• Terreno y construcción diferentes fechas
• Casa Habitación RISR-130
69
Adquisición de inmuebles:
• Avalúo superior al precio de venta
• Prescripción
• Donación
Casos especiales y exentos:
• Residentes en el Extranjero
• Herencia o legado
• Donación
• Dación en pago
• Primera enajenación de la Parcela
• Casa habitación
• Persona moral o física con actividad empresarial.
• I.V.A. sobre locales comerciales
Cóndor le ofrece además:
• Avalúos referidos
• Cálculo del 5% a Entidades Federativas
• Opción de cálculo con la Tabla de Ajuste o con los INPC o aplicando
automáticamente el que más favorezca al contribuyente.
• Actualización (y depreciación en su caso) de innumerables mejoras y
adiciones.
• En cálculos de fechas anteriores carga automáticamente la tabla y tarifa de
la fecha de enajenación y calcula los recargos.
• Almacena los cálculos.
• En los casos que se requieran, llenar las formas oficiales 1-A, Anexo 1,
Anexo 2 Bis, y 15C formato libre y crea los papeles de trabajo que se
anexan al apéndice.
70
• Servicio de actualización de INPC, Tabla de Ajuste, Tarifa Art.103 y
Recargos vía Internet.
CATI@: Es el sistema de cálculos de ISR más confiable, completo y de fácil uso al
servicio de los Notarios de México desde hace más de dos décadas. El sistema
Cati@ realiza cálculos de ISR por Enajenación de Bienes Inmuebles en todas sus
opciones, con liga automática al sistema DeclaraNot del SAT. Realiza cálculos de
Arancel, Isabi y Derechos de Registro (D.F, Estado de México y cualquier otro
estado a solicitud, sin costo adicional); también calcula ISR por adquisición e IVA,
avalúos referidos y recargos. Funciona en red, y cuenta con asesoría vía
telefónica y correo electrónico sin costo. Estas son algunas herramientas de las
que se auxilian los Notarios Públicos.
3.13.2 Herramientas que ofrece el Servicio de Administración
Tributaria SAT
El Servicio de Administración Tributaria mejor conocido como SAT en su página
de internet les ofrece a los Notarios Públicos un programa electrónico llamado
Declaración Informativa de Notarios Públicos y demás Fedatarios (DeclaraNOT),
el cual les permite presentar la información correspondiente al reporte de
operaciones anuales o mensuales de enajenaciones y/o adquisiciones de bienes
en las que hayan intervenido como fedatarios públicos.
Algunos puntos importantes del DeclaraNOT son:
GENERAR UNA NUEVA DECLARACIÓN
Para generar una nueva declaración, seleccione el subdirectorio del “RFC” (figura
3.1) con el botón derecho del Mouse; luego elija la opción “Nuevo” y por último la
instrucción de “Declaración”.
71
Figura 3.1 Nueva declaración. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
En la ventana donde se encuentra el “Alta de Declaraciones”, seleccione el
ejercicio que corresponda a la declaración que va a presentar (figura3.2); ésta
también aceptará el ejercicio 2009. Posteriormente presione el botón “Aceptar”.
Figura 3.2 Alta de declaraciones. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
Debera señalar la periodicidad (figura 3.3) de la declaración que presenta:
• Anual,
• Por operación ó
• Mensual; asi como el Mes inicial y Mes final de presentación de dicha
declaración.
Figura 3.3 Periodicidad. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
72
Debera seleccioner el tipo de declaración a presentar,asi como el tipo de
operación (figura 3.4) que declara:
•
•
•
•
•
Enajenación de bienes
Adquisición de bienes
Omisión de presentación de solicitud de inscripción de avisos de liquidación ó
Cancelación de personas morales ó
Identificación de socios o accionistas.
Figura 3.4 Operación. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
GENERAR UNA DECLARACIÓN COMPLEMENTARIA
Si lo que desea es generar una declaración complementaria (figura 3.5), debe
seguir los siguientes pasos:
73
En la ventana de “Tipo de declaración”, elija la opción “Complementaria”, así
como el tipo de operación que declara.
Posteriormente, seleccione el campo “Fecha de presentación anterior” y capture la
fecha en que envió dicha declaración. Si presiona el cuadro al final del campo
podrá entrar a un calendario del cuál puede tomar la fecha.
Por último, seleccione el campo “Número de operación o folio anterior” y capture la
información requerida. Esta información está contenida en el acuse de envío o
aceptación de su declaración.
Figura 3.5 Declaración complementaria. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
VALIDAR LA INFORMACIÓN
Cuando termine de capturar su declaración, es necesario que realice la
verificación de la información (figura 3.6), antes de crear el archivo de envío. Para
verificar su información es necesario lo siguiente:
74
a) Seleccione el subdirectorio del año y número consecutivo
de la declaración que tiene la imagen del engrane.
b) Oprima el botón que tiene la imagen de “palomita” de color
verde, que se encuentra en la parte superior izquierda de la
pantalla o bien, presione el botón derecho del Mouse sobre el
subdirectorio y seleccione la opción: “Validar Declaración”.
c) Confirme que desea ejecutar la validación. Seleccione el
botón “Si”. Este proceso puede tardar varios minutos. Por
favor espere.
d) Aparecerá una ventana donde usted podrá seguir el
avance de la validación.
e) Una vez que ha terminado de verificar la información,
seleccione el botón “Salir”.
f) Si presenta un mensaje de errores detectados, presione
“Aceptar” y arrastre hacia arriba con el Mouse, el borde
inferior de la ventana de captura para visualizar dichos
errores.
g) Si no presenta errores, mostrará una ventana con un texto
que indica que el proceso ha concluido de manera correcta.
Seleccione el botón “Aceptar”.
Figura 3.6 Validar información. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
75
ENCRIPTAR LA DECLARACIÓN
Para terminar la Declaración Informativa de Notarios Públicos y demás Fedatarios
“DeclaraNOT”, es necesario encriptar la (figura 3.7) para que genere un archivo:
“nombredelarchivo.dec” y así poder enviarlo al SAT. Para hacerlo siga estas
instrucciones:
a) Seleccione, presionando con el
Mouse, la carpeta de la declaración
que desea enviar.
b) Oprima el botón que tiene la
imagen de “candado” de color
amarillo; éste se encuentra en la
parte superior izquierda de la
pantalla. Confirme que desea
ejecutar la encriptación presionando
el botón “Si”. Este proceso puede
tardar varios minutos. Por favor
espere.
c) Al finalizar la encriptación, el
sistema le indicará cuáles son los
medios que puede utilizar para
presentar el archivo que se acaba
de crear. Después, le indicará la
ubicación y el nombre con el que se
guardó este archivo.
Figura 3.7 Encriptación de información. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
76
ENVIAR LA INFORMACIÓN VÍA INTERNET AL SAT
Figura 3.8 Oficina Virtual y Tipo de persona. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
 Ingrese a la página del SAT www.sat.gob.mx (figura 3.8).
 Seleccione del menú lateral izquierdo de la página la opción OFICINA
VIRTUAL (figura 3.8).
 Elija la opción PERSONAS FISICA O MORALES (figura 3.8), según se trate
 En el menú de DECLARACIONES elegir la opción “Declaraciones
Informativas” (figura 3.9).
 Elegir la opción, Descargar aplicación DeclaraNOT (figura 3.9); Envío y
consulta de la información; envío de sus declaraciones
 “En caso de tener algún problema con el certificado de seguridad (figura
3.10) elegir la opción Vaya a este sitio web (no recomendado)
 Capture el “RFC” y en su caso su CIEC, CIEC Fortalecida o su Firma
Electrónica Avanzada “Fiel” (figura 3.12), para autenticarse.
77
 Siga las instrucciones
“nombredelarchivo.dec”
para
el
envío
del
archivo
encriptado
Figura 3.9 DeclaraNot. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
Figura 3.10 Envío de la declaración. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
78
Figura 3.11 Envío seguro. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
Figura 3.12 Clave de seguridad. Fuente: Servicio de Administración Tributaria
79
3.14 Caso Práctico
A modo de ejemplificar mejor la temática tratada en este capítulo acerca de la
enajenación de bienes inmuebles realizada por personas físicas, especialmente en
el caso de compraventa y comprender mejor los procedimientos para la
determinación de pagos, nos apoyaremos en la resolución del siguiente caso:
3.14.1 Pago Provisional y Declaración Anual
Caso sobre enajenación de Terreno y construcción misma fecha
El presente caso es para efectos didácticos, con la finalidad de entender el
procedimiento: La señora Patricia Rodríguez Méndez, acudió ante Notario Público
con el objeto de formalizar la enajenación de un bien inmueble, ubicado en la Calle
Río Panuco número 127 de la Colonia Cuauhtémoc, de esta Ciudad de Xalapa,
Veracruz, la enajenación se realizó el día 8 de Marzo del año 2007 por un monto
de $600,000.00.
Datos adicionales:
La señora se encuentra casa bajo el régimen de sociedad conyugal con el sr.
Fernando Castro Pola.
Documentación presentada:
1. Escritura pública número 12345 que ampara el bien de su propiedad, donde
consta que fue adquirido el 15 de mayo del año de 1992, por la cantidad de
$40,000.00, dicho valor integra tanto terreno como construcción.
2. Certificado
de
libertad
de
gravamen
expedido
por
la
autoridad
correspondiente que nos indica que no está afectado por ningún gravamen.
80
3. Recibo expedido por el Lic. Genaro Rosas Martínez, por concepto de
gastos notariales por la cantidad de $1,000.00, cuando adquirió el bien
inmueble.
4. Un aviso de terminación de obra que comprueba las adiciones y mejoras
realizadas al inmueble con fecha 7 de agosto del año 1996, por un monto
total de $35,000.00
5. Dos recibos por concepto de honorarios expedidos por la Lic. Mariela
Martínez Martínez, por concepto de legalización del instrumento público por
dicha enajenación del inmueble por la cantidad de $15,000.00.
6. Recibo expedido por el Colegio Benito Juárez por $1,200.00 por concepto
de transporte escolar de su hijo.
7. Recibo de honorarios a su nombre que cubre gastos médicos para atención
de su hijo por la cantidad de $1,500.00
Cálculo del pago provisional por la enajenación del bien inmueble
1. Determinación del valor del terreno y la construcción
Costo comprobado de adquisición
Menos:
Costo del terreno (40,000.00 x 20%)
Igual:
Costo de construcción
Menos:
Depreciación 42%
(14 años x 3%)
Costo de construcción resultante
$40,000.00
8,000.00
$32,000.00
13,400.00
--------------$18,560.00
2. Actualización del costo comprobado de adquisición:
INPC febrero 2007
121.980
Factor de actualización: -------------------------------- = ------------------- = 5.2219
INPC mayo 1992
23.3593
Costo de construcción resultante
$18,560.00
Por:
Factor de actualización
5.2219
Costo de construcción actualizado
$96,918.46
81
Costo del terreno
Por:
Factor de actualización
Costo del terreno actualizado
Costo de Construcción actualizado
Más:
Costo del terreno actualizado
Igual:
Costo comprobado de adquisición actualizado
$8,000.00
5.2219
$41,775.20
$96,918.46
41,775.20
$138,693.66
3. Actualización de las inversiones en mejoras
Inversiones en mejoras
Menos:
Depreciación 30%
(10 años x 3%)
Inversiones en mejoras resultante
$35,000.00
10,500.00
$24,500.00
INPC febrero 2007
121.980
Factor de actualización: -------------------------------- = ------------------- = 2.3679
INPC agosto 1996
51.5120
Inversiones en mejoras resultante
$24,500.00
Por:
Factor de actualización
Inversiones en mejoras actualizadas
2.3679
$58,013.55
4. Actualización de los gastos notariales y comisiones
Gastos notariales por adquisición
$1000.00
Por:
Factor de actualización
Gastos notariales actualizados
Comisión por adquisición
5.2220
$ 5,221.97
600.00
Por:
Factor de actualización
Comisiones actualizadas
5.2219
$3,133.14
82
5. Obtención de la ganancia por enajenación de bienes
Ingresos por enajenación del bien inmueble
$600,000.00
Menos:
Deducciones (Art. 148)
Costo comprobado de adquisición actualizado
Inversiones en mejoras actualizadas
$138,693.66
58,013.55
Gastos notariales:
Adquisición del inmueble
Enajenación del inmueble
5,221,97
15,000.00
Comisiones:
Adquisición del inmueble
Enajenación del inmueble
Ganancia por enajenación de bienes inmuebles
3,133.14
$22,500.00
$242,562.32
$357,437.68
6. Parte de la ganancia que le corresponde al contribuyente.
Ganancia por enajenación del bien inmueble
$357,437.68
Entre:
Dos
Igual
Ganancia por enajenación del contribuyente (nota 1)
2
$178,718.84
NOTA 1:
Como el contribuyente se encuentra casado bajo el régimen de sociedad
conyugal, de la ganancia por enajenación, le corresponde una parte proporcional.
7. División de la ganancia
Ganancia por enajenación de bienes inmuebles
$178,718.84
Entre:
Años transcurridos entre la adquisición y la enajenación
14
Igual:
Cantidad a la que se aplica la tarifa
.
$12,765.63
83
8. Impuesto correspondiente al pago provisional
Base gravable
Menos:
Límite inferior
Igual:
Ingreso marginal
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto marginal
Más:
Cuota fija
Igual:
Impuesto según tarifa
Por:
Número de años en que se dividió la ganancia
Igual:
Pago provisional
$12,765.63
5,952.85
.
6,812.78
0.10
681.28
.
178.56
.
859.84
14
$12,037.73
9. Impuesto del 5% por enajenación de terrenos o construcciones a la entidad
federativa en que se encuentren ubicados.
Ganancia por enajenación de bienes inmuebles
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto pagado a la federación
178,718.84
0.05
$8,935.94
Cálculo del impuesto anual por enajenación de bienes inmuebles.
• Ganancia acumulable
Ganancia por enajenación de bienes inmuebles
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto pagado a la federación
178,718.84
14
$12,765.63
• Ganancia no acumulable o ingresos no acumulables
Ingresos por enajenación del bien inmueble
Menos:
Total de las deducciones (artículo 148 LISR)
Ganancia acumulable
Igual:
300,000.00
$121,281.16
12,765.63
84
Ganancia no acumulable
$165,953.21
• Impuesto anual según tarifa
Base gravable
Menos:
Deducciones personales (art. 176)
Igual:
Base gravable
Menos:
Límite inferior
Igual:
Ingreso marginal
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto marginal
Más:
Cuota fija
Igual:
Impuesto según tarifa
$12,765.63
2,700.00
.
10,065.63
5,952.85
4,112.78
0.10
.
.
411.28
178.56
.
.
$589.84
• Impuesto anual causado por ingresos acumulables
Cálculo del subsidio (Art. 178 LISR)
Base gravable
Menos:
Límite inferior
Igual:
Ingreso marginal
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto marginal
Por:
Por ciento sobre el impuesto marginal
Igual:
Subsidio
Más:
Cuota fija
Igual:
Subsidio total
$10,065.63
5,952.85
4,112.78
.
0.10
.
411.28
.
0.50
.
205.64
178.56
$384.20
Ya que se cálculo el subsidio, se le resta al impuesto que resultó de aplicar la
tarifa del Art. 177 LISR.
85
Impuesto según tarifa
Menos:
Subsidio Total
Igual:
.
Impuesto anual causado por ingresos acumulables
$589.94
384.20
.
$205.64
• Impuesto anual causado por ingresos no acumulables
Ganancia acumulable
Menos:
Deducciones autorizadas (NOTA 2)
Igual:
Base gravable
Menos:
Límite inferior
Igual:
Ingreso marginal
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto marginal
Más:
Cuota fija
Igual:
Impuesto según tarifa
$12,765.63
.
.
1,200.00
.
11,565.63
5,952.85
.
5,612.78
0.10
.
561.28
178.56
.
739.84
NOTA 2: La base gravable se calcula sobra la totalidad de los ingresos
acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por
las deducciones autorizadas excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del
Art. 176 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Impuesto según tarifa
Entre:
Base gravable para la tasa
Igual:
Tasa aplicable a la ganancia no acumulable
Ganancia no acumulable
Por:
Tasa aplicable a la ganancia no acumulable
Igual:
Impuesto anual causado por ingresos no acumulables
$739.84
12,765.63
.
0.0579
$165,953.21
0.0579
.
$9,608.69
• Impuesto anual total
Impuesto anual causado por ingresos acumulables
Más:
$205.64
86
Impuesto anual causado por ingresos no acumulables
Igual:
Impuesto anual total
9,608.69
.
$9,814.33
• Saldo a favor o a cargo
Impuesto anual total
Menos:
Pago provisional
Igual:
Saldo a favor
$9,814.33
12,037.73
.
($2,223.40)
87
CONCLUSIONES
88
Finalmente, una vez desarrollado este trabajo se puede concluir que es importante
que como persona física sepas que debes formalizar siempre tus transmisiones,
en este caso, en particular, por medio de la enajenación de bienes inmuebles a
través de un contrato de compraventa, y asegurándonos que al acudir a la Notaría
Pública el Fedatario Público te debe de asesorar bien y de forma integral, como es
el caso, de las obligaciones que como parte enajenante tienes, diciéndote que
tienes que pagar un impuesto sobre la renta por la ganancia obtenida, por dicha
venta, entre otras observaciones.
El Fedatario Público está obligado de acuerdo al Artículo154 de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, es el responsable del cálculo de dicho impuesto y a
enterarlo oportunamente al Servicio de Administración Tributaria (SAT), en los
quince días siguientes de que se realizó la operación.
Por último, el Fedatario Público está obligado a darle una copia del Impuesto
Retenido al contribuyente para que esté enterado de que se cumplió en tiempo y
forma con su pago y con el entero a las autoridades correspondientes.
De lo comentado en párrafos anteriores dentro de estas conclusiones, se deduce,
que para este proceso de retención de terceros el Fedatario Público se auxilia de
varias herramientas para llevar a cabo sus funciones de retenedor de terceros:
una de ellas, es el uso de la tecnología, el uso de sistemas informáticos. Dentro
del mercado como se ha visto existen varios, los más conocidos son: el Cóndor y
Catia; ofreciendo una interacción amigable para ir desarrollando el cálculo
generado en cada operación de compraventa.
El Fedatario Público debe guardar dentro de su archivo que conforma, una copia
del apéndice de cada operación realizada, en el caso de la compraventa que
89
genera Impuesto Sobre la Renta, se debe archivar la copia de su cálculo, así
como el comprobante de su envío al SAT. Una vez enviada la declaración de su
operación te imprime un acuse de recibido con un número de folio.
También para el caso en el que sea casa-habitación (artículo 109, fracción XV
inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta), el Fedatario Público le debe
preguntarle a la parte enajenante, para ver si cumple con los requisitos de
exención que marcan los Artículos 129 y 130 del Reglamento de la Ley del
Impuesto sobre la Renta. Dentro del artículo 130 del referido reglamento nos dice:
“Para efectos del artículo 109, fracción XV inciso a) de la Ley, los contribuyentes
deberán acreditar ante el Fedatario Público que formalice la operación, que el
inmueble con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a
continuación, siempre que el domicilio del bien inmueble enajenado: I. La
credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.- II. Los
comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de
energía eléctrica o de telefonía fija.- III. Los estados de cuenta que proporcionan
las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de
tarjetas de crédito no bancarias. La documentación a que se refieren las
fracciones anteriores, deberán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o
de sus ascendientes o descendientes en línea recta”.
Para el caso que se menciona anteriormente el contribuyente deberá de llevar los
últimos recibos en original para que se quede constancia de dicha exención. Y que
además, el vendedor, debe manifestar bajo protesta de decir verdad en la
escritura pública que es su casa-habitación y que es la primera venta en año
calendario.
Por último, se hace el debido entero a las autoridades del Servicio de
Administración Tributaria.
90
Con este trabajo de recopilación se puntualiza que el Servicio de Administración
Tributario (SAT) les ofrece a los Notarios Públicos un programa electrónico
llamado Declaración Informativa de Notarios Públicos y demás Fedatarios
(DeclaraNOT), el cual les permite presentar la información correspondiente al
reporte de operaciones anuales o mensuales de enajenaciones y/o adquisiciones
de bienes en las que hayan intervenido.
Por ello, es bien cierto, que el Sistema DeclaraNOT es una herramienta muy
funcional e interactiva y que lleva de la mano al Fedatario Público a ir
introduciendo los datos pertinentes para lograr realizar la Declaración de la
operación en la que intervino, facilitando parte de sus funciones que las leyes
pertinentes le indican. Leyes como el Código Fiscal de la Federación, la Ley del
Impuesto Sobre la Renta y su Reglamento vigente.
Es importante, enfatizar que los Notarios Públicos cuentan con cursos de
actualización que realiza el Colegio de Notarios de Veracruz, que es la institución
a la que éstos pertenecen. De manera periódica ofrecen cursos de actualización
sobre temas relevantes propios de su actividad.
El Notario Público así como las personas involucradas en el medio notarial, es
decir, abogados, contadores y personas que realicen de manera cercana
actividades de cálculo y entero de impuesto sobre la renta, deben estar al
pendiente de estos cursos de actualización que el Colegio de Notarios del Estado
de Veracruz les ofrece.
Y que complementándolo con el uso de sistemas informáticos, que son
herramientas muy útiles para facilitar dicho cálculo y entero, ante las autoridades
correspondientes.
91
FUENTES DE INFORMACIÓN
AGISS J. Jaime (2003). Aprenda a calcular el Impuesto Sobre la Renta por la
enajenación y adquisición de bienes inmuebles (Cuarta Edición). México, D.F.
GOMEZ Cotero José de Jesús (2006). Efectos fiscales de los contratos (Quinta
Edición). México: Dofiscal Editores.
Honorable Congreso de la Unión. Cámara de Diputados (2011). Código Civil de la
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Honorable Congreso de la Unión. Cámara de Diputados (2011). Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos. Recuperado el 10 de Octubre de
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Sobre
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Ley del Impuesto Sobre la Renta. Recuperado el 14 de Octubre de 2011 en:
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Monografías (2011). Contrato de Compraventa. Recuperado el 14 de Octubre de
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92
Real Academia Española de la Lengua (2011). DICCIONARIO DE LA LENGUA
ESPAÑOLA. Recuperado el 25 de septiembre del 2011 en: http://www.rae.es
ROJINA Villegas Rafael (2001). Compendio de derecho civil: contratos (Vigésima
séptima Edición). México: Porrúa.
Servicio de Administración Tributaria (2011). Informativas para Notarios Públicos.
Recuperado el 30 de Septiembre de 2011 en: http://www.sat.gob.mx
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ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 3.1 Nueva declaración............................................................................... 72
Figura 3.2 Alta de declaraciones .......................................................................... 72
Figura 3.3 Periodicidad ........................................................................................ 72
Figura 3.4 Operación ............................................................................................ 73
Figura 3.5 Declaración complementaria ............................................................... 74
Figura 3.6 Nueva declaración............................................................................... 75
Figura 3.7 Encriptación de información ................................................................ 76
Figura 3.8 Oficina virtual y tipo de persona .......................................................... 77
Figura 3.9 DeclaraNot .......................................................................................... 78
Figura 3.0 Envío de la declaración ....................................................................... 78
Figura 3.11 Envío seguro ..................................................................................... 79
Figura 3.12 Clave de seguridad ........................................................................... 79
94