Informe del precio de la vivienda en venta

FOTOCASA
Informe del precio de la vivienda en venta - Julio 2015
Los datos más relevantes del mes de Junio son:

El precio medio de los inmuebles de segunda mano en España es de 1.643 euros el
metro cuadrado, lo que supone una variación de un (0,5)% respecto al mes anterior.

La variación interanual (Julio 2014 – Julio 2015) registra una variación del 0,1%.

El índice inmobiliario fotocasa.es, con base 1.000 en enero de 2005, se ha situado en 685
puntos.
El Índice Inmobiliario fotocasa.es tiene como objetivo ser el indicador de referencia de
la evolución del precio de la vivienda en España. Para realizar el análisis se toma como
referencia el precio medio de la vivienda en enero de 2005 con un valor inicial de 1.000
puntos.
El Índice Inmobiliario fotocasa.es refleja la tendencia del mercado con cierta antelación
al resto de estadísticas existentes ya que se basa en el precio de intención de venta y
en sus variaciones. Las conclusiones del Índice deberán, por tanto, estar recogidas
posteriormente en los indicadores que se basan en precios finales de venta.
Índice Inmobiliario fotocasa.es
685 puntos
0,5 puntos ( 3,6%) Variación mensual
Precio medio de la vivienda
1.643 €/m²
0,5 €/m² (0,1%) Variación mensual
Informe del precio de la vivienda en alquiler - Julio 2015
fotocasa.es publica cada mes el precio medio de la vivienda en alquiler en España. Para realizar
este informe, fotocasa.es se basa en sus más de 1.000.000 de inmuebles, la mayor oferta inmobiliaria
en Internet. Las series históricas de precios de los que se dispone comienzan en diciembre de 2006 y
se presentan para comunidades autónomas, provincias y municipios de toda España, además de para
los distritos de Madrid, Barcelona.
En cuanto al precio medio de la vivienda en alquiler en Julio de 2015 en España ha sido de7,10
euros por metro cuadrado y mes.
Precio medio del alquiler
Julio 2015
7,10 €/m2 al mes
Variación mensual (Jun'15-Jul'15)
0,5%
Variación trimestral (Abr'15-Jul'15)
1,8%
Variación interanual (Jul'14-Jul'15)
4,8%
INE
Índice de precios de vivienda. Base 2007 - Trimestre 1/2015
Variación trimestral
Variación anual
Índice general
-0,6
1,5
Vivienda nueva
2,2
4,0
-1,0
1,1
Vivienda de segunda mano

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) tiene como objetivo la medición de la evolución de los precios
de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano, a lo largo del
tiempo.
La fuente de información utilizada procede de las bases de datos sobre viviendas escrituradas que
proporciona el Consejo General del Notariado, de donde se obtienen los precios de transacción de
las viviendas, así como las ponderaciones que se asignan a cada conjunto de viviendas con
características comunes. La muestra utilizada para esta estadística comprende todas las viviendas
escrituradas en el trimestre de referencia.
El proceso de diseño y desarrollo del IPV se ha realizado de forma coordinada con la Oficina de
Estadística de la UE (Eurostat).
Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2007 Primer trimestre de 2015 La tasa de variación
anual del Índice de Precios de Vivienda se sitúa en el 1,5% en el primer trimestre Los precios
de la vivienda bajan un 0,6% respecto al trimestre anterior Evolución anual de los precios de
vivienda La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de
2015 disminuye tres décimas y se sitúa en el 1,5%. Por tipo de vivienda, la tasa anual de los
precios de vivienda nueva se sitúa en el 4,0%, más de dos puntos por encima de la del
trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja seis
décimas, hasta el 1,1%.
Evolución trimestral de los precios de vivienda La variación trimestral del IPV general en el
primer trimestre de 2015 es del –0,6%.
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 2,2% entre el cuarto trimestre
de 2014 y el primero de 2015. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano
disminuyen un 1,0% en tasa trimestral.
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual
Nueve comunidades autónomas disminuyen su tasa anual en el primer trimestre de 2015. Los
mayores descensos en la variación anual se registran en Cantabria (–0,3%) y La Rioja (–1,5%),
con bajadas de 2,1 y 1,7 puntos, respectivamente. Por su parte, las comunidades que más
incrementan su tasa son Comunidad Foral de Navarra (sube 3,3 puntos hasta el –0,9%) e Illes
Balears (aumenta 2,1 puntos hasta el 2,8%).
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral
La mayoría de las comunidades autónomas presentan tasas trimestrales negativas en el primer
trimestre de 2015. Los mayores descensos se producen en Cantabria (–3,0%) y La Rioja (–
2,3%). Por su parte, Extremadura (1,7%) y Comunidad de Madrid (0,6%) son las comunidades
que registran las mayores tasas trimestrales.
Hipotecas
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en mayo es
de 19.732, un 10,9% más que en el mismo mes de 2014
El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 4,4% en tasa anual y se sitúa en 103.922
euros
El importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en mayo
(procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 125.802 euros, un 7,3%
superior al del mismo mes de 2014.
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 19.732, un 10,9% más que en mayo
de 2014. El importe medio es de 103.922 euros, con un aumento anual del 4,4%.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 3.526,8 millones de
euros, un 15,3% más que en mayo de 2014. En viviendas, el capital prestado alcanza los
2.050,6 millones, con un aumento anual del 15,8%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 54,9% del
capital total prestado en el mes de mayo.
Tipo de interés de las hipotecas
El 92,8% de las hipotecas constituidas en mayo utiliza un tipo de interés variable, frente al
7,2% de tipo fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de
hipotecas a interés variable, en concreto en el 92,2% de los nuevos contratos.
El tipo de interés medio al inicio de la hipoteca para el total de fincas es del 3,38%, mientras
que el plazo medio es de 21 años.
El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,40%,
un 11,0% inferior al registrado en mayo de 2014.
Resultados por comunidades autónomas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en mayo son
Andalucía (3.717), Comunidad de Madrid (3.378) y Cataluña (3.085).
Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son La Rioja (43,4%),
Comunidad Foral de Navarra (31,8%) y Galicia (26,8%).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre
viviendas son Comunidad de Madrid (496,3 millones de euros), Cataluña (371,4 millones) y
Andalucía (323,4 millones).
Las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales en el número de hipotecas
sobre viviendas son Cantabria (42,7%), La Rioja (26,7%) y Aragón (23,5%).
Por su parte, las comunidades autónomas que presentan los mayores descensos en las tasas
mensuales son Principado de Asturias (–15,0%), Illes Balears (–12,3%) y País Vasco (–4,4%).
COLEGIO DE REGISTRADORES
CAMBIO DE TENDENCIA EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA
El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas usando la metodología
Case&Shiller, que es la que utiliza el Colegio de Registradores, se incrementó un 0,91% en el
cuarto trimestre, dando lugar a un incremento interanual en 2014 del 2,55%. Los resultados de
los últimos trimestres constatan el cambio de tendencia en el precio de la vivienda, dejando
atrás un largo periodo de descensos y dando paso a un cierto escenario de estabilidad de
precios, con tasas positivas de muy baja cuantía.
Es uno de los datos de la última Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al cuarto
trimestre y con datos, por tanto, de todo 2014 en el que parece constatarse que el largo periodo
de ajustes, en términos medios, ha finalizado aunque el mercado inmobiliario español sigue
siendo muy heterogéneo con zonas aún deprimidas y otras que muestran una cierta fortaleza en
la recuperación como se puede comprobar en las transacciones registradas.
Vivienda nueva vs usada
En el cuarto trimestre se inscribieron 77.881 compraventas de viviendas. Es un 2,11% menos
que en el trimestre anterior aunque suponen un repunte del 7,33% con respecto al mismo periodo
del año anterior.
En el conjunto de 2014 se contabilizaron en los registros de la propiedad un total de 318.928
compraventas de vivienda, un 3,10% menos que en 2013. Con carácter general se aprecia una
cierta estabilización de resultados, dejando atrás los constantes descensos en el número de
compraventas de vivienda, pero sin acabar de arrancar con fuerza una clara tendencia
ascendente.
Uno de los aspectos más destacados del mercado inmobiliario actual es la asimetría entre
la vivienda nueva y la usada. De hecho, el descenso general en las ventas en 2014 es atribuible
en exclusiva a las viviendas nuevas que han caído cerca de un 22% mientras que las de segunda
mano han subido un 13%, suponen el 62,73% de todas las operaciones y superan las 200.000
transacciones anuales. Una dimensión que hacía unos cuantos años que no se alcanzaba, por
lo que este segmento del mercado sí parece constatar una clara recuperación.
En el otro lado, apenas cambiaron de manos 119.000 casas nuevas, el 37,27% del total. La
tendencia además se agudiza cada trimestre registrándose un nuevo mínimo histórico en el
cuarto, con apenas 23.000 compraventas de viviendas a estrenar.
Madrid, las islas y la costa protagonistas del
mercado
Las compraventas cayeron el año pasado en doce comunidades autónomas y subieron en las
cinco restantes. Las mayores reducciones se registraron en La Rioja, Castilla-La Mancha y
Murcia, mientras que los mayores ascensos se han producido en I. Balears, Navarra y País
Vasco. Andalucía, con 63.725 operaciones, fue la comunidad autónoma que más compraventas
registró, seguida de Cataluña(47.955) Comunitat Valenciana (46.808) y Comunidad de Madrid
(44.734).
En relación a la población, la mayor actividad inmobiliaria relativa ha correspondido a
Comunitat Valenciana con 9,43 compraventas de vivienda por cada mil habitantes, seguida de I.
Balears (8,29) y Canarias (8,09).
En la desagregación de resultados por provincias y en términos absolutos, Madrid sigue
encabezando el ranking, seguida a cierta distancia por Barcelona, Alicante, Málaga, Valencia y
Sevilla
Estabilidad en precio y compraventas de
vivienda
Los precios de la vivienda mantuvieron un comportamiento relativamente estable en el tercer
trimestre tras un largo periodo de descensos. El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas
Repetidas (IPVVR), que recoge la estadística inmobiliaria delColegio de Registradores,
presenta una variación prácticamente nula entre julio y septiembre (-0,08%), aunque dentro de
un cierto tono favorable como muestra el hecho de contar con una tasa interanual del 1,15%, lo
que permite calificar el escenario delprecio de la vivienda como estable. El descenso
acumulado desde los niveles máximos (2007) es del 32,40%.
Las compraventas de vivienda registradas también mostraron una evolución favorable,
alcanzando las 79.561, con un incremento del 1,40% respecto al segundo trimestre y un 3,5%
con el mismo periodo del año anterior. Supone además el segundo mejor resultado de los seis
últimos trimestres, únicamente superado por un excelente primer trimestre de 2014 con 83.022
compraventas.
La vivienda usada fue la protagonista del mercado en el tercer trimestre con 52.127
compraventas, duplicando prácticamente a las compraventas de vivienda nueva, que con
27.434 operaciones marca un nuevo mínimo histórico, que irá superándose trimestre tras
trimestre. Las tasas de variación intertrimestrales recogen un incremento del 8,92% en vivienda
usada, frente al descenso del 10,36% en vivienda nueva.
En términos interanuales en los últimos doce meses se han registrado
313.607 compraventas, 2.743 más que en el segundo trimestre, periodo en el que se alcanzó
el mínimo de la serie histórica 310.864 inscripciones.
TINSA
AGUIRRE – NEWMAN
MERCADO DE VIVIENDA
La salida de la fase de recesión y el inicio de la recuperación económica ha tenido un reflejo en
el mercado residencial durante el año 2014, traducido en un incremento en las compraventas
de viviendas. Después del nivel mínimo en el número de transacciones alcanzado en el año
2013, durante 2014 se ha producido un ligero repunte en las ventas. Algunos de los factores
que estaban frenando la actividad en el mercado residencial, se han relejado a lo largo de los
últimos meses y seguirán haciéndolo durante 2015.
Factores como la inexistencia de un mercado de financiación para la adquisición de viviendas,
la elevada tasa de desempleo (especialmente en grupos en edad de emanciparse), el descenso
en el poder adquisitivo de los hogares, la incertidumbre sobre la evolución futura de la
economía, una opinión generalizada de que los precios de venta iban a seguir cayendo y una
política fiscal desincentivadora para el comprador de vivienda (incremento IVA, supresión de la
desgravación por la compra de la vivienda habitual), llevaron a la demanda a niveles mínimos
durante 2013.
En 2014 aunque han seguido vigentes parte de estos frenos los mismos se han ido relejando,
perdiendo fuerza y generando una mayor actividad compradora. Por otro lado, la demanda
por parte de compradores extranjeros continúa con el crecimiento iniciado en el año 2009. En
el conjunto del año 2014 se estiman unas ventas a extranjeros de aproximadamente 60.000
unidades, el 17% de las ventas totales, no obstante todavía muy lejos de las 123.400 unidades
vendidas en el año 2006.
El precio de la vivienda a lo largo de los últimos 12 meses (3T2013-3T2014) ha seguido
ajustando, si bien en niveles residuales del 2%-3%, según datos del Ministerio de Fomento,
observándose una práctica estabilización de los mismos. Si nos atenemos a la información que
proporciona el INE, los precios en los últimos 12 meses (3T2013-3T2014) estarían estabilizados
e incluso habrían experimentado un ligero crecimiento, inferior al 1%.
El ajuste acumulado desde máximos de 2007-2008, según datos del Ministerio de Fomento, se
sitúa entre el 27,5% de la obra nueva y el 31,8% de la vivienda de segunda mano. Mientras, el
INE incrementa este ajuste hasta el 43,2%, para las viviendas de segunda mano, y el 31,5%,
para la obra nueva. Independientemente del nivel de ajuste acumulado, lo que se observa en
el mercado es una clara dualidad. Por un lado, existe un mercado compuesto por aquellas
viviendas localizadas en zonas céntricas, dentro de los municipios o en la periferia cercana de
las grandes ciudades y destinadas a clases medias-altas o altas, donde la disponibilidad es
menor y la demanda es solvente. Por otro lado, hay un mercado destinados a familias con
ingresos medios y medios-bajos, localizadas normalmente en zonas con disponibilidad elevada
debido a los grandes desarrollos realizados en la época anterior a la fase de contracción. Es en
este mercado en el que se seguirán produciendo ajustes en los precios durante 2015.
A pesar del relevante ajuste en precios, las medidas de esfuerzo para la adquisición de una
vivienda siguen por encima de los ratios considerados como óptimos. Esto se hace
especialmente evidente en el cálculo del “precio de la vivienda/renta bruta del hogar”
(número veces que se necesita la renta de un hogar medio para adquirir una vivienda media)
que se sitúa, según el último dato publicado por el Banco de España, en 6,3 veces, muy por
encima del nivel óptimo de 4-4,5 veces. En el caso del ratio que mide esfuerzo teórico anual
para la adquisición de una vivienda, donde el óptimo es no destinar más del 33% de los
ingresos del hogar al pago de la cuota hipotecaria mensual, se observa como en la actualidad
en el mercado se destina de media un 35%.
La nueva oferta residencial incorporada al mercado se ha situado en 2014 en mínimos
históricos. Según datos del Ministerio de Fomento, durante el año 2013 se incorporaron al
mercado 43.230 viviendas de obra nueva, muy por debajo de las 80.083 viviendas que se
terminaron en 2012 y muy lejos del máximo de 597.632 del año 2006. Las estimaciones para
2014 son de un nuevo descenso en la nueva oferta que se va a incorporar al mercado, hasta
situarse aproximadamente en las 34.000 nuevas.
La obra nueva que se está incorporando al mercado lo hace, en términos generales, en una
situación muy diferente a la del stock de viviendas disponibles. Son viviendas que se están
desarrollando en mercados donde se ha detectado una demanda activa y solvente, con unos
precios accesibles para su público objetivo y en los que se observa unos ritmos de venta muy
rápidos, comercializándose un importante porcentaje de las viviendas sobre plano. En este
sentido, se ha observado a lo largo de 2013 y 2014 una elevada actividad por parte de
inversores/promotores en la compra de suelos o edificios para rehabilitar en estas zonas. Este
ajuste tan relevante en la promoción de viviendas es clave a la hora de reducir el elevado stock
de obra nueva disponible en el mercado y cuantificado en 563.908 a fecha 1 enero 2014, según
el último dato publicado por el Ministerio de Fomento, habiéndose reducido desde el nivel
máximo de 2009 en únicamente 85.872 unidades.
El mercado de alquiler sigue ganando importancia, aunque todavía muy lejos de otros países
de nuestro entorno. En España, según datos de Eurostat, el 77,7% de la población vive en
régimen de propiedad frente a la media de la zona euro que se sitúa en el 66%. En el año 2007
esta cifra era del 80,6% habiéndose reducido tres puntos porcentuales en los últimos 7 años.
En cuanto a las previsiones para 2015, se seguirán relajando los frenos a la demanda de
viviendas observados en años anteriores. Una mejora de las expectativas económicas, unido a
una ligera recuperación del mercado laboral y un previsible mayor acceso a la financiación irán
mejorando progresivamente las cifras de compraventas.
Los precios seguirán ajustando en los mercados residenciales de la periferia de las
ciudades/municipios, donde se concentran los mayores niveles de disponibilidad, y en los
mercados vacacionales “no deseados”. Los mercados residenciales situados dentro de las
ciudades/municipios (casco urbano) y los mercados vacacionales mejor ubicados muestran una
estabilización en sus precios, después de descensos cercanos al 40-45%.
Aunque la actividad constructora sigue siendo muy baja, se están sentando las bases para el
inicio de nuevos proyectos residenciales. En este sentido, cabe destacar las ventas de paquetes
de suelos finalista por parte de la Sareb a inversores y promotores, el inicio de nuevas
promociones por parte de entidades financieras o la intención de la Sareb de terminar
aproximadamente 100 promociones.
El mercado del alquiler seguirá ganando importancia. Sigue resultando muy difícil el acceso a
una vivienda en compra para importantes bolsas de población, principalmente para las que
están en edad de emanciparse, teniendo que dirigirse hacia el mercado de alquiler.
MERCADO DE OFICINAS
La progresiva mejora en la situación económica está generando una mayor actividad de la
demanda en los principales mercados de oficinas de España. La contratación de espacios de
oficinas, registrada durante el año 2014, en el mercado de Madrid ha alcanzado los 432.195
m², lo que supone un incremento del 9,4% respecto al año 2013.
En el mercado de Barcelona la contratación ha alcanzando los 289.770 m², incrementándose
un 46,6% respecto al año 2013. Desde el punto de vista de la nueva oferta, el año 2014 se ha
caracterizado por la escasez en la finalización de nuevos proyectos en ambos mercados,
Madrid y Barcelona. El stock ha crecido en Madrid únicamente un 0,32% respecto a enero
2014, consecuencia de la incorporación de 40.000 m² al mercado. Mientras, en Barcelona a
pesar de que se han incorporado aproximadamente 18.000 m² de nuevas oficinas durante
2014, se ha producido un descenso en el stock de oficinas de un 0,8% consecuencia del cambio
de uso de determinados inmuebles de oficinas a hotelero.
El dato más positivo del presente informe es el descenso en la tasa de disponibilidad, que se ha
registrado en ambos mercados después de 6 años continuados de incrementos. En el caso de
Madrid, la desocupación ha pasado de 14,1% a fecha enero 2014 al 12,9% de enero de 2015.
Se ha reducido un total 1148.894 m² durante los últimos doce meses. Mientras que en
Barcelona, la tasa de disponibilidad ha registrado un descenso significativo situándose la tasa
general en el 13,69%, habiéndose reducido la desocupación en casi 83.449 m².
Comportamiento desigual en los niveles de rentas en el mercado de Madrid. Mientras en el
Distrito de Negocios se han incrementado durante 2014 los precios de alquiler en el entorno
del 4%, en el resto de zonas continúa el ajuste como consecuencia de la elevada disponibilidad
existente, si bien, en niveles cada vez más moderados. Las rentas medias del “Centro del
Distrito de Negocios” han alcanzado los 24,27 €/m²/mes, lo que supone acumular dos subidas
consecutivas en los tres últimos semestres. En Barcelona se ha apreciado un repunte
generalizado en los niveles de renta respecto al año anterior en todas las zonas. Las rentas en
el “Centro del Distrito de Negocios” (CDN) se sitúan de media en los 15,65 €/m²/mes.
Únicamente la zona “Fuera de la Ciudad” ha vuelto a registrar ajustes de precios.
La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen de 2.500
millones de euros durante el año 2014 lo que supone retornar a niveles pre-crisis. Esta cifra
supone un incremento del 208% sobre los datos del año 2013 y la venta de más de 80
inmuebles de oficinas en 51 operaciones.
El elevado interés por parte de los inversores se está encontrando con una falta de activos en
la tipología deseada por muchos de ellos, principalmente activos localizados dentro de las
ciudades en zonas del distrito de negocios. Este déficit de oferta de inmuebles a la venta en
este mercado ha hecho que el interés de los inversores se haya desplazando a mercados
secundarios con un mayor riesgo asociado.
Determinados factores como la consolidación de la recuperación económica, el incremento de
los precios de alquiler en el Distrito de Negocios, el retorno de la financiación al mercado y la
extraordinaria liquidez en manos de inversores de muy diferentes categoría (privados-family
offices, fondos internacionales, socimis,…) ha ayudado a este incremento tan significativo del
volumen de inversión.
Previsiones
Las buenas cifras de contratación alcanzadas en el año 2014, unido a las buenas perspectivas
macroeconómicas que se esperan para el año 2015 por el total de los analistas (PIB 2%), hacen
que consideremos una mejora en los niveles de contratación bruta para el año 2015, pudiendo
alcanzar los 485.000 m² en el Mercado de Madrid y los 300.000 m² en el de Barcelona.
Se estima una consolidación progresiva de la mejora en las rentas de alquiler en el Distrito de
Negocios En la periferia cercana (DEC) se deberían tender a la estabilización de las rentas,
mientras que la zona OUT Fuera de la Ciudad continuarán con nuevos ajustes aunque en
menor cuantía que en semestres anteriores.
La actividad promotora se mantendrá durante el año 2015 en niveles muy bajos en el mercad
de Madrid y nulo en el de Barcelona. Como consecuencia de la escasa nueva oferta prevista
que se incorpore al mercado de oficinas en el año 2015 y la previsible mejora en los niveles de
contratación previstos para el presente año, se prevé una nueva mejora en la disponibilidad.
No obstante, algunas futuras relocalizaciones dejarán espacio disponible de segunda mano en
el mercado, por lo que el ajuste será gradual.
En lo que respecta al mercado de inversión, la falta de producto puede derivar en un descenso
en el volumen y las operaciones respecto a los excelentes registros del año 2014. Desde el
punto de vista de la demanda, hay un elevado interés por parte de toda tipología de inversor
(privado, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas. En los actuales
niveles de valores capitales, las expectativas de incremento de valor en el medio plazo, hacen
de este mercado una inversión muy atractiva.
La tasa de rentabilidad inicial mostrará una ligera presión bajista para los mejores inmuebles a
lo largo de 2015, con niveles en el entorno del 5% para la zona Prime como consecuencia de
las buenas perspectivas macroeconómicas y el recorrido al alza de las rentas de alquiler.
SUELO Y REHABILITACIÓN
Durante 2014 ha continuado la tendencia positiva observada en el año 2013, reflejada en una
elevada actividad en el mercado de suelo y rehabilitación. El ajuste en los precios de los activos
residenciales, las expectativas económicas positivas a corto y medio plazo y la carencia de
producto en las zonas consolidadas de ciudades como Madrid y Barcelona, hacen que la
compra de activos, para su rehabilitación, y de suelo esté siendo muy elevada en la actualidad.
Las claves del mercado han sido:
Durante el año 2014 se han realizado operaciones de suelo y rehabilitación, en los principales
mercados inmobiliarios, por un volumen aproximado de 1.820 millones de euros. El 60% de las
operaciones corresponden a proyectos de desarrollo o rehabilitación de activos en el centro de
las ciudades.
La mayor actividad se ha concentrado en Madrid, donde se han llevado a cabo numerosas
operaciones de suelo y rehabilitación de uso residencial principalmente. Barcelona ha
alcanzado un ritmo de actividad considerable, predominando la compra de activos para su
transformación a la actividad hotelera, y en menor medida residencial. Desde el punto de vista
de la oferta, han sido clave a lo largo del año 2014 las subastas de activos procedentes de
empresas de carácter público. En este sentido cabe destacar las ventas realizadas por parte de
Sareb, a nivel nacional o de la sociedad Metro de Madrid, en la ciudad de Madrid.
Desde el punto de vista de la demanda cabe destacar la aparición de numerosos inversores
con perfil value added que han propiciado el incremento de operaciones destinadas a la
creación de valor. La elevada actividad en el mercado por parte de fondos de inversión
internacionales, con necesidades de unos retornos (TIR) de entre el 12% y el 15%, lo que limita
su entrada en otro tipo de activos, hacen que estén apostando por este mercado. Estos fondos
se mueven en volúmenes de inversión superiores a los 30 M€ por operación.
Por otro lado, se puede confirmar la vuelta al mercado del promotor residencial nacional,
centrado principalmente en la adquisición de suelos en zonas consolidadas donde el stock
disponible de obra nueva es bajo, o en desarrollos nuevos destinados a clases económicas
medias/altas. La operación media de estos demandantes de suelo oscila entre los 7M€ y los
15M€. En el caso de la compra de suelo para el desarrollo de cooperativas, se están invirtiendo
volúmenes en muchos casos muy superiores, por encima de los 75 mill. €.
Una tercera tipología de demandantes que están adquiriendo proyectos en rehabilitación en
mercados “prime” son los inversores privados, tanto nacionales como extranjeros. Se ha
observado una elevada actividad en el mercado de Madrid en operaciones con volúmenes
medios de inversión entre los 7M€ y los 12M€.
El ajuste real de precio y la existencia de zonas sin sobreoferta de suelo, ha despertado el
interés de los inversores por la compra de suelo con el objetivo de desarrollarlos en el
cortomedio plazo o hacer land-bank.
Es destacable, por otro lado, como la caída del valor capital del mercado residencial junto a las
buenas perspectivas del mercado de alquiler, ha generado un incremento de la rentabilidad en
las inversiones de este uso.
El paulatino retorno de la financiación al promotor por parte de las principales entidades
financieras españolas es una de las claves para la recuperación del mercado de suelo y
rehabilitación. A diferencia de lo observado en los últimos años, donde la financiación
destinada al mercado inmobiliaria no existía o se exigían unos niveles de pre-comercialización
cercanos al 100%, en los últimos meses se observa como las entidades financieras están
financiando desarrollos con unos niveles de ventas del 50% - 60% y con diferenciales sobre
Euribor del 2,0%- 2,5% puntos.
Previsiones 2015
Desde el punto de vista de la demanda la elevada actividad registrada en el año 2015 volverá a
verse durante 2015, si bien, podrían no alcanzarse los mismos niveles de inversión debido a la
carencia de activos a la venta en los centros urbanos, la zona de mayor demanda por parte de
los inversores.
Las diferentes administraciones públicas siguen con sus programas de desinversión. No
obstante, el hecho de que el año 2015 tenga un importante carácter político/electoral, puede
actuar tanto como catalizador para algunas administraciones, acelerando la venta de activos,
como por el contrario como freno, paralizando la venta de otros.
Continuará la tendencia de apertura del grifo de la financiación por parte de las entidades
financieras españolas concediéndose préstamos promotores con unos niveles de preventas en
el entorno del 50% y con unas condiciones de Euribor +2%.