Estudio de detalle

ESTUDIO DE DETALLE DEL TERRENO SITUADO
EN LA CALLE ARRIBIAZPI, JUNTO AL ACCESO
A LA URBANIZACIÓN “MONTE BERRIAGA”,
ACTUAL SEDE DEL VIVERO “NATURALIA”
MUNGIA (BIZKAIA)
PADEL OCIO SPORT, S.L.
Manuel Salinas Larumbe
-Arquitecto-
ESTUDIO DE DETALLE DEL TERRENO SITUADO
EN LA CALLE ARRIBIAZPI, JUNTO AL ACCESO A LA
URBANIZACIÓN “MONTE BERRIAGA”,
ACTUAL SEDE DEL VIVERO “NATURALIA”
MUNGIA (BIZKAIA)
MEMORIA
0. ANTECEDENTES
Promotora: Padel Ocio Sport S.L.
Manuel Salinas Larumbe
-Arquitecto-
ÍNDICE DE LA DOCUMENTACIÓN
I. DOCUMENTACIÓN ESCRITA
1. Memoria
II. DOCUMENTACIÓN GRAFICA/ÍNDICE DE PLANOS
1. Plano de situación - emplazamiento
2. Topográfico estado actual
3. Clasificación del suelo (después de la Modificación Puntual) Instalación
deportiva
4. Ordenación general (No vinculante)
La Empresa Padel Ocio Sport S.L. se propone edificar en el terreno que actualmente
ocupa el vivero Naturalia, una instalación deportiva destinada a pistas de padel y, con
objeto de comprobar la posibilidad de emplazarla sobre el mismo, sometió su iniciativa a
la consideración de la Corporación Municipal, así como a la de sus técnicos, quienes
solicitaron, en primer lugar, la presentación de un Anteproyecto que reflejara las
intenciones físicas y funcionales que caracterizarían a la pretendida instalación.
A la vista del Anteproyecto presentado, el Ayuntamiento de Mungia se mostró favorable
a la iniciativa que contenía pero, lógicamente, era preciso proceder a la adaptación
urbanística del terreno para permitir, dentro de la clasificación de Suelo No Urbanizable,
la transformación de Uso, para que pasara desde el actual vivero hasta el de la futura
instalación deportiva.
Entre las figuras de planeamiento comprendidas en la actual Ley del Suelo del País Vasco
(Ley 2/2006, de 30 de Julio), el Ayuntamiento consideró que, para la adaptación
pretendida, la indicada era la de “Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias
Municipales”, y desarrollada a través de “Estudio de Detalle”, cuya tramitación
urbanística y aprobación son de carácter obligatorio y previo a la concesión de la
correspondiente Licencia Municipal de Obras para el Proyecto de Ejecución que sería
tramitado con posterioridad.
Habiendo redactado y presentado en el Ayuntamiento de Mungia la Modificación Puntual
de las Normas Subsidiarias en el terreno que nos ocupa, corresponde ahora el desarrollo
urbanístico de la misma mediante el presente Estudio de Detalle, y someter ambas figuras
a la consideración de la Corporación Municipal a fin de obtener, en su caso, la aprobación
definitiva de las mismas.
1. OBJETO DEL ENCARGO
Por encargo de PadelOcioSport S.L. ha sido redactado el presente Estudio de Detalle, que
desarrolla la Modificación Puntual correspondiente al terreno situado en la calle
Arribiazpi, junto al acceso a la urbanización “Monte Berriaga”, actual sede del vivero
“Naturalia”, para procurar su adaptación urbanística como receptor de una instalación
deportiva destinada a pistas de padel.
m2) para poder construir en Suelo así clasificado: la aplicación del parámetro de
edificabilidad (0,05 m2/m2) a 10.000 m2 de terreno otorga la posibilidad de construir 500
m2, que son los que ocupa la parte de edificación consolidada que dispone el vivero.
2. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
Los parámetros urbanísticos establecidos por el Plan General de Ordenación Urbana de
Mungia correspondientes al Suelo No Urbanizable de carácter General son los siguientes:
El terreno que nos ocupa es, como hemos dicho, el que actualmente ocupa el vivero
“Naturalia”, y se encuentra situado en el paraje de “Basobiribiltxu”, en el Término Municipal de Mungia.
Encuentra acceso urbanizado por la calle Arribiazpi, que es contigua al acceso a la Urbanización “Monte Berriaga”, aunque sin pertenecer a la misma.
La topografía inicial del terreno fue alterada para obtener superficie horizontal sobre la
que poder alojar los invernaderos, áreas de plantación así como aparcamientos. Su
implantación es de carácter poligonal rectangular cuyo lado mayor coincide con la calle
Arribiazpi, calle que experimenta un fuerte cambio de rasante a lo largo de su alineación
coincidente con el terreno.
En el punto más cercano al acceso a la urbanización desde Artebakarra, el terreno se
encuentra a cuatro metros de la altura sobre la calle, mientras que en el más alejado de la
misma coincide con las rasantes del terreno. En éste último punto se produce el acceso al
aparcamiento del vivero.
Alcanza una superficie de 5.400 m2, y contiene una edificación consolidada de 500 m2,
así como otras de carácter más ligero: se trata de un conjunto formado por una nave
central alargada (500 m2), flanqueada en ambos por sendas naves ligeras destinadas a
invernaderos.
3. SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO ANTERIOR A LA
APROBACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
Dentro del Plan General Municipal de Mungia, el terreno que ocupa el vivero “Naturalia”
está clasificado como “Suelo No Urbanizable de carácter General”, pero, en su momento,
obtuvo del Ayuntamiento de Mungia la correspondiente Licencia para proceder a su
instalación.
La superficie construida (500 m2) que contiene parece demostrar que a los 5.400 m2 de
terreno fueron vinculados otros terrenos para justificar la parcela mínima exigida (10.000
Norma «L». Suelo No Urbanizable de carácter general
L.1) Norma general sobre compatibilidad de usos: La presente Norma compatibiliza el uso de vivienda con el
de los restantes usos permitidos en el apartado L2, con lo que las determinaciones L1, L2, L3, L4a, L4b y L5
son comunes a ambos usos, las determinaciones L6 a L14, específicas del uso de vivienda, y las
determinaciones L15 a L22, específicas de las instalaciones o industrias agropecuarias. Ambos grupos de
determinaciones
(L6 a L14 por un lado y L15 a L22 por otro), son compatibles y superponibles sobre una misma parcela,
siempre que se cumplan las determinaciones propias de cada uso en relación a la forma, tamaño y demás
condiciones de la parcela.
L.2) Usos:
Usos principales de carácter permitido
— Residencial: R1, R2. Vinculadas a la actividad agrícola únicamente cuando sea necesario para el tipo de
explotación de que se trate. Los edificios actuales incluidos en las categorías R3 y R4 mantendrán sus
parámetros urbanísticos.
— Productivo: P5:
— Equipamiento: E1, E2, E3, E5, E6. Únicamente edificios e instalaciones calificados de utilidad pública e
interés social, cuando por su naturaleza hayan de emplazarse obligatoriamente en el medio rural. E8: Con
un máximo de 6 habitaciones, en edificios existentes con anterioridad a la aprobación de las N.S.M.
Usos complementarios de carácter obligatorio
— Infraestructuras: I4, I5, I6, I7, I8, I9. Como complemento de la red viaria, en situación b), salvo I9 en
situación a).
— Garaje: En la cuantía mínima indicada en la Normativa General, en situación c), d) o e).
Usos complementarios de carácter permitido
— Residencial: R6. Complementario del uso de equipamiento exclusivamente.
— Terciario: T1, T2. Con un máximo del 30% de la superficie del edificio, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobación de las Normas.
— Garaje: Hasta dos veces la cuantía mínima exigida, en situación c), d) o e).
L.3) Condiciones estéticas: Será de carácter obligatorio para las edificaciones de nueva planta el empleo de
cubierta inclinada por pendiente comprendida entre el 30% y el 50% y acabado de teja plana o curva de
color rojo.
L.4a) Separación de linderos: 10 metros.
L.4b) Separación mínima de cauces:
— 50 metros al río Butrón.
— 25 metros al arroyo Larrauri.
L.5) Separación a viales: 10 metros (sin perjuicio de lo dispuesto en la vigente Ley de Carreteras).
L.6) Superficie mínima edificable: La superficie mínima edificable será de 10.000 m2 que podrá estar
constituida por una o varias parcelas. En el segundo caso, los 10000 m2 se deberán componer de una
parcela de 5.000 m2 de superficie mínima para una vivienda unifamiliar, que será la que albergue la
edificación y varias parcelas no inferiores a 2.000 m2 que no disten de la principal más de 600 metros.
En el caso de que la construcción albergue dos viviendas (bifamiliares), la parcela que alberga la edificación
será de 8.000 m2 como mínimo, completándose con otra hasta los 10.000 m2.
L.24) Estaciones de servicio: Se podrá situar estaciones de suministro de carburantes para vehículos en la
proximidad de las vías de comunicación. El aprovechamiento no superará la tasa de 0,1 m2/m2 con un
máximo de 2 alturas (PB + 1). La parcela mínima exigible es de 3.000 m2.
L.7) Ancho mínimo de parcela principal: 30 metros.
L.8) Ocupación máxima de la superficie: 4%.
L.9) Aprovechamiento máximo: 0,05 m2/m2.
4. PARÁMETROS URBANÍSTICOS RESULTANTES DE LA
MODIFICACIÓN PUNTUAL
L.10) Volumen máximo edificable: 0,15 m3/m2.
L.11) Altura máxima edificable: 7 metros.
L.12) Altura máxima a cumbrera: 9 metros.
L.13) Número máximo de plantas: B + 1 + camarote.
L.14) Ampliación y reforma de caseríos existentes: Se emplearán los mismos materiales de la construcción
que se pretende ampliar o reformar en el acabado exterior, como mampostería y raseos. Las carpinterías
exteriores de puertas y ventanas serán en madera siguiendo el modelo de la edificación existente. Aun
cuando los caseríos existentes no se adapten a la presente Norma, se les permitirá una ampliación del 25%
de su superficie construida y el levante de 90 cm de su cubierta, siempre que lo realicen con el máximo
respeto a las formas y materiales permitidos. En caso de las edificaciones bifamiliares, la modificación se
hará conjuntamente, quedando prohibido alterar unilateralmente las formas del edificio. Para la aplicación de
esta determinación definimos el «caserío» como aquella construcción realizada antes de 1945 cuyos
moradores sigan manteniendo como ocupación fundamental o complementaria la agricultura o la ganadería.
L.15) Superficie mínima de parcela edificable: 5.000 m2.
L.16) Ancho mínimo de parcela edificable: 30 metros.
Una vez aprobada definitivamente por el Ayuntamiento de Mungia la Modificación
Puntual de las N.N.S.S., los Parámetros Urbanísticos arriba señalados, correspondientes al
Suelo No Urbanizable de carácter General, quedarán, tras su aprobación, automáticamente
suprimidos y sustituidos por los siguientes Parámetros resultantes de la Modificación
Puntual:
Régimen del Suelo
Conserva su condición de Suelo No Urbanizable con tolerancia del Uso de Equipamiento
Deportivo. Se trata de una modificación de Uso, pasando del preexistente destino de
vivero al de instalación deportiva.
Edificabilidad
L.17) Ocupación máxima de la parcela: 15%.
L.18) Aprovechamiento máximo: 0,15 m2/m2.
L.19) Volumen máximo edificable: 0,050 m3/m2.
L.20) Altura máxima edificable: 5 metros.
L.21) Altura máxima cumbrera: 8 metros.
L.22) Número máximo de plantas: B + 1 + C.
L.23) Txabolas para guardar aperos de labranza: Las txabolas para guardar aperos de labranza se podrán
situar en Suelo No Urbanizable, siembre que estén vinculadas a una explotación agropecuaria efectiva cuya
superficie sea al menos la de la unidad mínima de cultivo establecida en la legislación agraria, cumpliendo
los siguientes requisitos:
Se contempla una edificabilidad de 500 m2 sobre la rasante del terreno, que se destinan a
la construcción de un edificio que servirá como sede social y alojará los vestuarios, una
cafetería, un gimnasio así como otras dependencias derivadas de la actividad. No
computan las partes edificadas bajo la rasante del mismo. Esa edificabilidad se
corresponde con la que actualmente ocupa la edificación consolidada en la actual
instalación del vivero, lo que supone administrar de manera distinta la edificabilidad
actual. Las pistas de padel, por su condición de edificación ligera, no computan a efectos
de edificabilidad.
Distancias a linderos
A) La dimensión mínima del terreno o huerta será como mínimo de 2.000 m2.
B) Se situará a una distancia mínima de 3 metros de los linderos y 7,5 metros del borde de camino o vía
pública.
C) Las txabolas se construirán todas de las mismas dimensiones e idénticos materiales, a saber:
— Planta 4,0 cotas exteriores. ×rectangular de 2,5
—Cobertura de teja curva o plana sobre cubierta inclinada a dos aguas, con la cumbrera centrada
discurriendo en el sentido del lado mayor de la planta, con pendiente del 30% y sobresaliendo el alero 40
cm. en todo el perímetro.
— Altura del edificio: La media de las alturas de todas las fachadas será de 2,2 metros, medidos del terreno
al intradós del alero.
— Fábrica de los paramentos de piedra natural o bien raseada y pintada de blanco al exterior, o una
combinación de ambos.
— Carpinterías de los huecos de madera.
-La edificación consolidada (el edificio social) deberá observar la separación de 10 m. de
las alineaciones del terreno, tanto la del vial como de los colindantes.
-Las pistas de padel, en cambio, podrán separarse hasta 3 m. de dichas alineaciones.
Alturas de la edificación consolidada (edificio sede social)
-Número de plantas: Baja+1
-Altura máxima edificable: 7 m.
-Altura máxima a cumbrera: 9 m.
6. ORDENANZAS REGULADORAS
Alineación a rasantes
Con objeto de permitir cierta flexibilidad en el diseño concreto, tanto del edificio como de
la ordenación de las pistas de padel (que el Proyecto de Ejecución resolverá), el Estudio
de Detalle se estructura mediante la definición, con las limitaciones que señalaremos, de
“Áreas de Movimiento” sobre las que dispondrán el edificio, por un lado, y las pistas de
padel por otro:
Serán las definidas en la parte gráfica del presente Estudio de Detalle. Las Ordenanzas
Reguladoras (punto 6) definen “Áreas de Movimiento” con limitaciones en cuanto a
Alineaciones, sobre las que se podrá levantar (AM1) la Edificación, y (AM2) las pistas de
padel. Se reflejan las Rasantes Básicas.
AM1-Área de Movimiento de la edificación
Condiciones estéticas
Las técnicas constructivas serán las adecuadas a este tipo de instalaciones.
Se determina un Área (1), que se refleja en la documentación, sobre la que disponer la
parte edificada, cuyo emplazamiento es próximo al acceso de vehículos, en la parte del
terreno que ocupa el aparcamiento del actual vivero y que, básicamente, seguirá sirviendo
para la futura instalación deportiva.
5. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN ADOPTADA
La Ordenación que se propone está destinada a una instalación deportiva que comprenda
10 pistas de padel y la construcción de un edificio complementario destinado a vestuarios,
sede social, cafetería y un pequeño gimnasio.
Las pistas son de carácter ligero, con paredes de cristal y cubiertas para posibilitar su
utilización con independencia de las inclemencias del tiempo y, además, contemplar el
paisaje a través de las mismas. Las cubiertas serán asimismo ligeras, dejando libre la parte
comprendida entre el alero de las mismas y la coronación de los cierres de cristal para
procurar la aireación de los espacios de juego.
Es preciso proporcionar plazas de aparcamiento de carácter privado para los usuarios de la
instalación y, para ello, podría servir el espacio reservado a tal fin en el interior del recinto
del vivero, conservando el acceso.
Con objeto de conseguir su mejor rendimiento, el terreno ha sido ordenado de la siguiente
manera:
Ubicación del edificio social, gimnasio y vestuarios en las cotas superiores del terreno
(junto a la salida del aparcamiento privado) organizado en dos plantas (PB+1), de las
cuales, la baja se sitúa en la rasante del actual aparcamiento.
La posición del edificio en ese lugar, junto al aparcamiento, permite liberar el máximo de
espacio para ordenar las 10 pistas (20 m. x 10 m.). Las alineaciones del edificio deberán
separarse 10 m. del vial y de los linderos, mientras que las pistas podrán acercarse hasta 3
m. de los mismos.
Sobre esa área podrá disponerse la edificación destinada al edificio de sede social, gimnasio y vestuarios con las siguientes limitaciones:
-Separación de 10 m. tanto a los linderos como al vial público.
-Superficie construida máxima: 500 m2. (no computará, en su caso, la parte edificada bajo
la rasante actual del terreno).
-Alturas máximas: 2, planta baja y planta primera.
-Altura máxima: 7 m. al alero y 9 m. a la cumbrera.
La superficie permitida podrá administrarse libremente entre las dos plantas aunque,
lógicamente, su disposición en el terreno condicionará la capacidad de aparcamiento.
AM2-Área de Movimiento de las pistas de padel
Se determina un Área (2) sobre la que ordenar un conjunto de 10 pistas de padel, cada una
de dimensiones 20 m. x 10 m. y, como queda dicho, formadas con cerramientos de cristal
y cubiertas ligeras. Las pistas no computan a efectos de edificabilidad.
Con independencia de los accidentes del terreno, la separación mínima, tanto a linderos
como al vial, será de 3 m.
Las partes excedentes de las Áreas de Movimiento, es decir, las no consumidas por la
edificación o por las pistas, podrán destinarse a otros fines tales como aparcamientos,
zonas de juegos infantiles, etc.
Las partes excedentes (no ocupadas) de las Áreas de Movimiento podrán utilizarse como
estacionamiento de vehículos, espacios de estancia Y RECREO, ETC.
2. Las obras de de implantación de servicios y las obras de urbanización.
El Estudio de Detalle contiene una Ordenación que, cumpliendo las condiciones anteriores, tiene carácter No Vinculante.
8.1. VALORACIÓN DE LAS OBRAS
1. Inversión máxima: 1.000.000 euros, IVA no incluido
2. Beneficio Industrial y Gastos Generales (19%): 190.000 euros
7. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA
SOBRE ACCESIBILIDAD EN EL ENTORNO URBANO
3. Presupuesto de Ejecución Material: 810.000 euros
Corresponderá al Proyecto de Ejecución la Justificación del cumplimiento de la Normativa del Decreto 68/2000, de 11 de Abril, del Gobierno Vasco.
4. Pistas de padel cubiertas (10)
-Precio unitario: 32.400 euros
-Total: 324.000 euros
Sin embargo, El Estudio de Detalle (en su Ordenación No Vinculante) ha tenido en cuenta
que el sistema viario ordenado cumpla la mejor adaptación al mencionado Decreto.
También la parte edificada deberá cumplir las exigencias del Decreto que deberán
justificarse en el Proyecto de Ejecución.
5. Edificación:
-Superficie: 500 m2
-Módulo de coste/m2: 800 euros/m2
-Total: 400.000 euros
8. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO
6. Obras de Urbanización:
86.000 euros
El Estudio Económico Financiero contiene la evaluación económica de la implantación de
los servicios, de las obras de urbanización así como las de edificación.
7. Total de Ejecución Material: 810.000 euros
La evaluación de dichos costes contenidos en este Estudio tiene solamente carácter
orientativo y aproximado, puesto que se parte de la Ordenación del Estudio de Detalle y
no de un Proyecto de Ejecución.
8. Beneficio Industrial y Gastos Generales (19%): 190.000 euros
TOTAL: 1.000.000 euros
La Propiedad, conforme a las conclusiones derivadas del Estudio de Viabilidad Económica efectuado, pretende limitar los costes de materialización de la instalación deportiva a
la cantidad de 1.000.000 euros, G.G. (13%) y B.I. (6%) incluidos; I.V.A. (18%) no
incluido.
IVA (18%). 180.000 euros
TOTAL PRESUPUESTO: 1.180.000 euros
En la valoración de costes cabe distinguir:
Bilbao, 15 de Julio de 2010
1. Las obras de Edificación.
Se incluyen:
-Edificio de vestuarios, sede social y gimnasio.
-10 pistas de padel con cerramientos de cristal y cubiertas ligeras.
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