HACIA UN NUEVO RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA RAUL RENEE ROA MONTES Trabajo de Grado para optar al título de Abogado Director ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS SANTA FE DE BOGOTÁ, D. C. 1996 TABLA DE CONTENIDO Página INTRODUCCIÓN 1 1. LA PROPIEDAD EN GENERAL 4 1.1. ORIGEN 4 1.2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA 7 1.2.1. Israel 7 1.2.2. China 8 1.2.3. Egipto 8 1.2.4. India 8 1.2.5. Cartago y Fenicia 9 1.2.6. Grecia 9 1.2.7. Roma 13 1.2.8. Edad Media 15 1.2.9. Edad Moderna 17 1.3. 26 EVOLUCIÓN CONSTITUCIONAL 1.3.1. Constitución de la República de Colombia de 1821 1.3.2. Constitución de la República de 26 Colombia de 1830 27 1.3.3. Constitución del Estado de la Nueva Granada de 1832 27 1.3.4. Constitución de la República de la Nueva Granada de 1843 28 1.3.5. Constitución de la República de la Nueva Granada de 1853 28 1.3.6. Constitución Política para la Confederación Granadina de 1858 29 1.3.7. Constitución de los Estados Unidos de Colombia de 1863 30 1.3.8. Constitución de la República de Colombia de 1886 30 1.3.9. Constitución Política de Colombia de 1991 34 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 39 2.1. LA INSTITUCIÓN A NIVEL MUNDIAL 39 2.1.1. Pueblos de la Antigüedad 39 2.1.2. Derecho Romano 41 2.1.3. Edad Media 42 2.1.4. Edad Moderna 44 2.2. LA INSTITUCIÓN A NIVEL NACIONAL 46 3. NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 52 3.1. TEORÍA DE LA COMUNIDAD 52 3.2. TEORÍA DE LA SOCIEDAD 54 3.3. TEORÍA DE LA SERVIDUMBRE 56 3.4. CONCLUSIÓN 57 4. LEGISLACIÓN VIGENTE SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL 62 4.1. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 62 4.2. RÉGIMEN DE LOS BIENES COMUNES 68 4.3. ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 76 4.4. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 83 4.4.1. Destrucción o grave deterioro del Edificio 84 4.4.2. Demolición del Edificio por Mandato Judicial 85 4.4.3. Expropiación 85 5. ESTUDIO DEL PROYECTO DE LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 87 5.1. DEFINICIONES 89 5.2. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 91 5.3. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 94 5.4. RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO 96 5.5. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR 98 5.6. BIENES COMUNES 99 5.7. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD 103 5.8. CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES 105 5.9. PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA 107 5.10. ASAMBLEA GENERAL 109 5.11. ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO 113 5.12. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 114 5.13. AUDITOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO 116 5.14. DISPOSICIONES VARIAS 117 5.15. DISPOSICIONES FINALES 119 CONCLUSIONES 120 BIBLIOGRAFÍA 125 ANEXO 130 INTRODUCCIÓN Por la gran importancia que ha adquirido en nuestro país la institución de la Propiedad Horizontal en los últimos años, se hace necesario abordar nuevamente su estudio con un criterio mucho más moderno, orientado hacia la adopción de un nuevo régimen sociedad que responda que, día a a las día, verdaderas busca la necesidades forma de de una mejorar sus condiciones de vida, a pesar de los diversos inconvenientes que hoy se le presentan. Entendida la Propiedad Horizontal como un sistema básico para el desarrollo de toda colectividad, en el presente trabajo pretendemos establecer de una manera clara la forma en la cual ésta figura aspectos ha sido jurídicos regulada más en Colombia, importantes y las señalando sus consecuencias generadas en nuestro ordenamiento interno; para así llegar al estudio de las reformas que se plantea introducir a la reglamentación actual. Para una mejor compresión del tema se comienza con un análisis de la Propiedad en General, puesto que ésta constituye el 2 fundamento de todo estudio sobre propiedad horizontal; por lo tanto se hace constitucional, mención para a de su origen, esta manera evolución precisar histórica el punto y de partida del presente estudio. Luego se entra propiamente al tema de la propiedad horizontal indicando sus primeras manifestaciones y el modo en que éste sistema fue consagrado inicialmente en nuestro país, complementado con su evolución a lo largo de varios años de historia en Colombia y en el mundo. Analizando las diversas teorías sobre la materia, llegamos a determinar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, y posteriormente en el capítulo IV se presenta la legislación vigente sobre ésta modalidad de propiedad. En la descripción del régimen actual se señalan las características más sobresalientes y utilizadas en el sistema inmobiliario colombiano, tales como la constitución, el tratamiento de los bienes privados y comunes, las expensas, la administración y la extinción de la propiedad horizontal. Teniendo los conceptos claros sobre la normatividad que hoy nos rige, pasamos a examinar el proyecto de ley número 159 de 1995, presentado por el Ministerio de Desarrollo Económico, por medio 3 del cual se regula íntegramente toda la materia de la propiedad horizontal. En primer lugar nos ocupamos de la exposición de motivos del proyecto razón de presentado la principales por reforma, el el innovaciones; Gobierno Nacional, eje central del para luego entrar señalando documento y propiamente la sus al estudio concreto del proyecto. El análisis se lleva a cabo comentando uno a uno los capítulos que componen el proyecto de ley, y de igual modo se realizan algunas comparaciones con el régimen vigente, señalando los aspectos completamente nuevos que se pretende incluir en el sistema que hoy aplicamos. Así, con este fundamental estudio, logramos presentar algunas conclusiones sobre lo que puede llegar a convertirse en el nuevo ordenamiento de la propiedad horizontal en Colombia. Con la anteriores consideraciones, podemos inmediatamente dar comienzo a este trabajo de grado sobre la importante institución de la Propiedad Horizontal y el camino hacia su nuevo régimen. 4 1. LA PROPIEDAD EN GENERAL Antes de comenzar el estudio de la Propiedad Horizontal, es preciso partir de un análisis de la figura genérica de la Propiedad, toda vez que este concepto constituye el fundamento de nuestro estudio y por lo tanto se hace necesario poseer un conocimiento claro sobre su origen y evolución histórica y constitucional, para de esta manera comprender mejor el importante tema de este trabajo. 1.1. ORIGEN. En la Sagrada Biblia, como fuente histórica, encontramos en el Génesis las primeras manifestaciones de esta figura, cuando Dios, al ordenar al hombre multiplicarse para llenar la tierra, pone a su servicio los seres del resto de la creación, tales como los peces y las aves, sin determinar a quien pertenecen . (1) En la prehistoria comunidad (1) de Génesis. I-28, 30. de bienes los es más remotos demostrable núcleos por la humanos, la remembranza 5 frecuentemente encontrada en documentos posteriores, donde se habla y añora la edad de oro, cuando todo se tenía sin mayores esfuerzos. La literatura se encuentra colmada de memorias de esa primitiva indivisión de bienes. En todos estos pasajes se habla de campos no separados, bienes disfrutados por todos o cosas de la comunidad. Es de anotar que los primeros testimonios históricos no hablan ni siquiera de propiedad colectiva sino de una simple comunidad, cuya desaparición es recordada con tristeza por los cantares y las crónicas de los primeros pueblos, los cuales lamentan la pérdida de ese común estado natural. La filosofía estoica apela con frecuencia a esta época de bienes indivisos y la aduce como ejemplo para probar que la propiedad privada es una institución artificial y antinatural, puesto que el hombre primitivo partiendo de la igualdad de su naturaleza, razón y libertad, no intentó nunca dividir sus bienes. En las comunidades descritas no se presentaba agricultura, ni industria y comercio, por lo tanto la única actividad del hombre consistía en tomar de la tierra lo indispensable para su sustento en forma espontánea y gratuita. La propiedad no existía como objeto de derecho, ya que su sujeto se limitaba a simple apropiación material. 6 Con la época del pastoreo, continúa la indivisión en cuanto a los indiferenciación e bienes inmuebles, y aparece la propiedad de algunos muebles, especialmente los semovientes. Pero no figura el la familia o individuo como la propietario, sino agrupación de familias. la tribu, Es decir, la propiedad colectiva en una u otra forma para los muebles y la comunidad para los inmuebles. La tierra continuó siendo un bien común hasta que la aparición de la agricultura intensiva generó la división del suelo. La primera noticia escrita de este caso de propiedad inmobiliaria nos la da dos mil años también la antes de Cristo, Biblia, al contarnos cómo, Abraham compra a los hijos de Het un campo para ser enterrado junto con Sara, su mujer. Es así, figura, historia mundo" como se puesto de , (2) la presentan las primeras señales de esta que como lo ha dicho definición de la propiedad es Lodovico en el fondo Barassi, la "La historia del toda vez que ningún otro elemento material, externo al hombre, se identifica tanto con él en su proceso. Entonces, estudiemos brevemente como ha sido el transcurrir de la propiedad a través del tiempo. (2) BARASSI, Lodovico. La proprietá Nel Nuovo Codice Civile. Milano Dott. A. Giuffré. Edittore. 1943, pág. 39. 7 1.2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA. Desde el momento de su origen la Propiedad ha presentado grandes desarrollos en todas las etapas de la Humanidad; desde los pueblos más antiguos hasta nuestros días esta figura ha acompañado al hombre características distintas en de su evolución, acuerdo con las manifestando condiciones políticas, económicas y sociales de las diversas etapas de la historia. 1.2.1. Israel. El pueblo de Israel nos ofrece el mejor ejemplo de organización de la propiedad en la antigüedad; esto se manifiesta principalmente cuando las doce tribus resuelven dividirse la tierra de Canaán y la de más allá del Jordán y para su reparto nombran una asamblea democrática de ancianos; cada tribu recibe su parcela de terreno en propiedad colectiva y solamente la propiedad particular es reconocida sobre los rebaños, aunque extendida mas adelante también a los inmuebles. A pesar de todo, Israel no pierde la memoria de la primitiva comunidad y por lo tanto instituye el año sabático y jubileo, con miras económica. a implantar nuevamente la primitiva igualdad El año sabático era un año de propiedad común luego de seis años de propiedad privada; y el jubileo en la ley mosaica era simplemente la rotación de la propiedad a través de 8 la cual cada cincuenta años la propiedad volvía a su dueño anterior. Los efectos de estas instituciones rotativas se reflejaron en que el pueblo hebreo fue el único de la antigüedad libre de toda esclavitud perpetua, toda vez que el hombre esclavo era liberado el séptimo año, el año del perdón. 1.2.2. En el siglo III A.C. se presenta el primer caso China. histórico de agrarismo cuando el emperador Tsin deroga todas las leyes sobre Estado, parcela propiedad, toma todos los bienes para el el suelo y lo distribuye imponiéndoles el pago al erario del 10% a particulares, de sus frutos a título de impuesto rural. 1.2.3. Egipto. En el antiguo Egipto, la propiedad mueble era muy escasa, a lo cual contribuía el poquísimo comercio, puesto que como pueblo celoso de su civilización sentía desconfianza hacia los extranjeros. A medida que ella fue cediendo, el comercio con el mundo exterior aumentó y por ende la propiedad mueble. La compraventa de esclavos se consideró como un asunto privado; muchos individuos renunciaban a sus derechos y se hacían esclavos de otros. 1.2.4. India. En el código de Manú se encuentran dispersas 9 algunas disposiciones que nos llevan a creer en la coexistencia de una propiedad común y privada. Debía existir una propiedad común en cuanto a la agricultura y los pastos; y una privada respecto a los campos, pozos, depósitos de agua y jardines. Los indúes, que eran un pueblo eminentemente religioso afirmaban que las grandes cosas del mundo eran de propiedad de Brahamán, el cual por generosidad compartía sus riquezas con el resto de los hombres. 1.2.5. Cartago y Fenicia. Estos pueblos fundadores del comercio mediterráneo y su desarrollo con base en la moneda, el cambio y el crédito, dieron a la propiedad un contenido de absolutismo personalista, llegando a hacer de ella el núcleo fundamental en importante para sus relaciones estos pueblos internas era y aumentar externas. su riqueza Lo sin ninguna consideración de tipo moral y por lo tanto sus aportes para el derecho en esta materia fueron mínimos. 1.2.6. Grecia. La historia de Grecia llega viva hasta nuestro tiempo a través de su filosofía, su arte y su literatura, constituyendo la más grande perduración de un Estado en su cultura. Los estudios de diferentes historiadores permiten concluir que 10 en Grecia no encontramos la propiedad privada individual, sino la propiedad privada familiar en consonancia con aquella marcada tendencia de los pueblos orientales a perpetuar esa clase de propiedad para el culto doméstico. Avanzando un poco en la historia griega, podemos encontrar en el siglo IV A.C. los escritos de Platón en los cuales se propone un comunismo que adopta dos formas principales que confluyen en la abolición de la familia. La primera es la prohibición de la propiedad privada, tanto de casas como de tierras o dinero y la segunda es la abolición de una relación sexual monógama permanente, que es sustituida por una procreación regulada por mandato de los gobernantes, con el fin de conseguir la mejor descendencia posible. Sin embargo, en escritos posteriores el comunismo sólo se aplica a la clase de los gobernantes, en tanto que se deja a los artesanos en posesión de sus familias y propiedades. Platón cifra su ideal de gobierno en su obra La República, donde podemos observar la manera como expone su idea sobre la propiedad: "Ved, pues, si el género de vida y especie de alojamiento que yo les propongo son adaptados a este fin. Yo quiero primeramente que ninguno de ellos tenga cosa que le sea propia, a menos que esto sea absolutamente necesario. Además, que ni tengan casa ni despensa donde todo el mundo no pueda entrar" (3). Los (3) griegos admitieron que los motivos económicos tenían PLATÓN. La República. Trad. J. Tomás y García. Madrid: 1906, pág. 194. 11 gran influencia en la afiliación política, determinación por lo tanto de la acción y para ellos el la estado oligárquico significaba un estado gobernado por los nobles en su propio interés, y en el cual la posesión de la propiedad era hereditaria; en tanto que un estado democrático era el que estaba gobernado por uno y para muchos, que no tenían ni cuna ni propiedad. La diferencia económica era la clave de la distinción política, como se ve claramente en la descripción platónica de la oligarquía . (4) George H. Sabine nos expone de una manera bastante clara los planteamientos de Platón respecto a la relación entre la propiedad y el poder en los siguientes términos: "Tan firmemente estaba convencido Platón de los perniciosos efectos de la riqueza sobre el gobierno, que no veía medio de abolir el mal como no fuera la abolición de la riqueza misma por lo que se refiere a soldados y gobernantes. No existe otro procedimiento de curar la ambición de los gobernantes que no sea el negarles del derecho a llamar propia a ninguna cosa. No le importan en lo más mínimo las desigualdades de riqueza porque sean injustas en lo que se refiere a los individuos. Su finalidad era conseguir el grado máximo posible de unidad dentro del estado y la propiedad privada es incompatible con esa unidad. El comunismo de Platón tiene, pues, una finalidad estrictamente política; Platón no trata de utilizar el gobierno para igualar la riqueza, sino que iguala la riqueza con objeto de eliminar del gobierno una influencia perturbadora" (5). Con el paso de los años, Platón replantea algunas de sus teorías y es así como en Las Leyes manifiesta que a pesar de que el comunismo es la solución ideal es demasiado bueno para la naturaleza humana, por lo tanto cede ante la fragilidad del hombre en sus dos puntos principales y deja subsistentes la (4) PLATÓN, ob. cit., pág. 551. (5) SABINE, George H. Historia de la Teoría Política. Trad. Vicente Herrero. México: Fondo de Cultura Económica, 1945, págs. 53 y 54. 12 propiedad privada y la organización familiar. conservación de la propiedad privada, Respecto a la Platón postula una regulación más estricta de su monto y uso; de esta manera la tierra es dividida en lotes de acuerdo al número de personas existentes y se permite que la propiedad de bienes muebles sea desigual, pero se limita su monto. Años más tarde, Aristóteles a través de sus escritos manifiesta su desacuerdo persona humana con un el comunismo principio de platónico naturaleza y reconoce y a sustancia la , (6) aceptando la individualidad y con ella lógicamente la propiedad privada. En Grecia los esclavos eran muy numerosos y se les consideraba como una definía verdadera propiedad. En efecto, Aristóteles los "como una propiedad inanimada, unos seres de diferente naturaleza que por nacimiento pertenecen a una raza inferior e incapaces de gobernarse a sí mismos" (7). Para los griegos la propiedad mueble, con excepción de los esclavos, era reducida y sólo adquirió importancia con el aumento del comercio. (6) ARISTÓTELES. Etica Nicomanu. Madrid: Nueva Biblioteca Filosófica, 1931, pág. 12. (7) ARISTÓTELES. Política. Trad. de Ef. Gaglach Palés. Madrid: Nueva Biblioteca Filosófica, 1931, pág. 18. 13 1.2.7. Roma. El pueblo romano presenta un gran avance en materia de propiedad y llega a estructurar su concepto toda vez que se comienza a sentir la necesidad de que lo producido por el hombre debe pertenecerle. En Roma aparece el concepto de propiedad individual perfectamente definido, tal como se conoce en la teoría moderna del derecho privado. La propiedad por excelencia era la quiritaria o "injure quiritium", es decir, la de los ciudadanos romanos; por lo tanto la propiedad se originaba por medio de la conquista, se conservaba en la familia de los adquirentes y sólo se transmitía por medio de la forma solemne de la "mancipatio", aunque esta formalidad con el paso del tiempo fue desapareciendo. Un largo y accidentado proceso se verificó en la historia del derecho romano respecto de las personas que podían adquirir y transmitir la propiedad. En el antiguo derecho cuando sólo existía la propiedad quiritaria, esta no podía ser adquirida por los extranjeros, porque era únicamente accesible a los ciudadanos romanos. Estaban también excluidas, de tal beneficio, las mujeres e hijos que se hallaban bajo patria potestad. Cuando se introdujo el matrimonio libre, la mujer pudo disponer de sus bienes. Más tarde, se establecieron los peculios que podían poseer los hijos de familia, se abolió toda 14 clase de tutela dativa respecto de la mujer casada, a quien se le reconoció plena capacidad jurídica en relación con sus bienes, es decir, aptitud para adquirir y disponer de ellos. Cuando en Roma, después de la secular permanencia de los bienes en la familia, se reconoció y afirmó la libertad individual, se llegó hasta algunos excesos, tales como considerar la propiedad una potestad absoluta y exclusiva, que permite a su titular retirar de una cosa la utilidad económica que suministraba. Por otro lado, las constantes conquistas produjeron, no sólo la adquisición de grandes extensiones de terrenos, los cuales iban a parar a manos de los patricios sino también la captura de una cantidad exorbitante de esclavos para el cultivo de los predios. De esta suerte, todo el territorio romano llegó a concentrarse en muy pocas manos que lo explotaban en su beneficio exclusivo, defraudando a multiplicó la la nación. esclavitud La y concentración por lo tanto de se propiedad, produjo un estancamiento respecto al trabajo libre y responsable. Para el pueblo romano, el "dominium" era el derecho real por excelencia que se identificaba con el objeto sobre el cual recaía. En un principio, la propiedad era un derecho perpetuo 15 que debía durar el tiempo que durara la cosa sobre la cual recaía; era un derecho destinado a transmitirse por sucesión y que podía ser cedido entre vivos. limitaciones a esa propiedad Luego se establecen algunas absoluta, especialmente a la inmueble, en interés de los vecinos y la comunidad. 1.2.8. religioso En estos siglos aparece el fenómeno Edad Media. en todas las esferas sociales, políticas y económicas, con una Iglesia bastante fuerte transformando todos los órdenes de la vida humana. Se presentaba una omnipresencia del derecho en todos los campos de la vida en comunidad, "era una atmósfera circundante que se extendía del cielo a la tierra y penetraba en todos los rincones y fisuras de las relaciones humanas. En la edad media todo el mundo, tanto los juristas como los profanos en derecho, creían en la realidad del derecho natural, en que todo era eternamente válido y hasta cierto punto sagrado" (8). El hecho económico esencial era una agricultura bastante importante que constituía a los pueblos casi en autosuficientes respecto a las condiciones esenciales de vida. La tierra era la única forma de riqueza, y todas las clases, desde el rey hasta el peón, dependían directamente de los productos del suelo. (8) SABINE, ob. cit., pág. 157. 16 En cuanto al gobierno, se presentaba una monarquía descentralizada por medio de la cual el rey se alejaba de la vida pública y entregaba su poder a los señores quienes eran realmente los que ostentaban todas las facultades de mando. Ante tal situación, no se cumplía ni siquiera con obligaciones tan elementales como garantizar la vida y la propiedad. tanto, el pequeño propietario sólo tenía un Por lo recurso: encomendarse a alguien suficientemente fuerte para protegerlo. La relación así establecida presentaba dos aspectos, el personal y el real. George H. Sabine explica claramente esta situación de la siguiente manera: "El hombre de poco poder se obligaba a prestar sus servicios al señor a cambio de su protección, y le entregaba la propiedad de su tierra, convirtiéndose en vasallo con la condición de pagar una renta en forma de servicios o de productos. La propiedad y el poder del señor se engrandecían de este modo, en tanto que el vasallo tenía tras sí un patrono poderoso cuyo interés y cuya obligación consistían en protegerle. Así, pues, por lo que hace a sus principios jurídicos, el feudalismo era un sistema de posesión de la tierra" (9). Además de la propiedad feudal, existía la eclesiástica, consistente en bienes concedidos a la Iglesia como legados piadosos para los fines del culto. Las donaciones que se hacían a las iglesias eran muy cuantiosas y estaban exentas de toda clase de impuestos. (9) SABINE, ob. cit., pág. 165. 17 Cuando las repúblicas de la edad media se transformaron en señoríos, principados y monarquías, la riqueza mueble proveniente de las antiguas corporaciones fue detenida por el reglamentarismo excesivo, volviendo entonces a predominar la propiedad trayectoria inmueble. de los Los señores nuevos monarcas, feudales, siguiendo pretendieron tener la un derecho eminente sobre el suelo. 1.2.9. Edad Moderna. Al desarrollarse la cultura bajo todas sus manifestaciones, con el surgimiento del Renacimiento, y al propender por la independencia religiosa la reforma Luterana, nace el Humanismo; que antes de ser una escuela literaria, es un movimiento filosófico con incidencia sobre la propiedad como lo vemos principalmente en los planteamientos de Grocio, quien plasma en sus obras los primeros enunciados sobre los cuales hoy pueden basarse los partidarios de un concepto social de la propiedad, y quien llevó a la noción de propiedad no solamente la apreciación legal, sino también la consideración filosófica de sus elementos y especialmente en cuanto a la destinación y uso de las cosas. Por lo tanto, el humanismo termina de una vez por todas con la discusión sobre las facultades del príncipe frente a la propiedad, afirmando que el Estado no tiene dominio patrimonial sobre los bienes particulares y que la propiedad privada existe 18 como vinculación exclusiva y excluyente de la cosa apropiada con la persona apropiante, pero sin llegar a ser ilimitada toda vez que encuentra subordinada a la intervención del Estado, cuando esta se hace por razones de interés público o bien común. A pesar de este avance en la doctrina del derecho de propiedad, durante mucho tiempo continuó en sus aplicaciones prácticas rigiéndose por el absolutismo individualista romano, atado exclusivamente al hecho legal y desprovisto de armas judiciales para hacer efectivo cualquier contenido social del mismo. La desaparición del "imperium" y la formación de las diversas y actuales Estados naciones europeas independientes teorizante en Jean en entre Bodino, su sí, configuración que aportan tuvieron un hecho política su de principal nuevo en la historia de la propiedad: la política. Para Bodino, defensor decidido de la tolerancia religiosa y de la administración comunidad natural liberal de la e que ilustrada, la surgen Estado el familia y era las una demás sociedades a la cual le es inherente el derecho de propiedad privada. finalidad Definía al estado como gobierno de familias siendo su esencial la protección de la propiedad privada. Bodino critica el comunismo, tanto en las teorías de Platón 19 como en las de Tomás Moro, pues considera la propiedad como un atributo de la familia y al introducir el concepto de Soberanía la establece como un atributo del Estado. A medida que se desarrolla su pensamiento, el derecho de propiedad inherente a la familia constituye un límite incluso al poder del soberano. Cree desde luego que el derecho de propiedad se encuentra fundamentado en el derecho natural, y podría decirse que Bodino hace simplemente de la posesión de propiedad un derecho natural, un poco a la manera de Locke, con la diferencia de que es un derecho de la familia y no del individuo. En este rápido recorrido histórico sobre la propiedad, no pueden olvidarse los planteamientos de John Locke, para quien el estado de naturaleza es aquél lleno de paz, buena voluntad, asistencia mutua y conservación; en ese estado todo hombre tiene que proteger lo suyo lo mejor que pueda, toda vez que el derecho de propiedad, junto con el derecho a la libertad, son los que el hombre debe a la vida y preservar para llegar a obtener su felicidad. Locke creía que, en el estado de naturaleza, la propiedad era común en el sentido de que los individuos tenían derecho a sacar sus medios de subsistencia de todo lo que les ofrecía la naturaleza, puesto que toda persona poseía un derecho natural a aquello con lo que ha unido el trabajo de su cuerpo. Como él 20 mismo afirmaba: "La propiedad existe sin pacto expreso de todos los individuos. Es un derecho que todo individuo lleva a la sociedad en su propia persona, del mismo modo que la energía física de su cuerpo" (10). De allí que la sociedad no origina el derecho, porque tanto ésta como el gobierno existen para proteger el derecho privado de propiedad anterior a ellos. Las guerras civiles de Inglaterra y la publicación de las obras de Locke cerraron el siglo XVII, llegando entonces a un nuevo período caracterizado por un resplandeciente pensamiento, sintetizado en los enciclopedistas franceses. Carlos de Secondat, barón de Brede et Montesquieu, en su magna obra del Espíritu de la Leyes, no llega a tocar a fondo el tema de la propiedad, aunque es importante señalar las consideraciones que realiza sobre la importancia de la economía en la ley. El pueblo sigue a los enciclopedistas y se impregna de su fervor por la reivindicación de los derechos humanos, es así como ante el enorme desequilibrio económico de las clases bajas y el molesto contraste entre la ostentosa corte de Versalles y la miseria de los grandes suburbios, (10) el pueblo se lanza en la LOCKE, Jhon. Ensayo sobre el Gobierno Civil. Trad. Edmundo O'Gorman. México: Fondo de Cultura Económica, 1956, pág. 16. 21 la Revolución Francesa. En los mandatos que se dieron a los diputados en Versalles, con motivo de la reunión de los Estados Generales, se encuentran, entre otros, que la nación francesa reclamaba para cada uno de sus miembros la inviolabilidad de las propiedades particulares y públicas. Ciudadano" "La Declaración de los Derechos del Hombre y del sintetiza las justas aspiraciones de los representantes del pueblo francés. El artículo segundo de la célebre declaración prescribía lo siguiente: "El fin de toda asociación política es la conservación de los derechos naturales e imprescriptibles del hombre. Estos derechos son la libertad, la Se le está al seguridad, la propiedad y la resistencia a la opresión". Estado asignando la función de garantizar y tutelar aquellos derechos que emanan de la personalidad humana. 14 de la citada declaración se dice: En el artículo "siendo la Propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización". Esta proclamación, grandes luchas del sin lugar pueblo a por dudas, es terminar el con resultado los de enormes privilegios de las personas que ostentaban el poder. Con la promulgación del Código de Napoleón en 1804 la propiedad 22 privada fue asegurada, y el mismo Napoleón llegó a afirmar que no se podía desconocer la más pequeña propiedad de los particulares, porque al hacerlo se violaba tal derecho en toda la nación y constituía un grave peligro para la estabilidad de las instituciones. En la exposición de motivos al título de la Propiedad, se declara que esta es la que ha fundado las sociedades humanas y que ella ha vivificado, extendido y engrandecido nuestra propia existencia. Por lo tanto se llega a aceptar la definición clásica del derecho de propiedad en el artículo 544 de la codificación francesa, el cual establece: "La propiedad es el derecho de gozar y de disponer de las cosas en la manera más absoluta, con tal que no se haga un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos". Este artículo se extendió rápidamente por toda Europa y ganó un lugar de prelación en todos los códigos de América, llegando también a Colombia a través del Código Civil Chileno de Andrés Bello, adoptado en nuestro país en primer lugar por el Estado de Santander en 1858, luego por reafirmado por la ley 57 de 1887. toda la unión en 1873 y Nuestro código civil expresa en su artículo 669: "El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno". De esta diversos manera códigos culmina civiles una del importante mundo, etapa las que huellas deja en de una 23 evolución bastante compleja a lo largo de varios siglos de historia universal. Por otra parte, la máquina de vapor y sus aplicaciones al taller, al transporte ferroviario y marítimo, dan a las relaciones mercantiles un extraordinario auge en el siglo XIX. El artesano se convierte en proletario y el pequeño taller en una gran industria y así comienza el gran dilema social entre capital y trabajo. De esta manera surge la sociedad capitalista, con proporciones para ir formando un estado dentro del Estado. Tal como la manifiesta Gonzalo Canal Ramírez "Una nueva clase aparece en el escenario: la aristocracia del dinero. Pero también ha nacido, aunque débil y tímida, la era del proletariado, con una nueva clase social que, a su tiempo, adquirirá también dimensiones de poder extraordinario: el obrerismo. El siglo XIX fue del capital, pero el siglo XX será del trabajo" (11). Un gran impacto dado a la propiedad en el siglo XIX es el planteado por Saint Simon, quien llega casi hasta su negación partiendo de la tesis de que a cada uno se le debe dar según su capacidad y su producción; este argumento contradice las fuentes clásicas romanas de esta institución y comienza así la tendencia a juzgar al hombre no por lo que es, sino por lo que produce para sí mismo y para sus semejantes. De esta manera llegamos a Karl Marx, con quien comienza a (11)CANAL RAMIREZ, Gonzalo. Función Social de la Propiedad. Bogotá: Editorial Antares, 1953, pág. 82. 24 articularse la doctrina social que va a influir en algunos regímenes jurídicos de la era moderna. la historia era la lucha de Para Marx el motor de clases, la cual se había presentado desde la antigüedad con el conflicto entre amos y esclavos; en la época romana entre patricios y plebeyos; en el feudalismo entre siervos y señores y en la era moderna entre proletarios y burguesía; y como según su dialéctica cada una de las tesis anteriores suscitaba la antítesis en este proceso, cada uno de los precedentes supuestos era una síntesis de la lucha anterior, que, a su turno, volvía a engendrar otra lucha hasta que con un sistema que suprima las clases sociales, se eliminaría esa lucha y el hombre ingresaría definitivamente al reino de la libertad. Marx dice que lo fundamental no es el Estado, sino la sociedad civil. "El Estado sirve para resolver determinadas contradicciones, pero el verdadero fundamento de los desacuerdos humanas está en el mundo de la producción. La única posibilidad de una libertad real es dominar los factores que generan esas contradicciones. Es indispensable pasar de la esfera de lo político y adentrarse en la esfera económica; mientras esas contradicciones no sean resueltas, el Estado no deja de ser una mera alienación individual, y la libertad del individuo una mera abstracción burguesa" (12). Los marxistas dicen que toda ideología política es, en principio, un instrumento de lucha contra la opresión, la cual es ante todo económica y que resulta de la estructura de la producción y de la propiedad privada de los medios productivos. Entonces, para ellos, en (12) cada sociedad existen dos categorías MARX, Karl. Introducción general a la crítica de la economía política. 18° ed. México: Siglo XXI Editores, 1984, pág. 66. 25 sociales: de un lado los propietarios de los instrumentos de producción y capacidad de productivo poseen otro, trabajo. sin los capacidad del Estos disponer de primeros. de trabajo aquellos a que no los solamente pueden factores poseen realizar de trabajo producción Para sobrevivir, deben los propietarios de alquilar los su medios que su de producción, quienes tienen la tendencia de dar a los obreros y empleados solamente el estricto mínimo vital para su subsistencia, pero estos producen por su labor más que ese mínimo, es decir, la medida del aspecto creador del trabajo humano que es la plusvalía, la cual es apropiada arbitrariamente por los propietarios de los instrumentos de producción. Por lo tanto se despoja al hombre del elemento más importante de su trabajo. En conclusión, para el marxismo ninguna libertad real es posible mientras subsista la propiedad privada de los factores productivos y la explotación del hombre por el hombre que de ella resulta. La ideología socialista fue el resultado de la toma de conciencia de esta situación por parte de la clase obrera. Así, podemos concluir este desarrollo histórico de la propiedad, no sin antes señalar que indudablemente ha sido uno 26 de los conceptos complejidades, que teorías ha y presentado manifestaciones las en más el grandes mundo del derecho hasta nuestros días; hasta el punto que ha seguido evolucionando hacia nuevas formas, tales como la propiedad industrial y el tiempo compartido, figuras que demuestran la gran variedad de mecanismos que pueden surgir de la noción propiedad, dejando absolutamente claro que su evolución aún no termina. 1.3. EVOLUCIÓN CONSTITUCIONAL. Para una mejor comprensión respecto al tema de la propiedad, es necesario estudiar brevemente la forma como han consagrado este derecho las diversas Cartas políticas que se han expedido en Colombia, para así llegar a entender con mayor claridad el espíritu de la Constitución Política hoy vigente. Es importante aclarar que la evolución se realiza a partir de la Carta de 1821, puesto que antes solamente algunos Estados presentaron Constituciones tales como las de Cundinamarca y Tunja en 1811 y la de Antioquia en 1812. 1.3.1. Constitución de la República de Colombia de 1821. El 6 de mayo de 1821, al instalarse el Congreso de Cúcuta, presidido por José Félix de Restrepo, se promulgó la Constitución de ese 27 mismo año la cual establecía en el artículo 177: "Ninguno podrá ser privado de la menor porción de su propiedad, ni ésta será aplicada a usos públicos, sin su propio consentimiento, o el del Cuerpo Legislativo; cuando alguna pública necesidad legalmente comprobada exigiere que la propiedad de algún ciudadano se aplique a usos semejantes, la condición de una justa compensación debe presuponerse". Se comienza ha observar ya desde esta época una clara protección al derecho de propiedad estableciéndose por primera vez en Colombia que el legislativo tiene intervención en la expropiación. "indemnización" Una novedad consistió en remplazar el término por el de "compensación", siendo un cambio conceptual que no tuvo ninguna incidencia en la práctica. 1.3.2. Constitución de la República de Colombia de 1830. El Congreso adopta una nueva Constitución el 29 de abril de 1830, expresaba el artículo 146 respecto a la propiedad: "Ningún colombiano puede ser privado de su propiedad, ni ésta aplicada a ningún uso público, sin su consentimiento. Cuando el interés público legalmente comprobado así lo exija, el propietario recibirá previamente una justa compensación". El legislador de 1830 abolió la intervención del Congreso en las leyes que decretaran una expropiación. Fuera de extinguir esa apreciable innovación, no emplea el mismo lenguaje conciso del constituyente anterior, pero la esencia del articulado no varía. 1.3.3. 1832. Constitución del Estado de la Nueva Granada de El artículo 193 de esta Carta rezaba: "A excepción de las contribuciones establecidas con arreglo a esta constitución o a las leyes, ningún granadino será privado de la menor porción de la propiedad, ni esta aplicada a ningún uso público sin su propio consentimiento. Cuando alguna pública necesidad, legalmente comprobada, exigiere, que la propiedad de algún 28 granadino se aplique a usos semejantes, la condición de una justa compensación, debe presuponerse". En la presente innovaciones: la disposición, primera en encontramos cuanto a que dos no importantes solamente un particular puede ser privado de la propiedad por aplicarse ella a un uso público, sino también como contribución, y la segunda en lo relativo a que no se exige que la indemnización para la expropiación sea previa, creando situaciones peligrosas y dando margen a abusos y arbitrariedades. 1.3.4. Constitución de la República de la Nueva Granada de 1843. Esta Constitución en materia de propiedad, conserva prácticamente la misma redacción que la Carta de 1832 siendo el único cambio importante de destacar lo referente a que el término "compensación" es sustituido por "indemnización", el cual es más técnico y expreso; pero no es la primera vez que esta expresión es utilizada, puesto que ya las constituciones de 1811 y 1812 la habían empleado. 1.3.5. 1853. Constitución de la República de la Nueva Granada de En el capítulo primero de la citada Constitución, "De la República de la Nueva Granada y de los Granadinos", encontramos el inciso tercero del artículo 5 que declaraba: "La inviolabilidad de la propiedad; no pudiendo, en consecuencia, ser despojado de la menor porción de ella sino por vía de contribución general, apremio o pena, según la disposición de la ley, y mediante una previa y justa indemnización, en el caso especial de que sea necesario aplicar a algún uso público la de algún particular. En caso de guerra esta indemnización puede ser no previa". 29 Manifestando el nuevo espíritu que inspira esta Carta, sus redactores emplearon ese vago y confuso lenguaje, que sacrifica la técnica jurídica en busca de difusas manifestaciones que no encajan en un estatuto fundamental. Sin embargo se presentan varios aspectos importantes: revive el requisito de la previa indemnización en caso de expropiación y declara la no necesidad de una previa indemnización en circunstancias de anormalidad, tales como una guerra. 1.3.6. Constitución Granadina de 1858. Política para la Confederación Graves perturbaciones del orden público y un clima de separación, dieron lugar a la nueva Carta política, la cual establecía en su artículo 56: "La Confederación reconoce a todos los habitantes y transeúntes: La propiedad, no pudiendo ser privados de ella sino por vía de pena o contribución general con arreglo a las leyes; y cuando así lo exija algún grave motivo de necesidad pública judicialmente declarado, y previa indemnización. "En caso de guerra, la indemnización puede no ser previa, y la necesidad de la expropiación puede ser declarada por autoridades que no sean del orden judicial". A pesar de seguir a la Constitución anterior en los elementos esenciales, el artículo presenta una redacción más técnica. Además se fija como elemento nuevo la necesidad de una declaración judicial para proceder a la expropiación. El inciso segundo, trae una especial innovación al declarar que en tiempo de guerra no siendo necesaria la indemnización, puede 30 declarar su necesidad pública una autoridad no judicial, por ejemplo militar o administrativa. 1.3.7. 1863. Constitución de los Estados Unidos de Colombia de También llamada Constitución de Rionegro, con esta Carta culmina el proceso federalista que se había iniciado en 1853, organizándose el país con el nombre de Estados Unidos de Colombia. En relación con el tema de la propiedad, esta Constitución plasma una idéntica consagración a la establecida en la Carta anterior, siguiendo los lineamientos ya enunciados y sin ningún aporte especial. 1.3.8. Constitución de la República de Colombia de 1886. El 7 de agosto de 1886, se promulgó la nueva Carta política que originalmente constaba de 210 artículos. Al texto inicial de la anterior Constitución, se le pueden anotar las siguientes bondades: reconstituyó a la nación en forma unitaria, aboliendo para siempre los sistemas federalistas; resolvió los conflictos entre Iglesia y Estado y realizó una moderna enunciación de los derechos civiles y las garantías sociales. Pero la Carta también presentó algunas fallas tales como: se extremó el centralismo desconociendo la autonomía departamental 31 y municipal; consagró un ejecutivo con facultades extremas haciéndolo casi autoritario; y no estableció recursos contra las leyes violatorias de la Constitución abriendo la posibilidad a grandes abusos de los poderes públicos. La Constitución de 1886 consagra como uno de los derechos esenciales económico el de la predominante propiedad, en el tomándola siglo XIX, con el criterio según el cual la propiedad y la libertad constituían dos principios básicos para el desarrollo de la personalidad de todo ser humano. Encontramos que la norma fundamental de la Constitución de 1886 en cuanto a la propiedad, era el artículo 30 el cual expresaba: "Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes civiles, por personas naturales o jurídicas, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de particulares con la necesidad reconocida por la misma ley, el interés privado deberá ceder al interés público o social". Es clara la forma en que el constituyente del 86 reduce la idea individualista y absolutista del dominio; otorga la facultad subjetiva para adquirir, poseer y retener la propiedad de las cosas y usarlas en provecho personal, siempre que no sea contra la ley o intereses de terceros, es decir, mientras el ejercicio de ese derecho no sea abusivo; y habla específicamente de propiedad privada como un derecho de todas las personas, tanto naturales como jurídicas. 32 Un punto importante para destacar es la consagración de que cuando resulten en conflicto los intereses sociales y particulares, estos deben ceder ante los primeros puesto que ante todo se debe velar por el bien de toda la comunidad aunque se tengan que afectar los intereses de algunos individuos. La Carta de 1886 fue objeto de trascendentales reformas en materia de propiedad, comenzando con el acto legislativo número 3 del 31 de octubre de 1910 por virtud del cual se establece la indemnización justa por causa de utilidad común, lo cual es totalmente legítimo puesto que propiedad, no llegar a puede si el Estado desconocerla sin garantiza la compensación alguna. A través del acto legislativo número 1 de 1936, en su artículo 10, se deroga el 31 de la Carta del 86, garantizando en su inciso primero el derecho de propiedad y afirmando en el segundo que es "una función social que implica obligaciones", concepción solidarista de la propiedad privada que se fue imponiendo en la mayoría de los Estados modernos gracias sobre todo a Léon Duguit, quien sistematizó la doctrina de Comte en este campo. Duguit afirma: "Todo individuo tiene la obligación de cumplir en la sociedad una cierta función en razón directa del lugar que en ella ocupe. Ahora bien, el poseedor de la riqueza, por lo mismo que posee la riqueza, puede realizar un cierto trabajo que sólo el puede realizar. Sólo él puede aumentar la 33 riqueza social haciendo valer el capital que posee. Está pues obligado socialmente a realizar esta tarea, y no será protegido socialmente más que si la cumple y en la medida en que la cumpla. La propiedad no es, pues, el derecho subjetivo del propietario, es la función social del tenedor de la riqueza" (13). De esta forma, se pretende establecer que la propiedad no sólo es un derecho, sino que también lleva consigo obligaciones. El propietario está comprometido a respetar los intereses de los demás y tiene el deber jurídico de ejercer una actividad dirigida a no sólo favorecerse a sí mismo, sino también a proteger derechos ajenos. La función social que se le da a la propiedad busca armonizar los intereses del individuo con los de la sociedad y que el ejercicio particular de ese derecho no menoscabe de ninguna manera el bien común; esta función social, no es simplemente una limitación, es al mismo tiempo, derecho y deber. Por medio de esta enunciación, las legislaciones modernas buscan resolver las diversas contradicciones sociales que se viven por el factor económico y se trata de lograr que un derecho no sufra el degeneramiento que lleva el abuso y la opresión. (13) DUGUIT, Léon. Traité de Editeurs, 1921, pág. 522. droit constitutionnel. 2° éd. Paris: Ancienne Librairie Fontemoing 34 Ante algunas discusiones respecto a la redacción del artículo en lo referente a que "la propiedad es una función social", los comentaristas, luego de largas controversias, han llegado a la conclusión de que la intención del constituyente no fue la de consignar la funcionalización de la propiedad, sino que solamente se quiso decir que "el derecho de propiedad tiene una función social" la cual debe cumplir su titular, manteniendo tal facultad dentro de la tendencia filosófica individualista, atemperada por el interés público. Años más tarde, el acto legislativo número 1 de 1945, por medio del cual se reformaron los más altos organismos del Estado, en lo relativo a la propiedad, solamente trató de suprimir la mayoría especial para la aprobación de las leyes intervencionistas, sin conseguirlo finalmente. Así, con pequeñas modificaciones, se reguló el tema de la propiedad en la Constitución de 1886, la cual permaneció vigente hasta 1991, año en el cual se expide la Carta política que hoy nos rige. 1.3.9. Constitución Política de Colombia de 1991. En las elecciones de corporaciones públicas y alcaldes municipales del 11 de marzo de 1990, un movimiento estudiantil propuso incluir la llamada "séptima papeleta" para solicitar la convocación de 35 una Asamblea Nacional Constituyente que entrara a reformar totalmente la Carta fundamental de 1886. Esa voluntad popular fue reafirmada en las elecciones presidenciales del 27 de mayo de 1990, con el visto bueno de la Corte Suprema de Justicia, la cual declaró exequible el decreto 927 de ese mismo año, por virtud del cual, el Gobierno Nacional amparado en el estado de sitio, ordena a la organización electoral contabilizar los votos que se produzcan en tales elecciones, con el fin de integrar una Asamblea Constitucional. Sobre este proceso de convocatoria comenta Luis Carlos Sáchica: "Los conductores del proceso quisieron vincularlo a los dirigentes políticos y a instancias populares representativas de fuerzas sociales, minorías étnicas y religiosas, y en general, a las llamadas fuerzas vivas de la comunidad, a fin de aproximar el país político al país nacional. Para esto, de una parte, organizaron comisiones preparatorias y mesas de trabajo en todas las regiones y municipios, en las cuales se recibieron iniciativas, se debatieron propuestas y se configuraron proyectos de reforma constitucional, en el intento de captar el querer popular que orientaría los trabajos de la Asamblea" (14). Luego de muchas discusiones y acuerdos políticos, finalmente el 9 de diciembre de 1990 el pueblo colombiano eligió a sus de 18 delegatarios para reformar la Constitución Nacional. En el seno de la Asamblea se presentaron alrededor proyectos sobre la materia de propiedad, incluyendo el del Gobierno Nacional, el cual fue uno de los más importantes al momento de tomar decisiones. (14) En la mayoría de estos proyectos SÁCHICA, Luis Carlos y VIDAL PERDOMO, Jaime. La Constituyente de 1991. Bogotá: Serie Biblioteca Cámara de Comercio de Bogotá, 1991, pág. 231. 36 se planteaban variaciones, de la los mismos aspectos con algunas pequeñas esencialmente en cuanto a la redacción y al tema expropiación, sin lugar a dudas, uno de los que mayor controversia desató. Al promulgarse la Constitución Política de Colombia, el día 4 de julio de 1991, el tema de la propiedad quedó establecido en el Título II: "De los Derechos, las Garantías y los Deberes"; en su Capítulo 2: "De los derechos Sociales, Económicos y Culturales". La Constitución de 1991, debido a los avances de este concepto con el transcurso del tiempo, se ocupa de la propiedad de una manera mucho más amplia que las Constituciones anteriores, regulándose en los artículos 58, 59, 60, 61, 63 y 64. El fundamento de la propiedad en la Carta Política vigente es el artículo 58 el cual establece: "Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. "La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. "El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad." "Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía 37 administrativa, sujeta respecto al precio. a posterior acción contencioso administrativa, incluso "Con todo, el legislador, por razones de equidad, podrá determinar los casos en que no haya lugar al pago de indemnización, mediante el voto favorable de la mayoría absoluta de los miembros de una y otra Cámara. Las razones de equidad, así como los motivos de utilidad pública o de interés social, invocados por el legislador, no serán controvertibles judicialmente". El primer inciso del citado artículo es prácticamente igual al consagrado en la Constitución anterior, solamente se suprime lo relativo al "justo título" y la titularidad para "personas naturales o jurídicas"; conservando en todo lo demás la redacción precedente. Se plasma sin ninguna modificación la función social de la propiedad, pero además se le agrega una función ecológica, lo cual es fruto de la toma de conciencia de los seres humanos para la protección del medio ambiente. Empieza a hablarse por primera vez a nivel constitucional de las formas asociativas y solidarias de propiedad, llegándose a imponer al Estado la obligación de promover su acceso, tal como lo expresa el artículo 60. Respecto a la expropiación, la innovación la constituye que ahora se puede realizar por vía administrativa, sujeta a posterior revisión; y en cuanto a la indemnización, en adelante se fijará consultando los intereses del afectado y la comunidad, pero puede no haber lugar a ella mediante el voto 38 favorable de la mayoría absoluta de los miembros del Congreso. En los otros artículos, se regulan temas en la actualidad bastante importantes, tales como la propiedad intelectual, los bienes del Estado y el acceso progresivo a la propiedad de la tierra. De esta forma, muy brevemente expuesto, se regula hoy en día la propiedad en nuestra Constitución Política. Ya con unos conceptos más claros sobre la Propiedad en General, que nos permiten tener un criterio mayor para analizar nuevos temas, podemos entrar a estudiar la Propiedad Horizontal, como punto trascendental de nuestro trabajo. 39 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL La propiedad de un inmueble dividido por pisos o departamentos pertenecientes a distintos propietarios, se presenta a lo largo de la historia básicamente como una respuesta a una circunstacia social y particularmente a un problema de espacio físico. Si bien es cierto que el desarrollo de esta institución en forma armónica y ordenada se origina a raíz de la devastación generada por la primera guerra mundial y la industrialización de las ciudades, se presentan antecedentes históricos que deben ser tenidos en cuenta para una completa visión del tema de nuestro estudio. 2.1. LA INSTITUCIÓN A NIVEL MUNDIAL. 2.1.1. Pueblos de la Antigüedad. En estos lugares se encuentran claros antecedentes de casas divididas en varias partes. En las antiguas civilizaciones de Grecia, Egipto, Caldea y Siria, se permitía que el piso superior de una casa 40 pudiera formar una propiedad distinta y ser objeto de venta . (15) Los principales tratadistas del tema coinciden en señalar que en algunos contratos de la época de la primera dinastía babilónica se encuentran las primeras manifestaciones de esta figura. Los ensayos de Edouard Cuq suscritas por el rey (16) señalan que en varias actas Inmeroumm, de la ciudad de Sippar (Caldea), se registraron ventas de varias casas en las cuales el vendedor se reservaba el piso superior. Estos actos jurídicos, según el mismo autor, se realizaron 2.000 años antes de Cristo. En los países meridionales, anota Cuq, y específicamente en Grecia, era muy conocida la superposición de varios pisos, propiedad de distintas personas. Así mismo, al mencionar Cuq (17) los papiros grecoegipcios, afirma que en ellos se encuentra el sistema de división de propiedad, puesto que se podían vender a diferentes personas las partes de un inmueble. 15) CAMACHO GARCIA, León Alberto. Algunos aspectos prácticos sobre el derecho especial de propiedad horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis (Abogado) Pontificia Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1977, pág. 13. (16) CUQ, Edouard. Etudes sur les contrats de l'epoque de la premiere dynastie babylonienne. París: Nouvelle revue historique de droit francais et étrangére. 1940, pág 459. (17) CUQ, ob cit., pág. 460. 41 En el año 99 A.C. en Egipto, se encuentran circunstancias que señalan la división de un edificio en varias unidades, cada una de ellas dotada de los medios necesarios para prestar servicios independientes. 2.1.2. En la cultura romana se han presentado Derecho Romano. muchas discusiones sobre la existencia de la propiedad por pisos, hasta el punto que los doctrinantes se han dividido en dos grandes grupos: una serie de aquéllos que afirman que no obstante darse peculiaridades que obligarían a afirmar la existencia de este tipo de propiedad, no puede decirse que ella existiera por una imposibilidad legal de la época, en donde quien era dueño del suelo lo era también de la superficie y su vez del edificio en él levantado; y por otro lado, quienes sostienen que esta figura jurídica sí alcanzó a ser reconocida en el derecho romano, y para esto se fundamentan testimonios dados por Ulpiano y Papiniano. en los Estos juristas dan a entender la existencia y posibilidad de un principio de propiedad horizontal, que si bien no lo enuncian concretamente en sus lineamientos, sí plantean algunas características que presenta esta figura en tiempos modernos. Con la aparición del derecho de superficie, que permite edificar en suelo ajeno y disfrutar de lo construido, se abre la posibilidad legal a la propiedad dividida por planos 42 horizontales. Su desarrollo práctico parece darse a raíz del incendio de Roma en la época de Nerón, no como consecuencia de una motivación producida por su reconocimiento, sino por ser la forma más rápida de reconstruir la ciudad. Por lo tanto, el derecho de superficie aparece como una necesaria modificación al riguroso principio de la inseparabilidad del dominio. Sin embargo "La existencia de casas divididas por pisos no implicó en Roma el y regulación legal de esta institución" (18), tal como lo afirma un importante tratadista español. Pero "no hay duda de que se dieron y aceptaron situaciones de facto que tenían apariencia de esta institución, tal como hoy se encuentra estructurada jurídicamente. Las denominadas insulae, donde vivían diversas familias, así como los ejemplos de Dionisio de Halicarnaso, según los cuales, los individuos al construir una casa acordaban previamente la repartición para cada uno de los pisos en forma independiente; no sólo evidencian este hecho sino que lo respaldan, aunque se debe aceptar que la propiedad de casas por pisos no tuvo en Roma caracteres jurídicos propios y peculiares" (19). reconocimiento Sin extendernos en estas grandes controversias, podemos concluir que la Propiedad Horizontal en Roma no se conoció desde un principio ni tuvo la importancia que hoy presenta en nuestra sociedad. 2.1.3. Edad Media. Es en esta época cuando la institución surge de una manera clara y con caracteres definidos. Algunas ciudades fueron cerradas con murallas, impidiendo aprovechar extensos espacios de terreno para las construcciones en sentido vertical y (18) en consecuencia se hacía difícil la adquisición de GUILARTE GONZÁLEZ, V. La propiedad horizontal y la nueva ley. (Curso profesado en la Facultad de Derecho de la Universidad Central de Madrid). 1963, pág. 27. (19) PABÓN NÚÑEZ, Ciro. La Propiedad Horizontal. 4° ed. Santa Fe de Bogotá: Ediciones Librería del Profesional, 1995, pág. 31. 43 inmuebles independientes; esto originó el auge de la propiedad horizontal, llegándose no sólo a la división por pisos y departamentos, sino también por habitaciones. En este período, el derecho de superficie tuvo amplia difusión y práctica porque a partir de él se comienzan a cimentar reglas que admiten la propiedad sobre las construcciones y los pisos independientes, la cual era distinta a la del suelo sobre el que aquéllas se asentaban. Las principales manifestaciones del derecho de superficie se presentan en Italia, Francia y Alemania. En Italia durante la edad media, el derecho de superficie se consideraba un derecho real, enajenable y transmisible a los herederos, el cual concedía el disfrute total de un terreno destinado a edificios o del edificio tal como un bien independiente. Dentro de Francia, la división de las casas entre distintos propietarios se conoce desde remotos tiempos; y es un hecho muy característico, concretamente ciudades francesas (20) en las costumbres de varias . (20) COLIN, Ambrosio y CAPITAN H. Curso elemental de derecho civil. Tomo II: De los bienes y de los derechos reales principales. Madrid: Editorial Reus, 1942, pág. 629. 44 Por último, en el Derecho Alemán, no obstante conocerse la propiedad horizontal desde la antigüedad, se empieza a desarrollar efectivamente a partir de la segunda mitad del siglo XVI. Por otra parte, luego de la segunda guerra mundial, se pensó que era más fácil la reconstrucción de las ciudades a través de la propiedad por pisos o departamentos y con mejores resultados eficazmente así se realizó. 2.1.4. en los Edad Moderna. aspectos constituye un La Revolución Francesa, tal como sucedió político, punto jurídico, trascendental en económico la y evolución social, de esta figura. Tal como lo describe Ciro Pabón Núñez, "La propiedad de las casas divididas por planos horizontales, que hasta entonces se había desenvuelto de modo esporádico en usos y ordenanzas de carácter local, se impuso en el articulado de las leyes fundamentales, y fue recogida, aunque parcamente, en el Código Civil de Napoleón (21)". El artículo 664 de este Código, el cual es considerado como el antecedente directo de los actuales ordenamientos legislativos que regulan la institución en estudio, estableció: "Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad ellas no regulan el modo de realizar las reparaciones y reconstrucciones, 45 (21) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 39. se harán en la siguiente forma: las paredes maestras y la cubierta del edificio serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno de ellos en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario de cada piso satisfará los gastos del suelo del mismo. El propietario del primer piso satisfará los de la escalera que conduce al mismo; el propietario del segundo piso los del tramo del primero al segundo piso, y así en relación con lo demás" (22). Con esta disposición se abrió paso para los tiempos modernos a esta nueva forma tendencias de propiedad diferentes presente siglo. el de las que y se imperaron fueron hasta formando tres principios del Los criterios, de una manera resumida, eran: legislaciones que prohibían este régimen de propiedad; el de aquéllas que lo admitían y regulaban; y el de las que no se pronunciaron al respecto. Entre las Naciones que prohibieron esta institución, otras, se encuentran Alemania, Argentina y Suiza. entre Las dos primeras ya han abandonado el criterio prohibitivo y en la actualidad solamente Suiza mantiene esta posición. La tendencia permisiva de la propiedad por pisos se presentó en la mayoría de Estados del mundo, especialmente al culminar la primera guerra mundial, toda vez que con la reorganización económica e industrial de los países en conflicto; (22) el aumento VÁSQUEZ DIAZ, Pedro Roberto. La Propiedad Horizontal y el problema de la vivienda urbana en Colombia. Bogotá: Tesis (Abogado) Pontificia Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas 46 y Socio-Económicas, 1961, pág. 18. de la población y las grandes concentraciones humanas en las ciudades; y en general por las enormes consecuencias sociales dejadas por la guerra, la propiedad horizontal se presentó como un excelente medio de dar solución a todos estos problemas. Por lo tanto, la mayor parte de países del mundo han adoptado esta nueva modalidad de dominio y, de uno u otro modo, la han incorporado en su legislación interna. 2.2. LA INSTITUCIÓN A NIVEL NACIONAL. El Código Civil Colombiano no contempla el tema de la Propiedad Horizontal puesto que Andrés Bello omitió esta figura al no hacer ninguna referencia al artículo 664 del código francés. En Colombia, solamente a finales del siglo pasado se empezó a estudiar la posibilidad de establecer legalmente el régimen de la propiedad por pisos. En 1890, al pretenderse una reforma al código civil, los doctores Dionisio Arango y Florentino Goenaga presentaron al Congreso de la República un proyecto de ley que incluyó dos horizontal. artículos respecto al tema de la propiedad El proyecto, estudiado por la comisión respectiva, fue presentado en forma diferente a la inicialmente propuesta y no se aprobaron finalmente los artículos relacionados con la propiedad horizontal. 47 Luego, se presenta una situación que es muy bien descrita por Javier R. Montejo Camargo en los siguientes términos: "Con el auge que tomaron algunas ciudades colombianas se desató una escasez de vivienda que hizo renacer el interés por la institución. El gran movimiento de la riqueza inmobiliaria comenzó a sufrir un agudo estancamiento, al punto de hacer sentir el clamor de los interesados en este renglón, que solicitaban un instrumento legal que agilizara y facilitara la construcción" (23). Es entonces, cuando los doctores Alfonso Araújo y Humberto Gómez iniciaron en 1946 el estudio de un proyecto de ley tendiente a regular esta materia, el cual fue presentado al Congreso bajo el título de "La departamentos de un mismo edificio". propiedad por pisos y Desafortunadamente, este proyecto no contó con suerte en el Congreso de la República y sólo un año discusión. después de haber sido presentado se puso en El proyecto fue debatido en el Senado pero no alcanzó a ser aprobado por la Cámara de Representantes por cuanto todo el Congreso fue clausurado en 1947 por motivos de orden público. Luego de los conocidos sucesos del 9 de abril de 1948, el Gobierno del doctor Mariano Ospina Pérez, investido de las facultades extraordinarias del artículo 121 de la Constitución (23) MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Editorial Temis, 1993, pág. 15. De la Propiedad Horizontal en Colombia. Santa Fe de Bogotá: 48 anterior, emprendió permitieran, a la través tarea del de fomento estudiar de nuevos fórmulas que sistemas, la reconstrucción de la ciudad de Bogotá, la cual se encontraba casi destruida para ese tiempo. El Gobierno Nacional, por lo tanto, aprovechó el proyecto de 1946 y tomándolo como fundamento, dictó, el 21 de abril, decreto 1286 de 1948, el cual pretendía favorecer el las construcciones colectivas que sustituyeran las destruidas el 9 de abril. Posteriormente, en el mes de diciembre, el Congreso de la República convirtió este decreto en la Ley 182 de 1948, la cual estimuló el comercio inmobiliario y despejó el camino para el desarrollo de la Propiedad Horizontal en Colombia. Con esta ley, la cual será estudiada en un capítulo posterior, comienza un nuevo ciclo de la propiedad en nuestro país. La evolución histórica a nivel nacional prosigue de la siguiente manera: "El 8 de mayo de 1959 el presidente de la república, en uso de las facultades legales conferidas por el art. 19 de la ley 182 de 1948, reglamentó dicha ley con la expedición del decreto 1335. En este se fijaron los procedimientos para la constitución del régimen y se señaló la autoridad competente para sancionar los reglamentos y para verificar que el edificio fuera susceptible de recibir las bondades de la propiedad separada" (24). El decreto 1335 de 1959, (24)MONTEJO CAMARGO, ob. cit., págs. 16 y 17. produce una reactivación de la 49 propiedad horizontal, puesto que verdaderamente desarrolla esta figura. El mencionado decreto fue adicionado por el 144 de 1968, el cual suprimió la exigencia de transcribir en las copias de las escrituras de enajenación, los datos concretos de los bienes que no son objeto de venta, tales como los linderos y áreas de los demás bienes privados que hagan parte del edificio. En 1983, se expide el controvertido decreto 107, derogatorio de las principales disposiciones del 1335 de 1959; muchos tratadistas afirman que el decreto 107 constituye un avance legislativo de gran magnitud por suprimirse solicitudes innecesarias para la adopción de la propiedad dividida por piso o departamentos. Este decreto contempla los requisitos que debe contener el reglamento de copropiedad para que alcance el carácter de tal; establece que todo Superintendencia enajenación; y constructor Bancaria suprime para la requiere del desarrollar aprobación de permiso de la la actividad de la división del inmueble y del reglamento de copropiedad que estaban a cargo de las alcaldías municipales, sustituyendo la resolución aprobatoria por la licencia de construcción o su equivalente. Además, autoriza a los propietarios del edificio construido o por construir, para adoptar el régimen de propiedad horizontal, 50 acreditando tan sólo ser el titular del derecho de dominio del respectivo inmueble. Una de las modificaciones más controvertidas consistió en la facultad de poder identificar los bienes privados dentro del reglamento de copropiedad, a través de un sistema gráfico, esto es, haciendo referencia al plano que muestra la localización, linderos, nomenclatura y área de cada uno de los bienes privados; pero dentro de este mismo decreto se produce una contradicción toda vez que inmediatamente se obliga a identificarlos por sus áreas y linderos. El decreto 107 genera claridad respecto de la determinación del coeficiente de copropiedad, de tal manera que este sea el resultado de la aplicación de una fórmula lógica y equitativa, sin estar relacionado con el valor inicial asignado a los bienes privados, forma injusta de determinación anteriormente utilizada porque obedecía a un juicio subjetivo del propietario inicial. Con este decreto se llega a un sistema que responde a un criterio objetivo como lo es la relación existente entre el área de cada bien privado y el total del edificio Años más adelante, se expide la ley 16 de . (25) 1985, la cual modifica en algunos aspectos la ley 182 de 1948 y que junto con (25) HERNÁNDEZ LEAL, Alberto. La Propiedad Horizontal. Bogotá: Tesis (Abogado) Pontificia Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1986, págs. 16 y 17. 51 el decreto 1365 de 1986, el cual las reglamenta, constituyen el ordenamiento vigente sobre Propiedad Horizontal en Colombia; que más adelante se explicará en detalle. 52 3. NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL El tema de la Naturaleza Jurídica de la Propiedad Horizontal ha sido objeto de grandes controversias doctrinales por parte de los más importantes juristas de todos los tiempos. La Propiedad nuestra dividida época, ha por pisos, presentado desde su algunas origen y hasta similitudes con instituciones legales tales como la comunidad, la sociedad, la servidumbre y la superficie; debido a esto han sido muchas las tesis que buscan descifrar su naturaleza jurídica, muchas veces desfigurando su verdadero contenido. Las principales Teorías que tratan de explicar la Naturaleza Jurídica de la Propiedad Horizontal, las podemos sintetizar de la siguiente manera: 3.1. Esta TEORÍA DE LA COMUNIDAD. teoría considera que la propiedad por pisos o departamentos crea una "comunidad" de derechos pertenecientes a 53 distintos titulares que ejercen sus facultades, simultáneamente, sobre un objeto determinado que es el edificio en su conjunto . (26) Para los partidarios de esta tesis, solamente existen derechos de comunidad, los cuales recaen sobre todo el inmueble; cada dueño puede oponer a los otros su derecho exclusivo de uso y goce que le corresponde sobre la porción físicamente delimitada que se le ha atribuido. Si bien esta doctrina podría ser aceptada para explicar la naturaleza del derecho de los propietarios sobre las cosas comunes, no tendría validez en lo referente a los elementos exclusivos de cada persona, los cuales pueden ser disfrutados y enajenados de manera libre sin ningún tipo de atadura a una comunidad. La propiedad horizontal descrita como una forma de comunidad, dista mucho de la concepción clásica de este concepto, y parece ser tan sólo una forma forzada de querer ver esta propiedad, por cuanto en la propiedad por pisos cada propietario tiene un derecho de dominio independiente sobre su departamento, lo cual debe (26) constar en una escritura pública; y ese dominio puede SALAMANCA RIAÑO, Gustavo. La Propiedad Horizontal. Bogotá: Tesis (Abogado) Universidad Externado de Colombia, Facultad de Derecho, 1960, pág. 25. 54 ser adquirido por cualquiera de los modos establecidos en el código civil, no solamente por la forma de cuasicontrato. Por las razones expuestas, no puede ser aceptada esta tesis, puesto que son claras las diferencias entre las figuras descritas. 3.2. TEORÍA DE LA SOCIEDAD. De acuerdo a esta posición, la propiedad horizontal implica la existencia de una sociedad civil constituida por la voluntaria asociación de los distintos copropietarios, unidos con el objeto de conservar y mejorar la cosa común. En tal sociedad, el capital se encuentra representado en el inmueble; el coeficiente de copropiedad lo constituye el aporte de cada socio, equivalente al valor invertido en la adquisición de su piso o departamento; y la utilidad está representada por el uso o disfrute de cada propietario al inmueble. Esta posición tampoco puede ser aceptada puesto que no es posible sostener que exista presencia de un fin común. una sociedad por la simple Para que exista verdaderamente una sociedad se requieren los siguientes requisitos: la intención de asociarse o "animus societatis", la persecución de un 55 beneficio económico repartible y los aportes como contribución a la formación de un fondo social; elementos que obviamente no se encuentran en la propiedad horizontal. En esta propiedad "se produce un fenómeno asociativo, pero no una verdadera sociedad, ni siquiera una asociación en el sentido técnico, ya que ésta tiene su fuente en la convención, y la agrupación de propietarios obra en pleno derecho y sólo a ciertos efectos limitados" (27). A pesar de que la ley 16 de 1985 reconoce la calidad de persona jurídica a la propiedad horizontal, no puede entenderse esta como una sociedad, puesto que este ente jurídico, a diferencia de una sociedad normal, tiene funciones muy precisas, tales como: cumplir el reglamento de propiedad horizontal; ejercer la dirección, administración y manejo los intereses comunes de los copropietarios; y administrar los bienes afectos al uso de los servicios colectivos. Otro argumento para no aceptar esta tesis es que el derecho del socio es un derecho "personal mueble", porque recae no sobre los inmuebles que pueda poseer la sociedad, sino sobre las utilidades sociales y los activos que restantes al sobrevenir la liquidación y disolución; mientras que el derecho del copropietario es un derecho "real inmueble" porque recae sobre (27)PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 81. 56 partes concretas de un edificio que se reputan inmuebles por estar permanentemente adheridas al suelo, y además porque su propietario tiene un poder directo sobre la cosa 3.3. . (28) TEORÍA DE LA SERVIDUMBRE. Los doctrinantes que apoyan esta tesis conciben la propiedad horizontal como el producto de una combinación entre el dominio individual y la servidumbre, de tal suerte que los bienes privados funcionan respectivamente como predios sirvientes y dominantes entre sí de manera simultánea. Dentro de esta teoría, uso común (escaleras, "La noción de servidumbre se limita a los sujetos de ascensores, patios, etc.), mientras que el derecho de propiedad individual impera en cada piso o departamento" (29). Estos planteamientos son defendidos por los autores franceses, entre los cuales podemos citar a Planiol y Pardessus, por la influencia que reciben del artículo 664 del Código de Napoleón que se hallaba ubicado en la sección de las servidumbres. Contra esta totalidad de posición los doctrinal estudiosos (28) MONTEJO CAMARGO, ob. cit., pág. 22. (29) SALAMANCA RIAÑO, Gustavo. ob. cit., pág. 23. se del han pronunciado derecho, quienes casi la con gran 57 lógica jurídica sostienen que donde hay propiedad dividida por pisos o departamentos, no puede haber servidumbre, por cuanto el dueño de un piso se sirve de cualquiera de los elementos comunes, porque son de él y de todos los propietarios . (30) Esta teoría no puede aceptarse para fundamentar la naturaleza de la propiedad horizontal porque: "a) El término servidumbre implica una relación de sumisión. Deben existir dos predios de distinto dueño, de los cuales uno esté gravado en beneficio del otro. En la propiedad horizontal los derechos de los dueños se ejercen en un mismo inmueble y sobre bienes que no son ajenos sino que les pertenecen; b) En la propiedad horizontal, para conservar sus derechos el propietario no tiene necesidad de ejercerlos, mientras que la servidumbre se adquiere por el uso y se pierde por la prescripción; y c) La servidumbre implica una desmembración del derecho de propiedad, lo que no ocurre con el dominio de pisos o departamentos" (31). Ante la imposibilidad de determinar la Naturaleza Jurídica de la Propiedad Horizontal a través del análisis de las teorías señaladas y de otras que han surgido con el transcurrir del tiempo; es necesario adoptar una posición que nos sirva como fundamento para continuar con el estudio de esta Institución. 3.4. La CONCLUSIÓN. Propiedad Horizontal es una Propiedad Especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, (30) MUCIUS SCAEVOLA, Quintus. Código Civil comentado y concordado. 4° ed. Madrid: 1944, pag. 327. (31) MONTEJO CAMARGO, ob. cit., pág. 23. 58 atribuye al titular de cada uno ellos, además de un derecho singular y copropiedad exclusivo conjunto sobre e los mismos, inseparable un sobre derecho los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble Es, entonces, la Propiedad Horizontal una de figura . (32) jurídica nueva, con características propias, en la cual la propiedad exclusiva de los pisos o departamentos concurre con el condominio de los elementos comunes al servicio de aquellos. Por lo tanto, es una Propiedad "sui generis", que debe ser ubicada dentro del dominio a pesar de estar diferenciada del concepto individualista de propiedad. El propietario de un departamento disfruta de un derecho especial; es dueño de su piso o departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio, indispensables para mantener su seguridad; de tal manera que se confiere un derecho simultáneamente el individual derecho sobre sobre los un bien bienes privado comunes y del correspondiente inmueble. El titular del derecho de dominio de un bien privado los es en forma única y exclusiva, siendo asimilable al sujeto activo del (32) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 87. 59 derecho de propiedad ordinaria. Sin embargo las partes en que se inmueble encuentra subdividido el hace necesaria la existencia de unos bienes comunes que estén afectos al uso colectivo de los titulares de los bienes privados; esos bienes junto con los privados conforman una unidad que está llamada a continuar existiendo mientras permanezcan las condiciones que dieron su origen. Esta superposición de propiedades en cabeza de una misma persona, constituye la diferencia específica de la Propiedad Horizontal y es la que le da un carácter Especial "sui generis". El sistema de la Propiedad Horizontal se presenta, en esencia, como una forma extraordinaria en la cual el derecho de dominio es ejercido por su titular en un marco de limitaciones, con relación a los otros propietarios que gozan de iguales derechos en el mismo edificio. Tal como hoy la conocemos y se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico; La Propiedad Horizontal "se caracteriza porque participa de los elementos de una propiedad plena y exclusiva, sobre el piso o departamento demarcado dentro de ciertos linderos; y de una copropiedad común, bienes comunes, que permiten el uso o goce y disfrute de la propiedad exclusiva" (33). 60 (33) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 59. Partiendo de los conceptos anteriores, se puede señalar que las características esenciales de la Propiedad Horizontal son las siguientes: divididos Es una propiedad especial y recae sobre edificios por pisos, unidades comerciales, conjuntos de edificios y condominios. En cuanto a la primera, que es una propiedad especial, consideramos que ha quedado suficientemente clara la razón de éste carácter "sui generis", sin embargo por ser precisamente un dominio especial requiere de unos elementos particulares para su existencia, los cuales son: "1) Un edificio dividido por pisos o susceptible de división por pisos o locales. "2) Que dichos pisos o locales puedan ser objeto de aprovechamiento independiente. "3) Una copropiedad sobre los demás elementos del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute" . (34) Y respecto a la segunda característica, se debe precisar que esta modalidad de propiedad se aplica para edificios, casas, locales, centros comerciales, conjuntos y condominios; y 61 (34) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 87. por lo tanto quedan excluidas las fincas rústicas y urbanas. Finalmente, podemos concluir este tema con la síntesis presentada por Javier R. Montejo Camargo en los siguientes términos: "La Propiedad Horizontal se caracteriza por ser un derecho cuyo objeto es el edificio que reúne los pisos o departamentos de propiedad exclusiva; por tener multiplicidad de sujetos y pluralidad de posiciones de cada uno de ellos frente al objeto y respecto al derecho en sí, existe en esta institución, una doble posesión del propietario sobre la propiedad exclusiva y sobre la propiedad común, que se compenetran en forma íntima e indisoluble" (35). (35) MONTEJO CAMARGO, ob. cit., pág. 19. 4. LEGISLACIÓN VIGENTE SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL Tal como lo señalamos, la legislación vigente sobre Propiedad Horizontal en Colombia está constituida por las Leyes 182 de 62 1948 y 16 de 1985, y por el Decreto 1365 de 1986, el cual las reglamenta y deroga los decretos 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, anteriormente estudiados. Con el objeto de lograr una clara visión sobre el tema, procederemos a analizar brevemente los aspectos más importantes de la normatividad actual, para así luego poder entrar a estudiar los cambios que se le pretende realizar al Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. 4.1. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. En esta materia existen dos clases de formalidades, "las comunes u ordinarias, es decir, las exigidas en todo caso de constitución o modificación de derechos reales sobre inmuebles; y las especiales, que se refieren a las disposiciones de la propiedad horizontal" (36). Las (36) primeras, es decir las comunes, son la Elevación a REYES DUARTE, Hernando. El Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. Bucaramanga: Imprenta del Departamento, 1950, pág. 126. Escritura Pública del Reglamento de Copropiedad o de Administración de la Propiedad Horizontal y la correspondiente Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Las especiales, que son prácticamente de orden administrativo, son una serie de documentos que se deben adjuntar al reglamento en el momento de su protocolización y registro. 63 Estos documentos, de acuerdo al artículo 6° del decreto 1365 de 1986, son: una arquitectónicos copia de debidamente los planos aprobados urbanísticos por la y autoridad competente; el proyecto de división del o de los inmuebles afectados a la propiedad horizontal en el que se especifique el número de edificios y de pisos; el plano de localización donde aparezcan los linderos, nomenclatura y área de las unidades privadas; una memoria descriptiva en la que se determine la ubicación del o de los inmuebles; y la Licencia de Construcción, la cual es exigida por el artículo 19 de la ley 182 de 1948 y el 2° de la 16 de 1985 como una Declaración otorgada por la dirección de obras públicas municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces; no obstante, el decreto 1365 establece que esa declaración se entenderá surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal, expida la Licencia de Construcción, la reforma de la misma o su equivalente, con la indicación expresa propiedad horizontal. de que el inmueble está destinado a Por lo tanto esa declaración hoy queda reducida a la licencia de construcción. Las anteriores formalidades son aplicables a los dos regímenes de Propiedad Horizontal existentes hoy en día, puesto que con la expedición de la ley 16 de 1985 se crea un nuevo sistema de este tipo de propiedad aparte del ya desarrollado hasta ese 64 momento por la ley 182 de 1948, siendo voluntad de los propietarios el someterse a uno u otro régimen indicándolo en el reglamento. Por ser el instrumento esencial de la figura de la Propiedad Horizontal vamos a detenernos un poco en el análisis de este primordial elemento. El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, como lo denomina el decreto 1365, o Reglamento de Copropiedad, según la ley 182, es el documento fundamental de la propiedad dividida por pisos o departamentos el cual regula el ejercicio y desarrollo de los derechos y obligaciones de los copropietarios, y es materia obligatoria en el régimen de la propiedad horizontal en Colombia de acuerdo con el último inciso de artículo 19 y 2° de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, respectivamente, los cuales disponen: "Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los registradores de instrumentos públicos inscribirán tales escrituras si no se inserta en ellas copia auténtica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículo 11 y 12 de la presente ley. "Un inmueble queda sometido al régimen anterior, solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se eleven a escritura pública con la documentación respectiva, y se inscriba la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos...". Entonces, solo a partir del momento en que la escritura que protocoliza el reglamento se inscribe en la Oficina señalada, 65 queda legalmente constituida la Propiedad Horizontal. Los tratadistas no han llegado a conclusión alguna sobre la naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad; para Mario Correa Lince es colectivos" (37), "un caso típico de lo que las modernas teorías llaman contratos y para Hernando Reyes Duarte "es un contrato por adhesión ya que como la integridad de sus disposiciones obliga a posteriores adquirentes, se contrae la actividad de éstos a manifestar su asentimiento a los pactos de sus predecesores. En los términos de nuestra ley, el reglamento deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados. Es claro que estos interesados son únicamente los que otorgan la escritura de constitución de propiedad horizontal, y como nada se opone a que una sola persona fraccione un edificio con ánimo de someterlo al régimen de propiedad horizontal con el fin de dar a la venta los distintos pisos o departamentos, en tal caso será el único interesado, el que confeccione el reglamento, y a los posteriores adquirentes de derechos solo les corresponderá adherir a él" (38). No se puede desconocer el carácter de adhesión que presenta el reglamento, puesto que sus cláusulas no son discutidas ni hay acuerdo previo sobre ellas; estas son insertadas por el primer (37) CORREA LINCE, Mario. La Propiedad Horizontal. Bogotá: 1947, pág. 23. (38) REYES DUARTE, ob. cit., pág. 148. propietario o el que adopta el sistema y luego de cumplirse con las exigencias legales, son presentadas a los futuros adquirentes, quienes solamente tienen la posibilidad de comprar o no según se encuentren en acuerdo o desacuerdo con el reglamento que les es presentado. Además tiene un aspecto solemne, toda vez que requiere como formalidad su elevación a escritura pública y registro, 66 simultáneamente con la de los títulos de dominio de los cuales forma parte. Algunos doctrinantes, tales como Ciro Pabón Núñez, han llegado a sostener que el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal tiene una función supletiva porque el legislador le da a los propietarios la posibilidad de constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del edificio, y de no hacerlo, sí proceder a redactar un reglamento de copropiedad que precise los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades privadas. No podemos aceptar esta posición por cuanto las normas citadas anteriormente obligación de dejan establecida formular un de una reglamento, manera con absoluta los la requisitos legales mencionados, para someterse al régimen de la propiedad horizontal. En igual sentido, la idea de constituir una sociedad para la administración de los inmuebles no ha podido llevarse a cabo en la práctica porque nunca llegó a ser reglamentada la figura y por ir en contra de la naturaleza "sui generis" de este tipo de propiedad. Por lo tanto, el Reglamento de Copropiedad es una Ley para las partes, de obligatorio cumplimiento para los copropietarios y también para aquellos que no teniendo esta calidad, ocupan el 67 inmueble sometido a esta modalidad a cualquier otro título, es decir, que quienes habiten en el inmueble como arrendatarios, comodatarios, usufructuarios etc., están obligados a cumplirlo, del mismo modo que quienes adquieran los inmuebles privados adscritos a la propiedad horizontal con posterioridad a la constitución de la misma, ya que se presume que conocen su contenido. El contenido del reglamento se encuentra plenamente descrito en el artículo 5° del decreto 1365 de 1986, el cual contiene de una forma bastante detallada los requisitos mínimos de este documento; sin embargo la ley 182 en el artículo 12 enuncia brevemente su contenido de la siguiente forma: copropiedad contendrá las normas sobre administración y "El reglamento de conservación de los inmuebles comunes, funciones que correspondan a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y formas de elección del administrador, distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios, etc." La anterior disposición no constituye un mandato imperativo sino una descripción simplemente enunciativa, puesto que es el decreto señalado el que verdaderamente establece el contenido obligatorio del reglamento. La reforma del reglamento debe ser adoptada por los interesados en la respectiva reunión de asamblea, previa convocatoria para tal efecto; la reforma deberá también elevarse a escritura 68 pública. 4.2. RÉGIMEN DE LOS BIENES COMUNES. La reglamentación de este tipo de bienes se encuentra en los artículos 3°, 4°, 6° y 14 de la ley 182 de 1948 y en el 6° de la ley 16 de 1985. La noción más clara para una mayor comprensión del tema nos la ofrece 3° de la ley 182 el cual dispone: el artículo "Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamentos, tales como el terreno, los cimientos, los muros, la techadumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios, etc." El artículo anotado, al precisar cuáles son los bienes comunes de un inmueble sometido a propiedad horizontal los divide de acuerdo con la función que cumplen, lo que ha dado lugar a muchas clasificaciones doctrinarias. Entre estas es importante señalar la expuesta por Hernando Reyes Duarte, quien señala dos tipos de bienes: los comunes por naturaleza, como los suelos, los cimientos, techos y entrepisos; y los comunes accidentales, los cuales no son posibles de determinar y solamente permiten a 69 los propietarios el uso y goce de su piso o departamento. La subdivisión se basa esencialmente en que sobre los primeros, no puede obrar la voluntad de los copropietarios para variar su calidad de comunes segundos, esa por naturaleza, voluntad cambiar tal calidad mientras unánimemente que manifestada sobre sí los puede . (39) Otros tratadistas subclasifican los bienes propiamente comunes de la siguiente manera: "1. Las cosas que constituyen la estructura del edificio: suelo, muros, cimientos, vuelo, patios, escaleras, corredores y cubiertas. 2. Elementos accesorios destinados al servicio de los condueños: porterías, cuartos para las bombas de agua o también para la calefacción central, o cuartos para la guarda de elementos inservibles o de aseo. 3. Las instalaciones generales del edificio: ascensores, fosos, pozos, canalizaciones (agua, gas, electricidad y calefacción) y similares" (40). De otra parte, el derecho de cada uno de los titulares o dueños de pisos sobre los bienes comunes, se determina en proporción (39) REYES DUARTE, ob. cit., pág. 153. (40) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 124. al valor del piso o departamento de su dominio; como resultado de esta determinación surge el "coeficiente de copropiedad", es decir, el porcentaje del derecho de copropiedad sobre los bienes comunes. Para fijar el coeficiente de copropiedad se tiene como valor de los bienes privados el que los propietarios le asignen de conformidad con el área de la misma, el estimativo de 70 utilización de los bienes de uso común y los demás factores de evaluación que incidan en el valor de la unidad: y a falta de acuerdo, el que determine el respectivo catastro municipal. El coeficiente determina entonces la parte de los bienes comunes que corresponde a cada uno de los dueños de un piso o departamento y sirve de base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. En términos de Gustavo Duque Ramírez, "Son pues dos objetivos que busca la Ley al determinar los coeficientes de copropiedad. El primero se refiere al cuantum del derecho de dominio en los bienes comunes del titular del coeficiente y el segundo, para establecer el valor de las cuotas de sostenimiento que se causan en el mantenimiento de la copropiedad (41)". DUQUE RAMÍREZ, Eduardo. Monografía de la Propiedad Horizontal y Estatuto de la Construcción. 2° ed. Medellín: Señal Editorial, 1988, pág. 120. (41) Surge en este entendidas instante como administración reparación. el aquellas de los tema de las erogaciones bienes comunes, expensas cuyo su objeto comunes, es conservación la y La determinación de su naturaleza, necesidad y valor le corresponde a la asamblea de copropietarios, la cual fija la cuota periódica a prorrata de los respectivos coeficientes de copropiedad. La doctrina ha clasificado las expensas en ordinarias y 71 extraordinarias. "Las primeras son las que se hacen necesarias por razón del desgaste o deterioro natural del edificio, causado por el uso normal. Las últimas son las determinadas por la ocurrencia de hechos anormales o extraordinarios, como un terremoto, un incendio o cualquier acaecimiento de naturaleza similar (42)". Con respecto al valor y pago de las expensas comunes, se puede acordar mediante estimativo de una gastos cuota de prefijada, administración de acuerdo para un con el período de tiempo que puede ser de un año, o bien, una cuota anticipada fija o variable, pues es facultativo de los copropietarios imponer cualquier sistema ya que con ello no se contraviene la Ley . (43) Por mandato copropietarios de la ley y en el Reglamento (42) MONTEJO CAMARGO, ob. cit., pág. 40. (43) DUQUE RAMÍREZ, ob. cit., pág. 121. desarrollado en la Asamblea de de copropiedad, todos los propietarios de las unidades privadas están obligados al pago de los gastos que se causen sin que ninguno de los condóminos pueda negarse a ello, o argumentar como excepción cualquier circunstancia o hecho fuera del reglamento, e inclusive, se puede llegar al cobro judicial de mora, sean los aportes o cuotas en ordinarias o extraordinarias, adjuntando al acta de la Asamblea que determine las expensas, la certificación del administrador sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor . (Artículo 14 del Decreto 1365 de 1986) 72 De igual modo, el uso de los bienes comunes deberá hacerse por parte de todos los copropietarios, al tenor de lo dispuesto en el artículo 6° de la mencionada ley 182 de 1948, el cual expresa: "Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás". Así, los propietarios pueden usar esos bienes de acuerdo con su destinación común o especial, pero siempre dentro de los límites impuestos por el derecho ajeno, en virtud del cual, los demás copropietarios tienen iguales prerrogativas para servirse normalmente de los mismos bienes, sin que nadie pueda oponerse. Por tanto, el derecho al uso de las partes comunes necesarias para que cada unidad cumpla con la finalidad económico jurídica que le corresponde, es de la esencia de la propiedad horizontal y no puede renunciar a ello el propietario, porque esto va en contra de los principios de la institución. Respecto a la disposición jurídica que cada propietario tiene en los bienes comunes, establece el inciso 2° del artículo 4° de la ley 182: inseparables transferencia, "Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son del dominio, gravamen o uso y embargo goce de de un su respectivo departamento o departamento. piso se En la entenderán 73 comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden". De tal manera que en ningún momento puede pretender un copropietario disponer de su derecho sobre la unidad privada, reservándose el uso de los bienes comunes y mucho menos podrá enajenar o gravar estos bienes de forma independiente a su piso o departamento. Por virtud de la ley 16 de 1985, al constituirse legalmente la propiedad horizontal, nace una Persona Jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, la cual no tiene ánimo de lucro y le corresponde cumplir y hacer cumplir el reglamento; no obstante, dispone la ley 16, al integrar su ordenamiento con el de la ley 182, que todos los derechos y obligaciones de los titulares de dominio sobre los bienes de uso o servicio común consagrados bajo el sistema anterior, se transfieren ahora a la persona jurídica para su dirección y manejo . (Artículo 7° de la Ley 16 de 1985) Se crea de esta manera un particular "ente ficticio" encargado de la administración de los bienes comunes, los cuales pasan a su patrimonio por el sólo hecho de protocolizar e inscribir el reglamento de copropiedad con los documentos establecidos en la ley. 74 La naturaleza jurídica de este "ente" no fue definida por la ley y no puede asimilarse a las corporaciones y fundaciones; se trata de una persona jurídica "sui generis" encargada de la administración de los bienes comunes y por medio de la cual, la propiedad horizontal por lo pasa jurídico y tanto contraer obligaciones, con a ser puede sujeto ser domicilio del titular en el de ordenamiento derechos lugar donde y se encuentre localizado el edificio o conjunto de edificios. Sin embargo, la creación del "ente ficticio" genera una serie de inconvenientes en nuestra normatividad, por cuanto es bastante inconsistente el hecho de que una persona jurídica sea la titular de los bienes de servicio común y aún es más complicado de determinar la forma como ingresan tales bienes a su patrimonio. La razón fundamental que da lugar su consagración es la falta de un sujeto que represente judicial y extrajudicialmente al edificio o conjunto, por lo tanto con ese objetivo llega la ley 16 a solucionar el problema, pero su regulación se excede hasta el punto de pasar los bienes de servicio común al patrimonio de la persona jurídica, surgiendo los inconvenientes anotados. Para finalizar este tema, se debe hacer referencia a una curiosa innovación contenida en la segunda parte del artículo 75 6° de la ley 16, el cual plantea: "la Asamblea General de Propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación, si esto conveniere." Sin pretender desconocer una posible buena intención de la norma transcrita, que en ocasiones puede generar beneficios, debemos manifestar que también puede producir graves problemas al abrir la posibilidad para que bienes que están sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal sean desafectados del uso y goce de los propietarios, con el voto favorable de las cuatro quintas partes de la Asamblea. Esta norma, sin lugar a dudas, desconoce toda la esencia y fundamento de la Propiedad Horizontal puesto que olvida que esta se caracteriza porque permite que en una "unidad jurídica" se sobrepongan varias titularidades singulares que, para su pleno ejercicio, necesitan de la copropiedad sobre otros bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio 4.3. . (44) ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 76 Un aspecto trascendental en la Institución de la Propiedad Horizontal lo constituye su administración. "El régimen de la propiedad horizontal requiere esencialmente, para sus fines mismos, de la existencia de una administración, que de una parte coordine la actividad encaminada a conservar y mantener el edificio o conjunto de edificios afectos al régimen en su integridad y de otra, provea a la ejecución de actos de administración que aseguren los intereses comunes de los propietarios y mantengan en funcionamiento la unidad (45)". La Asamblea General de Copropietarios es el órgano supremo encargado de la dirección y administración de la persona jurídica, se encuentra integrada por la totalidad de los dueños de las unidades de dominio privado del inmueble, quienes podrán actuar de modo directo representante legal o o por voluntario, medio de un pudiéndose apoderado acreditar o la (44) PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 123. (45) CHAVES, María Teresa. La Administración de la Propiedad Horizontal. Conferencia dictada en el Seminario de Actualización teórico práctica en Propiedad Horizontal. Medellín: 1987, pág. 75. condición de éste último por un simple escrito firmado por el poderdante, mediante autenticación de su firma ante notario o juez. Las facultades del representante se extienden normalmente a los actos de administración, disposición o de aunque acuerdos que si se trata impliquen de actos de aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo 77 de la propiedad o del estatuto, el representante legal o voluntario habrá de tener estas precisas facultades expresadas en el poder. En la Asamblea, derechos de sus miembros dominio que votarán tengan en sobre proporción el bien a los sometido a propiedad horizontal, es decir, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad que tengan en la persona jurídica. La Asamblea tiene dos clase de reuniones: ordinarias y extraordinarias. El artículo 19 del decreto 1365 de 1986 regula lo relacionado con las reuniones ordinarias expresando que la Asamblea se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económico y financiero de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del último período presupuestal y los informes del administrador o revisor, si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia; y tomar en general todas cumplimiento administración las de de medidas las la normas conducentes legales propiedad y a garantizar el el reglamento de aquellas que horizontal y 78 aseguren el interés común de los propietarios (Artículo 19 del Decreto 1365 . de 1986) Estas reuniones administrador ordinarias del inmueble deben o ser convocadas conjunto y si este por el omite el cumplimiento de esta obligación, la asamblea se reunirá por derecho propio, como lo ordena el decreto, el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, a las 7:00 de la noche, en el propio inmueble o en el lugar donde normalmente se reúne, sin perjuicio de que unánimemente se acuerde otro lugar o que el reglamento lo indique. Las reuniones objeto tratar extraordinarias asuntos de son aquellas interés de la que tienen comunidad que por se susciten en cualquier momento y requieran decisión rápida; el decreto establece al respecto en su artículo 20: "La Asamblea General de Propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del edificio o conjunto de edificios, en cualquier día, por convocatoria del administrador o revisor, si lo hubiere, o por un número plural de propietarios que represente por lo menos el diez por ciento (10%) de la totalidad de coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación en su caso". Por tanto, existe una mayor amplitud respecto a las personas que pueden convocar a reuniones extraordinarias, debido a su 79 objeto y necesidad urgente de tomar decisiones. La forma de citación de la asamblea ordinaria o extraordinaria deber ser por escrito, y en ella se han de indicar los asuntos por tratar, es decir, el "orden del día" y la hora, fecha y lugar de reunión. Para que las reuniones de la asamblea tengan un desarrollo normal y por ende una organización adecuada, el decreto prevé la designación de un presidente y un secretario, la cual puede recaer en cualquier propietario inclusive en el administrador . (46) Las funciones de la Asamblea, las cuales deben consignarse en el reglamento de copropiedad, se encuentran establecidas en el artículo 27 del decreto 1365 de 1986. (46) MONTEJO CAMARGO, ob. cit., pág. 58. En los artículos 23 y 24 de este decreto, se regula el quórum mínimo para deliberar o decidir en caso de que las leyes, decretos o reglamentos no dispongan otra cosa. La Asamblea General de Propietarios deliberará con un número plural de personas que represente por lo menos el 51% del total de los porcentajes de participación, o coeficientes de copropiedad, en su caso, adoptándose las decisiones por la mayoría de los votos de los asistentes. 80 Si convocada la Asamblea, ésta no sesiona por falta de quórum, se citará para una nueva reunión, que sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera participación o que sea la coeficientes de cantidad de porcentajes copropietarios en su de caso, representados en la reunión. Como los acuerdos de la Asamblea deben constar de alguna forma, la ley ha impuesto la obligación de abrir y llevar un Libro de Actas, que debe contener todos los pormenores de las reuniones y de las decisiones adoptadas. El acta de cada reunión debe ser leída en la misma sesión y sometida a aprobación De para otra su parte, . (47) como toda organización colectiva requiere, eficacia, un agente o gestor que mantenga el (47)PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 151. inmueble en condiciones óptimas para el disfrute de los copropietarios de la propiedad horizontal, la persona llamada a ejercer esta importante función es el Administrador. Esta persona es la responsable de resolver los problemas cotidianos que por el hecho de vivir en comunidad se pueden presentar entre los copropietarios o usuarios de las unidades privadas, sin que para ello tenga que convocar a la asamblea. 81 Un buen administrador puede garantizar un excelente funcionamiento del sistema de la propiedad horizontal en el edificio o conjunto de edificios sometidos a él. Reyes Duarte, refiriéndose a este importante cargo manifiesta: "No es un empleado, pues no ejerce sus funciones en desarrollo de un contrato de trabajo; tampoco es rigurosamente exacta la denominación de mandatario, pues sus funciones no dependen por entero de la voluntad de sus presentes mandantes, en cuanto están fijadas por regulaciones jurídicas anteriores e independientes del querer de ellos. Consideramos entonces que el administrador tiene el carácter jurídico de la asamblea de copropietarios: es un órgano de la comunidad reglada que en esa forma de dominio se contempla (48). El administrador, copropietarios el para cual es períodos nombrado señalados por la por asamblea ella o de los estatuidos en el reglamento, es el representante legal de la comunidad, y las funciones que por este aspecto le conciernen son las más importantes que desarrolla. funciones (48) y La elección, sus gestiones, requieren conformidad de la asamblea y REYES DUARTE, ob. cit., pág. 167. deben constar en el reglamento por expresa disposición de la ley. Las funciones del Administrador se encuentran en el artículo 31 del decreto 1365, sin perjuicio de sus facultades legales y reglamentarias. El cargo de administrador puede ser desempeñado por una persona 82 natural o jurídica, y cuando se trate de un ente jurídico actuará en representación representante legal de de la dicha propiedad persona horizontal el jurídica. El administrador puede o no ser remunerado; sí lo es, la cuantía y forma de pago serán determinadas por la asamblea general, pudiendo ser delegada en otro organismo si lo hubiere (Artículos 32 y . 33 del Decreto 1365 de 1986) De igual modo, del estudio del decreto y las leyes anteriores se puede inferir que existe otra persona que ejerce funciones de administración, el cual es el Revisor, quien puede ser nombrado o no por decisión de la Asamblea, lo que se deduce de las normas señaladas, las cuales no determinan sus funciones. Sin embargo, algunos tratadistas han profundizado un poco en cuanto al cargo de Revisor y afirman que cumple funciones de fiscalización y representación de los copropietarios inspección y vigilancia de la ejecución presupuestal 4.4. en la . (49) EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La Propiedad de un inmueble dividido por pisos o departamentos se extingue al sobrevenir determinadas circunstancias de hecho, que pueden ser por voluntad del sujeto, es decir, como consecuencia del la aplicación del principio de la autonomía de 83 la voluntad privada en el sentido de que las cosas se deshacen como se hacen; o por inhabilidad del objeto a causa de la destrucción física del mismo. La extinción de la comúnmente con objeto, sin propiedad los eventos que horizontal se de la constituya una confronta más destrucción física del excepción a las reglas comunes de derecho, que previenen la necesidad de existencia, al menos potencial, de las cosas para que sean objeto relaciones jurídicas. de las Con menos frecuencia aunque con igual sentido de mera aplicación de principios generales, juega en esta materia la autonomía de la voluntad, operando en dirección de deshacer sus propias creaciones, con el límite común de no vulnerar los derechos de ordenamientos (49) del orden los terceros, ni público, traspasar los las buenas costumbres y la PABÓN NÚÑEZ, ob. cit., pág. 154. moral cristiana . (50) Así pues, vamos a describir brevemente las hipótesis en que se hallan comprendidas estas posiciones y que dan por extinguido el régimen de la propiedad horizontal. 4.4.1. Destrucción o grave deterioro del artículo 14 de la ley 182 de 1948 estipula: Edificio. El "Si el edificio se 84 destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que represente a lo menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el artículo 988 del Código Civil, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes". En este evento el derecho exclusivo de cada propietario sobre su piso o departamento deja de tener objeto, y sólo subsiste el derecho de comunidad sobre el suelo y los demás posibles objetos que hayan superado el siniestro. Al desaparecer la coexistencia de los dos derechos se extingue el régimen de propiedad horizontal y subsiste una simple comunidad sobre las partes no destruidas. En caso de aplicarán (50) que las el edificio reglas del no se destruya artículo 15 de la gravemente, se ley 182: cada TERREROS ARANGUREN, Camilo. El Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis (Abogado) Universidad Externado de Colombia, Facultad de Derecho, 1985, pág. 99. propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga, cantidad que es exigible ejecutivamente. Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo propietario, pero estará obligado a realizar todas aquéllas que conciernan a la conservación o permanente utilidad de sus respectivos bienes, con la obligación de responder por los perjuicios causados por su no 85 realización oportuna. 4.4.2. Esta Demolición del Edificio por Mandato Judicial. causal se presenta en los casos previstos en el Código Civil y se refiere principalmente a aquellos eventos en que la edificación se encuentre en estado tan ruinoso que amenace la seguridad de la sociedad. Esta posibilidad, también descrita en el artículo referido anteriormente, es de muy poca ocurrencia toda vez que en la propiedad horizontal existen estrictas obligaciones de atender a la reparación de los inmuebles en la medida en que sea necesario, sin llegarse a los extremos planteados por el legislador. 4.4.3. Expropiación. Aunque no aparece mencionada en la ley, la expropiación por motivos de utilidad pública o de interés social, es sin duda otra de las circunstancias que generan la extinción de la forma estudiada. Decretada la expropiación de acuerdo al artículo 58 de la Constitución Nacional y a la ley 9° de 1989, queda extinguida la propiedad horizontal, desapareciendo tanto la propiedad exclusiva como la común ejercida por los antiguos titulares. La indemnización, si hay lugar a ella, se repartirá entre los 86 copropietarios en proporción a su derecho. Finalmente, no podemos culminar este análisis sin referirnos a la manera distintos tan particular de propiedad como se establecen horizontal en dos sistemas nuestro país, concediéndose al constructor la posibilidad de elegir uno u otro, lo cual efectivamente no es lo más adecuado para un buen funcionamiento del sistema, constituyendo uno de los motivos que hace necesaria la creación de un régimen único que regule íntegramente la materia. De esta forma concluimos el estudio de la Legislación Vigente sobre Propiedad Horizontal en Colombia, no sin antes señalar que lo anterior es una visión general del tema para poder comprender de una mejor manera los cambios que se le pretenden dar a esta institución en un futuro no muy lejano. 5. ESTUDIO DEL PROYECTO DE LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Luego de haber efectuado una rápida visión sobre el Sistema de la Propiedad Horizontal en Colombia y ante una eventual reforma 87 al régimen vigente procederemos a analizar el Proyecto de Ley número 159, presentado por el Ministro de Desarrollo Económico, Rodrigo Marín Bernal, el día nueve (9) de noviembre de 1995, por medio del cual se modifica el Régimen de Propiedad Horizontal y se unifica en un sólo cuerpo orgánico toda la reglamentación sobre la materia. Antes de comenzar su análisis, vamos a referirnos a la Exposición de Motivos del Proyecto puesto a consideración del Congreso Nacional en la que podemos encontrar las diferentes razones que dan lugar a su presentación; documento que de convertirse en Ley de la República sería el estatuto fundamental de la propiedad horizontal en nuestro país. En la primera parte de la exposición de motivos se presentan los antecedentes históricos de la institución de la propiedad horizontal, señalando la poca trascendencia de sus primeros ordenamientos y la forma cómo éste mecanismo fue cobrando fuerza dentro del territorio nacional, especialmente en las grandes ciudades. Posteriormente se exponen las causas que hacen necesaria la modificación de las normas vigentes, las cuales se reducen a la falta de una legislación moderna que entre a regular los novedosos y complejos sistemas que han surgido recientemente 88 como resultado de la evolución arquitectónica y estructural de nuestros centros urbanos. De igual modo se señalan otras razones que plantean la conveniencia de un nuevo ordenamiento de propiedad horizontal, tales como la imprecisión o falta de regulación de las leyes vigentes y la dualidad de normas dentro del sistema de derecho colombiano, lo cual ha ocasionado muchas confusiones y retardos en la evolución de los mecanismos que rigen la propiedad los aspectos horizontal. Luego la exposición fundamentales del de motivos proyecto, para enumera finalmente establecer las principales innovaciones que se pretenden introducir a nuestro sistema jurídico; aspectos que serán estudiados en el presente capítulo. Conocidas las diferentes razones que dieron lugar a la presentación del proyecto de ley a través del cual se reforma y unifica el régimen de propiedad horizontal en nuestro país, es preciso entrar a realizar un estudio de las principales características de este documento, puesto que sin lugar a dudas constituye la esencia de lo que será en algún tiempo el nuevo estatuto de la propiedad horizontal. 89 El proyecto consta de 15 capítulos compuestos de 71 artículos, los cuales regulan íntegramente el sistema de la propiedad horizontal; su análisis regulación fundamental, se llevará algunas a cabo señalando comparaciones con la la normatividad vigente y las innovaciones más sobresalientes que se introducen en nuestro ordenamiento jurídico, para de esta manera dejar un claro concepto del camino hacia el cual nos dirigimos: la nueva estructura de la Propiedad Horizontal en Colombia. 5.1. El DEFINICIONES. artículo 1° del proyecto introduce novedosamente a la reglamentación una serie de definiciones para los efectos del nuevo régimen. A pesar de que la ley 16 de 1985 presenta un concepto de propiedad horizontal, el proyecto es mucho más amplio y llega a definir los términos básicos de esta institución, dentro de los cuales tenemos: "Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que posibilita el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto construido o por construirse. "Propiedad Horizontal: Derecho real de dominio, singular y autónomo, según el cual concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. "Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantada sobre un lote de terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para 90 ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. "Conjunto: Desarrollo conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparte, además de las estructuras y zonas comunales de cada edificio, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. "Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. "Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular". Las anteriores definiciones, si bien no son exactamente una gran creación jurídica, sí constituyen un elemento importante para las personas que sin tener una formación académica utilicen esta modalidad de dominio. Podría llegar a cuestionarse la utilidad de plasmar en la ley una gran cantidad de definiciones, principalmente porque puede dar lugar a interpretaciones demasiado estrictas o cerradas; y esto es precisamente lo que podría ocurrir con los catorce (14) términos descritos en el proyecto de ley. El concepto precisamente que puede el de dar lugar propiedad a mayores horizontal, problemas puesto que es al 91 definirse como un derecho singular y autónomo no se presenta claridad sobre la figura en estudio, siendo realmente una definición muy simplista que puede generar interpretaciones inapropiadas. Por lo demás, los conceptos dados en el capítulo I son una valiosa guía para quienes sin mayores conocimientos entran al mundo de la propiedad horizontal, logrando conjugar adecuadamente la terminología técnica de la arquitectura y las ingenierías, con los conceptos jurídicos. 5.2. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Establece conjunto el o artículo edificio 2° se del proyecto somete al en estudio régimen de que un propiedad horizontal mediante escritura pública inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos y, verificado este registro, surge la persona jurídica a la que se refiere la ley. Consideramos que es mucho más clara la normatividad vigente, toda vez que el decreto 1365 de 1986 señala específicamente que el documento que se debe elevar a escritura pública es el reglamento de administración de la propiedad horizontal con los anexos que la norma establece, lo cual es más preciso que el proyecto, porque éste simplemente dice que el sometimiento se 92 hace mediante escritura pública sin determinar los documentos que se necesita protocolizar. la escritura propietario, debe la indicar Solamente después se expresa que el determinación nombre del e identificación inmueble y el del contenido básico del reglamento de propiedad. Los documentos que es necesario anexar con la escritura de constitución son construcción y los los planos del inmueble, exigidos por las la normas licencia de municipales o distritales; en este sentido el proyecto exige menos anexos que la legislación vigente porque en ésta se contempla además de un plan de división de los bienes afectados y de una memoria descriptiva en la cual se determine detalladamente la ubicación del o de los inmuebles, la nomenclatura y las condiciones de seguridad y salubridad. Como efecto del sometimiento de un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, los bienes privados que lo conforman podrán pertenecer a distintos titulares, quienes ejercerán sus derechos de propiedad, de conformidad con las disposiciones del proyecto. Respecto al contenido del reglamento de copropiedad, el proyecto es menos detallista y solamente enumera siete (7) elementos básicos, mientras que el ordenamiento actual trae 93 veintiuno (21); sin embargo, dice el documento en estudio que además del contenido fundamental, los reglamentos incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto, sin que sus disposiciones puedan vulnerar las normas imperativas de la ley. Se mantiene el surgimiento constituirse la propiedad de una persona horizontal y su jurídica al inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal, corresponde gobierno nacional, al funcionario previa o entidad verificación del que señale registro de el la escritura de constitución ante la oficina correspondiente; en este aspecto la regulación es igual a la ley 16 de 1985. Pero el proyecto no plantea las consecuencias presentadas por no realizar la anterior anotación. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución nombramientos y de y los documentos aceptaciones de que quienes acrediten ejercen los la representación legal. De otro lado, el proyecto hace una mención especial para los conjuntos integrados por etapas al señalar que en la escritura 94 de constitución se debe indicar esa circunstancia y regular dentro de su especialmente contenido en cuanto la forma a la de operar integración tal de conjunto, las etapas subsiguientes también por escritura pública. 5.3. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. En el capítulo III se expresan claramente las causales de extinción de la propiedad horizontal de la siguiente manera: "1. La destrucción o deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, o en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de su valor, salvo cuando se decida su reconstrucción. "2. La decisión unánime de los titulares de dominio sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie el consentimiento escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto. "3. La orden legal de demolición". Las causales son prácticamente las mismas establecidas en la ley 182 de 1948 y la única novedad en ellas es el numeral 2° el cual eleva propietarios a una para causal terminar específica la la propiedad decisión de horizontal, los con la condición de que los acreedores con garantía real otorguen su consentimiento, lo cual nos seguridad al sistema jurídico. parece que brinda una gran 95 No obstante, el artículo presenta un gran problema en la causal 3° puesto que no es correcto el uso de la expresión "orden legal" porque tal mandato de demolición nunca se presenta por virtud de la ley, sino de autoridad judicial; con lo cual además se está excluyendo una de las formas de extinción de la propiedad horizontal, como es la expropiación, toda vez que ésta se presenta mediante sentencia judicial e indemnización previa, y únicamente le corresponde al legislador definir los motivos de utilidad pública o interés social que dan lugar a ella, o los casos en que tal expropiación se puede adelantar por vía administrativa; por lo tanto la terminología utilizada por el proyecto es totalmente inapropiada y generadora de confusiones. El mismo proyecto ordena que la propiedad horizontal solamente se extingue cuando se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos la escritura que protocolice la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial, cuando a ella hubiere lugar; con lo cual se hace aún más evidente el error plasmado en el artículo. En otra disposición, se hace referencia a la extinción parcial de la propiedad horizontal señalando que debe ser aprobada por el setenta por ciento (70%) de los derechos de los propietarios y se fija el trámite que se ha de seguir, es decir, la reforma 96 al reglamento y su elevación a escritura pública. Por último, dispone éste capítulo que registrada la escritura de extinción total o parcial, la comunidad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año, pudiendo cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, solicitar tal división o la venta de los bienes para distribuir su producto; y de igual manera, en caso de extinción total de la propiedad y verificado su registro, se procederá a la liquidación de la persona jurídica. En este punto el proyecto no establece lo que ocurre con los bienes sobrantes, puesto que tratándose de una persona jurídica sin ánimo de lucro, esos bienes deben pasar a un ente de las mismas características. 5.4. RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO. De una manera concreta se describen los eventos en los cuales hay lugar a la reconstrucción del edificio o conjunto: "1. Cuando existieren seguros que amparen la totalidad del siniestro. "2. Cuando la destrucción o el deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor. "3. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del valor del edificio o conjunto, excluyendo el valor del terreno, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad. 97 Esta enumeración, la cual no se encuentra en nuestras actuales leyes, contiene elementos importantes para determinar los casos en que se puede presentar la reconstrucción, siendo un principio nuevo el de la autonomía de la voluntad como elemento trascendental al tomar la decisión de reconstruir un edificio o conjunto. En los otros casos, una vez aprobada la reconstrucción, las expensas serán a cargo de los propietarios de acuerdo con sus coeficientes gravámenes de copropiedad en las y mismas subsistirán condiciones las hipotecas en que y fueron constituidos. De presentarse reconstrucción parcial del conjunto o edificio, respecto a los corresponderán a bienes sus privados, propietarios las en expensas causadas proporción a los coeficientes de copropiedad y en cuanto a los bienes comunes de uso y goce de toda la unidad, serán de cargo de la totalidad de los propietarios también de acuerdo con el coeficiente. 5.5. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. El proyecto en su capítulo V se refiere a esta clase de bienes manifestando que pueden estar integrados por uno o varios 98 espacios, según la descripción que se haga en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto; y como unidad jurídica independiente, cada bien privado estará distinguido con un folio de matrícula inmobiliaria. El artículo 16 señala uno de los fundamentos de la propiedad horizontal, el cual es que el dominio sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad respecto a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción a los coeficientes de copropiedad y se debe entender comprendido este derecho en todo acto de disposición o gravamen de ese bien privado. Un importante aporte ofrece éste capítulo al describir de una forma clara las obligaciones principales de los propietarios de bienes privados, por cuanto en las leyes que hoy nos rigen estos deberes copropiedad. solo son establecidos en el reglamento de Estas obligaciones son: "1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de realizar actos contrarios a la moral o las buenas costumbres. "2. Ejecutar de inmediato las reparaciones de sus bienes privados, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran. "3. Abstenerse de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edifico o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. "4. Mantener asegurado su bien privado contra los riesgos de incendio y terremoto. En caso de tener póliza individual, deberá acreditarse ante el 99 administrador la vigencia y monto del seguro en el primer bimestre de cada año calendario. "5. Las previstas en el reglamento de propiedad horizontal". Para asegurar su efectividad manifiesta el proyecto que los derechos, las obligaciones y las prohibiciones previstas en él y en los reglamentos de propiedad horizontal tendrán fuerza obligatoria no sólo para los propietarios de bienes privados, sino también para todas las personas a quienes éstos concedan su uso y goce a cualquier título. 5.6. BIENES COMUNES. Sin lugar a dudas este tipo de bienes son indispensables en cualquier régimen de propiedad horizontal y es precisamente por ello que el proyecto dedica un capítulo para su regulación. Su alcance y naturaleza es presentado en el artículo 18 de la siguiente forma: Los bienes, elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados. Son indivisibles, inalienables e inembargables mientras conserven esta calidad y no serán objeto de impuesto alguno en forma separada de los bienes privados. Este principio fundamental se mantiene casi idéntico a como se 100 encuentra hoy, y la innovación la constituye la clasificación que el proyecto realiza entre bienes comunes esenciales y no esenciales. La noción de bienes comunes no esenciales es la anteriormente anotada, que se caracteriza porque "permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento...", mientras que los bienes comunes esenciales "son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto."; consideramos que el criterio diferenciador es claro, aunque no se pueda percibir fácilmente, siendo un elemento valioso para distinguirlos el hecho de que los bienes comunes no esenciales pueden llegar a ser desafectados de tal característica, mientras que para los comunes esenciales no se permite esa posibilidad. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos y las fachadas. La desafectación de los bienes comunes no esenciales se llevará a cabo previa aprobación de las autoridades municipales o 101 distritales competentes y de la asamblea general por el voto favorable de un número plural de propietarios que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio. Tal como lo manifestamos al estudiar la normatividad vigente, esta posibilidad de desafectación puede dar lugar a muchos conflictos entre los usuarios del sistema por la complejidad de su procedimiento principios y además, fundamentales por de desconocer la algunos propiedad de los horizontal en reglamento de Colombia. Este trámite copropiedad, consiste la cual en se una reforma realizará por al medio de escritura pública con la que se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general y los permisos anotados. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, a quien le corresponde abrir el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. Luego se debe proceder a ajustar los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. Por otra bienes parte, comunes: el proyecto bienes presenta comunes de uso otras modalidades exclusivo y de bienes 102 comunes de uso circunstancialmente privado. Los primeros, es decir, los bienes comunes de uso exclusivo, son aquellos que no son necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular o para el desenvolvimiento de las actividades de todos los propietarios, en general, los bienes cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, interiores y tales retiros. como Se terrazas, exceptúan de cubiertas, tales patios bienes, los parqueaderos de visitantes, accesos, circulaciones y todas las zonas comunes. para los De igual modo, se establecen las obligaciones propietarios de estos bienes, entre las cuales encontramos, el no cambiar su destinación, no construir sobre o bajo ellos y hacer las reparaciones que sean necesarias para su conservación. Los bienes comunes de uso circunstancialmente privado son las circulaciones comunes que por su localización sólo pueden servir a los bienes de dominio particular colindantes; por disposición consignada expresamente en el reglamento de propiedad horizontal, se puede restringir su uso solamente para los bienes privados beneficiados, siempre que no perturbe el acceso y circulación a otros bienes de dominio particular. 5.7. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. 103 A este nivel de nuestro estudio, no queda ninguna duda sobre la importancia de los coeficientes de propiedad institución de la propiedad horizontal. dentro de la El capítulo VII del proyecto se ocupa, con mayor profundidad que la legislación actual, de regular lo relativo a éste primordial elemento. Dispone el artículo 26 que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio. Tales coeficientes determinarán: "1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. "2. El porcentaje de participación en la asamblea de propietarios. "3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con módulos de contribución". En este aspecto, no sobra indicar que el coeficiente más que dar un porcentaje de participación en la asamblea, concede un derecho de voto desde el punto de vista jurídico. Salvo lo dispuesto para casos específicos, los coeficientes se calcularán con base en el área privada de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o 104 conjunto. El proyecto establece una forma de determinación especial para los edificios o conjuntos comerciales o de uso mixto, es decir los inmuebles diversas cuyos bienes destinaciones, de tales dominio como particular vivienda, tienen comercio e industria; en estos casos los coeficientes se calcularán de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación de los bienes. Los reglamentos de copropiedad deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para calcular los coeficientes en estos casos. Esta novedosa forma de determinación, aunque tiene un criterio muy moderno, puede dar lugar a algunas confusiones por falta de claridad; le corresponderá a un decreto reglamentario entrar a explicar concretamente ese cálculo y los verdaderos alcances de la disposición referida. Finalmente, el proyecto expresa los casos en que la asamblea general de propietarios puede modificar los coeficientes de propiedad. 5.8. CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES. 105 En el artículo 30 se consagra la regla general sobre las expensas comunes en los siguientes términos: "Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas causadas por la prestación de servicios comunes y por la administración, el mantenimiento, la reparación, la reposición y la reconstrucción de los bienes comunes, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad". La anterior primordial de disposición la simplemente propiedad horizontal señala que no un se principio encuentra establecido con tal precisión en nuestro derecho vigente. A manera de complemento se ordena que cuando el dominio de un bien particular pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. En este sentido, como una buena aclaración que puede evitar eventuales controversias, el proyecto dispone que la obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes se aplica aun cuando el propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común. De otro lado, en materia de expensas comunes el proyecto de ley 106 habla de los "módulos de contribución" como un nuevo concepto en materia de propiedad horizontal. Esta expresión es definida en el artículo 1° así: "Son los índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto". La introducción bienes comunes de este para un concepto sector implica la determinado aceptación del edificio de o conjunto, lo cual se está empezando a presentar en nuestras ciudades principalmente en inmuebles localizados en exclusivos sectores; entonces es una nueva modalidad de bienes comunes que se agrega a las ya estudiadas. Por lo tanto, el artículo 31 afirma que todos los reglamentos de copropiedad de los edificios o conjuntos de uso mixto y de aquellos conformados por varios edificios, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunes que no estén destinados al uso y goce general del edificio o conjunto, en razón de su naturaleza, destinación o localización. Las expensas comunes, la administración, el mantenimiento y la vigilancia de los bienes comunes, estarán a cargo de los localizados, de propietarios acuerdo con de los los bienes módulos privados de allí contribución determinados para cada sector, calculados conforme a las normas 107 establecidas para la determinación de los coeficientes de copropiedad. 5.9. PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA. En este tema encontramos una innovación bastante importante por cuanto en el proyecto de ley la persona jurídica que se genera, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, solamente tiene como objetivo fundamental la administración de los bienes comunes, sin llegar a ser titular de tales bienes, con los problemas que eso implica, tal como se encuentra hoy establecido. De tal forma que el proyecto, con muy buen criterio, busca solucionar los inconvenientes generados por la ley 16 de 1985, la cual otorgaba a la persona jurídica la titularidad de los bienes comunes; dificultades que fueron analizadas en el capítulo anterior. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En lo referente a su naturaleza, el proyecto agrega que es de 108 carácter civil, y señala, al igual que lo hace la ley, que carece de ánimo de lucro y que tendrá su domicilio en el municipio donde se localiza el inmueble. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su patrimonio estará compuesto por las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título. El fondo de imprevistos es formado por la persona jurídica para atender obligaciones o expensas imprevistas y se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al tres por ciento (3%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes, con el producto de multas e intereses a cargo de propietarios y con las compensaciones circunstancial (Artículo 35 del de bienes comunes, . Este para lograr proyecto) reglamentación económicas es sus un si por a uso ello aspecto objetivos que y exclusivo hubiere lugar requiere evitar o de posibles problemas entre los propietarios. Por último, dispone el proyecto, que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto. 109 5.10. ASAMBLEA GENERAL. El proyecto realiza una amplia descripción de éste esencial órgano de dirección y administración; para efectos del presente estudio sólo nos referiremos a los aspectos más sobresalientes del articulado presentado al Congreso Nacional para su proyecto comienza aprobación como ley de la República. En términos suficientemente claros, el definiendo a la asamblea general de propietarios como el órgano máximo de dirección de la persona jurídica, la cual se encuentra integrada por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas reglamentos. en la ley y en los correspondientes Sus decisiones son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto. Estas nociones sobre la asamblea general no se encuentran plasmadas así en la normatividad que hoy nos rige, lo que ha llevado a los doctrinantes a inferir tales ideas, siendo un aporte valioso la exactitud del proyecto en este sentido. 110 Las funciones de la asamblea se encuentran enunciadas en el artículo 38 con algunas modificaciones con relación al decreto 1365 de 1986, hoy vigente. En lo relativo a las reuniones, el proyecto establece varias formas, las cuales se pueden clasificar así: -Reuniones ordinarias. Se deben realizar por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal, y en silencio de éste, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto para el siguiente año, y adoptar, modificar o adicionar, cuando fuere del caso, el reglamento interno de seguridad y convivencia. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario . (Artículo 39 del proyecto) -Reuniones extraordinarias. Este tipo de reuniones se deben llevar a cabo cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del auditor o de un número plural de propietarios de bienes privados que 111 represente por lo menos el treinta por ciento (30%) de los coeficientes de copropiedad . (Artículo 39 del proyecto) -Reuniones por derecho propio. Se presentan en los casos en que no se convoca a reuniones ordinarias, entonces la asamblea se reúne por derecho propio, el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho de la noche (8:00 p.m.) . (Artículo 40 del proyecto) -Reuniones de segunda convocatoria. Hay lugar a ellas cuando convocada la asamblea general de propietarios no puede sesionar por falta de quórum, de tal forma que esta segunda reunión sesionará y decidirá con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representado . (Artículo 41 del proyecto) -Reuniones no presenciales. Son establecidas en los eventos en que por cualquier medio todos los propietarios de bienes privados pueden deliberar y decidir por comunicación simultánea y sucesiva, siempre que ello se pueda probar . (Artículo 42 del proyecto) En esta materia se mantiene prácticamente el mismo esquema del decreto 1365, constituyendo la única innovación las reuniones 112 no presenciales y la definición de cada una de ellas de manera separada. Por otra parte, el tratamiento del quórum y las mayorías en sus aspectos básicos es idéntico al sistema actual, es decir, que la asamblea sesionará con un número plural de titulares de derechos de dominio sobre bienes privados que representen al menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de tales coeficientes representados en la respectiva sesión; con lo cual no se realiza ningún aporte para diferenciar estos dos criterios de mayorías que son distintos desde el punto de vista técnico. La novedad en este tema la constituyen las decisiones que exigen mayoría calificada previstas en el artículo 46. La parte final de éste capítulo simplemente se refiere a las actas donde deben constar las decisiones de la asamblea, el mérito ejecutivo que prestan éstas para el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias y el sistema de impugnación de las decisiones, sin hacer mayores aportes al sistema que hoy se aplica; únicamente pudiendo destacar lo relativo al abuso del derecho por la novedosa inclusión en la propiedad horizontal, pero se trata solamente desde el punto de vista del más fuerte 113 desconociendo que las minorías también pueden ejercer esta conducta. 5.11. ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO. El cargo de administrador con el transcurso del tiempo ha ido adquiriendo cada vez más importancia para la institución de la propiedad horizontal, y es precisamente por ello que el capítulo XI del proyecto se dedica a regular la actividad de esta persona. El artículo 51 consagra su trascendencia de esta manera: "La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos de uso mixto y de uso comercial, donde será elegido por el consejo de administración. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de su mandato, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. "Los administradores responderán hasta por la culpa leve por los perjuicios que ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros". Sus funciones son plasmadas en el artículo 52 del proyecto, el cual repite algunas de las expresadas en el artículo 31 del decreto 1365 de 1986, y otorga otras nuevas, entre las que se destacan: llevar directamente o bajo su dependencia los libros de actas de propietarios la de asamblea, bienes ponerlos privados, en conocimiento contratar el de los personal 114 necesario para la vigilancia y aseo, e imponer sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley. De igual modo, se dispone que mientras el órgano competente no elija al administrador, ejercerá como tal el propietario inicial, pero una vez se hayan entregado o estén aptos para serlo, un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará su responsabilidad como administrador y deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar al administrador definitivo 5.12. . (Artículo 53 del proyecto) CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Este órgano de dirección no se encuentra consagrado en nuestro ordenamiento, por lo tanto constituye una total innovación del proyecto. Por mandato del artículo 54, los edificios o conjuntos de uso mixto integrados por más de veinte (20) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, los conformados por varios edificios, y aquellos destinados a uso comercial, tendrán un consejo de administración, compuesto por un número impar de tres o más personas. 115 Entonces, éste consejo es obligatorio para los inmuebles descritos anteriormente y voluntario para los demás edificios o conjuntos. El consejo de administración deliberará y decidirá validamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior. Las decisiones del consejo se consignarán en actas suscritas por el presidente y secretario A éste cuerpo le corresponderá . (Artículo 55 del proyecto) tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con horizontal. lo previsto en En particular el reglamento ejercerá las de propiedad funciones básicas descritas en el artículo 56, siendo las esenciales: vigilar el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, del reglamento interno de convivencia y de las decisiones de la asamblea general; velar por el correcto ejercicio de la administración; y presentar a la asamblea ordinaria un informe de la situación financiera de la persona jurídica y del estado general del edificio o conjunto. No obstante la reglamentación que se presenta, el proyecto olvida señalar un aspecto fundamental: la persona o el órgano 116 al que le corresponde la elección del consejo. Este aspecto debe analizado por el Congreso de la República al momento de estudiar el proyecto. 5.13. AUDITOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO. Al igual que el consejo de administración, el auditor es una figura nueva que introduce el proyecto de ley en estudio. Se establece como obligatorio éste cargo en los mismos casos en que se requiere el consejo de administración, es decir, para los edificios o conjuntos de uso mixto integrados por más de veinte (20) bienes privados, los formados por varios edificios y para los centros comerciales. En los demás inmuebles la designación de un auditor será voluntaria. El auditor será elegido por la asamblea de propietarios y no podrá tener parentesco en cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales con el administrador del edificio o conjunto. Es el encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, y entre sus funciones más importantes encontramos: supervisar que los actos, contratos y operaciones que celebre la persona jurídica se ajusten a las prescripciones del reglamento, a las decisiones de la asamblea general y del 117 consejo de administración; informar a estos órganos las irregularidades que se presenten en relación con la existencia y funcionamiento del edificio o conjunto, o con las actividades desarrolladas por la persona jurídica; y velar porque se lleve correctamente la contabilidad del edificio o conjunto y los libros de actas de la asamblea. 5.14. DISPOSICIONES VARIAS. En el capítulo XIV se plasman una serie de disposiciones de diversa índole que buscan lograr un mejor funcionamiento del sistema de la propiedad horizontal, llegando el proyecto a crear figuras nuevas y procedimientos especiales para obtener ese fin. En materia de seguros, se ordena que todo edificio o conjunto contará póliza con extracontractual una y deberá de estar responsabilidad asegurado por su reposición contra los riesgos de incendio y terremoto. civil valor de En este sentido, no sobra señalar que ya desde la ley 182 de 1948 se empiezan a exigir los seguros contra incendio y daños. De otro lado, con un buen criterio práctico se ocupa el proyecto de regular la manera de solucionar los eventuales conflictos que puedan surgir entre los propietarios u ocupantes 118 del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, estableciendo el comité de convivencia, arbitraje, la como conciliación, medios de la amigable solución, sin composición perjuicio y el de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o de policía. En los artículos 61 y siguientes se describe el régimen de sanciones por el incumplimiento de las obligaciones específicas por parte de las personas que integran la propiedad horizontal; pero se olvida garantizar el derecho de defensa. Y finalmente, el proyecto crea de un sistema de excepción para bifamiliares de interés social, el cual consiste en una reducción del procedimiento, y por consiguiente de los costos, para someterse a la propiedad horizontal; y además deja abierta la posibilidad para la constitución de asociaciones de vecinos entre diversas personas jurídicas de edificios o conjuntos, siempre y cuando las asambleas lo autoricen. 5.15. DISPOSICIONES FINALES. Los últimos artículos del proyecto son dedicados a regular el tránsito de la normatividad vigente al nuevo régimen de propiedad horizontal, señalando que entrará en vigencia seis 119 (6) meses después de su promulgación y derogará las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, así como el decreto reglamentario 1365 de 1986. De esta forma finaliza el análisis del proyecto de ley número 159, por medio del cual se regula el nuevo régimen de propiedad horizontal en Colombia. Este proyecto, sin lugar a dudas, despeja grandes caminos para una nueva estructura de la institución de la propiedad horizontal, y constituye un gran paso hacia la modernización de la propiedad inmobiliaria en nuestro país. CONCLUSIONES 120 Una vez estudiado el régimen vigente de Propiedad Horizontal y el proyecto de ley que pretende modificarlo, podemos presentar algunas consideraciones finales sobre nuestro estudio. La institución de la propiedad horizontal es hoy, sin lugar a dudas, uno de los mecanismos más eficaces para dar solución a los graves problemas de falta de vivienda de una gran cantidad de colombianos y una forma de agrupación que responde a las necesidades de los tiempos modernos, puesto que facilita considerablemente el modo de vida de las personas que bajo un mismo sistema reciben diversos beneficios, tales como seguridad, recreación y comodidad. Los resultados generados por el ordenamiento actual no pueden desconocerse, toda vez que el sector de la construcción ha sido precisamente uno de los que mayor incremento ha presentado durante los últimos años y esto debido, en gran parte, al auge de la propiedad horizontal como nueva modalidad de dominio; y lógicamente en este logro han contribuido las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, con su decreto reglamentario. Nadie podría presentado poner en inicialmente, duda la que, no obstante propiedad el atraso horizontal ha 121 evolucionado enormemente en nuestro país y se ha constituido en un medio fundamental para el mejoramiento de las condiciones de vida de un gran número de personas que buscan unas favorables condiciones de existencia. Entrar a discutir sí con una legislación más eficaz se hubiesen dado mejores resultados no tiene ya ningún sentido, y lo importante ahora es que finalmente se ha llegado a comprender que la propiedad horizontal es un elemento esencial para el buen desarrollo manifestar en de las una colectividad, reformas que se y esto plantea se empieza introducir a al sistema. El proyecto presenta un régimen similar al que hoy nos rige en algunos aspectos, entre los cuales encontramos, la constitución y extinción de la propiedad horizontal; y básicamente lo que hace en otros, como el tratamiento de los bienes privados y comunes, la expensas y la asamblea general, es aclarar y complementar la normatividad vigente, de tal manera que gran parte del articulado se dedica a ordenar y estructurar coherentemente las normas que en el sistema actual se presentan de una manera oscura o sin un una debida coordinación. Sin embargo, el proyecto se ocupa con mayor exactitud de algunos temas esenciales, como por ejemplo, lo relativo a los 122 coeficientes de copropiedad, materia en la cual se realiza un muy buen tratamiento por cuanto se establece claramente la forma de determinación y sus utilidades; en igual sentido, es bastante acertada la regulación relacionada con la contribución a las expensas comunes, aspecto primordial para el buen funcionamiento del sistema. De otra parte, se expresan grandes innovaciones en lo relacionado con la integración de la persona jurídica que surge al constituirse la propiedad horizontal, la posibilidad de llegarse a extinguir parcialmente y la descripción de conjuntos integrados por etapas. En este mismo sentido, el proyecto crea dos nuevos organismos de dirección para los grandes edificios o conjuntos, los cuales son el consejo de administración y el auditor; quienes junto con la asamblea general de copropietarios y el administrador, constituyen un excelente cuerpo de control y manejo para la institución de la propiedad horizontal. Por lo tanto, el proyecto presenta aportes trascendentales que llegan a complementar y mejorar el sistema vigente, puesto que integrando en un sólo documento toda la normatividad sobre la propiedad horizontal, se proporcionan mejores instrumentos para el funcionamiento de un mecanismo que, desde hace varios años, 123 solicitaba un nuevo ordenamiento para satisfacer las expectativas de una población que día a día avanza dejando atrás sus instituciones. De aprobarse el proyecto, contaríamos con una legislación en capacidad de afrontar los nuevos retos que ofrece la vida moderna, entrando regular relaciones que hace algún tiempo no eran previsibles por nuestros legisladores y que hoy se manifiestan como las más naturales formas de convivencia en las ciudades colombianas. Otro aspecto importante que no puede olvidarse, es el hecho de que el proyecto se ocupa muy detalladamente de asuntos prácticamente desconocidos por la reglamentación que en este momento se aplica, describiendo con una redacción bastante acertada cada uno de los elementos que componen la propiedad horizontal. De tal manera que el proyecto de ley estudiado, se constituye en el más importante camino para el fortalecimiento de la propiedad horizontal como institución fundamental para el progreso de nuestra sociedad. Finalmente, podemos afirmar que la reforma planteada es un meritorio avance hacia la constitución de un nuevo régimen de 124 propiedad horizontal, que de llegarse a convertir en ley de la República, nos abrirá las puertas de un siglo XXI colmado de mejores y eficaces posibilidades de convivencia y desarrollo. BIBLIOGRAFÍA 125 ARISTÓTELES. Ética Nicomanu. Madrid: Nueva Biblioteca Filosófica, 1931. ARISTÓTELES. Política. Trad. de Ef. Gaglach Palés. 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