Número de registro: 24366 Décima Época Instancia: Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
Número de registro: 24366
Décima Época
Instancia: Primera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: Libro XIX, Abril de 2013
Página: 929
TÁCITA RECONDUCCIÓN POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OPERA EN LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS POR TIEMPO
DETERMINADO (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE BAJA CALIFORNIA Y
JALISCO).
CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO Y
EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO. 21 DE
NOVIEMBRE DE 2012. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE
CUATRO VOTOS POR LO QUE HACE A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: JOSÉ
RAMÓN COSSÍO DÍAZ. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS RESPECTO AL FONDO.
PONENTE: ARTURO ZALDÍVAR LELO DE LARREA. SECRETARIO: MARIO
GERARDO AVANTE JUÁREZ.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala es competente para conocer y resolver sobre la presente
denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107,
fracción XIII, párrafo primero, de la Constitución Federal; 197-A de la Ley de Amparo; y 21,
fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los
puntos segundo, tercero, fracción VI, y cuarto del Acuerdo General Plenario Número 5/2001,
en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción suscitada entre criterios de
Tribunales Colegiados de diversos circuitos, en un tema que, por ser de naturaleza civil,
corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala. Lo anterior con base además,
en la decisión adoptada por el Pleno de este Alto Tribunal, en sesión pública de once de
octubre de dos mil once, derivada de la diversa contradicción de tesis número 259/2009.(1)
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de
conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo,
constitucional y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo pues, en el caso, fue realizada
por la presidenta del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, por lo
que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.
TERCERO. Para poder resolver el presente asunto, en primer lugar, debe determinarse si en
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el caso existe contradicción de criterios, para lo cual es necesario analizar las ejecutorias que
participan en la misma.
I. El veintiocho de junio de dos mil doce, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Tercer Circuito (tribunal denunciante) resolvió el amparo directo 116/2012, del que es
necesario conocer los antecedentes siguientes que se desprenden del cuerpo de esa ejecutoria:
1. El veintidós de abril de dos mil diez, se admitió la demanda que promovió **********, en
la vía sumaria civil, en contra de **********, mediante la cual le reclamó las siguientes
prestaciones: la declaración judicial de que ha terminado y, en consecuencia, que se ha
rescindido el contrato de arrendamiento de fecha primero de mayo de mil novecientos
noventa y cuatro, con un término de duración de doce años, que venció el primero de mayo
del dos mil seis, a través del cual se arrendaron dos predios rústicos denominados, cada uno
de ellos, como ***********, la desocupación y entrega de dichos predios rústicos y el pago
de rentas vencidas, de conformidad con lo acordado en el contrato de arrendamiento de
referencia, el pago de daños y perjuicios ocasionados y el pago de gastos y costas.
2. Es preciso mencionar que la institución de crédito de referencia se hizo propietaria de los
predios rústicos denominados **********, mediante la adjudicación que se llevó a cabo en
diverso procedimiento judicial que inició dicha institución en contra de **********. Sin
embargo, no se pudo llevar a cabo la diligencia para hacer la entrega física y jurídica de los
mismos, debido a la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre el señor
**********, en carácter de arrendador, y el señor **********, en su carácter de
arrendatario.
3. En virtud de lo anterior, el veinticuatro de mayo de dos mil dos se notificó al señor
**********, que el inmueble que tenía en arrendamiento, actualmente pertenecía por
adjudicación al **********, razón por la cual debía depositar en dicho juzgado la cantidad
de dinero materia del arrendamiento que, por concepto de rentas, estuviera pagando al señor
**********.
4. Por lo que, toda vez que el señor ********** no cumplió con dichas obligaciones, la
institución de crédito de referencia se vio en la necesidad de instaurar juicio en su contra.
5. La parte demandada contestó la demanda, reconoció el vínculo contractual existente con la
arrendadora demandante, pero, entre otras cosas, estimó que la acción era improcedente por
haber operado la tácita reconducción.
6. El primero de abril de dos mil once, se dictó sentencia de primera instancia en la que se
declararon procedentes las acciones de terminación y rescisión del contrato fundatorio y se
condenó al demandado al pago de las rentas vencidas, así como a la desocupación y entrega
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del inmueble arrendado, y al pago de gastos y costas.
7. Inconforme, el demandado promovió recurso de apelación, que fue resuelto por la Octava
Sala del Supremo Tribunal Judicial del Estado de Jalisco, quien confirmó la sentencia
recurrida.
8. Contra dicha resolución, el demandado promovió juicio de amparo directo, del que
conoció el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, quien otorgó el
amparo al quejoso. No obstante lo anterior, en lo concerniente a la presente contradicción de
tesis, consideró lo siguiente:
• De la lectura de los artículos 2371, 2372, 2373, 2374, 2375, 2376, 2396, 2397, 2401, 2402,
2403, 2404 y 2405 del Código Civil de Jalisco aplicable al caso (esto es, el anterior al vigente
a partir del catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco), se lleva a concluir que
tanto la prórroga como la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento, tienen como
común denominador que el contrato sea de plazo fijo y que, dadas ciertas condiciones, el
acuerdo de voluntades siga surtiendo efectos después de terminado; sin embargo, la prórroga
es un derecho proporcionado al inquilino por un plazo fijo; mientras que en la tácita
reconducción el convenio se vuelve por tiempo indefinido y sólo vence por voluntad de las
partes.
• Ahora bien, tratándose de predio urbano, la prórroga tendrá por efecto la continuación del
arrendamiento sólo por un año más, pues luego que éste transcurra, el contrato se volverá por
tiempo indefinido, es decir, opera la tácita reconducción. En cambio, tratándose de predio
rústico, transcurrido el aludido año de prórroga, tendrá por ese mismo concepto otro año más.
• Lo anterior cobra vigencia en la tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO. PRÓRROGA DEL
CONTRATO Y TÁCITA RECONDUCCIÓN. DIFERENCIAS."(2)
• La tácita reconducción no requiere demanda del arrendatario, simplemente se realiza por la
tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca motivo del
contrato, con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del contrato con
la modificación conforme a la ley de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los
demás pactos del contrato reconducto.
• En el caso, no operó la prórroga, debido a que el inquilino no se encontraba al corriente en
el pago de rentas; y tampoco operó la tácita reconducción por no estar prevista para el
supuesto que se estudió, por lo que, por disposición de ley, el contrato concluyó en la fecha
pactada por las partes.
• Al no operar la tácita reconducción en el caso, no es aplicable la jurisprudencia: "TÁCITA
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RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE
AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS
CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO."(3)
• Por dichas razones, este tribunal no comparte el criterio sustentado por el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Quinto Circuito, que aparece en la tesis de rubro:
"ARRENDAMIENTO. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN OPERA TANTO EN RELACIÓN
CON LOS CONTRATOS CELEBRADOS SOBRE PREDIOS RÚSTICOS COMO
URBANOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA)."(4)
• Al ser las legislaciones de los Estados de Baja California y Jalisco de contenido similar, este
tribunal difiere de lo sustentado en la tesis antes citada, debido a que de manera contraria al
articulado específico que rige para los contratos de arrendamiento de predios rústicos por
tiempo determinado, hace extensivas las reglas generales que se prevén para los acuerdos de
tiempo indeterminado, siendo que el arrendamiento de predios rústicos tiene reglas especiales
previstas por el legislador dadas las características de los mismos, ya que, como en el caso
acontece, éstos son, por regla general, por un tiempo más prolongado en virtud de los fines a
los que se dedican, por ser el objetivo agrícola, por ello, el artículo 2376 establece que
terminado el arrendamiento y sus prórrogas, el único derecho que tiene el arrendatario es para
usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y
aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.
• Sería gravoso para el arrendador que un contrato por tiempo determinado se convirtiera en
indeterminado después de los dos años de prórroga, contrariando la intención del legislador,
que debe entenderse en el sentido de que para el arrendamiento de predios rústicos opera la
prórroga del contrato por un año siempre que el arrendador no manifieste oposición y el
arrendatario se encuentre al corriente en el pago de rentas, la cual puede extenderse a un año
más si continúan esas condiciones, no así la tácita reconducción por no encontrase prevista
para ese supuesto, sino para aquellos acuerdos por tiempo indeterminado, sin importar si el
inmueble es urbano o rústico, y para los urbanos en todo caso de que no se dé el aviso
correspondiente. Sin embargo, en un contrato de arrendamiento de predio rústico por tiempo
determinado, prevalece la voluntad de las partes contenida en el contrato basal, pues si el
legislador hubiera querido que la reconducción tácita operara en los contratos como el que se
analiza, así lo habría previsto.
• La razón que da el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito para considerar
que en los contratos de arrendamiento de predios rústicos opera la tácita reconducción es, en
principio, a que atiende a la voluntad de las partes de continuar con el arrendamiento y la
recepción del pago de rentas, además de acudir a la regla general aplicable sólo a los
inmuebles urbanos (artículo 2361 del Código Civil de Baja California y su correlativo de
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Jalisco 2405), cuando en realidad los diversos 2352 y 2358 excluyen a los contratos de
predios rústicos por tiempo determinado.
• En conclusión, el legislador estableció reglas muy precisas respecto de los contratos de
arrendamiento de predio rústico por tiempo determinado, las cuales lo excluyen de la
aplicación de la regla general.
II. El Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito (tribunal denunciado con sede
en Mexicali, Baja California) resolvió el treinta de enero de mil novecientos ochenta y nueve,
el amparo directo 169/88-I, del que es necesario conocer los antecedentes que se resumen a
continuación:
1. ********** demandó en la vía ordinaria civil a la sucesión de **********. El once de
marzo de mil novecientos ochenta y ocho, el Juez Segundo de lo Civil del Estado dictó
sentencia definitiva.
2. Ambas partes promovieron recurso de apelación en contra de la sentencia de primera
instancia, de los que conoció la Segunda Sala del Tribunal Superior de Justicia del Estado de
Baja California, quien resolvió revocar la sentencia de primera instancia, únicamente por lo
que hacía al cuarto punto resolutivo de la sentencia impugnada a efecto de condenar a la parte
demandada al pago de los daños y perjuicios causados al actor.
3. **********, albacea de la sucesión a bienes de **********, promovió juicio de amparo
directo en contra de la sentencia de segunda instancia, de la que conoció el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Quinto Circuito, quien resolvió negar el amparo solicitado y, en lo
concerniente a la presente contradicción de tesis, consideró lo siguiente:
• Resulta inatendible el alegato vertido por el inconforme, en el que aduce que la responsable
indebidamente consideró que el contrato de arrendamiento debe estimarse prorrogado por
tiempo indeterminado, aplicado erróneamente el artículo 2361 del código sustantivo local,
relativo a las fincas urbanas, en lugar del 2360, aplicable a los arrendamientos de fincas
rústicas ya que, sostiene, no existen los arrendamientos de fincas rústicas por tiempo
indefinido y que éstos a lo sumo se pueden prorrogar por un año más.
• El tribunal sustentó lo anterior en que, si bien el numeral últimamente citado expresa que si
después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin
oposición en el goce y uso del predio, y si éste es rústico, se entenderá renovado el contrato
por otro año; sin embargo, como en el caso el arrendador no se opuso al término del referido
contrato, aun después de la renovación automática que por un año prevé el citado artículo
2361, sino, por el contrario, de autos aparece que el albacea de la sucesión autorizó la
continuación del arrendamiento y la recepción de las rentas, es claro que por voluntad de los
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contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, pues además de que ello no pugna
con norma jurídica alguna, tal situación la apoya el artículo 2352 que, expresamente, señala:
"Todos los arrendamientos, sean predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por
tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes
contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de
anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
CUARTO. En primer lugar, debe precisarse que el objeto de la resolución de una
contradicción de tesis radica en unificar los criterios contendientes. Es decir, para identificar
si es existente la contradicción de tesis deberá tenerse como premisa generar seguridad
jurídica.
De diversos criterios de esta Suprema Corte, podemos derivar las siguientes características
que deben analizarse para determinar la existencia de una contradicción de tesis:
1. No es necesario que los criterios deriven de elementos de hecho idénticos, pero es esencial
que estudien la misma cuestión jurídica, arribando a decisiones encontradas. Sirven de
sustento la jurisprudencia: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS
SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS
TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS
CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO,
INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN
NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(5) y la tesis: "CONTRADICCIÓN DE TESIS.
DEBE ESTIMARSE EXISTENTE, AUNQUE SE ADVIERTAN ELEMENTOS
SECUNDARIOS DIFERENTES EN EL ORIGEN DE LAS EJECUTORIAS.";(6)
2. Que los tribunales contendientes hayan resuelto alguna cuestión litigiosa en la que se
vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo
mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera que fuese;
3. Que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre al menos un tramo de
razonamiento en el que la diferente interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de
problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la
finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general;
4. Que lo anterior pueda dar lugar a la formulación de una pregunta genuina acerca de si la
forma de acometer la cuestión jurídica es preferente en relación con cualquier otra que, como
la primera, también sea legalmente posible;
5. Aun cuando los criterios sustentados por los tribunales contendientes no constituyan
jurisprudencia debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder a su
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análisis y establecer si existe la contradicción planteada y, en su caso, cuál es el criterio que
debe prevalecer. Sirve de apoyo la tesis de jurisprudencia: "CONTRADICCIÓN DE TESIS.
PARA SU INTEGRACIÓN NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE
JURISPRUDENCIAS."(7)
De acuerdo a lo anterior, esta Sala considera que en el caso sí existe la contradicción de tesis
denunciada, en relación con los criterios sustentados por los tribunales contendientes al
ocuparse de resolver el amparo directo número 116/2012, del índice del Quinto Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el amparo directo 169/88-I, del índice del
Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito.
Lo anterior responde a las siguientes consideraciones:
Los Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los amparos indicados, en esencia,
analizaron una misma situación jurídica, consistente en determinar si para la legislación civil
de Jalisco y de Baja California, en los contratos de arrendamiento de predios rústicos por
tiempo determinado, puede operar la tácita reconducción por tiempo indefinido, o bien, si
dicha figura no se puede actualizar respecto de ese tipo de contratos.
Así, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito contendiente estimó
que en el caso concreto no operó la tácita reconducción en virtud de que no está prevista en la
ley para el contrato de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, por lo que,
por disposición de ley, el contrato concluyó en la fecha pactada por las partes.
Además, dicho tribunal expresamente se apartó del criterio sustentado por el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Quinto Circuito, en la tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO. LA
TÁCITA RECONDUCCIÓN OPERA TANTO EN RELACIÓN CON LOS CONTRATOS
CELEBRADOS SOBRE PREDIOS RÚSTICOS COMO URBANOS (LEGISLACIÓN DEL
ESTADO DE BAJA CALIFORNIA).", debido a que, a su juicio, de manera contraria al
articulado específico que rige para los contratos de arrendamiento de predios rústicos por
tiempo determinado, dicho Tribunal Colegiado hizo extensivas las reglas generales que se
prevén para los acuerdos de tiempo indeterminado, siendo que el arrendamiento de predios
rústicos tiene reglas especiales, previstas por el legislador dadas las características de los
mismos.
Sostuvo que el artículo 2376 del Código Civil del Estado de Jalisco(8) establece que
terminado el arrendamiento de predios rústicos y sus prórrogas, el único derecho que tiene el
arrendatario es para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable
para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.
Asimismo, manifestó que el legislador estableció reglas muy precisas respecto de los
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contratos de arrendamiento de predio rústico por tiempo determinado, las cuales lo excluyen
de la aplicación de la regla general, por lo que si el legislador hubiera querido que operara la
tácita reconducción por tiempo indefinido en los contratos de arrendamiento de predios
rústicos, así lo hubiera previsto.
Entre tanto, el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito determinó que, en la
especie, el arrendador del predio rústico no se opuso al término del referido contrato, aun
después de la renovación automática que por un año prevé el citado artículo 2361, sino, por el
contrario, de autos aparece que el albacea de la sucesión autorizó la continuación del
arrendamiento y la recepción de las rentas, por lo que era claro que por voluntad de los
contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, pues además de que ello no
pugnaba con norma jurídica alguna, tal situación la apoya el artículo 2352 del Código Civil
del Estado de Baja California.(9)
De lo anterior, resulta que los tribunales mencionados se pronunciaron de manera
contradictoria respecto de una misma hipótesis jurídica, lo que evidencia la existencia de la
contradicción de criterios, cuya materia consiste en determinar si para la legislación civil de
los Estados de Baja California y Jalisco,(10) en los contratos de arrendamiento de predios
rústicos por tiempo determinado, puede operar la tácita reconducción por tiempo indefinido,
o bien, si dicha figura no se actualiza en ese tipo de contratos de arrendamiento.
Por otro lado, esta Primera Sala sostiene que sí existe contradicción de tesis en el presente
asunto, toda vez que del estudio de las disposiciones legales del Código Civil para el Estado
de Baja California y de las correlativas del Código Civil para el Estado de Jalisco, en las que
se fundaron, respectivamente, los Tribunales Colegiados contendientes, se desprende que el
conjunto de preceptos legales de ambas legislaciones son prácticamente idénticos y
normativamente coincidentes para el caso que constituye el objeto de esta ejecutoria.
Lo anterior encuentra sustento, a contrario sensu, en la jurisprudencia 2a./J. 43/98, de rubro:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. ES INEXISTENTE CUANDO LOS CRITERIOS
JURÍDICOS SE BASAN EN DISPOSICIONES LEGALES DE CONTENIDO
DIFERENTE."(11)
Además, se precisa que no es obstáculo para la existencia de la presente contradicción, que el
Código Civil para el Estado de Jalisco publicado en el Periódico Oficial "El Estado de
Jalisco" el catorce de mayo de mil novecientos treinta y cinco, en el cual se fundó el Quinto
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, haya sido derogado el veinticuatro
de febrero de mil novecientos noventa y cinco, pues es factible resolver una contradicción de
tesis aunque uno de los criterios se funde en una legislación derogada, de conformidad con lo
establecido por esta Primera Sala en la jurisprudencia 1a./J. 64/2003, de rubro:
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE RESOLVERSE AUN CUANDO LOS CRITERIOS
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QUE CONSTITUYEN SU MATERIA DERIVEN DE PRECEPTOS LEGALES
DEROGADOS."(12)
QUINTO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta
Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de acuerdo con las siguientes
consideraciones:
La figura de la tácita reconducción se definió en la jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de rubro:
"TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO
OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS
CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO.",(13) como "el resultado de una presunción de consentimiento
para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que
éste ha vencido."
Por otro lado, en la jurisprudencia 1a./J. 83/2009, de rubro: "TÁCITA RECONDUCCIÓN.
ESTÁ PREVISTA EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO PUBLICADO EN
LA GACETA DEL GOBIERNO DE ESA ENTIDAD EL 7 DE JUNIO DE 2002.",(14) esta
Primera Sala expuso que desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto del
contrato de arrendamiento la figura de la relocatio tacita, es decir, de la tácita reconducción,
según la cual "si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban
comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas
condiciones."
De la lectura de los dos conceptos de tácita reconducción antes citados, es válido concluir que
la figura jurídica en estudio únicamente aplica para los contratos de arrendamiento de tiempo
determinado, pues de ambos conceptos se desprende que la aludida figura opera hasta que
ocurra el vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, cuando al término del plazo
establecido por las partes de duración del contrato de arrendamiento, éstas continúan
comportándose como si todavía estuviera en vigor, sin que ninguna manifieste o haga valer
su oposición.
Por lo que, para que opere la tácita reconducción, es necesario que el contrato de
arrendamiento tenga un plazo determinado para su terminación, para que una vez vencido
éste, se pueda actualizar la tácita reconducción ante la aceptación tácita de las partes, ya sea
por tiempo indefinido o por tiempo fijo.
De lo anterior, se concluye que si el efecto de la tácita reconducción es, por voluntad tácita de
las partes, renovar la duración de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo
determinado, dicha figura jurídica únicamente opera en los contratos de arrendamiento de
tiempo determinado.
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Una vez establecido lo anterior, a continuación se estudiarán los preceptos legales, tanto del
Código Civil para el Estado de Baja California, como del Código Civil para el Estado de
Jalisco, en relación con los contratos de arrendamiento de tiempo determinado, tanto de
fincas urbanas como de fincas rústicas, con el objeto de determinar si la figura jurídica de la
tácita reconducción por tiempo indefinido opera o no en el caso de fincas rústicas.
Los artículos 2358,(15) 2359(16) y 2361(17) del Código Civil para el Estado de Baja
California prevén para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas
urbanas, las siguientes reglas:
a) Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin
necesidad de desahucio.
b) Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al
corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato,
pudiendo el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, si demuestra que
los alquileres en dicha zona han sufrido una alza después de celebrado el contrato.
c) Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el
arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predio urbano, el
arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba (tácita
reconducción por tiempo indefinido).
De la lectura de los preceptos correlativos del Código Civil del Estado de Jalisco,(18)
artículos 2402,(19) 2403(20) y 2405,(21) se desprende que para los contratos de
arrendamiento por tiempo determinado de fincas urbanas, se establecen las siguientes reglas:
a) Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin
necesidad de desahucio.
b) Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al
corriente en el pago de las rentas y si hubiere ocupado la finca por un año o más, a que se
prorrogue hasta por un año ese contrato.
c) Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el
arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predios urbanos, el
arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba (tácita
reconducción por tiempo indefinido).
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De lo anterior se desprende que para ambas legislaciones civiles, tratándose de contrato de
arrendamiento de predios urbanos por tiempo determinado, opera la tácita reconducción por
tiempo indefinido, una vez fenecida la prórroga de un año, siempre y cuando no exista
oposición de ninguno de los contratantes. Así como que el efecto de la actualización de la
tácita reconducción será la continuación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido.
Ahora bien, los artículos 2358, 2359 y 2360(22) del Código Civil para el Estado de Baja
California prevén para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas
rústicas, las siguientes reglas:
a) Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin
necesidad de desahucio.
b) Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al
corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato.
c) Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el
arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de fincas rústicas, se
entenderá renovado el contrato por otro año más (no se alude a que deba considerarse por
tiempo indefinido, sólo que se renovará por un año más).
De la lectura de los preceptos correlativos del Código Civil del Estado de Jalisco, artículos
2402, 2403 y 2404,(23) se desprende que para los contratos de arrendamiento por tiempo
determinado de fincas rústicas, se establecen las siguientes reglas:
a) Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin
necesidad de desahucio.
b) Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al
corriente en el pago de las rentas y si hubiere ocupado la finca por un año o más, a que se
prorrogue hasta por un año ese contrato.
c) Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el
arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predios rústicos, se
entenderá renovado el contrato por otro año (no se alude a que deba considerarse por tiempo
indefinido, sólo que se renovará por un año más).
De lo anterior se advierte que, tanto en la legislación civil del Estado de Baja California,
como en la del Estado de Jalisco, para el caso de fincas rústicas, una vez vencido el plazo del
contrato de arrendamiento, siempre que el arrendatario esté al corriente de las rentas, se podrá
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prorrogar el contrato por un año.
Así como que, si continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio después
de fenecida dicha prórroga, se entenderá renovado el contrato por un año más, sin que el
legislador haya previsto que dicho contrato adquiere el carácter de indefinido. Por el
contrario, el legislador en el artículo 2360 del Código Civil para el Estado de Baja California
y en el correlativo 2404 del Estado de Jalisco, enfatizó que una vez actualizadas las
circunstancias antes aludidas, el contrato únicamente se entendería renovado por un año.
Por lo que, lejos de entenderse el contrato de arrendamiento de finca rústica como indefinido,
conforme a los artículos 2358 del Código Civil para el Estado de Baja California y 2402 del
Código Civil para el Estado de Jalisco, fenecido el plazo de la renovación por un año
(establecida en los artículos 2360 y 2404 de los citados ordenamientos legales,
respectivamente, y que operó porque continuaba el arrendatario sin oposición en el goce y
uso del predio), dicho contrato se tendrá por terminado.
Esta Primera Sala considera que si la voluntad del legislador hubiera sido que operara la
tácita reconducción por tiempo indefinido en los contratos de arrendamiento de fincas
rústicas por tiempo determinado, así lo hubiera estipulado, tal como lo estableció para los
contratos de arrendamiento de fincas urbanas por tiempo determinado en los artículos 2361 y
2405 del Código Civil para el Estado de Baja California y del Código Civil para el Estado de
Jalisco, respectivamente, en donde expresamente señaló que el arrendamiento continuaría por
tiempo indefinido; lo que no estableció para los contratos de arrendamiento de fincas rústicas
por tiempo determinado, pues respecto de éstos sólo refirió que si continúa el arrendatario sin
oposición en el goce y uso del predio después de vencido, se entenderá renovado el contrato
por un año.
Además, considerar que después de la prórroga de un año, los contratos de arrendamiento de
fincas rústicas por tiempo determinado se vuelven de tiempo indefinido, implicaría que para
la terminación de los mismos se tuvieran que aplicar los artículos 2352(24) y 2353(25) del
Código Civil para el Estado de Baja California, y sus correlativos 2396(26) y 2397(27) del
Código Civil para el Estado de Jalisco, teniéndose que sujetar a los plazos y a las
formalidades de los avisos de terminación, lo que sería contrario a lo establecido en los
artículos 2358 del Código Civil para el Estado de Baja California y su correlativo 2402 del
Código Civil para el Estado de Jalisco, que establecen que los contratos de arrendamiento por
tiempo determinado, concluyen en el día prefijado sin necesidad de desahucio.
Lo anterior, máxime que en el artículo 2352 del Código Civil para el Estado de Baja
California y su correlativo 2396 del Código Civil para el Estado de Jalisco, se establece que
para dar por terminado un contrato de arrendamiento de predio rústico por tiempo
indeterminado, se deberá notificar a la otra parte en forma indubitable con un año de
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
anticipación. Lo que no sucede con el predio rústico por tiempo determinado.
En las relatadas condiciones, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que se contiene en la
tesis siguiente:
TÁCITA RECONDUCCIÓN POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OPERA EN LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS POR TIEMPO
DETERMINADO (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE BAJA CALIFORNIA Y
JALISCO). La tácita reconducción sólo aplica en los contratos de arrendamiento por tiempo
determinado, pues opera una vez vencido el término acordado cuando los contratantes
continúan comportándose como si estuviera vigente y sin manifestar o hacer valer su
oposición. Ahora bien, conforme a los artículos 2358 a 2360 del Código Civil para el Estado
de Baja California y 2402 a 2404 del Código Civil del Estado de Jalisco, este último
derogado mediante decreto publicado en el Periódico Oficial de la entidad el 25 de febrero de
1995, la tácita reconducción por tiempo indefinido no opera en los contratos de
arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, pues vencido el contrato tendrá
derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le
prorrogue por un año más, y si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la
hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio se entenderá
renovado el contrato por otro año. Lo anterior es así en virtud de que el legislador previó
expresamente la actualización de la tácita reconducción por tiempo indefinido respecto del
arrendamiento por tiempo determinado de predios urbanos, pero no para los rústicos, pues
respecto de éstos sólo refirió la renovación por un año.
Por lo expuesto y fundado,
RESUELVE:
PRIMERO. Sí existe contradicción de tesis entre el criterio sustentado por el Quinto Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el criterio sustentado por el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Quinto Circuito, en términos del considerando cuarto de esta
resolución.
SEGUNDO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta
Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en los términos precisados en el
último considerando de esta resolución.
TERCERO. Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente
resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
-13-
CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
Notifíquese
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de
cuatro votos de los señores Ministros: (ponente) Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Guillermo I.
Ortiz Mayagoitia, Olga Sánchez Cordero de García Villegas y presidente Jorge Mario Pardo
Rebolledo. En contra del emitido por el señor Ministro José Ramón Cossío Díaz, por lo que
hace a la competencia y por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros (ponente)
Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, José Ramón Cossío Díaz, Guillermo I. Ortiz Mayagoitia,
Olga Sánchez Cordero de García Villegas y presidente Jorge Mario Pardo Rebolledo,
respecto al fondo.
En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de
Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se
suprime la información considerara legalmente como reservada o confidencial que encuadra
en esos supuestos normativos.
_______________
1. Sirve de apoyo a lo anterior la tesis aislada P. I/2012, del Tribunal Pleno de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación de la Décima Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Libro VI, Tomo 1, marzo 2012, página 9, cuyo texto es el siguiente:
"De los fines perseguidos por el Poder Reformador de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, se advierte que se creó a los Plenos de Circuito para resolver las
contradicciones de tesis surgidas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a un mismo
circuito, y si bien en el Texto Constitucional aprobado no se hace referencia expresa a la
atribución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación para conocer de las contradicciones
suscitadas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a diferentes circuitos, debe estimarse
que se está en presencia de una omisión legislativa que debe colmarse atendiendo a los fines
de la reforma constitucional citada, así como a la naturaleza de las contradicciones de tesis
cuya resolución se confirió a este Alto Tribunal, ya que uno de los fines de la reforma
señalada fue proteger el principio de seguridad jurídica manteniendo a la Suprema Corte
como órgano terminal en materia de interpretación del orden jurídico nacional, por lo que
dada la limitada competencia de los Plenos de Circuito, de sostenerse que a este Máximo
Tribunal no le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados
de diverso circuito, se afectaría el principio de seguridad jurídica, ya que en tanto no se diera
una divergencia de criterios al seno de un mismo circuito sobre la interpretación, por
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
ejemplo, de preceptos constitucionales, de la Ley de Amparo o de diverso ordenamiento
federal, podrían prevalecer indefinidamente en los diferentes circuitos criterios diversos sobre
normas generales de trascendencia nacional. Incluso, para colmar la omisión en la que se
incurrió, debe considerarse que en el artículo 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la
Constitución General de la República, se confirió competencia expresa a este Alto Tribunal
para conocer de contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de un mismo circuito,
cuando éstos se encuentren especializados en diversa materia, de donde se deduce, por
mayoría de razón, que también le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre
Tribunales Colegiados de diferentes circuitos, especializados o no en la misma materia, pues
de lo contrario el sistema establecido en la referida reforma constitucional daría lugar a que al
seno de un circuito, sin participación alguna de los Plenos de Circuito, la Suprema Corte
pudiera establecer jurisprudencia sobre el alcance de una normativa de trascendencia nacional
cuando los criterios contradictorios derivaran de Tribunales Colegiados con diferente
especialización, y cuando la contradicción respectiva proviniera de Tribunales Colegiados de
diferente circuito, especializados o no, la falta de certeza sobre la definición de la
interpretación de normativa de esa índole permanecería hasta en tanto no se suscitara la
contradicción entre los respectivos Plenos de Circuito. Por tanto, atendiendo a los fines de la
indicada reforma constitucional, especialmente a la tutela del principio de seguridad jurídica
que se pretende garantizar mediante la resolución de las contradicciones de tesis, se concluye
que a este Alto Tribunal le corresponde conocer de las contradicciones de tesis entre
Tribunales Colegiados de diferente circuito."
2. Tesis aislada II.3o.175 C, de la Octava Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación, Tomo IX, febrero 1992, página 141, y cuyo texto es el siguiente: "No obstante
que la prórroga y tácita reconducción de los contratos de arrendamiento tienen como común
denominador que el contrato prorrogado o reconducto sea de plazo fijo y la continuación de
sus efectos después de terminado, poseen ciertas diferencias, pues la prórroga es un derecho
proporcionado al inquilino que está al corriente en el pago de sus rentas y si éste desea hacer
uso de él, tendrá, antes de fenecer el contrato, convenirlo expresamente con el arrendador, o,
en caso de negativa de éste, demandársele judicialmente, con la salvedad de que tratándose
de finca urbana tendrá por efecto la continuación del arrendamiento sólo un año más, o sea,
tiene un plazo fijo; ahora bien, la tácita reconducción no requiere demanda del arrendatario,
simplemente se realiza por la tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso
y goce de la finca motivo del contrato, con la circunstancia de que en este caso se realiza una
prolongación del contrato con la modificación conforme a la ley de ser por tiempo indefinido,
pero quedando vivos los demás pactos del contrato reconducto."
3. Jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de
la Federación y su Gaceta, Tomo XIV, julio de 2001, página 352, y cuyo texto es el siguiente:
"Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de
consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la
voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción),
debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el
vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa
figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está
vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la
figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación
del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato,
pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil,
páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: ‘ARRENDAMIENTO, TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.’ y ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS
PARA QUE NO OPERE.’, que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de
vencimiento del contrato."
4. Tesis aislada XV.1o.17 C, de la Octava Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación, Tomo VIII, noviembre de 1999, página 158, cuyo texto es el siguiente: "El
artículo 2360 del código sustantivo local establece que si después de terminado un contrato
de arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y
uso del predio y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año; sin embargo
si, como en el caso, después de la renovación automática por ese año, el arrendador autorizó
la continuación del arrendamiento y la recepción de las rentas, es claro que por voluntad de
los contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, aun cuando el diverso artículo
2361 se refiere únicamente a esta consecuencia respecto de fincas urbanas, pues además de
que no pugna con norma jurídica alguna aplicarlo respecto también de fincas rústicas; esta
posición la apoya el artículo 2352 del mismo ordenamiento legal, que señala: ‘Todos los
arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo
expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes,
previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el
predio es urbano, y con un año si es rústico.’."
5. Jurisprudencia P./J. 72/2010, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Tomo XXXII, agosto de 2010, página 7, y cuyo texto es el siguiente:
"De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la
contradicción de criterios está condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien
sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el
juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una
controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más
órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean
exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o
más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que
considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente
iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios
jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre
los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en
ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y,
consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones
secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos
resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de
rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO.
REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL,
pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios
jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o
criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la
contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente
jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es
contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al
sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de
contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe
salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la
existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es
decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden
válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad
establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para
las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron
creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."
6. Tesis aislada P. XLVII/2009, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Tomo XXX, julio de 2009, página 67, y cuyo texto es el siguiente:
"El Tribunal en Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia P./J.
26/2001, de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE
CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, sostuvo su firme rechazo a resolver
las contradicciones de tesis en las que las sentencias respectivas hubieran partido de distintos
elementos, criterio que se considera indispensable flexibilizar, a fin de dar mayor eficacia a
su función unificadora de la interpretación del orden jurídico nacional, de modo que no
solamente se resuelvan las contradicciones claramente inobjetables desde un punto de vista
lógico, sino también aquellas cuya existencia sobre un problema central se encuentre rodeado
de situaciones previas diversas, ya sea por la complejidad de supuestos legales aplicables o
por la profusión de circunstancias de hecho a las que se hubiera tenido que atender para
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
juzgarlo. En efecto, la confusión provocada por la coexistencia de posturas disímbolas sobre
un mismo problema jurídico no encuentra justificación en la circunstancia de que, una y otra
posiciones, hubieran tenido un diferenciado origen en los aspectos accesorios o secundarios
que les precedan, ya que las particularidades de cada caso no siempre resultan relevantes, y
pueden ser sólo adyacentes a un problema jurídico central, perfectamente identificable y que
amerite resolverse. Ante este tipo de situaciones, en las que pudiera haber duda acerca del
alcance de las modalidades que adoptó cada ejecutoria, debe preferirse la decisión que
conduzca a la certidumbre en las decisiones judiciales, a través de la unidad interpretativa del
orden jurídico. Por tanto, dejando de lado las características menores que revistan las
sentencias en cuestión, y previa declaración de la existencia de la contradicción sobre el
punto jurídico central detectado, el Alto Tribunal debe pronunciarse sobre el fondo del
problema y aprovechar la oportunidad para hacer toda clase de aclaraciones, en orden a
precisar las singularidades de cada una de las sentencias en conflicto, y en todo caso, los
efectos que esas peculiaridades producen y la variedad de alternativas de solución que
correspondan."
7. Tesis aislada P. L/94, de la Octava Época, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial
de la Federación, tomo 83, noviembre de 1994, página 35, y cuyo texto es el siguiente: "Para
la procedencia de una denuncia de contradicción de tesis no es presupuesto el que los
criterios contendientes tengan la naturaleza de jurisprudencias, puesto que ni el artículo 107,
fracción XIII, de la Constitución Federal ni el artículo 197-A de la Ley de Amparo, lo
establecen así."
8. "Artículo 2376. Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente,
derecho para usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la
recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato."
9. "Artículo 2352. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se
hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera
de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos
meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
10. De Jalisco, Código Civil vigente antes del catorce de septiembre de mil novecientos
noventa y cinco.
11. Jurisprudencia 2a./J. 43/98, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Tomo VIII, julio de 1998, página 93, y cuyo texto es el siguiente:
"Es inexistente la contradicción de tesis cuando los Tribunales Colegiados examinan el
mismo problema jurídico pero lo hacen fundándose e interpretando disposiciones legales
distintas y no coincidentes, de tal suerte que, de lo sostenido por uno y otro tribunales, no
puede surgir contradicción, pues para ello sería necesario que hubieran examinado el
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
problema jurídico a la luz de un mismo dispositivo legal o de preceptos distintos pero que
coincidan en cuanto a lo que establecen, y que hubieran sostenido criterios diversos."
12. Jurisprudencia 1a./J. 64/2003, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de
la Federación y su Gaceta, Tomo XVIII, diciembre de 2003, página 23, y cuyo texto es el
siguiente: "Es procedente resolver la denuncia de contradicción de tesis propuesta respecto de
tesis en pugna referidas a preceptos legales derogados, pues aun cuando el sentido único de la
resolución que se dicte sea fijar el criterio que debe prevalecer, sin afectar las situaciones
jurídicas concretas derivadas de los asuntos en los que se hubieren dictado las sentencias que
sustentaron las tesis opuestas, conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 197A de la Ley de Amparo, la definición del criterio jurisprudencial es indispensable, ya que es
factible que aunque se trate de normas derogadas, puedan encontrarse pendientes algunos
asuntos que, regulados por ellas, deban resolverse conforme a la tesis que llegue a
establecerse con motivo de la contradicción."
13. Jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de la Novena Época, publicada en la Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación, Tomo XIV, julio de 2001, página 352, y cuyo texto es el siguiente:
"Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de
consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción
inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la
voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción),
debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el
vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa
figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está
vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la
figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación
del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato,
pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil,
páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: ‘ARRENDAMIENTO, TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.’ y ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS
PARA QUE NO OPERE.’, que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de
vencimiento del contrato."
14. Jurisprudencia 1a./J. 83/2009, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de
la Federación y su Gaceta, Tomo XXXI, mayo de 2010, página 792, y cuyo texto es el
siguiente: "Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio
rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según
la cual si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose
como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero
sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo
anual de las labores agrícolas. Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la
persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de
arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el
principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la
indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De acuerdo con esa tradición romanista, el
Código Civil del Estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción en sus artículos
2.340 y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si
la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se
entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento
continuaría por tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del Estado de México vigente
(publicado en la Gaceta del Gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato
de arrendamiento en sus artículos 7.670 al 7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos
2.340 y 2.341 del código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya proscrito de la
legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción, pues además de
que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido
desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al
establecer en el artículo 7.717 del citado código vigente que al vencimiento del plazo, el
contrato de arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo
previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque éste
llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias pueden persistir, aunque
ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que esa prolongación queda
sujeta a los plazos fijos que señala el artículo 7.673 del referido código vigente, comprendido
dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo
7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual
no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo
tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo."
15. "Artículo 2358. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el
día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que
disponen los artículos 2352 y 2353."
16. "Artículo 2359. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino,
siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año
ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre
que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de
que se celebró el contrato de arrendamiento. Quedan exceptuados de la obligación de
prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar
la finca cuyo arrendamiento ha vencido."
17. "Artículo 2361. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba."
18. Previo al catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco.
19. "Artículo 2402. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el
día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que
disponen los artículos 2396 y 2397."
20. "Artículo 2403. Vencido un contrato de arrendamiento tendrá derecho el inquilino,
siempre que esté al corriente en el pago de las rentas a que se le prorrogue hasta por un año
dicho contrato.
"Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los
propietarios que vayan a habitar el inmueble.
"También quedan exceptuados de dicha prórroga los propietarios que pretendan reconstruir la
finca, haciéndole modificaciones o mejoras con un costo no menor de 25% de su valor fiscal,
previa aprobación de la obra por la oficina respectiva.
"El propietario que invoque falsamente cualquiera de los motivos de excepción a que se
refieren los dos párrafos anteriores, será responsable de los daños y perjuicios que se
ocasionen al inquilino, que nunca podrán ser inferiores al valor de seis mensualidades de
renta. Al efecto, el propietario deberá otorgar fianza por el importe de éstas cuando haga
valer tales motivos. Se presume que el arrendador ha alegado falsamente esos casos de
excepción cuando no ocupe la finca ni lleve a cabo su reconstrucción dentro de los seis meses
siguientes a la fecha en que obtuvo la desocupación, en la inteligencia de que éste plazo
podrá ser aumentado prudencialmente por el Juez, atendidas las circunstancias."
21. "Artículo 2405. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el
arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba."
22. "Artículo 2360. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo,
continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se
entenderá renovado el contrato por otro año."
23. "Artículo 2404. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo,
continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se
entenderá renovado el contrato por otro año."
24. Baja California: "Artículo 2352. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o
urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a
voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012.
indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
25. Baja California: "Artículo 2353. Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el
arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa
a los que pretendanverla (sic). Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en
los artículos 2330, 2331 y 2332."
26. Jalisco: "Artículo 2396. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos,
que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de
cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable,
con un mes de anticipación si el aviso lo da el inquilino y con un año si lo da el arrendador,
tratándose de un predio urbano; y con un año de anticipación si el predio es rústico,
cualquiera que sea el contratante que dé el aviso. Lo dispuesto en este artículo no podrá ser
renunciado."
27. Jalisco: "Artículo 2397. Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario
del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que
pretendan verla. Respecto de los predios rústicos; se observará lo dispuesto en los artículos
2375 y 2376."
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