Tijuana B.C., diciembre 2008 METODOLOGÍA PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES DE TERRENO DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y CORREDORES. RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN BASE. El proceso se inicia con la recopilación de cartografía actualizada que indique la delimitación de zonas homogéneas de valores, así como la delimitación y nomenclatura de colonias y fraccionamientos. De igual forma con el apoyo de la ortotofoto escala 1: 20,000 se identificaron las zonas que han cambiado con respecto a la cartografía existente. Ubicación y características de nuevos desarrollos urbanos e investigación de proyectos en trámite ante la Dirección de Administración Urbana. Proyectos de gobierno en proceso que impacten en los valores de zona o de corredores urbanos. Valores de mercado expresados en avalúos que han servido de base para crédito hipotecarios de nuevos desarrollos. Análisis documental en gabinete con información de: CANADEVI, relación de los Desarrollo realizados Información del Colegio de Valuadores: Información recabada de medios escritos y Avalúos oficiales elaborados y controlados por miembros del Colegio de Valuadores Baja California, S.C., para Unidades de Valuación autorizadas por la Sociedad Hipotecaria Federal (S.I.F.). Revisión selectiva de valores unitarios de zonas con posibles cambios de valor: Corredores y vialidades principales Zona centro Zona Urbana Río Creación de nuevas zonas de valor, en función de la investigación realizada y en coordinación con la Dirección de Catastro. Este proceso se refiere a creación de nuevas zonas homogéneas en áreas de desarrollos urbanos que están en proceso, así como aquella zona que por la ejecución de obras públicas y mejoras sustanciales en la infraestructura de la zona, han visto mejorado su valor. Consideración de factores económicos y sociales para los valores del terreno. Por otra parte hay zonas que han visto decrecer su valor por factores económicos y sociales externos. Un ejemplo claro es la zona centro de la ciudad, donde por la falta de turismo y la inseguridad, los valores inmobiliarios en renta y en venta han disminuido notablemente. Para este caso se consideraron los valores prácticamente iguales al 2008. El mercado inmobiliario de terrenos se maneja en dólares en la región, sin embargo para los efectos legales y fiscales se expresan en pesos, por lo que el tipo de cambio que se utilizó es el de un dólar igual la 10.50 m.n., paridad prevaleciente al inicio de los trabajos. Revisión de los factores de demérito. Los factores de demérito que actualmente se aplican, deben ser conservados en su totalidad; con una sola observación que es para los fraccionamientos autorizados. Para ellos se propone que las áreas del fraccionamiento que no se encuentren urbanizadas se les aplique el 20% del valor de la zona homogénea de su ubicación. Este porcentaje equivale al valor residual del terreno motivo del desarrollo. EL PROCESO DE REVISIÓN DE LOS VALORES. Con base en el análisis preliminar del listado de valores de zonas homogéneas se encontró que los valores se presentan con una precisión de hasta un peso, lo cual no se consideró razonable ya que en el mercado inmobiliario lo más preciso que se maneja en operaciones de compraventa es de múltiplos de 5 dlls. Sin embargo y para efectos de la presentación y simplificación se decidió que se utilizarían múltiplos de 10 pesos en los valores enlistados. Para efectos de considerar los cambios de valores unitarios de los terrenos se consideraron los factores contemplados por la Ley y Reglamento de Catastro. De estas se transcriben los más relevantes: Del Capítulo Tercero, de la Zonificación y de los Valores Unitarios. ARTÍCULO 17. La determinación de la zonificación, sectorización y subsectorización catastral y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en consideración alguna de los siguientes factores: Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; Uso actual y potencial del suelo; Tipo y calidad de las construcciones; o Índices socio económicos de los habitantes. ARTÍCULO 20. Para la elaboración de las propuestas de los valores unitarios de suelo, se deberán tomar en cuenta la ubicación de las diversas zonas, sectores y sub sectores catastrales, reservas territoriales y de preservación ecológica de los centros de población, así como las áreas rústicas a las que se refiere la Ley de Desarrollo Urbano del Estado y los Programas de Desarrollo Urbano Municipal, de Centros de Población y demás Programas de Desarrollo Urbano aplicables. Del Capítulo Cuarto, de las Operaciones Catastrales. ARTÍCULO 27. Para fijar el valor catastral de cada bien inmueble, se aplicarán las tablas de valores unitarios, aprobados conforme al presente ordenamiento, con sus factores de incremento o demérito que corresponda, según sea el caso. ARTÍCULO 28. El valor catastral de los bienes inmuebles será el valor técnicamente determinado mediante la aplicación de los valores unitarios aprobados en los términos de esta Ley. Para los efectos fiscales se estará al dispuesto en las leyes de la materia. El valor catastral será modificado cuando se presente alguna de las siguientes causas que den motivo a su actualización: cuando el avalúo del bien inmueble tenga una antigüedad de más de un año; cuando en el bien inmueble se hagan construcciones, reconstrucciones o ampliaciones a las ya existentes, que afecten notoriamente su valor; cuando el bien inmueble sufra un cambio físico que afecte notoriamente su valor; cuando teniendo un valor catastral provisional se le fije el valor catastral técnicamente determinado, aunque no haya transcurrido el período a que alude la fracción I de este artículo; cuando los bienes inmuebles se fusionen, se subdividan, se re lotifiquen o sean motivo de fraccionamiento, cuando parte o la totalidad del bien inmueble sea objeto de traslación de dominio o por cualquier causa que modifique el régimen jurídico de propiedad del bien inmueble; cuando por la ejecución de obras públicas o privadas se altere el valor de la propiedad raíz tanto en los directamente beneficiados como en su zona de influencia, a juicio de la Autoridad Catastral; cuando cambien las características físicas, jurídicas y económicas de tal modo que se altere el valor del bien inmueble. VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES La clasificación de las construcciones. Antecedentes. Partiendo del sistema de valuación que contempla el Art. 34 del Reglamento de la Ley del Catastro, y que se utilizó en la creación de un sistema automatizado de valuación de las construcciones en el año 2000; se clasifican las edificaciones en los siguientes tipos, como sigue: por su uso, su calidad y estado de conservación. Para calcular el valor unitario de las edificaciones, se consideran los costos de reposición como nueva; esto es se consideraron todos los costos directos e indirectos que intervienen en la construcción de cada uno de los prototipos de acuerdo a los elementos constructivos que incluye casa tipo. USOS, CALIDADES, ESTADOS DE CONSERVACIÓN USOS 1) 2) 3) 4) 5) Habitacional Comercial Industrial Recreativo Equipamiento Urbano CALIDADES H C I R E 1) Superior 2) Media 3) Económica 4) Corriente 5) Precaria S M E C P ESTADOS DE CONSERVACIÓN 1) 2) 3) 4) Excelente Bueno Regular Malo E B R M LA OBTENCIÓN DEL PRECIO UNITARIO La obtención del costo unitario ($/m²) se realizó mediante la cotización de prototipos reales de edificaciones, utilizando el sistema Opus 2008, que considera los siguientes procesos: 1. Obtención de los números generadores de cada concepto para obtener los volúmenes de obra. 2. Elaboración del catálogo de conceptos para cada prototipo. 3. Elaboración de un catálogo de insumos con: 3.1 Clave de identificación del material. 3.2 Descripción del material o insumo 3.3 Unidad; definir su naturaleza (pza., kg, m, Its, etc.) 3.4 Precio unitario: el obtenido después del análisis. 4. Catálogo de mano de obra; para cada prototipo se analizó la participación y el costo integrado de la mano de obra. 5. Análisis de costos horarios de maquinaria y equipo. 6. Definición del Costo Directo de los conceptos de cada prototipo de edificación. Este es la sumatoria de los costos de materiales más mano de obra más equipo. 7. Análisis de los costos indirectos de cada prototipo; aquí se incluyen costo administrativos de oficina, de obra, gastos de operación, utilidad, costo financieros, utilidad e impuestos. Estos costos varían de acuerdo al tipo de edificación. Siendo mayores cuando se trata de tipos mediano y superior y disminuyendo cuando se trata de construcciones económicas y de tipo corriente y sin indirectos para las autoconstruidas como las del tipo Precario. 8. Integración del presupuesto de cada tipo de edificación con base a las cantidades de mano de obra, sus precios unitarios e indirectos. 9. Obtención del costo unitario. Del resumen del presupuesto, dividiendo su gran total entre la superficie construida se obtiene el precio unitario (valor por m²) de cada prototipo. 10. Como los prototipos utilizados no contemplan obras exteriores, obras complementarias o elementos accesorios, a cada uno se le agregó un porcentaje del valor para estos conceptos; obteniendo así el Valor Unitario Nuevo (VNR) para cada tipo de edificación. LA TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES Como se mencionó al inicio, las edificaciones se clasifican por USO, CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION. Considerando los elementos constructivos para cada uso y calidad se elaboraron unas tablas para cada uso que resumen los elementos más relevantes que deben de tomarse en cuenta al clasificar las construcciones. Además se elaboró otra tabla que muestra los detalles de los elementos a considerar para evaluar el estado de conservación. DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN Para efectos prácticos de una Valuación Catastral, que por sus alcances y enfoque debe ser simple y de aplicación masiva; los usos básicos se aplican como sigue: (a manera enunciativa, más no limitativa) 1) HABITACIONAL: sea unifamiliar, multifamiliar; sea individual o condominio. 2) COMERCIAL: se aplica para; plazas y centros comerciales, locales, oficinas, bancos, hoteles, restaurantes, bares, tiendas, farmacias, gasolineras, edificios de estacionamientos, etc. 3) INDUSTRIAL: naves industriales, bodegas, talleres, almacenes, etc. 4) RECREATIVO: clubes, gimnasios, cines, casinos, billares, boliche, teatros. 5) EQUIPAMIENTO URBANO edificios públicos y privados de salud: clínicas, hospitales, centros médicos; iglesias, educación: desde kínder hasta universidades; deportes: unidades deportivas; oficinas de gobierno: municipal, estatal y federal, delegaciones; comunicaciones: correos telégrafos, central de autobuses, telefónicas, aeropuerto, etc. Puede darse el caso de un uso de una edificación diferente al tipo de construcción para el que fue construido originalmente. Como sucede, por ejemplo, casas habitación utilizadas como Oficinas, Kínder, escuelas, consultorios, etc. En estos casos se recomienda clasificar por USO, ya que este implica una tasa diferente de impuesto predial. DE LOS ESTADOS DE CONSERVACIÓN. Como se mencionó antes, el precio unitario obtenido está calculado para una edificación nueva. Por lo que en términos de realizar la valuación individual de una propiedad, debe considerarse el estado de conservación, la edad de la misma y su vida útil remanente; aplicando los factores de Ross -Heidecke, utilizados en valuación internacionalmente. Sin embargo para la valuación catastral, y más en este caso en particular donde la clasificación de las construcciones del tipo habitacional se realiza de manera masiva y sin ingresar a los inmuebles, se considera únicamente el estado de conservación medio de la zona homogénea clasificada. Para cada uno de los estados de conservación se recomienda aplicar un solo factor de demérito. Para la clasificación de construcciones No habitacionales, si se considera la clasificación individual de cada uno de los tipos de construcción que se encuentren en los predios identificados en cada zona homogénea. EL PROCESO DE CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES. Considerando las limitaciones de presupuesto y tiempo por parte del municipio de Tijuana, se acordaron dos sistemas de clasificación de edificaciones. Cada valuador deberá realizar la clasificación masiva de las construcciones de todos los tipos o usos, de la zona homogénea asignada. Para USO HABITACIONAL se realizará la clasificación general de la zona y de igual forma para los desarrollos habitacionales planeados y construidos por miembros de la CANADEVI. De manera individual se clasificarán las edificaciones de todos los demás usos No habitacionales que se encuentren en la zona homogénea. CLASIFICACIÓN MASIVA DE ZONAS HABITACIONALES. Siguiendo el criterio de las zonas homogéneas establecidas para la valuación de los terrenos, se seguirá el mismo método para la clasificación de las construcciones. Esto es, se considera que cada zona homogénea lo es también en cuanto al TIPO, CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION de las edificaciones. Por lo anterior siguiendo el listado de zonas Homogéneas y de Colonias por Delegación municipal, se clasificará cada una utilizando un formato, que contiene una evaluación general de la zona homogénea (colonia o fraccionamiento) y un resumen con la clasificación y estado de conservación de las edificaciones. Más tarde, cada hoja se pasará a un renglón de captura de datos en Excel para cada Delegación. En observaciones y comentarios, anotar lo más relevante de la zona. Como Información de apoyo, se contará con planos de zonas homogéneas y colonias, fotografía aérea, listados de colonias, zonas homogéneas y de predios. Cada valuador deberá imprimir en tamaño doble carta la cartografía de las zonas y manzanas con los predios que se le hayan asignado. CLASIFICACIÓN MASIVA DE DESARROLLOS HABITACIONALES CONSTRUIDOS POR MIEMBROS DE LA CANADEVI. La Dirección de Catastro obtendrá de cada empresa miembro de la CANADEVI, la relación de los desarrollos habitacionales, con la fecha de realización, su tipología y número de viviendas. De igual forma sus planos de conjunto con la zonificación por tipos. Al igual que en el apartado 4.1. se utilizará la misma ficha y luego un renglón de captura por cada fraccionamiento en el resumen de zonas homogéneas por delegación. Se recomienda visitar la zona y hacer un recorrido general por el desarrollo para apreciar las características generales y hacer notar en el renglón de observaciones lo necesario. Es previsible que haya cambios en algunas de las construcciones a nivel individual (ampliaciones, mejoras, etc.) sin embargo se considerarán para la clasificación masiva las características originales del desarrollo. CLASIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES NO HABITACIONALES. Para estos predios la Dirección de Catastro proporcionará por cada Zona Homogénea los listados de claves catastrales y la cartografía manzanera. Esta muestra las características de cada predio y requiere de la visita e inspección física exterior de cada uno de ellos, identificando las áreas construidas existentes y realizar la clasificación de los tipos encontrados en cada predio. En el caso de encontrar edificaciones existentes en el predio, que no aparecen en la cartografía, aquellas se marcaran de manera aproximada y se estimará la superficie. Los datos consignados en la cartografía y los obtenidos de la inspección se pasarán a una ficha con los datos de cada predio y a manera de resumen en un listado por clave catastral para cada predio y por cada zona homogénea de la Delegación que corresponda. PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN A ENTREGAR Cada valuador deberá entregar de cada Delegación, ordenado por zona homogénea, un listado de las clasificaciones de cada una de ellas. Deberá anexarse copia de la cartografía de la zona homogénea, con las notas y observaciones necesarias. De igual forma se entregarán de manera ordenada, las fichas por colonia/zona homogénea. Para el caso de los fraccionamientos realizados por miembros de la CANADEVI, se entregará la ficha correspondiente a la zona homogénea y el plano del conjunto. Esta información se colocará en el orden que le corresponda a la zona. Separadamente se entregará un listado de predios no habitacionales, ordenados por clave catastral, con las superficies y clasificación de cada tipo de construcción encontrada en cada predio, Así como las fichas por cada predio acompañadas por la cartografía catastral que sirvió de base para la clasificación USO HABITACIONAL (UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR) CALIDAD ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS ESTRUCTURA Y MUROS SUPERIOR LADRILLO, BLOQUE DE CONCRETO, DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE DE CONCRETO, BLOQUE, MADERA LADRILLO, BLOQUE DALAS Y BLOQUE PANELES DE CONCRETO, Y EMPLASTADA CASTILLOS DE CONCRETO EMPLASTADOS CONCRETO ARMADO CLAROS CONCRETO ARMADO CLAROS CONCRETO ARMADO. CLAROS CONCRETO ARMADO, PEQUEÑOS MADERA Y BARROTES MEDIANOS GRANDES CLAROS PEQUEÑOS ARMADO MADERA, LÁMINA CONCRETO ARMADO MADERA CONCRETO ARMADO, MADERA CONCRETO TECHOS CLAROS MEDIANOS FINA, SECCIÓN GRANDE MADERA. SENCILLOS CLAROS CLAROS PEQUEÑOS CLAROS GRANDES PEQUEÑOS IMPERMEABILIZANTE Y IMPERMEABILIZANTE CON IMPERMEABILIZANTE CON IMPERMEABILIZANTE CON AZOTEAS MEMBRANA TEJAS DE BARRO, EMULSIÓN TEJAMANIL EMULSIÓN ASFÁLTICA CARTÓN ARENADO CERÁMICA TEJAMANIL ASFÁLTICO CARTÓN ARENADO CARTÓN ARENADO O ASFÁLTICO BIEN TERMINADO PINTURA MEZCLA EXTERIOR CON APLANADOS MEZCLA EXTERIOR INTERIOR MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR MEZCLA EXTERIOR E REGULAR ACABADO INTERIOR MAL TEXTURAS INTERIOR DE YESO DE YESO BIEN TERMINADO TERMINADO APARENTE TERMINADO MURO BIEN TERMINADO APARENTE MÁRMOL, LOSETA LOSETA CERÁMICA NACIONAL, LOSETA NACIONAL O TILE PISOS FIRME DE CONCRETO, IMPORTADA, TERRAZO, ALFOMBRA MEDIANA CALIDAD TILE MADERA FINA, ALFOMBRA RESIDENCIAL AZULEJO BUENA CALIDAD MÁRMOL ,LOSETA LAMBRINES AZULEJO, LOSETA, AZULEJO, O DE CEMENTO ZONAS HÚMEDAS COMPLETAS ECONÓMICO IMPORTADA, MUROS COMPLETOS DE BAÑOS ALUMINIO ANODIZADO DE ALUMINIO ANODIZADO O ALUMINIO NATURAL O FIERRO ALUMINIO NATURAL O VENTANERÍAS FIERRO MADERA COLOR MADERA, CLAROS NATURAL CLAROS DE TAMAÑO VIDRIO SENCILLO CLARO SENCILLA VIDRIO GRANDES VIDRIO DOBLE 0 MEDIANO VIDRIO SEMIDOBLE SEMI- DOBLE SENCILLO CLARO PUERTAS DE TAMBOR PUERTAS DE TAMBOR PUERTAS DE BUENA CALIDAD PUERTAS SÓLIDAS Y DE CARPINTERÍA CLOSETS COMPLETOS, TAMBOR CLOSETS Y COCINA SENCILLAS COCINETAS, SENCILLAS, MAL MUEBLES INTEG. COCINA MEDIANA TERMINADAS SIN CLOSETS CLASETS BÁSICOS INTEGRAL ALACENA INSTAL. OCULTAS PVC, COBRE, INSTAL OCULTAS, PVC, COBRE, INSTAL OCULTA, PVC, COBRE, OCULTAS O VISIBLES, INST. HIDRAÚLICAS/ ABS MUCHAS SALIDAS BIEN ABS MUCHAS SALIDAS BIEN ABS, POCAS SALIDAS 1 BAÑO, POCAS SALIDAS .MUEBLES SANITARIAS/MUEBLES DISTRIBUIDAS VARIOS BAÑOS DISTRIBUIDAS 1 1/2 BAÑOS ECONÓMICOS, BAÑO MUEBLES ECONÓMICOS MUEBLES FINOS DE COLOR, MUEBLES NAC DE COLOR, EXTERIOR O FOSA SÉPTICA CISTERNA, BOMBA, ETC. CISTERNA, BOMBA, ETC. OCULTA ENTUBADA, MUCHAS INSTALACIÓN, OCULTA OCULTAS O VISIBLES INSTALACIÓN OCULTA INSTALACIONES SALIDAS ILUMINACIÓN POCAS SALIDAS ENTUBADA SUFICIENTES ENTUBADA SALIDAS ELÉCTRICAS PROFUSA, ACC. FINOS, NECESARIAS ACCESORIOS DE SALIDAS ACCESORIOS DE EQUIPOS DE A/C, CORRIENTE PLÁSTICO PLÁSTICO ECONÓMICOS 110-120 VOLTS. MÁRMOLES, MADERA, TAPIZ, PINTURA, PASTAS LOSETAS PINTURA, PASTAS PINTURAS BÁSICAS PINTURAS Y PASTAS, PINTURA BUENA FACHADAS FACHADAS SIN ACABADOS MEDIANA CALIDAD FACHADAS ECONÓMICAS RECUBRIMIENTO CALIDAD RECUBRIMIENTOS ECONÓMICAS NORMALES PÉTREOS FACHADAS BIEN TERMINADAS BARDAS, REJAS .CHIMENEAS, COCHERAS, CERCOS, REJAS, POCOS MÍNIMOS ELEMENTOS ACCESORIOS A/C, CALEFACCIÓN JARDINES PAISAJISMO, INTERCOMUNICACION, 2+ COCHERAS C/PUERTAS ELÉCTRICAS ELEMENTOS DFCORATIVOS PROYECTO BÁSICO, SIN PROYECTO BUEN PROYECTO. BUENA PROYECTO ADECUADO, CARACTERISTICAS CALIDADES ECONÓMICAS, ELEMENTOS BÁSICOS, CALIDAD EN MATERIALES Y MEDIANA CALIDAD EN GENERALES CONSTRUIDAS AUTOCONSTRUCCIÓN MANO DE OBRA, ÁREAS MÁS MATERIALES Y M.O ÁREAS MÁS ÁREAS DE 200 m²,.LARGA VIDA ÚTIL. DE 100 m², LARGA VIDA ÚTIL VARIABLES ENTREPISOS PRECARIA MADERA, LÁMINA NO TIENE MADERA, LÁMINA CLAROS CHICOS SIN IMPERMEABILIZAR NO TIENE FIRME MAL TERMINADO NO TIENE MADERA RÚSTICA, ALUMINIO DE SEGUNDA RÚSTICA MAL TERMINADA NO TIENE , LETRINAS FOSA SÉPTICA APARENTE, INSUFICIENTE NO HAY NO HAY LO MÍNIMO HABITABLE USO COMERCIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS MUROS SUPERIOR MEDIA LADRILLO, BLOQUE DE BLOQUE, LADRILLO CON CONCRETO .MATERIALES REFUERZOS DE CONCRETO PREFABRICADOS FINOS ARMADO 0 PREFABRICADOS ENTREPISOS/ TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO, CONCRETO/ STEEL DECK CLAROS GRANDES ECONÓMICA CORRIENTE BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS BLOQUE , LADRILLO MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA PRECARIA MADERA APARENTE O LAMINA; MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA TECHOS DE MADERA CORRIENTE, LÁMINA USADA, CLAROS PEQUEÑOS ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, 0 BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY. TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS CONCRETO ARMADO 0 CONCRETO ARMADO 0 DE ACERO CONCRETO ARMADO O ACERO ACERO ESTRUCTURAL EN ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y ESTRUCTURAL LIGERA, CLAROS COLUMNAS Y TRABES CHICOS TRABES CLAROS MEDIANOS CLAROS GRANDES, 0 LÁMINA AISLADA BIEN IMPERMEABILIZADA TEJAMAL IMPERMEABILIZADAS CARTÓN IMPERMEABILIZADA, ASFÁLTICO ARENADO TEJAS DE BARRO O MADERA LOZETAS, 0 LÁMINA DE ACERO TEXTURAS FINAS EN MEZCLA CEMENTO-ARENA MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EXTERIOR YESO PULIDO EXTERIOR, YESO PULIDO EN EN INTERIOR Y EXTERIOR EN INTERIOR BIEN INTERIOR TERMINADOS ENTREPISOS DE MADERA ECONOMICA Y TECHO DE LÁMINA, TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS COLUMNAS Y VIGAS DE CONCRETO, ACERO 0 MADERA PISOS MADERA, DE BUENA CALIDQD MÁRMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO 0 IMPORTADAS LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD LAMBRINES MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES 0 IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIE TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS AZULEJO DE COLOR LOZETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN PUERTAS Y MUEBLES FIJOS, DECORACIONES BIEN TERMINADAS PUERTAS Y ELEMENTOS DE MADERA MEDIANA CALIDAD PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA INST. HIDRAÚLICAS/ SANITARIAS/MUEBLES / GAS OCULTAS, BIEN PLANEADAS, PVC, COBRE, ABS., VARIOS BAÑOS, MUEBLES Y ACCES. FINOS , INST, GAS COMPLETAS, CISTERNA Y BOMBA OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN PROFUSA MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA PASTAS TEXTU RIZADAS DE BUENA Calidad OCULTAS, SUFICIENTES, PVC, ABS, COBRE, MUEBLES MEDIANA CALIDAD, MINA GAS, CISTERNA Y BOMBA INSTALACIONES BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA, CISTERNA O TINACO INSTALACIONES MÍNIMAS , MUEBLES BLANCOS INSTALACIONES BÁSICAS 0 NO TIENE OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS APARENTE CANTIDAD INSUFICIENTE MÍNIMAS 0 NO TIENE PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA SIN ACABADOS MÍNIMAS O NO TIENE ESTRUCTURA AZOTEAS APLANADOS VENTANERÍAS INSTALACIONES ELÉCTRICAS ACABADOS INTERIORES ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO LÁMINA PINTRO 0 SINTRO CLAROS MEDIANOS POSTES Y POLINES DE MADERA IMPERMEABILIZACIÓN MÍNMA , CARTÓN ARENADO SIN IMPERMEABILIZAR BÁSICOS NO TIENE LOSETAS VINÍLICAS Y PISO PULIDO DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE NO TIENE NO TIENE ALUMINIO NATURAL MADERA MAL TERMINADA DE MADERA RÚSTICA MALA CALIDAD ALUMINIO ANODIZADO NATURAL ALUMINIO NATURAL VIDIRO 0 COLOR, MADERA MEDIANA CLARO CLAROS CHICOS CALIDAD CLAROS MEDIANOS PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS PINTURA DE CALIDAD DE MEDIANA CALIDAD ECONÓMICA PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD PUERTAS DE MADERA ECONÓMICA MAL TERMINADA RÚSTICA DE MALA CALIDAD ACABADOS EXTERIORES CARACTERÍSTICAS GENERALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS. RECUBRIMIENTOS DE PIEDRA MARMOL, CANTERA PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINES, AMPLIO ESTACIONAMIENTO, MUY BUEN PROYECTO PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS MORTERO CEMENTO-ARENA DE MEDIANA CALIDAD PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD PINTURA DE CALIDAD ECONOMICA SIN ACABADOS MÍNIMAS O NO TIENE POCOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTOS, JARDINES, PROYECTO ADECUADO LO ELEMENTAL PARA SU USO AUTOCONSTRUCCIÓN MÍNIMAS SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR USO INDUSTRIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERISTICOS MUROS/COLUMNAS SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE DE BLOCK, CONCRETO BLOCK DE CONCRETO, ARMADO (TILT UP) GRANDES ALTURAS ALTURAS MEDIAS 6-7 m 8-10m / COLUMNAS DE ACERO BLOCK DE CONCRETO Y LÁMINA LÁMINA MADERA ESTRUCTURA SENCILLA CLAROS CHICOS ESTRUCTURA DE MADERA 0 METÁLICA BÁSICA ENTREPISO DE CONCRETO ARMADO, ENTEPISOS 0 MEZANINE DE CONCRETO ARMADO 0 C.O / STEEL DECK MADERA DE MEDIANA CALIDAD LÁMINA GALVANIZADA LÁMINA PINTRO, CON AISLANTE TÉRMICO. VIGAS Y POLINES SOBRE ARMADURAS Y POLÍN METÁLICO METÁLICOS, CLAROS GRANDES PRETILES PRETILES IMPERMEABILIZADOS IMPERMEABILIZADOS, BAJANTES PLUVIALES BAJANTES PLUVIALES, AISLAMIENTOS ROTOVENTILAS MEZCLA DE MEZCLA DE EN CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y CEMENTO-ARENA EXTERIOR. YESO PULIDO EN ÁREA DE INTERIOR Y EXTERIOR OFICINA CONCRETO PULIDO, LOSETA VINÍLICA EN EPÓXICOS, LOSETA CERÁMICA Y/O OFICINAS, FIRME DE ALFOMBRAS EN OFICINA CONCRETO PULIDO NO TIENE NO HAY LÁMINA ZINTRO 0 MADERA SOBRE POLÍN METÁLICO, ARMADURAS LIGERAS 0 DE MADERA CARTON ARENADO EN MADERA LÁMINA USADA O MADERA SENCILLA BÁSICOS O SIN APLANADO NO HAY FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO LAMBRINES AZULEJOS DE BUENA CALIDAD CEMENTO PULIDO NO HAY VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE ALUMINIO ANODIZADO COLOR, GRANDES CLAROS, EN NATURAL VIDRIOS SEMIDOBLES, CLAROS PUERTAS VIDRIO ESPECIAL TAMAÑOS MEDIANOS PUERTAS INTERIORES DE PUERTAS INTERIORES DE MADERA BIEN TERMINADOS MADERA REGULAR CALIDAD COBRE, ABS, MUEBLES DE MUEBLES DE MEDIANA COLOR, VARIOS BAÑOS C/ REGADERAS CALIDAD INSTALACIONES SUFICIENTES ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO DE SEGUNDA PUERTAS ECONÓMICAS PUERTAS DE SEGUNDA LOS BÁSICOS MÍNIMA ENTREPISOS TECHOS AZOTEAS APLANADOS PISOS CARPINTERÍA INST.HIDRAULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES INSTALACIONES ELÉCTRICAS AZULEJOS DE CALIDAD ECONÓMICA EN NAVE: APARENTE TUBO INSTALACIONES E LAS INDISPENSABLES PARA SU USO STEEL, LÁMPARAS FLOURECENTES ILUMINACIÓN SUFICIENTES PARA SUSP. EN OFICINA: OCULTA CON SU USO POLIDUCTO, SALIDAS SUFICIENTES SIN NADA ESPECIAL MÍNIMA ACABADOS INTERIORES EN NAVE: PINTURA VINÍLICA PINTURA VINÍLICA 0 ESMALTE DE BUENA CALIDAD EN MEDIANA CALIDAD OFICINA: PASTA TEXTURIZADA 0 VINÍLICA DE BUENA CALIDAD PINTURAS ECONÓMICAS NO HAY ACABADOS EXTERIORES PINTURA VINÍLICA DE BUENA CALIDAD O TEXTURAS PINTURA VINÍLICA MEDIANA CALIDAD BÁSICOS, PINTURA NO HAY CARACTERÍSTICAS ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE PARA PERSONAL Y VISITAS, JARDINERÍA, ELEMENTOS DECORATIVOS, ANDENES, PATIOS DE MANIOBRAS, VARIOS DOCKS. SISTEMAS VS INCENDIO, SUBESTACIÓN ELÉCTRICA. ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, CORTINAS METÁLICAS ANDEN DE DESCARGA PATIOS CHICOS ESTACIONAMIENTO LIMITADO, PUERTAS METÁLICAS, LOS BÁSICOS PARA SU FUNCIONAMIENTO LO MÍNIMO PARA FUNCIONAR GENERALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS USO RECREATIVO CALIDAD SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS MUROS BLOQUE, LADRILLO, CONCRETO (TILT UP) MATERIALES PREFABRICADOS FINOS BLOQUE LADRILLOS CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO 0 SOBRE STEEL DECK , LÁMINA AISLADA CLAROS GRANDES ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO: LÁMINA PINTRO O SINTRO, CLAROS MEDIANOS ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS ESTRUCTURA CONCRETO ARMADO, ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES , POLÍN METÁLICO , CLAROS GRANDES CONCRETO ARMADO O DE ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS CONCRETO ARMADO O ACERO ESTRUCTURAL LIGERAS CLAROS CHICOS AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O MADERA, LOSETAS, LÁMINA C/ AISLANTE IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO IMPERMEABILIZADAS, CARTÓN ARENADO 0 SIN APLANADOS TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR PISOS MADERA, DE BUENA CALIDAD MARMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO O IMPORTADAS MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES O IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD LOSETAS VINÍLICAS PISO PULIDO DE CONRETO VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIEN TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS ALUMINIO ANODIZADO NATURAL O COLOR, MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS MEDIANOS ALUMINIO NATURAL VIDRIO CLARO CLAROS CHICOS CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN MUEBLES EMPOTRADOS, DECORACIÓN BIEN TERMINADA PUERTAS DE MADERA MEDIANA CALIDAD PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA INSTALACIONES HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES INSTALACIONES OCULTAS , PLANEADAS PVC, COBRE, ABS, MUEBLES Y ACCESORIOS DE BAÑO FINOS OCULTAS, SALIDAS SUFICIENTES PVC, ABS, MUEBLES MEDIANA CALIDAD INSTALACIONES BÁSICAS MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA LAMBRINES AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE INSTALACIONES ELÉCTRICAS OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD PROFUSA OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS ACABADOS INTERIORES MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA, PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA ACABADOS EXTERIORES RECUBRIMIENTOS EN PIEDRA PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MÁRMOL, CANTERA, PASTAS TEXTURIZADAS DE MEDIANA CALIDAD BUENA CALIDAD MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD CARACTERÍSTICAS GENERALES/ ELEMENTOS ACCESORIOS AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINERAS, SUFICIENTE ESTACIONAMIENTO MUY BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, SALIDAS EMERGENCIA, ETC SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD ALGUNOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, PROYECTO ADECUADO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES EQUIPAMIENTO URBANO CALIDAD SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA ELEMENTOS CARACTERISTICOS MUROS BLOQUE. CONCRETO 0 LADRILLO CON REFUERZO BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZO BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZOS ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO STEEL DECK GRANDES CLAROS Y PLAFONES CONCRETO ARMADO STEEL DECK CLAROS MEDIANOS CONCRETO O MADERA SOBRE POLINES MADERA 0 LÁMINAS (TECHOS) CLAROS PEQUEÑOS ESTRUCTURA ACERO ESTRUCTURAL 0 CONCRETO ARMADO ,EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS GRANDES ACERO 0 CONCRETO EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS ACERO LIGERO 0 CONCRETO, CLAROS PEQUEÑOS AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS, LOSETAS IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO IMPERMEABILIZACIÓN BÁSICA CARTÓN ARENADO APLANADOS MEZCLAS Y TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO 0 TEXTURAS EN INTERIOR MEZCLA EN EXTERIOR YESO EN INTERIOR MEZCLA EN EXTERIOR E INTERIOR PISOS MÁRMOLES, TERRAZO, LOSETAS IMPORTADAS MADERAS LOSETA CERÁMICA O VINÍLICA BUENA 0 MEDIANA CALIDAD LOSETA VINÍLICA LAMBRINES MÁRMOL, LOSETAS IMPORTADAS AZULEJO DE COLOR AZULEJO ECONÓMICO VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR VIDRIO ESPECIALES, CLAROS GRANDES ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIO SEMIDOBLE CLAROS MEDIANOS ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO CLAROS PEQUEÑOS CARPINTERÍA MADERAS FINAS BIEN TERMINADAS PUERTAS SÓLIDAS MADERA CALIDAD MEDIA PUERTAS DE TAMBOR MADERA ECONÓMICA INST. HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES OCULTAS, BIEN PLANEADAS MUCHAS SALIDAS MUEBLES DE BAÑO FINOS OCULTAS, SUFICIENTES MUEBLES DE BAÑO DE COLOR OCULTAS, BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS INSTALACIONES ELÉCTRICAS OCULTA, BIEN PLANEADA ILUMINACIÓN PROFUSA BUENOS ACCESORIOS OCULTAS, SUFICIENTES ACCESORIOS CALIDAD MEDIA OCULTAS, BÁSICAS ACABADOS INTERIORES TAPIZ, MÁRMOL, PINTURAS PASTAS TEXTURIZADAS FINAS PINTURA, PASTAS TEXTURIZADAS MEDIANA CALIDAD PINTURA ECONÓMICA ACABADOS EXTERIORES CANTERAS, MÁRMOL. TERRAZO PASTAS TEXTURIZADAS DECORACIONES PASTAS, TEXTURAS Y PINTURAS MEDIANAS PINTURA Y ACABADOS ECONÓMICOS CARACTERÍSTICAS GENERALES/ INSTALACIONES ESPECIALES BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, ÁREAS DE CIRCULACIÓN, PAISAJISMO, PLAZAS , SUBESTACIÓN ELÉCTRICA, AIRE ACONDICIONADO PROYECTO ADECUADO, ESTACIONAMIENTO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES .CUMPLE PARA SU USO LOS ELEMENTOS BÁSICOS PARA SU USO EVALUACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO CONSERVACIÓN EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO ELEMENTOS PINTURAS ACABADOS LAMBRINES TIROL, PLAFONES COMO NUEVO EN TODOS SIN MANCHAS, HUMEDADES 0 LOS CASOS DESPRENDIMIENTOS. SIN RAYONES O DESCARAPELAMIENTOS NOTABLES PEQUEÑAS MANCHAS, Y HUMEDADES ALGUNOS DESPRENDIMIENTOS LEVES RASPADURAS Y RAYONES CON MANCHAS, RASPADURAS, DESPRENDIMIENTOS Y RAYONES EN MUCHAS ÁREAS RASTROS DE SU EXISTENCIA, CON ABUNDANTES MANCHAS, ROTURAS, DESPRENDIMIENTOS Y HUMEDADES APLANADOS Y COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS SIN SALITRE, NI RESCABRAJAMIENTOS 0 GRIETAS NOTABLES CON SALITRE INCIPIENTE, PEQUEÑAS HUMEDADES Y GRIETAS CON MUCHO SALITRE Y HUMEDAD, HUELLAS DE DETERIORO CON GRIETAS EN VARIAS ZONAS ENSALITRADO, GRIETAS Y HUMEDAD POR TODAS PARTES CAIDO EN VARIAS ZONAS PISOS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS MOSAICOS 0 LOSAS SON AFLOJARSE NI ROTURAS, JUNTAS SIN ABERTURAS COLOR 0 TEXTURA SON CAMBIOS NI RAYONES MOSAICOS 0 LOSAS CON PEQUEÑAS FRACTURAS, JUNTAS DEFICIENTES EN POCAS ÁREAS 0 TEXTURA CON ALGUNOS RAYONES MOSAICOS O LOSAS FRACTURADAS FALTAN ALGUNOS. JUNTAS DEFICIENTES, PERMITE INFILTRACIONES, COLOR DAÑADO POR RAYONES PARCHES DE OTRO MATERIAL MUY FRACTURADO Y DAÑADO Y FALTAN MOSAICOS EN MUCHAS AREAS. RASTROS DE SU EXISTENCIA O MUY PARCHADO PUERTAS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS SIN DEFORMACIONES, NI RAYONES, NO ROZAN, BISAGRAS BIEN, TODAS FUNCIONAN ALGUNAS FUNCIONAN VENCIDAS, RAYADAS, DEFORMADAS, ROZAN Y DESPINTADAS NO FUNCINAN, VENCIDAS, DEFORMADAS, ALGUNAS CAIDAS MUY DETERIORADAS CERRADURAS Y CHAPAS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS FUNCIONAN CORRECTAMENTE Y EN BUENAS CONDICIONES PEQUEÑAS DEFORMACIONES, POCOS RAYONES, ALGUNAS ROZAN Y BISAGRAS VENCIDAS TODAS CIERRAN ALGUNAS RAYADAS, DESCARAPELADAS, TODAS FUNCINAN RAYADAS, DESCARAPELADAS U OXIDADAS,ALGUNAS NO FUNCIONAN NO FUNCIONAN, OXIDADAS 0 BIEN RASTROS DE SU EXISTENCIA HERRERÍA Y VIDRIERÍA COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS PUERTAS Y VENTANAS SIN ÓXIDO, RAYONES O DEFORMACIONES EN BUEN FUNCINAMIENTO TODAS SON VIDRIOS COMPLETOS ALGUNAS CON PEQUEÑOS RAYONES Y ÓXIDO, TODAS FUNCIONAN PUEDE HABER VIDRIO CON FRACTURAS LEVES CON BASTANTES RAYONES Y ÓXIDO, DESCARAPELAMIENTO DE PINTURA, ALGUNOS VIDRIOS ROTOS, ALGUNAS NO FUNCIONAN NO FUNCIONAN, OXIDADAS, RAYADAS, SIN PINTURA VIDRIOS ROTOS RECUBRIMIENTOS ESTADO ESTRUCTURAL: MUROS COLUMNAS, TECHOS NECESIDAD DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES COMO NUEVO EN TODOS SIN NINGÚN INDICIO DE LOS CASOS FALLAS, TALES COMO GRIETAS EN MUROS, PISOS, TECHOS, ETC. PUEDE HABER PEQUEÑOS INDICIOS DE FRACTURA EN MUROS, TECHOS 0 PISOS FALLAS EN ALGUNAS ÁREAS DE MUROS, TECHOS, PISOS, COLUMNAS METÁLICAS Y ESTRUCTURA CON SIGNOS DE VENCIMIENTO FALLAS ESTRUCTURALES NOTABLES EN COLUMNAS, MUROS TECHOS Y PISOS NINGUNA REQUIERE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES MENORES REQUIERE REPARACIONES MAYORES RIESGOSA LA HABITABILIDAD DEL INMUEBLE LEVE MANTENIMIENTO NOTA: al estado ruinoso no se le considera valor alguno FACTORES DE DEMÉRITOS DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU ESTADO DE CONSERVACIÓN Para estimar el valor de las construcciones se establecieron los siguientes tipos o usos de las edificaciones: Habitacional, Comercial, Industrial, Recreativo y de Equipamiento Urbano, estos a su vez de dividieron en diferentes calidades de construcción: Superior, Media, Económica, Corriente y Precaria El valor de cada una de las edificaciones, fue obtenido mediante análisis de precios unitarios y presupuestos elaborados para cada uno de los prototipos (20 en total, uno para cada uso y calidad) Por otra parte, se clasificó el Estado de Conservación mediante un porcentaje de vida útil remanente, expresado en un porcentaje del valor unitario obtenido para la construcción nueva. Para calcular la depreciación de un bien inmueble existen varios criterios, desde el conocido como Depreciación por método de la línea recta que supone variación uniforme durante la vida útil del mismo; el que supone la variación en forma parabólica, que no consideran las condiciones de conservación y mantenimiento, hasta el Método de Ross-Heidecke utilizado por la generalidad de los valuadores profesionales en Latinoamérica, por ser el más completo y lógico: Este considera un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar que el grado de conservación es más importante que la edad misma del inmueble . Como es de entenderse la vida útil de cada tipo de construcción puede variar de conformidad con su calidad. Para efectos valuatorios catastrales se asignaron las siguientes vidas útiles: Precaria Corriente Económica Media Superior 30 años 40 años 50 años 60 años 80 años En función de lo anterior y considerando que cada calidad tiene diferente vida útil; cada una debería tener diferentes factores de depreciación por su estado de conservación, sin embargo por tratarse de una valuación masiva y para efectos de simplificación y entendimiento de la aplicación de tales factores se consideró aplicar el correspondiente al tipo medio, esto es los factores siguientes a ser multiplicados por los valores de reposición nuevo VRN de las construcciones. En el futuro para la revaluación catastral de forma individual deberán de aplicarse los factores correspondientes a cada tipo y calidad ESTADO EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO CALIDAD SUPERIOR 1.000 0.869 0.721 0.361 0.142 MEDIA 0.971 0.839 0.690 0.341 0.129 ECONÓMICA 0.942 0.809 0.659 0.319 0.115 CORRIENTE 0.910 0.774 0.624 0.296 0.100 PRECARIO 0.877 0.740 0.590 0.271 0.085 FACTORES UTILIZADOS PARA AJUSTAR LOS VALORES DE REPOSICION NUEVO NOTA: Para el estado de conservación ruinoso el factor es cero EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Para evaluar el estado de conservación de las edificaciones de cualquier tipo y calidad, se usan los criterios de observar el estado de conservación de los elementos típicos que forman parte de una construcción considerándose estos como sigue: EXCELENTE: Se aprecia que la construcción luce como nueva, aunque no lo sea, no se aprecian necesidad de realizar reparaciones en ninguno de sus elementos. Ha tenido buen mantenimiento BUENO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se aprecian sin manchas, humedades o desprendimientos. Sin rayones o descarapelamientos notables. Los aplanados y recubrimientos se encuentran sin salitre, ni rescabrajamientos o grietas notables. El piso, mosaicos o losetas no están flojas o rotas, las juntas sin aberturas, su color o textura sin cambios ni rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan. Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen funcionamiento, todos con vidrios completos. Estado estructural: muros, columnas y techos, sin ningún indicio de fallas, tales como grietas en muros, pisos, techos, etc. Necesidades leves de mantenimiento y reparaciones. REGULAR: En la pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se observan pequeñas manchas y humedades, algunos desprendimientos leves raspaduras y rayones. Los aplanados y recubrimientos con salitre incipiente, pequeñas humedades y grietas. Pisos, mosaicos o losetas con pequeñas fracturas, juntas deficientes en pocas áreas o texturas con algunos rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan. Herrería y vidriería algunas con pequeños rayones y oxido, todas funcionan puede haber vidrio con fracturas leves. Estado estructural: muros, columnas y techos, puede haber pequeños indicios de fractura. Presenta necesidades de mantenimiento y reparaciones menores. MALO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones tienen manchas, raspaduras, desprendimientos y rayones en muchas áreas. Aplanados y recubrimientos con mucho salitre y humedad, huellas de deterioro con grietas en varias zonas. Pisos, mosaicos o losetas fracturadas, o faltan algunas. Juntas deficientes, permite infiltraciones, color dañado por rayones, o con parches de otro material. Puertas, algunas funcionan vencidas, rayadas deformadas, rozan y están despintadas. Cerraduras y chapas, rayadas, descarapeladas u oxidadas, algunas no funcionan. Herrería y vidriería con bastantes rayones y oxido, descarapelamiento de pintura, algunos vidrios rotos, algunas no funcionan. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas en lagunas áreas de muros, techos, pisos y estructura con signos de vencimiento. Necesidades de mantenimiento y reparaciones mayores. PÉSIMO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones, solo existen rastros de su existencia, con abundantes manchas, roturas, desprendimientos y humedades. Aplanados y recubrimientos en salitrado, grietas y humedad por todas partes, caído en varias zona s. Pisos muy fracturados y dañados y faltan mosaicos o losetas en muchas áreas. Rastros de su existencia o muy parchado. Puertas no funcionan, vencidas, deformadas, algunas caídas muy deterioradas. Cerraduras y chapas no funcionan, oxidadas o bien rastros de su existencia. Herrería y vidriería no funciona, oxidadas, rayadas, sin pintura, vidrios rotos. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas estructurales notables en columnas, muros, techos y pisos. Necesidades de mantenimiento y reparaciones, riesgosa la habitabilidad del inmueble. Puede apreciarse como vandalizada. NOTA: El para estado ruinoso no se le considera valor alguno. No es habitable. Se hace notar que la apreciación del estado de conservación para las zonas habitacionales, fue la media de la colonia o zona homogénea y de manera individual para los predios no habitacionales; en ambos casos, dicha apreciación se efectuó desde el exterior de los inmuebles.