guía básica de derechos

ABRIL2016
GUÍA BÁSICA DE DERECHOS
INQUILINOS
FERNANDO MUÑOZ
Responsable de la Oficina
de Atención al Inqulino
GUÍA BÁSICA
DE DERECHOS
INQUILINOS
En la Ciudad de Buenos Aires, uno de cada tres
hogares es alquilado. Miles de contratos de alquiler de
vivienda que se firman mensualmente.
Sin embargo, el inquilino y su mundo –que empieza
cuando busca una vivienda y termina cuando reclama
que le devuelvan el depósito que entregó 24 meses
atrás–, siente que solo a él le puede ocurrir firmar un
contrato abusivo, pagar comisiones y ni siquiera recibir
un comprobante, reclamar incansablemente por
deficiencias del hogar y terminar haciéndose cargo de
sus arreglos, y muchos etcéteras que comprenden este
lugar solitario del grupo familiar que sale a buscar, a
renovar o a mudar su hogar alquilado.
Por primera vez, un organismo público se hace cargo
de esta realidad que cada vez abarca a más vecinos y
vecinas de la Ciudad. La Defensoría del Pueblo asumió
la necesidad de crear un área específica de atención a
inquilinos, siendo un hecho novedoso, inédito e
imprescindible para el acceso al derecho a la vivienda.
Cada vez que un vecino ingresa a la Defensoría
preguntándose si es justo que pague dos meses de
comisión para firmar el contrato, nos está confirmando
que detrás de la locación de vivienda, hay un negocio
oscuro y millonario donde el que pierde siempre es el
inquilino. Cada vez que revisamos juntos la liquidación
de las expensas mensuales, escuchamos sobre
filtraciones y reparaciones que no fueron solucionadas
o nos consultan por cortes de gas que se produjeron
hace meses, nos damos cuenta de que nuestra
intervención es clave y necesaria para la protección de
los derechos. Desde ahora todos los vecinos y vecinas
de la Ciudad cuentan con un espacio donde evacuar
sus consultas y reclamos y hacer valer sus derechos
cuando la inmobiliaria, el administrador o el propietario
de la vivienda que alquilan los vulneran.
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GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS
¿CUÁNTO DEBE
DURAR UN CONTRATO
DE ALQUILER?
El Código Civil y Comercial establece un plazo
mínimo de contrato de locación de vivienda de
dos años. ¿CUÁNTO ME PUEDE
COBRAR LA INMOBILIARIA?
En la Ciudad de Buenos Aires existe una
normativa que pone un tope a las comisiones
inmobiliarias que debe pagar el inquilino. Se
trata del Art. 57 de la Ley 2340, que establece
un máximo del 4,15% del valor total del
contrato, lo que representa aproximadamente
un mes de alquiler. Además, el alquiler de
vivienda única está exento de IVA, por lo cual,
no pueden incluirte ese impuesto a tu cargo.
¿ES IMPRESCINDIBLE
ALQUILAR A TRAVÉS DE
UNA INMOBILIARIA?
No. La inmobiliaria es un tercero que se
encarga de acercar a las partes a pedido del
propietario. De esta forma, quien alquila su
vivienda se desentiende de buscar al inquilino
y en algunos casos de cobrar el alquiler y
gestionar los arreglos del inmueble. Los
propietarios y los inquilinos pueden efectuar
un contrato sin intermediación.
ANTES DE INGRESAR A
UNA VIVIENDA, ¿LA
RESERVO O LA SEÑO?
Si antes de ingresar a una vivienda te exigen un
adelanto, es conveniente que el comprobante
de pago diga “seña” y no “reserva”. La seña, al
estar contemplada en el Código Civil y
Comercial, establece que si el propietario se
arrepiente de alquilar su casa, tiene que
devolverte el doble del dinero que entregaste.
La reserva, por su parte, busca evitar esta
penalidad del propietario. ¿QUÉ GASTOS TENGO
QUE AFRONTAR PARA
ALQUILAR UNA VIVIENDA?
Para iniciar un contrato de locación debés
abonar un mes de alquiler por adelantado, un
depósito que se recupera al finalizar el
contrato, los gastos de informe de la garantía y
la certificación de tu firma y la de tu garante
ante escribano público.
¿QUÉ PUEDO HACER SI ME
COBRAN DOS MESES DE
COMISIÓN?
Si te cobran honorarios mayores a los
estipulados por ley podés hacer una denuncia
ante el Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios (CUCICBA), el organismo que
tiene a cargo el control y la sanción de las
inmobiliarias. Para realizar la denuncia es
indispensable que cuentes con un
comprobante que indique claramente cuánto
pagaste de comisión.
¿EN DÓNDE SE TRAMITAN
LOS INFORMES DE LA
GARANTÍA?
Se realizan en el Registro de la Propiedad
Inmueble, Av. Belgrano 1130. Es necesario
que el garante te acompañe con su DNI y la
fotocopia de la escritura. Una vez que inician el
trámite, vos podés retirar el informe. El trámite
normal tiene una demora de cuatro días y tiene
un costo de $210, el express se realiza en el
día y tiene un costo de $420.
Para más información podés visitar la página
del Registro de la Propiedad Inmueble www.dnrpi.jus.gov.ar o comunicarte al (+5411)
4383-9468 / 4381-2073 / 4381-4771.
DEFENSORÍA DEL PUEBLO
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Del total de viviendas que tiene la Ciudad
1,5%
3,5%
73%
22%
¿EN QUÉ ESTADO DEBE ENTREGARSE LA VIVIENDA?
El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso. Sugerimos a los
inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda. ¿Y SI ALQUILO EN UN EDIFICIO RECIÉN CONSTRUIDO?
Es importante chequear que el edificio tenga final de obra y que las expensas vengan
discriminadas en ordinarias y extraordinarias.
73% son departamentos
22% casas
3,5% habitaciones en hoteles o pensiones
1,5% habitaciones en inquilinatos o conventillos
¿QUIÉN DEBE HACERSE CARGO DE LOS ARREGLOS?
El propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomería,
electricidad, etc.); en caso de corte de un servicio público (agua, luz, gas) se debe hacer cargo de
los arreglos necesarios para reconectarlo, ya sea por responsabilidad de la empresa prestataria o
del consorcio. El inquilino sólo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su
responsabilidad, lo cual no incluye el deterioro normal de la vivienda. Es importante no firmar
contratos en los cuales el inquilino renuncie a este derecho.
EL PROPIETARIO NO SE HACE CARGO DE LOS ARREGLOS
¿QUÉ HAGO?
En Buenos Aires, uno de cada tres hogares es alquilado, lo que
significa que más de 900 mil personas son inquilinas.
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GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS
El inquilino debe exigir por escrito que el propietario realice los arreglos. Pudiendo él mismo
realizarlos en caso de que sean urgentes, para esto es necesario notificar previamente y obtener
el comprobante del pago. Posteriormente los arreglos se descuentan del alquiler.
Edad de los inquilinos
10%
¿BAJO QUÉ CIRCUNSTANCIAS PUEDO PEDIR UN
RESARCIMIENTO?
Si el inquilino se ve impedido de utilizar el inmueble o el mismo no sirve para el uso convenido,
puede pedir la reducción o cesación de pago por el tiempo que no pueda utilizar la vivienda o,
según la circunstancia, rescindir el contrato.
¿QUIÉN DEBE PAGAR LOS SERVICIOS E IMPUESTOS?
De acuerdo al Código Civil y Comercial, los inquilinos pagan el Alumbrado, Barrido y Limpieza
(ABL) y los servicios de agua, luz y gas. Por su parte, el propietario paga los impuestos que gravan
su propiedad, tal como el impuesto inmobiliario. Es necesario tener en cuenta que el ABL y el
impuesto inmobiliario figuran en una misma boleta de pago. En ocasiones, los inquilinos pagan
ambos impuestos, aún cuando por contrato les corresponde únicamente el ABL. 18%
55%
17%
Menores de 39 años: 55%
Entre 40 y 49 años: 17%
Entre 50 y 64 años: 18%
Más de 65 años: 10%
Período 2003-2013
¿QUIÉN DEBE PAGAR LAS EXPENSAS?
El propietario debe pagar las expensas extraordinarias y el inquilino, las ordinarias. Si no están
discriminadas, se debe notificar al propietario para que reclame a la administración.
Ejemplo: Los gastos ordinarios (artículos de limpieza, desinfección, mantenimiento de ascensores,
salario del encargado) los debe pagar el inquilino, los gastos extraordinarios (pintura del edificio,
reformas, mejoras), los debe pagar el propietario, ya que ponen en valor su propiedad.
+8,2%
Inquilinos
-7,6%
Propietarios
Entre 2003 y 2013, el porcentaje de hogares propietarios disminuyó
un 7,6%, mientras que el de inquilinos aumentó un 8,2%.
Fuente: Datos propios y Diagnóstico Socio-Habitacional de la
Ciudad de Buenos Aires, Consejo Económico y Social de la Ciudad
de Buenos Aires (2013)
DEFENSORÍA DEL PUEBLO
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¿PUEDO RESCINDIR EL CONTRATO
ANTICIPADAMENTE?
Sí. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato a partir de los
seis meses, pagando una indemnización de un mes y medio de alquiler
para el primer año, y de un mes para el segundo. Para finalizar un
contrato anticipadamente es necesario notificar al propietario a través de
una carta documento.
¿EL PROPIETARIO PUEDE RESCINDIR EL
CONTRATO ANTICIPADAMENTE?
No. El propietario no puede rescindir un contrato vigente antes de su
finalización, salvo que el inquilino abandone la vivienda, deje de pagar el
alquiler durante dos meses o utilice el inmueble para fines distintos a los
convenidos: por ejemplo, la apertura de un local comercial.
¿EN QUÉ MOMENTO SE DEBEN DEVOLVER
LAS LLAVES DEL DEPARTAMENTO?
Sugerimos acordar la entrega de llaves con algunos días de antelación a
la finalización del contrato. Para evitar problemas, el inquilino debe
contar con todos los recibos de pago del alquiler y la baja de los servicios
cuando estén a su nombre. Al momento de entregar las llaves, el
propietario o la inmobiliaria deben extender un recibo, el cual es la única
constancia que acredita la restitución del inmueble. ¿EN QUÉ MOMENTO TIENEN QUE
DEVOLVERTE EL DEPÓSITO?
El depósito se tiene que devolver en el momento de la entrega de llaves.
Sugerimos no firmar cláusulas con 60 días de atraso. El depósito se
debe devolver de forma íntegra, salvo que el inquilino tenga deudas
(expensas, servicios o alquiler) o no hubiera realizado los arreglos
surgidos de su responsabilidad. Esto no incluye el deterioro normal de la
vivienda. Si las deudas o los arreglos no alcanzan el monto del depósito,
el propietario debe devolverlo parcialmente.
DESDE SU LANZAMIENTO
EN FEBRERO DE 2016, LA
OFICINA DE ATENCIÓN AL
INQUILINO YA RECIBIÓ MÁS
DE 600 CONSULTAS Y
RECLAMOS.
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GUÍA DE DERECHOS DE INQUILINOS
¿LA DEFENSORÍA DEL PUEBLO PUEDE AYUDARME?
La Defensoría del Pueblo inauguró este año un área específica para atender problemáticas de
inquilinos. Si tus derechos como inquilino fueron vulnerados, te ofrecemos asesoramiento legal y,
en caso de ser necesario, acceder al sistema de mediaciones y conciliaciones. Los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires pueden formular sus consultas enviando un correo-e a
atencioninquilinos@defensoria.org.ar , llamando de lunes a viernes de 10 a 18 al
0810-3333-6767 o al 4338-4900, a través del Portal del Vecino (vecino.defensoria.org.ar) o
acercándose personalmente a cualquiera de las sedes de la Defensoría del Pueblo.
SEDES
Monserrat
Venezuela 842
Flores
Carabobo 84
Parque Patricios
Guaraní 242
Colegiales
Delgado 771
Lacroze
Federico Lacroze 2751
Retiro
Puente 1 de la Terminal de Ómnibus
Local 36
Plaza Miserere
Estación del mismo nombre de
la línea A de subtes
Constitución
Subsuelo de la estación de trenes
Local 60 B
Sanabria
Rodrigo Bueno
Centro Comunitario R. Bueno, Boulevard Elvira
R. de Dellepiane y Av. España, Manzana 3
Los Piletones
Lacarra y Ana María Janer
Playón de Chacarita
Fraga 900-Capilla Sagrado Corazón
Defensoría LGBT
(Lesbianas, Gays, Bisexuales y Trans)
Avenida de Mayo 881 2° piso "J"
AMIA
Pasteur 633
Villa 1.11.14
Parroquia Madre del Pueblo
Avenidas Perito Moreno y
Fernández de la Cruz
Manzana 3-Casa 1
Defensoría del Turista
Monserrat
Piedras 445
San Telmo
Sanabria 2440
Defensa 1250
Villa 21.24
San Telmo II
Casa de la Cultura
y Capilla de Caacupé
Santa Fe
Santa Fe 1736
Villa 20
Pola y Barros Pazos
CAJ Once
Av. Rivadavia 2690
CAJ Constitución
Salta 2007
Villa 31
Calle 5 y Calle 10
Defensa 1302
La Boca
Av. Pedro de Mendoza 1835
(Museo Benito Quinquela Martín)
Terminal de Cruceros
Av. Ramón Castillo y Av. De los Inmigrantes
Recoleta
Pte. Juan Manuel Quintana y Pte. R. M. Ortiz
Palermo
Beruti 3345
Florida
Florida y Marcelo T. de Alvear
Puerto Madero
Av. Alicia Moreau de Justo 200 (Dique 4)
DEFENSORÍA DEL PUEBLO
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900 MIL PORTEÑOS
SON INQUILINOS
Una de las problemáticas más frecuentes en las grandes
ciudades es la de la vivienda. Y Buenos Aires no es una
excepción. Existen conflictos de hacinamiento y falta de
espacio, y también una gran desigualdad entre quienes
habitan viviendas precarias y quienes cuentan con varias
propiedades, muchas de ellas en desuso. Pero, entre estos, el
tema más frecuente y también transversal a toda la ciudadanía
es el relativo a las viviendas alquiladas. En nuestra ciudad uno
de cada tres hogares es alquilado, esto incluye a más de
900.000 porteños. Por eso, desde la Defensoría del Pueblo,
decidimos tomar con seriedad esta problemática y abrimos
una oficina de atención permanente dedicada al tema
específico de Inquilinos.
Muchos son los actores que participan del circuito que implica
buscar una vivienda acorde a nuestras necesidades,
encontrarla, firmar un contrato, pagar el alquiler cada mes,
cerrar el contrato y recuperar el depósito previamente pautado.
En el medio, hay temas inherentes al pago de impuestos,
expensas y arreglos en los inmuebles que pueden generar
desencuentros entre los inquilinos y los propietarios o dudas
sobre quién debe hacerse cargo. Entre los inquilinos muchas
veces no queda claro cuál es el monto de comisión que debe
pagarse y cuándo son justos los aumentos en la cuota de
alquiler y cuándo no dado que algunas inmobiliarias o
propietarios piden comisiones y aumentos por fuera de lo
establecido en la Ley 2.340.
Para poder despejar todas estas dudas te acercamos la Guía
Básica de Derechos de los Inquilinos. Si querés realizar una
consulta, hacer un reclamo o iniciar una mediación, estamos
para acompañarte. Acercate a la Defensoría del Pueblo de la
Ciudad de Buenos Aires. Tenés quien te defienda.
DEFENSORES ADJUNTOS
María América González
José Palmiotti
Claudio Presman
Oscar Zago
Atención al Vecino Av. Belgrano 673