Sentencias | Con resonancia intereses y comisión del mismo desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa»), sino que, además, resulta autorizada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre casos muy similares contenida en las sentencias de 16 de enero de 2013, 12 de abril de 2013, 26 de abril de 2013 y 15 de septiembre de 2015. Y, aun cuando pueda ser discutible la apreciación del tribunal sentenciador de que los contratantes dejaron «condicionada» la consumación del contrato a la decisión de un tercero, lo cierto es que, habiéndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que esta pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante. Resoluciones | De Justicia CONDICIÓN RESOLUTORIA, PERMUTA, ART.210.8º LH ANALIZA EL ART. 210.8º LH, EN REDACCIÓN DADA POR LA LEY 13/2015 Y SU RELACIÓN CON EL ART. 82.5º DE LA MISMA LH, QUE CONTINÚA VIGENTE. Resolución DGRN de 02/12/2015 BOE: 28/12/2015. Notas generales: Permuta solar por obra.– Cancelación condición resolutoria.– Se discute la aplicación del artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, que prevé la cancelación de la condición resolutoria constituida en garantía del pago del precio aplazado en una compraventa, a aquellos supuestos en los que la condición garantice el cumplimiento de una contraprestación derivada de permuta de suelo por obra futura. El artículo 13 del Reglamento Hipotecario, redactado por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, recoge la inscripción de la condición resolutoria en garantía del cumplimiento de este tipo de permuta, en términos análogos a lo que el artículo 11 de la Ley Hipotecaria prevé para el precio aplazado de las compraventas. Procede plantearse, por tanto, si esta equiparación en cuanto a la constancia registral de la condición resolutoria, es también aplicable a su cancelación. La DGRN parte de una la interpretación teleológica de las disposiciones reseñadas lo que, unido al carácter excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5.º Lh (como el propio Centro Directivo ha señalado, entre otras, en la Res. de 26 de 16 el_Notariado_informa Resoluciones | De Justicia abril de 2006), que habrá de ser objeto de interpretación restrictiva, le lleva a concluir que dicho artículo, no es aplicable a la cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la contraprestación en la permuta de finca por obra futura. Ahora bien, esta es una materia que se habría visto afectada tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Lh, tras la cual, el actual art. 210, en su regla octava, pfo. 2º establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82.5.º, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82. El F.J. 6º de la Resolución (cuya lectura se recomienda), desgrana las diferencias entre ambos artículos, para finalmente concluir lo siguiente: – El artículo 82.5.º se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. – Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (incluyendo, por tanto, la condición resolutoria constituida en garantía de una permuta como la indicada), cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Resoluciones | De Justicia ADQUISICIÓN POR DOS EXTRANJEROS DE DISTINTA NACIONALIDAD ES NECESARIO DETERMINAR CUÁL ES LA LEY APLICABLE A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. Resolución DGRN de 04/12/2015 BOE: 28/12/2015. Notas generales: Extranjero.– Ley aplicable.– Régimen económico matrimonial.– La DGRN nos recuerda que, como señalase la Resolución de 15 de julio de 2011, el Notario debe desplegar la mayor diligencia en la averiguación de cuál es el régimen económicomatrimonial de los comparecientes extranjeros. Esto se traduce en que el notario español estará obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. En este sentido, no debe confundirse la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable. Tratándose de cónyuges extranjeros, habrá que distinguir según que ambos tengan la misma nacionalidad, en cuyo caso el artículo el artículo 92 Rh simplifica la cuestión, ya que basta con hacer constar que adquieren "con sujeción a su régimen matrimonial". No ocurrirá lo mismo cuando ambos esposos, siendo extranjeros, tengan nacionalidades diversas, señala el Centro Directivo, será preciso determinar cuál es la concreta ley que resulta aplicable a su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español contenidas en el artículo 9.2 del Código Civil. De esa manera podrá saberse si su régimen económico-matrimonial se rige por una ley extranjera, en cuyo caso la inscripción podrá practicarse (cfr. art. 92 Rh) con sujeción al régimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cuál sea aquél, o por el contrario, si se rige por la legislación española, en cuyo caso, de acuerdo con el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habría que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el régimen económico-matrimonial concreto, por afectar la adquisición que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. artículos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario). PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA Y TRACTO SUCESIVO LA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN REQUIERE QUE EL PROCEDIMIENTO SE DIRIJA CONTRA LOS TITULARES REGISTRALES O SUS HEREDEROS. Resolución DGRN de 03/12/2015 BOE: 28/01/2016. Notas generales: Usucapion.- Principio tracto sucesivo.– Documento judicial.– El principio del tracto sucesivo, regulado en el artículo 20 de la Lh, como correlato en el ámbito registral del principio constitucional que proscribe la indefensión (cfr. art. 24 CE), implica que los procedimientos, incluidos aquellos en los que se pretenda la declaración de haberse adquirido por usucapión, deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Rh. Ahora bien, en el caso que motivó el presente recurso, el demandante había adquirido el bien, por título de compraventa, de uno de los titulares registrales quien, a su vez (tal y cómo se acreditó en el procedimiento), había adquirido el pleno dominio del otro titular -su cónyuge- en una escritura anterior de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia. Constatado este hecho en la pertinente resolución judicial, no podrá la Registradora entrar en el fondo de la misma, de ahí que la DGRN revoque la nota de calificación y le ordene practicar la inscripción. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO NO PUEDE PRACTICARSE EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA. Resolución DGRN de 08/01/2016 BOE: 04/02/2016. Notas generales: Instancia legitimada.– Documento privado.– El titular registral de un solar solicita, mediante instancia privada, la cancelación de la anotación preventiva de embargo que pesa sobre el mismo, al entender que no debió practicarse, puesto que el mandamiento que la motivó se refería a una vivienda. La DGRN recuerda que no es posible interponer recurso contra un asiento ya practicado. Al mismo tiempo señala que no le compete, a dicho Centro Directivo, pronunciarse sobre la posible nulidad de un título o de las inscripciones ya practicadas, a que hubiera podido dar lugar. Cancelación judicial asiento. La cancelación de la anotación preventiva hecha en virtud de mandamiento judicial, tan solo podrá practicarse, como señala el art. 83 Lh, en virtud de "providencia ejecutoria". En consecuencia, aquellos que consideren que dicha anotación, deberán acudir al procedimiento que el propio art. 83 prevé, en su párrafo 3º, para solicitar del Juez o Tribunal que dicte providencia ordenándolo así, si lo estimar procedente. el_Notariado_informa 17 Resoluciones | De Justicia REANUDACIÓN DEL TRACTO EN JUICIO DECLARATIVO LA SENTENCIA DE REANUDACIÓN DEL TRACTO DEBE REFLEJAR LAS TITULARIDADES INTERMEDIAS, SIN QUE PUEDA COMPLEMENTARSE ESTA OMISIÓN EN INSTANCIA PRIVADA. Resolución DGRN de 07/01/2016 BOE: :04/02/2016. Notas generales: Después de recordar la doctrina de la DGRN, según la cual, para obtener en juicio declarativo la reanudación del tracto, es necesario que la demanda se haya dirigido contra los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, se plantea si cuando en la sentencia no se reflejan todas las transmisiones operadas ni se identifican las personas demandadas y en qué concepto lo fueron pueden mediante instancia privada completarse dichos datos. Y responde negativamente al considerar que el cauce apropiado es acreditar los hechos relatados en el referido escrito privado ante el Juzgado y solicitar aclaración, corrección, subsanación o complemento de la presente sentencia (artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o bien acompañar el escrito de demanda y su ampliación siempre que de éste resulten los extremos referidos en la Instancia, señalándose además que estas consideraciones se ven confirmadas tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, conforme a las reglas segunda y cuarta del nuevo artículo 208 LH. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. RENUNCIA DERECHO TANTEO-RETRACTO ES SUFICIENTE PARA INSCRIBIR LA MANIFESTACIÓN HECHA POR EL VENDEDOR-ARRENDADOR DE HABER RENUNCIADO EL ARRENDATARIO A SU DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Resolución DGRN de 11/01/2016 - 11/01/2016 BOE: 04/02/2016. Notas generales: Arrendamiento. Arrendamiento vivienda. Derecho preferente adquisición. Retracto arrendaticio. Situación arrendaticia. Oponibildad contrato. Renuncia derechos. Tercero hipotecario.– La nota de calificación que da origen al presente recurso cuestiona la certeza de la manifestación hecha por el vendedor-arrendador de haber renunciado el arrendatario a su derecho de adquisición preferente ya que ni se une a la escritura copia del contrato de arrendamiento celebrado, ni consta que el mismo se haya exhibido al notario, ni se acompaña copia del contrato. Frente a ello se alza el notario recurrente, alegando, resumidamente, una razón de analogía (artículo 4.1 del Código Civil) que permite aplicar a la declaración del vendedor relativa a que en el contrato de arrenda- 18 el_Notariado_informa miento celebrado se ha excluido el derecho de adquisición preferente los mismos requisitos formales que se aplican y se exigen legalmente para declarar si la vivienda está o no arrendada. La reforma introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («Boletín Oficial del Estado» de 5 de junio de 2013; vigencia 6 de junio 2013), incide en la cuestión planteada en el presente recurso en un doble aspecto. En primer término, al establecer en el artículo 14.1 que «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca» En segundo lugar, el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según redacción dada por el apartado diecisiete del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas admite ahora expresamente la renuncia de los derechos de adquisición preferente por el arrendatario de vivienda cuando establece que «no obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa». Tal comunicación no tiene por objeto servir como «dies a quo» para el inicio del cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador. No puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente. Resoluciones | De Justicia NEGATIVA A LA INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULA RELATIVA AL TIPO DE INTERÉS DE DEMORA CONSIDERACIÓN COMO NULA CLÁUSULA RELATIVA AL TIPO DE INTERÉS DE DEMORA. Resolución DGRN de 04/01/2016 BOE: 04/02/2016. Notas generales: Se presenta escritura de préstamo hipotecario en la que se deniega inscripción de la cláusula relativa al interés de demora que se pacta en un 15% en el pacto de constitución de hipoteca no concordando con el de demora del clausulado y que además excede de la limitación máxima legal del 10,5 por ciento prevista en el artículo 251-6 del Código de Consumo de Cataluña, el cual el Registro considera de aplicación y por tanto concluyendo la nulidad de tal cláusula. La D.G.R.N revoca la calificación registral en cuanto al primero de los defectos y confirmándola en cuanto al segundo esgrimiendo los siguientes fundamentos: 1.- Respecto de l primer de los defectos señala que el artículo 251-6 del Código de Consumo de Cataluña no es de aplicación en la medida que concurren los requisitos de aplicabilidad de la norma estatal y goza de jerarquía normativa, puesto que estamos en el supuesto de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual que contempla el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, donde se señala que en tales casos el interés de demora no puede ser superior a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, por ende esta norma es inconciliable con el mencionado artículo 256-6 puesto que ambas establecen un régimen distinto de fijación del interés moratorio. 2.- En cuanto a la defectuosa configuración de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios en cuanto se calculan al tipo máximo del 15% cuando el máximo legal sería del 10,5% señala que es preciso que de la propia cláusula contractual de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios resulte inequívocamente que el tipo máximo pactado para dicha cobertura del derecho real sólo será aplicable si en el momento del devengo de los intereses moratorios dicho tipo sea igual o inferior al referido límite legal no del artículo 251-6 sino del artículo 114 de la Ley Hipotecaria lo que no ocurre en el supuesto concreto. SOLICITUD DE ALTERACIÓN DE RANGO LA MERA SOLICITUD DE LA ACTORA EN EL PROCEDIMIENTO NO PUEDE ALTERAR EL RANGO HIPOTECARIO. Resolución DGRN de 26/01/2016 BOE: 11/02/2016. Notas generales: Supuesto de hecho. Inscrita una hipoteca, y con posterioridad una anotación de embargo prorrogada, se pretende la alteración del ran- go por la mera solicitud de la actora en el procedimiento que dio lugar al embargo. Rango. El rango viene determinado por la fecha de la práctica del asiento de presentación, la cual se considera para todos los efectos como fecha de inscripción, una vez practicada la misma. Ateración de rango. Se admite la alteración paccionada del rango hipotecario con el consentimiento del titular del derecho pospuesto, lo cual no ocurre en el presente caso. DEL DEPÓSITO DE CUENTAS DE EJERCICIOS ANTERIORES A LA INSCRIPCIÓN CONSTITUIDA UNA SOCIEDAD EN EL AÑO 2009 E INSCRITA FINALMENTE EN EL AÑO 2015, IMPONE LA DG LA NECESIDAD DE PRESENTAR PARA SU DEPÓSITO LAS CUENTAS DE LOS EJERCICIOS 2014-13-12 Y 11. Resolución DGRN de 25/01/2016 BOE: 11/02/2016. Notas generales: Versa el presente recurso sobre la obligación del depósito de cuentas en el caso particular de una sociedad que constituida con fecha 4 de junio de 2009, se inscribe en el Registro Mercantil, el 17 de marzo de 2015. Señala la DG que sin entrar en las causas que motivaron el citado retraso, no duda ni la doctrina ni la jurisprudencia que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica. Así lo afirma STS de 24 de noviembre de 2010: desde que se otorga la escritura pública entra en juego la previsión del artículo 33 en relación al artículo 24 de la LSC, de forma que del contrato deriva cierto grado de personalidad. Asimismo, de ciertos preceptos legales resulta que las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica -o, al menos, de cierta personalidad-, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así_ como contraer obligaciones y ejercitar acciones, conforme al art. 38, párrafo primero, CCivil; igualmente, resultaba ya del tenor del art 116, párrafo segundo, del CCo. La inscripción en el RM solo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran «su» especial personalidad jurídica -la personalidad jurídica correspondiente al tipo social elegido, no la personalidad jurídica en abstracto- (art 33 de la LSC), que añade la limitación de responsabilidad de los socios, y para excluir la responsabilidad solidaria de los administradores (junto a la de la propia sociedad), conforme al art. 120 Cco. La existencia de la sociedad no inscrita como «sociedad» resulta también del propio art 39 LSC, cuando determina la aplicación de las normas de la sociedad civil o de la colectiva -según el carácter de su objeto-. En todo caso, la sociedad ha quedado inscrita como sociedad de responsabilidad limitada, verificándose por tanto la voluntad de los socios de inscribir bajo tal el_Notariado_informa 19 Resoluciones | De Justicia tipo social, debiendo ya aplicársele todas las disposiciones legales que lo regulan. Siendo doctrina constante de este Centro Directivo, en base al art. 378 RRM, que no cabe el depósito de unas cuentas anuales cuando aún no conste efectuado el depósito de los ejercicios precedentes no cabe, en base a las consideraciones anteriormente expuestas, sino desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. La falta de inscripción en el Registro de la escritura de constitución ciertamente impide que la sociedad pueda llevar a cabo esta el depósito, pero ni le exime de formular y aprobar cuentas, ni de presentarlas a depósito cuando el obstáculo de la falta de inscripción haya sido removido. Finalmente, es preciso recordar la consolidada doctrina de esta DG (por todas, Ron de 8 de febrero de 2010), que afirma que en materia de depósito retrasado de diversos ejercicios únicamente es necesario presentar las cuentas correspondientes a los tres últimos ejercicios cuya falta de depósito ha provocado el cierre registral. En el expediente que provoca esta Ron, presentada la solicitud de depósito de las cuentas correspondientes al ejercicio 2014 el día 21 de julio de 2015, y cerrándose el ejercicio social de cada año el día 31 de diciembre, ha transcurrido más de un año desde la fecha de cierre de los ejercicios 2011, 2012 y 2013 lo que conlleva la confirmación también en este punto de la calificación del registrador Mercantil. EL RECURSO GUBERNATIVO NO ES CAUCE PARA CANCELAR ASIENTOS NO CABE INSTAR RECURSO FRENTE A LA CALIFICACIÓN POSITIVA DEL REGISTRADOR POR LA QUE SE EXTIENDA EL CORRESPONDIENTE ASIENTO. Resolución DGRN de 28/01/2016 BOE: 11/02/2016. Notas generales: Se pretende en este expediente la cancelación de una determinada inscripción, alegando el recurrente que la calificación positiva del documento que la provocó no fue ajustada a Derecho y que no existe causa legal que justifique la inscripción practicada. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que el objeto exclusivo del recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad y Mercantiles se 20 el_Notariado_informa dirige a decidir si la calificación denegatoria, ya sea total o parcial, es adecuada a Derecho, no siendo posible admitir otra pretensión como es la que aquí se quiere hacer valer: es decir la determinación de la validez o no del título inscrito y en consecuencia la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. No cabe instar recurso frente a la calificación positiva del registrador por la que se extienda el correspondiente asiento. CANCELACIÓN DEL USUFRUCTO SOBRE FINCA PRESENTANDO HERENCIA DEL USUFRUCTUARIO NEGATIVA A LA CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR FALTA DE SOLICITUD EXPRESAR AUNQUE SE PRESENTA ESCRITURA DE HERENCIA DEL USUFRUCTUARIO. Resolución DGRN de 05/02/2016 BOE: 23/02/2016. Notas generales: En el presente supuesto se discute de un lado, si debe procederse a la cancelación del usufructo del que era titular el causante y a cuya herencia se refiere el documento calificado; entiende el Registro que no es posible dicha cancelación lo que confirma la D.G.R.N puesto que dado el principio de rogación sería preciso al menos que constase en la escritura la titularidad del usufructo del causante para entender con unión del certificado de defunción aportado que en la escritura se contenían actos afectantes a aquel derecho y acreditada la obligatoria liquidación del impuesto por razón de la extinción del usufructo. Y por otro lado se señala que no se incorpora documento suficientemente acreditativo de la referencia catastral lo que también confirma la D.G.R.N puesto que mencionada la referencia catastral en la escritura se comprueba por el Registro una divergencia en el nomenclátor y numeración de calles, circunstancia que deberán acreditarse salvo que consten al órgano competente notario o registrador , así pues tales datos no pueden cambiarse por la manifestación de la interesada con lo que debe concluirse que no se aporta documento suficientemente acreditativo de la referencia catastral.