Guadalajara, Jalisco, a 16 dieciséis de Enero del año 2015 dos mil quince.V I S T O en apelación el Civil Sumario * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , radicado en el Juzgado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de lo Civil de este Partido Judicial y tramitado por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en contra de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y: RESULTANDO: 1.- Compareció el actor ********************* contrato de como causahabiente del señor (finado) a demandar la rescisión del arrendamiento ********************* que de este último celebró ********************* el del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , respecto de la finca marcada con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en consecuencia la desocupación y entrega de la finca, pago de rentas vencidas y no pagadas desde el día ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta su desocupación y entrega, a razón de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * mensuales más el incremento de un * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * cada seis meses, más IVA, incremento calculado sobre la base de dinero que resulte del periodo inmediato anterior, conforme se estableció en la cláusula sexta del contrato, pago de intereses moratorios, exhibición de los justificantes de pago de servicios, entrega de un conmutador, gastos y costas del juicio que se fijaron en el contrato como un mínimo de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , se admitió la demanda, se realizó el emplazamiento de los demandados, el primero en su carácter de arrendatario y la segunda como fiadora, se trabó embargo de los bienes señalados en la diligencia, se giraron los oficios correspondientes, se siguió el juicio en rebeldía de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , mientras que * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * contestó de manera oportuna, consignó las llaves del inmueble materia del juicio; así se desahogaron las audiencias de pruebas y alegatos, finalmente se dictó sentencia. El * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , el juez resolvió que el actor probó su acción y la demandada fiadora justificó en parte sus excepciones, declaró rescindido el contrato y condenó al inquilino a pagar las rentas vencidas y no cubiertas a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y hasta el ********************* de ********************* del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , más los intereses legales que por mora se generaron y el pago de gastos, a justificar el pago de servicios, absolvió del pago de incremento a la renta y liberó a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de su obligación como fiadora. Inconforme el actor, interpuso apelación que se admitió en el efecto devolutivo. 2.- En su oportunidad, esta Sala se avocó al conocimiento de la controversia, se declaró competente para conocer y resolver de ésta, confirmó la calificación de grado, tuvo al recurrente por externados sus agravios, dejó a disposición y citó para sentencia. CONSIDERANDO: I.- En consideración de que las actuaciones judiciales prueban plenamente, de acuerdo a lo que dispone el numeral 402 del Código de Procedimientos Civiles, y entre ellas aparecen los puntos de inconformidad que como agravios vierte el recurrente, la Sala da por transcritos literalmente los puntos de queja y se exime para transcribirlos, en la contradicción de tesis 58/2010 aprobada por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aplica por extensión y analogía, consultable en la página 830 Tomo XXXI, Mayo 2010, Novena Época, bajo el rubro: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. PARA CUMPLIR CON LOS PRINCIPIOS DE CONGRUENCIA Y EXHAUSTIVIDAD EN LAS SENTENCIAS DE AMPARO ES INNECESARIA SU TRASCRIPCIÓN”. No obstante de no transcribir de manera literal los agravios del apelante, la Sala realiza una síntesis de estos para facilitar su estudio. Manifiesta el actor estar en desacuerdo con la parte considerativa del fallo pronunciado por cuanto a que se dejó de condenar al demandado a pagar la totalidad de las rentas reclamadas y se le absolvió del pago de incrementos pactados en el contrato. Que únicamente se condenó al inquilino a pagar las rentas vencidas y no cubiertas a partir del ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y hasta el ********************* de *********************, ********************* más ********************* de no desde ********************* del el del *********************. Que estima se omitió considerar la declaración de rebeldía del demandado y la prueba confesional tácita que se ofertó consistente en la aceptación de los hechos redactados en la demanda precisamente, pues al no haber comparecido a excepcionarse no debía considerarse procedente la prescripción alegada por la fiadora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fundada en el artículo 1743 del Código Civil del Estado, a favor del inquilino. Que si el demandado usó y disfrutó el bien arrendado tiene la obligación de pagar rentas por todo el tiempo que perduró la relación contractual, esto es, a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del *********************, hasta el ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fecha en que se le devolvió la posesión física y material del inmueble al actor. Por lo que se está dejando de aplicar en su perjuicio los numerales 2005 y 2009 del Código Civil del Estado. Que las obligaciones deben cubrirse en los plazos y términos pactados. Que no tiene razón el juzgador al absolver respecto de los incrementos pactados, pues éste operaría si el arrendatario continuaba ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato, lo anterior con independencia que el contrato siguiera vigente. Desprendiéndose de la cláusula sexta que tal incremento se aplicaría ante la rescisión y/o terminación del contrato. Con lo que se dejan de aplicar en su perjuicio los artículos 1260, 1266 y 1309 del Código Civil del Estado. II.- Previo atender el planteamiento esgrimido por el quejoso, este Tribunal de Alzada, con sustento en lo que previene el artículo 87 en relación con el 430 ambos del Código Procesal Civil, enfrenta el estudio oficioso de los presupuestos procesales y los elementos constitutivos de la acción, lo que se realiza en los siguientes términos. COMPETENCIA.- Tiene tal calidad el Juez ante el que se radicó el asunto de la contienda, que comprende materia y territorio, pues se trata del ejercicio de una acción que deriva de un contrato de arrendamiento y el inmueble se ubica en la comprensión territorial en donde éste ejerce jurisdicción y está facultado para interpretar y aplicar las leyes adjetivas y sustantivas en el orden civil, fracción III del artículo 161 de la Ley Procesal del Estado y II del numeral 101 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Jalisco. PERSONALIDAD.- Se justifica la personalidad de las partes en términos de los artículos 40 y 42 de la Ley Procesal Civil para esta Entidad, toda vez que el actor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * compareció por su propio derecho como actual propietario del bien inmueble materia del arrendamiento, al haber fallecido el señor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , como se acredita con el acta de defunción número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del libro duplicado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la Oficina * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ; y haber adquirido el actor el bien por compraventa efectuada con los señores * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * también conocida como ********************* *********************, formalizada ********************* el ********************* del en escritura y pública ********************* *********************. de Y posteriormente comparecer en el procedimiento por conducto de su abogado patrono. Por su parte la demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * compareció por su propio derecho. ********************* Mientras que el demandado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fue juzgado en rebeldía. VÍA.- Por cuanto a la forma de tramitación del juicio, se precisa que el artículo 2140 fracción I del Código Civil del Estado de Jalisco, contempla la acción de terminación del contrato de arrendamiento, por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato, la cual encuentra reglamentación especial en la legislación adjetiva, que previene que este tipo de juicios se tramitan como juicios sumarios, fracción II del artículo 618 del Código de Procedimientos Civiles. Ahora bien, para que resulte procedente la acción de terminación del contrato de arrendamiento se debe demostrar la celebración de éste y que el plazo fijado para su duración se encuentra vencido. En el caso, el primer elemento se acredita con la exhibición de la documental privada consistente en el contrato de arrendamiento entre ********************* como “arrendador” y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * como “arrendatario” donde figura como “fiadora” * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , respecto de la finca número ********************* de la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * con superficie de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * desprende pactaron un ********************* año de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * con ********************* de de cuadrados, del que se duración a partir del ********************* del vencimiento el ********************* del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , para destinarlo a oficinas y almacén de su negocio. Documento que es merecedor de valor probatorio pleno al tenor de lo que dispone el artículo 403 de la Ley Procesal Civil, pues con el mismo se acredita que el actor concedió el uso y goce temporal del bien inmueble que se precisa al demandado, quien se comprometió a pagar por ello la suma de dinero convenida mensualmente, y se señaló en su clausulado el aumento en el concepto de renta para años posteriores en caso de continuar el arrendamiento, así como la cuota por honorarios en caso de procedimiento judicial, y que la obligación del arrendatario no cesaría sino hasta la entrega y desocupación del bien. Con lo que se considera acreditado el primero de los elementos constitutivos de la acción, lo anterior de conformidad con lo dispuesto por el numeral 1980 del Código Civil. Por cuanto a encontrarse vencido el plazo fijado para la duración del contrato, se observa que las partes convinieron que su temporalidad sería de un año que correría a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del ********************* ********************* de ********************* al del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ; que si no hubiere inconformidad de ninguna de las partes, se entendería renovado por el periodo de seis meses más forzosos para ambos, sin que se considerara indefinido, en el caso, la demanda se instauró con fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por lo que es evidente que sí se encuentra vencido, y que el arrendador no deseaba continuar rentando el inmueble, por lo que cabe su oposición a que el inquilino siga ocupándolo, en los términos que lo previene el numeral 684 de la Ley Procesal Civil del Estado. III.- Sostiene el actor que el juez debió condenar al demandado al pago de rentas vencidas y no cubiertas desde el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta la fecha en que se entregó la posesión material y jurídica del inmueble, pues al haberlo usado tiene la obligación de pagar, aunado a que se debió condenar a los incrementos que se establecieron en el contrato. Y que no debió aplicarse a favor del arrendador la prescripción alegada por la fiadora. Sin embargo, la Sala concluye que no asiste la razón al apelante respecto a lo manifestado en este agravio, habida cuenta de que de la lectura del fallo se observa que el juez condenó al pago de las rentas a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * demanda) hasta el día (fecha de la presentación de la ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , (fecha en la cual se le entregó la posesión material y jurídica a la actora de la finca materia del arrendamiento), apoyando su razonamiento en lo dispuesto por el artículo 1743 del código Civil del estado, mismo que a la letra dice: “Artículo 1743.- las pensiones, rentas, alquileres, pago de intereses y cualesquiera otras prestaciones periódicas no cobradas a su vencimiento, quedarán prescritas en dos años contados. Escalonadamente desde el vencimiento de cada una de ellas, ya se haga el cobro en virtud de acción real o de acción personal. En el mismo sentido respecto a lo manifestado por el apelante en el agravio señalado en su escrito con el número uno, de igual forma se considera que no le asiste la razón, en el sentido de que no debió tomarse en cuenta la excepción de prescripción planteada por la fiadora a favor del demandado, en virtud de habarse decretado la rebeldía correspondiente al no haber comparecido a dar contestación a la demanda, no obstante haber sido debidamente emplazado, en ese sentido, la improcedencia de dicho argumento deviene de que el fiador, válidamente puede oponer al acreedor todas las excepciones inherentes a la obligación principal, y que por tratarse de cuestiones de derecho de orden público, el juez debe observarlas tal cual están establecidas en la Ley, en otras palabras en el caso que nos ocupa el Juzgador no puede condenar al pago de rentas por mas de dos años, pues de hacerlo contravendría al dispositivo legal invocado, y en el caso que nos ocupa dicho cómputo empezó a correr a partir de la presentación de la demanda, luego entonces, es fácil deducir que se encuentra en lo correcto y le asiste la razón al condenar al pago de rentas vencidas a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , ya que conforme a lo establecido por el artículo 1732 del Código Civil del Estado de Jalisco, la prescripción es un medio de librarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo, por no exigirse su cumplimiento, lo cual se considera totalmente válido. Así las cosas, esta Sala considera acertada la conclusión a la que arriba el A quo, pues aún cuando la excepción de prescripción fue opuesta por la fiadora, válidamente extingue la obligación del fiado que es accesoria de ésta, es decir, la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y no de manera individual, si atendemos el principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Se cita como apoyo del razonamiento anterior la siguiente tesis emitida por el H. Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, por las razones que la informan: EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO. PROCEDENCIA DE LA OPUESTA POR EL FIADOR DEMANDADO. De conformidad con lo previsto por el artículo 2812 del Código Civil para el Distrito Federal, aun cuando el fiador no puede oponer las excepciones que sean personales del deudor principal, por tratarse de hechos derivados del contrato principal, sino que se relacionan con la persona del referido deudor; sin embargo, debe estimarse que el citado fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones inherentes a la obligación principal, toda vez que la obligación del mencionado fiador es accesoria de la del deudor, por lo que cualquier defensa que éste tenga, inherente a la obligación principal, aprovecha al fiador quien en consecuencia puede prevalerse de ella para oponerla al acreedor actor cuando éste pretenda que aquél cumpla por el afianzado. En esa virtud, cabe concluir que la Sala responsable indebidamente consideró que la compañía afianzadora carecía de legitimación para oponer en el presente caso la excepción de contrato no cumplido, ya que ésta no es de carácter personal del deudor, puesto que los hechos en los que se hace consistir, son inherentes a la obligación principal. Visible en la página 329 del Semanario Judicial de la Federación, Tomo XI, Octava Época, Mayo de 1993. Ahora bien, en relación al agravio esgrimido por el apelante y marcado con el número 2, referente al incremento en el monto de las rentas se conviene con el actor en que así fue pactado en el contrato fundatorio que representa la voluntad de las partes que en él intervinieron en los términos que quisieron obligarse y se advierte que en efecto en la cláusula sexta se estableció: “…SEXTA.- El contrato será por el término referido en el renglón No.4 de la parte de datos de este contrato, mismo que comenzará a surtir sus efectos a partir de la fecha consignada en el mismo renglón; en caso de no haber constancia escrita entre las partes el día del vencimiento del contrato, queda obligado el inquilino a desocupar el inmueble, pero si no lo hiciere y el propietario o arrendador no manifestase su inconformidad dentro de los treinta días siguientes, quedará automáticamente el contrato renovado por un periodo adicional de seis meses forzosos para ambas partes. Al vencimiento de estos seis meses, si no mediare inconformidad de ninguna de las partes se adoptará este mismo criterio y así sucesivamente por períodos automáticos de seis meses; no pudiendo considerarse jamás como el término indefinido. Para los años subsecuentes de ocupación después del vencimiento que trata el renglón No.4 de la parte de datos pagará el inquilino mensualmente como renta, la última suma pactada convencionalmente, el porcentaje de tanto por ciento de la inflación, el tiempo de nueva vigencia del presente contrato, o sea un 25 % adicional. Este criterio se aplicará semestralmente hasta nuevo contrato de renovación del presente entre las partes. O en su caso se aplicará el mismo criterio: si se demanda rescisión y/o terminación de este contrato. Los que aquí resolvemos consideramos procedente el citado agravio, ya que no le asiste la razón al Juez primario en virtud de que de la simple lectura de la Cláusula sexta antes transcrita, se desprende que quedó debidamente plasmada la voluntad de las partes en la misma, siendo esta la ley suprema en materia de contratos, por lo tanto deberá considerarse que al continuar la vigencia del contrato de arrendamiento se debe de computar el aumento del 25% veinticinco por ciento semestral, adicional al monto de renta fijado originalmente, a partir del día * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por los motivos expuestos en párrafos anteriores, hasta el día que el Juzgado le hizo entrega material y jurídica a la actora de la finca materia del arrendamiento; esto es el ********************* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * . de Como consecuencia de lo anterior, al ser inoperante uno de los agravios formulados y otro fundado, es menester modificar el la resolución impugnada. Finalmente la resolución pronunciada se clasifica como sentencia definitiva y se ha pronunciado dentro del término legal, por consecuencia no es menester notificar personalmente a los interesados en base a lo que previene en lo conducente los numerales 109 fracción VI y 439 del Código de Procedimientos Civiles. No se hace condena en costas por lo que ve a esta instancia, toda vez que no se actualiza ninguno de los supuestos que previene el artículo 142 de la Ley Procesal. Con fundamento además en lo que previenen los diversos numerales 83, 85, 89D, 435 a 444 de la Ley Procesal, se resuelve ésta con las siguientes: PROPOSICIONES: PRIMERA.- La Sala consideró fundado uno de los agravios expuestos por el apelante, por ende. SEGUNDA.- Se modifica únicamente la proposición quinta del fallo pronunciado por el Aquo el ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , para quedar como sigue: (…) QUINTA.- Se condena además al demandado al pago del incremento del 25% veinticinco por ciento semestral, adicional al monto de renta fijado originalmente, a partir del día * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta el día en que se entregó el inmueble, esto es, ********************* de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , conforme a los parámetros establecidos en la cláusula sexta del fundatorio, lo que se regulará en ejecución de sentencia. Mientras que se le absuelve del pago de costas de primera instancia al no haber procedido la totalidad de las prestaciones reclamadas por el actor, artículo 143 fracción II del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco.(…) TERCERA.- Sin condena en costas y con testimonio autorizado de la presente resolución, devuélvanse autos y documentos al juzgado de origen. NOTIFÍQUESE. Así lo resolvió la H. Cuarta Sala del Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, integrada por los CC. Magistrados Licenciados * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , actúa en la Secretaría de Acuerdos la Licenciada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , quién autoriza y da fe. ******************************************************* ********