la propiedad horizontal en colombia el manual de convivencia, un

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LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA (LEY 675 DE 2001): EL
MANUAL DE CONVIVENCIA, UN MECANISMO DE SOLUCIÓN ALTERNATIVA
DE CONFLICTOS.
Oscar Felipe Sánchez Moya1
Resumen. La propiedad horizontal consagrada en la ley 675 de 2001, se constituye
como la manifestación moderna que regula los inmuebles donde concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes. El crecimiento de la población, así
como el movimiento a las ciudades, hacen que comprar o adquirir un inmueble que
esté sometido a la propiedad horizontal sea común. Muchos de los conflictos
generados al interior de una copropiedad, se presentan por falta de una
normatividad que regule el crecimiento en las ciudades, advirtiéndose constantes
problemas en la aplicación de la Ley. Con este trabajo se busca realizar un análisis
crítico al proceso actual de solución de conflictos en la Propiedad Horizontal, los
cuales deben tener un comité de convivencia, órgano de constitución estatutaria
orientado a la solución de controversias a través de fórmulas de arreglo, lo anterior
con la finalidad de proponer el manual de convivencia como un verdadero
mecanismo de solución alternativa de conflictos.
Palabras Claves: Bienes comunes, Bienes de dominio privado, Comité de
Convivencia, Conflicto, Derecho de dominio, Mecanismo de solución de Conflicto,
Régimen de propiedad horizontal.
Abstract.
Condo enshrined in law 675 of 2001, constitutes the modern
manifestation governing concur buildings where proprietary rights of private property
1
OSCAR FELIPE SÁNCHEZ MOYA, estudiante de derecho de la Universidad Católica de Colombia,
finalizó materias del pensum académico en el año 2013, actualmente se encuentra cumpliendo los
requisitos para obtener el título de abogado. Trabaja como Asistente Jurídico en una Firma de
Abogados. Correo Electrónico felippe_9876@hotmail.com
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and rights of ownership on the ground and the other commons. The population
growth and the movement to cities make buy or acquire a property that is subject to
the horizontal property is common. Many of the conflicts generated inside a condo,
presented by lack of regulations governing the growing cities, being noticed constant
problems in implementing the law. This paper seeks to critically process analysis,
the ownership of private property and ownership rights that seek to guarantee the
peaceful coexistence in the property subject to this regime, which should have a
committee of coexistence, statutory body constitution aimed at resolving disputes
through settlement formulas
Keywords: Common Goods, Real proprietary, Coexistence Committee, Conflict,
domain law, conflict resolution mechanism, horizontal property regime.
Sumario.
INTRODUCCIÓN.
CAPÍTULO 1. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. 1.1.Origen de la
Propiedad Horizontal en Colombia 1.2. Los derechos y deberes en la Propiedad
Horizontal. CAPÍTULO 2. SISTEMAS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE
CONFLICTOS
2.1. Origen de los Mecanismos Alternativos en la solución de
Conflictos. 2.2.
Los MASC una auténtica alternativa de solución de conflictos.
CAPÍTULO 3. MANUAL DE CONVIVENCIA LEY 675 DE 2001: UN MECANISMO
DE SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS? 3.1.
Calidad
de
vida:
derecho a la ciudad en una ciudad de derechos. 3.1.1.Consejo de Administración.
3.2.
El Comité de Convivencia. 3.3.Manual de Convivencia. 3.4.Problemas
actuales de la Propiedad Horizontal en Colombia.
CONCLUSIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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INTRODUCCIÓN
Todo cambio genera crisis, que con el trascurrir del tiempo se puede ir solucionando;
de igual forma ocurre cuando aparece una nueva ley, ésta va a generar inquietudes
e inseguridades. La ley 675 de 2001 es un compendio de normas acorde con las
últimas tendencias del desarrollo urbanístico y con las directrices emanadas de la
Carta Política protectora de los Derechos Fundamentales de los colombianos.
Problemas como el de la explosión demográfica, el elevado crecimiento en las tasas
de natalidad, el desplazamiento de habitantes de zonas rurales a la ciudad por la
violencia, ha aumentado el número de habitantes en las ciudades, que trae consigo
un desarrollo urbanístico carente de planeación, que obliga a compartir
construcciones divididas de manera horizontal, y en cuyos espacios el compromiso
por la convivencia y su mantenimiento es de todos. En Colombia no ha existido en
el ordenamiento jurídico un análisis de fondo acerca de los serios problemas del
sistema de propiedad inmobiliaria. Es la ley 675 de 2001 el hilo que conduce al
establecimiento de un Estatuto, dado que ésta con sus virtudes y defectos,
constituye un esfuerzo normativo loable al interior del régimen de propiedad
horizontal y sus incontables problemas, que han llevado a las Altas Cortes a generar
herramientas de mediación y mitigación.
En una propiedad horizontal en donde deben convivir varias personas agrupadas
en familias o de manera individual, surgen conflictos, pues los bienes de dominio
exclusivo de un individuo deben coexistir con los de propiedad colectiva. Con la Ley
675 de 2001, se ha adelantado de manera significativa la solución de controversias,
llegándose por esta vía a resolver el interrogante ¿Es la ley 675 de 2001 y su comité
de convivencia un mecanismo alternativo en la solución de conflictos en Colombia?
La intolerancia, el egoísmo, entre otros, han sido factores que no permiten manejar
o canalizar adecuadamente los conflictos convirtiéndolos en actos beligerantes que
desconocen el ámbito legal y social, y en Colombia dadas las circunstancias, los
resultados no han sido los esperados, ya que a la falta de eficacia y efectividad en
5
la administración de justicia, hay que sumar, la negativa ciudadana por el respeto y
consideración hacia los demás, propiciándose de esta manera una actitud
individualista, que sólo responde a intereses particulares y no colectivos. Con el
ánimo de resolver las diferencias que afectan la convivencia pacífica en la propiedad
horizontal, se dispone de la Ley 675 de 2001 que abre paso a la creación del Comité
de Convivencia, como mecanismo alternativo de solución de controversias, sin
embargo, el registro de problemas al interior de estos conjuntos habitacionales,
sigue creciendo, generando para la comunidad situaciones de inseguridad que
desencadenan en hechos violentos con consecuencias, incluso hasta nefastas.
Capítulo 1. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Más allá de que la propiedad horizontal brinde la posibilidad de compartir un espacio
entre varios individuos, ésta debe estar enfocada en la defensa y protección de los
rasgos constitucionales, toda vez que no sólo se coexistirá en un inmueble sometido
a este régimen la copropiedad, áreas comunes, el pago de unas expensas para el
mantenimiento, sino que derechos fundamentales como la intimidad, el libre
desarrollo de la personalidad deben prevalecer ya que están tutelados y la sana
convivencia debe primar por la marcada influencia de la jurisprudencia
constitucional en la propiedad horizontal.
1.1.
Origen de la Propiedad Horizontal en Colombia
En Colombia el 9 de abril se recuerda la fecha en la que se asesinó al caudillo liberal
Jorge Eliecer Gaitán, hecho que marcó la historia del país y que por lo sucedido en
aquella
época
el
Bogotazo
siempre
será
recordado,
sin
embargo
los
acontecimientos desplegados ese día sellan otro momento histórico en la legislación
civil colombiana toda vez que se implantó el régimen de propiedad horizontal.
Con el asesinato de este caudillo la violencia social y política que sacudía a Bogotá
se acrecentó y las protestas no se hicieron esperar, no sólo por la pérdida de éste,
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el que era la esperanza política que cambiaría la forma de gobernar, sino también
porque la situación económica en la que se encontraban muchas personas era
precaria, debido entre otras cosas al aumento exagerado en el precio de los
alimentos y en los cánones de arrendamiento de las viviendas, lo que trajo una
situación de violencia que se conoce con el nombre de “bogotazo” en la que
murieron muchos colombianos.
En el campo, lógicamente, el escenario no fue diferente, llevando a un enorme
desplazamiento campesino hacia las ciudades, lo cual contribuyó a la expedición
por parte del gobierno del conservador Mariano Ospina Pérez, no sólo del decreto
1239 de 1948 – por el cual se declara el “estado de sitio” –, sino también del decreto
1286, el cual, posteriormente, se convierte en la ley 182 del mismo año. La gestión
de la propiedad horizontal y el diseño de un plan estratégico pueden servir como
herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia bajo
situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal. (Solano, 2011, pág. 2)
En la obra “El modelo de propiedad horizontal en Colombia y los derechos
fundamentales: Ley 675 de 2001” de Héctor Elías Hernández Velasco, refiere los
orígenes de la propiedad horizontal en Colombia, aludiendo:
La Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada
"propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad exclusivos
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás
bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y. la convivencia pacífica
en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
Con esta Ley, y con los supuestos en ella consagrados, se da un paso más en
la consolidación de un régimen de dominio, que comprende el reconocimiento
de un tipo de propiedad individual con una comunal. La evolución de esta clase
de propiedad se inició en 1948, después de la destrucción del centro de Bogotá
tras los hechos del 9 de abril; hecho que significó un gran problema de carácter
jurídico en el proceso \'de reconstrucción de la ciudad, y que se resolvió a partir
de la expedición de la ley 182 de aquel año, siendo, además, el primer esbozo
7
del régimen de propiedad horizontal en Colombia. Posteriormente, se han
venido expidiendo diversas normas con igual fin, como la Ley 16 de 1985 y la
actual Ley 675 de 2001. (Hernández, 2013)
El crecimiento de la población en el mundo es acelerado y Colombia en este aspecto
no es la excepción, a esta situación de aumento se agrega las migraciones internas
de colombianos que habitan en el campo y que a diario se presentan debido a la
falta de oportunidades laborales, pobreza, violencia en estas zonas por los
enfrentamientos entre las fuerzas militares y grupos armados al margen de la ley
que obligan a los desplazamientos forzados y por ende a que las ciudades tengan
que ser el destino de estos compatriotas que buscan esperanzas de vida, pero que
al mismo tiempo tendrán que enfrentar obstáculos de toda índole para su
subsistencia y lograr las metas u objetivos planteados cuando iniciaron su odisea.
En este aspecto se debe tener en cuenta que esto se da por el hecho de la
transición o el paso de las economías eminentemente agrícolas a modelos de
desarrollo más industrializados, que serán las generadoras de las construcciones
de edificios de apartamentos en sentido horizontal, los cuales se destinan, tanto
para la satisfacción de necesidades de vivienda, como también para el
establecimiento de locales.
Es importante registrar que si bien en Colombia los orígenes de la propiedad
horizontal se remontan al siglo XX, algunas de sus características provienen del
antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal
aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como “Código Napoleón”. En
su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual “distintos pisos de un
edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas
rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las
mejoras y el mantenimiento del edificio2. Basadas en ese artículo, la jurisprudencia
Dichas reglas son las siguientes: “Las paredes maestras y el techo están a cargo de todos los
propietarios, en proporción al valor del piso que les pertenece. El propietario de cada piso hace el
pavimento sobre el cual anda. El propietario del primer piso hace la escalera que conduce al mismo;
2
8
y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta
especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos
países incorporaron el concepto de un modo u otro 3.
1.2.
Los derechos y deberes en la Propiedad Horizontal
Javier Montejo Camargo, en su obra Manual de propiedad horizontal en Colombia
dice que la propiedad horizontal se caracteriza por ser un derecho cuyo objeto es el
edificio que reúne los pisos o departamentos de propiedad exclusiva; por tener
multiplicidad de sujetos y pluralidad de posiciones de cada uno de ellos frente al
objeto y respecto al derecho en sí, existe en esta institución, una doble posesión del
propietario sobre la propiedad exclusiva y sobre la propiedad común que se
complementan en forma intima e indisoluble (Montejo, 2013, pág. 19).
Desde esta perspectiva es claro que el derecho de uso y goce de la propiedad debe
estar de acuerdo a las normas previstas en el reglamento de propiedad horizontal y
en la ley, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del
edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad
de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.; pero el
cumplimiento de estas obligaciones no se da, de ahí que surjan los conflictos entre
propietarios, copropietarios o personas que habitan una propiedad sometida a este
régimen.
Con la promulgación de la ley 675 de 2001, ley de propiedad horizontal, se entró a
regular los derechos, deberes y obligaciones de los propietarios de bienes privados
y comunes de la forma especial de propiedad denominada propiedad horizontal, y
con el contenido de la ley se dan las herramientas para la elaboración del
el propietario del segundo hace, a partir del primero, la escalera que conduce a su casa y así
sucesivamente”.
3
para una reseña histórica del desarrollo del concepto de propiedad horizontal, véase M. Borja
Martínez, La propiedad de pisos o departamentos en el derecho mexicano (México, Porrua, 1957),
pp.17-48.
9
reglamento de propiedad horizontal, cuyo contenido no puede tener partes que sean
contrarias a la Constitución ni a la ley, porque de tenerlas se considerarán como no
escritas.
De ahí que es necesario conocer la ley, y en particular identificar las normas
establecidas en un reglamento de propiedad horizontal, las mismas que deben
propender por el respeto al espacio que a cada uno le corresponde y por ende el
mantener una convivencia sana, con relaciones pacíficas de cooperación,
solidaridad entre los copropietarios o entre estos y los encargados de la
administración.
Las dificultades de convivencia van a aparecer y es evidente que si se presentan en
el seno de un hogar problemas, en este tipo de edificaciones no va a haber
excepciones dada la agrupación de esta multiplicidad de individuos que poseen
comportamientos, modos de vida, gustos y disgustos diferentes, puedan surgir
pequeños roces, incomodidades con respecto a otro u otros vecinos, hasta
problemas que pueden convertir la convivencia en una actividad difícil de manejar y
se generen dificultades que traspasen los límites de la copropiedad; he aquí la
importancia de la ley de propiedad horizontal que aparece para apoyar la labor de
la administración de justicia ya que de una u otra manera descongestiona, por así
decirlo, la justicia ordinaria, buscando que los conflictos en una copropiedad sean
resueltos lo más pronto posible y en forma amigable por los mismos protagonistas,
mediante la creación de los comités de convivencia que operaran en los edificios o
conjuntos, resaltando que estos comités estarán constituidos por los mismos
propietarios o residentes, quienes intentarán resolver los conflictos escuchando a
las partes, presentado fórmulas de arreglo, y teniendo en cuenta los principios
ordenadores de la ley: respeto a la dignidad humana, el debido proceso, la
cooperación, la solidaridad, la función social.
Es importante destacar que la Constitución Política pone de presente que "Los
particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar
10
justicia en la condición de conciliadores o en la de árbitros habilitados por las partes
para proferir fallos en derecho o en equidad. (C.N. Artículo 116 inciso 4)4. De la
misma manera la Corte Constitucional en Sentencia 893 de 2001 con ponencia de
la magistrada Dra. Clara Inés Vargas Hernandez manifestó que
Los mecanismos alternativos de solución de conflictos no deben ser
interpretados solamente como una manera de descongestionar el aparato de
justicia sino también, y principalmente, como una forma de participación de la
sociedad civil en los asuntos que los afectan. En
este sentido, es
incuestionable su estirpe democrática, en la medida en que generan espacios
de intervención de la comunidad en el desarrollo de la función jurisdiccional
evitando la conflictivización de la sociedad y logrando, por ende, el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en
que éste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social. Desde esta perspectiva, se ha considerado que el
presupuesto básico para la efectividad de la justicia consensual es la existencia
de
una
sociedad
civil
organizada,
integrada
cultural,
valorativa
y
normativamente, pues al decir Auerbach “sólo cuando existe congruencia entre
los individuos y su comunidad, con valores y deberes compartidos, existe la
posibilidad de justicia sin derecho”. (Sentencia 893,2001)
Si bien es cierto en Colombia la ley señala que existen mecanismos alternativos para
solucionar conflictos y que son formas pacíficas que pueden utilizar los ciudadanos para
solucionar sus diferencias, distintas a la justicia ordinaria, es necesario analizar si la ley 675
de 20015, materia de este trabajo es un mecanismo alternativo de solución de conflictos.
Se presentan conflictos entre los habitantes de una propiedad horizontal
4
C.N. Artículo 116. La Corte Constitucional, la Corte Suprema de Justicia, el Consejo de Estado, el
Consejo Superior de la Judicatura, la Fiscalía General de la Nación, los Tribunales y los Jueces,
administran Justicia. También lo hace la Justicia Penal Militar.
El Congreso ejercerá determinadas funciones judiciales.
Excepcionalmente la ley podrá atribuir función jurisdiccional en materias precisas a determinadas
autoridades administrativas. Sin embargo no les será permitido adelantar la instrucción de sumarios
ni juzgar delitos.
Los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar justicia en la
condición de jurados en las causas criminales, conciliadores o en la de árbitros habilitados por las
partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley.
5
Congreso de la República. Ley 675 de 2001. En:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162
11
desapareciendo así el objeto de esta Ley, toda vez que la convivencia pacífica
perdería su esencia entre los moradores sean o no propietarios, generándose de
paso inseguridad entre ellos. Dice el artículo 1:
Art. 1º. Objeto. La presente Ley regula la forma especial de dominio
denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y
los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad. (Ley 675, 2001 Art. 1)
Entre los propietarios del edificio o conjunto o entre ellos y los órganos de dirección
o administración y control de la persona jurídica se presentan por lo general
conflictos. La ley señala en el artículo 58 al respecto lo siguiente:
ARTÍCULO 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos
y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o
interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio
de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir
a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda
surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se
podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de
conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en
un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación
en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir,
para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales que regulan la materia. (Ley 675, 2001
Artículo 58)
12
La misma ley señala entonces los mecanismos a los cuales pueden acudir las partes
si hay conflicto, esos mecanismos son: la Conciliación, amigable composición,
arbitraje. Las partes podrán acudir y someter sus controversias también y si se
requiere, a las Autoridades Jurisdiccionales por medio de un procedimiento verbal
sumario consagrado en el Código de Procedimiento Civil.
Capítulo 2. SISTEMAS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Los Mecanismos Alternativos de Resolución de Conflictos hoy se presentan como
las herramientas efectivas e innovadoras al momento de dar solución a
controversias que a diario se dan entre las personas en la sociedad; la consolidación
de éstos y su implementación ha puesto de presente que se cuenta con elementos
valiosos y exitosos en la solución de los conflictos y altercados o diferencias que
presentan en el diario vivir de los seres humanos. Estos mecanismos no son
nuevos, entendiéndose que desde épocas ancestrales el ser humano las ha
aprovechado para dirimir sus diferencias, utilizando el dialogo entre las partes y en
muchos casos sin necesidad de tener o contar con la presencia de un mediador o
conciliador. Modelo adoptado por el Estado colombiano, que busca soluciones
rápidas y efectivas, que permitan una sana convivencia. Ahora bien, en las
propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal es notorio y significativo
registrar un alto grado de situaciones controversiales derivadas de la convivencia.
La administración de justicia ha venido atravesando una profunda crisis, la misma
que se ha generado por múltiples causas entre las que se mencionan: el control
monopólico de la justicia por parte del Estado, sobrecarga de los despachos
judiciales, falta de celeridad en los procesos, aumento de los procesos y falta de
atención de los mismos, corrupción al interior de la rama judicial; esto y otros
factores
hicieron
posible
una
reforma
judicial;
se
requería
también
desjurisdiccionalizar la solución de los conflictos, pues, dado que el derecho
procesal hacia parte del monopolio estatal en la administración de justicia no
permitía que particulares pudieran someter sus conflictos a un tercero o a medios
13
alternativos, siempre y cuando no contravinieran el orden público y las buenas
costumbres, permitiendo con ello descongestionar los despachos judiciales y darle
celeridad a los mismos, así como también disminuir las costas procesales .
De esta manera lo que se busca con la consolidación de los mecanismos
alternativos en la solución de conflictos es crear una legislación acorde y atractiva
para que personas que no quieren o no pueden acceder a la administración de
justicia tengan la oportunidad de utilizar otras alternativas, lo cual ha dado
resultados, registrando éxito en muchos asuntos en los cuales se ha utilizado estos
procedimientos, mostrando satisfacción a muchas de las expectativas trazadas.
2.1.
Origen de los Mecanismos Alternativos en la solución de Conflictos
Rafael Gamboa Bernate, en su tesis de grado titulada “Introducción a los Métodos
Alternos de Solución de Controversias”, citando a Roberto Valdés Sánchez, quien
en su obra “La Transacción”, clasifica el desarrollo de los MASC así:
En Grecia, la conciliación se encontraba regulada por la ley, en donde los
Tesmotetes, analizaban los hechos que originaban el conflicto y trataban de
convencer a las partes para llegar a un acuerdo transaccional, ya que los griegos le
otorgaban a estos acuerdos la fuerza de ley. En Roma, las doce tablas respetaban
los acuerdos a que llegaran las partes en disputa; el mismo Cicerón aconsejaba la
Conciliación, por ser un acto de liberalidad digno de elogio, además aborrecía los
pleitos. (Gamboa, 2000)
Con la llegada del cristianismo, estas formas de solucionar los problemas,
encontraron eco en las santas escrituras, y es así como en el evangelio de San
Mateo se encuentran pasajes que hacen referencia, a ello: “Al que quiere litigar
contigo y quitarte la túnica, dale también el manto”, ”Se transigente con tu adversario
pronto, mientras estés con él en camino, no sea que te entregue al juez”, ”Si pecare
contra ti tu hermano, ve y corrígele a solas; si te oyere, habrás ganado a tu hermano,
14
pero si no te oyere, lleva contigo uno o dos, para que en boca de dos o tres testigos
esté la palabra”. (Gamboa, 2000, págs. 71 - 72)
En el mismo trabajo, el autor citando a Miguel Gerardo Salazar, en su obra Curso
de Derecho Procesal de Trabajo, refiere que en la Edad Media en el Fuero Juzgo,
Ley 15, título 1°, libro II se habla de los mandaderos de Paz y avenidores, pero estos
funcionarios no eran una institución permanente, sino que fueron nombrados en
cada caso por el rey para avenir y conciliar los pleitos que éste les indicaba
determinadamente. (Gamboa, 2000)
Desde el siglo XVIII, la conciliación fue incorporada permanentemente, como un
medio de solución de conflictos; este proceso de incorporación fue progresivo
empezó en los pueblos del norte, como Holanda, y fue extendiéndose, por el resto
de Europa, a tal punto que en países tales como Francia y España, se declaró su
obligatoriedad antes de impetrar cualquier acción civil. (Gamboa, 2000, págs. 72,
73)
2.2.
Los MASC una auténtica alternativa de solución de conflictos
Es elevado el número de juristas que afirma que el sistema punitivo en Colombia
debe abrir alternativas para solucionar conflictos y que es el momento para disminuir
la crisis de la justicia en el país que se evidencia por la gran congestión de
despachos judiciales, de ahí que la conciliación o mediación como mecanismos
alternativos brinden los elementos y a la vez proporcionen los medios y las vías de
actuación necesarias para hacer efectiva la solución a controversias entre los
infractores y la parte perjudicada cuando se presenten acciones que se tipifican
como delitos menores o faltas que son susceptibles de tratar y corregir con estos
medios sin tener que acceder a la justicia tradicional.
Los conflictos vecinales se presentan como un campo abonado para la mediación,
con frecuencia la práctica demuestra cómo ante las desavenencias, a veces, es más
15
difícil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compañero de trabajo que con
un extraño (Navarro, 2007, pág. 1)
La conciliación como proceso que se pacta entre las partes y que tienen la voluntad
para llegar a acuerdos porque la decisión es voluntaria y con la intervención de un
tercero, no es definitiva la solución a un conflicto y eso está claro, pero es importante
porque involucra temas vitales como un sistema alternativo a las sanciones
tradicionales y algo muy valioso que dentro de las prioridades está la de optimizar
la eficacia de la justicia, asistir a las víctimas, orientar caminos hacia la reparación,
a la interacción con la comunidad en el sistema penal, reducir penas, ajustar
condenas, responsabilizar a los sujetos activos o infractores.
En este escenario de la Conciliación, las partes son protagonistas, para que lejos
de un estrado judicial y sin que haya presión alguna puedan de manera voluntaria
expresar frente a frente el alcance del daño sufrido, tanto material como moral, y los
sentimientos que acompañaron el acto. Esto conlleva a que el responsable del daño
causado reconozca su papel y el grado de responsabilidad durante el proceso ya
que aporta con su reconocimiento su actuar delictivo, dejando a la víctima la opción
de verbalizar su situación en la mesa de mediación
La conciliación constituye un modelo alternativo de reacción frente al delito, puesto
que parte de una perspectiva de justicia en la que lo determinante no es la reacción
frente al autor sino la resolución del conflicto, el restablecimiento de las condiciones
que permitan la convivencia en paz entre quienes se vieron involucrados en el
conflicto. Está claro que en el pasado acudir a terceros imparciales para resolver
las diferencias entre las partes, resultó ser un recurso de solución para dirimir
discrepancias entre afectados por el conflicto, tan efectiva como la que hoy
modernamente está contenida en diversas legislaciones que evita recurrir a la
función de Estado ejercida por la jurisdicción establecida mediante jueces y
magistrados, existiendo una economía de esfuerzos estatales, pero sobre todo,
creando un espacio de solución pacífica entre partes encontradas, que además
16
impide o anticipa la no generación de efectos multiplicados (Osorio, 2002, págs. 9 10)
En este orden de ideas es preciso aclarar el concepto de conciliación en general,
en el sentido de que se está hablando de un sistema alternativo, no excluyente, de
resolución de conflictos, de ahí que María Elena Caram en la obra “modalidades de
los medios alternativos de solución de conflictos” se refiera a la conciliación como
“un proceso voluntario, confidencial, flexible, donde las decisiones son auto
compuestas, centrado en el futuro, donde se enfatizan las necesidades reales de
los participantes”. (Caram, 2000)
Lo anterior refiere a que hay un tercero que asiste a las partes, quienes llegan a
conciliar de manera voluntaria, confidencial, todo con el ánimo de satisfacer sus
necesidades con relación a una controversia presentada y que lo vivieron en común
con la posibilidad, si no se diese el mecanismo de la conciliación, de ser
contemplado dentro de un proceso penal, trayendo como consecuencia las propias
de un litigio, además de avizorar una sentencia condenatoria que implique la perdida
de la libertad de la parte que resulte culpable.
De Roux, al respecto de la Conciliación en su obra “Hacia una política de formación
para la convivencia”, dice que es necesario “Educar para recomponer la capacidad
de los sujetos, interactuar en armonía y tramitar de manera adecuada sus
desavenencias. (De Roux, 2000, pág. 99)
En tal sentido, se puede entrever que la conciliación tiene que ver con la educación
y la enseñanza de valores los cuales si son aprehendidos y puestos en práctica
serian la base para crear una cultura que traiga consigo la solución de conflictos,
además como dice De Roux para “Desarrollar capital social, para hacer ciudadanía
y para el ejercicio de la democracia”. (De Roux, 2000)
Las opiniones están divididas frente a la implementación de mecanismos
alternativos de solución de conflictos y el trámite de los procesos ante autoridades
17
competentes, es así como diferentes autores han expresado que el poder punitivo
no resuelve los conflictos porque deja a la víctima fuera de su modelo, máximo
puede aspirar a suspenderlos, dejando que se disuelva en el tiempo, lo que en
definitiva parece no ser una solución, pues la suspensión fija el conflicto y la
dinámica social, que continúa su curso, lo erosiona hasta disolverlo y en muchas
ocasiones habrá desgaste e inconformismo por la parte vencida incluso la
vencedora en un proceso.
Con la promulgación de la ley 443 y el decreto 1818 de 1998 en Colombia
se introdujeron varias
modificaciones y precisiones que tiene que ver con la
administración de justicia y la descongestión de los despachos judiciales. De modo
pues que el Decreto 1818 de 1998, corresponde al “Estatuto de los mecanismos
alternativos de solución de conflictos” en él se agrupan las normas aplicables a la
conciliación, al arbitraje, a la amigable composición y a la conciliación en equidad.
Según (Mojica, 2012), “Colombia, no ha sido una excepción a la regla general de
instaurar mecanismos alternativos de solución de conflictos, en parte para
responder a la necesidad de justicia y también para procurar la descongestión
judicial. Este “movimiento” encuentra su punto de partida en el artículo 116 de la
Constitución, desarrollado por diferentes normas, entre ellas el decreto 1818 de
1998”. (Mojica, 2012, pág. 7). Se pretende dar solución a conflictos en el país
mediante mecanismos eficaces, porque
Robayo,
como bien lo anota Gustavo Adolfo
“Conflicto: es una realidad permanente de la vida que obstaculiza o
perturba las normales relaciones entre las personas y es percibido, por quienes
participan en la acción social desde ámbitos opuestos, como un obstáculo para la
realización de sus propósitos” (Robayo C. G., 2003)
18
Capítulo 3. MANUAL DE CONVIVENCIA LEY 675 DE 2001: UN MECANISMO DE
SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS
Iniciar por un breve acercamiento a la realidad convivencial en los conjuntos
habitacionales de propiedad horizontal, en ellos es fácil observar conductas tales
como: vecinos ruidosos, perros bullosos, chisme, parrandas, arrojo de basuras a
zonas comunes, mal uso de parqueaderos, los niños groseros, el de los perros
sucios, los vecinos indecentes, etc.
Es de subrayarse que son muchos los conflictos que se presentan entre los
propietarios, residentes, administradores y miembros del Consejo de Administración
en una Propiedad Horizontal. No se puede desconocer que si existen mecanismos
legales para solucionarlos, pero esta acción tardaría mucho tiempo en obtener una
respuesta, que permita ver acciones de corrección de conductas inapropiadas que
vulneran y violentan los derechos de los vecinos. Entonces, acudir ante el Comité
de Convivencia, puede ser una solución más expedita.
En este sentido, es necesario resolver los conflictos que a diario se presentan en
las propiedades horizontales de una manera diferente y sin tener que acudir a la
justicia ordinaria, claro está que hay situaciones que lo ameritan, pero teniendo la
oportunidad de acudir a procedimientos alternativos, la cultura para utilizar y
apropiarse de éstos hay que fortalecerlos, sólo así se contribuirá a ser parte de la
solución en la crisis que enfrenta el poder judicial en Colombia. Hay que decir que
la solución a ésta no sólo debe estructurarse al interior de la administración pública,
sino que la sociedad civil debe aportar, por iniciativa y voluntad propia, para la salida
de dicha situación.
3.1.
Calidad de vida: derecho a la ciudad en una ciudad de derechos
Cuando se habla de una problemática urbanística generada por el desplazamiento
territorial, que en el caso colombiano, ha sido provocado por factores de violencia,
hay que decir que éste no es un problema que no pueda solucionarse, sino al
19
contrario, éste va a constituirse en un reto para que todos, sin excepción alguna,
trabajando en pro de la seguridad social, reconozcan sus derechos y a su vez los
de sus congéneres, que los lleven a respetarlos y a compartir justa equitativamente
espacios comunes, dispuestos para todos en condiciones de igualdad. Pues bien lo
dice (Jiménez & González, 2014) “La ciudad de derechos no es posible sin el
derecho a la ciudad”.
La propiedad horizontal, al surgir como alternativa de vivienda en las grandes
ciudades, debe constituirse en la posibilidad de reconocimiento y aceptación del
otro, sin embargo, como lo señala (Guzmán, 2015), la convivencia implica el
cumplimiento de una serie de parámetros enmarcados bajo el principio de
racionalidad humana, pero sobre todas las cosas fijados por la ciencia del Derecho
tales como la tendencia innata del ser humano a relacionarse con otros individuos
y con su entorno con el fin de buscar el bienestar general, garantizando una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armonía.
3.1.1. Consejo de Administración
No obstante la cotidianidad humana no deja de ser un cúmulo de dificultades, que
requieren solución adecuada y pronta, con el ánimo de evitar situaciones que van
en contravía de la función social de la propiedad, la sana convivencia y el respeto
de la dignidad humana, columna vertebral para el sostenimiento de los Derechos
Humanos. Es por ello, que dentro de la Ley uno de los aspectos de mayor relevancia
es la conformación del Consejo de Administración6, como cuerpo colegiado, elegido
por los mismos propietarios y cuya función se dispone a favor de los intereses de la
comunidad. Según la Ley 675 de 2001 todos los propietarios o copropietarios
La importancia de este órgano colegiado radica según la Corte Constitucional “La dirección y
administración del condominio está a cargo de la Asamblea General, integrada por la totalidad de
propietarios de los apartamentos o pisos, cuyo representante legal es el Administrador señalado en
el reglamento debidamente legalizado – elevado escritura pública e inscrito en la Oficina de
Instrumentos Públicos -. Dicha Asamblea General, como órgano de administración y dirección de la
unidad residencial encargado de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la
copropiedad, tienen la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si
se ajustan a los reglamentos, deben ser acatados por todos.” (Sentencia T – 233 de 1994)
6
20
deberán integrar la Asamblea General para poder tomar las decisiones que sean
propias de la misma.
Cómo obviar, igualmente, que la toma de decisiones en los aspectos colectivos
influyen en los asuntos individuales y se resuelven en la mayoría de los casos, a
través de la Asamblea General de copropietarios, sin embargo, como refiere,
(Robayo, 2012, pág. 297) la historia de las colectividades humanas enseña que una
mayoría puede utilizar este poder para afectar los derechos de una minoría, de
donde procede la reflexión si existe o no límites en materia de propiedad horizontal
en cuanto al respeto debido de los particulares que en ella cohabitan.
A este respecto, la Corte Constitucional en Sentencia C – 318 de 2002, Magistrado
Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra, sostiene
Que el derecho a decidir sólo lo tienen los propietarios de las unidades privadas,
pero esto no significa que los moradores no propietarios carezcan de derechos en
materia de propiedad horizontal maxime si sus derechos eventualmente puedan
resultar afectados por decisiones que adopten las Asambleas Generales de
propietarios o por otras autoridades internas de las copropiedades, luego es
innegable que les asisten derechos tales como el de elevar peticiones y obtener
pronta resolución, a ser oídos antes de que adopten las decisiones que los afecten,
a que se les garantice el debido proceso y el derecho a la defensa, para lo cual
pueden actuar directamente o por intermedio de representantes suyos con
sujeción al reglamento de propiedad horizontal, teniendo incluso el derecho a
acudir a las autoridades administrativas o judiciales para la resolución de conflictos
que se susciten en la convivencia. (Sentencia C- 318, 2002)
Entonces, resaltar la importancia del Consejo de Administración y de la función que
debe desempeñar dentro de la propiedad horizontal en aras del orden que debe
prevalecer entre los propietarios y moradores del conjunto residencial, para lo cual
la Ley faculta la disposición del Comité de Convivencia como órgano de constitución
estatutaria que conforman los mismos propietarios en su reglamento interno.
21
3.2.
El Comité de Convivencia
La Ley 675 de 2001 en respuesta a la problemática de convivencia que se presenta
en la propiedad horizontal, establece una serie de mecanismos que buscan dar
solución a los conflictos que se puedan presentar. Entre otros, se promueve el
funcionamiento de una instancia a través de la cual se propende por el
restablecimiento de las relaciones de vecindad en los conjuntos de uso residencial,
cuando éstas se vean menoscabadas por los conflictos entre los vecinos dañando
la sana y pacífica convivencia.
Bien se resalta en la exposición de motivos de la Ley 675 de 2001 “uno de los
objetivos que persigue la creación de este comité es generar conciencia entre los
copropietarios de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan
deterioradas en las grandes ciudades”. Cuestión que en otras palabras debe llevar
a este órgano estatutario a generar fórmulas de arreglo, que permitan dirimir dichas
controversias. Así mismo la Ley en su artículo 58 claramente estipula, que el comité
estará integrado por un número impar de tres o más personas, cuya participación
será ad honorem y elegidos por la asamblea general para un período de un año.
Al respecto señala Lina Margarita Nader Danies, en su trabajo de grado “Análisis
Jurídico de la propiedad horizontal en Colombia” que desde el proyecto original del
Gobierno hasta primer debate en la Cámara de Representantes se consagraba que
el comité de convivencia actuaría “con las atribuciones de un amigable
componedor”, según lo cual implicaba que tendría la facultad de decidir con fuerza
vinculante para las partes (Ley 446 de 1998 arts. 130 – 131)7. Posteriormente, en
segundo debate en la Cámara se elimina dicha expresión y se cambia por la
siguiente fórmula: “el cual intentará presentar fórmulas de arreglo”8. Entonces,
concluye (Nader, 2002, pág. 217), que “su labor en ningún caso es imponer una
solución a las controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las
7
8
Gaceta del Congreso año X, número 210, 16 de marzo de 2001, p. 14
Gaceta del Congreso año X, número 262, 4 de junio de 2001, p. 14
22
partes y proponga soluciones viables, dejando a los directamente involucrados en
el conflicto la opción de acogerlas o no”.
Igualmente hay que contemplar que la misma Ley 675 señala que acudir a un comité
de convivencia no es un requisito de procedibilidad para luego recurrir a la justicia
ordinaria y que por el contrario en su artículo 58 se contempla el carácter voluntario
de su intervención. (Nader, 2002, pág. 218)
3.3.
Manual de Convivencia
Innegable que en la propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita “ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos”.
(A.I.P.H.Ltda., 1997). Entonces hay que reconocer que en estas normas deben estar
contenidas las leyes, decretos y reglamentos que rigen la propiedad horizontal, cuyo
único fin es garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad.
Resulta evidente que la mayoría de conflictos entre residentes que conviven en una
propiedad de régimen de propiedad horizontal se originan por el incumplimiento de
normas básicas contenidas en el manual de convivencia. Es por ello que todos los
órganos destinados al buen convivir en estos espacios requieren de procesos de
reflexión y educación, destinados a minimizar las controversias y a mejorar el nivel
de vida de todos los moradores.
Si bien es cierto la Ley 675 de 2001 no contempla en ninguna parte el manual de
convivencia, todas aquellas instancias que lo posean no incurren en ilegalidad, en
tanto que su interés se centra en la búsqueda del bien individual y colectivo y
mientras cumpla requisitos propios de un estatuto es perfectamente legal. Pues
como se señala en (Corporación P.H., 2014), es viable y perfectamente legal que
las propiedades sin importar su destinación puedan contar con el manual de
convivencia con el lleno de requisitos que deben cumplirse de acuerdo con las leyes
nacionales. Cualquiera sea la copropiedad puede contar con un manual de
23
convivencia sin embargo, éste debe contar con requisitos legales a fin que su fuerza
coercitiva se maximice y se eviten inconvenientes. Al respecto, señala (Valencia &
Giraldo, 2014), que en los términos de la Ley 675 y de la Sentencia 488 de 2002 de
la Corte Constitucional, queda claro que no es obligatoria la adaptación de los
reglamentos existentes, de los inmuebles que se encuentran sometidos a la
propiedad horizontal previamente a esta Ley 675; la conveniencia de hacerlo o no,
se desprende de la misma norma. (Valencia & Giraldo, 2014, pág. 35)
No obstante, el manual no puede contener normas que estén por encima de las
contempladas en la Carta Política, mucho menos que vulneren derechos
fundamentales, pues bien lo señala la Corte Constitucional en Sentencia T - 661 de
2008 Magistrados Ponentes Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra, Dr. Nilson Pinilla
Pinilla y Dra. Martha Sáchica Méndez
El régimen de propiedad horizontal, se ha entendido como la “forma de dominio
que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien
sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común
de las áreas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservación del
edificio”[39], la dirección y administración corresponde a la Asamblea General de
Copropietarios,
al
Consejo
de
Administración
y
al
Administrador
del
Conjunto,[40] cada uno de los cuales tiene asignadas funciones diferentes pero de
colaboración mutua, cuya misión consiste, en últimas, en velar por la armónica y
sosegada convivencia de los residentes en un mismo conjunto o edificio. Al
respecto esta Corporación ha señalado (Sentencia T – 661, 2008)
Una vez constituida la propiedad horizontal, legalmente y en debida forma se deben
cumplir no sólo con los principios orientadores de la misma, sino también con las
disposiciones que la comunidad o propietarios acuerden, sin que se esté facultado
para atropellar o vulnerar derechos fundamentales individuales. Cuestión señala por
la Corte en la precitada sentencia:
Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la
propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios
de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna
24
y eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés
común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32).
(Sentencia T – 661, 2008)
Así mismo el Ministerio de Vivienda al respecto dice que en ningún caso las
disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en la Ley y, no podrá contener normas
que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado ni limitar
o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. (Ministerio de Vivvienda, 2014)
3.4.
Problemas actuales de la Propiedad Horizontal en Colombia
Al ser la propiedad horizontal la manifestación moderna del Derecho de dominio
sobre bienes inmuebles el poblamiento de las ciudades está vinculado directamente
en las normas sobre propiedad por pisos. Las ciudades colombianas han crecido y
están
sometidas
al
régimen
de
propiedad
horizontal
hecho
éste
que
desafortunadamente no ha sido tenido en cuenta por el legislador de manera
coherente, mucho menos se le ha dado un tratamiento adecuado, lo que ha traído
consigo múltiples y crecientes problemas para que se aplique en la práctica las
disposiciones legales en debida forma; cuestión que se reafirma por (Marín, 2006)
para quien abordar la problemática de la propiedad horizontal es volver la mirada
sobre un segmento específico de la historia nacional toda vez que el propio
surgimiento de esta particular forma de propiedad estuvo directamente asociado a
un momento de conmoción social y política.
Ciertamente, no ha existido en el ordenamiento jurídico colombiano un tratamiento
de fondo a los múltiples y cada vez más variados problemas que reviste este
especial sistema de la propiedad inmobiliaria (Marín, 2006, pág. 146).
Desde épocas remotas la lucha por la propiedad ha sido una constante y el ser
poseedor es uno de los derechos más antiguos, constituyéndose así como de los
primeros dentro de la categoría de derechos humanos y para consolidarse como
tantos otros derechos fue necesario trasegar por constantes luchas, conflictos e
25
incluso sacrificios como la vida. En tal sentido, (Pineda, 2009, pág. 151) establece
que en una sociedad que continúa ganando mayores niveles de desarrollo la
propiedad sigue transformándose. Así se ha mostrado en esta relación del derecho
de propiedad inmobiliaria, con los derechos al adecuado ordenamiento urbanístico
de la ciudad, el espacio público y la participación en plusvalía. Donde la propiedad
se transforma incluyendo dentro de su estructura a la función social, con la cual
contribuye adecuadamente a la consolidación de todos los demás derechos.
Conclusiones
La Ley 675 de 2001 consagra el régimen de propiedad horizontal y con la
promulgación de esta norma se plasmó el concepto moderno que regula los
inmuebles, donde concurren derechos de propiedad exclusiva de bienes privados y
derechos de copropiedad, sobre el terreno y demás bienes comunes. Factores tales
como el crecimiento de la población en las ciudades, hizo no sólo que la población
aumentara en número, sino también que la estructura citadina cambiara de manera
progresiva, generando necesidades y creando la urgencia de comprar o adquirir un
inmueble que haga parte de una propiedad horizontal común
Como sustento normativo el crecimiento de las ciudades en el país no ha tenido el
apoyo estatal para una evolución eficiente, de ahí que muchos de los conflictos
generados al interior de una copropiedad sometida a esta Ley, afronte constantes
problemas en la aplicación práctica de las disposiciones legales.
Las relaciones armoniosas son importantes dentro de la convivencia en una
propiedad sometida a la Ley 675, los propietarios o arrendatarios se obligan a
cumplir a cabalidad las normas contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que
rigen la propiedad horizontal dando paso a ejercer de forman plena los derechos
individuales sin vulnerar los derechos colectivos, por lo tanto nace como solución,
el manual de convivencia que es una herramienta que permite dirimir de manera
pacífica, rápida y eficaz cualquier conflicto que se presente al interior de la
26
propiedad, generando espacios para que el dialogo contribuya a conseguir una
convivencia armónica sin que haya la necesidad de activar el aparato judicial
evitando traumatismos y congestión en los entes judiciales.
Con base en lo anterior se puede establecer que el manual de convivencia funge
como un mecanismo de solución alternativa de conflictos, en el que la ley establece
parámetros para su confección y permite incluir cualquier futuro conflicto.
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