Compra - Actinver

Análisis Fundamental
FIBRA MTY
FIBRA / Oficina
Junio 24, 2015
Sólida Adquisición Por $1,100 MM (Huasteco)
Compra
Equivalente A 32% De NOI De Portafolio Inicial
Ticker:
FMTY14
Liquidez:
Cambio en Recomendación
Baja
Último Precio:
$ 12.48
Precio Obj. 2015:
$ 14.00
Cambio en P.O.
Cambio en Estimados
Retorno Dividendo 2015:
12.2% Retorno
Reporte Trimestral

Otro
Retorno Total:
Más Acerca De Huasteco. El portafolio consiste en 10 propiedades que suman 96,210 m 2
de área bruta rentable (GLA), ocupación de 97% y edad promedio de ~3 años, todas
ubicadas en San Luis Potosí (región Norte / Bajío). Incluye i) 7 propiedades industriales con
89,180 m2 de GLA y contratos triple neto (NNN) en dólares; ii) 2 propiedades de oficina
(clase-B) con 5,960 m2 de GLA y contratos doble neto (NN) en pesos; iii) 1 desarrollo
comercial de 1,070 m2 de GLA y contrato doble neto en pesos. En general, los contratos de
arrendamiento tienen un vencimiento promedio ponderado de 5.9 años en términos de NOI
En cuanto al tamaño, Huasteco representa 67% del GLA del portafolio inicial, 32% del NOI y
36% de su valor. Comparado con el portafolio total de FMTY (incluyendo adquisiciones
previamente anunciadas) representa ~40% del GLA y 27.8% del valor de las propiedades,
por lo que la transacción necesita la aprobación de la Asamblea de Tenedores de CBFIs,
además de autorizaciones de la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) y
de autorizaciones corporativas y gubernamentales.
Detallando La Atractiva TIR De 9.3%. La adquisición de este portafolio implica un cap rate
bruto de entrada al NOI de 7.8% considerando un NOI de $85.8 millones generado en los
próximos 12 meses (alcanzando una ocupación de 100%). Incluyendo gastos de
adquisición, el cap rate neto al NOI es 7.6%, por debajo del NOI cap rate implícito actual
(2015E) de 8.1%. Sin embargo, profundizando en los números obtenemos un NOI cap rate
apalancado de 8.9% considerando los siguientes aspectos positivos: 1) la deuda absorbida
de USD 25.5 millones (35.4% LTV del portafolio) tiene tasa de 4.2%, debajo de la tasa de
deuda en dólares proyectada de FMTY de ~5.1%, que genera arbitraje e impulse la TIR; y
2) el pago en CBFIs por $710.2 MM pactado a $12.80 /CBFI, 3% arriba del precio actual y
+7% vs. su precio de IPO, beneficiando a los tenedores de CBFIs.
Además, la administración de FMTY espera que un aumento en las rentas del portafolio,
hoy por debajo de mercado, ofrezcan crecimiento orgánico potencial adicional en los
próximos años. El Bajío ha presentado una dinámica positiva en el sector de bienes raíces
por inversiones en sectores logístico, automotriz y manufacturero. Tiene la tasa de
desocupación más baja en el país (0.5%). La TIR esperada por FMTY es 9.3% para el
portafolio. Por sí mismo, Huasteco debería incrementar en 40 pb el retorno de dividendo,
que nosotros estimamos en 6.7% para 2015 y 7.9% para 2016 al precio actual del CBFI.
Adquisición Positiva Para Tenedores De FMTY. Además de las inversiones acrecientes
de FMTY (por su TIR), su estructura 100% interna generará eficiencias a través de su mayor
escala, que se traduce en un mayor crecimiento de dividendo /CBFI. Este es uno de los
factores por los que el dividendo de MTY alcanzará 7.9% en 2015 y tiene potencial de
alcanzar 8.4% de retorno real a largo plazo.
Análisis Fundamental Actinver
18.9%
Desempeño del CBFI
112
■ FMTY adquirió portafolio (Huasteco) por $1,100 MM que representa >20% del valor
del portafolio del fideicomiso a una TIR de ~9.3%. Noticias positivas, Compra FMTY.
110
108
106
Return Index
FIBRA MTY anunció una gran adquisición de $1,100 MM, denominado portafolio Huasteco,
con el que el fideicomiso alcanzaría ~93% de su plan de inversión de $2,250 millones para
2015, equivalente al fire power de USD 150 MM, anunciado en su IPO. Como el portafolio
será pagado principalmente con CBFIs (USD 55.6 millones; $710.2 MM; 65% de la
transacción), FMTY tendrá capacidad adicional para invertir (+USD 25.5 MM) que consiste
en un apalancamiento con préstamo-valor objetivo de 35%-40%. De esta manera, con las
inversiones anunciadas por USD 136 millones, todavía tiene USD 57 MM más (antes de
acudir al mercado) para financiar las nuevas adquisiciones que ya se encuentran en
proceso. Cabe mencionar que la exposición de FMTY al segmento de oficinas se reduciría
en ~60% en términos del ingreso operativo neto (NOI), por debajo del objetivo de 70% como
FIBRA especializada. Sin embargo, el equipo administrativo ha enfatizado que las futuras
adquisiciones pertenecerán al segmento de oficinas, reiterando su objetivo de largo plazo.
6.7%
104
102
100
98
96
Dec-14
Jan-15
Mar-15
Apr-15
FMTY14
Jun-15
IPC
Información Mercado:
Capitalización Mdo. ($ MM):
3,698
Valor Empresa ($ MM):
3,279
Rango Últ. 12 Meses ($):
(11.96 - 12.96)
Flotante:
7%
Monto Prom. Diario ($ MM):
1.1
Pablo E. Duarte de León
Sector Inmobiliario
pduarte@actinver.com.mx
+52 (55) 1103 6600 x4334
Actinver
Guillermo González Camarena 1200
Santa Fe, México D.F., 01210
Departamento de Análisis Fundamental, Económico, Cuantitativo y Deuda
Análisis Fundamental
Analistas Senior
Martín Lara
Telecomunicaciones, Medios y Financiero
(52) 55 1103-6600 x1840
mlara@actinver.com.mx
Carlos Hermosillo Bernal
Consumo
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chermosillo@actinver.com.mx
Pablo Duarte de León
Fibras y Hoteles
(52) 55 1103-6600 x4334
pduarte@actinver.com.mx
Pablo Abraham Peregrina
Minería, Metales, Papel y Conglomerados
(52) 55 1103-6600 x1395
pabraham@actinver.com.mx
Ramón Ortiz Reyes
Cemento, Construcción y Concesiones
(52) 55 1103-6600 x1835
rortiz@actinver.com.mx
Federico Robinson Bours
Carrillo
Energía, Petroquímicos e Industriales
(52) 55 1103-6600 x4127
frobinson@actinver.com.mx
Juan Ponce
Telecomunicaciones, Medios y Financiero
(52) 55 1103-6600 x1693
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Enrique Octavio Camargo
Delgado
Energía, Petroquímicos e Industriales
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ecamargod@actinver.com.mx
Consumo
(52) 55 1103-6600 x1394
jcebeira@actinver.com.mx
Mauricio Arellano Sampson
Minería, Metales, Papel, Conglomerados,
Cemento, Construcción y Concesiones
(52) 55 1103-6600 x4132
marellanos@actinver.com.mx
Laura Elena Bosch
Ramírez
Fibras y Hoteles
(52) 55 1103-6600 x4136
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Analistas Junior
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González
Análisis Económico y Cuantitativo
Ismael Capistrán Bolio
Director Análisis Económico y Cuantitativo
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Jaime Ascencio Aguirre
Economía y Mercados
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Análisis Cuantitativo
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Directora de Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x6641
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Roberto Ramírez Ramírez
Análisis de Deuda
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jviveros@actinver.com.mx
Raúl Márquez Pardinas
Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x1110
rmarquez@actinver.com.mx
Santiago Hernández Morales
Roberto Galván González
Análisis de Deuda
Araceli Espinosa Elguea
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Límite de responsabilidades
Guía para recomendaciones sobre inversión en emisoras bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de
Precios y Cotizaciones (IPC)

Compra. El retorno de la acción debe ser superior al retorno total del IPC en el año en curso.

Neutral. El retorno de la acción debe ser en línea al retorno total del IPC en el año en curso.

Venta. El retorno de la acción debe ser inferior al retorno total del IPC en el año en curso.
Declaraciones importantes.
a)
De los analistas:
“Los analistas que elaboramos Reportes de Análisis:
Jaime Ascencio Aguirre; Mauricio Arellano Sampson; Laura Elena Bosch Ramirez, Enrique Octavio Camargo Delgado; Ismael Capistrán Bolio;
José Antonio Cebeira González, Pablo Enrique Duarte de León; Araceli Espinosa Elguea; Roberto Galván González; Carlos Hermosillo Bernal;
Santiago Hernández Morales; Martín Roberto Lara Poo; Raúl Márquez Pardinas, Ramón Ortiz Reyes; Pablo Abraham Peregrina; Juan Enrique
Ponce Luiña; Federico Robinson Bours Carrillo; Jesús Viveros Hernández, declaramos”:
b)
1.
“Todos los puntos de vista, acerca de las emisoras bajo cobertura corresponden exclusivamente al analista responsable de la misma y reflejan
fidedignamente su visión. Todas las recomendaciones emitidas por los analistas son elaboradas en forma independiente a cualquier entidad,
incluyendo a la institución en la que prestan sus servicios o personas morales que pertenecen al mismo grupo financiero o empresarial. El
esquema de remuneración no está basado ni relacionado, en forma directa ni indirectamente con alguna recomendación en específico, y sólo
se percibe una remuneración de la entidad para la cual los analistas prestan sus servicios.
2.
“Ninguno de los analistas con cobertura de emisoras mencionadas en este reporte ocupa ningún empleo, cargo o comisión en las emisoras
bajo su cobertura, ni en ninguna de las personas que forman parte del Grupo Empresarial o Consorcio al que éstas pertenezcan. Tampoco los
han ocupado durante los doce meses previos a la elaboración del presente reporte”.
3.
“Las recomendaciones sobre emisoras, realizadas por el analista que las cubre, se basan en información pública y no existe garantía alguna de
su asertividad con respecto al desempeño que se observe realmente en los valores objeto de la recomendación”
4.
“Los analistas mantienen inversiones objeto de sus reportes de análisis en las siguientes emisoras: AC, ACTINVR, ALFA, ALPEK, ALSEA,
AMX, AZTECA, CEMEX, CHDRAUI, FEMSA, FIBRAMQ, FINDEP, FUNO, GENTERA, GFREGIO, GRUMA, ICA, IENOVA, KOF, LAB,
LIVEPOL, MEXCHEM, OHLMEX, PEÑOLES, POCHTEC, TLEVISA, SORIANA, SPORTS, VESTA y WALMEX.
De Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver
1.
Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, en ningún caso podrá garantizar el sentido de las recomendaciones
contenidas en los reportes de análisis para asegurar una futura relación de negocios.
2.
Todas las unidades de negocio de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver pueden explorar realizar negocios con
cualquier compañía mencionada en los documentos de análisis. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido
por Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido
y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo
Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y
sus filiales.
3.
Al cierre de cada uno de los tres meses anteriores, Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, NO ha mantenido
inversiones, directa o indirectamente, en Valores o Instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean Valores, objeto de los Reportes
de Análisis, que representen el uno por ciento o más de su cartera de Valores, cartera de inversión, de los Valores en circulación o del
subyacente de los Valores de que se trate, con excepción de los siguientes:, AEROMEX*, AXML, BOLSA A, FINN 13, FSHOP 13,
SMARTRC14
4.
Ciertos Consejeros y directivos de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver ocupan un cargo similar en las siguientes
emisoras: AEROMEX, MASECA, AZTECA, ALSEA, FINN, MAXCOM, SPORTS, FSHOP y FUNO.
5.
Este reporte será distribuido entre todas aquellas personas que cumplan con el perfil para la adquisición del tipo de valores sobre los que se
recomienda en su contenido.
Para conocer los cambios de recomendaciones de los analistas, dar clic aquí.
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