Informe de mercado Islas Baleares 2012/2013

Informe de mercado
Islas Baleares 2012/2013
Año positivo en las Baleares
A pesar de la presión sobre el euro y la situación general de la economía española, 2012
ha resultado, en general, un buen año en las Baleares para la agencia inmobiliaria Engel
& Völkers, con 20 tiendas distribuidas entre las islas.
Todas las zonas reportan estar realizando ventas principalmente en el sector superior del
mercado, destacado por el hecho de que el precio medio de venta en Mallorca e Ibiza se
sitúa justo por debajo del millón de euros (1.000.000€).
2012 presentan un incremento del 20-25%, en parte gracias a las mejores conexiones
aéreas y al fortalecimiento de sus propias economías y monedas. Mallorca mantiene su
reputación al ofrecer inmuebles de calidad en bonitas localizaciones a un precio medio
de venta que parte de unos 500.000€ en el casco antiguo de Palma y en el noreste de la
isla hasta los cerca de 850.000€ en el norte y el oeste. También se ha registrado un precio
medio de venta de 1.000.000 de euros en los alrededores de Palma, así como en zonas
oeste, sudeste y central de la isla.
Las ventas cerradas en 2012 de 10 millones de euros en el sudeste y de más de ocho
millones de euros en el sudoeste indicaron que muchos grandes inversores consideraron
que los precios rondaban su regularización final. Este año ha empezado muy bien con
la primera gran venta de 8 millones de euros en el sudoeste, alcanzando un récord de
22.500€/m2.
Así pues, parece que el mercado se mantendrá estable y todavía existe el mercado de
compradores formado predominantemente por compradores “con efectivo”. Los márgenes
de negociación han descendido a los promedios de entre 5-10% anteriores a la crisis y las
propiedades situadas en las mejores ubicaciones pueden venderse a su precio de oferta.
El periodo medio de venta puede variar entre 6 meses, para una propiedad realmente
especial o a un precio muy bueno, y los 12-18 meses. Este año, algunas propiedades se han
vendido en 3 meses, pero se trata de claras excepciones.
Según David Scheffler, director general de Engel & Völkers España: “Parece como si
los compradores estuvieran protegiendo su dinero e invirtiendo en propiedades que
les reportarán aquí mejores beneficios que en el banco y así, al mismo tiempo, pueden
disfrutar de su inversión”. A pesar del entusiasmo generado sobre el potencial de los
rusos en la isla, por el momento este mercado se mantiene fase de incubación: se
trata de un grupo objetivo complicado, al tiempo que se espera que las nuevas leyes
fiscales españolas para compradores de fuera de la Unión Europea ayuden a las ventas,
especialmente con los compradores del segmento medio del mercado.
MALLORCA
Engel & Völkers abrió su primera tienda en la isla en 1999 y, gracias al origen de la
marca y a la extensión de su red internacional, sin duda se ha visto favorecida con la gran
afluencia de clientes de habla germana, incluyendo suizos y austriacos, que suman más
del 50% de todas las ventas y continúan dominando el mercado. Este grupo viene seguido
de los compradores británicos y escandinavos, con españoles, franceses y rusos a la zaga,
que también empiezan a introducirse en el mercado.
Sin embargo, el principal mercado en desarrollo de la isla es el procedente de
Escandinavia: las cifras de visitantes procedentes de Noruega, Dinamarca y Suecia en
La creciente fuerza del mercado de alquiler a largo plazo ha resultado exitosa en los
últimos cinco años y continúa ganando popularidad entre residentes locales y extranjeros
indistintamente. Y una opción cada vez más atractiva es la compra para alquilar, pues se
considera una buena oportunidad de inversión. En 2012, los negocios de alquiler a largo
plazo se centraron en las propiedades de mayor calidad. En los años anteriores, pedir
más de 5.000€ al mes por una propiedad resultaba una excepción. No obstante, en el
último año, en el sudoeste, este límite de alquiler se ha convertido en un nuevo estándar
e incluso se han conseguido algunos éxitos de alquileres a largo plazo de hasta 15.000€ al
mes. Alquilar antes de comprar parece que se ha convertido en la opción preferida entre
los grandes compradores, que así pueden buscar concienzudamente una propiedad en
lugar de comprar una con prisas en unos pocos fines de semana.
En el norte de la isla, donde Engel & Völkers tiene una tienda dedicada exclusivamente al
alquiler vacacional de propiedades en esa zona, 2012 ha sido su mejor año hasta ahora con
un incremento de más del 14% en ingresos por alquileres. Los rusos y los escandinavos
se están introduciendo en el mercado con reservas en la estación puntera, especialmente
para propiedades de diseño cerca del mar o con vistas al mar.
mallorquín continuará siendo un mercado de compradores. Las estrictas normativas
sobre construcciones de nuevas propiedades, añadidas al hecho de que el 40% del
territorio de la isla está protegido, dan lugar a un mejor equilibrio entre la oferta y la
demanda en la isla, que queda reflejado en los precios de las propiedades. Aunque queda
por ver si Mallorca atraerá a más compradores rusos o chinos cuando las nuevas leyes
españolas para los residentes de fuera de la Unión Europea entren en vigencia este año.
Algunas novedades de 2013 en Mallorca son las conexiones aéreas directas de Vueling
entre Palma y London Heathrow, con un nuevo vuelo diario a partir de marzo. Norwegian
Air también iniciará una nueva ruta saliendo de London Gatwick, Germanwings ha
anunciado un nuevo servicio desde Hamburgo y Finnair lanzará un vuelo directo a
Palma desde Helsinki en junio de este año. Además, está proyectada la creación de un
nuevo campo de golf cerca de Sencelles, en el centro de Mallorca, y el grupo hotelero
internacional Hyatt ha anunciado que planea construir un nuevo hotel de lujo en Cap
Vermell, en la costa noreste.
IBIZA
Parece que en 2013 los precios se mantendrán al mismo nivel que en 2012 y que el
La mayor de las Pitiusas ha sido más que popular entre artistas y bohemios desde la
década de los sesenta. No obstante, en los últimos diez años Ibiza se ha convertido en
uno de los sitios más de moda para celebridades, famosos, personalidades y actores de
todo tipo y nacionalidad. En muy poco tiempo Ibiza se ha convertido en sinónimo de la
marca Mediterráneo, con una señalada calidad, estilo de vida, moda y lugares que visitar.
Estos factores le han dado al segundo mercado inmobiliario un verdadero impulso con
ventas que alcanzan los niveles de 2007. Las dos tiendas de Engel & Völkers en la isla
han vendido casas de campo de estilo contemporáneo, fincas con terreno y apartamentos
y áticos perfectamente ubicados con un precio medio de venta de aproximadamente un
millón de euros (1.000.000€). La demanda de casas de campo frente al mar y fincas con
terreno supera de lejos la oferta, por lo que en estos casos los vendedores se sitúan en
posición ventajosa.
El periodo medio de venta de una propiedad excelente es de unos 6-12 meses y de 18 meses
en el caso de propiedades bien localizadas. Por lo general, sigue siendo un mercado de
compradores con ventas que se acercan al 5-10% del precio solicitado originalmente.
Algunas de las zonas residenciales más exclusivas de la isla se encuentran en el sur,
en Es Cubells y Cala Jondal, donde hay propiedades de diverso tipo, desde villas ultra
modernas hasta grandes fincas con terreno y vistas al mar. Estas propiedades pueden
adquirirse por precios de hasta nueve millones de euros y aún superiores si se trata de
propiedades excepcionales en primera línea de mar. Esta zona es una de las más buscadas
para alquileres, especialmente en los meses de verano.
La zona de Talamanca, desde la que puede verse toda la ciudad de Ibiza y el puerto, sigue
siendo muy popular, con precios que van desde los 600.000 hasta los cinco millones
de euros. Cerca se encuentra el exclusivo puerto de yates de lujo que se ha convertido, y
cada vez más, en un imán para la jet set internacional. El año pasado, el Grupo Cipriani
de Nueva York abrió su primer restaurante y bar en España, en el Ibiza Gran Hotel, con
vistas a este puerto deportivo, uniéndose a otros establecimientos modernos como el
Blue Marlin Restaurante & Bar y el nuevo Restaurante Club Cabaret Lío, dirigidos por el
Grupo Pachá.
Las fincas con terreno y privacidad en el centro de la isla, en los alrededores de Santa
Gertrudis, resultan ideales para vivir todo el año. Esta zona está muy bien situada, pues
permite el acceso fácil a la ciudad de Ibiza y al aeropuerto, al tiempo que ofrece a los
compradores la oportunidad de disfrutar de la paz y el estilo relajado de Ibiza. Zonas
como San Carlos, en el noreste, cerca de algunas de las mejores playas de la isla, fueron
históricamente populares gracias a los hippies de los años sesenta, y ahora también son
solicitadas por los compradores que buscan el típico estilo ibicenco.
El acceso a la isla mejoró sensiblemente el inverno pasado para el mercado británico pues
British Airways inició vuelos directos desde Londres.
En 2013 parece que los precios del sector superior se incrementarán hasta en un 10-15%.
Ibiza sigue resultando exclusivamente cosmopolita e internacional, con compradores de
todo el mundo. El año pasado, los compradores británicos y de habla alemana dominaron
el mercado. Al mismo tiempo, empezamos a ver cómo rusos y árabes se introducían en
el mercado; hoy demuestran gran interés por este año.
MENORCA
La isla se encuentra a un tiro de piedra de Mallorca e Ibiza y, sin embargo, es totalmente
diferente en cuanto a carácter y ambiente. Las estrictas normativas de Menorca para
mantener el entorno natural de la isla le otorgan un gran poder de atracción, y su tranquilo
entorno junto con un estilo de vida más reposado atrae al mercado de segunda residencia.
Aquí, la tienda que Engel & Völkers tiene en la capital de la isla, Maó, ha informado sobre
un incremento del 35% en las ventas en el sector medio-superior del mercado. Y los
compradores del año pasado ya no son tanto los tradicionales compradores españoles,
catalanes y británicos, sino más bien los grandes compradores franceses y rusos.
El mercado está dominado por compradores en efectivo, que saben aprovechar que el
mercado inmobiliario ofrece propiedades actualmente a un precio máximo un 50% más
barato que hace ocho años. La desgravación tributaria del 4% para nuevas propiedades
ha animado a algunos a comprar antes de finalizar el año. El precio medio de venta 2012
se sitúa en unos 780.000€ y no se prevé que los precios suban en 2013. Asimismo, puede
que todavía se produzca algún ajuste de precios, especialmente en las propiedades que
llevan más de un año en venta.
El grueso de la demanda sigue centrado en propiedades cerca del mar, con vistas al mar
o en primera línea de mar. La negociación media del precio para cerrar una venta se
sitúa rondando el 15-20% del precio inicial de oferta y suele necesitarse algo más de
un año para vender una propiedad. Tradicionalmente, las zonas más populares entre
los compradores han sido las zonas residenciales que ofrecen propiedades a un precio
medio. Sin embargo, recientemente se ha observado un cambio hacia zonas residenciales
más exclusivas situadas en la costa sur, como Binisafúller, Alcaufar y Cala Sant Esteve.
En la costa norte, las zonas con mayor demanda son Cala Morell, Sa Mesquida, el puerto
de Maó y Sant Antoni. Las zonas rurales, situadas en la costa sur entre Maó y Sant Lluís,
atraen a grandes compradores que buscan fincas exclusivas con privacidad y que estén
situadas ya sea en la costa con acceso privado al mar o bien con vistas al mar y mucho
terreno.
Los compradores alemanes y rusos han empezado a introducirse en el mercado y parece
que esta tendencia continuará. A pesar de que las nuevas leyes fiscales para ciudadanos
de fuera de la Unión Europea puede que ayuden a las ventas a compradores rusos, estos
compradores hasta ahora se han interesado en el segmento superior y, por tanto, estas
leyes no influirían en su decisión final de compra.
Menorca dispone de conexiones regulares desde toda Europa entre Semana Santa y otoño
con el aeropuerto internacional, y también de transporte marítimo que conecta la isla
con la península y con la isla vecina de Mallorca. No obstante, en los meses de invierno
existen muy pocos vuelos directos y se accede principalmente desde Mallorca en barco o
avión.
La comunidad local y la Consejería de Turismo de Menorca trabajan duro para
conservar la belleza natural de la isla, que es conocida por sus preciosas playas y aguas
cristalinas llenas de vida marina. Sin embargo, aunque Menorca sigue siendo un destino
relativamente desconocido para los compradores de segundas residencias, las favorables
condiciones actuales de mercado realmente están creando mucho interés, incluyendo
algunos nombres internacionales del espectáculo como Tom Cruise, de quien se dijo que
el verano pasado estuvo buscando un refugio secreto en Menorca.
Mallorca
Mallorca
Región
Precio medio de venta en €
Casco antiguo de Palma
500.000
Alrededores de Palma
1.000.000
Sudoeste
1.000.000
Costa oeste
850.000
Norte
850.000
Zona central
1.000.000
Noreste
Casco antiguo de Palma 8.000 / m2
Alrededores de Palma
Sudoeste
950.000
Sur
900.000
Pollensa
Puerto Alcudia
2.500 / m2
Norte
1.600 / m2
Sóller
Deiá
Norte
5.600 / m2
Noreste
Sur
1.000 /
m2
6.800 / m2
1.800 / m2
Sudoeste
Puerto de Andratx
Portals
Santa Ponsa
Artà
Inca
Zona central
Alrededores
de Palma
900 / m2
10.000 / m2
Españoles
Costa oeste
1.800 / m2
7.000 / m2
Nacionalidad de los compradores de Mallorca
Rusos
3.000 / m2
18.000 / m2
Zona central
Franceses
Puerto Pollensa
22.500 / m2
Costa oeste
2.500 / m2
15.000 / m2
500.000
Sudeste
Precio más barato/caro por m2
Región
Noreste
Santa Maria
Alrededores de Palma
Casco antiguo
de Palma
Palma
Sur
Llucmajor
Sudeste
Alemanes, suizos
y austriacos
Escandinavos
Santanyí
Británicos
Ibiza
Menorca
Región
Precio medio de venta en €
Ibiza
1.000.000
Region
Ibiza
Precio más barato/caro por m2
15.000 / m2
2.000 / m2
Región
Región
Precio más barato/caro por m2
Menorca
14.550 / m2
Precio medio de venta en €
Menorca
780.000
1.481 / m2
San Carlos
Cala Morell
Nacionalidad de los compradores de Ibiza
Nacionalidad de los compradores de Menorca
Ciutadella
Ibiza
Holandeses
Austriacos
Menorca
Belgas
Santa Eulalia
Británicos
Italianos
Alemanes
Alemanes y suizos
Españoles
San José
Franceses
Talamanca
Eivissa
Rusos
Británicos
Maò
Sant LLuís
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