Estimación de las necesidades de vivienda en España, 2011-2012

Estimación de las
necesidades de
vivienda en España
2011-2021
Julio Vinuesa Angulo
2012
Madrid
https://sites.google.com/site/juvian01/
Estimación de las
necesidades de
vivienda en España,
2011-2012
Julio Vinuesa Angulo
ESTIMACIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA EN ESPAÑA. 2011-2021
Julio Vinuesa Angulo, Catedrático de Geografía Humana en la Universidad Autónoma de Madrid
Madrid
Editor: Juvian01
juvian01@gmail.com
ISBN: 978-84-695-3846-3
Sumario
PROLOGO
I. INTRODUCCION
II. FUNDAMENTOS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICOS
7
9
15
2.1. ¿Por qué es preciso reflexionar sobre las necesidades de vivienda?
16
2.2. La complejidad del concepto de vivienda
18
2.3. Diferencias entre necesidad y demanda de vivienda
20
2.4. Las interrelaciones dinámica demográfica-necesidades de vivienda-territorio
23
III. PROSPECTIVA DEMOGRAFICA 2011- 2021
27
3.1. Las proyecciones de población
28
3.2. Aproximación teórica al crecimiento del número de hogares
35
3.3. Estimación de los futuros flujos de hogares en España
44
IV LAS NECESIDADES FUTURAS DE VIVIENDA
53
V CONCLUSIONES
59
VI PROPUESTAS
63
BIBLIOGRAFÍA
65
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
PROLOGO
No es esta la primera vez que publicamos unas estimaciones de la
demanda potencial demográfica de vivienda para España. En
todos los casos las proyecciones de hogares se han efectuado a
partir de las de población realizadas por el INE o algún otro
servicio estadístico autonómico. La variación en los resultados de
las proyecciones no hace más que reafirmar la necesidad de
revisar periódicamente las elaboraciones prospectivas sobre una
dinámica demográfica en la que los flujos migratorios tienen una
marcada relevancia (Vinuesa, 2008a, b y c).
Este texto es una revisión de otro incorporado a un libro en
proceso de edición en soporte papel1. La demora en la aparición
de esa publicación, desde la elaboración del original en el verano
de 2011, justifica esta revisión en la que se rectifican las
estimaciones de hogares a partir de las últimas proyecciones del
INE (diciembre de 2011) que incorporan relevantes variaciones de
las tendencias previstas en años anteriores. Esta nueva versión se
hace pública en la Red, para difundirla con prontitud entre
quienes puedan estar interesados u obtengan en ella información
que les resulte de utilidad.
1
“Realidades, Incertidumbres y Retos de la Vivienda en España en los Albores del Siglo XXI: Una
Visión Panorámica” Instituto de Administración Pública. Universidad de Burgos (en proceso de
edición)
-7-
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Los resultados que ahora publicamos aportan argumentos sólidos
para acelerar el cambio de modelo económico en España, en lo
que se refiere a la necesaria reducción del protagonismo del
sector inmobiliario, que en muchos ámbitos locales se ha
convertido en una especie de monocultivo.
Quedamos emplazados para una futura revisión de estas
estimaciones, ya con datos del Censo de 2011 y con la nueva
información que ofrecerán el Sistema Integrado de Información
Demográfica y la Encuesta Continua de Población, que
presumiblemente permitirán hacer estimaciones para ámbitos de
estudio comarcales, coincidentes con áreas de mercado de
vivienda.
-8-
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
I. INTRODUCCION
Aparentemente la vivienda es un bien fácilmente objetivable. A
través de algunas de sus características básicas es medible,
localizable, se pueden precisar su antigüedad y su estado de
conservación, sus condiciones de habitabilidad, el grado de
confort que puede proporcionar, o su mayor o menor adecuación
para según qué tipo de hogares.
De ello se podría deducir que no ha de ser complicado tener un
conocimiento completo y preciso sobre el parque inmobiliario
residencial existente en cada momento. Sin embargo, con la
información estadística disponible (PALACIOS, 2008) (VINUESA,
2011), solo se nos muestra un panorama borroso y lleno de zonas
de sombras. El esfuerzo de los poderes públicos por disponer de
estadísticas de vivienda precisas, detalladas y actualizadas brilla
por su levedad y, por sorprendente que parezca, en España, y en
la mayor parte de sus ámbitos territoriales, no es posible saber
cuántas viviendas hay y, menos aún, cómo son. Mucho más
deficiente es el conocimiento de otras características que, por su
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
naturaleza, son más cambiantes y menos objetivables, como su
uso, el régimen de cesión o el precio.
Por paradójico que pueda parecer, no resulta fácil definir con
precisión a qué se está haciendo referencia cuando se habla de
necesidad
de
viviendas.
Y,
probablemente,
el
no
ser
suficientemente conscientes de esa circunstancia es una de las
causas fundamentales de lo poco que se ha avanzado a lo largo
del tiempo en el conocimiento del mercado de vivienda, en
general, y en la eficacia de las políticas de vivienda, en particular.
No es fácil porque la vivienda, además de un bien tangible que
permite dar respuesta a las necesidades de alojamiento, como
derecho básico, es una forma de ahorro, una inversión e, incluso,
un objeto de deseo y es el producto que justifica en gran medida
a la industria de la construcción y al sector inmobiliario, que a su
vez constituyen una parte relevante del PIB y de los ingresos de
las administraciones públicas.
Si la información sobre la realidad física del parque es deficiente y
aún peor la relativa a su situación funcional, no puede ser mucho
mejor ni más consistente lo que conocemos sobre la vivienda
como necesidad o como demanda. La vivienda es a la vez oferta
(parque existente o en construcción) y objeto de una demanda
heterogénea, en un mercado especialmente especulativo y, por
tanto, sujeto a múltiples y muy fuertes y contradictorios
intereses, que conforman una realidad de una gran complejidad y
muy poco transparente, cuando no totalmente opaca.
En suma, en el panorama del mercado y del problema de la
vivienda en España predominan las incertidumbres sobre las
certezas y algunas de las supuestas realidades que manejamos
no son sino versiones sesgadas por intereses de los agentes
económicos o de las instituciones públicas.
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Por ello es especialmente necesario subrayar que entre los retos
que se plantean en torno a “la vivienda” uno de los prioritarios es
mejorar el conocimiento, porque sólo por ese camino se podrá
llegar a estar en situación de dar mejores respuestas a algunas
las cuestiones claves, como la que aquí se afronta: ¿Cuántas y
qué viviendas se necesitarán en España?
Si, como ya se ha dicho, con la información disponible sobre el
mercado de vivienda, son mucho mayores las dudas que las
realidades indiscutibles sobre el pasado e incluso sobre el
presente, el escudriñar sobre el futuro implica asumir además la
incertidumbre consustancial a la prospectiva (FERNÁNDEZ GÜELL,
2011). Por coherencia metodológica, en la predicción de las
necesidades de vivienda, no se debe ir mucho más allá de elegir,
entre las múltiples e indeterminadas posibilidades, las cifras que
razonadamente puedan ser consideradas como más probables o
mejor fundamentadas.
Las necesidades de vivienda en España en los próximos años se
irán determinando en función de ciertos hechos y circunstancias
que ya se conocen, junto a otros que probablemente se irán
produciendo y algunos que ahora ni siquiera es posible imaginar.
El análisis cuantitativo que aquí se incorpora se centra en la
dinámica demográfica que va a verse condicionada por sólidos
componentes de inercia, como el tamaño y la estructura por edad
de la población, junto a otros factores sujetos a cambios sociales
y
económicos
globales,
como
los
flujos
migratorios
o
la
organización de las unidades de convivencia, sobre los que sólo
se puede afirmar su incertidumbre.
Un requisito básico para poder validar o refutar las respuestas a
una pregunta como la que aquí se formula es haber comprendido
previamente las razones de la pregunta. A ese propósito se
dedica el siguiente apartado. La pertinencia de la pregunta, la
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
necesidad de saber cuántas y qué viviendas se necesitan en
España, puede parecer también una obviedad que no necesita
explicación, pero nada más lejos de la realidad en un país en el
que durante el decenio 1998-2007 se han construido unos 6
millones de viviendas, cuando no era difícil saber que con menos
de la mitad hubiera sido suficiente para cubrir las necesidades
demográficas de alojamiento.
Un país en el que, a pesar de la evidencia con que se muestra la
crisis financiera e inmobiliaria en la actualidad, la construcción de
nuevas viviendas y la venta de los cientos de miles ya existentes,
que no se han vendido básicamente porque no se necesitan, son
tratados simultáneamente como objetivos para reactivar el sector
inmobiliario. Reactivación a su vez necesaria, se piensa, para la
recuperación del empleo y del crecimiento económico. Y todo ello
desde una idea que alimenta un modelo insostenible: considerar
la vivienda como un objeto de consumo, aespacial, con una
demanda potencial inagotable y sólo dependiente de la evolución
de renta familiar disponible (GARCÍA MONTALVO, 2011).
Las reflexiones que aquí se formulan sobre la futura demanda
potencial demográfica de vivienda responden a un compromiso de
utilidad. Se plantean como apoyo en la formulación de estrategias
de las empresas inmobiliarias y de la construcción; para una
mejor fundamentación de las políticas de vivienda y urbanismo;
y, sobre todo, para contribuir a la idea de que en España es
imprescindible hacer una utilización más racional del territorio. El
reto que se plantea no es solo mejorar el conocimiento, se parte
de la idea de que es preciso también provocar un cambio de
actitud de la sociedad en su conjunto en relación con el modelo
económico y los procesos de desarrollo urbano que operan en
España. En otros términos, el reto es ayudar en la ingente tarea
de sustituir el paradigma del crecimiento sostenido por el de la
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
sostenibilidad. En ese sentido es como debe entenderse la
pregunta que trata de responderse en este trabajo.
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Julio Vinuesa
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
II. FUNDAMENTOS
CONCEPTUALES Y
METODOLÓGICOS
Como ya se ha dicho, se considera oportuno comenzar por
explicar la pertinencia de la pregunta sobre cuántas viviendas se
van a necesitar, cómo se instrumentan las respuestas y para qué
pueden utilizarse. Pero la validez de las respuestas y su utilización
es
algo
que
queda
al
arbitrio
de
los
poderes
públicos,
competentes en materia de vivienda y urbanismo, y de los
responsables de las entidades financieras, de las constructoras,
de las inmobiliarias y de la sociedad en su conjunto.
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
2.1. ¿Por qué es preciso reflexionar
sobre las necesidades de vivienda?
La evolución del mercado de vivienda es un aspecto de innegable
relevancia en la realidad socioeconómica de España. El número de
viviendas que se construyen cada año tiene una incidencia mucho
mayor que en el resto de los países desarrollados sobre la
economía nacional en términos financieros, fiscales y de empleo.
Los crecimientos residenciales han generado grandes plusvalías
para
los
propietarios
promotores;
de
actividad
a
suelo;
los
pingües
beneficios
constructores
e
a
los
ingresos
imprescindibles para las finanzas locales. Y, así, son percibidos
por la sociedad como una especie de panacea para el desarrollo
económico.
Por ello ante la pregunta de cuántas viviendas habría que
construir, la experiencia, y no solo durante los años de la burbuja
inmobiliaria, permite afirmar que la respuesta más común, la
respuesta que realmente se ha aplicado en el pasado, ha sido:
¡cuántas más viviendas, mejor!, expresada como afirmación
irrefutable ante el papel de locomotora de la economía asignado a
la construcción. Y esa ha sido la respuesta de los agentes
económicos,
de
muchos
agentes
sociales,
de
todas
las
administraciones y de la opinión pública, produciéndose un claro
distanciamiento entre la idea de las viviendas que se necesitan y
las que convendría construir, sin que ni siquiera sea preciso
explicar para qué y para quién es la conveniencia.
Los responsables políticos de los diferentes ámbitos territoriales
se sienten legitimados para organizar estrategias locales de
desarrollo residencial muy por encima de sus necesidades
endógenas, desde la presunción de que todos atraerán hacia sí
una demanda de vivienda suficiente a base de sustraérsela a
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
otros ámbitos menos competitivos. Esta actitud, discutible desde
una óptica local, resulta absolutamente absurda si se amplía el
ámbito territorial del análisis y se hace evidente que todos no
pueden crecer a base de absorber para sí la demanda de los
demás.
Esta forma de actuar permitida, cuando no alentada, por los
poderes públicos, no supone normalmente vulneración de la
legalidad, se ampara en la obligación de atender la necesidad de
vivienda-alojamiento y está alimentada por la conciencia común
de que un paisaje plagado de grúas es el mejor símbolo de
desarrollo económico: de progreso 2. En realidad responde a
iniciativas que son promovidas por múltiples aspiraciones de
apropiación de las plusvalías que se van a generar con los
desarrollos urbanos.
Aunque se trate de una opinión generalizada y fuertemente
enraizada en la sociedad no deja de ser una idea irracional e
insostenible,
y
debe
ser
rechazada
porque
sobre
ella
se
fundamenta un modelo de desarrollo urbano que ha producido el
gran despilfarro económico (en buena medida desencadenante de
la actual crisis económica) y los graves desequilibrios territoriales
que suponen la existencia de varios millones de viviendas vacías
y de miles de hectáreas de espacio urbanizado, consumido
innecesariamente,
sin
que
por
ello
hayan
disminuido
las
dificultades para satisfacer el derecho a un alojamiento digno
para amplios sectores de la sociedad.
Hay que preguntarse y tratar de determinar cuántas viviendasalojamiento se necesitan en función de la dinámica demográfica
previsible para cada ámbito, para, a partir de ahí, poder discernir
2
El ya entonces ex Presidente del Gobierno, Felipe González, en marzo de 2009, en el curso de unas
Jornadas de la Confederación de Empresarios Andaluces, dedicadas a buscar “Respuestas ante la
Crisis”, recomendaba como solución a su amigo Manuel Chaves, por entonces Presidente de la Junta
de Andalucía, “Manolo, saca las grúas a la calle”, El País, 15 de marzo de 2009.
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
entre las necesidades de vivienda para alojamiento y la posible
demanda, endógena o exógena, real o imaginada –deseada-, de
viviendas-inversión, de segundas viviendas, de viviendas a
utilizar como alojamientos turísticos, etc.
2.2
La complejidad del concepto
vivienda
Si nos preguntamos por el número de viviendas necesarias parece
oportuno tratar de concretar lo más posible el concepto vivienda,
aparentemente simple y claro, pero que sin embargo encierra una
enorme complejidad y permite hacer referencia a objetos y
realidades muy diferentes 3.
Una vivienda es una porción de espacio edificado, de uso privado
y, que en principio se ha construido para servir de alojamiento a
una o varias personas, que forman una unidad de convivencia
(hogar). Pero dos viviendas pueden ser radicalmente diferentes
en función de su superficie, del número de habitaciones y su
organización, del tipo de edificio en el que se integra, de su
equipamiento, de su antigüedad, de su estado de conservación,
del régimen de cesión en que se ofrecen y de su precio o, más
exactamente, del esfuerzo económico que exige su compra o su
alquiler. Hasta el punto de que sus atributos pueden hacerlas
adecuadas o inútiles para alojar según que hogares.
Además de todos esos atributos, una de las características más
determinante de la vivienda será su localización en términos
3
No hay más que comprobar las dificultades que encuentra el Instituto Nacional de
Estadística en los sucesivos Proyectos Censales a la hora de establecer una definición
de vivienda que sea eficaz y operativa para las tareas de obtención de información.
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
absolutos, pero sobre todo en relación con las exigencias de
localización del potencial hogar demandante. Las coordenadas
geográficas de una vivienda son inmutables pero no el contexto
urbano en el que se inscribe, que puede deteriorarse o mejorar de
acuerdo con diversos aspectos del proceso de desarrollo urbano
(accesibilidad, usos, equipamientos...), pudiendo verse por ello
modificada a lo largo del tiempo la apreciación que de ella hagan
los hogares demandantes (su precio).
Junto a las características diversificadoras propias de cada
vivienda, la actitud del hogar demandante puede introducir a su
vez importantes aspectos diferenciadores. La vivienda puede ser
demandada en compra o en alquiler, para ser utilizada como
alojamiento propio, permanente o de vivienda secundaria, pero
también puede ser comprada con la idea exclusiva de ahorrar o
de hacer una inversión y obtener rentas a través de su
arrendamiento o plusvalías por su presumible revalorización, en
cuyo caso el demandante no tiene por qué ser un hogar. En los
supuestos en los que prevalece la condición de bien de cambio, la
vivienda podrá permanecer indistintamente ocupada o vacía
(figura 1).
En síntesis, además de preguntar cuántas viviendas, es preciso
indagar sobre qué viviendas se necesitan. La vivienda es a la vez
un bien que vale por su uso y un bien con valor de cambio. Según
predomine un valor sobre el otro las circunstancias del mercado
serán muy diferentes. Es importante diferenciar, en la medida de
lo posible, las necesidades de viviendas justificadas por su valor
de uso, como alojamiento permanente, de las que se dedican a
otros usos y, especialmente, de las que sólo se justifican por su
valor de cambio.
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•
•
•
•
•
•
•
•
•
La vivienda como bien demandado, un objeto
poliédrico.
ATRIBUTOS
Localización
Año de construcción
Superficie
Número de habitaciones
Estado de conservación
Tipo edificio
Equipamiento
Régimen de cesión
Precio
Fuente:
Principal
para alojamiento
(familiar)
Secundaria
para obtener
beneficios
económicos
(inversión)
Renta
Plusvalías
Propiedad
Vivienda
Figura 1.
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Alquiler
Julio Vinuesa
ocupada
Vacía
Vinuesa, 2007 a.
2.3 Diferencias entre necesidad y
demanda de vivienda
Necesidad y demanda de vivienda son conceptos diferenciables.
Al preguntar por las necesidades de vivienda en un ámbito y en
un periodo de tiempo determinados, implícitamente se está
haciendo referencia a una población en principio integrada por
todos aquellos ciudadanos que desean constituir un nuevo hogar,
aquellos hogares abocados a cambiar de vivienda o que precisan
una vivienda en el ámbito territorial al que han de trasladarse por
motivos de trabajo u otros más específicos (figura 2).
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Figura 2.
Julio Vinuesa
Posibles factores de componente demográfico
y con incidencia en la generación de
necesidades de vivienda en un ámbito “Mi”
ENDÓGENA
Dinámica Demográfica en Mi
•Emancipación de jóvenes
•Recomposición de hogares
•Desajustes hogar-vivienda
Hogares que cambian para mejora
Hogares desahuciados por ruina
EXÓGENA
Dinámica Demográfica:
• Migraciones de hogares hacia Mi
Este concepto de necesidad podría matizarse en función de
grados de subjetivismo que van desde la satisfacción del derecho
básico de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, que
garantiza la Constitución Española (pero que no tiene porqué
suponer su propiedad), hasta la difícilmente ponderable apetencia
de mejorar de vivienda.
La mayor parte de toda esa necesidad es generada por los flujos
de nuevos hogares, como más adelante se explicará, y se
convertirá en demanda efectiva sólo en el caso de que los
hogares tengan capacidad económica para acudir al mercado de
vivienda libre o protegida. Una porción indeterminada de esa
necesidad permanecerá embalsada como demanda insatisfecha, a
la espera de que se suavicen las condiciones de acceso a la
vivienda. Será la influencia de una serie de circunstancias
económicas y sociales, de difícil predicción, la que haga aumentar
o disminuir la proporción de demanda efectiva. Ese mismo
conjunto de factores es el que pueden generar, incrementar o
reducir la demanda de vivienda para segunda residencia o para
inversión (figura 3) (VINUESA, 2007a).
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Posibles componentes de la demanda de
vivienda
Figura 3.
DINÁMICA DEMOGRÁFICA
INCIDENCIA DE:
Mercado de Trabajo,
Mercado de Vivienda,
Renta familiar disponible,
Política Fiscal,
Precios de vivienda,
Tendencias sociales
FLUJOS
DE HOGARES
FLUJOS
DE
HOGARES
NECESIDAD
DEMOGRÁFICA DE
VIVIENDA PARA
ALOJAMIENTO
NECESIDAD
SOBREVENIDA POR
DESAHUCIO, POR
REPOSICIÓN O
CAMBIOS PARA
MEJORA DE VIVIENDA
PARA ALOJAMIENTO
DEMANDA
INSOLVENTE
DEMANDA
DE SEGUNDA
VIVIENDA
DEMANDA EFECTIVA
DE ALOJAMIENTO
DEMANDA
DE VIVIENDA
INVERSIÓN
DEMANDA DE VIVIENDA
La existencia de todas esas demandas, no siempre vinculables a
la idea de vivienda-alojamiento, es lo que lleva a establecer otro
tipo de necesidad. Ya no se trata del derecho subjetivo de los
ciudadanos a disponer de una vivienda, sino de la necesidad de
construir un cierto volumen de viviendas en un territorio concreto
para
el
que
el
Planeamiento
Urbanístico
ha
fijado
unas
posibilidades (expectativas) de crecimiento. En este caso, la
necesidad
suele
estar
alentada
por
intereses
económicos
privados, se ve amparada por el derecho a urbanizar que, aunque
es discutible desde la lógica de la racionalidad en la utilización del
territorio, es raramente discutido al imponerse, como ya se ha
dicho, la idea de que el crecimiento es bueno por sí mismo. Y, por
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
si eso no fuera suficiente, resulta que la promoción inmobiliaria y
la construcción son en muchos casos el más importante sostén de
las Haciendas Locales.
En conclusión, puede decirse que generalmente el número de
hogares que necesitan vivienda constituyen el componente
fundamental de la demanda, pero no el único. Esa necesidad
demográfica depende básicamente de la estructura y de la
dinámica de la población, bajo la influencia de diversos factores
socioeconómicos, tal como se verá en los siguientes apartados. La
demanda demográfica es demanda de vivienda-alojamiento y, sin
embargo, buena parte de la
producción de vivienda en España
durante los últimos años no ha estado fundamentada en la
dinámica demográfica. El poner claramente de manifiesto esta
realidad y exigir la justificación de los excesos de producción de
vivienda, de consumo innecesario de territorio en ciertos ámbitos,
es otra de las razones que justifican la importancia de saber
cuántas y qué viviendas se necesitarán realmente en el futuro.
2.4 Las interrelaciones dinámica
demográfica-necesidades de
vivienda-territorio.
El estudio de las interrelaciones existentes entre la dinámica
demográfica y el mercado de vivienda debe comenzar, tal como
se viene defendiendo, por el reconocimiento de su complejidad.
Las dificultades para definir con precisión los conceptos de hogar
y vivienda están en el origen de las mencionadas deficiencias
estadísticas básicas, que constituyen la principal limitación para la
realización de análisis que mejoren el conocimiento sobre los
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
procesos de transformación territorial en los que la dinámica
demográfica
y
la
evolución
del
parque
de
viviendas
son
componentes fundamentales.
Especialmente hay que recordar dos errores frecuentes que
deberían ser erradicados cuanto antes: considerar a la población
sólo como una variable independiente y no ser coherentes en las
delimitaciones de los ámbitos espaciales y temporales.
La vivienda-alojamiento es, junto con la oferta de empleo, el
principal factor de redistribución espacial de la población. Los
efectos de las posibles interrelaciones entre la localización de la
población y el mercado de la vivienda adquieren desde hace un
par de decenios nuevas e importantes dimensiones de la mano de
las mayores facilidades para desplazarse. Los generalizados
procesos de metropolitanización, el auge del modelo de desarrollo
residencial difuso o el cada vez mayor número de hogares que
distribuyen su tiempo en más de una vivienda son algunos de los
efectos con relevancia territorial de esa creciente movilidad
espacial de la población
Las necesidades de vivienda no dependen del crecimiento del
número de habitantes (residentes), sino de la evolución de los
hogares, por tanto, la variable demográfica considerada en el
análisis demográfico debe ser el hogar. Tal como se formulará en
el apartado siguiente, el crecimiento del número hogares en un
ámbito territorial determinado es la suma de los flujos de
aparición, desaparición, entradas y salidas de hogares y la
medida de esos flujos es la base para cuantificar la incidencia de
la dinámica demográfica sobre las necesidades de viviendaalojamiento.
Hay que recordar la importancia de la diversidad de la vivienda.
No debería mantenerse la simplificación de hablar de vivienda a
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
nivel nacional y como si se tratara de un bien unívoco,
indiferenciado. Por el contrario, desde una perspectiva territorial y
urbanística es imprescindible diferenciar adecuadamente las
viviendas en razón de su localización y por su uso. Aunque pueda
resultar una obviedad, hay que insistir en que no es lo mismo una
vivienda que pueda ser ocupada como alojamiento permanente
por un hogar que una vivienda que sólo sirve para uso vacacional,
una vivienda construida con fines turísticos o una vivienda vacía
(abandonada) en el medio rural.
Las interacciones se producen dentro de las respectivas áreas de
mercado,
ámbitos
comarcales.
Como
delimitación
del
territoriales
en
ámbito
todos
locales,
los
condiciona
metropolitanos
estudios
los
espaciales,
resultados
de
o
la
la
investigación, por lo que es importante que las variables
demográficas y de vivienda, objetos del análisis, estén referidas a
sus ámbitos correspondientes. Los análisis para el conjunto de
España, para las comunidades autónomas o por provincias, como
si tales ámbitos fueran auténticas áreas de mercado de vivienda,
dejan ocultos, por ejemplo, los flujos migratorios internos y
homogenizan los flujos de aparición y desaparición de hogares
con lo que el significado y la utilidad de los resultados serán muy
limitados, como se explicará más adelante (VINUESA, 2008a).
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
III. PROSPECTIVA
DEMOGRAFICA 2011- 2021
En función de las limitaciones estadísticas existentes, el ejercicio
de prospectiva demográfica para hacer estimaciones sobre los
flujos de hogares y, con ellos, sobre las necesidades de vivienda,
exigen comenzar por proyectar la población. A partir de los datos
de población proyectada, tras establecer las correspondientes
hipótesis sobre la composición de las unidades de convivencia,
por procedimientos indirectos se mide el crecimiento del número
de hogares y los flujos de formación y desaparición de hogares.
El complejo y cambiante panorama nacional y mundial, con
incidencia directa sobre diversos elementos de la dinámica
demográfica, incrementa los riesgos de errar al hacer prospectiva.
Pero no por ello deja de ser necesario tratar de alumbrar el
presente
con
la
mejor
prospectiva
posible
sobre
lo
que
razonablemente podrá ocurrir en el futuro con la dinámica de la
población y con los hogares. Ello ha de servir como aproximación
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Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
al conocimiento de las necesidades y de la demanda potencial
demográfica de vivienda durante el próximo decenio.
3.1
Las proyecciones de población: una
primera aproximación
El comportamiento de la población española viene siendo desde
hace un par de decenios el propio de las poblaciones de los países
más evolucionados. Presenta unas bajas tasas de natalidad y
unas
crecientes
tasas
de
mortalidad.
Además
son
extremadamente bajos y estables los índices de fecundidad, que
se resisten a subir hasta los niveles medios de otros países
europeos, y es muy elevada y creciente la esperanza de vida. Ello
supone un progresivo envejecimiento de la estructura de la
población, tanto por la cúspide (cada vez es mayor el número y la
proporción de personas de edades muy avanzadas) como por la
base de la pirámide (se reduce el número y la proporción de los
más jóvenes).
Para realizar las proyecciones hay que aventurar hipótesis sobre
el comportamiento futuro de diferentes variables relativas a los
distintos componentes del crecimiento de la población. Las
variables del comportamiento natural suelen actuar con una
notable estabilidad sobre una estructura de población conocida,
por lo que las proyecciones de estos componentes pueden
considerarse razonablemente fiables. Cualquier municipio podría
hacer previsiones bastante fiables de cuantos residentes se van a
emancipar en los siguientes 25 o 30 años en función del tamaño
de las generaciones nacidas en los últimos 25 o 30 años, en
ausencia de movimientos migratorios. Lo que es tanto como
saber cuántos van a necesitar una vivienda.
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Mucho
menos
fiables
son
las
Julio Vinuesa
predicciones
cuando
existen
tensiones migratorias, ya que sobre ellas no es posible establecer
hipótesis con un mínimo grado de certidumbre. Tal es el caso de
España en la actualidad. Desde finales de los años 90, cuando ya
se había apaciguado casi totalmente los flujos migratorios
internos, aparecen unos flujos inmigratorios de ciudadanos
extranjeros, absolutamente novedosos en la historia de España y
muy intensos, que causaron un cambio de tendencia, con un
inesperado
crecimiento
de
la
población
junto
a
algunas
alteraciones en la estructura por edades y en el comportamiento
demográfico. También repentinamente, desde 2007, la crisis
económica viene propiciando un nuevo cambio de tendencia, que
llega, en los últimos meses, a la reversión de parte de lo ocurrido
en los años anteriores, lo que ha supuesto que, como luego se
verá, haya grandes diferencias entre las proyecciones publicadas
por el INE en 2010 y en 2011
Nadie pudo prever con antelación la progresiva aparición de flujos
diversos y muy intensos durante los últimos quince años y
tampoco es posible predecir con unas mínimas garantías de
acierto lo que ocurrirá con el futuro migratorio de aquí a 2021.
Además de la evolución de los factores de localización endógenos,
básicamente la oferta de empleo, que en los últimos dos años
está actuando como factor expulsor, van a influir otros factores
exógenos sólo en parte imaginables. Por ejemplo, la evolución de
la situación sociopolítica del Magreb y de Sudamérica y de la
economía mundial, junto con otros factores sobrevenidos y no
predecibles, podrán actuar como factores desencadenantes de
flujos de salida en potenciales países emisores y de entradas en
el nuestro (REHER, REQUENA y SANZ, 2011), pero también en el
sentido contrario.
Como se acaba de señalar, el Instituto Nacional de Estadística
viene elaborando anualmente unas “Proyecciones de Población a
- 29 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Corto Plazo”, que proporcionan “…una simulación estadística del
tamaño y estructura demográfica de la población que residiría en
España,
sus
comunidades
autónomas
y
provincias
en
los
próximos 10 años, en caso de mantenerse las tendencias y los
comportamientos demográficos actualmente observados. De esta
forma, estos resultados muestran, básicamente, el efecto que,
sobre el futuro más próximo, tendrían la evolución recientemente
observada de la fecundidad, la mortalidad y las migraciones en
cada uno de estos territorios”. “La proyección de los parámetros
de evolución de la fecundidad y mortalidad se elabora a partir de
la información disponible de resultados definitivos y avanzados de
las estadísticas del Movimiento Natural de la Población, mientras
que para la determinación de los movimientos migratorios del
período se utilizan las últimas estimaciones disponibles deducidas
de los movimientos del Padrón de Habitantes y de otras fuentes
estadísticas auxiliares”.
Sin entrar ahora a valorar en profundidad las hipótesis sobre el
futuro comportamiento de los componentes del crecimiento
demográfico,
utilizadas
en
las
dos
últimas
proyecciones
publicadas por el INE el 10 de octubre de 2010 y el 7 de octubre
de 2011, sí conviene recordar que la fecundidad viene apuntado
un ligero cambio de tendencia a la baja y que los flujos
migratorios han intensificado en 2011 la inflexión de la tendencia
hasta producir resultados negativos.
Según las últimas cifras publicadas por el INE, correspondientes
al Avance de la Explotación estadística del Padrón a 1 de enero de
2012, durante el año 2011, la población residente española
aumentó en 62.944 personas (un 0,2%), mientras que el número
de extranjeros se redujo en 40.447 (–0,7%).
- 30 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Según datos del Padrón Continuo, el crecimiento medio anual de
la población en España entre 1999 y 2009 fue de más de 680 mil
habitantes, de 170 mil en 2010 y de poco más de 22 mil en 2011.
Hay que pensar que, tal como ha ocurrido con las dos últimas
proyecciones publicadas, en las que se ha producido un fuerte
reajuste del crecimiento previsto (figura 4), la intensificación de
la salida de la población extranjera podrían exigir nuevas
estimaciones del crecimiento a la baja.
Figura 4
Revisión “a la baja” de las expectativas de
crecimiento en las dos últimas proyecciones de
la población española
(Población total, miles de residentes a 1 de enero de cada año)
47.500
47.235
47.000
46.500
46.153
46.000
45.989
45.586
45.500
45.000
44.500
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Proy 2010-2020
FUENTE:
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Proy 2011-2021
INE, “Proyecciones de población a corto plazo. 2010-2020,
Resultados nacionales” y “Proyecciones de población a corto plazo
2011-2021, Resultados nacionales”. Elaboración propia
- 31 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
En todo caso, los resultados
de
las
últimas proyecciones
disponibles (cuadro 1), además de la tendencia del conjunto de la
población, fuertemente dependiente del futuro comportamiento
migratorio, ponen de manifiesto con gran claridad algunos de los
rasgos más reveladores de la dinámica de la población española
con vistas a imaginar la tendencia de las necesidades de
vivienda-alojamiento.
Cuadro 1.
Las proyecciones de la población española
(2011 a 2021) por grandes grupos de edad
anuncian una clara tendencia decreciente de
la demanda potencial demográfica de
vivienda.
Total
..
25-39
65 y +
2011
46.152.925
11.151.244
7.877.798
2012
46.118.733
10.836.476
8.015.852
2013
46.081.524
10.502.724
8.156.548
2014
46.039.979
10.153.454
8.290.989
2015
45.993.096
9.792.569
8.425.305
2016
45.940.210
9.431.368
8.562.504
2017
45.881.002
9.074.465
8.694.845
2018
45.815.510
8.730.860
8.827.098
2019
45.744.048
8.406.634
8.967.488
2020
45.667.161
8.109.497
9.116.958
2021
45.585.574
7.842.824
9.276.980
FUENTE:
INE, Proyecciones de población a corto plazo. 2011-2021.
Resultados nacionales. (7 de octubre de 2011)
Como resumen, las previsiones del INE suponen que la población
de España disminuirá entre 2011 y 2021 en más de medio millón
- 32 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
de habitantes (-1,24%) de mantenerse las tendencias actuales
(cuadro 2).
Cuadro 2
Crecimientos previstos para la población
española en el decenio 1.01.2011 y 1.01.2021
Crecimiento
absoluto
Tasa Anual
Acumulativa (%).
-567.351
-0,12
Población de 25 a 39
-3.308.420
-3,46
Población de 65 y más años
1.399.182
1,65
Población total
FUENTE:
INE, Proyecciones de población a corto plazo. 2011-2021.
Resultados nacionales. Elaboración propia.
Pero si se fija la atención en los grupos de edad que más
influencia van a tener en la aparición y desaparición de hogares,
se observa que el grupo de 25 a 39 años, que ha de protagonizar
la mayor parte de las emancipaciones, reduce su tamaño en cerca
de 3,3 millones y a un vivo ritmo de variación anual acumulativa
del -3,46%, con lo que su volumen quedará reducido a un 70 %
de su tamaño actual Por otra parte, el grupo de mayores de 65
años, que alimentará casi en su totalidad el flujo de hogares
desaparecidos por extinción, crece en 1,4 millones y a un ritmo
también considerablemente alto (1,65%) (cuadro 2 y figura 5).
- 33 -
Julio Vinuesa
Figura 5
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Proyección de la población del grupo generador de
hogares por emancipación (25-39 años) y del
grupo en que se producirá la mayor parte de la
desaparición de hogares por extinción (65 y más
años).
(Población en cada grupo de edad, miles de residentes a 1 de enero de cada año)
12.000
11.151
11.000
10.000
9.277
9.000
8.000
7.843
7.878
7.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
25-39
FUENTE:
65+
INE, “Proyecciones de población a corto plazo 2011-2021,
Resultados nacionales”. Elaboración propia
Estos cambios de tamaño en ambos grupos inciden, como se verá
en el siguiente apartado, en un menor saldo total de nuevos
hogares y como puede apreciarse claramente con la superposición
de pirámides (figura 6), se trata de un efecto de la inercia de los
tamaños de las generaciones sobre los que no caben demasiadas
dudas ni posibilidades de cambio.
- 34 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Superposición de las pirámides de la población
española en 2011 y 2021
Figura 6
Aumento del tamaño de las generaciones que alimentan los flujos de extinción de hogares
100
95
Mujeres
Hombres
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
450000
350000
250000
150000
50000
50000
150000
250000
350000
450000
2021
2011
Disminución del tamaño de las generaciones que demandan vivienda
FUENTE:
3.2
INE, Proyecciones de población a corto plazo. 2011-2021. Resultados
nacionales. Elaboración propia
Aproximación teórica al crecimiento
del número de hogares
Un hogar es para las estadísticas del INE el “grupo de personas
residentes en la misma vivienda familiar”. Así, y al margen de la
composición que puedan tener los hogares, su número ha de ser
igual al de “viviendas familiares principales”, lo que permite
establecer una simple e inequívoca relación: a cada hogar le
- 35 -
Julio Vinuesa
corresponde
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
una
vivienda
familiar
permanente
o
vivienda
principal, única identificable con la necesidad de alojamiento, y al
revés. Por tanto, como ya se ha indicado, el hogar ha de ser la
unidad
de
análisis
a
utilizar
en
la
investigación
para
la
determinación de las necesidades demográficas de vivienda.
El concepto de hogar da cobertura a realidades muy diferentes:
puede ser unipersonal, estar integrado por una o varias familias o
por un número cualquiera de personas sin relación familiar. A
título de ejemplo, al relacionarles con el mercado de la vivienda,
convendrá diferenciar los hogares unipersonales formados por un
recién emancipado, de los hogares unipersonales formados por un
adulto separado o divorciado y de los formados por personas de
muy avanzada edad. Hogares estos últimos en fase de extinción,
que integran con diferencia el grupo más numeroso, y que
anuncian una más o menos próxima liberación de una vivienda.
Igualmente tienen un significado distinto los hogares formados
por una pareja joven tras la emancipación –principal componente
de la demanda de vivienda- y los formados por una pareja mayor,
resultante de un hogar del que ya han salido los hijos. Todos ellos
pueden producir necesidades de alojamiento muy diferentes, pero
en este breve trabajo no será posible entrar en más detalle sobre
ese análisis.
En la actual dinámica sociodemográfica de la población española,
propia
de
la
denominada
Segunda
Transición
Demográfica
(DOMINGO, 2011), al descenso y retraso de la fecundidad, se
unen también el aumento de los hogares individuales de personas
- 36 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
que deciden vivir solas y el retraso en la edad de formar pareja.
En el actual contexto social, el incremento de rupturas de parejas
es también un factor de aparición de hogares unipersonales y
monoparentales, mientras que la reconstitución de parejas puede
producir
el
efecto
contrario.
Todo
ello
habría
de
tenerse
especialmente en cuenta además a la hora de caracterizar la
necesidad de vivienda; qué tipos concretos de viviendas se
requieren.
En la dinámica actual, que previsiblemente va a continuar durante
los próximos años, el número de hogares crece más deprisa que
el de habitantes y su evolución supone una mayor diversificación
de las formas de convivencia y, sobre todo, un considerable
aumento
de
los
hogares
unipersonales
y
una
progresiva
disminución de su tamaño medio. Sin embargo, las estadísticas
de
construcción
de
nuevas
viviendas
durante
los
últimos
quinquenios reflejan un progresivo incremento de las superficies
medias.
Como se ha mencionado anteriormente, los flujos de hogares, en
función
de
su
naturaleza,
pueden
ser
considerados
como
componentes endógenos (figura 7) o exógenos del crecimiento
resultante.
Dentro de un ámbito concreto la mayor parte de los nuevos
hogares será fruto de la emancipación de jóvenes del hogar
paterno. La emancipación, como tal fenómeno demográfico, tiene
una gran trascendencia social y es el principal componente de la
demanda de vivienda, pero se muestra esquivo al análisis
- 37 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
estadístico ya que como suceso demográfico no se registra
administrativamente ni estadísticamente. En este flujo endógeno
influirán sobre todo el tamaño de las generaciones en edad de
emanciparse y, en menor medida, las circunstancias de la
coyuntura
económica
(empleo
y
mercado
de
vivienda)
(RODRÍGUEZ, 2011), costumbres y hábitos sociales.
También se crearán nuevos hogares al producirse las rupturas de
otros preexistentes, que forman un flujo cuantitativamente
mucho menor pero creciente.
La desaparición endógena de hogares es un flujo alimentado, casi
en su totalidad, por el fallecimiento del último superviviente de
cada hogar; es el caso de la extinción de hogares unipersonales
formados, en su mayor parte, por una mujer anciana. El aumento
de
la
esperanza
de
vida
y
el
consiguiente
efecto
de
envejecimiento por la cúspide de la pirámide supone a su vez el
aumento de hogares individuales de personas mayores, que,
además, tienden a vivir solas hasta edades cada vez más
avanzadas.
Igualmente hay merma del número de hogares, y liberación de
una vivienda, cuando algunos hogares unipersonales se agrupan
en otros; por ejemplo en la composición o recomposición de
parejas o, sobre todo, en el reagrupamiento de personas de edad
muy avanzada en los hogares de sus hijos o cuando deciden
trasladarse a una residencia colectiva.
- 38 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
La inevitable incidencia de la inercia
demográfica
Como se ha visto en el apartado anterior (figuras 5 y 6), durante
los próximos años la estructura por edades de la población
española irá haciendo llegar generaciones menos numerosas a la
edad de emancipación y más numerosas a los grupos en los que
predominan los hogares unipersonales próximos a alcanzar la
esperanza de vida. En ambos casos la “inercia demográfica” va a
actuar a favor de unos menores saldos endógenos netos de
hogares.
Componentes de los flujos endógenos de
hogares entre los años t-t+n
Figura 7
NH
t, t+n
- HD
Nuevos Hogares
por
emancipación,
desdoblamientos
t, t+n
= SEH
Hogares
Desaparecidos
por
mortalidad
t, t+n
Saldo
Endógeno de
Hogares
Influidos por el
tamaño de las
generaciones, por
la dinámica
natural de la
población y por la
coyuntura
económica.
Los saldos exógenos de hogares incorporan
diversidad e incertidumbre
En el saldo exógeno, las migraciones pueden tener repercusión
directa cuando se trata de migraciones de hogares completos
- 39 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
(figura 8), pero si se trata de migraciones de personas solas,
como ha ocurrido en buena medida con los recientes flujos de
extranjeros, su efecto podría dejarse notar, sobre todo, en el
crecimiento del número de hogares sin núcleo familiar. Los
emigrantes, por razones fundamentalmente económicas y de
mercado de vivienda, en un periodo más o menos largo tras su
llegada, suelen agruparse en hogares complejos en los que el
vínculo fundamental, junto al paisanaje, suele ser compartir los
gastos de la vivienda.
No debe olvidarse tampoco que la emigración puede tener un
efecto retardado sobre la demanda de vivienda, que podrá
materializarse cuando tenga lugar el reagrupamiento familiar y la
consolidación definitiva del cambio de residencia.
Figura 8.
Componentes de los flujos exógenos de
hogares entre los años t-t+n
AH t, t+n - BH t, t+n = SMH
Altas de
Hogares
procedentes
de otro ámbito
t, t+n
Saldo
Migratorio
de Hogares
Bajas de
Hogares con
destino a
otro ámbito
- 40 -
Influido por
el mercado
de vivienda y
el mercado
de trabajo
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Los saldos migratorios internos no son
contabilizados en los análisis a nivel nacional.
Pero además de las migraciones de extranjeros existen las de
carácter interno, en su mayor parte intrametropolitanas y, por
tanto, de corto recorrido en cuanto a la distancia entre origen y
destino, que
casi siempre van a estar motivadas
por la
relocalización residencial de parejas jóvenes, y en menor medida
por traslados para mejora de vivienda, hacia periferias urbanas
con
ofertas
más
adecuadas
por
precios
y
tipología.
Las
migraciones internas de hogares por razones de trabajo suelen
ser interregionales y mucho menos intensas.
Como se señalaba más arriba la delimitación de los ámbitos de
estudio puede eliminar total o parcialmente el efecto de estos
flujos en la estimación de las necesidades de vivienda. Por
ejemplo, un hogar que se traslada desde Almería a Cantabria
supone, un Saldo Migratorio “0” a nivel nacional. El hogar es el
mismo pero la necesidad de una vivienda en Cantabria no se
puede compensar con la que queda libre en Almería. Es un error
sistemático e inevitable cuando se hacen estudios para el ámbito
nacional en su conjunto.
En el supuesto que estamos siguiendo, el crecimiento del número
de hogares en un ámbito concreto (CH), durante el periodo de
referencia (t,t+n), es la suma de los saldos, endógeno y
migratorio (figura 9):
- 41 -
Julio Vinuesa
Figura 9
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Crecimiento del número de hogares entre los
años t y t+n.
CH t, t+n = SEH
Crecimiento de
hogares
t, t+n
Saldo
Endógeno de
Hogares
+ SMH
t, t+n
Saldo
Migratorio de
Hogares
Tampoco hay que olvidar que los saldos netos tienen un
significado limitado, pues pueden conducir a alcanzar resultados
similares ante procesos muy diferentes. Por ejemplo, un saldo
cero podría ser el resultado de la no existencia de flujos o de que
los flujos positivos y negativos tengan el mismo volumen de
hogares, al margen de cuál sea la dimensión y la composición de
ambos. La consideración de los distintos flujos por separado
permitiría, además de apreciar diferencias fundamentales en su
incidencia sobre los correspondientes segmentos del mercado de
vivienda, hacer algunas precisiones sobre la traducción del
crecimiento de hogares en necesidades específicas de nuevas
viviendas.
- 42 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
El dato de crecimiento de hogares para el ámbito total se
equipara automáticamente a la demanda potencial demográfica
de vivienda. Para ámbitos parciales, cada hogar creado y cada
alta procedente de otro ámbito suponen la necesidad de disponer
de una vivienda. Igualmente la desaparición de hogares o las
bajas
por
desplazamientos
a
otros
ámbitos
suponen
la
desocupación de viviendas que en principio quedan disponibles y
que, en un simple ejercicio contable, permiten compensar una
cantidad idéntica de hogares demandantes.
Un estudio detallado de los flujos, con la desagregación territorial
necesaria para alcanzar la máxima adecuación posible con los
ámbitos de mercado, proporcionaría un mayor conocimiento, pero
la
información
estadística
sobre
hogares
es
prácticamente
inexistente y ello obliga a recurrir a procedimientos indirectos y
simplificadores, como el método de la Tasa de Persona de
Referencia del Hogar. Con él, como se verá en el apartado
siguiente, se pretende aproximar, con los componentes de la
dinámica demográfica que ofrecen mayores certidumbres, una
cuantificación de las tendencias futuras más probables.
Con el cambio de modelo que se propone el INE a partir del censo
de 2011, el Sistema Integrado de Información Demográfica y su
pieza fundamental, la Encuesta Continua de Población (ECP),
anuncian
un
futuro
con
nuevas
oportunidades.
La
ECP
proporcionará anualmente, a partir del cuarto trimestre de 2012,
informaciones relativas al número y la composición de los
hogares, a las formas de convivencia y a las viviendas (VINUESA,
- 43 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
2011). Tales datos, obligarán previsiblemente a una nueva
actualización de este trabajo.
3.3
Estimación de los futuros flujos de
hogares en España
El denominado método de las Tasas de Persona de Referencia es
uno de los procedimientos más utilizados para hacer proyecciones
de
hogares,
y
permite
obtener
una
aproximación
a
los
crecimientos y a los flujos de aparición y desaparición de hogares
por grupos de edad de las personas de referencia. Cada hogar
tiene una persona de referencia y la tasa (htx) es la proporción
entre el número de personas de referencia de edad “x” en el año
“t” (Htx) con respecto a la población total de la misma edad (Ptx).
Puede registrar valores entre 0 y 1.
hxt =
H xt
Pxt
La información mínima necesaria para elaborar proyecciones de
hogares por este procedimiento son los datos de población por
edad y los valores correspondientes a las sucesivas tasas (htx)
(VINUESA Y PUGA, 2007b). El número de hogares en el momento t
será el resultado de multiplicar la población de cada grupo de
edad por la tasa correspondiente:
- 44 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
H xt = Pxt * hxt
El crecimiento del número de hogares correspondiente a personas
de referencia de cada grupo de edad entre los momentos t y t+n
será:
CH xt ,t + n = H xt + n − H xt
En un posterior ejercicio de simulación, los resultados obtenidos
permiten observar, como si de cohortes se tratara, los flujos de
hogares de cada grupo de edad a lo largo del tiempo:
FH xt ,,tx++nn
Ello resulta especialmente útil a efectos de estimar flujos
específicos de aparición y desaparición de hogares:
FH xt ,,tx++nn = H xt ++ nn − H xt
Como ya se ha indicado, los resultados obtenidos dependerán de
la dinámica de la estructura de la población por edad y de la
variación de los valores de las tasas, básicamente efecto del
- 45 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
adelanto o el retraso de la emancipación, que a su vez será
consecuencia de la dinámica social y de la coyuntura económica.
De acuerdo con las estimaciones de hogares realizadas sobre las
últimas proyecciones realizadas por el INE, en España se
alcanzaría (cuadro 3 y figura 10) una cifra de 18,2 millones de
hogares a 1 de enero de 2021. El incremento durante el primer
decenio de siglo habría sido de 3 millones mientras que en el
segundo apenas alcanzará 0,7 millones de hogares.
Detrás del fuerte descenso en el crecimiento del número de
hogares están la inercia de la estructura por edades y el cambio
de
tendencia
en
el
crecimiento
de
la
población
por
el
debilitamiento de las migraciones: 1,19 por ciento anual hasta
2010 y -0,12 por ciento durante el segundo decenio (figura 11).
Sobre todo incide la pérdida de tamaño del grupo de residentes
de 25 a 39 años (cuadro 2 y figura 5). El número de hogares ha
crecido a una tasa anual del 2,00 por ciento hasta 2010 y, según
las proyecciones, lo hará al 0,40% durante el segundo decenio de
siglo.
Los resultados presentados en los cuadros 3, 4 y 5 se han
obtenido a partir de los datos de residentes de las “Proyecciones
a corto plazo del INE, 2011-2021” que, como ya se ha
comentado,
registran una revisión a la baja con respecto a las
realizadas en 2010 por la evolución del saldo neto migratorio. A
excepción del dato de 2001, que corresponde al Censo, todos los
demás datos de hogares son estimados, pues no hay ninguna
fuente que proporcione información estadística fiable sobre el
- 46 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
stock, la formación o la desaparición de hogares. Los datos de
hogares hasta 2010 corresponden a la EPA y anuncian ya la
tendencia reductora del crecimiento que se intensificará en el
segundo decenio.
Cuadro 3
Evolución de la población y del número de
hogares
Residentes (000)
Hogares (000)
Crecimientos
durante el
año
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Fuente:
40.847
40.964
41.664
42.345
43.038
43.758
44.475
45.283
45.828
45.989
46.153
46.119
46.082
46.040
45.993
45.940
45.881
45.816
45.744
45.667
45.586
117
699
682
693
720
716
809
545
161
164
-34
-37
-42
-47
-53
-59
-65
-71
-77
-82
Crecimientos
durante el
año
14.093
14.166
14.584
14.998
15.327
15.856
16.280
16.742
17.068
17.331
17.507
17.621
17.722
17.812
17.890
17.960
18.022
18.078
18.129
18.177
18.222
74
418
414
537
498
416
447
226
210
176
114
101
90
79
70
62
56
51
47
45
Tamaño
Medio de
Hogar
2,90
2,89
2,86
2,82
2,77
2,73
2,70
2,68
2,68
2,65
2,64
2,62
2,60
2,58
2,57
2,56
2,55
2,53
2,52
2,51
2,50
INE Población estimada 2002-2010;
EPA 2005Proyecciones a corto plazo 2011-2021, Elaboración propia
- 47 -
2012,
Julio Vinuesa
Figura 10
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Las proyecciones anuncian para el próximo
decenio una progresiva disminución del
incremento anual del número de hogares
19.000
18.000
17.000
16.000
15.000
14.000
13.000
FUENTE:
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
12.000
INE Población estimada 2002-2010; EPA 2005- 2012,
Proyecciones a corto plazo 2011-2021, Elaboración propia
El efecto de la estructura por edad hace que el tamaño medio de
los hogares vaya reduciéndose, pero además se ha considerado
para las Tasas de Persona de Referencia, a partir de 2011, una
hipotética evolución, acorde con los cambios que se vienen
produciendo en las sociedades avanzadas y que nos han de llevar
a aproximarnos a los valores de tamaño medio del hogar de otros
países europeos, en el contexto de la denominada segunda
transición demográfica. El cambio fundamental se sustenta en la
tendencia creciente de hogares unipersonales en jóvenes y
- 48 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
adultos y, exigiría –también como factor de convergencia con
Europa- un adelanto en la edad de emancipación. Según las
hipótesis manejadas, el Tamaño Medio del Hogar, que era de 2,9
en 2010, habrían pasado a ser 2,68 en 2010 y llegaría a 2,56, en
2016 y 2,50, en 2021. Hay que significar que los crecimientos del
número de hogares que aparecen a continuación están en buena
medida condicionados por la reducción prevista para tamaño
medio del hogar.
Figura 11
El cambio de tendencia en el crecimiento de
población por el debilitamiento de las
migraciones incide en la reducción del
crecimiento del número de hogares.
Evolución de la población y de los hogares (2001=100)
130
125
120
115
110
105
100
Residentes
FUENTE:
Hogares
INE Población estimada 2002-2010; EPA 2005- 2012,
Proyecciones a corto plazo 2011-2021, Elaboración propia
- 49 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
En el quinquenio 2011-2015 (cuadro 4) el número total de
hogares creados en los grupos de edad menores a 40 años,
básicamente consecuencia de la emancipación, asciende a 1,37
millones, mientras que los que van a desaparecer en los grupos
de mayores de 75 años suman una cifra próxima a los 856.000.
En el grupo intermedio de adultos se produce un decrecimiento de
cerca de 65.000 hogares. El saldo neto equivalente al crecimiento
del número de hogares durante los cinco años será de 453 mil, es
decir unos 90.000 al año.
Durante
el segundo
crecimiento
total
de
quinquenio
2016-2020
hogares
sería
(cuadro
notablemente
5),
el
menor,
situándose en el entorno de los 261.000. Se debilitan los flujos de
aparición de hogares en los segmentos en edad de emancipación
(1,23 millones) y crecen los de desaparición entre las edades
avanzadas (-906.000).
Puede decirse por tanto que, tras el cambio de tendencia
registrado
en
las
migraciones
internacionales,
las
actuales
proyecciones de población permiten estimar que en España se
creará una media de unos 275.000 hogares al año hasta 2016, si
bien desaparecerán también anualmente unos 185.000. Después,
hasta 2021, el flujo medio anual de hogares creados estará en el
entorno de los 246.000 con un flujo medio de desapariciones de
- 50 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
195.000. El incremento medio anual del número de hogares será
de 90.584 y 52.285, respectivamente.
Cuadro 4
Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de
referencia. España (1.01.2011 a 1.01.2016)
Crecimiento por
grupos de edad
Flujos en grupos de edad
, 2016
2011
FH x2011
= H x2016
, x +1
+1 − H x
CH x2011 , 2016 = H x2016 − H x2011
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
90y+
-173
-17.650
-163.373
-326.259
-85.387
63.090
86.426
178.423
217.627
74.647
150.644
137.264
-88.793
84.158
82.229
60.049
Total hogares 452.922
FUENTE:
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
90y+
Total de hogares
14.829
132.841
468.961
459.351
297.784
-27.230
12.402
177.362
-87.634
-44.091
18.706
-114.264
-44.643
-181.764
-277.186
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
-352.502
90y+
452.922
INE, Censo de 2001 y Proyecciones de población a corto plazo.
2011-2021 (2011). Resultados nacionales. Elaboración propia
- 51 -
Julio Vinuesa
Cuadro 5
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de
referencia. España (1.01.2016 a 1.01.2021)
Crecimiento por
grupos de edad
Flujos en grupos de edad
CH x2016 −2021 = H x2021 − H x2016
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
90y+
Total hogares
FUENTE:
1.327
-1.259
-58.037
-230.340
-359.894
-76.984
63.528
94.599
168.488
210.324
80.728
144.402
144.525
-57.712
70.335
67.394
261.423
, 2021
2016
FH x2016
= H x2021
, x +1
+1 − H x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
90y+
Total de hogares
16.156
131.754
428.574
392.384
264.149
-18.827
12.841
185.535
-97.570
-51.394
24.788
-120.506
-37.382
-150.683
-291.009
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85 -89
-427.386
90y+
261.423
INE, Censo de 2001 y Proyecciones de población a corto plazo.
2011-2021 (2011). Resultados nacionales. Elaboración propia
- 52 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
IV LAS NECESIDADES FUTURAS
DE VIVIENDA.
Como se viene defendiendo, los flujos y el saldo neto de hogares
proporcionan una interesante aproximación a las necesidades de
vivienda para alojamiento. También parece oportuno recordar que
las estimaciones de hogares a nivel nacional tienen una utilidad
limitada a efectos de determinar cuántas viviendas se van a
necesitar en el futuro en España. Sería preciso delimitar ámbitos
territoriales coincidentes con áreas de mercado de vivienda para,
a partir de ahí, poder establecer con mayor rigor las diferentes
hipótesis de evolución demográfica de cada una de esas áreas.
Los volúmenes de esos flujos en cada ámbito concreto son un
elemento fundamental en el análisis prospectivo del mercado de
la vivienda y deberían ser tenidos en cuenta para la formalización
de las políticas de vivienda, para exigir la racionalidad en la
planificación
del
proceso
urbanizador
y
para
establecer
estrategias hacia el necesario redimensionamiento del sector
inmobiliario, haciéndole sostenible territorial y económicamente.
- 53 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Es también el momento de recordar la afirmación hecha más
arriba en relación con el frecuente error metodológico de
considerar los flujos de hogares como variables independientes.
Si
bien
la
estructura
por
edades
da
lugar
a
cambios
perfectamente previsibles, que permite conocer con antelación el
tamaño de las generaciones que van a alimentar los flujos de
emancipación y de extinción de hogares, las actitudes ante la
emancipación van a depender, como ya se ha indicado, de
diversos factores sociales y de la coyuntura económica (el
mercado de trabajo, las condiciones de financiación del mercado
de vivienda y la oferta en alquiler, especialmente) cambiantes y
poco predecibles incluso a corto plazo. Estas circunstancias
pueden diferir la decisión de formar un nuevo hogar desplazando
en el tiempo los flujos.
Pero no son sólo esos los factores que pueden incidir sobre la
evolución del número de hogares. Como ya se ha explicado, los
flujos
migratorios
especialmente
en
suelen
los
tener
ámbitos
una
locales.
gran
importancia,
Siempre
existe
la
posibilidad de que la dinámica demográfica se vea alterada por
hogares que llegan desde otros ámbitos y por la decisión de
emigrar de los hogares residentes. En ambos casos, con una
incidencia incluso mayor que la del mercado de trabajo, el
desencadenante de estos flujos va a ser el mercado de vivienda
en su valoración comparativa con respecto a otros ámbitos
competidores necesariamente próximos.
- 54 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Un mercado de vivienda caro y escaso actuará como un factor de
expulsión de los jóvenes emancipados que buscarán vivienda en
otros ámbitos con ofertas residenciales más atractivas. De igual
manera, un ámbito con una oferta atractiva podrá tener en ella
un poderoso factor de atracción para hogares inmigrantes
(demanda exógena). Así, en las estrategias de los agentes
inmobiliarios y de los poderes locales, la sobreoferta de vivienda,
en relación con la demanda demográfica endógena, ha sido vista
como un requisito necesario y suficiente para propiciar el
desarrollo urbano y, en consecuencia, como una necesidad.
La demanda de segunda residencia y de vivienda inversión,
difícilmente relacionables con la dinámica de hogares, tendrán
también una estrecha vinculación con las características del
mercado y, en las estrategias urbanísticas de los agentes, suelen
ser erróneamente consideradas también como necesidad de
vivienda.
Dicho todo lo cual, hay que recalcar que las cifras de aparición,
desaparición y saldos netos de hogares presentadas en las
proyecciones del apartado anterior solo hacen referencia a la
previsible
necesidad
de
vivienda
para alojamiento,
que
al
corresponder al conjunto de la población española no son
directamente aplicables a ningún ámbito territorial. Se establecen
con la pretensión de que sirva como marco de referencia que
habrá de ser ajustado a cada mercado concreto, a sus distintas
estructuras de edades, que han sido modeladas y podrían seguir
- 55 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
experimentando modificaciones importantes por los movimientos
migratorios.
En todo caso, y siempre a título orientativo, podría decirse que,
según las previsiones demográficas, para cualquier población la
aparición anual de nuevos hogares estará entre 18 y 20 por cada
1000 residentes de 20 a 39 años y que la intensidad del flujo de
desaparición de hogares estará en torno a los 45 por cada 1000
residentes de 75 y más años. El saldo neto anual de hogares será
la diferencia existente en cada caso entre ambos flujos.
Ese saldo neto sería equiparable a las necesidades de viviendaalojamiento, asumiendo que las viviendas que quedan liberadas
por los hogares que desaparecen van a ser utilizadas por los
nuevos hogares. Pero para llegar a determinar cuántas viviendas
hay que construir hay que hacer además una estimación de las
viviendas
que
estando
vacías
o
en
construcción
podrían
incorporarse al parque ofertado, así como de aquellas otras que
están en ruina o que exigen su rehabilitación.
Si cómo se ha visto más arriba, hasta 2021 se va a producir un
aumento de poco más de setecientos mil de hogares, el Censo de
2001 informó que existían 3,3 millones de viviendas vacías y todo
parece indicar que en la actualidad hay otro millón más de
viviendas
vacías
(700.000
sin
vender,
en
manos
de
las
promotoras o los bancos), habría que convenir que en España no
se necesita construir ni una sola vivienda más en los próximo diez
años.
- 56 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
Pero no sería esa una conclusión acertada. De acuerdo con todo
lo visto, hay que volver a insistir en las limitaciones que
presentan las estimaciones de necesidades de viviendas a nivel
nacional e incluso cuando se hacen para otros territorios más
pequeños como podrían ser las provincias. Por ejemplo, en un
estudio a nivel nacional el enorme stock de viviendas vacías en la
provincia de Murcia compensaría sobradamente las posibles
necesidades
generadas
en
otras
provincias,
pero,
incluso
descendiendo al nivel provincial, esas viviendas vacías
no
servirían para compensar las necesidades generadas en Lorca por
efectos del terremoto. En ambos casos se estaría olvidando que el
mercado de la vivienda-alojamiento es un mercado local.
No cabe dudar de la oportunidad de la prospectiva sobre las
necesidades de vivienda, pero hay que insistir en la necesidad de
hacer estudios que, partiendo de la correcta delimitación del
ámbito territorial y de un razonable horizonte temporal, tengan
en cuenta los diferentes factores que intervienen en el proceso de
generación de la demanda y de la construcción de la oferta,
utilicen información fiable y apliquen técnicas adecuadas. Sólo así
se podrá generar conocimiento que permita sentar las bases para
unas
políticas
de
vivienda
más
eficaces,
para
corregir
la
irresponsabilidad con las que han venido actuando los sectores
financiero
e
inmobiliario
y,
sobre
todo,
para
que
las
determinaciones del planeamiento urbanístico y de la ordenación
territorial expliquen con la suficiente claridad al conjunto de los
ciudadanos el porqué de las previsiones y programaciones de
- 57 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
suelo para unos crecimientos residenciales en muchos casos
absolutamente irracionales.
- 58 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
V CONCLUSIONES
Hay que seguir denunciando una grave falta de información
estadística y de conocimiento sobre dinámica demográfica,
especialmente sobre dinámica de hogares.
Es aún mayor la falta de información sobre el parque de viviendas
existente, sus características y su uso.
Es
también
débil
e
insuficiente
el
soporte
conceptual
y
metodológico para afrontar este tipo de estudios a la escala local
y por segmentos de oferta y demanda.
Entre los cambios en la población y el mercado de vivienda se
producen diversas e importantes interacciones y es un error a
corregir considerar a la dinámica demográfica sólo como variable
independiente.
- 59 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
En los estudios sobre la interdependencia población-mercado de
vivienda es imprescindible definir ámbitos territoriales y periodos
de estudio de acuerdo con la finalidad y la utilidad del
conocimiento que se busca.
La complejidad de la naturaleza de los desarrollos residenciales
enturbia la aproximación demográfica al mercado de vivienda. Un
proceso en el que interfieren y se mezclan: la evolución general
de la economía, el negocio inmobiliario y los intereses del sector
de la construcción, las condiciones financieras, las necesidades de
financiación de los entes locales y las expectativas de inversión de
los hogares.
En España, de manera especialmente intensa durante la última
burbuja
inmobiliaria,
predomina
un
modelo
de
desarrollo
residencial a ultranza, ¡cuantas más viviendas mejor!, contrario a
un desarrollo urbano equilibrado y coherente con un uso racional
y sostenible del territorio, y que nada tiene que ver con las
necesidades de alojamiento digno y adecuado generadas por la
dinámica demográfica. Intencionadamente no se diferencia entre
la
vivienda-alojamiento
y
la
vivienda
que
se
construye
exclusivamente por intereses económicos de ciertos agentes
privados con la complicidad de los poderes públicos.
La dinámica demográfica advierte de que en los próximos años se
va a producir en España una importante reducción de flujos de
nuevos hogares por emancipación, un progresivo crecimiento de
los flujos de desaparición de hogares por extinción y, en
consecuencia, una reducción de los crecimientos anuales del
- 60 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
número de hogares, con el consiguiente debilitamiento de la
demanda demográfica de vivienda.
En España ya están construidas y sin uso muchas más viviendas
de las que se van a necesitar en los proximos diez años, pero los
fuertes desequilibrios territoriales hacen que puedan existir
ambitos con enormes excedentes y otros con escasez de vivienda,
así como segmentos de demanda insatisfecha.
- 61 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
- 62 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
VI PROPUESTAS
Las Administraciones Públicas competentes y la Academia han de
hacer
un
esfuerzo
mucho
mayor
para
obtener
un
mejor
conocimiento de las interacciones entre dinámica demográfica y
mercado de vivienda.
No solamente es necesario saber cuántas viviendas hay y cuántas
se necesitan, también es preciso saber qué tipo de viviendas y
hacer estudios segmentados de las necesidades. Por ejemplo, el
componente inmigratorio, que tan intensamente contribuye a la
dinámica
demográfica,
exige
una
respuesta
diferenciada,
adecuada a sus posibilidades y eficaz contra la segregación
territorial y la formación de guetos.
Al margen de los estudios que puedan seguir realizándose desde
ópticas macroeconómicas, es prioritario institucionalizar estudios
referidos a áreas de mercado, a territorios concretos, en los que
se incorporen criterios de racionalidad, de equidad, de cohesión
- 63 -
Julio Vinuesa
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
social, de eficiencia económica y de sostenibilidad territorial,
como base imprescindible para la política social de vivienda y
para la elaboración y justificación de las propuestas de los planes
urbanísticos y territoriales.
Las previsiones sobre los flujos de viviendas que van a ir
quedando
desocupadas
por
extinción
de
hogares
invita
a
proponer intensificar las políticas de renovación de sectores
urbanos ya consolidados, en contraposición con la extensión en
nuevos desarrollos urbanos.
Hay que cambiar a otro modelo que comience por diferenciar la
política de vivienda como acción social, dirigida a garantizar el
derecho básico a disfrutar de un alojamiento digno, de la
construcción de vivienda a ultranza, como actividad lucrativa
generadora de grandes plusvalías, locomotora de un desarrollo
fácil y rápido, en competencia con los territorios circundantes,
pero insostenible desde el punto de vista económico y territorial.
- 64 -
Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
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Estimación de las necesidades de vivienda… 2011-2021
Julio Vinuesa
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Estas estimaciones de hogares a partir
de las últimas proyecciones del INE
(diciembre de 2011) incorporan
relevantes variaciones de las
tendencias previstas en años anteriores
y aportan argumentos sólidos para
acelerar el cambio de modelo
económico en España, en lo que se
refiere a la necesaria reducción del
protagonismo del sector inmobiliario,
que en muchos ámbitos locales se ha
convertido en una especie de
monocultivo.
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