NOTIFICACION POR AVISO CCS-PCM-068A

Autopistas de la Sabana S.A.
Vía Montería — Cereté,
a 300 m del peaje Garzones I
Tel. i-(57 4) 7 69 01 20
www.autopistasdelasabana.com.co
Página 1 de 1
CCS-COR-GP-00060-16
Cereté, 5 de Abril de 2016
Señor:
JOSE LUIS GARCES VERGARA
Propietario del predio denominado NUMERO DOS, ubicado en jurisdicción del municipio de Montería,
departamento de Córdoba, identificado con matrícula inmobiliaria número 140453240 de la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de Montería —Córdoba.
Referencia: Contrato 002 de 2007 — Concesión Vial Córdoba-Sucre.
Asunto: Notificación por AVISO de la Oferta Formal de Compra CCS-COR-GP-00047-16 de fecha Marzo 10 de 2016,
por medio de la cual se informa el valor a pagar por la franja de terreno requerida para la construcción del proyecto
vial Trayecto 01 PARALELA A LA CIRCUNVALAR EN LA CIUDAD DE MONTERIA.
Respetado señor:
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 69 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo, se procede a notificar por medio del presente AVISO, el contenido del oficio CCS-COR-GP-00047-16
de fecha Marzo 10 de 2016, expedido por AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S , por medio del cual se le formula
oferta formal de compra sobre un área de terreno del predio denominado NUMERO DOS, ubicado en jurisdicción
del municipio de Montería, departamento de Córdoba, identificado con matrícula inmobiliaria número 140-153240
de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Montería — Córdoba.
Contra la citada oferta no procede ningún recurso y su notificación se entenderá surtida al finalizar el día siguiente
al retiro del aviso que se publicara en la página electrónica de AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S de conformidad
con lo dispuesto en el Articulo 69 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Igualmente se publicará este aviso con copia íntegra del acto administrativo a notificar en la cartelera de la
respectiva entidad, por un término de 5 días hábiles.
Así mismo se adjunta copia de la Oferta Formal de Compra, Ficha Predial, Plano, Informe de Avalúo y Copia de
normas.
Se fija a los 06 días del mes de Abril de 2016 a las 7:30 A.M
Se desfija a los 13 días del mes de Abril de 2016 a las 5:30 P.M
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GERENTE DEL PROYECTO
;AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S
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VIGILADO
SUPERTRANSPORTE
Autopistas de la Sabana S.A.S.
Vía Montería — Cereté,
a 300 ni del peaje Garzones I
Tel. +(57 4) 769 01 20
www.a utopi stasd e la sa ba na.com.co
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CCS-COR-GP- i
Cereté, 1 0 MAR.
0 47 -16
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Señor:
JOSE LUIS GARCES VERGARA
PREDIO NUMERO 2, Municipio de Montería, Departamento de Córdoba.
E.
S.
D.
Referencia: Contrato 002 de 2007 — Concesión Vial Córdoba-Sucre.
Asunto: Oficio por el cual se dispone la adquisición de una zona de terreno a segregarse
del predio denominado PREDIO NUMERO 2, én jurisdicción del Municipio de Montería,
Departamento de Córdoba, identificado con matrícula inmobiliaria número 140-153240,
de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Montería - Córdoba.
Respetado señor:
Como es de conocimiento general, la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA,
ANTES INSTITUTO NACIONAL DE CONCESIONES- INCO, en coordinación con el
CONCESIONARIO AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S., en virtud del contrato de
concesión 002 de Marzo 06 de 2007 se encuentra adelantando el proyecto vial
CORDOBA-SUCRE, como parte de la modernización de la Red Vial Nacional, y en
cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Artículo 58 de la Constitución
Política de Colombia y el literal e) del Artículo 58 de la Ley 388 de 1997.
En cumplimiento con los objetivos y fines señalados por la ley a esta entidad, y como
uno de los proyectos prioritarios dentro de las obras viales de la actual Administración,
se aprobó el proyecto vial CORDOBA-SUCRE, por lo cual la AGENCIA NACIONAL DE
INFRAESTRUCTURA, ANTES INSTITUTO NACIONAL DE CONCESIONES- INCO, requiere
-) comprar el predio de la referencia, conforme a la afectación de la ficha predial No. CCS'wV,, PCM-068A del Trayecto 01 PARALELA A LA CIRCUNVALAR EN LA CIUDAD DE
MONTERIA, de la cual se anexa copia, el cual tiene un área de MIL DOSCIENTOS
NOVENTA Y UNO COMA CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (1.291,58 M2) d
terreno requerido; incluidos: 243,05 M Cercas eléctricas de cuatro hilos de al
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Autopistas de la Sabana S.A.S.
Vía Montería — Cereté,
a 300 m del peaje Garzones 1
Tel. +(571) 769 01 20
www.autopistasdelasabana.com.co
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eléctrico; 607,04 M3 Relleno con material seleccionado; 1 UND. Árbol de totumo
grande; Predio debidamente delimitado y alinderado dentro de las abscisas: inicial
K1+507,51 D y final K1+669,27 D del mencionado trayecto.
El valor de la oferta de compra es la suma de VEINTISEIS MILLONES SEISCIENTOS DOCE
MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($26.612.436,00).
Para dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo 13 de la Ley 9?. de 1989, el artículo
61 de la Ley 388 de 1997 y su Decreto Reglamentario 1420 de Julio 24 de 1998, se anexa
el avalúo elaborado por LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES LONPA, según
informe técnico de avalúo de fecha Diciembre 21 de 2015, en su parte pertinente.
Dada la importancia del proyecto que se adelanta, la AGENCIA NACIONAL DE
INFRAESTRUCTURA, ANTES INSTITUTO NACIONAL DE CONCESIONES- INCO ha
facultado a AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S. para que actúe en su nombre y
representación en toda la etapa de gestión predial de los inmuebles afectados por el
mismo, para llevar a cabo el procedimiento de enajenación voluntaria conforme a los
preceptos legales, en la modalidad de delegación de funciones de acuerdo con el
OTROSÍ de fecha mayo 8 de 2008, modificatorio al contrato de concesión 002 de 2007.
A partir de la comunicación de la presente oferta de compra, cuenta con un plazo de
quince (15) días hábiles para llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria; lo cual debe
manifestarse mediante oficio dirigido a las oficinas del CONCESIONARIO AUTOPISTAS
DE LA SABANA S.A.S, — Coordinación de Gestión Predial CCS, ubicadas en la vía que
conduce de Montería a Cereté a 300 m del Peaje Garzones 1, en la vereda/barrio Mateo
Gómez,
Celular
3124904532,
3124510834,
e-mail
c salamanca@autopistasdelasabana.com.co, donde serán atendidos por funcionarios
de AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S.
En caso de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria durante el término
establecido, la entidad iniciará el proceso de expropiación judicial, y en el mismo, el
valor a tener en cuenta para la respectiva indemnización por la zona de terreno afectada
será el que le haya sido asignado en el último avalúo del inmueble, de acuerdo al
artículo 51 de la ley 1151 del 2007.
Según el estudio de títulos de fecha Octubre de 2015, el propietario de la zona de
terreno que se requiere es el señor JOSE LUIS GARCES VERGARA.
Contra la presente comunicación no procede ningún recurso en la vía gubernativa, de
conformidad con lo dispuesto en los artículos 61, inciso 4 de la ley 388 de 1997,,
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Autopistas de la Sabana S.A.S.
Vía Montería —Cereté,
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Tel. +(57 4) 769 01 20
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Acompaño para su conocimiento copia de la ficha técnica predial, copia del avalúo y del
plano topográfico de la franja de terreno a adquirir, así como de las normas relativas a la
enajenación voluntaria.
Agradezco la atención que le brinde a la presente. •
Cordialmente,
ANIBACENRIQUE OJEDA CARRIAZO
PRIMER SUPLENTE REPRESENTANTE LEGAL
AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.S.
CC: Carpeta predio
Proyectó: SXBR
Revisó: CASR
MínTronsporte
VIGILADO
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MUNICIPIO:
VEREDA/BARRIO:
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DESCRIPCIONDE LASCONSTRUCCIONES Y MEJORASREQUERIDAS:
MISMOPROPIETARIO (PTOS5-11)
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JOSE LUISGARCES VERGARA
IDENTIFICACION
CCS-PCM-068A
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INVENTARIO DECULTIVOS Y ESPECIES
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TIPO DE SUELO
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PREDIONo.
TRAYECTO - TRAMO
PROYECTODECONCESIÓN
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NOMBRE DELPROPIETARIO(S) Y/0 TENEDOR DEL PREDIO:
FICHA PREDIAL
MINISTERIO DETRANSPORTE
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. Agencia Nacional de Infraestructura
Republica de Colombia
FECHA:
TRAYECTO:
FICHA GRAFICA N''':
OCTUBRE 2015
TRAMO 01PARALELA A LA CIRCUNVALAR EN
LA CIUDAD DE MONIERIA
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PRIm° N.
PROPIETARIO:
JOSE LUIS GARCES VERGARA
CUADRO DE AREAS
AREA REQUERIDA:AREA PREDIO:
1291.58 M2
53236.90 M2
AREA SOBRANTE:
AREA CONST:
51945.32 M2
0.00 M2
ESCALAz
DIST
25.47
95.68
43.22
1.20
87.98
14.14
2.00
2.36
14.10 •
1.22
45.09
33.59
CONVENCIONES
AREA REQUERIDA
AREA SOBRANTE
POSTE
ARBOL
7
CCSPCM
NORTE
460204.7565
460226.4078
460314.6914
460355.4049
460355.0321
460271.9371
460257.7981
460247.4468
460242.0828
460244.0277
460242.9941
460220.9245
460204.7565
BORDEVIA PROYECTADA
EJE VIA PROYECTADA
DERECHO DE VIA
BERMA
CERCA
LINDEROS
0, CONCESION VIAL CORDOBA - SUCRE
DISEÑO Y CALCULO:
PTO
ESTE
1
134392.3717
134405.7897
2
3
134442.6734
134457.1923
4
5
134458.2977
134429.3867
6
7
134429.3182
8
134435.3744
9
134446.5099
134460.4792
10
11
134461.1368
134421.8158
12
134392.3717
1
CED:000100060037000
MAT:140-153240
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AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.
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01-CCS-PCM-068A
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LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
INFORME DE AVALÚO COMERCIAL
SOLICITANTE: AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A
PREDIO No. CCS-PCM-068 A
MUNICIPIO:
MONTERÍA
RADICACIÓN:
AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A-2015PREDIO- CCS-PCM-68 A MONTERÍA
Bogotá D.C.
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpal@hotmail.com — lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
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TABLA DE CONTENIDO
OBJETO
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL
2. INFORMACIÓN CATASTRAL Y REGISTRAL
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS U OBTENIDOS
4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
5. DESCRIPCIÓN GENERAL
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
8. MÉTODO DE AVALÚO
9. VALORES ADOPTADOS
10. RESULTADO DE AVALÚO
11. CERTIFICADO DE AVALÚO
12. ANEXOS
2
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpa1@hotmail.com — lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
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OBJETO
El presente estudio ha sido solicitado por AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A, con el objeto de
establecer el valor comercial del predio N°CCS-PCM-068 A, Localizado en el Municipio de Montería,
Córdoba.
1.
INFORMACION BASICA O INFORMACION GENERAL
1.1. SOLICITANTE:
AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A
1.2 PROYECTO:
CONCESIÓN VIAL CORDOBA SUCRE
1.3 RADICACIÓN:
AUTOPISTAS DE LA SABANA-2015-PREDIO- CCS-PCM068 A MONTERÍA
1.4. TIPO DE INMUEBLE:
Rural de Protección
1.5 TIPO DE AVALÚO:
Comercial
1.6 DEPARTAMENTO:
Córdoba
1.7 MUNICIPIO:
Montería
1.8 SECTOR:
Montería
1.9 VEREDA O BARRIO:
Montería
1.10 DIRECCION:
Predio Número 2
1.11. ABSCISA INICIAL:
K1+507,51 D
1.12. ABSCISA FINAL:
K1+669,27 D
1.13 FECHA DE VISITA:
04 de Diciembre de 2015
1.14. MARCO JURIDICO: El presente avalúo se fundamenta jurídicamente en la ley 388 de 1997, Decreto
1420 de 1998 y Resolución N°. 620 de 2008 expedida por el IGAC y la Ley 1682 de 2013.
1.15. DESTINACION ACTUAL: Al momento de la visita se observó que el predio del cual segrega la franja
de terreno objeto del avalúo tiene destino Agrícola.
3
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpal@hotmail.com — lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
LOSPA
Cedula Catastral:
» Matricula Inmobiliaria:
00-01-0006-0037-000 ME
140-153240
.307-77,777;),
-
Para la elaboración de avalúo se tuvieron en cuenta los siguientes documentos:
> Ficha predial elaborada por AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A
> Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria No.140-153239 expedido por la
Oficina de Registro de Montería el día 21 de Octubre de 2015.
> Copia en medio magnético del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del Municipio de
Montería, obtenido en la oficina de planeación.
> Solicitud de elaboración de informe de avalúo mediante Oficio CCS-BOG-GP-863-2015 de
fecha Noviembre 10 de 2015 suscrito por el Dr. JUAN MANUEL MARIÑO MALDONADO,
Gerente General de AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A.
4.1.
PROPIETARIO:
De acuerdo con la ficha Predial suministrada por AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A, el
propietario del predio es: JOSE LUIS GARCÉS VERGARA
TITULO DE ADQUISICION:
Escritura Pública No. 2495 de Agosto 05 de 2015, otorgada en la Notaría Tercera de Montería
•.
5.1. DEL MUNICIPIO
La ciudad de Montería es la capital del departamento de Córdoba, Colombia. Está ubicada al
Noroeste del país en la Región Caribe colombiana, se encuentra a orillas del río Sinú, por lo que
es conocida como la "Perla del Sinú", principal centro de comunicaciones del noroeste de
Colombia. Con una población de 428.602 habitantes, de los cuales 330.313 personas viven en el
casco urbano propiamente dicho según proyecciones del DANE. La ciudad, es uno de los centros
ganaderos, agroindustriales y culturales más importantes de la Región Caribe colombiana. Es
considerada la capital ganadera de Colombia, anualmente celebra la Feria de la
Ganadería durante el mes de junio. Es además, un importante centro comercial y universitario.
Actualmente se está desarrollando el proyecto del Área Metropolitana de Montería, la cual estaría
conformada por esta ciudad y el vecino municipio de Cereté.Su alcalde actual es Carlos Eduardo
Correa.
Fecha de fundación: 01 de Mayo de 1.777
4
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: Ionpal@hotmail.com -lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil 5 03003
Nit. 830.029.438-1
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DESCRIPCIÓN FÍSICA
La topografía de Montería es básicamente plana, con algunas elevaciones de menor importancia.
La parte occidental de la ciudad está surcada por la serranía de Las Palomas. Al norte limita con
el municipio de Cereté, Puerto Escondido y San Pelayo; al este con San Carlos y Planeta Rica; al
sur con Tierralta y Valencia; al oeste con el departamento de Antioquia y los municipios
de Canalete y San Carlos.
Límites del municipio: Montería limita: al Norte con los municipios de Cereté, Puerto Escondido y
San Pelayo; al Este con San Carlos y Planeta Rica; al Sur con Tierralta y Valencia; al Oeste con el
departamento de Antioquía y los municipios de Canalete y San Carlos.
IDENTIFICACIÓN DEL MUNICIPIO:
Nombre del municipio: Alcaldía de Montería
NIT: 800096734-1
Código Dane: 23001
Gentilicio: Monteriano
Otros nombres que ha recibido el municipio: La Perla del Sinú, Capital Ganadera de Colombia, La
Ciudad de las Golondrinas, La Villa Soñada.
ECONOMÍA
Las principales actividades de la ciudad son la ganadería y la agroindustria, alentada por la
fecundidad de sus tierras ya que el valle del Sinú es uno de los valles más fértiles del mundo. Las
principales razas de ganado que se crían en el valle del Sinú son el Cebú, Pardo
suizo, Holstein y Romosinuano. Además actualmente se ha desarrollado el ganado doble
propósito (Carne y leche) mediante el manejo genético y cruce de las razas Holstein, Pardo
suizo, Gyr lechero y Simmental. Estos últimos pueden llegar a costar hasta 800 millones de pesos
y son subastados en la ciudad de Medellín (Antioquia) en el concurso nacional de ganadería.
Montería es reconocida como la capital nacional de ganadería vacuna, trayendo siempre los
primeros lugares en las competiciones vacunas a nivel mundial. Por otra parte, la pesca se realiza
de manera artesanal y por un grupo pequeño de pescadores familiares a las orillas del río Sinú.
De manera especial se destaca la producción a nivel industrial y comercial de arroz, maíz,
algodón, yuca y zorgo. Los suelos de todo el Sinú son catalogados como los terceros más fértiles
del mundo, pero son ocupados principalmente por la ganadería que es la actividad tradicional de
la región.
VIAS DE ACCESO E INFLUENCIAS DEL SECTOR
Para llegar al sector se pude hacer bien sea por La Calle 41, pavimentada de doble calzada en
buen estado de conservación; o por La vía en construcción que conecta a Mocarí con la salida a
Planeta Rica, esta vía, en el sector en cual se encuentra el predio, actualmente está pavimentada,
con buenas especificaciones y en buen estado de conservación. Internamente e este sector se
5
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpal@hotmail.com — lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
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desprende la vía veredal que conduce al Corregimiento de El Sabanal, parte de una calzada
pavimentada en buen estado de conservación y parte sin pavimentar en regular estado.
INFRAESTRUCTURA URBANA: El sector cuenta con los servicios públicos básicos, vías internas
de los barrios. sin pavimentar, servicio de transporte público y alumbrado público.
VALORIZACION:
La valorización de los terrenos es creciente, por la obras de infraestructura que se han venido realizando
desde hace varios años. Se resalta su proximidad y buena ubicación respecto al terminal de transporte y
urbanizaciones como Mi Refugio, San Antonio, Santa Helena.
6,
REGLAMENTACION
El uso del suelo está reglamentado mediante el Acuerdo 18 de 2002. por el cual se adopta el Plan
de Ordenamiento Territorial para Montería y el Acuerdo 029 de 30 de Diciembre de 2010 por el
cual se ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para Montería, por lo tanto el Predio se
encuentra en Suelo Rural de Protección.
7.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
7.1. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO
7.1.1. UBICACION:
El predio está localizado en el sector El predio está localizado en el sector de la Paralela a la
Circunvalar en la ciudad de Montería.
AREA REQUERIDA:
Según la Ficha Predial, suministrada por AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A, el área de terreno
requerida es 1291.58 M2
LINDEROS
Los linderos conforme a la ficha Predial son:
• Norte:
En 1,20 metros con MISMO PROPIETARIO (PTOS 4-5)
• Oriente:
En 141,80 metros con MISMO PROPIETARIO (PTOS 5-11)
• Sur:
En 78,68 metros con VIA AL SABANAL (PTOS 11-1)
• Occidente:
En 164,37 metros con PARALELA A LA CIRCUNVALAR EN LA CIUDAD
DE MONTERÍA (PTOS 1-4)
6
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpal@hotmail.com — lonpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
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7.1.4. TOPOGRAFIA RELIEVE
El predio presenta en su mayor parte topografía plana con pendientes entre el 0% al 3%.
7.1.5. VIAS INTERNAS
El área requerida del predio no cuenta con vías internas.
7.1.6. SERVICIOS PUBLICOS
El predio tiene acceso a los servicios de Energía Eléctrica y Acueducto.
7.2.
CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
7.2.1. CONSTRUCCIONES REQUERIDAS
Conforme a la ficha predial suministrada:
1.Cercas eléctricas de 4 hilos de alambre eléctrico. Longitud 243.05 M
2. Relleno con material seleccionado. Volumen 607.04 M3
Fuente: Ficha predial suministrada por AUTOPISTAS DE LA SABANA.
7.2.2. ELEMENTOS PERMANENTES
ESPECIE
CANTIDAD UNIDAD
ARBOL DE TOTUMO GRANDE
1
UND
Para el terreno, y entre los métodos definidos para establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo en la Resolución 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los
avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, acudimos al Método de
Comparación o de Mercado en consideración a la existencia de información de mercado de
ofertas de bienes semejantes y comparables en el lugar, tanto a nivel local como regional.
Pero antes de hacer la valoración mediante un cálculo estadístico, se verificó el ajuste de cada
elemento de la muestra obtenida al Evento con las características del inmueble que se avalúa.
ARTÍCULO 11. DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN
DE LOS VALORES. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de
documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser
utilizados en los cálculos estadísticos....
Bogotá D.C., Carrera 25 No. 40-97 Oficina 204 Telefax: 358 62 78
www.lonpa,com.co E. mail: lonpal@hotmail.com — Ionpa2008@gmail.com
LONJA DE PROFESIONALES AVALUADORES
Lonja de Propiedad Raíz
Registro Mercantil S 03003
Nit. 830.029.438-1
Para este efecto optamos aplicar las Ecuaciones Para Ajuste, procedimiento que hace parte de
la misma norma, y que en conjunto es un sistema de ajuste de regresión —ver Capítulo 7, De
Las Fórmulas Estadísticas, Artículo 37, Numeral 5-.
Este procedimiento se muestra en cuatro tablas que contienen:
Tabla 1.
Muestra de Mercado, de ofertas y/o transacciones, con indicación de la ubicación, fecha,
áreas y precio por cada anuncio.
Tabla 2.
Detalle de Anuncios, con descripción de características y fuente de información.
Tabla 3.
Ecuaciones para Ajuste, con:
- cuadro de ecuaciones empleadas,
- cuadro solución de la ecuación seleccionada,
- cuadro detalle de los valores de las variables explicatorias, de todas las observaciones
de la muestra del mercado.
Tabla 4.
Cálculo Factores de Ajuste, con:
- Numeración y descripción de los eventos a avaluar.
- Valor de las variables consideradas en el análisis de regresión
- Cuadro de Verificación del Modelo para las tres primeras observaciones de la muestra.
- Por cada evento, un cuadro con el precio ajustado y el cálculo del Factor de Ajuste
respectivo para cada una de las observaciones de la muestra.
CONSTRUCCIONES Y ANEXOS
Para el avalúo de las construcciones y anexos, se calificaron y se estableció el valor de reposición
de conformidad con el tipo de materiales y el estado de conservación. Igualmente se analizó por el
costo de reposición y se les aplicó la depreciación respectiva. Para ello se utilizó la información
contenida en la revista especializada de vivienda CONSTRUDATA.
Adicionalmente se tuvieron en cuenta:
> La clase de materiales utilizadas en las construcciones.
> El estado de conservación y la vida útil técnica.
> Las especificaciones constructivas y arquitectónicas de las edificaciones,
> La obsolescencia funcional y su adaptabilidad a los requerimientos de los usuarios.
> El deterioro físico.
8
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1.0NPA
Los valores adóptados se relacionan en la siguiente tabla.
ITEM
1291,58
TERRENO
V . UNKTA RIO
UND
CANTIDAD
M2
$
4.200
CONSTRUCCIONES
1. Cercas eléctricas de 4 hilos de alambre eléctrico. 243,05
Longitud 243.05 M
M
$
12.000
607,04
M3
$
30.000
UND
$
60.000
2. Relleno con material seleccionado. Volumen 607.04 M3
ELEMENTOS PERMANENTES
1
ARBOL DE TOTUMO GRANDE
ITEM
CANTIDAD
UND
1291,58 M2
TERRENO
V. TOTAL
V . UNFTA RIO
$
4.200
VALOR TERRENO
$
5.424.636
$
5.424.636
CONSTRUCCIONES
1. Cercas eléctricas de 4 hilos de alambre eléctrico.
Longitud 243.05 M
243,05
M
$
12.000
$
2.916.600
2. Relleno con material seleccionado. Volumen 607.04 M3
607,04
M3
$
30.000
$
18.211.200
$
21.127.800
$
60.000
VALOR ELEMENTOS PERMANENTES
$
60.000
VALOR TOTAL
$
26.612.436
VALOR CONSTRUCCIONES
ELEMENTOS PERMANENTES
ARBOL DE TOTUMO GRANDE
1
UND
$
60.000
9
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mémeaisaw
CERTIFICADO DE AVALÚO
AVALUO COMERCIAL.
AUTOPíSTAS DE LA SABANA S.A 2015PREDIO CCS-PCM-068 A
SOLICITADO POR:
AUTOPISTAS DE LA SABANA S.A
DIRECCION
: PREDIO NUMERO 2
MUNICIPIO
MONTERÍA
PROPIETARIO PREDIO : JOSÉ LUIS GARCÉS VERGARA
TIPO DE PREDIO
: RURAL PROTECCIÓN
FECHA DE AVALUO
DICIEMBRE 21 DE 2015
RESUMEN DE AVALÚO
I TEM
VALOR TERRENO
VALOR CONSTRUCCIONES
VALOR ELEMENTOS PERMANENTES
VALOR TOTAL
$
$
$
$
V. TOTAL
5.424.636
21.127.800
60.000
26.612.436
AVALUO COMERCIAL: VEINTISEIS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA
Y SEIS PESOS M/CTE. ($26.612.436,°°)
El presente avalúo fue elaborado por un PROFESIONAL AVALUADOR de nuestra agremiación, altamente
calificado, atendiendo las normas que al respecto se encuentran vigentes y aplicando las directrices de
nuestra organización.
El valor comercial del terreno, las construcciones y los elementos permanentes antes descrito es el
resultado de la ponderación de los valores obtenidos por la metodología de mercado e investigaciones
efectuadas en la zona con el fin de determinar el precio de una operación normal, sin existir situaciones
apremiantes u obligadas por las partes.
Por lo anterior certificamos que el valor comercial es: VEINTISEIS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL
CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS PESOS M/CTE. ($26.612.436,00)
Irjp(1VI-ILCIADES URZOLA FLOREZ
Representante Legal
Lonja de Profesionales Avaluadores — "LONPA"
10
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Nit. 830.029.438-1
12.
REGISTRO FOTOGRÁFICO PREDIO CCS-PCM 068 A
11
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BASE DE CALCULO PREDIO CCS-PCM- 068A
CONSTRUCCIONES Y ANEXOS
1. Cercas eléctricas de 4 hilos
de alambre eléctrico. Longitud $
243.05 M
2. Relleno con material
seleccionado. Volumen 607.04
M3
VRN
RTTO Y CORVINI PREDIO CCS-PCM-068A
EST.
MUL
V U VA YoVA/VI. CON COEF TIPU CALC ULADO
18.000
30
10
33
3
36,07
0,64
$
GLOBAL
11.507
ADOPTADO
$
12.000
$
30.000
12
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CÁLCULO ESTADÍSTICO DE VALORES UNITARIOS
Evento 2. (E2) Sector Montería Predio CCS-PCM-068A, Suelo Rural, Uso de Protección, Laguna de
Oxidación
n
SECTOR
Fecha
Anuncio
DIRECCION
Área Terr o
Priv
Área
Construida
Prec. de la
Muestra
Muestras de
Mercado
Montería
Cra 7 31-27
10/01/2014
180 non 000
30000
300.00
ratico Casa en el centro de Montería, CdrclobaDir: Cra. 7 31-27Área constrida: 300 mt2Casa de 2 pisosGaraje pivado para 1 cano2
patios interioresBalcón3 sabnescomedorCocina amplia con alcoba de servicio y bario intemoexcelente zona de laboresbano
social en primer nii.e13 barios en el segundo nkel3 alcobas con aire acondicionado cada unaestudio en el segundo nheitodos los
luoic
10
•
Mcmteria
Cerca a Terminal de Transportes
10/06/2014
144,00
Lote ubicado frente al terminal de transporte, zona residencial, excelente acceso a transporte público.
Falle
3177033166
48.000.000
FOtó 20
49.000.000
Foto22
11
•
Montería
Colindante con Vdla Nova, detrás de la 10/06/2014
140.00
Lote con servicios, parques, zonas verdes, calles pavimentadas, frente a Villa Sorrento.
r.d. 3135814025
15
EVENTO E2. Inmueble: Sector Montería Predio CCS-PCM -068A,
Suelo Rural, Uso de Protección, Laguna de Oxidación
MUESTRA
n
10
11
15
**
PRECIO
PORCENT
NEGOC
$
%
0,15
0,15
0,15
350.000.000
48.000.000
49.000.000
1.291,58
AJUSTES DEL PRECIO AL 18/12/2015
m2
TERRENO
CTOR
de AJUSTE
PRECIO
AJUSTADO
ARFA
PRECIO UNIT
125,37
**
(5)
M2
$/M2
113,98
116,81
116,81
0,0036
0,0136
0,0136
I.P.C.
..
C"
Ver Sistema de Ajuste de Regresión
Cálculo Factores de Ajuste. Evento E2
1.166.179
597.593
607.978
300,00
144,00
140,00
MEDIA
DESVIACIÓN
COEF. VARIAC
MEDIA - SE
MEDIA + SE
COEF. ASIM ETR
ADOPTADO
3.887
4.150
4.343
-
4.127
152
3,7%
3.974
4.279
0,45
4.200
ANEXO
SISTEMA DE AJUSTE DE REGRESIÓN
-
Marco Metodológico
-
Tabla 1, Muestra de Mercado
-
Tabla 2, Detalle de Anuncios
-
Tabla 3. Ecuaciones para Ajuste
-
Tabla 4. Cálculo Factores de A¡uste
-
Análisis de Resultados
Marco Metodológico
Para el terreno, y entre los métodos definidos para establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo en la Resolución 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los
avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, acudimos al Método de
Comparación o de Mercado en consideración a la existencia de información de mercado de
ofertas de bienes semejantes y comparables en el lugar, tanto a nivel local como regional.
Pero antes de hacer la valoración mediante un cálculo estadístico, se verificó el ajuste de cada
elemento de la muestra obtenida al Evento con las características del inmueble que se avalúa.
ARTÍCULO 11. DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN
DE LOS VALORES. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de
documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser
utilizados en los cálculos estadísticos....
Para este efecto optamos aplicar las Ecuaciones Para Ajuste, procedimiento que hace parte de
la misma norma, y que en conjunto es un sistema de ajuste de regresión —ver Capítulo 7, De
Las Fórmulas Estadísticas, Artículo 37, Numeral 5-.
Este procedimiento se muestra en cuatro tablas que contienen:
Tabla 1.
Muestra de Mercado, de ofertas y/o transacciones, con indicación de la ubicación, fecha,
áreas y precio por cada anuncio.
Tabla 2.
Detalle de Anuncios, con descripción de características y fuente de información.
Tabla 3.
Ecuaciones para Ajuste, con:
cuadro de ecuaciones empleadas,
cuadro solución de la ecuación seleccionada,
cuadro detalle de los valores de las variables explicatorias, de todas las observaciones
de la muestra del mercado.
Tabla 4.
Cálculo Factores de Ajuste, con:
- Numeración y descripción de los eventos a avaluar.
- Valor de las variables consideradas en el análisis de regresión
- Cuadro de Verificación del Modelo para las tres primeras observaciones de la muestra.
- Por cada evento, un cuadro con el precio ajustado y el cálculo del Factor de Ajuste
respectivo para cada una de las observaciones de la muestra.
Muestra De Mercado
Tabla 1
MUNICIPIO
DIRECCION
Fecha Anuncio
EVENTO
El
18/12/2015
343,08
1102/2014
10/01/2014
10/06/2014
15/04/2013
07/09/2015
22/05/2012
10/06/2014
21(08/2014
01(08/2014
10/01/2014
10/06/2014
13/07/2014
10/01/2014
17/03/2015
10/06/2014
31/05/2013
01/08/2014
25/11/2014
11/05/2014
10/06/2014
31/05/2013
10/06/2014
05/11/2013
09/11/2013
05/08/2015
01/06/2013
15/09/2015
01/08/2014
24/07/2015
25/11/2013
22/11/2013
03/01/2014
10/06/2014
01/08/2014
31/05/2013
29/07/2015
25/11/2013
10/01/2014
01/07/2013
10/06/2014
10/06/2014
142.000,00
166,00
3.300,00
210,00
11.600,00
5.000,00
600,00
630.000,00
135.145,00
300,00
144,00
40.000,00
300,00
5.000,00
140,00
50.000,00
600.000,00
3.800,00
360.000.00
126,00
90.000,00
140,00
1.200,00
105,00
80.000,00
1.100,00
450.000,00
80.000,00
4.300,00
300,00
400,00
90.00
1.000,00
410.000,00
140,00
2.500,00
1.517,00
300,00
362,00
335.000,00
35.000.00
Montería
MONTERÍA-KM 26\
Montería
0
Montería
Finca vía Montería-C<
Montería
B. Boston
Cereté- Correg Rabolarg o
CHINU
TRONCALOCCIDENT
Montería
Urbanización Sevilla
SAHAGUN
FINCA
CIENEGA DE ORO
Montería
Cra. 731-27
Montería
Cerca a Terminal de To
SAHAGUN
CEIBAS
Montería
Frente al Rio Cedro
Chinú
Frente troncal de occic
Montería
Colindante con Villa N<
SAHAGUN
A 6 Km del casco, vía 11
BUENAVISTA
TRONCALOCCIDENT
Montería
MONTERÍA-KM 8 VÍ
SAHAGUN
LA YE
Montería
Frente a Sector de M o
SAHAGUN
A 6 Km del casco, vía I‘
Montería
Urbanización Villa Nov
Montería
centro cra 6a
Montería
Urb Mi Refugio
Planera Rica, Los C Montería Planeta Rica
Montería
B ALTOS DE HORIZOP
Ciénaga de Oro, B Frente doble calzada.
PLANETA RICA
FINCA
Ciénaga de Oro B. KR 18
Montería
Urb. Brizalia
Montería
La Castellana
Montería
Villa Sorreto
Montería
Centro de M onteria
SAHAGUN
LAYE
SAHAGUN
Caserío La YE Interior
M onterí a - El proy Un Km Montería - San
Montería
B. Los Garzones
Montería
Via Sabanai (A 2Km de
Montería
Centro
Cereté
Finca en Cereté
Cereté
Ceibita-Corregimiento
Área Terreno
Area Construida
98,00
150,00
150,00
300,00
300,00
60.00
150,00
400,00
150,00
150,00
500,00
55,00
50,00
70.00
100,00
-
Prec. de la M uestra
n
($)
280.000.000
34.860.000
120.000.000
55.000.000
30.000.000
120.225.000
420.000.000
724.500.000
175.000.000
350.000.000
48.000.000
80.000.000
25.000.000
120.225.000
49.000.000
100.000.000
900.000.000
260.000.000
612.000.000
48.000.000
180.000.000
53.200.000
1.300.000.000
45.000.000
150.000.000
99.000.000
700.000.000
152.000.000
550.000.000
120.000.000
160.000.000
48.000.000
350.000.000
697.000.000
10.000.000
750.000.000
150.000.000
45.000.000
724.000.000
2.010.000.000
255.000.000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
Detalle Anuncios De Mercado
Tabla 2
ANUNCIO
Fuente
Contacto
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cercado perimetrai á limonsillo a200 mts de altura, cuenta con 1.500mts en
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20
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potreros en angleton, embarcadero, áreas sembradas en frutales
31
37
3215227454;;;
38
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39
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40
3008149091
41
Ecuaciones Para Ajuste
Tabla 3
ECUACIONES PARA AJUSTE
Forma
F
Y eb-,mX
Y eak^X ; Y=60(b+rrtX) ; ln(Y)42,,MX
Y •=aX ^ m;
In(Y)=19*m•In(X)
R2
R2 A just
25,33
0.8431
0,8154
ANEXO - SISTEMA DE AJUSTE DE REGRESIÓN
275,26
0,9832
0,9802
Proyecto de Concesión Córdoba Sucre
329,08
0.9859
0.9834
Distribución F R2 = Coeficiente de Determinación
Tipo
Lineal
b
5.911.329,1
-
ml
141,1
m2
Exponencial
33.875202
-
0.000561
-
0.000000
LO ger( t mica
193,890549
•
17,078591
-
-
ECUACIÓN SELECCIONADA
Legaran-ice
193,8905
17,0786
Desviación SE
9,5188
Dispersión (SE/m)
0.557354
4
1,794191
Pro b.Erro r
0 ,08 1950
Participación SE 0.000000
0,043426
Cálculos: CONSTRUV IVA Lt d a construviva622hotmalcom
AJUSTE DE PRECIOS
611141CRO
PRECCION
2 ONTERIA - lal 261
Melena
0
Moleña
M °llena
Fina via II °nene°
Moneda
B. Boston
Cerdé•Correg Rabolno
CHA.'
TRONC,ALOCC1013(
Moneda
UrbmizalónSevilla
SAMGIAN
FINCA
CIENEGA DECRO
Morada
Cra.73127
Morteria
Coma Termas] de Tri
SAMGUN
CESAS
Morteria
Frote á FSa Cedro
Obre
Frene troncal de occl
CoMdarleconVala 140
Mellaría
SAI-RGUN
A 6 Knaeleaseo, via I
9UENAYISTÁ TRONCALOCC43911
Monea
MONTE& - Kb 8V
SAHWUN
LAYE
Mortaja
Frene a SMordell o
SAMGUN
A Venid casoo,via I
2 orteria
Urbataeitn Villa Nov
Molerla
culto era 6'
Moruna
Urb 2 iRdogio
Plasra Rica, los< M orteria Mosta Rica
2 orteria
SALTOS DE1131201
Ciiregade0ro.13 Rele dobb calada.
PLANETA FOCA MICA
Ciéraga deOro B. 1318
Monea
Urb. Briaga
Modula
La Castellara
2 oneria
Via5arreto
Morderla
Calco (leal orteria
541-11058
LAYE
SAI-RGUN
Caserío La YE hedor
llonetia -E proy Un Km "tenerla • San
Moneda
8.101Garzores
Moneda
Via Sabana (A 2Kmde
Mortaja
Cedro
Cern
Fina enCenté
Cereté
CeilleC,orregirriesto
m4
256.796,1
M5
50.966.4
-
M8
17.229.5
m7
817.238,4
0,000251
1,502769
0,896797
-
2 ,84 4778
1.127667
0,120311
0,011290
0 ,1966 78
0.113809
-
0,354100
0,177596
0,1203
0,0494
0,410498
2 ,4 360 66
O ,0 20 4 12
0.144831
0,01/3
0,0095
0.840005
1,190469
0,242356
0,026410
0.1967
0,0233
0.118671
8,426635
0.000000
0.273584
0,1138
0.0212
0,185862
5.380338
0.000006
0,154780
-
0,3541
0,0358
0,101106
9,890598
0,000000
0.481575
0,1776
0.0279
0,157313
6.356740
0.000000
0,148789
-
X1
X2
X3
X4
(Molan)
(d)
e121
0-1
FedeArusio
Área Terreno
1116/2014
131002074
18092014
2104/202
071091208
22109202
180612014
2108/2014
000812014
01012014
0106(2014
131071209
10/002014
1803/206
0/06/2014
3009206
01'0812014
299209
1109209
13116/2014
30092013
010612014
09112013
09/112013
0908/205
0106/2013
151091206
000612014
24/071206
2910208
221102013
031062014
1310612014
050872014
3109202
2910772015
2941202
131042014
010712013
010612014
0061209
142600,00
81,00
3300,00
20,00
11.600,00
5.000,00
600,00
63000090
13595,00
300,00
144,00
40.000,00
300,00
500000
140.00
50600,00
60100000
3.80000
360.00000
2690
90.000.00
90,00
1200,00
0500
80.000.02
1130»
457.000.00
80.00000
4300,00
300,00
400,00
90,00
1.00060
40.0000
140,00
2509,00
156(00
30090
362,00
33500090
35.16090
Arca Corstruda
98,00
m3
0,1
-
-
101,3
X5
0.1
Sudo Urbes
X6
II orlen& Cereté
-
1
1
1
1
•
15390
•
I
1
•
•
2000
•
300,00
30090
•
6090
150,00
400,00
•
•
150,00
•
ropo
soopo
•
5590
•
•
93,00
7060
•
13003
•
18/12/2015
0.1
X7
0.1
Entorna Usos
Rurales
Factble Llos
Coroneles
1
•
-
1
•
I
•
•
•
1
Y
•
•
•
•
1
1
•
1
1
•
-
1
1
1
•
1
1
-
•
1
1
•
•
-
1
1
1
1
1
I
•
•
•
•
•
-
•
1
1
1
•
•
•
•
1
1
1
•
•
•
1
1
•
•
1
1
1
1
1
1
•
•
•
•
-
i
1
1
1
1
1
1
1
•
1
•
•
1
1
1
1
.
•
•
•
-
•
•
•
•
•
•
•
1
•
•
1
1
15%
51 X 2 1• %, Ipel
53€00C es
Pree OeleMue9ra
Precio Negociación
IPC(2008)
260600.000
34860.000
20000.000
55000.000
30.000.000
20229000
420000.000
724500.000
175000.000
350.000.000
48.000.000
80.000.000
25600.000
20225000
49.000.000
100.000.000
900.000.000
260060.000
612.000.000
48.000000
80.000000
53200.000
1300000.000
45000.000
20.000.000
99.000.000
700.000.000
19000.000
593600.000
20600.000
150.000.000
48000.000
359.000.000
697.000.000
13.000.000
793.000.000
150.000.000
45000000
724.000000
2.013.000.000
25000.000
117.134
113,98
16.81
12,88
2290
1092
0631
11799
11799
12,98
11681
103.91
11396
2028
1181
113,16
117,09
117,68
19134
10131
113,8
9631
11393
1293
2231
12413
122,90
11799
2298
113.93
12,93
16,98
116/31
17.09
12,15
2298
113.93
11398
113,75
9591
1E131
1.783
26337
33.174
24720
2242
23.01
638002
1047
149
1090.764
304.096
1823
7712
21303
313301
1.883
1365
61993
1518
347.539
1883
346.670
1013.297
400.865
1534
8496
t349
1729
111651
374.140
374.140
498.635
313301
1547
67265
261872
92.487
140241
1873.662
5474
6.647
Ye
Predo Ajatado
2.371
2.552
2.557
2.936
2,002
3.029
3.034
3.475
3689
3.8137
4.10
4242
4248
4.264
4.343
4.391
458
425
4.589
4.667
4.78
4.76
4.7813
4.827
4.876
4.98
5038
5083
5125
5145
5320
5329
5532
5536
5.920
5961
6614
6.741
7215
7.486
7669
n
1
2
3
4
5
6
7
8
9
13
11
2
6
14
8
8
17
8
2
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
Cálculo Factores De Ajuste
Tabla 4
DESCR IPCION
EVENTO
VERIFICANDO EL MODELO
Verificando Observación 1
Verificando Observación 2
Verificando Observación 3
1
2
3
ESTIMACIÓN DE EVENTOS
Predio CCS-PCM-0678, Suelo Rural, Uso de Protección, Laguna de Oxidación
Sector Monteria
Predio CCS-PCM-068.4, Suelo Rural, Uso de Protección, Laguna de Oxidación
Sector Monteria
Predio cCS-pCm -069, Suelo Rural, Uso de Protección. Laguna de Oxidación
Sector Monteria
Sector Loma Santana Predio CAS-T2A-073A, Suelo Suburbano, Entorno Rural con Comercio incipiente sobre el Ele Vial
Sector Loma Santana Predio CAS-T2A-0738, Suelo Suburbano, Entorno Rizal con Comercio incipiente sobre el Eje Vial
El
E2
E3
E4
ES
EVENTO
X1
X2
X3
X4
X5
N o.
Fecha Anuncio
Área Terreno
Area Construida
Suelo Urbano
M ontería Cereté
tddirrrNaaaaj
(m2)
(m2 )
0-1
0-1
ESTIMACIÓN DE EVENTOS
18/12/2015
343,08
1291,58
1811212015
8.828,47
18/12/2015
3.306,84
18/12/2015
18/12/2015
2.492,73
El
E2
E3
E4
E5
1
FACTORES DE AJUSTE
(Fa)
VERIFICACIÓN DEL MODELO
Precio Ajustado Precio Ajustado Precio Ajustado
Precio Ajustado
Factor Ajuste
(S/m2)
($/m2)
( 1
El
Fa
($rm2)
1
Evento
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
-
15
17
18
19
20
21
22
23
24
25
28
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
•
-
-
3676
1.811
1815
1835
1.981
2.141
2.145
2.456
2.608
2.748
2.933
2.999
3.002
3.014
3.069
3.104
3.192
3.227
3.244
3.299
3.331
3.333
3.384
3.411
3.446
3.474
3.561
3.592
3.622
3.837
3.760
3.767
3.889
3.913
4.190
4.214
4.251
4.765
5142
5291
5.576
($/m2)
2
-
-
-
165.196
178.500
178.864
160.876
195.234
211.047
211377
242.089
257.027
270.808
289.138
295.542
295.932
297.046
302.536
305.901
314.607
318.057
319.706
325.143
328.316
328.468
333.562
336241
339.682
342.447
353006
354.077
357.017
358.422
370.588
371248
383272
385.635
412.987
415.310
418.944
469.638
506.786
521510
549.557
X6
Entorno Usos
Rurales
0-1
3
-
-
-
28.547
30.846
30.909
31.257
33.738
36.471
36.528
41.835
44.416
46.798
49.960
51.072
51.139
51332
52.281
52.862
54.367
54.963
55248
56.187
56.736
56.762
57.642
58.105
58.700
59.178
60.656
61187
61.695
81.938
64.040
64.155
66.232
66.641
71.367
71.769
72.397
81157
87.577
90.121
94.968
En Rojo y Negro: segmentos de mercado
-
-
•
-
-
2.781
3.005
3.011
3.045
3.287
3.553
3.559
4.078
4.327
4.559
4.868
4.976
4.982
5.001
5.094
5.150
5.297
5.355
5.383
5.474
5.528
5.530
5.616
5.661
5.719
5.766
5.913
5.961
6.011
6.035
6.239
6.250
6.453
6.493
6.953
6.992
7.053
7.907
8.532
8.780
9.253
1,5598
0,0153
0,0908
0,0123
1,4658
0.1538
0,0056
3,8943
3,6719
0.0042
0,0150
2,7295
0.0639
02348
0,0130
2,7345
3,8800
0,0864
3,4538
0.0158
2,9349
0,0160
0,0055
0,0141
3,5008
0,0682
4,3814
3,4475
0.0538
0,0161
0.0167
0,0125
0,0202
4,1965
0,1034
0,0267
0,0763
0,0554
0,0046
1,6041
1,3921
X7
Factible Usos
Comerciales
0-1
FACTORES DE AJUSTE (Fa)
Precio Ajustado
Factor Ajuste
(S1 nV)
( )
E2
Evento
Precio Ajustado
•
-
13
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
•
-
-
-
2.371
2.562
2.567
2.596
2.802
3.029
3.034
3.475
3.689
3.887
4.150
4.242
4248
4264
4.343
4.391
4.516
4.565
4.589
4.667
4.713
4.715
4.788
4.827
4.876
4.91t'i
5.038
5.083
5.125
5.145
5.320
5.328
5.502
5.536
5.928
5.961
6.014
6.741
7.275
7.486
7.889
Precio Ajustado
($/1 n12)
Fa
E3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Factor Ajuste
E4
Fa
Factor Ajuste
(
Fa
Precio Ajustado
Factor Ajuste
(51m2)
( )
E5
Fa
Ir
1,33
0,01
0,08
0,01
1,25
0,13
0,00
3,32
3,13
0,00
0,01
2,33
0,05
0,20
0,01
2,33
3,31
0,07
2,94
0,01
2,50
0,01
0,00
0,01
2,98
0,06
3,74
2,94
0,05
0,01
0,01
0,01
0,02
3,58
0,09
0,02
0,07
0,05
0,00
1,37
119
-
-
-
1882
2.033
2.037
2.060
2.224
2.404
2.408
2.758
2.928
3.085
3293
3.366
3.371
3.384
3.446
3.484
3.584
3.623
3.642
3.704
3.740
3.741
3.800
3.830
3.869
3.901
3.998
4.033
4.067
4.083
4.221
4.229
4.366
4.393
4.704
4.731
4.772
5.350
5.773
5.940
6.260
En Rojo y Negro: segmentos de mercado
1,06
0.01
0,06
0,01
0,99
0,10
0,00
2,63
2,48
0,00
0,01
185
0,04
0,t
0,01
1,85
2,63
0,06
2,34
001
1,99
0,01
0,00
0,01
2,37
0,05
2,96
2,33
0,04
0,01
0,01
0,01
0,01
2,84
0,07
0,02
0,05
0,04
0,00
109
0,94
3290
3.555
3.562
3.602
3.888
4203
4.210
4.822
5.119
5.394
5.759
5.886
5.894
5.9'6
6.026
6.093
6266
6.335
6.368
6.476
6.539
6.542
6.843
6.697
6.765
6.820
6.991
7.052
7.111
7.139
7.381
7.394
7.634
7.681
8.225
8.272
8344
9.354
13.094
10.387
10.945
1,85
0,02
0,11
0,01
173
0,18
0,01
4,61
4,34
0,00
0,02
3,23
0,08
0,28
0,02
323
4,59
0,10
4,09
0,02
3,47
0,02
0,01
0,02
4,14
0,08
5,18
4,08
0,06
0,02
0,02
0,01
0,02
4,96
0,12
0,03
0,09
0,07
0,01
1,90
1,65
3.404
3.678
3.686
3.727
4.023
4.349
4.356
4.988
5.296
5.580
5.957
6.090
6.098
6.121
6234
6.303
6.483
6.554
6.588
6.700
6.765
6.768
6.873
6.928
6.999
7.056
7.233
7296
7.357
7.386
7.636
7.650
7.898
7.946
8.510
8.558
8.633
9.677
10.443
10.746
11324
1,91
0,02
0,11
0,02
179
0,19
0,01
4,77
4,49
0,01
0,02
3,34
0,08
029
002
3,35
4,75
0,11
4,23
0,02
3,59
0,02
0,01
0,02
4,28
0,08
5,36
422
0,07
0,02
0,02
0,02
0,02
5,14
0,13
0,03
0,09
0,07
0,01
1,96
170
Análisis De Resultados
De la muestra estadística ajustada al Evento con las características del inmueble que se avalúa,
se observó, además, un comportamiento escalonado de tendencias en la formación de los
precios, configurándose así una segmentación por niveles de precios, conforme a las
preferencias del mercado inmobiliario.
Generalmente se espera que el valor comercial del m2 sea el correspondiente al segmento del
mercado inmobiliario con un Nivel de Precios Medio, o de la Preferencia Normal.
Sin embargo, el Evento con las características del inmueble que se avalúa se posiciona en un
Nivel de Precio de Menor preferencia, por su ubicación en suelo de protección.
El cálculo analítico del comportamiento de los precios ajustados, de los Eventos de la Tabla 4,
nos permite identificar los siguientes niveles de precios, y optar, por consiguiente, el respectivo
precio unitario.
EVENTO
No.
NIVEL DE PRECIOS
MEDIO
MEDIO ALTO
BAJO
MEDIO BAJO
Baja Preferencia
Menor Preferencia
Preferencia Normal
ALTO
Mayor Preferencia
A :a l'eferenc,a
6.975
5.947
4.719
8252
8.537
8.855
7.550
5.991
13.475
13.838
MUY ALTO
M Ly A a
Preferencia
OPTAMOS
Sf M 2
__
IM A CI
El
E2
E3
E4
E5
EN TOS
3290
2.805
2226
3.892
.. 6
4.917
4.192
3.327
5.817
6.018
5.763
4.913
3.899
6.817
7.053
.
4.900
4.200
3.300
3.900
4.000
_—
__
___
Cálculos: CONSTRUVIVA Ltda. construviva@hotmal com
EVENTO
Para
todos
los
Eventos
El
E2
E3
E4
E5
CONSIDERACIONES ESPECIALES
• Los precios analizados se caracterizan, principalmente, por la diversidad de variables determinantes de los mismas.
- Entre las variables analizadas, algunas co rresponden a las características físicas de los inmueb les y otras a claros indicadores de la renta potencial.
- Algunas de las variables relacionadas con las características f isicas de los inmuebles son cuantitativas, corno el área de terreno o de construcción, y otras
son cualitativas, como la tipología del inmueble yto su ubicación f sica.
- Las variables indicadoras de la renta potencial corresponden, generalmente, a cualidades de los inmuebles relacionadas con el mayor y mejor uso de los
los mismos yto su tbicación relativa, entre otras.
• Conceptualmente, todas las variables analizadas se correlacionan con los Eventos estimados. Estos y la muestra estadística son, por tanto, comparables.
• El tamaño de la muestra es adecuado para la inferencia estadística mediante un sistema de ajuste.
- Aplicado el sistema de ajuste de regresión, se denota un comportamiento escalonado de tendencias en la formación de los precios, configurándose asi una
segmentación por niveles de precios, conforme a las preferencias del mercado inmobiliario.
• El posicionamiento de cada Evento estimado, en uno de los segmentos del mercado. segin las preferencias del mercado inmobiliario. permite optar por el nivel de
precios que correspondas las características con mayor similitud.
Optamos el Nivel de precios Medio Bajo, de M enor Preferencia, por tratarse de suelos de protección.
Optamos el Nivel de precios Medio Bajo, de Menor Preferencia, por tratarse de suelos de protección.
Optamos el Nivel de precios Medio Bajo, de Menor Preferencia, por tratarse de suelos de protección.
Optarnos el Nivel de precios Bajo, de Baja Preferencia, por la incipiente actividad de comercio sobre el eje vial.
Optarnos el Nivel de precios Bajo, de Baja Preferencia, por la incipiente actividad de comercio sobre el eje vial.