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Informe Logístico
España 2015-2016
ÍNDICE
RESUMEN EJECUTIVO4
MADRID8
BARCELONA16
VALENCIA24
ZARAGOZA28
SEVILLA32
MÁLAGA36
PALMA DE MALLORCA
40
INVERSIÓN44
NUEVOS RETOS PARA EL SECTOR LOGÍSTICO
46
Índice
3
Resumen Ejecutivo
PERSPECTIVAS POSITIVAS PARA EL SECTOR
LOGISTICO ESPAÑOL EN 2016
Después del largo paréntesis que
supuso la crisis en España, y paralelo
a la mejora de la economía nacional,
el sector logístico se encuentra en
fase de crecimiento. El fuerte aumento
del consumo durante 2015 contribuyó
de manera notable al incremento de la
demanda de espacios logísticos. Así, el
año pasado se contrataron más de
un millón de metros cuadrados, un
24% más que en 2014, siendo Madrid,
y de manera notable Barcelona, los
principales focos de actividad. A
estos mercados se suman Zaragoza
y Valencia, que junto con Sevilla y
Málaga, concentran la gran mayoría de
transacciones logísticas de envergadura
en España.
Barcelona se alzó como el principal
centro de actividad en 2015, con
532.000 m² contratados, un 56% más
que en 2014, siendo difícil que pueda
alcanzar los mismos niveles en 2016.
Mientras, Madrid se mantuvo en cifras
similares alas del año anterior, con
378.000 m² registrados, pero con
buenas expectativas de crecimiento
gracias a los proyectos en desarrollo
que se entregarán este año. Valencia
y Zaragoza no han sido ajenas a esta
situación, ya que ambas han mostrado
un buen comportamiento en cuanto a
contratación y número de operaciones.
Por otra parte, ciudades como Sevilla y
Málaga han empezado tímidamente a
mostrar cierto movimiento aprovechando
el escenario de rentas bajas. Por último,
Bilbao y Palma de Mallorca muestran
una ligera recuperación en ciertas
ubicaciones prime.
El incremento del e-commerce, hasta
el momento, no ha tenido el reflejo
esperado en lo que a contratación
4
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
de espacios logísticos se refiere. Ello
se ha debido principalmente a la
escasez en el mercado del tipo de
producto que estos operadores
requieren, grandes plataformas de
más de 25.000 m². Para dar respuesta
a esta demanda se están poniendo en
marcha varios proyectos llave en mano
hechos a la medida de sus necesidades,
avanzando así hacia la tan necesaria
modernización del stock logístico
español.
Después de años de casi nula
promoción, la presión de la demanda
está dando como resultado un
notable descenso de la oferta
disponible, aumentando la necesidad
de construir nuevos desarrollos
logísticos. Como consecuencia del
incremento de la demanda y el
descenso de la disponibilidad, se
observa una tendencia al alza de
las rentas, pero sólo en las zonas con
menor oferta, en naves bien localizadas
y buenas especificaciones.
Por su parte, la inversión en industrial
y logística en el año 2015 marcó
un récord histórico, alcanzando
un total de 740 millones de euros,
concentrándose la mayor parte de la
actividad en Madrid y Barcelona. La
presión compradora ha dado lugar
a un descenso de las rentabilidades
prime, que se situaban a finales de
2015 en torno al 6,50%.
Esperamos que la tendencia positiva
continúe en 2016, aunque a diferente
ritmo dependiendo de la plaza logística.
En líneas generales, la demanda
continuará en ascenso, la oferta
disponible evolucionará en sentido
contrario mientras que las rentas
subirán de forma moderada.
Previsiblemente la actividad en el
mercado de inversión continuará
siendo alta, esperando alcanzar
volúmenes similares a los de 2015. La
escasez de producto junto a una mayor
y mejor financiación, podría dar lugar
a la compresión de las rentabilidades
prime, que podrían llegar al 6% para
el mejor producto.
Málaga. Centro de Transportes de
Mercancías de Málaga CTM (Noreste).
Resumen Ejecutivo
5
Coyuntura económica
de crecimiento en 2015 (1,2 % y 0,7%,
respectivamente).
Buenas expectativas para 2016
Los datos del Banco de España
confirmaron la consolidación de la
recuperación de la economía española
en 2015, con un crecimiento del PIB del
3,2% interanual. De cara a 2016, las
previsiones de crecimiento* se sitúan en
el 2,7%, un ritmo saludable gracias a
la fortaleza del consumo interno y de la
Zona Euro, las favorables condiciones
de financiación y la rebaja de la factura
energética por la caída de precios del
petróleo.
El año 2015 cerró con 18 millones de
ocupados, cifra medio millón superior a
la de finales de 2014. La tasa de paro
se situó en 20,9 % y se espera cerrar
2016 por debajo del 20%, tasa con un
amplio potencial de reducción en los
próximos años.
En cuanto a los niveles de confianza
empresarial, 2015 cerró un ciclo de tres
años al alza, si bien el primer dato de
2016 presenta un leve descenso, tanto
a nivel industrial como agregado. Las
expectativas del sector industrial han
sido positivas en 2015 y al principio
de 2016, lo que señala a un 2016 de
mayor actividad en el sector.
La actividad industrial se ha visto
beneficiada por la mejora en
la economía, apoyándose en la
reactivación de la demanda interna.
Así pues, el año 2015 se saldó con
un crecimiento de la producción
industrial en torno al 3,2% respecto
a 2014, cifra que supone el mayor
repunte desde 2006. Según el INE, el
aumento más significativo se produjo
en los bienes de quipo (6,9%), seguido
por los bienes intermedios (4,1%). La
producción industrial de bienes de
consumo no duradero y de bienes
energéticos presentó las menores tasas
Por comunidades autónomas fueron
Asturias (7,6%), Comunidad Valenciana
(6,0%) y Castilla-La Mancha (4,3%) las
que presentaron las tasas medias más
elevadas de crecimiento.
El tráfico de mercancías también se
ha visto beneficiado por la mejoría en
los indicadores anteriormente citados.
Según datos del Ministerio de Fomento,
excepto el transporte por ferrocarril,
que ha sido el único en mostrar un
ligero descenso del 2% respecto a
2014, el sector continúa reflejando una
recuperación en todas sus modalidades
acumulando tres años consecutivos
de crecimiento. Así pues, a cierre de
2015, el transporte de mercancías por
carretera creció un 6,2% respecto a
2014. Al igual que el tráfico aéreo y el
marítimo con crecimientos del 9,7% y el
4,5% respectivamente.
Es de esperar que 2016 continúe con
esta tendencia positiva repercutiendo
favorablemente en el mercado logístico
español.
GRÁFICO 2
Indicadores de Confianza: Economía e industria
%
10
140
0
130
-10
-20
120
-30
110
-40
-50
100
2013T1
2013T3
2014T1
2014T3
Total Economía Indicador de Confianza
2015T1
2015T3
2016T1
Industria Indicador de Confianza
Industria Expectativas del trimestre entrante
GRÁFICO 1
Evolución del PIB y Consumo en España y la Eurozona, Var. Anual %
Fuente: INE.
6
4
Previsión
2
GRÁFICO 3
Índice de Producción Industrial Anual y Previsiones
120
110
0
100
-2
90
-4
-6
80
70
2005
2006
2007
PIB España
2008
2009
2010
PIB EU-28
Fuente: Banco de España, INE y Oxford Economics.
6
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
2011
2012
Consumo España
2013
2014
2015
2016
Consumo Eurozona
60
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
Fuente: Oxford Economics
Coyuntura Económica
7
MADRID
Estabilidad en la contratación
con previsión de crecimiento
En 2015 la contratación logística en
Madrid alcanzó los 378.000 m², un
4% inferior a la del año anterior. Esta
reducción en la actividad se debió
principalmente a la falta de producto de
calidad que responda a las necesidades
de la demanda, lo que está llevando a
los operadores logísticos a decantarse,
en algunos casos, por proyectos llave
en mano y, en otros, a pre-alquilar
espacio en proyectos especulativos en
fase de construcción.
De un total de 45 transacciones
logísticas cerradas en 2015, 26 se
registraron en el eje A-2 (Corredor del
Henares), englobando 213.000 m²,
un 56% del total, por lo que continúa
siendo la zona de mayor actividad.
Destacan los municipios de Cabanillas
del Campo, Alcalá y Azuqueca de
Henares, que han concentrado el 40%
del volumen total contratado, con
154.000 m².
Por su parte, el eje de la A-4, que en
2014 registró tan solo 21.000 m², en
2015 ocuparía el segundo lugar con
101.000 m² y 10 operaciones. En el
resto de ejes las operaciones han sido
testimoniales, con dos transacciones
respectivamente en la A-1, A-5 y
A-42, mientras que en la A-3 se han
contabilizado tres.
GRÁFICO 4
Evolución del take-up y renta prime
Take-Up ,000 m2
Renta prime
€/m2/mes
600
10
9
500
8
7
400
6
300
5
4
200
3
2
100
1
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: CBRE Research.
8
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Madrid
9
Por tamaño de las operaciones, el 33%
del total correspondió a superficies
menores de 4.000 m², registrándose
la mayor parte en las zonas más
próximas a Madrid. Mientras, las
grandes operaciones de más de 16.000
m2. supusieron el 11% del total y se
registraron en las zonas más alejadas
de la ciudad. Así pues, cuanto mayor es
la superficie demandada, más deben
alejarse los operadores del centro de
la ciudad, al no existir disponibilidad
de naves de estas características en las
zonas de distribución próximas. Entre
las mayores operaciones, cabe destacar
el alquiler de una nave de 37.500 m²
por parte de Logista en Cabanillas del
Campo, y el alquiler de 25.000 m² por
parte de ID Logistics, del e-commerce,
en Tarancón.
GRÁFICO 5
Demanda por superficie, 2015
10
8
6
4
2
Madrid. Nave Axiare
en Rivas.
0
<4.000
4.000 - 8.000
Local
8.000 - 12.000
Regional
12.000-16.000
>16.000
Nacional
Fuente: CBRE Research.
TABLA 1
Mayores operaciones logísticas 2015
Localización
Tipo
Tr
Eje
Ocupante/
Usuario
Superficie m2
Cabanillas (Guadalajara)
Alquiler
3
A-2
Logista
37.500
Azuqueca (Guadalajara)
Alquiler
1
A-2
DIA
32.000
Tarancón (Cuenca)
Alquiler
4
A-3
ID Logistics
25.000
Seseña (Toledo)
Alquiler
4
A-4
Li Yong
25.000
Borox (Toledo)
Alquiler
2
A-4
Alloga Logística
16.615
Fuente: CBRE Research.
10
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
2015 cerró con una tasa de
desocupación general del 9,1% frente
al 11,8% registrado en 2014. El ritmo
de la demanda, aunque no ha sido
fuerte, ha sido suficiente para que, junto
con la escasez de nuevos desarrollos,
haya permitido la reducción de espacio
disponible.
Los mayores descensos respecto a 2014
tuvieron lugar en los ejes A-2, A-3 y
A-42, con tasas a cierre de 2015 de
8,9%, 2,8% y 12,0% respectivamente.
GRÁFICO 6
Tasa de desocupación por área de distribución, 2015
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
Por grandes zonas logísticas, el área
de distribución nacional (Toledo y
Guadalajara) continúa con la tasa de
disponibilidad más elevada, en torno
al 11,5%. Sin embargo, en 2015 fue
la que mayor reducción de superficie
vacante registró, por encima de la
registrada en las zonas mas próximas a
la ciudad (distribución local y regional),
sobre todo en naves entre 5.000 y
15.000 m².
0%
Local
Regional
Nacional
Fuente: CBRE Research.
Madrid
11
Nuevos proyectos salen al mercado
En 2016 se prevé que la tasa de
disponibilidad continúe descendiendo
en todas las zonas como consecuencia
de una mayor actividad logística.
Promotores y fondos de inversión están
detrás de la construcción especulativa
de las nuevas naves logísticas de
más de 25.000 m², actualmente en
GRÁFICO 7
Oferta futura, m2
En construcción
No comenzado
400.000
desarrollo para dar respuesta a la
demanda insatisfecha que existe de este
tipo de producto. Entre estos nuevos
proyectos cabe destacar una gran
plataforma logística de 150.000 m² que
Inversiones Montepino está llevando
a cabo en Cabanillas del Campo
(Guadalajara) y cuya entrega está
prevista para finales de 2016.
350.000
300.000
Rentas estables con ligeros repuntes
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Local
Fuente: CBRE Research.
Regional
Nacional
Continuando con la misma tendencia
de los últimos años, la renta prime en
el área de distribución local se mantuvo
estable, en torno a los 5 €/m²/mes a lo
largo de 2015, debido a la escasez de
oferta de naves de calidad localizadas
en las zonas más próximas a la ciudad.
En el área de distribución regional, la
renta prime se situó en torno a los 4 €/
m²/mes.
Aunque en general no se reflejaron
cambios perceptibles en las rentas,
sí se registraron pequeños repuntes
en algunas localidades de la zona de
distribución nacional, como por ejemplo
en la provincia de Guadalajara. Debido
al incremento de la demanda en esta
zona la renta prime alcanzó los 3 €/m²/
mes por la alta demanda de superficies
XXL.
Prevemos para 2016 un incremento
de rentas moderado, más acusado
en las zonas más próximas a
Madrid. Podemos afirmar que las
renegociaciones de renta, tan frecuentes
en los últimos años, han llegado a su
fin, debido tanto a la reducción de
producto como a la previsión de subida
de rentas. Paralelamente, los periodos
de carencia en los nuevos contratos
irán reduciéndose, siendo cada vez más
difícil superar los 10 meses de duración
habituales en 2014 e incluso 2015. Por
el contrario, continuarán los incentivos
en forma de ayudas a la implantación
y adecuación de las instalaciones a fin
de mejorar la eficiencia energética y la
sostenibilidad.
Madrid. Plataforma
Logística Montepino
Torrejón.
12
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Madrid
13
Gran interés por suelo finalista
GRÁFICO 8
Rentas de alquiler por municipio €/m²/mes
6
5
4
3
2
1
0
Coslada
Getafe
Alcalá de
Henares
Valdemoro
San
Agustín
Azuqueca
Cabanillas
Seseña
Ontígola
Fuente: CBRE Research.
La demanda de suelo comenzó a
reactivarse en 2014 con el cierre de
algunas operaciones en este segmento.
En 2015 el cambio de perspectivas del
sector, junto con la escasez de naves de
grandes dimensiones, reavivó el interés
de los promotores por el suelo, dando
como resultado que se duplicaran las
transacciones de compraventa de este
tipo de activos. Las mayores compras de
suelo fueron por parte de promotores
pero también alguna Socimi y fondo
internacional adquirieron suelo. Las
mayores transacciones se localizaron
en Aranjuez, Meco y Cabanillas del
Campo, con superficies de 77.000,
87.000 y 330.000 m² respectivamente.
Los precios en general se han
mantenido relativamente estables con
repuntes en localizaciones prime tanto
en la zona local como en la nacional.
Tal es el caso de Torrejón de Ardoz,
cuyos precios actuales se sitúan entre
150 y 170 €/m² frente a los 110 y 130
€/m² de un año atrás.
Para 2016 se prevé un nivel de
actividad similar, destacando el
interés por grandes solares finalistas
en ubicaciones prime. El objetivo es
desarrollar proyectos especulativos
y llaves en mano relacionados con
actividades de cross docking o
e-commerce, así como naves XXL,
apuntando a un incremento moderado
de los valores de suelo.
GRÁFICO 9
Precios de suelo por municipio €/m2
250
200
150
100
50
0
Coslada
San
Fernando
Getafe
San
Agustín
Valdemoro Alcalá de
Henares
Azuqueca
Seseña
Cabanillas Ontígola
Fuente: CBRE Research.
14
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Madrid
15
BARCELONA
La fuerte demanda en 2015 impulsa la
contratación al mejor REGISTRO desde 2007
La contratación en el mercado logístico
catalán en 2015 alcanzó la cifra de
532.000 m², un 56% más que en 2014
y la más alta de los últimos siete años.
El elevado número de operaciones
de grandes dimensiones que se
materializaron el pasado año permitió
alcanzar tal nivel. Será difícil superar
esta cifra en 2016, en parte por la falta
de oferta, después de un año record en
actividad, haciendo aún más imperiosa
la necesidad de desarrollar nuevos
proyectos especulativos.
Este aumento tan significativo de la
demanda viene justificado no sólo por
la mejoría del consumo, sino también
por el incremento de la producción y de
las exportaciones, que ha animado a
muchos operadores a ampliar las naves
ya existentes. Además, al existir poca
oferta disponible en el mercado, gran
parte de esa demanda se ha anticipado
con la contratación de un mayor
número de metros.
Los operadores ligados al sector del
retail, e-commerce y farmacéutico como
Mango, Decathlon, Picking Farma,
RMT Logistics, o Falk & Ross, han
firmado algunas de las transacciones
más significativas en 2015, con la
contratación de grandes superficies o la
puesta en marcha de llaves en mano.
Se registraron un total de 50
transacciones logísticas, la mitad de
ellas en la segunda corona, que con
un 54% del total contratado, continúa
siendo la que mayor actividad registra.
GRÁFICO 10
Evolución del take-up y renta prime
Take-Up ,000 m2
Renta prime
€/m2/mes
600
10
9
500
8
7
400
6
300
5
4
200
3
2
100
1
0
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: CBRE Research.
16
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Barcelona
17
La tercera corona ocuparía el
segundo lugar en lo que a actividad
se refiere, con cerca de 195.000
m², y 15 operaciones, mientras que
la primera corona registró un bajo
nivel de actividad, sólo 50.000 m² y
10 operaciones, lo que significa que
la escasez de oferta de calidad ha
derivado la demanda hacia las zonas
más alejadas de la ciudad.
superficies mayores de 12.000 m², que
se registraron en su mayor parte en
las zonas más alejadas de la ciudad
(segunda y tercera coronas), donde
existe una mayor disponibilidad de
este tipo de producto. Entre las más
representativas, aparte del llave en
mano de 40.000 m² que Goodman
ha construido a la empresa Decathlon
para uso propio en el Baix Llobregat,
cabe destacar la venta de una nave
logística de 37.300 m² a Grupo Arnedo
en Santa Oliva (Baix Penedès) así como
el alquiler de 29.000 m² por parte de
la empresa Benito Urban, en Sallent
(Bages).
Por tamaño de las operaciones, el 50%
correspondieron a superficies menores
de 8.000 m², repartiéndose entre las
tres coronas. Sin embargo, un 30% del
número total de transacciones fueron
Nuevos desarrollos logísticos
por escasez de producto
El elevado nivel de actividad registrado
en 2015 tuvo como consecuencia
un notable descenso en la tasa de
desocupación que se situó, a cierre
de 2015, en torno a un 7% sobre un
stock total de 4,5 millones de m². La
elevada demanda de naves de grandes
dimensiones es lo que ha contribuido
claramente al descenso de la oferta,
sobre todo en la segunda y tercera
coronas.
La escasez de naves de más de 25.000
m² está trasladando la demanda hacia
localizaciones situadas en la tercera
corona, que es donde en términos
absolutos se encuentra la mayor
disponibilidad. Algunas comarcas de
Barcelona como Anoia, Bages, y las
provincias de Gerona y Tarragona
englobarían un total de 156.000 m²
disponibles, lo que equivale a un 9,8%
de tasa de vacío.
GRÁFICO 12
Tasa de desocupación por coronas, 2015
GRÁFICO 11
Nº de operaciones por rango de superficie (m2), 2015
12%
10
10%
8
8%
6%
6
4%
4
2%
2
0%
1ª Corona
0
<4.000
4.000 - 8.000
1ª Corona
8.000 - 12.000
2ª Corona
12.000-16.000
>16.000
2ª Corona
3ª Corona
Fuente: CBRE Research.
3ª Corona
GRÁFICO 13
Oferta futura, m2
Fuente: CBRE Research.
150.000
TABLA 2
Mayores operaciones logísticas 2015
125.000
100.000
Localización
Tipo
Tr
Corona
Ocupante/
Usuario
Superficie m2
Sant Esteve de Sesrovires
Alquiler
1
2ª
Decathlon
40.000
Santa Oliva
Alquiler
3
3ª
Grupo Arnedo
37.300
50.000
25.000
Sallent
Alquiler
2
3ª
Benito Urban
29.000
Valls
Alquiler
1
3ª
Kellogs
26.570
Gelida
Alquiler
2
2ª
Freixenet
22.000
75.000
0
1ª Corona
Fuente: CBRE Research.
2ª Corona
En construcción
3ª Corona
No comenzado
Fuente: CBRE Research.
18
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Barcelona
19
Repunte de las rentas prime
Después de unos años de estabilidad en
la renta prime logística de Barcelona,
en 2015 se produjo ya un ligero
repunte situándose en los 6,25 €/m²/
mes, un 4% más que en 2014.
Los mayores incrementos de rentas se
registraron en las zonas más próximas
a la ciudad, principalmente en las naves
mejor situadas y de mayor calidad.
Por el contrario, en ubicaciones de la
tercera corona las rentas no registraron
variaciones. Para 2016 se prevé que las
rentas continúen en suave aumento.
GRÁFICO 14
Rentas de alquiler por comarca €/m2/mes
7
6
5
4
3
2
1
Barcelona. Nave
logística de Prologis en
Sant Boi de Llobregat.
20
0
La baja disponibilidad de grandes
superficies en la primera y segunda
coronas hace que sea necesaria la
reactivación y puesta al día del parque
logístico. Al igual que en Madrid,
promotores y fondos de inversión
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
se han lanzado a la promoción de
proyectos especulativos. Entre éstos
cabe destacar la construcción de una
plataforma de 36.800 m² en el P.I. Roca
(Martorelles), cuya entrega está prevista
en 2016.
Barcelonès
Baix
Llobregat
Vallès
Oriental
Vallès
Occidental
Maresme
Alt.
Penedes
Anoia
Alt.
Camp
Tarragonès
Fuente: CBRE Research.
Barcelona
21
Los nuevos proyectos reactivan
la demanda de suelo
Después de varios años en los que la
demanda de suelo era prácticamente
inexistente, en 2015 comenzamos a ver
una mayor demanda para los nuevos
desarrollos logísticos localizados en
buenas ubicaciones. Tal es el ejemplo
de la empresa Cilsa (gestora de la Zona
de Actividades Logísticas del puerto de
Barcelona), que puede ahora gestionar
27 hectáreas nuevas de suelo neto, con
una capacidad para construir 170.000
m² de nuevas naves logísticas.
En 2015 se ha duplicado el número
de operaciones registrado en el año
precedente. Entre ellas, el Instituto
Catalán del Suelo (Incasol) ha
adjudicado a la empresa Amazon un
solar de 150.000 m² del polígono Mas
Blau II, en el Prat de Llobregat, donde
la empresa de e-commerce levantará
su plataforma logística para atender la
demanda del sur de Europa.
Respecto a los precios, se ha producido
un incremento de los mismos en los
suelos localizados desde Barcelonés
hasta Alt Penedés, manteniéndose
estable en las demás zonas.
GRÁFICO 15
Precios de suelo por comarca €/m2
350
300
250
200
150
100
50
0
Barcenonès
Baix
Llobregat
Vallès
Oriental
Vallès
Occidental
Maresme
Alt.
Penedes
Anoia
Alt.
Camp
Tarragonès
Fuente: CBRE Research.
Barcelona. Nave
logística de Grupo
Arnedo en Santa Oliva.
Agente: CBRE.
22
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Barcelona
23
VALENCIA
Repunte de las transacciones
El valor de las exportaciones de la
Comunidad Valenciana (más de
26.000 millones de euros), alcanzaron
en 2015 un record histórico. El último
dato disponible (enero-noviembre
2015) apunta a un aumento del 15,4%
interanual, situándose como la segunda
comunidad más exportadora de España.
Al igual que en el resto del país, la
mejora de la economía nacional y el
aumento del consumo ha incrementado
la necesidad de espacio de los
operadores logísticos en la región.
En 2015 la cifra de contratación en
naves logísticas se situó en torno a
los 90.000 m². Como ya anticipamos
que podría ocurrir, la falta de oferta
de calidad disponible ha sido un
impedimento para el cierre de un mayor
número de operaciones a lo largo del
año. Por otra parte, aunque hay mayor
optimismo, las decisiones por parte de
los operadores siguen estudiándose
cuidadosamente, y pueden llegar a
dilatarse mucho en el tiempo.
La mayoría de las transacciones
realizadas tanto en naves como en
suelo se realizaron en Ribarroja, la zona
de mayor demanda en Valencia.
Escasa disponibilidad de producto prime
El stock logístico de Valencia, 1,50
millones de m² permaneció en 2015
prácticamente inalterado respecto al
año pasado, ya que al igual que en
2014, no hubo ningún nuevo proyecto
que se incorporara al mercado. Por
ahora sólo está prevista la entrega
de un único proyecto especulativo de
15.000 m² hacia 2017 en Ribarroja,
plataforma que contará con un alto
estándar de calidad.
La tasa de desocupación se ha mantenido
estable en el último año, situándose
alrededor del 5% (75.000 m²) sobre el
stock total. El 53% de la oferta disponible
corresponde a naves obsoletas y de baja
calidad. En el otro extremo, la superficie
total de naves de alta calidad suman sólo
20.000 m², es decir, el 1,3% del stock,
por lo que hay verdadera necesidad de
ampliar y modernizar el parque logístico
valenciano.
GRÁFICO 16
Contratación por anillos m², 2015
TABLA 3
Mayores operaciones logísticas 2015
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1ª Anillo
Fuente: CBRE Research.
24
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
2ª Anillo
Localización
Tipo
Anillo
Ocupante/
Usuario
Superficie
m2
Almusafes
Venta
2ª
F. Segura
12.000
Ribarroja
Alquiler
2ª
Sarosa
12.000
Ribarroja
Alquiler
2ª
Simba
7.500
Eliana
Alquiler
2ª
Power
Electronics
7.500
Almusafes
Alquiler
2ª
Improving
6.000
3er Anillo
Centro
Norte
Sur
Fuente: CBRE Research.
Valencia
25
La baja oferta disponible de naves
de calidad junto a las previsiones de
crecimiento de rentas está despertando
el interés de promotores y fondos de
inversión en la compra de suelo para
la promoción especulativa de proyectos
logísticos.
GRÁFICO 17
Distribución del stock por anillos m²
1.250.000
1.000.000
750.000
500.000
Valencia. Plataforma
Logística en P.I. Masia
Baló (Ribarroja).
Clara reactivación de la demanda de suelo
250.000
En los últimos años las transacciones
de suelo han sido prácticamente
inexistentes. Sin embargo, durante
2015 se ha producido un cambio
radical, contabilizándose un volumen
de operaciones de compraventa de
275.000 m². De esta manera, el suelo
disponible en Valencia se ha reducido
considerablemente, sobre todo en zonas
prime como Ribarroja y Almussafes.
0
1ª Anillo
2ª Anillo
Fuente: CBRE Research.
3ª Anillo
Centro
Norte
Sur
Incremento de rentas en zonas prime
Las rentas prime de salida en las
mejores zonas como Ribarroja y
Almusafes están en torno a 3,75-4,00
€/m²/mes, cerrándose operaciones en
torno a 3,25 €/m²/mes, frente a los
3,00 €/m²/mes un año atrás.
La renta media alcanzada en naves
logísticas se ha situado en torno a
2,75-3,00 €/m²/mes. No obstante, en
2016 se prevé un repunte al alza de
las rentas, debido al poco producto
disponible de calidad.
El alto volumen de suelo intermediado
durante 2015 ha provocado un
aumento en los precios de entre un 20%
y un 40%, dependiendo de la zona.
Si nos centramos en la zona prime
GRÁFICO 18
Rentas de alquiler por zonas €/m²/mes
GRÁFICO 19
Precios de suelo por zonas €/m2
5
350
logística, Ribarroja, el aumento en el
precio de salida ha sido de un 30%,
pasando de 85€ a 110€.
La paulatina recuperación de la
economía invita a pensar que el
cambio que hemos observado en 2015
continuará en 2016, con un incremento
de las operaciones de compraventa
de suelo, lo que generará un repunte
al alza de los precios. Asimismo, al
escasear el producto logístico y solo
haber un proyecto en fase construcción
en el 2016, las rentas también
subirán ligeramente, si bien en menor
porcentaje que el suelo.
300
4
250
3
200
150
2
100
1
50
0
0
Norte
1er anillo
Centro
1er anillo
Sur
1er anillo
Norte
2er anillo
Fuente: CBRE Research.
26
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Centro
2er anillo
Sur
2er anillo
Norte
3er anillo
Centro
3er anillo
Sur
3er anillo
Norte
1er anillo
Centro
1er anillo
Sur
1er anillo
Norte
2er anillo
Centro
2er anillo
Sur
2er anillo
Norte
3er anillo
Centro
3er anillo
Sur
3er anillo
Fuente: CBRE Research.
Valencia
27
ZARAGOZA
LA DEMANDA AUMENTA EN EL EJE A-2
Según los datos disponibles, en 2015
la contratación logística en Zaragoza
superó los 60.000 m2. La llegada a
Zaragoza del almacén regulador del
grupo DIA con más de 30.000 m2,
importantes demandas puntuales por
parte de ciertas empresas en PLAZA,
así como la ampliación de varias
compañías en la zona de Pedrola Figueruelas (General Motors), han
sido claves para la recuperación de la
contratación en Zaragoza.
en Carretera de Logroño, donde el
aumento de la actividad comercial
(materiales construcción, concesionarios
de coches,, etc.) está siendo clave
en la absorción de parte de la oferta
existente. Dicha oferta está en gran
parte obsoleta pero excelentemente
ubicada.
El ajuste de rentas y precios fue una de
las principales causas del incremento de
la actividad durante 2015.
Más del 70% del total de la demanda
continúa muy focalizada en el eje
Madrid-Barcelona. Asimismo, se
advierte un repunte en el interés por
otras zonas industriales-logísticas, tales
como Ciudad del Transporte y Polígono
San Miguel, en Villanueva, así como
A diferencia de 2014, año en que
la mayor parte de las superficies
requeridas se situaron entre los 1.000
y 2.000 m2, en 2015 se registró un
aumento en la demanda de naves de
mayor tamaño. Así, en 2014 el 40% del
número total de transacciones fueron
de superficies menores a 1.000 m2,
porcentaje que en 2015 bajó al 30%.
A destacar también el aumento del
número de operaciones por encima de
los 5.000 m2, que en 2015 fue el 25%
del total frente al 15% del año anterior.
GRÁFICO 20
Demanda por zona, 2015
GRÁFICO 21
Demanda por superficie, 2015
Otros
9%
A23
Huesca
5%
45%
A2
Barcelona
35%
30%
25%
A68
Logroño
13%
Hasta 1.000
1.000 - 5.000
Más de 5.000
A2
Madrid
38%
Fuente: CBRE Research.
28
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Fuente: CBRE Research.
Zaragoza
29
REDUCCIÓN DE LA OFERTA DE CALIDAD
El stock logístico de Zaragoza es
superior a los dos millones de metros
cuadrados, y se encuentra ubicado
principalmente a lo largo de la
autovía Madrid-Barcelona A-2 (PLAZA,
Centrovia y Malpica), aunque también
es importante la superficie concentrada
alrededor de la factoría de General
Motors, en Figueruelas.
La oferta se ha ido absorbiendo en
los últimos 5 años, existiendo un
importante déficit de espacio logístico
de calidad que cumpla con todos los
requerimientos actuales: amplio ratio
de muelles de carga, ausencia de
columnas y/o módulos de al menos
5.000 m2 y rociadores.
Actualmente, la mayor parte de la
superficie disponible se concentra en
PLAZA, con 30.000 m2 de espacio
vacante, sin embargo, más del 70%
de la oferta no cumple los requisitos
anteriores.
GRÁFICO 22
Rentas de alquiler por zonas €/m²/mes
4
Nave TEVA Pharma
en P.I. Malpica.
3
Vuelve el interés por el suelo
2
1
0
A23
Huesca
A68
Logroño
A2
Madrid
A23
Valencia
A2
Barcelona
A68
Castellón
De cara a 2016, uno de los principales
puntos a destacar es el aumento
del interés por el suelo por parte de
grandes corporaciones que buscan
soluciones a sus necesidades de
crecimiento. Al igual que en las
principales plazas logísticas españolas,
la falta de oferta adecuada a las
necesidades de la demanda actual
podría animar a algunos promotores
a estudiar la construcción de nuevos
proyectos.
Fuente: CBRE Research.
GRÁFICO 23
Precios de suelo por zonas €/m2
100
El ajuste de rentas está tocando a su fin
Las rentas han seguido ajustándose,
principalmente en zonas con poca
demanda o con sobreoferta, aunque
ya a un ritmo menor, advirtiéndose
en ciertos polígonos y en productos
específicos cierta estabilización. Aún así,
no prevemos crecimiento de rentas en
2016.
80
60
40
20
0
A23
Huesca
A68
Logroño
A2
Madrid
A23
Valencia
A2
Barcelona
A68
Castellón
Fuente: CBRE Research.
30
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Zaragoza
31
SEVILLA
Menos operaciones en 2015,
año de transición
Durante los años de crisis la actividad
logística en el mercado sevillano
fue escasa. Ya en el inicio de la
recuperación de la economía en 2014
comenzó a percibirse cierto movimiento
por parte de los operadores que,
aprovechando el escenario de rentas
bajas, llegó a materializarse en algunas
operaciones. Durante ese año se
contrataron 57.000 m², distribuidos en
10 operaciones.
2015 fue un año de transición, no se
registraron los movimientos de 2014, ya
que los bancos, principales propietarios
de naves, antepusieron el valor de
dación que el actual de mercado, por
lo que no se llegaron a cerrar algunas
operaciones. Se registraron solo 4
transacciones logísticas por un total de
81.000 m², cifra engrosada gracias
a una operación de 66.000 m² de
suelo en el PLC de Carmona. Entre las
restantes cabe destacar el alquiler de
una nave de 5.800 m², en el Polígono
Los Espartales de Sevilla.
TABLA 4
Referencia de mercado
Demanda
Oferta
=
Urbana
A4 Norte
=
A49
A66
A92
A4 Sur
Rentas
=
=
=
=
=
=
=
=
=
Fuente: CBRE Research.
32
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Sevilla
33
Rentas estables en todos los submercados
Desde hace unos años se ha dado una
situación en la que los precios de venta
suelen ser inferiores a la suma del precio
del suelo y el de construcción, mientras
que el nivel de rentas no permiten a
los promotores alcanzar rentabilidades
razonables para construir. Por su parte,
los bancos, principales propietarios
actuales, fijan sus precios en función del
valor de dación y no del mercado. Se ha
dado el caso de naves idénticas, en la
misma promoción, con diferentes precios
en función del valor al que distintos
bancos se las han adjudicado, lo cual
distorsiona completamente el mercado.
Lo importante es que durante 2015 las
rentas han dejado de bajar e incluso
tienden a subir ligeramente en las naves
prime, debido a la falta de disponibilidad
de esta tipología de naves.
La previsión para 2016 es de estabilidad,
en precios y rentas, pero irán saliendo
otras naves al mercado y surgirán
oportunidades, principalmente en venta.
GRÁFICO 25
Rentas de alquiler por zonas €/m²/mes. Para inmuebles >1.000 m²
6
Sevilla. Plataforma de
22.000 m en el Pol. La Isla
(Dos Hermanas).
5
Escasa disponibilidad de naves Grado A
4
3
El parque logístico sevillano abarca
cerca de 3,4 millones de m² de
superficie. La mayor disponibilidad
se concentra en las carreteras A92
y A4 Sur, con un 20% de tasa de
desocupación, respectivamente, siendo
la A4 Norte la zona donde actualmente
apenas existen metros disponibles.
Actualmente no hay prácticamente
disponibilidad de medianas superficies
de altas prestaciones, es decir, con
muelles y altura.
0
Zona Urbana
A4 Norte
A4 Sur
A49
A66
Fuente: CBRE Research.
Corrección en los precios de suelo
Desde el inicio de la crisis, podemos
decir que no se ha iniciado la promoción
de ninguna nave. Actualmente hay
suelo disponible urbanizado y se han
corregido los excesos en el precio del
mismo. Existe suelo disponible entre 60 y
100 €/m². La autopromoción es posible
comprando suelo barato. Sin embargo,
los promotores patrimonialistas, que
construyen para alquilar, necesitan que
las rentas suban para construir, y así
obtener financiaión.
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
GRÁFICO 26
Precios de suelo por zonas €/m2
800
700
600
500
400
300
200
100
A92
Zona Urbana
Superficie disponible
Fuente: CBRE Research.
34
1
A92
GRÁFICO 24
Disponibilidad de naves por zonas m²
0
2
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
A4 Norte
A4 Sur
Superficie ocupada
A49
A66
Conviene destacar la gran diferencia
de precios existente en Zona Urbana,
donde destacan las ubicaciones muy
comerciales, que son las que registran
los precios más elevados.
0
A92
Zona Urbana
A4 Norte
A4 Sur
A66
Fuente: CBRE Research.
Sevilla
35
MÁLAGA
COMIENZA A DESPERTAR LA ACTIVIDAD
La demanda logística en el mercado
malagueño ha vuelto a reaparecer
aprovechando el descenso de las
rentas. Sin embargo, las opciones
de poder encontrar una instalación
acorde a las necesidades de los
operadores son escasas, a excepción
del CTM, donde la disponibilidad es
casi nula, salvo que se produzca alguna
rotación.
Respecto a 2014, se ha incrementado
moderadamente el número de
operadores que amplían sus
instalaciones o que buscan ubicarse en
Málaga capital, y también comienza
a despertar la demanda de suelo,
prácticamente inexistente desde 2010.
Sin embargo, la falta de desarrollos
logísticos en la capital que den
cabida a grandes operadores y la
reciente aprobación del Informe de
Inundabilidad elaborado por la Junta
de Andalucía, el cual afecta, sobre todo,
al Polígono Guadalhorce, frenan las
posibilidades de un mayor crecimiento
en este sector para los próximos años.
Necesidad de nuevos
desarrollos logísticos
El mercado de naves en Málaga se
caracteriza, básicamente, por la escasez
de naves de calidad adecuadas a las
necesidades de la nueva demanda, que
comienza a exigir ciertos parámetros,
como la fabricación en hormigón, la
altura, muelles, viales anchos, etc.,
imposibles de cumplir para naves
construidas hace más de 20 años.
Muchas de ellas están ubicadas en los
polígonos más antiguos y consolidados
como Guadalhorce, El Viso e incluso
San Luis, pasando por La Huertecilla o
Santa Teresa. Dada la escasez, también,
de naves logísticas de calidad, las
opciones se reducen a Trévenez o El
Centro de Transportes de Mercancías
(CTM), con una disponibilidad reducida.
GRÁFICO 27
Stock logístico por zonas m2 2015
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Guadalhorce
Sta.Teresa
Trévenez
Mercamálaga
CTM
Casabermeja
Colmenar
Antequera
Fuente: CBRE Research.
36
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Málaga
37
y lo más importante, atraer a otras
nuevas. Una de las opciones más
atractivas pasa por desarrollar la
segunda fase del CTM de Málaga, a la
espera de la aprobación definitiva por
parte de la Administración.
Aunque la ocupación de los polígonos
más antiguos continúa creciendo
poco a poco, por la necesidad y la
adecuación de las naves por parte de
algunos propietarios, Málaga sigue
necesitando nuevos desarrollos que
puedan dar cabida a estas demandas
GRÁFICO 28
Disponibilidad de naves por polígonos m²
1.400.000
1.200.000
Reactivación de la demanda de suelo
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
CTM
Trévenez
Sta.
Teresa
Guadalhorce
San Luis
Superficie disponible
El Viso
Superficie ocupada
Fuente: CBRE Research.
Las rentas se estabilizan para
iniciar un cambio de tendencia
2015 se caracterizó por ser un año
de transición, en el que las rentas se
estabilizan para iniciar un cambio de
tendencia que por el momento no se
ha materializado. Sin embargo, la
tendencia de algunos indicadores como
el incremento de vehículos industriales
en el área automovilística, o el aumento
de la actividad portuaria, consumo y
turismo, por otro, apuntan a la subida
de las rentas.
GRÁFICO 29
Rentas de alquiler por polígonos €/m²/mes
La demanda de suelo logístico sigue
latente por parte de varios operadores
nacionales e internacionales, a la
espera de la aprobación y/o avance de
algún proyecto nuevo que de cabida a
sus requerimientos como la ampliación
del CTM de Málaga. No obstante,
las opciones son muy limitadas por la
escasez de desarrollos logísticos dentro
de la capital malagueña.
La falta de espacio logístico en la
capital contrasta con el exceso de oferta
en la provincia, donde poblaciones
como Alhaurín de la Torre, Cártama,
Colmenar y Antequera, disponen de
grandes extensiones de suelo, muchas
de ellas en manos todavía de entidades
bancarias, que prefieren no vender
antes de hacerlo por debajo del valor
de dación.
Respecto a los precios, para 2016
esperamos un leve incremento de los
mismos, tanto en rentas como en la
adquisición de instalaciones, aunque
el precio del suelo debe estabilizarse
y mantener los valores alcanzados en
2015.
En 2015 detectamos un creciente
interés por la inversión logística en
Andalucía en general y en Málaga
en particular por parte de fondos de
inversión y Socimis, para adquirir
activos de tipología muy específica,
con rentabilidades mayores que
las requeridas en ubicaciones más
demandadas, como Madrid o
Barcelona, pero más razonables: ya
nadie habla de rentabilidades de 2
dígitos.
GRÁFICO 30
Disponibilidad de suelo por polígonos m²
5
300.000
4
250.000
GRÁFICO 31
Precios de suelo por zonas €/m²
250
200
200.000
3
Málaga. Plataforma
Eroski (Mercamálaga).
150
150.000
2
1
50
50.000
0
CTM
Trévenez
Fuente: CBRE Research.
38
100
100.000
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Sta.
Teresa
Guadalhorce
0
Guadalhorce Trévenez Alhaurín Cártama Casabermeja Antequera
Sta.Teresa
de la Torre
Colmenar
Fuente: CBRE Research.
0
Málaga
Alhaurín Casabermeja Antequera
de la Torre
Colmenar
Fuente: CBRE Research.
Málaga
39
PALMA DE MALLORCA
Incremento de la demanda
de pequeñas superficies
Durante 2015 se confirmaron las
buenas expectativas iniciadas en el
segundo semestre de 2014. La mejora
de la economía propició un incremento
de la demanda de naves en alquiler.
Las pequeñas superficies entre 200
y 800 m², situadas en los principales
polígonos de Palma (Son Castelló y
Ca’n Valero), fueron las que mayor
interés despertaron.
Por su parte, la venta de naves
también se vio beneficiada del entorno
económico, aunque en menor medida.
Las operaciones que se cerraron fueron
a precio de oportunidad, varias de ellas
relacionadas con activos pertenecientes
a entidades bancarias o a compañías
en proceso concursal.
Se prevé que para 2016 continúe
creciendo la demanda, tanto de naves
en alquiler y en venta, como de suelo.
TABLA 5
Referencia de mercado
2014
2015
2016
Demanda
Oferta
=
Rentas
=
=
=
Fuente: CBRE Research.
Reducción de la oferta disponible en los
polígonos más consolidados
Durante los últimos años el stock se ha
mantenido estable debido a la nula
existencia de nuevas promociones. Los
promotores no muestran interés por
realizarlas debido, principalmente, a dos
factores: la considerable oferta existente
y los elevados precios del suelo.
Sin embargo, el crecimiento de la
demanda de naves experimentado
durante 2015, está empezando ya
a generar un descenso de la oferta
disponible en los polígonos más
solicitados.
La oferta de suelos permanece estable,
debido principalmente a la procedencia
de muchos de ellos (concurso de
acreedores o entidades bancarias), y
al precio al que se mantienen.
40
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
El polígono de Levante, donde
todavía hay mucho suelo disponible,
ha continuado generando mucho
interés por parte de los operadores
comerciales. Sin embargo, la nueva
moratoria comercial, en vigor desde
septiembre de 2015, ralentizará el ritmo
de operaciones en el polígono, ya que
limita la entrada de operadores que
ocupen una superficie de venta superior
a 700 m² útiles.
Durante 2016 se prevé que continúe la
tendencia mostrada en 2015, la oferta
en los polígonos más consolidados
(Ca’n Valero y Son Castelló) irá
disminuyendo debido al auge de la
demanda y el escaso producto nuevo,
mientras que en el resto de polígonos,
la oferta se mantendrá estable.
Palma de Mallorca
41
GRÁFICO 32
Distribución % parque superficie uso industrial en Palma
Son
Valenti
Son
Rossinyol 1%
5%
Son
Oms
9%
Precios de suelo aún elevados
En relación al suelo, su precio muestra
que sigue estando por encima del que
muchos compradores, principalmente
promotores e inversores, están
dispuestos a ofrecer. Las transacciones
que se han llevado a cabo han tenido
como compradores a operadores
Can
Valero
15%
Son
Morro
4%
comerciales/ocupantes que percibían
un valor añadido estratégico en dichos
suelos. Se prevé que para 2016
los precios del suelo puedan seguir
ajustándose en los polígonos menos
demandados.
GRÁFICO 34
Precios de suelo por zonas €/m2
Son
Castelló
66%
700
600
Fuente: CBRE Research.
500
400
Incremento de rentas pero
no de precios de venta
Se ha percibido un incremento ligero
de las rentas en naves de pequeñas y
medianas superficies en los polígonos
Son Castelló y Ca’n Valero, debido al
mayor interés en este segmento.
Respecto a los precios de venta, la parte
compradora sigue manteniendo un
300
fuerte poder de negociación debido a la
escasa demanda existente en este tipo
de naves.
Para 2016 se espera que tanto rentas
como precios permanezcan estables,
llegando a incrementarse ligeramente
en los polígonos más demandados.
200
100
0
Son
Castelló
Can
Valero
Son
Rosinyol
Son
Fuster
Levante
Son
Oms
Son
Morro
Fuente: CBRE Research.
GRÁFICO 33
Rentas de alquiler por zonas €/m²/mes
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Son
Castelló
Can
Valero
Son
Rosinyol
Son
Fuster
Levante
Son
Oms
Son
Morro
Fuente: CBRE Research.
42
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Palma de Mallorca
43
Inversión
RÉcord histórico en 2015
Con un volumen invertido de 740
millones de euros, 2015 fue un año
extraordinario para la inversión en
industrial y logística alcanzando un
record histórico. Esta cifra, además,
hay que ponerla en un contexto de
mercado en el que los valores de
los activos se encuentran por debajo
de los alcanzados en los años 2007
y 2008, un 43% y un 31% inferior
respectivamente.
Una vez más, Madrid concentró la
actividad, con un 66% del total del
volumen invertido, 474 millones
de euros. Por su parte, Barcelona
representó el 20%, con cerca de 143
millones de euros. También se cerraron
transacciones en Aragón, Valencia y
País Vasco.
La inversión se repartió de manera
equitativa entre inversores nacionales e
internacionales. Las Socimis y los fondos
de inversión fueron los principales
protagonistas, con un 78% de cuota de
mercado.
Entre las transacciones más destacables,
aparte de la compra por parte de
Merlin Properties del portfolio de
Testa, se encuentra la adquisición por
parte de Blackstone del portfolio GE
Real Estate, cuyos activos en ambos
casos se encuentran repartidos en
varias localizaciones de España.
Adicionalmente, Merlin Properties se hará
con la Plataforma logística Montepino
de 103.000 m², situada en Cabanillas
del Campo, por un valor de 46 millones
de euros. Dicha plataforma además se
ampliará en más de 50.000 m².
GRÁFICO 35
Evolución volumen de inversión, millones €
800
700
GRÁFICO 36
Inversión por perfil del inversor sobre volumen total
Otros
13%
Fondos
50%
Socimis
13%
Fuente: CBRE Research.
COMPRESIÓN de las rentabilidades
El aumento de la actividad y de la
escasez de producto existente en el
mercado continúa comprimiendo las
rentabilidades prime, situándose a
cierre de 2015 en un 6,5% tanto en
Madrid como en Barcelona.
Aunque será difícil igualar el volumen
de inversión del anterior ejercicio, sí
600
500
GRÁFICO 37
Evolución de las prime yields
400
9
300
se espera un 2016 muy activo con un
incremento del número de operaciones,
una mayor y mejor financiación, y una
contracción de las rentabilidades prime,
que podrían llegar al 6%, debido a
la escasez de producto y a la presión
compradora de algunos fondos que no
consiguieron realizar sus compras en
años anteriores.
8
200
7
100
6
0
2003
2004
2005
2006
2007
Fuente: CBRE Research.
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5
4
2006
2007
2008
2009
2010
Barcelona
2011
2012
2013
2014
2015
Madrid
Fuente: CBRE Research.
44
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
Inversión
45
Nuevos retos para
el sector Logístico
La modernización y cambio de los
hábitos de consumo a través de internet,
el e-commerce, está realizando una
profunda transformación en el sector de
la distribución. En 2014, la facturación
del comercio on-line creció en España un
25% respecto al año anterior y en 2015
se prevé un crecimiento similar, con un
volumen que podría estar cercano a
los €20.000 millones. No obstante, es
preciso aclarar que sólo un 32% de ese
total corresponde al Comecio Minorista.
Como resultado de este cambio, la
organización logística es cada vez
más compleja. El desarrollo de nuevos
servicios logísticos, de almacenamiento,
transporte y distribución vinculados
a transacciones comerciales a través
de internet, así como la expansión
de las redes de puntos de entrega y
devolución, la logística inversa, son
necesarios para reducir costes y facilitar
la entrega en el segmento B2C.
Se detectan tendencias en el ámbito
de la logística basadas en cambios
y avances que afectan a distintas
áreas y que conllevan la aparición
de nuevas estrategias en el ámbito
de la distribución. En primer lugar,
preocupa el uso de la energía, tanto
en relación al ahorro de la misma
como a la transformación hacia las
energías limpias. Así, el sector deberá
incorporar avances tecnológicos para
conseguir, entre otros puntos, una
logística urbana libre de emisiones
de CO2. Enlazando con este tema,
pero desde el nivel de la construcción
de las naves, cada vez son más las
empresas, y los inversores, que se
preocupan e interesan por controlar
el impacto que su actividad genera
sobre el medio ambiente, demandando
naves sostenibles y energéticamente
eficientes.
46
Informe Logístico España 2015-2016 | CBRE Research
El cambio hacia la utilización
de terminales inteligentes,
capaces de integrar todos los
flujos de información y de
costes, lograrán diferenciar
a las empresas en función
de la calidad del servicio,
avanzando hacia una
cadena de suministro
más compleja y global,
que responda a las
demandas del mercado
y a las necesidades
de los clientes en un
marco altamente
competitivo.
Por ello, mejorar
la atención y
satisfacción del cliente
final es clave, lo que requiere entregas
más rápidas y que lleguen a cualquier
lugar, una necesidad que demanda
un cambio dirigido a potenciar
la colaboración entre operadores
especializados en determinados grupos
de operaciones o clientes.
La distribución capilar o reparto de
los productos dentro de las ciudades,
ya sea punto de venta o cliente
final, agravan los problemas de
congestión de tráfico que ya sufren.
Las operaciones de carga y descarga
de mercancías, a veces complicadas,
se traducen en pérdidas de tiempo y
de productividad, con el consiguiente
incremento de costes.
Los comerciantes, por su parte,
quieren que sus proveedores les
realicen entregas pequeñas pero
más frecuentes, lo cual multiplica las
operaciones de carga y descarga,
con el inconveniente del aumento en
el tráfico y en la contaminación. Por
último, no siempre son receptivos
En lugar de la tradicional producción
en masa, la impresión 3D destaca
en la fabricación de productos
personalizados. Una proporción
de bienes producidos en
China, por ejemplo podrían
empezar a ser fabricados
localmente, lo que reduciría
los costes de transporte,
almacenamiento, manipulación y
distribución.
para realizar las citadas operaciones
en horas nocturnas. Se plantea como
alternativa un nuevo entorno de trabajo
en la ciudad basado en el big data,
reduciendo el tiempo promedio para
ir de un lugar a otro, lo que permitiría
regular el tráfico evitando congestiones
y optimizando el reparto de mercancías.
El potencial del análisis del big data
será una de las claves del futuro en
múltiples segmentos. En el caso de los
operadores logísticos, éstos disponen
de enormes cantidades de datos
relacionados, entre otros factores, con
los hábitos y gustos de los clientes,
lo que puede contribuir a anticiparse
creando nuevos modelos de negocio
que se ajusten a estas necesidades para
lograr una mayor eficiencia operativa.
Otra tendencia que, aunque aún
en su infancia, tiene el potencial de
cambiar dónde y como se lleva a cabo
la fabricación, es la impresión 3D.
Por otra parte, la consolidaciónasí
como la implantación y desarrollo
de nuevas plataforma logísticas
en España ayudaría a optimizar
costes y tiempos. Se necesitan más
puntos intermodales de gran
tamaño, con buenas conexiones,
que permitan la concentración y
distribución de productos, así como
mejorar los servicios a los operadores.
En este sentido, la colaboración de las
administraciones públicas es necesaria
para mejorar e incorporar el transporte
por ferrocarril, aún poco desarrollado
en España, en estos nodos.
Sin duda, todos los puntos anteriores
tienen impacto en el sector
inmobiliario. En nuestra opinión,
el crecimiento del e-commerce
llevará implícito el desarrollo tanto
de plataformas XXL alejadas
de las ciudades pero también de
plataformas de distribución urbana,
para facilitar la distribución capilar que
señalábamos anteriormente.
El sector deberá seguir adaptándose
a los cambios de hábitos de
consumo y sacar ventaja de los
avances tecnológicos, ser capaz de
reinventarse, en definitiva, para
seguir siendo competitivos en un
mercado cada vez más global y
cambiante.
Para más información
puedes contactar con:
Alberto Larrazábal
Director Nacional del sector
Industrial y Logístico de CBRE
alberto.larrazabal@cbre.com
+34 915 98 19 00
Lola Martínez Brioso
Directora de Research de CBRE
lola.martinez@cbre.com
+34 915 14 39 41
Nuevos retos para el sector Logístico
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Madrid
Edificio Castellana 200
Paseo de la Castellana 202. Planta 8
28046 Madrid, España
Barcelona
Edificio Testa Diagonal
Avenida Diagonal 605, 8° 1ª
08028 Barcelona, España
Valencia
Paseo de la Alameda 35 bis, 3º dcha.
46023 Valencia, España
Palma de Mallorca
Avda. Alejandro Roselló, 34 1ª 2
07002 Palma de Mallorca, España
Zaragoza
Paseo de la Independencia 8D 2º
50004 Zaragoza, España
Bilbao
Edificio Torre Iberdrola
Plaza de Euskadi, 5 (15 planta)
48009 Bilbao, España
Sevilla
Carretera de la Esclusa, nº 11
Edificio Galia Puerto. Planta 1ª
Centro de Negocios
41011 Sevilla, España
Marbella
Edificio Golden
Avenida Ricardo Soriano, 72,
Planta 1ª, Portal B
29600 Marbella, España
Casablanca
97 Boulevard Al Massira Al Khadra
20 100 Casablanca, Marruecos
cbre.es