Clasificación Instrumento: Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI Clasificación Primera Clase Nivel 2 Tendencia Estable Estados Financieros: 31 de diciembre de 2014 RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, la solvencia de ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. (en adelante ZOFRI, la Compañía o la Sociedad). En relación a los títulos accionarios, se ratifica en Primera Clase Nivel 2, las acciones de nemotécnico ZOFRI. La clasificación de solvencia de ZOFRI se sustenta en el nivel de activos, la posición del mercado, la diversificación, la madurez de los negocios y la situación financiera de la Compañía. Al respecto: 2 - Nivel de Activos: Si bien ZOFRI no es líder en la industria en términos de m totales arrendables, sí posee un portafolio de activos relevantes y existen ciertas características que esta Clasificadora destaca, relacionadas con: i) Beneficios de la zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en este caso ZOFRI, contempla la exención de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros; ii) Incorporación de la ampliación de la VII etapa del Mall ZOFRI y la urbanización de 48 hectáreas arrendables del Parque Empresarial Alto Hospicio; iii) Nivel de morosidad que en escenarios normales se mantiene en bajos niveles, pero que tuvo un incremento luego del terremoto de abril de 2014, que produjo daños en locales y activos arrendados; y iv) Una cartera de proyectos de inversión que hasta el momento ha sido conservadora en su estructura y financiamiento. Todo lo anterior ha permitido que la Compañía mantenga estabilidad en sus flujos generados. - Posición de Mercado: La Compañía es considerada un motor importante de la actividad económica en las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, además del aporte económico del 15% de los ingresos brutos operacionales de ZOFRI, percibidos por las once comunas presentes en las regiones antes mencionadas, impactando positivamente en los presupuestos de éstas. Por otro lado, ZOFRI mantiene una participación de mercado relevante en la industria, 2 especialmente en la zona norte del país respecto a otras compañías (en términos de m arrendables y vendibles), con 2 un aproximado de 1.500.000 m . Respecto a las operaciones de la Compañía, los locatarios de ZOFRI poseen proveedores de muchos países, principalmente de Asia. Asimismo, las ventas de los clientes de ZOFRI al extranjero son cerca del 44% de las ventas totales. La Compañía tiene contratos de largo plazo con marcas relevantes como COPEC, Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre otros, existiendo también locatarios menores, sobre todo en el mall. - Diversificación: Los usuarios de la Zona Franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. Por otro lado, la Compañía mantiene tres unidades de negocio, que se dedican a distintas actividades como la venta de productos al detalle, ventas al por mayor, arriendo y venta de terrenos, además de servicios logísticos. Finalmente, cabe mencionar que la Compañía no se ubica únicamente en Iquique, si no que gracias a la modificación de la Ley de Zonas Francas, permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en Arica, permitiéndole a la Compañía diversificarse geográficamente dentro de la zona norte. - Madurez de los Negocios: La Compañía mantiene cierta cantidad de metros arrendables madurando para los próximos años, lo que significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA debería ser mayor. Se espera que durante los próximos años, el porcentaje de ocupación del Parque Empresarial Alto Hospicio aumente conforme más empresas se vayan instalando. Los demás activos de la Compañía mantienen un porcentaje de ocupación al 100%, aunque se espera la consolidación de la ampliación del mall, que empezó a operar en el segundo semestre de 2014. 2 - Situación financiera: ZOFRI ha mostrado una marcada estabilidad, a excepción del terremoto ocurrido en abril de 2014, considerado como un shock transitorio, afectando a los márgenes, EBITDA y utilidades. En adición a lo anterior, los indicadores de deuda de la Compañía son relativamente estables, manteniendo sólo un préstamo bancario que le permitió financiar una fracción de sus planes de inversión. Esta Clasificadora considera que esta deuda, que vence en agosto de 2015, no deteriora en absoluto los indicadores de la Compañía, incluso si la Compañía decide emitir un nuevo préstamo bancario de similar monto para refinanciamiento. Lo anterior considerando que los nuevos planes de inversión significarán ingresos adicionales para la Compañía en los próximos períodos. Respecto la situación financiera, los ingresos consolidados de la Compañía aumentaron un 10,8% entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, debido principalmente al mayor uso de módulos por la ampliación del centro comercial, mayores superficies colocadas en el mercado (como la urbanización del Parque Empresarial de Alto Hospicio), además de mayores derechos de asignación y mayores ingresos por almacenaje de mercaderías en almacenes públicos y patios del Centro Logístico ZOFRI. Por otro lado, el EBITDA disminuyó hasta $8.169 millones al cierre de 2014 (26,5% menos que al cierre de 2013), producto de costos asociados al terremoto ocurrido en abril de 2014 (reparaciones y mantenimiento), relacionado con los deducibles del seguro contratado en caso del siniestro, además de mayores remuneraciones derivadas de la última negociación colectiva. Además hubo una mayor contratación de unidades de vigilancia con el fin de entregar un mejor servicio al mall. Respecto a los principales indicadores de la Compañía, en el periodo comprendido entre diciembre de 2013 hasta diciembre de 2014, el ratio de endeudamiento total de la Compañía disminuyó levemente desde 1,99 veces hasta 1,95 veces. Debido a la naturaleza del negocio, la Compañía posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación y por concepto de arriendo, lo que tiene efecto en los pasivos. Esta Clasificadora calcula el endeudamiento total restando las cuentas mencionadas anteriormente, resultando en un indicador de 0,93 veces al cierre de 2014, respecto a 0,95 veces al cierre de 2013. El endeudamiento financiero neto aumentó desde 0,25 veces a diciembre de 2013 hasta 0,33 veces a diciembre de 2014, debido exclusivamente a un menor efectivo de la Compañía, ya que la deuda financiera de la Compañía permaneció casi invariable. El indicador Deuda Financiera Neta / EBITDA aumentó desde 0,75 veces hasta 1,40 veces (entre el periodo diciembre 2013-2014) debido principalmente al menor EBITDA de la Compañía. En relación a los títulos accionarios de ZOFRI, la ratificación en Primera Clase Nivel 2 obedece a la presencia bursátil a través de market maker, floating (28,72%) y a la Clasificación de solvencia de la Compañía (AA- Tendencia Estable). 3 DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La Sub t í “-” indica una menor protección dentro de la Categoría AA. PRIMERA CLASE NIVEL 2 Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos. METODOLOGÍA DE CLASIFICACIÓN SOLVENCIA Metodología utilizada: - Metodología General de Clasificación de Empresas. - Metodología de Clasificación Industria de Rentas Inmobiliarias. TÍTULOS ACCIONARIOS Metodología utilizada: Títulos Accionarios de Sociedades Anónimas. EVOLUCIÓN DE CLASIFICACIÓN Títulos Accionarios Clasificación Acción de Clasificación Tendencia Acción de Tendencia Jun-12 Primera Clase Nivel 2 Primera Clasificación Estable Primera Clasificación May-13 Primera Clase Nivel 2 Confirmación Estable Confirmación May-14 Primera Clase Nivel 2 Confirmación Estable Confirmación May-15 Primera Clase Nivel 2 Confirmación Estable Confirmación La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 4 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO 1. Fecha Informe: Junio.2015 ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA ZOFRI se constituyó como sociedad en febrero de 1990, con el objetivo de administrar y explotar la zona franca de Iquique a través de una concesión que tiene una duración de 40 años desde otorgada ésta. Para ZOFRI, el contrato de concesión comenzó a regir en septiembre de 1990 y hoy en día sus actividades principales son el arriendo de locales para la venta al detalle, el arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales, y la prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías. Durante el año 2014, cerca de 2.173 usuarios desarrollaron sus actividades en la zona franca, a través del uso de al menos uno de las siguientes instalaciones de ZOFRI: Recintos Amurallados I y II, Barrio Industrial, Mall ZOFRI, Parque Chacalluta, Centro Logístico y Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio. Las principales características de estos activos se presentan en la Tabla 1. GESTIÓN INMOBILIARIA MALL ZOFRI Descripción Edificio de exhibición y venta de productos al detalle. Usuarios / asignatarios (N°) 213 (438 locales) Superficie Superficie arrendable / vendible % de ocupación Recinto Amurallado Barrio Industrial Área destinada al comercio mayorista. En este recinto, se ingresan y despachan mercancías, tanto para Chile como para los países vecinos. Área destinada a la instalación de empresas (principalmente automotrices) que tengan como objetivo el almacenar y comercializar sus productos. 1.028 Parque Empresarial Alto Hospicio Propiedades destinadas al arriendo para potenciar principalmente el comercio automotriz y empresas de servicios a la minería. CENTRO LOGÍSTICO ZOFRI Sistema logístico destinado al almacenaje de mercaderías. Adicionalmente se ofrecen servicios de administración de operaciones logísticas. 156 Terreno: 16.819 m2 Patio: más de 5.000 m2 1.322.000 m2 2 864.936 m 25.070 m2 32.558 m2 482.991 m2 19.800 m2 888.000 m2 100% 36% 100% 27% 57.555 m 100% 860.000 m 2 Este parque está destinado a la venta y arriendo de terrenos urbanizados y no urbanizados para el desarrollo de actividades industriales. 10 usuarios del sistema franco, 20 usuarios en régimen general 9 2 PARQUE INDUSTRIAL CHACALLUTA Tabla 1: Unidades de negocio de ZOFRI. (Fuente: Memoria 2014, ZOFRI) Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías depositadas en las instalaciones de la zona franca pueden ser comercializadas allí, y dentro de la Primera y Decimoquinta regiones, sin el pago de IVA ni aranceles aduaneros. ZOFRI es un actor relevante para las comunidades de las regiones donde se autoriza la zona franca, esto por dos motivos principales: (1) la Compañía debe entregar anualmente el 15% de los ingresos brutos percibidos a las 11 comunas de las regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota; y (2) entrega miles de puestos de trabajo para la comunidad, lo que permite el desarrollo de la actividad comercial e industrial en la zona. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES En relación a la estructura de propiedad de ZOFRI, su controlador es la Corporación de Fomento de la Producción (CORFO) con el 71,28% del capital accionario. Por su parte, la Tesorería General de la Republica, mantiene el 1,40% de la propiedad, lo cual le otorga al Estado de Chile, una participación total (directa e indirecta) de 72,68% del capital social de la Compañía. Los doce mayores accionistas se detallan en la siguiente tabla: 5 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Fecha Informe: Junio.2015 Nombre CORPORACIÓN DE FOMENTO DE LA PRODUCCIÓN COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSIÓN BTG PACTUAL SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSIÓN (CTA. NUEVA) BANCHILE C. DE BOLSA LARRAÍN VIAL S.A. C. DE BOLSA TESORERÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA SIGLO XXI FONDO DE INVERSIÓN BCI C. DE BOLSA INVERSIONES ORO LIMITADA CHILE FONDO DE INVERSIÓN SMALL CAP INV. UNIÓN ESPANOLA VALORES SECURITY C. DE BOLSA 12 mayores accionistas Participación 71,28% 3,14% 2,53% 2,06% 2,01% 1,40% 1,07% 0,86% 0,85% 0,84% 0,82% 0,81% 87,67% Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2015. (Fuente: SVS) Nombre PATRICIO SESNICH STEWART ADRIANA DELPIANO PUELMA FELIPE PÉREZ WALKER GIORGIO MACCHIAVELLO YURAS CLAUDIA ROJAS CAMPOS EUGENIO HIDALGO GONZÁLEZ GERARDO MARTÍN UÑA Cargo Presidente Vicepresidente Director Director Director Director Director Tabla 3: Directorio (Fuente: SVS) Nombre ALEJANDRO ITURRA PEÑA CRISTÓBAL DONOSO LARRAÍN JAIME SOTO ZURA CARLOS SMITH TARDEL NELSON ROZAS PINEDA JOHANNA DÍAZ RIQUELME Cargo Gerente General Gerente de Negocios Gerente de Planificación y Desarrollo Gerente ZOFRI Arica Gerente de Administración y Finanzas Interino Gerente de Asuntos Legales Tabla 4: Principales miembros de la administración (Fuente: SVS) En relación al directorio, éste está constituido por siete miembros con duración de dos años en sus funciones, pudiendo ser reelegidos indefinidamente. Los miembros del actual directorio fueron elegidos en abril de este año según se detalla en la Tabla 2. La Compañía cuenta con un Comité de Directores conformado por un director independiente y dos vinculados al controlador. El señor Felipe Pérez preside el Comité con el cargo de presidente y en su calidad de director independiente, mientras que la señorita Claudia Rojas y el señor Gerardo Uña fueron nombrados como directores vinculados al controlador en la sesión de Directorio desarrollada en abril de 2014. Respecto a la administración de la Compañía, ésta es presidida por don Alejandro Iturra con el cargo de gerente general, quien ejerce sus funciones desde septiembre de 2014 en reemplazo de don Claudio Vildósola, quien ejerció su cargo hasta julio de 2014. El 1 y 2 de abril de 2014, el terremoto afectó directamente a la Compañía, provocando pérdidas en los activos y el cierre de sus locales y galpones, teniendo finalmente como consecuencia un menor nivel de ventas. Pese a lo anterior, la Compañía mitigó estos efectos debido a la cobertura de los seguros contratados sobre bienes físicos, pérdidas por arrendamiento y equipos eléctricos, las que permitieron recuperar las condiciones normales de operación en pocos días. Durante el 2014, la Compañía desarrolló dos proyectos emblemáticos para las comunidades de Alto Hospicio y de Iquique: la primera etapa del Parque Empresarial y la séptima etapa del Mall Comercial. Durante el 2014 se produjeron paralizaciones en algunos puertos del país, impactando en la cantidad de productos importados/exportados por usuarios de las instalaciones de ZOFRI. Nuevamente, estas paralizaciones impactan en el volumen de ventas de los clientes de ZOFRI. La Compañía recibe de estos clientes un pago fijo correspondiente al arriendo percibido, por tanto afectó a las tasas de morosidad. Los proyectos de inversión de la Sociedad son normalmente financiados con recursos provenientes de la propia operación. Durante el año 2013 sin embargo, y dada la envergadura de los proyectos de la Compañía, ZOFRI incorporó deuda bancaria (con vencimiento en agosto de 2015) para financiar parte de esta cartera de inversión. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES El Plan de inversiones para el 2015, considera el desarrollo y la concreción de 25 proyectos de arrastre, por $5.263 millones y 8 nuevos proyectos por $2.306 millones adicionales, sumando en total $7.569 millones. El plan incluye además, proyectos alineados a la Responsabilidad Social Empresarial con el Medio Ambiente. 6 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Proyectos de Arrastre Complementación de obras de Parque Empresarial ZOFRI de Alto Hospicio Complementación de obras en la VII Etapa del Mall Nuevo Sistema ERP de clase mundial Ampliación y urbanización del Parque Industrial ZOFRI Arica Fecha Informe: Junio.2015 Proyectos Nuevos Mejoramiento Operacional del Recinto Amurallado Reconversión Patio de Comidas en la Etapa IV del Mall Renovación de cielos en las Etapas II y III del Mall Renovación de Servidores Renovación Red de Agua Potable y control de pérdidas en Recinto Amurallado Renovación de escaleras mecánicas en la Etapa V del Mall Tabla 5: Plan de Inversiones de la Compañía (Fuente: Memoria 2014 de ZOFRI) 2. PRINCIPALES FACTORES DE RIESGO DEL NEGOCIO Poca flexibilidad del sistema público: La Compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por normativas propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima. Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley por un período finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al momento de su extinción. Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades. Lo anterior conlleva el riesgo que ante cualquier paralización de estos actores por ejemplo, la actividad comercial normal de la zona franca se podría ver interrumpida, tal y como ocurrió durante este año tras la paralización de algunos puertos de nuestro país. Riesgos de siniestros: La Compañía se ve enfrentada a riesgos de siniestros, como incendios, paralizaciones, inundaciones, terremotos u otros desastres naturales. Si bien la Compañía no puede controlar estos riesgos, sí los mitiga en parte a través de contratos con compañías de seguros para cubrir estos riesgos asociados. Sensibilidad a la actividad económica: Un cambio en el nivel de ingreso de las personas, como resultado de un período de contracción económica, podría afectar el intercambio comercial en la zona franca. Si bien la Compañía no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga en parte a través de contratos que en general son a mediano o largo plazo. 3. SISTEMA FRANCO Marco Legal La Ley 18.846 autorizó al Estado a desarrollar actividades económicas en materia de administración y explotación de la Zona Franca de Iquique a través de una sociedad anónima con la cual se firmó un contrato de concesión para la administración y explotación de la Zona Franca. Esta compañía fue ZOFRI, quien mantiene la concesión por 40 años contados desde la fecha del contrato y que incluye el uso de locales para la venta al detalle, el uso y venta de terrenos para actividades industriales y comerciales, prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías, prestación de servicio computacionales y realizar las demás prestaciones relacionadas con dicha actividad. La normativa considera el pago del 15% de los ingresos brutos anuales de ZOFRI por la concesión que administra, monto que va en beneficio de los once municipios de las regiones de Tarapacá y de Arica-Parinacota. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, así como también a la Sociedad 1 Administradora (ZOFRI), contempla las siguientes franquicias : 1 Fuente: Servicio de Impuestos Internos 7 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Fecha Informe: Junio.2015 - Exención de Impuesto a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de Zonas o Depósitos Francos. - Exención del pago del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas 2 en sus ejercicios financieros producidas por las actividades en zona franca . Adicionalmente, la Zona Franca de Iquique está regulada principalmente por el DFL de Hacienda N° 2 del 2001, y sus modificaciones posteriores, denominado Ley de Zonas Francas. Mientras las mercancías permanezcan en la Zona Franca se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación 3 de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país . La comercialización de estas mercancías quedan afectos a algunos tipos de derechos e impuestos dependiendo de cuál sea su destino (a la zona franca de extensión, al resto del país o al extranjero). Operaciones sistema franco 4 Entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, las ventas de las empresas usuarias instaladas en la zona franca de Iquique disminuyeron en 12,1%, totalizando US$3.888 millones (Gráfico 1). Al respecto, las ventas al extranjero fueron de US$1.888 millones (CIF), seguidas de las ventas a la Zona Franca de Extensión, vale decir, las regiones de Tarapacá y AricaParinacota, las que llegaron a US$1.837 millones (CIF). Por su parte, las ventas al resto de Chile fueron por US$163 millones (CIF). El 51% de las ventas totales durante el 2014 corresponden a Chile. Los destinos extranjeros de mayor importancia fueron Bolivia, Paraguay y Perú que concentraron el 26%, 11% y 7% de las ventas totales, respectivamente. El restante 5% corresponde a otros países como Uruguay, Brasil, Argentina, entre otros. El deterioro de las ventas en el 2014 respecto al 2013, se debe principalmente: - Al terremoto ocurrido en abril de 2014, categorizado como un shock transitorio, que afectó la actividad económica de la zona norte del país y las ventas en las tres unidades de negocio de ZOFRI. De acuerdo a lo anterior, también afectó al número de usuarios que disminuyó desde 2.189 a diciembre de 2013 hasta 2.173 usuarios a diciembre de 2014. - Menor crecimiento de economías como Paraguay y Perú que concentran alrededor del 20% de las ventas de la ZOFRI. Además se agrega la desaceleración de Chile, resaltando la menor actividad minera explicado por un menor precio del cobre. - El tipo de cambio, que afectó al comercio en general, sobre todo a ZOFRI que comercializa productos que son importados. Por otra parte, las compras del sistema franco tuvieron una contracción de 8,3% entre los años 2013 y el 2014. El principal 5 proveedor del sistema franco corresponde a Asia, con el 61% de las compras , le sigue Norteamérica con el 21%, América Latina con el 14%, Europa con el 3% y otros proveedores aportan con el 1%. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 2 Zona Franca es el área o porción unitaria de territorio perfectamente deslindada y próxima a un puerto o aeropuerto, amparada por presunción de extraterritorialidad aduanera, como asimismo los recintos instalados fuera de ella. El Decreto Ley N° 1055, de 1975, autoriza el establecimiento de Zona Franca en Iquique y Punta Arenas (Servicio de Impuestos Internos). 3 Fuente: ZOFRI 4 Fuente: ZOFRI 5 China, Hong Kong y Taiwán suman US$ 1.912 millones (CIF), alcanzando el 46% de las importaciones de las empresas usuarias del sistema FRANCO durante el 2014. 8 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. EVOLUCIÓN VENTAS Y COMPRAS DEL SISTEMA FRANCO (MM US$, CIF) EVOLUCIÓN VENTAS AL EXTRANJERO POR DESTINO 2014 (MM US$, CIF) 6.000 Fecha Informe: Junio.2015 1.200 1.000 800 600 400 200 - 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Ventas Bolivia 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 414 602 753 867 694 664 934 1057 1134 996 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Paraguay 120 147 207 284 211 344 429 395 407 411 2.285 2.644 3.432 2.903 3.485 4.290 4.411 4.421 3.888 Perú 208 222 240 264 229 304 347 359 376 291 Otros 142 142 134 125 104 124 154 196 162 190 Compras 2.436 2.887 3.920 2.879 3.936 4.743 4.840 4.555 4.178 Gráfico 1: Evolución ventas sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI) Gráfico 2: Evolución usuarios sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI) Los rubros que experimentaron un mayor volumen de transacciones durante el 2014, fueron: automotriz, combustibles y lubricantes, prendas de vestir, aparatos de electrónica y menaje, y artículos de hogar. Las operaciones del sistema franco dependen de manera significativa del comportamiento del mercado nacional y de algunos países externos tales como Bolivia, Perú y Paraguay, principales países de destino de las ventas de este sistema. Además dependen de otros factores no manejables como puertos, facilidad en el transporte terrestre, entre otros. 4. FACTORES PRIMARIOS/ADICIONALES EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO A continuación se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo de la Compañía, en relación a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido: INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 2 - Nivel de Activos: Si bien ZOFRI no es líder en la industria en términos de m totales arrendables, sí posee un portafolio de activos relevantes y existen ciertas características que esta Clasificadora destaca, relacionadas con: i) Beneficios de la zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en este caso ZOFRI, contempla exención de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros; ii) Incorporación de la ampliación de la VII etapa del Mall ZOFRI y la urbanización de 48 hectáreas arrendables del Parque Empresarial Alto Hospicio; iii) Nivel de morosidad que en escenarios normales se mantiene en bajos niveles, pero que tuvo un incremento luego del terremoto de abril de 2014, que produjo daños en locales y activos arrendados; y iv) Una cartera de proyectos de inversión que hasta el momento ha sido conservadora en su estructura y financiamiento. Todo lo anterior ha permitido que la Compañía mantenga estabilidad en sus flujos generados. - Posición de Mercado: La Compañía es considerada un motor importante de la actividad económica en las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, además del aporte económico del 15% de los ingresos brutos operacionales de ZOFRI, percibidos por las once comunas presentes en las regiones antes mencionadas, impactando positivamente en los presupuestos de éstas. Por otro lado, ZOFRI mantiene una participación de mercado relevante en la industria, 2 especialmente en la zona norte del país respecto a otras compañías (en términos de m arrendables y vendibles), 2 con un aproximado de 1.500.000 m . Respecto a las operaciones de la Compañía, los locatarios de ZOFRI poseen proveedores de muchos países, principalmente de Asia. Asimismo, las ventas de los clientes de ZOFRI al extranjero son cerca del 44% de las ventas totales. La Compañía tiene contratos de largo plazo con marcas relevantes como COPEC, Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre otros, existiendo también locatarios menores, sobre todo en el mall. - Diversificación: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. Por otro lado, la 9 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Compañía mantiene tres unidades de negocio, que se dedican a distintas actividades como la venta de productos al detalle, ventas al por mayor, arriendo y venta de terrenos, además de servicios logísticos. Finalmente, cabe mencionar que la Compañía no se ubica únicamente en Iquique, si no que gracias a la modificación de Ley de Zonas Francas, permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en Arica, permitiéndole a la Compañía diversificarse geográficamente dentro de la zona norte. Fecha Informe: Junio.2015 - Madurez de los Negocios: La Compañía mantiene cierta cantidad de metros arrendables madurando para los próximos años, lo que significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA debería ser mayor. Se espera que durante los próximos años, el porcentaje de ocupación del Parque Empresarial Alto Hospicio aumente conforme más empresas se vayan instalando. Los demás activos de la Compañía mantienen un porcentaje de ocupación al 100%, aunque se espera la consolidación de la ampliación del mall, que empezó a operar en el segundo semestre de 2014. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 10 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. CLASIFICACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO 1. Fecha Informe: Junio.2015 SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA Los ingresos consolidados de la Compañía aumentaron 10,8% entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, debido principalmente a: - Mall: Mayor uso de módulos y espacios en el centro comercial, además de mayores derechos de asignación relacionados con la ampliación realizado durante el 2014. - Gestión inmobiliaria: Mayor uso de terrenos del Barrio Industrial y mayores superficies colocadas en el mercado como la urbanización del Parque Empresarial de Alto Hospicio, lo que permitió la instalación de las primeras compañías. Además de mayores derechos de asignación del Recinto Amurallado II. - Logística: Mayores ingresos por almacenaje de mercaderías en almacenes públicos y patios del Centro Logístico ZOFRI. DISTRIBUCIÓN INGRESOS POR SEGMENTO (%) INGRESO POR SEGMENTO (MM$) 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 - Logística 10,2% Gestión Inmobiliaria 46,9% Mall Gestión Inmobiliaria Logística Parque Chacalluta 2011 8.971 10.749 2.267 370 2012 9.545 11.681 2.502 603 2013 9.910 12.086 2.710 633 2014 11.597 13.167 2.862 443 Gráfico 3: Evolución de ingresos por segmento (Fuente: Elaboración Propia con EEFF de la Compañía) Parque Chacalluta 1,6% Mall 41,3% Gráfico 4: Distribución de Ingresos por segmento (Fuente: Elaboración Propia con EEFF de la Compañía) Los ingresos percibidos por ZOFRI consideran los derechos cobrados a los usuarios por la asignación de terrenos y locales, pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato y que se reconocen gradualmente durante la duración del m m t m “ f ”, á u u t pasivo, la que se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados. Por otro lado, el EBITDA disminuyó hasta $8.169 millones al cierre de 2014 (26,5% menos que al cierre de 2013), debido principalmente a: - Costos asociados al terremoto ocurrido en abril de 2014 (reparaciones y mantenimiento), relacionado con los deducibles del seguro contratado en caso de siniestros. 6 Mayores remuneraciones debido a la amortización acelerada para el periodo 2014-2017 . Además hubo una mayor contratación de unidades de vigilancia con el fin de entregar un mejor servicio al mall. Debido a la caída del EBITDA, el margen EBITDA cayó desde 43,9% a diciembre de 2013 hasta 29,1% a diciembre de 2014. Respecto a la deuda financiera, ZOFRI presenta un préstamo bancario con el fin de financiar sus principales proyectos de inversión, Etapa VII Mall Comercial y Parque Industrial y Automotriz de Alto Hospicio. Dicha obligación está constituida por un crédito de $17.000 millones, con vencimiento en agosto de 2015. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 6 En diciembre de 2013, ZOFRI realizó aportes anticipados a los sindicatos a través de una negociación colectiva que tiene una vigencia desde el 2014 hasta el 2017. La Compañía optó por una amortización acelerada de estas remuneraciones, teniendo como efecto una mayor amortización durante el año 2014. 11 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Fecha Informe: Junio.2015 2. INDICADORES PRIMARIOS/ADICIONALES EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO FINANCIERO En el periodo comprendido entre diciembre de 2013 hasta diciembre de 2014, el ratio endeudamiento total de la Compañía disminuyó levemente desde 1,99 veces hasta 1,95 veces. Debido a la naturaleza del negocio, la Compañía posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación y por concepto de arriendo, que tienen efecto finalmente en los pasivos. Esta Clasificadora calcula el endeudamiento total, restando las cuentas mencionadas anteriormente, resultando en un indicador de 0,93 veces al cierre de 2014, respecto a 0,95 veces al cierre de 2013. El endeudamiento financiero neto aumentó desde 0,25 veces a diciembre de 2013 hasta 0,33 veces a diciembre de 2014, 7 debido exclusivamente a un menor efectivo de la Compañía, ya que la deuda financiera de la Compañía permaneció invariable. El indicador Deuda Financiera Neta / EBITDA aumentó desde 0,75 veces hasta 1,40 veces (entre el periodo diciembre 2013-2014) debido principalmente al menor EBITDA de la Compañía ya explicado. La Cobertura de Gastos Financieros disminuyó desde 39,58 veces a diciembre de 2013 hasta 14,64 veces a diciembre de 2014 debido al aumento de los gastos financieros ligados al préstamo bancario, que fue adquirido a través de retiros mensuales desde septiembre hasta diciembre de 2013, además de mencionar los menores niveles de EBITDA. Indicador (N° de veces) Endeudamiento Total8 Endeudamiento Total Ajustado9 Endeudamiento financiero neto10 Deuda Financiera Neta / EBITDA11 Cobertura de Gastos Financieros12 Cobertura de Gastos Financieros Netos13 Razón Circulante14 Dic-11 1,80 0,66 -0,26 -0,68 1,370,96 -15,57 0,62 Dic-12 1,26 0,38 -0,15 -0,46 315,04 -23,03 0,67 Dic-13 1,99 0,95 0,25 0,75 39,58 -37,10 0,90 Dic-14 1,95 0,93 0,33 1,40 14,64 1.321,39 0,38 Tabla 6: Principales Indicadores de la Compañía (Fuente: Elaboración Propia con los EEFF de la Compañía) Finalmente, respecto a la rentabilidad del patrimonio, ésta disminuyó desde 28,6% en 2013 hasta 22,8% en 2014, esto producto de la caída de la utilidad. En relación a la rentabilidad de los activos, ésta disminuyó desde 10,9% en 2013 hasta 7,7% en 2014, producto de las inversiones que se estuvieron realizando durante el último período, las que no se encuentran finalizadas y cuyo real aporte no se refleja aun en los resultados de la Compañía. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 7 Deuda Financiera = (Otros pasivos corrientes + Otros pasivos no corrientes) Endeudamiento Total = Pasivos Totales / Patrimonio 9 Endeudamiento Total Ajustado = (Pasivos Totales – Ingresos Diferidos corriente – Ingresos Diferidos no corrientes) / Patrimonio 10 Endeudamiento Financiero Neto = (Deuda Financiera – Efectivo y equivalentes al efectivo) / Patrimonio 11 EBITDA = Ganancia Bruta – Gastos de Administración y Ventas + Depreciación y Amortización 12 Cobertura de Gastos Financieros = EBITDA / Gastos Financieros 13 Cobertura de Gastos Financieros Netos = EBITDA / (Gastos Financieros – Ingresos Financieros) 14 Razón Circulante = Activos Corrientes / Pasivos Corrientes 8 12 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Fecha Informe: Junio.2015 SOLVENCIA DEL EMISOR La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito (Probabilidad de Default) al cual ésta se ve expuesta. Se compone como una función de: 1. El rating del negocio de la Compañía, determinado por la evaluación de los factores primarios/adicionales establecido en la Metodología de Industria de Rentas Inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Factores Primarios/Adicionales de Clasificación de Riesgo del Negocio 2. La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros primarios/adicionales, establecido en la Metodología de Industrias de Rentas Inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Evaluación del Riesgo Financiero. Los dos componentes – del negocio y financiero –, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de los casos, el riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación de solvencia. Para el caso de ZOFRI, la evaluación del riesgo del negocio, esto es el nivel de activos, la posición del mercado, el portfolio, la diversificación y la madurez de los negocios, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría AA-. Por otra parte, la evaluación del riesgo financiero, es decir, la evaluación de los niveles de deuda, apoyan esta clasificación al tratarse de niveles, por el momento, adecuados, pero que tal y como se comentó en el apartado Evaluación del Riesgo Financiero, podría ser un factor inductor de un cambio en la clasificación. CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL INSTRUMENTO Títulos Accionarios Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago, presentando un floating (porcentaje no controlador) de 28,72%, y una presencia bursátil otorgada por Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, quien mantiene contrato vigente con ZOFRI en calidad de Market Maker. La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad (AA-), el floating (28,72%) y la presencia bursátil otorgada por Larraín Vial S.A. como Market Maker. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 13 ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Fecha Informe: Junio.2015 INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES ANEXO INDICADORES Activos Corrientes Activos No Corrientes Activos Totales Efectivo y Equivalentes Otros Activos Financieros Corrientes Dic-11 11.268 65.538 76.806 7.258 0 Dic-12 8.512 67.519 76.032 4.110 846 Dic-13 14.317 88.117 102.434 5.309 3.389 Dic-14 12.421 90.608 103.030 3.451 2.189 Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Pasivos Totales Ingresos diferidos corrientes Ingresos diferidos no corrientes Pasivos ajustados por ingresos diferidos Deuda Financiera Corriente Deuda Financiera No Corriente Deuda Financiera Total Deuda Financiera Neta Patrimonio 18.159 31.218 49.376 2.763 28.459 18.154 0 0 0 -7.258 27.430 12.661 29.758 42.419 3.146 26.546 12.727 0 0 0 -4.955 33.613 15.838 52.380 68.218 3.848 31.776 32.594 0 17.094 17.094 8.396 34.216 32.406 35.738 68.144 4.195 31.519 32.430 17.090 0 17.090 11.450 34.886 Ingresos de actividades ordinarias Costos de Explotación Margen de explotación Resultado Operacional Depreciación y amortización 22.357 8.616 13.741 8.576 2.084 24.331 9.685 14.646 8.311 2.437 25.339 10.281 15.059 9.030 2.092 28.069 13.423 14.645 5.685 2.484 Ingresos Financieros Gastos Financieros Gastos Financieros Netos Utilidad del Ejercicio 692 8 -685 9.282 674 34 -640 8.832 581 281 -300 9.695 552 558 6 7.882 Razón Circulante Endeudamiento Corto Plazo Endeudamiento Largo Plazo Endeudamiento Total Endeudamiento Total Ajustado Endeudamiento neto de ingresos diferidos Deuda Corto Plazo / Deuda Total Deuda Largo Plazo / Deuda Total Deuda Financ. Corto Plazo/Deuda Financiera Total Deuda Financ. Largo Plazo/Deuda Financiera Total Endeudamiento financiero Endeudamiento financiero neto 0,62 0,66 1,14 1,80 0,66 0,31 36,8% 63,2% 0,00 -0,26 0,67 0,38 0,89 1,26 0,38 0,20 29,8% 70,2% 0,00 -0,15 0,90 0,46 1,53 1,99 0,95 0,47 23,2% 76,8% 0,0% 100,0% 0,50 0,25 0,38 0,93 1,02 1,95 0,93 0,46 47,6% 52,4% 100,0% 0,0% 0,49 0,33 Ebitda Margen Ebitda 10.659 47,7% 10.748 44,2% 11.121 43,9% 8.169 29,1% Rentabilidad del patrimonio Rentabilidad de los activos 33,2% 12,4% 28,9% 11,6% 28,6% 10,9% 22,8% 7,7% Cobertura de Gastos Financieros Cobertura de Gastos Financieros Netos Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 1.370,96 -15,57 0,00 0,00 0,00 -0,68 315,04 -16,80 0,00 0,00 0,00 -0,46 39,58 -37,10 0,00 1,54 1,54 0,75 14,64 1.321,39 2,09 0,00 2,09 1,40 Capex Ebitda - Capex 3.344 7.315 4.838 5.910 18.444 -7.323 5.746 2.423 Margen Bruto (%) Margen Operacional (%) 61,5% 38,4% 60,2% 34,2% 59,4% 35,6% 52,2% 20,3% 14 Δ% (13,2%) 2,8% 0,6% (35,0%) (35,4%) 104,6% (31,8%) (0,1%) 9,0% (0,8%) (0,5%) (100,0%) (0,0%) 36,4% 2,0% 10,8% 30,6% (2,7%) (37,0%) 18,7% (5,0%) 98,7% (102,1%) (18,7%) (57,6%) 100,7% (33,1%) (2,0%) (2,4%) (1,6%) 104,8% (31,7%) (100,0%) (1,9%) 33,8% (26,5%) (33,7%) (20,2%) (29,4%) (63,0%) (3661,6%) (100,0%) 36,1% 85,7% (68,8%) (133,1%) (12,2%) (43,2%)