ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. Contenido: Resumen de la Clasificación 2 Fortalezas y Factores de Riesgo 5 Antecedentes de la Compañía 5 Hechos relevantes 7 Proyectos de Inversión 8 Sistema Franco 8 Análisis Financiero 10 Características de los Instrumentos 14 Anexos 16 Analista responsable: Ma ri cela Plaza mplaza @icrchile.cl 2 896 82 00 Reseña Anual de Clasificación Junio 2014 Clasificación Instrumento: Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI Clasificación Primera Clase Nivel 2 Tendencia Estable Actual Primera Clase Nivel 2 Anterior Primera Clase Nivel 2 Historia Clasificación Instrumento: Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI Estados Financieros: 31 de diciembre de 2013 RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, la solvencia de ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. (en adelante ZOFRI, la Compañía o la Sociedad). En relación a los títulos accionarios, se ratifica en Primera Clase Nivel 2, las acciones de nemotécnico ZOFRI. ZOFRI se constituyó como sociedad en febrero de 1990, con el objetivo de administrar y explotar la zona franca de Iquique a través de una concesión que tiene una duración de 40 años desde otorgada ésta. Para ZOFRI, el contrato de concesión comenzó a regir en septiembre de 1990 y hoy en día sus actividades principales son el arriendo de locales para la venta al detalle, arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales y prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías. Durante el año 2013, cerca de 2.189 usuarios desarrollaron sus actividades en la zona franca a través del uso de al menos una de las siguientes instalaciones de ZOFRI: Recintos Amurallados I y II, Barrio Industrial, Mall ZOFRI, Parque Industrial Chacalluta, Centro Logístico y Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio. La clasificación de solvencia se sustenta en la diversificación de la cartera de clientes, en los beneficios de administrar y operar en zona franca, en su ubicación estratégica y en la estabilidad financiera de la Compañía. Se ha considerado también en esta clasificación, ciertos riesgos asociados, entre los cuales se destacan la baja flexibilidad del sistema público, la concesión finita con que cuenta la Compañía, la coordinación necesaria con otros actores relevantes de la zona, los riesgos de siniestros y la dependencia al ciclo económico. Al respecto: • Diversificación de clientes: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. • Beneficios zona franca: El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en esta caso ZOFRI, contempla exención de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros. • Ubicación estratégica: La posición geográfica permite acceder a un gran número de potenciales clientes, tanto nacionales, como de países vecinos. • Estabilidad financiera: ZOFRI ha mostrado una marcada estabilidad en sus márgenes, Ebitda y en la generación de utilidades, lo que le ha permitido financiar gran parte de sus planes de inversión sólo con sus flujos operacionales. Con todo, a pesar de que durante el año recién pasado la Compañía adquirió deuda bancaria para el financiamiento de una fracción de su plan de inversiones, esta Clasificadora considera que esta deuda no deteriora en absoluto los indicadores de la Compañía, sobre todo considerando que estos planes de inversión significarán ingresos adicionales para la Compañía en los próximos períodos. • Poca flexibilidad del sistema público: La Compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por normativas propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima. 2 • Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley por un período finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al momento de su extinción. • Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades. Lo anterior conlleva el riesgo que ante cualquier paralización de estos actores por ejemplo, la actividad comercial normal de la zona franca se podría ver interrumpida, tal y como ocurrió durante este año tras la paralización de algunos puertos de nuestro país. • Riesgos de siniestros: La Compañía se ve enfrentada a riesgos de siniestros, como incendios, paralizaciones, inundaciones, terremotos u otros desastres naturales. Si bien la Compañía no puede controlar estos riesgos, sí los mitiga en parte a través de contratos con compañías de seguros para cubrir estos riesgos asociados. • Sensibilidad a la actividad económica: Un cambio en el nivel de ingreso de las personas, como resultado de un período de contracción económica, podría afectar el intercambio comercial en la zona franca. Si bien la Compañía no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga en parte a través de contratos que en general son a mediano o largo plazo. En relación a la situación financiera de la Compañía, a diciembre de 2013 los ingresos consolidados de ZOFRI aumentaron 4,1% respecto al año anterior, producto del incremento del comercio efectuado por los usuarios del sistema franco, lo que se evidencia en la variación positiva de los ingresos de todos los segmentos de negocio de la Compañía. Al respecto, los ingresos del Mall crecieron 4%, Gestión Inmobiliaria 3%, Logística 8% y Parque Chacalluta lo hizo en 5%. Las variaciones en los niveles de ingreso hacen relación a las nuevas superficies del recinto amurallado II, que aportaron con seis meses de operación en 2012 y con doce meses de operación en 2013. A esto se suma el aumento en la tarifa porcentual, mayores ingresos derivados del almacenaje de mercaderías en Centro Logístico, mayores ventas de terrenos en Parque Industrial de Arica, mayores ingresos por concepto de visación de documentos, recuperación de gastos de administración y cuotas de mantenimiento, entre otros. A diciembre de 2013 ZOFRI mantuvo pasivos por $68.218 millones, un 60,8% superior respecto a diciembre de 2012, donde la variación hace relación principalmente a la incorporación de deuda financiera por $17.000 millones para el financiamiento de los proyectos de inversión, principalmente en Alto Hospicio y en el Mall. Con todo, para la Compañía la deuda financiera sólo representa el 25% del total de pasivos a diciembre de 2013 y fue adquirida con vencimiento hacia agosto de 2015. El principal pasivo para la Compañía corresponde a los ingresos percibidos por adelantado, los que a diciembre de 2013 representaron el 52,2% del total de pasivos (70% a diciembre de 2012). Respecto a algunos indicadores financieros, a diciembre de 2013 el endeudamiento de la Compañía aumentó desde 1,26 veces hasta 1,99 veces, producto de la incorporación de deuda bancaria. Si se ajusta el endeudamiento por los ingresos diferidos se obtiene un endeudamiento de 0,47 veces en 2013 (0,20 veces en 2012). En relación a la cobertura de gastos financieros netos, a diciembre de 2013 ésta fue de 24,43 veces y la cobertura de los períodos anteriores no es representativa al no existir deuda bancaria. Misma situación ocurre al calcular el indicador de deuda financiera neta sobre Ebitda, el cual fue de 0,75 veces a diciembre de 2013 y no es representativo su cálculo para los períodos anteriores. Respecto a la liquidez de la Compañía, entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013 ésta aumentó desde 0,67 veces hasta 0,90 veces, producto principalmente de una mayor disponibilidad de fondos derivados del financiamiento de largo plazo y al aumento de los deudores corrientes tras la colocación de la etapa VII de Mall ZOFRI. En relación a los títulos accionarios de ZOFRI, la ratificación en Primera Clase Nivel 2 obedece a la presencia bursátil de la acción (inferior al 25% promedio durante los últimos doce meses aproximadamente), floating (27,32%) y la Clasificación de solvencia de la Compañía (AA- Tendencia Estable). 3 DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La Subcategoría “-“ indica una menor protección dentro de la Categoría AA. PRIMERA CLASE NIVEL 2 Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos. METODOLOGÍA TÍTULOS ACCIONARIOS Metodología utilizada: Títulos Accionarios de Sociedades Anónimas La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 4 ZOFRI S.A. Fecha Informe: Junio.2014 FORTALEZAS Y FACTORES DE RIESGO • Fortalezas • Diversificación de clientes: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. • Beneficios zona franca: El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en esta caso ZOFRI, contempla eximición de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros. • Ubicación estratégica: La posición geográfica permite acceder a un gran número de potenciales clientes, tanto nacionales, como de países vecinos. • Estabilidad financiera: ZOFRI ha mostrado una marcada estabilidad en sus márgenes, Ebitda y en la generación de utilidades, lo que le ha permitido financiar gran parte de sus planes de inversión sólo con sus flujos operacionales. Con todo, a pesar de que durante el año recién pasado la Compañía adquirió deuda bancaria para el financiamiento de una fracción de su plan de inversiones, esta Clasificadora considera que esta deuda no deteriora en absoluto los indicadores de la Compañía, sobre todo considerando que estos planes de inversión significarán ingresos adicionales para la Compañía en los próximos períodos. • Factores de Riesgo • Poca flexibilidad del sistema público: La Compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por normativas propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima. • Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley por un período finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al momento de su extinción. • Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades. Lo anterior conlleva el riesgo que ante cualquier paralización de estos actores por ejemplo, la actividad comercial normal de la zona franca, se podría ver interrumpida, tal y como ocurrió durante este año tras la paralización de algunos puertos de nuestro país. • Riesgos de siniestros: La Compañía se ve enfrentada a riesgos de siniestros, como incendios, paralizaciones, inundaciones, terremotos u otros desastres naturales. Si bien la Compañía no puede controlar estos riesgos, sí los mitiga en parte a través de contratos con compañías de seguros para cubrir estos riesgos asociados. • Sensibilidad a la actividad económica: Un cambio en el nivel de ingreso de las personas, como resultado de un período de contracción económica, podría afectar el intercambio comercial en la zona franca. Si bien la Compañía no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga en parte a través de contratos que en general son a mediano y largo plazo. ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES ZOFRI se constituyó como sociedad en febrero de 1990, con el objetivo de administrar y explotar la zona franca de Iquique a través de una concesión que tiene una duración de 40 años desde otorgada ésta. Para ZOFRI, el contrato de concesión comenzó a regir en septiembre de 1990 y hoy en día sus actividades principales son el arriendo de locales para 5 ZOFRI S.A. la venta al detalle, arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales y prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías. Fecha Informe: Junio.2014 Durante el año 2013, cerca de 2.189 usuarios desarrollaron sus actividades en la zona franca, a través del uso de al menos uno de las siguientes instalaciones de ZOFRI: Recintos Amurallados I y II, Barrio Industrial, Mall ZOFRI, Chcalluta, Centro Logístico y Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio. Las principales características de estos activos se presentan en la Tabla 1. GESTIÓN INMOBILIARIA MALL ZOFRI Recinto Amurallado Barrio Industrial Área destinada al comercio mayorista. En este recinto, se ingresan y despachan mercancías, tanto para Chile como para los países vecinos. Área destinada a la instalación de empresas (principalmente automotrices) que tengan como objetivo el almacenar y comercializar sus productos. Parque Empresarial Alto Hospicio Propiedades destinadas al arriendo para potenciar principalmente el comercio automotriz y empresas de servicios a la minería. CENTRO LOGÍSTICO ZOFRI Sistema logístico destinado al almacenaje de mercaderías. Adicionalmente se ofrecen servicios de administración de operaciones logísticas. PARQUE INDUSTRIAL CHACALLUTA Este parque está destinado a la venta y arriendo de terrenos urbanizados y no urbanizados para el desarrollo de actividades industriales. Descripción Edificio de exhibición y venta de productos al detalle. Usuarios / asignatarios (N°) 230 (428 locales) 1.027 3 156 6 Superficie 55.058 m2 859.001 m2 860.000 m2 Terreno: 16.819 m2 Patrio: 5.000 m2 1.322.000 m2 23.5931 m2 32.558 m2 482.991 m2 19.800 m2 888.000 m2 100% 100% 3%2 100% 25% Superficie arrendable / vendible % de ocupación Tabla 1: Unidades de negocio de ZOFRI. (Fuente: Memoria 2013, ZOFRI) Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías depositadas en las instalaciones de la zona franca pueden ser comercializadas allí, y dentro de la Primera y Decimoquinta regiones, sin el pago de IVA ni aranceles aduaneros. ZOFRI es un actor relevante para las comunidades de las regiones donde se autoriza la zona franca, esto por dos motivos principales: (1) la Compañía debe entregar anualmente el 15% de los ingresos brutos percibidos a las 11 comunas de las regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota y (2) entrega miles de puestos de trabajo para la comunidad, lo que permite el desarrollo de la actividad comercial e industrial en la zona. En relación a la estructura de propiedad de ZOFRI, el controlador es Corporación de Fomento de la Producción (CORFO) con el 71,28% del capital accionario. Por su parte, la Tesorería General de la Republica, mantiene el 1,40% de la propiedad, lo cual le otorga al Estado de Chile, una participación total (directa e indirecta) de 72,67% del capital social de la Compañía. Los doce mayores accionistas se detallan en la siguiente tabla: INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 1 2 Superficie arrendable no considera última ampliación. Baja tasa de ocupación hace relación al hecho que esta operación aún se encuentra en etapa de construcción. 6 ZOFRI S.A. Fecha Informe: Junio.2014 Nombre CORPORACIÓN DE FOMENTO DE LA PRODUCCIÓN COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSIÓN LARRAÍN VIAL S.A. CORREDORA DE BOLSA BTG PACTUAL SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSIÓN (CTA.NUEVA) BANCHILE CORREDORES DE BOLSA S.A. TESORERÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA PENTA CORREDORES DE BOLSA S.A. BCI CORREDORES DE BOLSA S.A CORPBANCA CORREDORES DE BOLSA S.A INVERSIONES ORO LIMITADA INV. UNION ESPANOLA S.A VALORES SECURITY S A CORREDORES DE BOLSA TOTAL 12 MAYORES ACCIONISTAS % de propiedad 71,28% 3,41% 2,42% 2,07% Estructura de propiedad (%) Otros accionistas 27% 1,93% 1,40% 1,32% 0,96% 0,90% 0,85% 0,82% 0,72% 88,08% Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2014. (Fuente: SVS) Controlador 73% Gráfico 1: Estructura de propiedad a marzo de 2014. (Fuente: SVS) En relación al directorio, éste está constituido por siete miembros con duración de dos años en sus funciones, pudiendo ser reelegidos indefinidamente. Los miembros del actual del directorio actual fueron elegidos en abril de este año según se detalla en Tabla 3: Directorio PATRICIO SESNICH STEWART CARMEN DELPIANO PUELMA FELIPE PEREZ WALKER GIORGIO MACCHIAVELLO YURAS CLAUDIA ROJAS CAMPOS EUGENIO HIDALGO GONZALEZ GERARDO UÑA Cargo Presidente Vicepresidente Director Director Director Director Director Tabla 3: Directorio (Fuente: SVS) Administración CLAUDIO VILDOSOLA MORENO ARIEL PEREZ ACUÑA JAIME SOTO ZURA JOSE DIAZ BRITO CARLOS SMITH TARDEL JUAN DONOSO LARRAIN Cargo GERENTE GENERAL GERENTE DE ADM. Y FINANZAS GERENTE DE PLANIFICACION Y DESARROLLO GERENTE DE OPERACIONES GERENTE ZOFRI ARICA GERENTE DE NEGOCIOS Tabla 4: Principales miembros de la administración (Fuente: SVS) La Compañía cuenta con un Comité de Directores conformado por un director independiente y dos vinculados al controlador. El señor Felipe Pérez preside el Comité con el cargo de presidente y en su calidad de director independiente, mientras que la señorita Claudia Rojas y el señor Gerardo Uña fueron nombrados como directores vinculados al controlador en la sesión de Directorio desarrollada en abril de 2014. Respecto a la administración de la Compañía, esta es presidida por don Claudio Vildósola con el cargo de gerente general, quien ejerce sus funciones desde noviembre de 2013 en reemplazo de don Álvaro Espinosa, quien presentara su renuncia en septiembre de 2013. HECHOS RELEVANTES INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES • A partir de enero de 2013, comienza a regir la actualización al sistema tarifario relativo al uso de locales e instalaciones destinadas a la venta al detalle, modificándose también los valores por derechos de renovación en el Recinto Amurallado y Barrio Industrial. Para los actuales usuarios sólo rige a partir de la renovación de sus respectivos contratos. Entre los meses de enero y diciembre de 2013, se renovó el 12% del universo de contratos del Mall ZOFRI y el 2,8% de contratos de asignación de terrenos en Barrio Industrial y Recinto Amurallado, por tanto, aún resta una cantidad relevante de contratos que renovar, con consecuente impacto significativo en los ingresos de la Compañía. • Durante fines del 2013, algunas instalaciones de Barrio Industrial se vieron afectadas por un incendio, el que dejó importantes pérdidas. Estas instalaciones afectadas son propiedad de terceros (usuarios), por tanto no 7 implicó daño para ZOFRI. ZOFRI S.A. • Durante el 2013, se produjeron paralizaciones en el Mall ZOFRI por parte de trabajadores y empresarios que estaban en desacuerdo con la apertura dominical del Mall a partir del 2014. A esta paralización se sumaron usuarios del Barrio Industrial por estar en desacuerdo con el aumento de la tarifas. Lo anterior no afectó mayormente a ZOFRI, dado que los arriendos pactados son pagados de todas formas por los usuarios (ingreso fijo). A ZOFRI le afecta parcialmente en su estado de resultados, la tarifa cobrada sobre el volumen de venta de los arrendatarios (ingreso variable). • Durante el 2014 se produjeron paralizaciones en algunos puertos del país, impactando en la cantidad de productos importados/exportados por usuarios de las instalaciones de ZOFRI. Nuevamente, estas paralizaciones impactan en el volumen de ventas de los clientes de ZOFRI. La Compañía recibe de estos clientes un pago fijo correspondiente al arriendo percibido. • Durante abril de 2014, se produjo en el norte del país un terremoto que provocó daños en algunas instalaciones de ZOFRI y que implicó mantener cerrados algunos días el Mall. Al respecto, ZOFRI tiene contratados seguros para cubrir riesgos ante posibles daños que afecten los bienes muebles e inmuebles de su propiedad y de terceros bajo su responsabilidad, tales como incendios, terremotos, u otros y las paralizaciones que pudieran ocurrir producto a causa de esto. Fecha Informe: Junio.2014 PROYECTOS DE INVERSIÓN Los proyectos de inversión de la Sociedad son normalmente financiados con recursos provenientes de la propia operación. Durante el año 2013 sin embargo, y dada la envergadura de los proyectos de la Compañía, ZOFRI incorporó deuda bancaria (con vencimiento al 2015) para financiar parte de esta cartera de inversión. Durante el 2012 la Compañía dio inicio a dos proyectos principalmente: Parque Empresarial, en la comuna de Alto Hospicio (primera etapa) y construcción de la séptima etapa del Mall ZOFRI. Durante el 2013, se continuó con esta ejecución, año en el cual se invirtieron $18.855 millones. El proyecto Parque Empresarial Alto Hospicio, considera una inversión sobre los $16.000 millones, contará con 48,3 hectáreas arrendables y generará entre 3.000 y 5.000 empleos directos. La nueva ampliación de Mall ZOFRI considera sobre $11.500 millones de inversión y considera 36 nuevas tiendas, 15 locales en patio de comida, 5 restaurantes, 341 nuevos estacionamientos. Para el 2014 se aprobó la ejecución de 23 proyectos: 10 proyectos de arrastre por $8.132 millones y 13 proyectos nuevos por $2.672 millones. Entre los proyectos de arrastre que se están desarrollando durante este año se encuentran la construcción del Parque Empresarial Alto Hospicio, la construcción de la séptima etapa del Mall, urbanización Parque Industrial ZOFRI Arica (primera etapa), construcción centros de comida en Parque Alto Hospicio, entre otros. SISTEMA FRANCO • Marco Legal La ley 18.846, autorizó al Estado a desarrollar actividades económicas en materia de administración y explotación de la Zona Franca de Iquique a través de una sociedad anónima con la cual se firmó un contrato de concesión para la administración y explotación de la Zona Franca. Esta compañía fue ZOFRI, quien mantiene la concesión por 40 años contados desde la fecha del contrato. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES La normativa considera el pago del 15% de los ingresos brutos anuales de ZOFRI por la concesión que administra, monto que va en beneficio de todos los municipios de las regiones de Tarapacá y de Arica y Parinacota. 8 3 El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, contempla las siguientes franquicias : ZOFRI S.A. • Exime de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de Zonas o Depósitos Francos. Fecha Informe: Junio.2014 • Exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus 4 ejercicios financieros producidas por las actividades en zona franca . Mientras las mercancías permanezcan en la Zona Franca se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación 5 de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país . • Operaciones sistema franco 6 Entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013, las ventas de las empresas usuarias instaladas en la zona franca de Iquique aumentaron levemente en 0,2%, alcanzando US$ 4.421 millones (Gráfico 2). Al respecto, las ventas al extranjero fueron de US$ 2.079 millones (CIF), seguidas de las ventas a las regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota, las que llegaron a US$ 2.024 millones (CIF). Por su parte, las ventas al resto de Chile fueron por US$ 317 millones (CIF). Los principales destinos de las ventas de la zona franca durante el 2013 fueron: Chile (53%), Bolivia (26%), Paraguay (9%), Perú (8%), Uruguay (1%), Argentina (0,1%), Brasil (0,1%) y otros países (2,8%). La evolución positiva de las ventas del sistema franco, hace relación en parte, al crecimiento que ha tenido la zona respecto al número de usuarios (Gráfico 3), donde ha crecido en 43,5% entre el año 2004 y el 2013. A diciembre de 2013, el número de usuarios fue de 2.186, lo que representó un crecimiento de 2,8% respecto al año anterior. Por otra parte, las compras del sistema franco – si bien tuvieron una contracción de 5,9% entre el 2012 y el 2013 – en promedio han crecido 11,6% entre el 2006 y el 2013 (Gráfico 2), donde el principal proveedor del sistema franco corresponde a Asia, con el 58% de las compras, le sigue Norteamérica con el 21%, América Latina con el 12%, Europa con el 5% y otros proveedores aportan con el 4%. Evolución ventas y compras totales sistema franco (millones US$, CIF) Evolución usuarios sistema franco (N°) 2.500 5.000 2.000 4.000 1.523 3.000 1.728 1.624 1.651 1.701 1.826 1.947 1.994 2.126 2.186 1.500 2.000 1.000 1.000 500 ventas 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.285 2.644 3.432 2.903 3.485 4.290 4.411 4.421 compras 2.436 2.887 3.920 2.879 3.936 4.743 4.840 4.555 INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES Gráfico 2: Evolución ventas sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gráfico 3: Evolución usuarios sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI) 3 Fuente: Servicio de Impuestos Internos Zona Franca es el área o porción unitaria de territorio perfectamente deslindada y próxima a un puerto o aeropuerto, amparada por presunción de extraterritorialidad aduanera, como asimismo los recintos instalados fuera de ella. El Decreto Ley N° 1055, de 1975, autoriza el establecimiento de Zona Franca en Iquique y Punta Arenas (Servicio de Impuestos Internos). 5 Fuente: ZOFRI 6 Fuente: ZOFRI 4 9 ZOFRI S.A. • Prospecciones Las operaciones del sistema franco dependen de manera significativa del comportamiento del mercado nacional y de algunos países externos tales como Bolivia, Perú y Paraguay, principales países de destino de las ventas de este sistema. Además dependen de otros factores no manejables como puertos, facilidad en el transporte terrestre, entre otros. Fecha Informe: Junio.2014 Durante el período 2014, se espera que las operaciones de ZOFRI se desarrollen en un escenario económico incierto pero con una adecuada diversificación de usuarios. Al respecto: • Situación económica chilena : El crecimiento económico de Chile fue moderado en 2013, débil durante el primer trimestre de este año y según información de la OECD, el crecimiento del PIB podría recuperarse hacia fines de 2014, impulsado por la inversión y las exportaciones, éstas últimas beneficiadas por el tipo de cambio. Respecto a este último punto, la depreciación del tipo de cambio ha impactado en algunos precios de la economía, con lo cual la inflación se encuentra cercana al rango meta del Banco Central de 3%. Por otra parte, se proyecta que la tasa de desempleo se incremente durante el 2014 y el 2015, llegando a niveles cercanos al 6,3% en 2015. A esto se suma la reforma tributaria que se está impulsando en Chile, cuya eventual aprobación podría afectar a distintas industrias y en distintas magnitudes. La situación económica chilena va en directa relación con los resultados de los usuarios de la zona franca al tratarse del principal destino de las ventas. Consecuentemente con esto, los resultados de los usuarios impactan positivamente en la demanda por espacios físicos de la zona franca. Si bien ZOFRI trabaja con contratos con sus clientes, la renovación de estos por parte de los usuarios, hace directa relación con sus expectativas de venta. • Diversificación de usuarios de la zona franca de Iquique: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintas industrias, entre los que destaca el sector combustible, automotriz, electrónica, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. Con todo, el deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no tendría efectos dañinos significativos para ZOFRI, dada la diversidad de su cartera de clientes. 7 ANÁLISIS FINANCIERO • Ingresos A diciembre de 2013, los ingresos consolidados de ZOFRI aumentaron 4,1% respecto al año anterior (Gráfico 4), producto del incremento del comercio efectuado por los usuarios del sistema franco, lo que se evidencia en la variación positiva de los ingresos de todos los segmentos de negocio de la Compañía (Gráfico 5). Al respecto, los ingresos del Mall crecieron 4%, Gestión Inmobiliaria 3%, Logística 8% y Parque Chacalluta lo hizo en 5%. Las variaciones en los niveles de ingreso hacen relación a las nuevas superficies del recinto amurallado II, que aportaron con seis meses de operación en 2012 y con doce meses de operación en 2013. A esto se suma el aumento en la tarifa porcentual, mayores ingresos derivados del almacenaje de mercaderías en Centro Logístico, mayores ventas de terrenos en Parque Industrial de Arica, mayores ingresos por concepto de visación de documentos, recuperación de gastos de administración y cuotas de mantenimiento. Los ingresos que la Compañía percibe en cada segmento de negocio corresponden a: • • INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES • • 7 Mall: ingresos por concepto de arriendo, derechos de asignación y servicios varios. Este segmento representa el 39,1% de los ingresos. Gestión inmobiliaria: ingresos por arriendo de galpones, por arriendo en barrio industrial, derechos de asignación y servicios varios. El segmento representa el 47,7% de los ingresos. Logística: Ingresos por almacenamiento y por servicios varios. El segmento representa el 10,7% de los ingresos. Parque Chacalluta: Uso y venta de terrenos y servicios varios. Representa el 2,5% de los ingresos. Fuente: OECD 10 ZOFRI S.A. Ingresos (MM$) Fecha Informe: Junio.2014 25.339 30.000 25.000 Ingresos por segmento (MM$) 24.331 20.377 22.357 20.000 15.000 10.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 5.000 0 Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Gráfico 4: Ingresos (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) 2010 Mall 8.120 G. Inmobiliaria 9.978 Logística 1.872 P. Chacalluta 407 2011 8.971 10.749 2.267 370 2012 9.545 11.681 2.502 603 2013 9.910 12.086 2.710 633 Gráfico 5: Composición de los ingresos (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) Los ingresos percibidos por ZOFRI consideran los derechos cobrados a los usuarios por la asignación de terrenos y locales, pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato y que se reconocen gradualmente durante la duración del mismo. Los ingresos no reconocidos son registrados como “ingresos diferidos”, generándose una cuenta de pasivo, la que se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados. • Resultados 8 A diciembre de 2013 la Compañía aumentó 2,8% el margen de explotación en relación al año anterior (Gráfico 6), aun cuando los costos de venta crecieron 6,2% respecto al 2012, como consecuencia de una mayor dotación de vigilantes privados, de mayores recursos comprometidos para mantenimiento y reparaciones y por el aumento del costo de concesión (directamente proporcional con el incremento en los ingresos). Para la Compañía, el principal costo corresponde a la concesión (15% de los ingresos brutos), concepto que a diciembre de 2012 representaba el 37,3% de los costos de explotación y a diciembre de 2013 el 36,5%. Consecuentemente con el 9 incremento de los costos de explotación por sobre el crecimiento de los ingresos de la Compañía, el margen bruto disminuyó muy levemente desde 60,2% hasta 59,4% (Gráfico 7). Resultados (MM$) Márgenes (%) 70% 16.000 60% Resultados (MM$) 14.000 61,5% 61,4% 59,4% 60,2% 50% 12.000 10.000 40% 8.000 38,4% 38,1% 34,2% 35,6% 30% 6.000 4.000 20% 2.000 10% 0 Margen de explotación Dic-10 12.517 Dic-11 13.741 Dic-12 14.646 Dic-13 15.059 Resultado Operacional 7.770 8.576 8.311 9.030 Utilidad del Ejercicio 8.166 9.282 8.832 9.695 Gráfico 6: Evolución de resultados (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 8 9 Margen de explotación = Ingresos – costo de ventas Margen bruto = Margen de explotación / Ingresos 11 0% Dic-10 Dic-11 Margen Bruto (%) Dic-12 Dic-13 Margen Operacional (%) Gráfico 7: Margen bruto y margen operacional (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) 10 En relación al resultado operacional , a diciembre de 2013 éste aumentó 8,6% respecto al período anterior (Gráfico 6), producto del incremento en los ingresos ya mencionado y debido a la disminución de los gastos de administración en 4,8%. Esto último es producto de menores horas extras y bonos pagados durante el período, así como por disminución de gastos por concepto de indemnizaciones y desahucio (menor valor de la provisión por años de servicio). 11 Consecuentemente con lo anterior, el margen operacional aumentó desde 34,2%, en 2012 hasta 35,6% en 2013, (Gráfico 7). ZOFRI S.A. Fecha Informe: Junio.2014 Finalmente, respecto a la utilidad del ejercicio, entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013 ésta varió positivamente desde $8.832 millones hasta $9.695 millones (Gráfico 6), derivado del crecimiento operacional de la Compañía. En este punto es importante destacar los motivos por los cuales la utilidad de ZOFRI supera al resultado operacional. En este sentido, es necesario recordar que uno de los beneficios de operar en zona franca, es la exención de impuestos, por tanto la Compañía no deduce gastos por impuestos a las ganancias de su estado de resultados. Por otra parte, contribuye positivamente para los resultados de ZOFRI, mantener una muy baja deuda financiera, con lo cual los gastos financieros son marginales con respecto a los ingresos financieros. • Ebitda 12 En relación a los flujos de la Compañía, el Ebitda aumentó 3,5% a diciembre de 2013 respecto al período anterior (Gráfico 8), producto de la mejora operacional de la Compañía derivada del incremento del comercio en el sistema franco (Gráficos 2 y 3). Las nuevas superficies del recinto amurallado II, el aumento en la tarifa porcentual, los mayores ingresos derivados del almacenaje de mercaderías en Centro Logístico y las mayores ventas de terrenos en Parque Industrial de 13 Arica, aportaron positivamente con este incremento en el Ebitda. El margen Ebitda , en tanto, se mantuvo casi sin variaciones entre los años 2012 y 2013. Ebitda (MM$) Ebitda (MM$) 15.000 60,0% 10.000 50,0% 40,0% 5.000 30,0% 0 20,0% -5.000 -10.000 Ebitda 10,0% Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 9.759 10.659 10.748 11.121 Ebitda - Capex 6.374 7.315 5.910 -7.323 Margen Ebitda 47,9% 47,7% 44,2% 43,9% 0,0% Gráfico 8: Ebitda y margen de Ebitda (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) 14 Al descontarle el Capex al Ebitda, este flujo disminuye desde un flujo positivo de $5.910 millones (diciembre de 2012) hasta un flujo negativo de $7.323 millones (diciembre de 2013), impactado por los proyectos de inversión que se encuentra desarrollando la Compañía, principalmente en Alto Hospicio y la ampliación del Mall ZOFRI (ver punto Proyectos de Inversión de este informe). INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 10 Resultado operacional = Margen bruto – Gasto de Administración Margen operacional = Resultado operacional / Ingresos 12 Ebitda = Resultado operacional + gasto por depreciación y amortización 13 Margen Ebitda = Ebitda / Ingresos 14 Capex = Compras de propiedades, plantas y equipos contenido en el estado de flujo de efectivo. 11 12 • Pasivos ZOFRI S.A. A diciembre de 2013 ZOFRI mantuvo pasivos por $68.218 millones, un 60,8% superior respecto a diciembre de 2012, 15 donde la variación hace relación principalmente a la incorporación de deuda financiera por $17.000 millones (Gráfico 9) para el financiamiento de los proyectos de inversión ya mencionados. Con todo, para la Compañía la deuda financiera representa el 25% del total de pasivos a diciembre de 2013 y fue adquirida con vencimiento hacia agosto de 2015. Fecha Informe: Junio.2014 El principal pasivo para la Compañía, corresponde a los ingresos percibidos por adelantado, los que a diciembre de 2013 representaron el 52,2% del total de pasivos (70% a diciembre de 2012). Considerando que esta obligación se va rebajando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados, esta Clasificadora presenta en este informe pasivos ajustados de ingresos diferidos ya mencionados. Deuda financiera (MM$) Deuda financiera (MM$) 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 Deuda Financiera Total Dic-10 0 Dic-11 0 Dic-12 0 Dic-13 17.094 Deuda Financiera Neta -5.608 -7.258 -4.955 8.396 Gráfico 9: Deuda financiera (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) • Indicadores Financieros 16 Respecto a algunos indicadores financieros, a diciembre de 2013 el endeudamiento de la Compañía aumentó desde 1,26 veces hasta 1,99 veces (Gráfico 10), producto de la incorporación de deuda bancaria. Si se ajusta el 17 endeudamiento por los ingresos diferidos se obtiene un endeudamiento de 0,47 veces en 2012 (0,20 veces en 2012). 18 En relación a la cobertura de gastos financieros netos , a diciembre de 2013 ésta fue de 24,43 veces y la cobertura de los períodos anteriores no es representativa al no existir deuda bancaria en dichos períodos. Misma situación ocurre al calcular el indicador de deuda financiera neta sobre Ebitda, el cual fue de 0,75 veces a diciembre de 2013 y no es representativo su cálculo para los períodos anteriores. Respecto a la liquidez de la Compañía, entre diciembre de 2012 y diciembre de 2013 ésta aumentó desde 0,67 veces hasta 0,90 veces (Gráfico 11) producto principalmente de una mayor disponibilidad de fondos derivados del financiamiento de largo plazo y al aumento de los deudores corrientes tras la colocación de la etapa VII de Mall ZOFRI. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 15 Deuda financiera = Otros pasivos financieros corrientes + otros pasivos financieros no corrientes Endeudamiento = Pasivos totales / Patrimonio total 17 Endeudamiento neto de ingresos diferidos = (Pasivos totales – ingresos diferidos de corto y largo plazo) / (Ingresos diferidos de corto y largo plazo + Patrimonio total) 18 Cobertura de Gastos financieros = Ebitda 12 meses / Gastos financieros netos 12 meses 16 13 ZOFRI S.A. Liquidez (N° de veces) Endeudamiento total (N° de veces) N° Veces 1,00 2,5 1,99 Fecha Informe: Junio.2014 1,80 2,0 0,90 0,80 0,67 0,62 1,5 1,57 0,60 1,26 0,56 0,40 1,0 0,31 0,5 0,31 0,47 0,20 0,20 0,00 0,0 Dic-10 Dic-11 Endeudamiento Total Dic-12 Dic-13 Dic-10 Dic-11 Endeudamiento neto de ingresos diferidos Gráfico 10: Endeudamiento (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) Dic-12 Dic-13 Razón Circulante Gráfico 11: Liquidez (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI) Finalmente, respecto a la rentabilidad del patrimonio, ésta aumentó desde 26,3% en 2012 hasta 28,3% en 2013, esto producto del aumento de la utilidad por la mejora operacional ya mencionada. En relación a la rentabilidad de los activos, ésta disminuyó desde 11,6% en 2012 hasta 9,5% en 2013, producto de las inversiones que se estuvieron realizando durante el último período, las que no se encuentran finalizadas y cuyo real aporte no se refleja aun en los resultados de la Compañía. • Estado de Flujo de Efectivo Entre diciembre de 2012 y de 2013, la Compañía incrementó considerablemente su flujo de efectivo y equivalentes (variación neta del período), desde un flujo negativo de $2.857 millones hasta un flujo positivo de $1.199 millones (Tabla 5). Esta variación se debió principalmente a lo siguiente: • Flujos de efectivo procedentes de actividades de operación: A diciembre de 2013 se registró un flujo de efectivo neto 15% inferior respecto al período anterior, debido principalmente al mayor pago a proveedores asociados a los proyectos de inversión que está realizando la Compañía. • Flujos de efectivo procedentes de actividades de inversión: A diciembre de 2013 el flujo de actividades de inversión fue de -$18.061 millones (-$4.838 millones a diciembre de 2012). Esta importante variación se explica por los proyectos de inversión, principalmente en Alto Hospicio y en el Mall ZOFRI. • Flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación: A diciembre de 2013 se registró un flujo positivo de $9.899 millones (-$8.991 millones a diciembre de 2012). Esta variación viene explicada principalmente por la obtención de deuda bancaria para el financiamiento del plan de inversiones. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE OPERACIÓN TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE INVERSIÓN TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO Incremento (Disminución) de Efectivo y Equivalente al Efectivo Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del ejercicio SALDO FINAL DE EFECTIVO Y EQUIVALENTE AL EFECTIVO Dic-11 13.475 (3.344) (8.772) 1.358 5.608 6.966 Dic-12 10.972 (4.838) (8.991) (2.857) 6.966 4.110 Dic-13 9.361 (18.061) 9.899 1.199 4.110 5.309 Δ% (15%) (273%) 210% 142% (41%) 29% Tabla 5: Estado de Flujo de Efectivo resumido (Fuente: ZOFRI) CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES • Títulos Accionarios Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago, presentando un floating (porcentaje no controlador) de 27,32%, y una presencia bursátil promedio inferior al 25% durante los últimos 14 ZOFRI S.A. 12 meses, por lo que en la actualidad la Compañía mantiene contrato con Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, en calidad de Market Maker. Fecha Informe: Junio.2014 La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad (AA-), el floating (27,32%) y la presencia bursátil (inferior al 25% promedio). INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 15 ZOFRI S.A. ANEXOS SITUACIÓN FINANCIERA ZOFRI (MM$) Fecha Informe: Junio.2014 INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES INDICADORES Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Δ% 2012-203 Activos Corrientes 9.451 11.268 8.512 14.317 68,2% Activos No Corrientes 63.878 65.538 67.519 88.117 30,5% Activos Totales 73.329 76.806 76.032 102.434 34,7% Efectivo y Equivalentes 5.608 7.258 4.110 5.309 29,2% Pasivos Corrientes 16.873 18.159 12.661 15.838 25,1% Pasivos No Corrientes 27.923 31.218 29.758 52.380 76,0% Pasivos Totales 44.796 49.376 42.419 68.218 60,8% Ingresos diferidos corrientes 2.760 2.763 3.146 3.848 22,3% Ingresos diferidos no corrientes 24.879 28.459 26.546 31.776 19,7% Pasivos ajustados por ingresos diferidos 17.157 18.154 12.727 32.594 156,1% Deuda Financiera Corriente 0 0 0 0 - Deuda Financiera No Corriente 0 0 0 17.094 - Deuda Financiera Total 0 0 0 17.094 - Deuda Financiera Neta -5.608 -7.258 -4.955 8.396 (269,4%) Patrimonio 28.533 27.430 33.613 34.216 1,8% Ingresos de actividades ordinarias 20.377 22.357 24.331 25.339 4,1% Costos de Explotación 7.860 8.616 9.685 10.281 6,2% Margen de explotación 12.517 13.741 14.646 15.059 2,8% Resultado Operacional 7.770 8.576 8.311 9.030 8,6% Ingresos Financieros 174 692 674 581 (13,8%) Gastos Financieros 0 8 34 281 723,5% Gastos Financieros Netos -174 -685 -640 -300 (53,1%) Utilidad del Ejercicio 8.166 9.282 8.832 9.695 9,8% Razón Circulante 0,56 0,62 0,67 0,90 34,4% Endeudamiento Total 1,57 1,80 1,26 1,99 58,0% Endeudamiento neto de ingresos diferidos 0,31 0,31 0,20 0,47 132,1% Endeudamiento financiero 0,00 0,00 0,00 0,50 - Ebitda 9.759 10.659 10.748 11.121 3,5% Margen Ebitda 47,9% 47,7% 44,2% 43,9% (0,6%) Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) -0,57 -0,68 -0,46 0,75 (263,7%) Capex 3.386 3.344 4.838 18.444 281,2% Ebitda - Capex 6.374 7.315 5.910 -7.323 (223,9%) (Ebitda - Capex)/Gastos Financieros netos -36,54 -10,69 -12,66 24,43 (292,9%) Margen Bruto (%) 61,4% 61,5% 60,2% 59,4% (1,3%) Margen Operacional (%) 38,1% 38,4% 34,2% 35,6% 4,3% 16