Zofri - Informe de Clasificación - Junio 2012

Zona Franca de Iquique S.A.
Contenido:
Resumen de Clasificación
2
Fortalezas y Debilidades de la
4
Compañía
Antecedentes de la
Compañía
4
Beneficios del Sistema
Franco
9
Principales Inversiones
9
Análisis Financiero
10
Características de los
Instrumentos
14
Analista responsa ble:
Fernando Villa P.
fvilla@icrchile.cl
Informe de Clasificación
Junio 2012
Clasificación
Instrumento
Acciones
Solvencia
Clasificación
Primera Clase Nivel 2
AA-
Tendencia
Estable
Estable
Estados Financieros: 31 de marzo de 2012
RESUMEN DE CLASIFICACIÓN
ICR Clasificadora de Riesgo ha acordado clasificar en Categoría Primera Clase Nivel 2, con Tendencia “Estable” los títulos
accionarios de Zona Franca de Iquique S.A. (Zofri S.A.), nemotécnico ZOFRI. Asimismo, ha clasificado en Categoría AA-,
con Tendencia “Estable”, la solvencia de la Sociedad.
La clasificación otorgada a la solvencia de la Compañía considera que Zofri S.A. constituye uno de los motores de
desarrollo de las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, siendo el principal centro de negocios mayoristas y al detalle
en la zona, además de ser un polo de desarrollo de actividades industriales de diversa índole, lo que le ha permitido
consolidar una sólida situación financiera a lo largo del tiempo.
Lo anterior, se suma a que Zofri S.A. representa una relevante zona de intercambio comercial para diversas economías
latinoamericanas, gracias a su ubicación estratégica y a las ventajas tributarias de las que son objeto las actividades
comerciales de diversos rubros que se llevan a cabo en la Zona Franca.
La clasificación asignada refleja además el favorable desempeño operacional que ha exhibido la Compañía, gracias a un
incremento sostenido en sus ingresos, en su generación de Ebitda y a una marcada estabilidad en sus márgenes,
producto de una adecuada diversificación de ventas a través de la prestación de servicios inmobiliarios, logísticos e
informáticos, para aproximadamente 2.000 usuarios del sistema franco.
Producto de lo anterior, la capacidad de generación de caja de Zofri S.A. le ha permitido financiar sus planes de
inversiones mediante la utilización exclusiva de recursos propios, sin requerir endeudamiento financiero, y manteniendo
una política de dividendos que contempla repartir el 100% de las utilidades netas de cada ejercicio, por lo que la Sociedad
cuenta con suficiente espacio para requerir fuentes de financiamiento adicionales ante planes de inversión de mayor
envergadura, como el que actualmente se está desarrollando en el complejo de Alto Hospicio, y que junto a otras
inversiones, totalizan desembolsos de más de MM$ 13.000 durante 2012.
Adicionalmente, la clasificación toma en cuenta que tanto el Directorio de la Sociedad como los principales ejecutivos,
presentan alta estabilidad en sus cargos, lo que permite fortalecer el conocimiento del negocio y facilita la toma de
decisiones estratégicas.
La clasificación de los títulos accionarios considera que los papeles de Zofri mantuvieron adecuados niveles de presencia
bursátil durante el año 2011, la que se ha visto reducida a partir de febrero de 2012 producto de los nuevos criterios de
presencia bursátil adoptados por la Bolsa de Comercio de Santiago.
Conforme lo anterior, se han contratado los servicios de Market Maker a Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, por lo que
ICR monitoreará los efectos de esta incorporación sobre la presencia bursátil de la acción en el mediano plazo.
Aún así, la favorable clasificación de solvencia otorgada a la Sociedad, en conjunto con un adecuado floating, dan como
resultado una clasificación de Categoría Primera Clase Nivel 2, de acuerdo a los criterios metodológicos utilizados por ICR.
Zona Franca de Iquique S.A. es la sociedad que administra el sistema franco de Iquique, que comprende una extensión de
90 hectáreas en la propia ciudad de Iquique, además de 123 hectáreas en el Parque Chacalluta, ubicado en la ciudad de
Arica, y 128 hectáreas adicionales situadas en la comuna de Alto Hospicio, área en la cual se está desarrollando un
importante Parque Empresarial y Automotriz, como respuesta a los requerimientos de una creciente demanda.
2
La principal actividad de Zofri S.A. es el arriendo de terrenos y galpones para el desarrollo de actividades comerciales al
por mayor, en los recintos amurallados ubicados en Iquique, y en la actualidad expandiéndose hacia el área de Alto
Hospicio. Además, percibe ingresos por el arriendo de tiendas para negocios minoristas en el centro comercial, conocido
como Mall Zofri, en conjunto con la prestación de servicios de logística (almacenaje y administración de inventario), y de
arriendo y venta de terrenos para clientes industriales, en el Parque Chacalluta de Arica. En forma transversal a todas sus
líneas de negocios, la Sociedad ofrece servicios de tecnologías de información y comunicación, administración de
documentos y otros servicios de gestión.
La existencia de la Zona Franca de Iquique data del año 1975, siendo fundada con el objeto de impulsar el desarrollo
económico de la Región de Tarapacá. En 1989, el Fisco de Chile y la Corporación de Fomento de la Producción,
constituyeron la sociedad Zona Franca de Iquique S.A., con el objeto de efectuar la administración del sistema franco. En
la actualidad, la Sociedad continúa bajo el control estatal, siendo CORFO titular del 71,28% de las acciones de la
Compañía, mientras que la Tesorería General de la República mantiene un 1,40% adicional
DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS:
CATEGORÍA AA
Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los
términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
La Subcategoría “-“ indica una menor protección dentro de la Categoría AA.
PRIMERA CLASE NIVEL 2
Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad
de sus retornos.
La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un
determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública
remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no
siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
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Zona Franca de
Iquique S.A.
FORTALEZAS Y DEBILIDADES DE LA COMPAÑÍA
FORTALEZAS
Fecha informe:
Junio.2012
•
Zofri S.A. constituye una importante zona de intercambio comercial, que gracias a su ubicación estratégica,
permite el desarrollo del comercio para distintas economías dentro de Latinoamérica.
•
La Compañía constituye un actor económico relevante para el desarrollo de las regiones de Arica-Parinacota
y Tarapacá, debido a la elevada generación de empleos y a que su actividad permite generar recursos para
desarrollar planes de inversión dentro de las comunas que componen las regiones en que opera.
•
Zofri S.A. obtiene ingresos a partir de servicios de arriendo, almacenaje y logística, lo que le permite
diversificar sus fuentes de generación de flujos, manteniendo además una cartera de clientes bien
diversificada.
•
La Compañía presenta un sólido perfil financiero, exhibiendo una marcada estabilidad en sus márgenes
Ebitda y en la generación de utilidades, lo que le ha permitido financiar sus planes de inversiones sólo con
sus flujos operacionales, por lo que no ha tenido necesidad de requerir aumentos de capital o financiamiento
de terceros.
•
Zofri S.A. tiene contratados seguros para cubrir riesgos ante posibles daños que afecten los bienes muebles e
inmuebles de su propiedad o bajo su responsabilidad, además de seguros de vida para los trabajadores y
directivos. Además cuenta con un seguro de Responsabilidad Civil Directores y Ejecutivos. Este seguro cubre
las responsabilidades de directores y ejecutivos superiores de la Compañía, ante siniestros derivados del
ejercicio de su actividad.
•
El Directorio y los principales ejecutivos de Zofri S.A. cuentan con alta experiencia y estabilidad en sus cargos,
lo que fortalece el conocimiento del negocio y facilita la toma de decisiones.
DEBILIDADES O RIESGOS
•
La normativa propia de empresas públicas que rige la Zona Franca de Iquique S.A. como sociedad con
participación accionaria mayoritaria estatal, impide a la Empresa, por ejemplo, hacer inversiones en terceras
empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima.
•
Al ser una concesión finita, podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve
al momento de su extinción.
•
Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, Zofri S.A. requiere la coordinación con
otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas
relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades.
ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA
Con el objetivo de desarrollar la región, se constituyó en 1975 (al igual que en Punta Arenas) la Zona Franca de
Iquique, mostrándose desde el comienzo, como un aporte al desarrollo tanto de la ciudad como de la región. Sin
embargo, no fue sino hasta el año 1989, tras la dictación de la Ley 18.846, en que comenzó a apreciarse el real aporte
de la compañía a la región. A grandes rasgos, esta ley autorizaba la actividad empresarial del Estado en materia de
Administración y Explotación de la Zona Franca de Iquique y ordenaba al Fisco y a la CORFO a constituir una sociedad
anónima denominada Zona Franca de Iquique S.A., la cual debía regirse por las normas de las sociedades anónimas
abiertas, es decir, sometida a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros (hecho que finalmente se
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Zona Franca de
Iquique S.A.
Fecha informe:
Junio.2012
concretó el 26 de febrero de 1990). Finalmente, un último aspecto importante de esta normativa es que considera el
pago por parte de Zofri S.A. de un precio por la concesión que administra, que se eleva al 15% de los ingresos brutos
anuales, y que se distribuye entre todos los municipios de la Región de Tarapacá, incluyendo la nueva Región de Arica
Parinacota, reartidos en base a una proporcionalidad en la normativa.
Al respecto, vale la pena señalar el aporte que la Zona Franca de Iquique S.A. realiza a las comunas de la Región de
Tarapacá, en términos de generación de fondos (que impulsan el desarrollo social), de generación de empleos (más
de 36 mil entre empleos directos e indirectos) y de actividad empresarial, ya que son justamente estos hitos los que
han permitido que la Zona Franca siga siendo el principal pilar de la economía regional.
ESTRUCTURA DE PROPIEDAD
Zofri S.A. es controlada por el Estado de Chile a través de la Corporación de Fomento de la Producción, que ostenta un
71,28% de su capital accionario. Adicionalmente, la Tesorería General de la República mantiene un 1,40% de las
acciones de la Compañía, por lo que la posición total del Estado en la propiedad de Zofri, asciende a 72,68%.
Nombre
CORPORACION DE FOMENTO DE LA PRODUCCION
COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION
BANCHILE C DE B S A
LARRAIN VIAL S A CORREDORA DE BOLSA
CELFIN SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION(CTA.NUEVA)
TESORERIA GENERAL DE LA REPUBLICA
CELFIN CAPITAL S A C DE B
INV UNION ESPANOLA S A
INVERSIONES ORO LIMITADA
SANTANDER S A C DE B
VALORES SECURITY S A C DE B
BCI C DE B S A
Número de Número de
% de
acciones
acciones
Propiedad
suscritas
pagadas
157.214.469 157.214.469
71,28%
6.366.242
6.366.242
2,89%
5.678.716
5.678.716
2,57%
5.380.500
5.380.500
2,44%
3.887.821
3.887.821
1,76%
3.082.479
3.082.479
1,40%
2.475.387
2.475.387
1,12%
1.800.000
1.800.000
0,82%
1.800.000
1.800.000
0,82%
1.509.664
1.509.664
0,68%
1.415.265
1.415.265
0,64%
1.355.265
1.355.265
0,61%
Fuente: SVS.
DIRECTORIO Y ADMINISTRACIÓN
El Directorio de la Compañía se encuentra conformado por siete miembros, y es presidido por el señor Luis Simian
Díaz. Por su parte, el señor Felipe Pérez Walker, ejerce sus funciones como director independiente. A continuación se
presenta la actual composición del Directorio de Zofri S.A.:
Nombre
Luis Simian Díaz
Samuel Puentes Lacámara
Felipe Pérez Walker
Juan Carlos Toledo Niño de Zepeda
Gonzalo de Urruticoechea Sartorius
Giorgio Macchiavello Yuras
Ignacio Briones Rojas
Fuente: SVS.
Cargo
Presidente
Vicepresidente
Director
Director
Director
Director
Director
Hasta julio de 2011, el Directorio de la Compañía contaba con cinco comités: Comité de Directores, Comité de
Auditoría, Comité de Gestión, Comité de Nuevos Negocios y Comité de Marketing. A partir del 28 de julio de 2011, las
funciones específicas de cada uno de estos comités, fueron transferidas al Comité de Directores, que en la actualidad,
lo conforman los señores Felipe Pérez Walker, Ignacio Briones Rojas y Samuel Puentes Lacámara.
Por su parte, la plana ejecutiva de la Compañía es liderada por los siguientes profesionales:
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Zona Franca de
Iquique S.A.
Fecha informe:
Junio.2012
Nombre
Cargo
Héctor Cortés Mangelsdorff
Gerente General
Juan Cristóbal Donoso Larraín Gerente de Negocios
Jaime Soto Zura
Gerente de Operaciones
Claudia Rojas Campos
Gerente de Asuntos Legales
Ariel Pérez Acuña
Gerente de Admin. y Finanzas
Fuente: SVS.
ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA COMPAÑÍA
La Zona Franca de Iquique es un centro de negocios en el que se realiza una fuerte actividad comercial e industrial
mayorista, y cuenta además con un mall destinado a ventas al detalle.
En este centro de negocios operan más de 2.000 usuarios, los que efectúan operaciones de compra y venta. Una de
las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías
depositadas en instalaciones de la zona franca no pagan impuestos ni aranceles aduaneros durante su permanencia
en dicho régimen.
Zofri S.A. se ha constituido en el mejor socio de las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá y en el principal motor de
la economía regional. Es una importante fuente de generación de empleos (36 mil a diciembre de 2011) y de
oportunidades para el desarrollo del comercio, del turismo, del transporte, la industria y las telecomunicaciones.
Además, Zofri S.A. es un aliado de los municipios de las regiones Primera y Decimoquinta, impulsando el desarrollo de
cada una de las 11 comunas que las conforman, a través del aporte de 15% de los ingresos brutos que genera
anualmente, para el desarrollo de los planes de inversiones de sus municipios.
De esta manera, Zofri S.A. es el pilar más relevante de la economía regional. Ha transformado esta zona en uno de los
más importantes centros de negocios del continente, constituyéndose como un puente comercial y punto de reunión
entre los mercados de Asia y Sudamérica.
Conforme a lo establecido en el contrato de concesión celebrado con el Estado de Chile, la empresa administra la
zona franca de Iquique, cuyo ámbito de operación se circunscribe a los terrenos que posee en Iquique (90 ha), Arica
(123 ha) y Alto Hospicio (128 ha).
En los terrenos de Iquique existen más de mil sitios arrendados a usuarios, quienes en sus bodegas y patios
almacenan productos importados que posteriormente venden a una gran cantidad de clientes de diferentes países,
principalmente de Latinoamérica, destacando los envíos a Bolivia, Paraguay y Perú.
2
Paralelamente, funciona en la Ciudad de Iquique el Mall Zofri S.A., con más de cuatrocientas tiendas y con 49.000 m
construidos, y recibió, durante el año 2011, alrededor de 9,5 millones de visitantes y turistas de Chile y del extranjero.
2
Opera también un Centro Logístico que en cinco bodegas y más de 16.000 m de capacidad, ofrece servicios de
almacenaje y de administración de inventario para usuarios industriales.
Zofri S.A. posee en Arica el Parque Industrial Chacalluta, un recinto que cuenta con 132 hectáreas ubicadas
estratégicamente a 700 metros del aeropuerto internacional, a 9 kilómetros de la frontera con Perú y a 5 kilómetros
de la carretera Arica – La Paz.
A continuación, se realiza una descripción de los principales negocios de la Compañía:
Centro de Negocios Mayorista e Industrial
Esta área de negocios está orientada al arriendo de terrenos destinados a la construcción de galpones y showroom,
tanto en el área del Centro de Negocios de Ventas al por Mayor (Recinto Amurallado) como en el Centro de Negocios
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Zona Franca de
Iquique S.A.
Fecha informe:
Junio.2012
Industrial (Barrio Industrial), y actualmente en la comuna de Alto Hospicio. Actualmente, este segmento representa
cerca del 49% de los ingresos de la Compañía.
1.
Centro de Negocios de Ventas al por Mayor: Es un área física destinada al comercio mayorista. Se trata del
centro neurálgico de la actividad comercial de ventas al por mayor de la zona franca de Iquique. Esta área
está conformada por los Recintos Amurallados I y II, comprendiendo una superficie de 34 hectáreas. Cuenta
con área de estacionamientos para vehículos de carga, cableado subterráneo, urbanización de los sitios y
servicios básicos.
2.
Centro de Negocios Industrial: Corresponde a un área de 52 hectáreas de extensión, destinada al desarrollo
de actividades comerciales e industriales. Mantiene instalaciones que permiten a los usuarios efectuar
actividades productivas, de almacenaje, comercialización y distribución.
3.
Parque Industrial y Automotriz Alto Hospicio: La nueva ampliación de operaciones del sistema franco
durante los próximos años se realizará principalmente en las 128,7 hectáreas que Zofri S.A. posee en la
comuna de Alto Hospicio. Para 2012, el plan de inversiones de la Compañía proyecta un desembolso de unos
18 mil millones de pesos, de los cuales una parte importante se destinará al desarrollo de esta zona. A
diciembre de 2011, este parque contaba con 7,32 hectáreas en ocupación.
Mall Zofri
2
El Mall Zofri cuenta con más de 400 tiendas ubicadas en una superficie superior a 49.000 m . Ofrece a sus visitantes
diversos productos y servicios, generando más de 1.500 puestos de trabajo directos. Un elemento favorable es que
las ventas realizadas en el Mall Zofri se encuentran exentas de aranceles e impuesto al valor agregado, beneficios que
los turistas además pueden aprovechar mediante una franquicia otorgada a los viajeros, que les permite llevar
consigo, además de sus equipajes, un monto en productos equivalente a US$ 1.218 por persona, sin pagar IVA ni
aranceles aduaneros. En la actualidad, las ventas generadas por Mall Zofri representan alrededor del 39% de las
ventas totales de Zofri S.A.
Logística
Corresponde a un centro de almacenaje y administración de inventarios, que cuenta con 16 mil metros cuadrados de
bodegas y alrededor de 35 mil metros cúbicos disponibles para almacenaje. Los servicios de logística abarcan todo el
proceso desde la recepción de las mercancías en el puerto hasta el despacho del producto al usuario final, en el punto
de entrega. Estos servicios, representan aproximadamente el 11% de los ingresos de Zofri S.A.
Parque Industrial Chacalluta de Arica
Este parque, ubicado en Arica, es un centro de operaciones industriales que comprende una extensión de 123
hectáreas, destinadas a la venta y arriendo de terrenos urbanizados y no urbanizados para el desarrollo de actividades
industriales, lo que se complementa con la prestación de servicios e infraestructura especializados. En la actualidad, el
Parque Industrial Chacalluta aporta con el 1,4% de los ingresos percibidos por Zofri S.A.
Otros Servicios
Adicionalmente, Zofri ofrece a los usuarios del sistema distintos servicios relacionados con tecnologías de información
y comunicaciones, control documentario y logística, dentro de los que destaca el Sistema de Visación Remota (SVR), a
través del cual, las empresas usuarias del sistema establecen conexión con los computadores centrales de Zofri, con el
objeto de obtener aprobación de los documentos que registran las ventas.
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Fecha informe:
Junio.2012
NEGOCIOS DE LA ZONA FRANCA DE IQUIQUE
Las ventas del sistema franco han experimentado un comportamiento creciente a lo largo del tiempo - con la única
salvedad del año 2009, producto de la crisis -, logrando en 2011 facturaciones por USD 4.290 millones (CIF),
alcanzando cifras históricas.
Ventas del Sistema
Millones de Dólares (CIF)
Zona Franca de
Iquique S.A.
5.000
4.290
3.431
4.000
3.000
2.000
1.643 1.889
1.203 1.518
2.285
2.644
3.485
2.903
1.000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: Zofri S.A.
Las actividades desarrolladas en el sistema franco comprenden la importación y exportación de productos de diversa
índole, destacando el desarrollo de las ventas de combustibles, automotrices y de artículos electrónicos. El año 2011,
estas tres actividades generaron ventas por MMUS$ (CIF) 678, 647 y 440, respectivamente, concentrando el 42,0% de
las ventas del sistema.
Ventas del Sistema Franco según Rubro
Combustibles
Automotriz
Electrónica
16,1%
17,2%
Vestuario
2,9%
3,0%
15,4%
3,4%
Maquinarias y Equipos
Menaje
Textil
Calzados
3,7%
4,3%
10,5%
5,7%
8,2%
9,5%
Neumáticos
Equipos de Computación
Juguetería
Otros Rubros
Fuente: Zofri S.A.
En relación al destino de las ventas, una parte importante de éstas se realiza a clientes nacionales, mientras que
Bolivia asoma como el principal destino del extranjero, representando el 22,0% de las ventas totales, mientras que
Paraguay agrupa el 10,0%. En conjunto, ambos países representan cerca del 74,0% de las exportaciones del sistema
franco, adquiriendo una gran relevancia en el desarrollo de los negocios que allí se llevan a cabo.
Por el lado de los proveedores, China asoma como el principal origen de las mercancías importadas. Al considerar las
compras efectuadas a China, Hong Kong y Taiwán, éstas totalizaron MMUS$ 1.960,5 durante el año 2011, lo que
representó alrededor del 41,3% de las compras totales efectuadas por los usuarios de la Zona Franca. A nivel
continental, las compras a países asiáticos alcanzaron los MMUS$ 2.746, representando prácticamente el 58% de las
adquisiciones totales, y constituyéndose como la región más importante en el intercambio comercial en términos de
proveedores, entregando de esta manera a Zofri S.A., un rol relevante en las transacciones entre Asia y Sudamérica.
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Zona Franca de
Iquique S.A.
BENEFICIOS DEL SISTEMA FRANCO
Beneficios Tributarios
Fecha informe:
Junio.2012
EL régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, así como también a su empresa
administradora, contempla la siguientes franquicias:
•
•
•
Exención de pago del impuesto de Primera Categoría.
Exención de pago del Impuesto al Valor Agregado por las operaciones que se realizan bajo régimen de zona
franca.
Exención del pago del Impuesto al Valor Agregado por los servicios prestados entre usuarios dentro del
recinto de zona franca.
Beneficios Aduaneros
Mientras las mercancías permanezcan en la zona franca, se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en
consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la
importación de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país.
Desde la zona franca, las mercancías pueden ser comercializadas a la zona franca de extensión, al resto del país, al
extranjero, a la zona franca de Punta Arenas y, dentro de la zona franca de Iquique, a otros usuarios. No obstante,
según el caso, los productos quedan afectos a algunos tipos de derechos e impuestos.
PRINCIPALES INVERSIONES
El año 2011, el plan de inversiones de Zofri S.A. contempló el desembolso de MM$ 3.384, destinados a financiar la
expansión de sus distintos negocios. Gran parte de estas inversiones se orientaron a mejoras en el segmento
inmobiliario (Centro de Negocios Mayorista e Industrial), como respuesta a un incremento en la demanda.
Dentro de las inversiones destinadas al negocio industrial, destaca la habilitación de la cuarta etapa del Recinto
Amurallado II (aumento en urbanización y estacionamientos para carga), además del reemplazo de la red de agua
potable y alcantarillado, que contempló la incorporación de materiales de mayor resistencia. En conjunto, ambas
inversiones totalizaron MM$ 1119.
Producto de la fuerte demanda que enfrenta el negocio mayorista industrial, para el año 2012 gran parte de las
inversiones se destinarán a la construcción de un parque industrial y automotriz en la comuna de Alto Hospicio,
donde Zofri S.A. posee 128 hectáreas de terreno.
Adicionalmente, la Compañía tiene contemplado construir una nueva etapa en el Centro Comercial, que permitirá
agregar más de 60 tiendas, un nuevo patio de comidas, un boulevard de restaurantes y más estacionamientos, entre
otras mejoras.
A marzo de 2012, el plan de inversiones de la Compañía contemplaba los siguientes proyectos:
Plan de Inversiones en M$
Proyecto
Inversión Total
Etapa IV, Recinto Amurallado II Fase I
1.246.600
Etapa IV, Recinto Amurallado II, Fase II
712.500
Etapa VII Mall (Diseño)
321.200
Etapa VII Mall
11.237.800
Parque Industrial Alto Hospicio
16.261.700
Parque Industrial y Automotriz Alto Hospicio (Diseño)
329.400
Edificio Estacionamientos y Etapa VI Mall
4.746.300
Total
34.855.500
Ejecución Financiera
1.212.400
116.300
173.500
59.800
43.200
200.800
4.264.500
6.070.500
Fuente: Zofri S.A. Estados Financieros Marzo 2012.
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Por Ejecutar
34.200
596.200
147.700
11.178.000
16.218.500
128.600
481.800
28.785.000
Zona Franca de
Iquique S.A.
ANÁLISIS FINANCIERO
Fecha informe:
Junio.2012
Zona Franca de Iquique S.A. presenta un sólido desempeño operacional, que obedece principalmente al incremento
sostenido en el número de usuarios del sistema, lo que ha permitido a la Compañía mantener tasas de crecimiento
positivas en sus ingresos a lo largo del tiempo.
En términos de áreas de negocio, el segmento inmobiliario, que comprende las actividades que se desarrollan en el
Centro de Negocios Mayorista e Industrial, representa la mayor fuente generadora de ingresos para Zofri, aportando
con un 48,9% de las ventas a marzo de 2012, y exhibiendo un fuerte potencial de desarrollo gracias al plan de
inversiones enfocado en la expansión de estas operaciones hacia los terrenos de Alto Hospicio.
Por otro lado, el segmento comercial, que engloba los servicios que se prestan en el Mall Zofri, contribuye con el
39,3% de los ingresos totales de la Compañía, también presentando buenas perspectivas de desarrollo, gracias a la
alta ocupación de tiendas y al actual plan de expansión de la nueva etapa del Centro Comercial.
Ingresos por Segmento de Negocios (Marzo 2012)
10,5%
1,3%
39,3%
Centro Comercial
Gestión Inmobiliaria
Logística
Parque Chacalluta Arica
48,9%
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
Los ingresos percibidos por Zofri S.A. consideran los derechos que cobra a los usuarios por la asignación de terrenos y
locales, pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato, y que se reconocen gradualmente durante la
duración del mismo. Los ingresos no reconocidos son registrados como “ingresos diferidos”, generándose una cuenta
de balance en los pasivos, la que se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se
reconocen en resultados.
Por otro lado, la Compañía reconoce ingresos por concepto de arriendos, correspondientes a los pagos efectuados
por los usuarios por la utilización de los espacios asignados. Los arriendos representan la principal fuente de ingresos
para Zofri S.A., y se relacionan con el valor por metros cuadrados que se estipula en los contratos.
Adicionalmente, Zofri S.A. registra ventas por la prestación de servicios complementarios, como tecnologías de
información, y que se llevan a cabo en forma transversal a todas las líneas de negocios.
Asimismo, la Compañía percibe ingresos por actividades de almacenamiento en el segmento de Logística y aquellos
provenientes de las ventas y arriendos del Parque Industrial de Chacalluta.
10
A continuación se presenta un desglose de los ingresos de Zofri S.A. en función de la actividad realizada:
Zona Franca de
Iquique S.A.
Ingresos por Actividad (Marzo 2012)
Fecha informe:
Junio.2012
8,3%
0,5%
14,9%
14,0%
Derechos de asignación
Arriendos
Servicios y otros
Almacenamiento
Ventas y arriendos Arica
62,4%
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
En relación al desempeño de las ventas, el año 2011 la Compañía obtuvo ingresos por M$ 22.357.253, cifra que
representó un alza de 9,72% con respecto al año anterior, como consecuencia de un mayor reconocimiento de
derechos de asignación, de la renovación de derechos con usuarios y de la aplicación de mayores tarifas tanto en el
Mall Zofri como en los recintos amurallados, en respuesta a una mayor demanda. Esta tendencia se mantuvo a marzo
de 2012, con ingresos totales por M$ 5.899.546, que anotaron un crecimiento de 10,79% con respecto al primer
trimestre del año anterior.
Por el lado de los costos, el principal costo de ventas de la Compañía representa el pago de la concesión (15% de los
ingresos brutos), concepto que representaba a marzo de 2012 el 39,03% de los costos de explotación de la Sociedad.
El hecho de que estos costos se encuentren directamente indexados a los ingresos que genere la Compañía, es un
factor que asigna estabilidad a los márgenes.
Ingresos Ordinarios y Margen Bruto
Millones de Pesos
25.000
64,58%
61,42%
63,26%
61,46%
61,35%
70%
60%
20.000
50%
15.000
10.000
40%
19.111
20.377
22.357
30%
20%
5.000
5.325
5.900
Mar-11
Mar-12
0
10%
0%
Dic-09
Dic-10
Dic-11
Ingresos Ordinarios
Margen Bruto
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
La estabilidad en costos ha permitido a la Compañía mantener un desempeño operacional en línea con la generación
1
de ingresos. De esta manera, el indicador Ebitda ha presentado una evolución similar a las ventas de Zofri S.A., con
tasas de crecimiento positivas para los últimos años. A marzo de 2012, la Compañía registraba un Ebitda de M$
2.801.563, lo que significó un alza de 2,29% respecto al primer trimestre del año anterior.
1
Ebitda = Ganancia Bruta - Gastos de Administración - Ajustes por Depreciación y Amortización.
11
Zona Franca de
Iquique S.A.
Ebitda
Fecha informe:
Junio.2012
Millones de Pesos
14.000
49,78%
47,89%
51,43%
47,68%
60%
47,49%
12.000
50%
10.000
40%
8.000
30%
6.000
4.000
9.759
9.513
10.659
20%
10%
2.000
2.739
2.802
Mar-11
Mar-12
0
0%
Dic-09
Dic-10
Dic-11
Ebitda
Margen Ebitda
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
Esta favorable situación de caja ha permitido a la Compañía financiar adecuadamente sus inversiones, sin la
2
necesidad de requerir financiamiento a través de deuda. Dado que los requerimientos de Capex han sido
3
consistentemente inferiores a la generación de Ebitda, el Flujo de Caja Operacional de Zofri S.A. ha mantenido
siempre saldos positivos.
Capex y Flujo de Caja Operacional
7.606
8.000
Millones de Pesos
7.000
6.000
5.000
6.374
5.021
4.493
4.000
3.386
3.053
3.000
2.123
2.220
2.000
1.000
616
581
Mar-11
Mar-12
0
Dic-09
Dic-10
Dic-11
Capex
FCO
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
Aún cuando el actual plan de inversiones de la Compañía contempla para el año 2012 un desembolso de unos M$
4
13.000 , lo que eventualmente podría requerir apalancamiento, la solidez financiera de la Compañía no debería verse
afectada. Además, la Empresa actualmente mantiene una política de dividendos que contempla el reparto del 100%
de las utilidades netas, por lo que existen variadas alternativas y espacio suficiente para financiar proyectos de
inversión de mayor envergadura.
En la última línea, la Compañía presenta un comportamiento creciente en sus resultados netos, logrando el año 2011,
una utilidad de M$ 9.281.910, que representó un alza de 13,66% respecto al año 2010. De igual manera, a marzo de
2012 el resultado trimestral ascendía a M$ 2.485.256, logrando un avance de 6,75% en relación a igual período del
año anterior.
2
3
4
Capex = Compras de Propiedades, Planta y Equipo, según Estados de Flujo de Efectivo.
Flujo de Caja Operacional (FCO) = Ebitda - Capex.
Según informa la Compañía.
12
Zona Franca de
Iquique S.A.
Resultado del Ejercicio
10.000
9.000
Millones de Pesos
Fecha informe:
Junio.2012
8.000
7.000
9.282
8.166
7.488
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2.328
2.485
Mar-11
Mar-12
0
Dic-09
Dic-10
Dic-11
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
El favorable desempeño de Zofri S.A. se ve reflejado en el comportamiento de sus índices de rentabilidad. De esta
manera, la Sociedad ha presentado una evolución positiva en términos de rentabilidad de activos, rentabilidad
patrimonial y retornos sobre ventas, gracias a la consistencia en sus ingresos, estabilidad en márgenes y adecuada
gestión de inversiones.
Nº de Veces
Indicadores de Rentabilidad
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
39,18%
40,08%
43,72%
41,52%
33,17%
26,24%
42,13%
31,06%
28,62%
26,07%
10,17%
11,11%
12,36%
11,01%
12,57%
Dic-09
Dic-10
Dic-11
Mar-11
Mar-12
ROE
ROA
ROS
Fuente: Elaboración Propia, datos SVS.
Finalmente, en relación a la deuda, como se explicó, actualmente las actividades de Zofri S.A. no operan con
apalancamiento financiero. Las principales obligaciones de la Compañía corresponden a cuentas comerciales y
dividendos por pagar. Si bien, la Compañía mantiene niveles de Leverage (Pasivos sobre Patrimonio) del orden de 1,5
veces a marzo de 2012, esto se debe a los nuevos criterios de contabilización de los ingresos por derechos de
asignación, que quedan registrados como ingresos diferidos en los pasivos bajo la cuenta “Otros Pasivos no
Financieros”. Asimismo, Zofri S.A. registra en los pasivos, los ingresos anticipados percibidos por servicios prestados a
E.CL S.A., bajo este mismo criterio.
Al analizar la composición de pasivos de la Compañía, se aprecia que los ingresos diferidos y anticipados representan
cerca del 68% de las obligaciones de la Sociedad, lo que podría generar una percepción errada de los niveles de
apalancamiento de Zofri S.A., dado que estas cuentas no constituyen obligaciones propiamente tales, y se reducen al
ser reconocidas en resultados.
13
Desglose Deuda Marzo 2012
Concepto
M$
Cuentas Comerciales Corrientes
2.521.034
Provisiones Varias
883.622
Cuentas Comerciales no Corrientes
2.162.266
Dividendos por Pagar Corrientes
9.281.910
Ingresos diferidos y anticipados
31.352.879
Total Pasivos
46.201.711
Zona Franca de
Iquique S.A.
Fecha informe:
Junio.2012
%
5,46%
1,91%
4,68%
20,09%
67,86%
100,00%
Fuente: Elaboración propia, datos SVS.
CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS
TÍTULOS ACCIONARIOS
Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago,
presentando un floating (porcentaje no controlador) de 27,32%, y una presencia promedio de 69,81% durante 2011,
de acuerdo al cierre de cada mes. A partir de 2012, luego de la aplicación de la nueva norma de presencia bursátil, la
presencia del papel ha experimentado una reducción, por lo que en la actualidad se trabaja con Larraín Vial S.A.
Corredora de Bolsa, en la calidad de Market Maker.
A nivel de desempeño, el año 2011 la acción de la Compañía retrocedió un 11,9% en línea con el descenso en el
mercado bursátil (IPSA), que cayó un 15,2%. A lo largo de 2012, los títulos de la Sociedad han exhibido una
recuperación, además de una menor volatilidad, que puede ser atribuida a la menor actividad exhibida en sus
transacciones.
La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad, la adecuada flotación
y los niveles promedio de presencia exhibidos durante 2011. Para 2012, es preciso monitorear en un período mayor,
la presencia de la acción como respuesta a la contratación de Market Maker.
Presencia Ajustada Zofri
Zofri vs IPSA (Acumulado Dic 07)
90% 83,33%
80%
80%
60%
70%
40%
60%
20%
50%
40%
27,78%
30%
0%
-20%
20%
En
e1
Fe 1
b1
M 1
ar
-1
Ab 1
rM 11
ay
-1
Ju 1
n11
Ju
l-1
Ag 1
o1
Se 1
p1
Oc 1
t -1
No 1
v1
Di 1
c- 1
En 1
e1
Fe 2
b1
M 2
ar
-1
Ab 2
rM 12
ay
-1
2
0%
En
eM 07
ay
-0
Se 7
p0
En 7
e0
M 8
ay
-0
Se 8
p0
En 8
eM 09
ay
-0
Se 9
p0
En 9
e1
M 0
ay
-1
Se 0
p1
En 0
eM 11
ay
-1
Se 1
p1
En 1
e1
M 2
ay
-1
2
-40%
10%
Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago.
14
Zofri
IPSA
Zona Franca de
Iquique S.A.
Fecha informe:
Junio.2012
ANEXO
Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Activos Totales
Efectivo y Equivalentes
Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Pasivos Totales
Patrimonio
Situación Financiera Zofri (en Miles de Pesos)
Dic-09
Dic-10
Dic-11
11.416.776 9.450.841 11.267.835
62.242.054 63.878.376 65.538.304
73.658.830 73.329.217 76.806.139
5.068.046 5.607.944 7.257.566
17.479.964 16.873.231 18.158.700
27.645.601 27.922.721 31.217.593
45.125.565 44.795.952 49.376.293
28.533.265 28.533.265 27.429.846
Ingresos de Actividades Ordinarias
Costo de Ventas
Margen Bruto
Margen Bruto (%)
Resultado Operacional
Ingresos Financieros
Utilidad del Ejercicio
19.110.676
6.768.950
12.341.726
64,58%
7.562.798
446.244
7.488.111
20.376.996
7.860.459
12.516.537
61,42%
7.769.708
174.440
8.166.496
22.357.253
8.615.933
13.741.320
61,46%
8.575.606
692.374
9.281.910
Razón Circulante (Nº de Veces)
Razón Ácida (Nº de Veces)
Capital de Trabajo
Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces)
Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces)
Endeudamiento Total (Nº de Veces)
Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces)
Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces)
Ebitda
Margen Ebitda
Rentabilidad Patrimonio (12 Meses)
Rentabilidad Activos (12 Meses)
Retorno sobre Ventas
Capex
Flujo de Caja Operacional (Ebitda - Capex)
FCO / Capex
Capex / Ebitda
Capex / Ingresos
0,65
0,65
-6.063.188
0,61
0,97
1,58
0,39
0,61
9.513.370
49,78%
26,24%
10,17%
39,18%
5.020.708
4.492.662
0,89
52,78%
26,27%
0,56
0,56
-7.422.390
0,59
0,98
1,57
0,38
0,62
9.759.047
47,89%
28,62%
11,11%
40,08%
3.385.546
6.373.501
1,88
34,69%
16,61%
0,62
0,62
-6.890.865
0,66
1,14
1,80
0,37
0,63
10.659.186
47,68%
33,17%
12,36%
41,52%
3.052.851
7.606.335
2,49
28,64%
13,65%
15
Mar-11
9.755.196
64.285.437
74.040.633
5.611.406
13.713.428
29.465.795
43.179.223
30.861.410
Mar-12
10.627.237
65.489.576
76.116.813
8.157.669
15.081.566
31.120.145
46.201.711
29.915.102
5.325.212
1.956.286
3.368.926
63,26%
2.233.509
72.636
2.328.145
0
0,71
0,71
-3.958.232
0,44
0,95
1,40
0,32
0,68
2.738.885
51,43%
26,07%
11,01%
43,72%
615.927
2.122.958
3,45
22,49%
11,57%
5.899.546
2.280.008
3.619.538
61,35%
2.241.999
1.200
2.485.256
0
0,70
0,70
-4.454.329
0,50
1,04
1,54
0,33
0,67
2.801.563
47,49%
31,06%
12,57%
42,13%
581.212
2.220.351
3,82
20,75%
9,85%