Hipoteca Inversa - John Marshall Law School

Lo Que Debe Saber
Antes de Considerar una
Hipoteca
Inversa
Fair Housing Legal Support
Center & Clinic
Elementos Favorables y Desfavorables
de una Hipoteca Inversa
Favorables
Una hipoteca inversa puede permitirle a los propietarios ya
mayores que “envejezcan en su lugar” y que puedan permanecer
en su vivienda por más tiempo. Esta es una consideración muy
importante para los adultos mayores en buena salud.
El valor que se obtiene de una hipoteca inversa da dinero para:
• Gastos a largo plazo que no están cubierto por un seguro.
•Terminar de pagar la hipoteca de compra inicial, lo que
reduciría los gastos mensuales.
• Un ingreso que suplemente su jubilación
Una hipoteca inversa es un préstamo de “no-recurso”, lo que
significa que el total de la deuda no puede ser mayor que el valor
del mercado de la propiedad en el momento que se venza el
préstamo.
En una hipoteca inversa no se acumula un depósito para los
impuestos (escrow). Los prestatarios deben ajustar su presupuesto
anual para contar con el dinero necesario para pagar a tiempo los
impuestos y el seguro sobre la propiedad.
Una hipoteca inversa que no sea HECM puede no tener el seguro
que protege al prestatario en caso que el prestamista no efectúe
los pagos.
Una hipoteca inversa es una forma muy cara de pedir un préstamo.
Los propietarios deben considerar todas las alternativas que
tengan disponibles.
Desfavorables
El asesoramiento que se requiere antes de obtener una hipoteca
inversa HECM puede no ser suficiente para evitar que los
prestatarios tomen malas decisiones con respecto a elegir un
prestamista y/o elegir una opción de pago.
El conyugue sobreviviente que no calificó (por causa de su edad)
como prestatario cuando se solicitó el préstamo, puede correr el
riesgo de perder la vivienda si el saldo de la deuda no se puede
pagar con otros recursos cuando fallece el prestatario original.
Si bien las hipotecas inversas no son ni buenas ni malas, son muy
complicadas legal y financieramente. Los posibles prestatarios
deben estar muy seguros de que comprenden como este
préstamo les va a afectar. También deben investigar todas las
diferentes opciones disponibles que se ajusten mejor a su situación
económica en particular.
ara encontrar un consejero de hipotecas inversas certificado por
P
HUD en su zona, llame al 800.569.4287 (HUD Counselor Locator),
o vaya a www.hud.gov.
Guía Básica
de Hipotecas
Inversas
¿Qué es una hipoteca
inversa (HECM)?
¿Cómo se le entrega
al prestatario la
cantidad obtenida por
una hipoteca inversa
(HECM)?
¿Qué requisitos debe
cumplir el prestatario
para poder obtener
una hipoteca inversa
HECM?
La información en este folleto se refiere principalmente a la
Hipoteca de Conversión (que llamaremos Equidad) y del capital
sobre la vivienda (HECM), conocido también como préstamo
hipotecario inverso y que está asegurado por la Administración
de Vivienda Federal (FHA—por sus siglas en ingles).
En su forma más simple, una hipoteca inversa es un medio por el cual
los propietarios de 62 años de edad o más pueden convertir en dinero
(efectivo) parte de la equidad (capital) que tienen sobre la propiedad.
La suma que obtengan con una hipoteca inversa es un préstamo que
se deberá pagar cuando los prestatarios no vivan más en la casa.
No habrá ningún pago que hacer siempre y cuando los propietarios
continúen viviendo en la propiedad pagando los impuestos y seguros
a tiempo y manteniendo la propiedad en buen estado.
La suma que se obtenga con una hipoteca inversa se puede distribuir
en una de las siguientes cinco (5) maneras:
1. Una cantidad o suma total en efectivo.
2.Pagos por el tiempo que el prestatario viva en la propiedad.
3. Pagos por una determinada cantidad de años.
4.Una línea de crédito donde el prestatario puede tomar dinero
en efectivo cuando lo necesite.
5.Una combinación de pagos mensuales y una línea de crédito
Actualmente, los únicos requisitos que deben cumplir los dueños de
vivienda para calificar para una hipoteca inversa HECM son:
•Que el dueño(s) tengan 62 años de edad como mínimo, y
•Que haya suficiente equidad (el capital sobre la propiedad)
para pagar cualquier embargo preventivo que exista sobre la
propiedad, incluyendo la hipoteca de la compra inicial
Los prestatarios deben tener en cuenta que con una hipoteca inversa
no habrá dinero en depósito acumulado (escrow) para pagar los
impuestos y los seguros sobre la propiedad, de manera que deberán
cuidar su presupuesto para contar con dinero para estos gastos
cuando lleguen sus vencimientos.
Los prestatarios también deben recibir asesoramiento de un consejero
certificado en hipotecas inversas por el departamento de HUD antes
de que puedan ser aprobados para una hipoteca inversa HECM.
¿En qué se diferencia
una hipoteca inversa
de una hipoteca de
compra?
El préstamo hipotecario que la mayoría de la gente conoce es con
el que se compra una vivienda. Como ilustración, este préstamo se
le puede considerar como una “hipoteca convencional”. A medida
que se efectúan pagos, la deuda disminuye y la equidad (el capital
sobre la vivienda) aumenta hasta que la deuda se paga en forma total
y el prestatario retiene todo el capital acumulado sobre la vivienda.
Este es el caso de “disminución de deuda-aumento capital”. En una
hipoteca inversa ocurre lo contrario. En estos préstamos, aumenta
la deuda del préstamo y el capital sobre la vivienda disminuye. Es el
caso de “aumento de deuda-disminución del capital”
¿Cómo se calcula
el valor del capital
disponible en una
hipoteca inversa?
Hay cuatro (4) componentes que se usan para determinar el valor del
capital que tendrá disponible el prestatario para convertir en dinero en
efectivo a través de una hipoteca inversa:
1.El valor de la casa: mientras más alto el valor, mayor el
préstamo;
2.La edad de los prestatarios: entre más mayor más puede
obtener en el préstamo;
3.La tasa de interés del préstamo: entre más baja sea la tasa de
interés, más grande es el préstamo y
4.La forma en la que el prestatario elige retirar el dinero y otros
costos que puedan afectar la suma disponible.
Este cálculo es muy complejo y los posibles prestatarios deben
asegurarse recibir un asesoramiento muy profundo sobre todo los
factores variables y sobre otras opciones disponibles. Las hipotecas
inversas HECM están aseguradas por la Administración Federal de
Vivienda (FHA) y el costo de este seguro es pagado por el prestatario.
Uno de los elementos principales de una hipoteca inversa es que el
saldo de la deuda no podrá ser mayor que el valor de mercado de la
propiedad cuando el préstamo expire.
¿Qué es el “seguro
hipotecario” y por qué
se suma en el total de
la deuda?
¿El prestamista de
una hipoteca inversa
se convierte en el
propietario de la
vivienda cuando se
aprueba el préstamo?
¿Quiénes están mejor
calificados para una
hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas HECM están aseguradas por la Administración
Federal de Vivienda (FHA). Esto protege al prestatario en caso
de que el prestamista no efectúe los pagos a tiempo. El seguro
también protege al prestamista en caso de que el valor de mercado
de la propiedad no sea suficiente para pagar el saldo del préstamo
cuando este expire. El seguro hipotecario se agrega al saldo total y
puede afectar el total de la equidad (capital) que el prestatario puede
convertir en dinero en efectivo. El cálculo del seguro hipotecario es
muy complejo y depende de varios elementos variables.
No. Al igual que una hipoteca convencional, quien obtiene una
hipoteca inversa retiene el título de la propiedad. Cuando el prestatario
más joven ya no vive en la casa y el préstamo debe ser pagado,
la propiedad puede que tenga que ser vendida para pagar este
préstamo, si es que no hay otros medios para hacerlo. Puesto que una
hipoteca inversa es un préstamo de “no-recurso”, la cantidad que se
deba no puede ser mayor que el valor de mercado de la propiedad en
el momento que se vence el préstamo.
Una hipoteca inversa puede proporcionar asistencia económica
a los propietarios ya mayores que tienen muy pocos ahorros u
otros ingresos y solo cuentan con la equidad (capital) sobre sus
viviendas. Los fondos que obtengan de esta hipoteca pueden ser
usados para suplementar ingresos, pagar gastos médicos o hacer
arreglos necesarios en la propiedad. Sin embargo, si convierten
el capital en efectivo a muy temprana edad y para cubrir gastos
menos importantes, los propietarios se pueden quedar sin reservas
económicas a las que podrían recurrir en sus últimos años de vida
¿Se puede hacer un
juicio hipotecario
cuando hay una
hipoteca inversa?
Cuáles son las
consecuencias de los
cambios recientes al
programa de hipotecas
inversas HECM?
Si, en circunstancias especiales. Normalmente, el saldo de una
hipoteca inversa debe pagarse si el prestatario vende la propiedad,
no vive más en ella o ha fallecido. Sin embargo, si el prestatario
alquila la casa, no paga los impuestos ni el seguro sobre la
propiedad, o permite que la casa se deteriore, el prestamista puede
hacerle juicio hipotecario (foreclosure) y el saldo de la hipoteca
inversa debe ser pagado en su totalidad.
En Septiembre del 2013 la Administración Federal de Vivienda
(FHA) realizó dos cambios al programa de hipotecas:
1.Redujo el valor de capital disponible para utilizar a través de
una hipoteca inversa HECM; y
2.Redujo el total que se puede pagar al prestatario durante el
primer año del préstamo, cambios que se efectuaron para
proteger y reforzar el programa de seguros de la FHA.
Para los consumidores, el mayor efecto de estos dos cambios
fue un drástico aumento en la complejidad del préstamo HECM.
Ahora es más importante que nunca que los posibles prestatarios
conozcan en profundidad y entiendan todas las posibles
variaciones y dificultades asociadas con estos instrumentos
financieros antes de solicitar una hipoteca inversa.
The John Marshall Law School Fair Housing
Legal Support Center & Clinic
La Clínica y Centro de Apoyo Legal para la Vivienda Justa de la Escuela de
Derecho “John Marshall” fue establecida en 1992. El Centro de Apoyo educa y
entrena al público sobre las leyes de vivienda justa y provee asistencia legal a
organizaciones públicas y privadas, y al público en general que buscan eliminar
prácticas discriminatorias en la vivienda.
La Clínica está dedicada exclusivamente al entrenamiento sobre las leyes y su
cumplimiento. Su carácter tan peculiar le permite a la clínica ser de asistencia a
todas las personas que puedan recibir y mantener la vivienda de su preferencia y
así, crear y fortalecer barrios y comunidades.
The John Marshall Law School
Fair Housing Legal Support Center & Clinic
315 S. Plymouth Court
Chicago, Illinois 60604
Phone: 312.987.2397 | Fax: 312.427.9438
Email: fairhousingcenter@jmls.edu
www.jmls.edu/fairhousing
Fair Housing Legal
Support Center & Clinic
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Oportunidad de Viviendas Equitativas
El trabajo que proporciono la base para esta publicación fue financiado por una
subvención del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados
Unidos. La sustancia y el contenido están dedicados al público en general. Los autores
y quienes lo publican son los únicos responsables por el contenido, exactitud e
interpretaciones expresadas en esta publicación. Dichas interpretaciones no reflejan la
opinión del gobierno.