Residencial

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JLL Informe Residencial España
2T 2015
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Residencial
Informe
España
2T 2015
3 · Residencial - Informe España 2T 2015
JLL Informe Residencial
Introducción
En España el mercado residencial y de suelo ha empezado
a dar síntomas de estabilización y de reactivación en
localizaciones muy concretas, como aquellas con nivel
socioeconómico medio-alto, ubicadas en la zona céntrica
de ciudades o municipios y en algunos casos en la
periferia cercada a grandes ciudades, principalmente
Madrid, Barcelona, Islas Baleares y la Costa del Sol.
Donde normalmente la oferta de vivienda es aceptable,
existe demanda latente y el perfil del potencial comprador
es solvente sin elevada necesidad de financiación.
Aunque, por otro lado, encontramos el mercado de
viviendas con población de nivel socioeconómico mediobajo, localizada tanto en zonas dentro del casco urbano
como en periferias, donde, normalmente la oferta de
vivienda es elevada. En este caso el potencial comprador
necesitaría financiación, por lo que en estas zonas se
seguirán produciendo ajustes en los precios de venta.
o Toledo es donde existen más viviendas con dificultades
para su venta.
El stock de vivienda de segunda mano es difícil de
estimar. Podría estimarse cerca de 1 millón de viviendas
usadas en el mercado residencial.
Por el contrario, en las localizaciones prime de las
principales localidades españolas hay una escasez de
oferta que se cubrirá en los próximos trimestres a través
de la rehabilitación y de la nueva promoción que atienden
a una demanda real y solvente. Por tanto estas nuevas
construcciones por lo general se venden en plazos cortos
de tiempo.
Hay oportunidades pero requieren un análisis muy
detallado y meticuloso.
Oferta
En el año 2015 se continúa la tendencia a la absorción
del stock, habiéndose reducido durante el año 2014 en 5
puntos respecto al del año 2013.
El stock se acumuló rápidamente entre 2005 y 2008 con
tasas de crecimiento del 40-50%, para estabilizarse en el
año 2009 y comenzar a descender en 2010.
Desde el pico en 2009 el stock de nuevas viviendas ha
caído en un 18,83% hasta situarse en 535.734 hogares.
Actualmente hay 535.734 viviendas en stock, de las
cuales en torno al 30% se encuentran en mercados
complejos y difíciles de vender. Los datos publicados
por Fomento certifican, que la reducción del stock sigue
siendo muy lenta, debido al bajo nivel de ventas de las
viviendas de obra nueva.
A la vista de los datos, provincias como Castellón, Almería
Stock de nuevas viviendas
Fuente: Ministerio de Fomento.
Demanda
Transacciones
Las transacciones residenciales en España han
aumentado un 9,72% en el primer semestre de 2015,
respecto al mismo periodo de 2.014. El intertrimestral ha
sido del 22,11 % y el índice interanual ha sido del 12,21%.
El número de transacciones, sigue con la tendencia
alcista iniciada durante el año 2.014 y que se confirma
en el primer semestre de 2.015, aunque conviene resaltar
que los aumentos indicados son variaciones respecto a
índices que corresponden a mínimos registrados.
El mayor incremento se ha producido en los hogares de
segunda mano, frente a la vivienda de obra nueva. En lo
que llevamos de año el 83,27 % de las transacciones han
correspondido a viviendas de segunda mano, frente al
12,73 % de viviendas de obra nueva.
Fuente: http://www.fomento.gob.es/
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diferenciales muy atractivos, comparados con los que
ofertaban pocos años atrás, sumado al bajo nivel del
Euribor, en valores mínimos históricos.
Transacciones Residencial
Hipotecas Residencial
Fuente: www.fomento.gob.es
Por su parte, los fundamentos de la demanda se mantienen
en expansión. El empleo prosigue su crecimiento y el
paro volvió a reducirse. Tanto los datos de afiliación a
la Seguridad Social correspondientes al mes de marzo
como los de la Encuesta de Población Activa del primer
trimestre del año volvieron a mostrar una evolución
positiva del mercado laboral. Esto, unido a la nueva
recuperación de la confianza de los consumidores en lo
que llevamos de año, sitúa a la demanda en una posición
más fuerte que hace unos meses.
Fuente: www.ine.es
Compradores extranjeros
En las compraventas de viviendas se aprecia un ligero
aumento en lo que llevamos de año, que confirma el
cambio de tendencia iniciado durante 2014.
El comprador extranjero se ha convertido en un importante
actor en el mercado residencial de España, cuyos fines
son turísticos y que actualmente ocupa un 12,82 %.
Busca el buen clima con el que cuenta España, junto
con los ajustes de precios que se han producido en los
últimos años.
Compradores extranjeros % del Mercado
Evolution Transactions 2015
Increase > 20%
Increase 10% to 20%
Change <10%
Fuente: Ministerio de Fomento
Hipotecas
Fuente: www.ine.es
Desde el inicio de la crisis el número de hipotecas
contratadas para la adquisición de viviendas ha
descendió drásticamente, aunque en el año 2014 se
rompió la tendencia bajista, incrementándose ligeramente
los datos del año anterior, lo que manifiesta un cambio de
tendencia.
Muchos de estos compradores residen actualmente en
España después de haber comprado durante el periodo
de 1999 a 2009.
En el primer semestre de 2.015, comparándolo con
años anteriores, para el mismo periodo, se corrobora el
cambio de tendencia indicado en los datos comparativos
anuales. De esta forma se puede afirmar el ligero aumento
en el acceso a la financiación, tanto en el número de
hipotecas contratadas, como en el importe medio de
estas. Además, indicar que actualmente las entidades
financieras ofrecen, para hipotecas a tipo variable, unos
Los compradores extranjeros provienen de diversas
localizaciones
En cuanto a los países de procedencia sigue estando el
Reino Unido, seguido de Francia, Alemania y Belgica.
Destaca la disminución del cliente ruso, debido
principalmente a la debilidad de su moneda y a los
conflictos con la unión europea.
Aunque se espera el progresivo aumento de la demanda
latente del cliente nacional.
5 · Residencial - Informe España 2T 2015
% de Compradores extranjeros
UK
19,85%
2
France
8,11%
3
Germany
7,65%
Belgium
6,49%
5
Sweden
5,59%
Italy
5,30%
7
Russia
3,94%
China
3,93%
9
Rumania
3,85%
1
4
6
8
10
Norway
3,01%
32,28%
Other
Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad de
España. 2Q 2015
Precio
Se aprecia durante 2015 un crecimiento provisional de
los precios residenciales.
Desde el inicio de la crisis, los precios han sufrido un
importante ajuste el cual ha sido muy importante, con
bajadas de precio de hasta el 50 % en determinadas
zonas.
No puede generalizarse, aunque en el momento actual
parece ser que se ha alcanzado una cierta estabilidad
en zonas muy concretas, y parece que puede empezar
a hablarse de estabilidad de precios, y en algunos casos
con ligeros aumentos de precios, aunque sensibles en
zonas como Madrid, Barcelona, Baleares y la Costa de
Sol.
Por el contrario, en zonas con gran número de viviendas
en venta y baja demanda se seguirán produciendo
ajustes de precios.
el mercado residencial de inversión, tanto para la inversión
directa de inmuebles como en la compra de carteras de
morosidad. El interés se basa en el importante ajuste de
precios, a las estimaciones macroeconómicas positivas
sumado al entorno de tipos bajos.
Hay un gran atractivo tanto en la compra de grandes
carteras de activos para su posterior alquiler y gestión,
como en la creación de valor en el desarrollo de
promociones y en las rehabilitaciones integrales de
edificios.
Actualmente se están produciendo alianzas estratégicas
entre inversores extranjeros y socios locales para el inicio
de nuevos proyectos residenciales, donde los inversores
aportan los recursos y los socios locales la experiencia y
el conocimiento del mercado.
La actividad inmobiliaria se recupera, respecto a años
anteriores, aunque hay que recalcar que aún se está muy
lejos del pico de mercado alcanzado en el año 2007.
Por tanto, el mercado residencial vuelve a presentar
oportunidades de inversión, principalmente, en la
búsqueda de activos inmobiliarios localizados en
ubicaciones 'prime' de las grandes ciudades y centros
turísticos, Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol.
Yields Residencial
Super Prime
3,5 %
Prime
4,00 %
Secundaria
4,50 %
Periferia
+ 5,00 %
Visados de Vivienda de obra nueva
El número de viviendas iniciadas, consideradas a partir
de los visados de obra nueva, indican que en 2014 se
ha cambiado la tendencia de descensos importantes, lo
que muestra un cambio de tendencia, aunque los valores
actuales comparados con los valores medios históricos,
muestras que actualmente nos encontramos en mínimos.
Comparando los datos del primer semestre del año
2015, respecto al mismo periodo de años anteriores
indican el cambio de tendencia de la comparación anual,
apreciándose un ligero aumento del número de viviendas
iniciadas.
Número de Visados de Vivienda de obra nueva
Price variation 2014-2015 (2Q)
> 2%
from 0% to 2%
from -2% to 0%
from -4% to -2%
> -4%
Inversión en
Residencial
el
Mercado
Durante lo que llevamos de año se constata el interés por
Fuente: www.fomento.gob.es
JLL España - Cobertura Residencial
Head of Residential JLL Spain
Enrique Losantos
General Director
Head of Investment
enrique.losantos@eu.jll.com
Residential JLL Spain
Network 350 Residential Agents
Ana Bouso
Agency Director
Residential
ana.bouso@eu.jll.com
Residential Management JLL Spain
35 Professionals
Elisa Navarro
National Director
Property Management
elisa.navarro@eu.jll.com
Research JLL Spain
7 researchers
Jorge Almagro
Residential Investment
Capital Markets
jorge.almagro@eu.jll.com
Valuations RICS JLL Spain
14 Valuers
Evan Lester
National Director
Valuations
evan.lester@eu.jll.com
Capital Markets JLL Spain
9 Consultants
Maurice Kelly
Head of
Capital Markets
maurice.kelly@eu.jll.com
Elsa Galindo
Head of Research
Spain
elsa.galindo@eu.jll.com
Tasaciones JLL Spain
260 Valuers "Throughout Spain"
Gustavo Saíz
National Director
Tasaciones Hipotecarias
gustavo.saiz@eu.jll.com
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6 Consultants
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Director Portfolio Advisory
Corporate Finance
emilio.portes@eu.jll.com
Rafael Powley
National Director
Strategic Consulting Spain
rafael.powley@eu.jll.com
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