Sergio Fernandes (JLL): “Las marcas extranjeras buscan locales

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Sergio Fernandes (JLL): “Las marcas extranjeras buscan locales
que no existen o son muy difíciles de conseguir”
P.: ¿Se han abierto nuevos ejes?
R.: Sí, pero de manera lenta. Gran Vía o Puerta del Sol,
con sus calles adyacentes, son un ejemplo. La recuperación
de una zona comercial, como es el caso de Canalejas, hace
que se miren las calles de otra manera. En Gran Vía, por
ejemplo, en el tramo más comercial, ya no hay
disponibilidad. Ocurre lo mismo en Barcelona con las
calles perpendiculares a Paseo de Gracia o Portal de
l’Àngel.
Sergio Fernandes es director del retail de JLL. El ejecutivo
se incorporó a la consultora inmobiliaria a principios de
2015 al frente de la división de centros comerciales y
después de haber ocupado cargos de responsabilidad en
Metro Properties, Unibail Rodamco y Sonae Sierra.
Pregunta: En 2015, el número de operaciones de
retail en moda se disparó, ¿ha continuado esta
tendencia en lo que va de año?
Respuesta: El número de operaciones está por debajo,
aunque continúa siendo positivo. Tenemos la sensación de
que este año la expansión de los retailers va a ser a partir
de ahora más moderada porque en los últimos meses ha
habido muchos movimientos. El número de locales que
todo el mundo busca es cada vez más limitado y todos
buscan lo mismo.
P.: Esta ralentización era, por tanto, previsible…
R.: En gran medida sí. No obstante, las previsiones para
finales de 2014 y 2015 no fueron tan optimistas en la
rapidez en que se produjo. Los más atrevidos fueron los
que entonces apostaron por abrir tienda y los que, al final,
se quedaron con los mejores locales. En 2013 y a
principios de 2014 todavía era un momento difícil para
tomar decisiones y hacer planes de expansión.
P.: ¿Se ha alcanzado ya el nivel de pre crisis en
número de operaciones?
R.: Es diferente. En los años 2005 y 2006 es cierto que la
expansión fue muy elevada y ahora también, pero después
de la crisis, las empresas ya saben dónde hay que abrir y
dónde no. No todos los sitios valen y esto limita mucho la
rapidez en las aperturas. Por otro lado, también han
aparecido nuevos conceptos de marca y modelos de calle
que antes no existían y que limitan aún más la toma de
decisiones.
“El número de locales que todo el mundo busca es cada
vez más limitado y todos buscan lo mismo”
P.: ¿Y nuevas ciudades?
R.: Depende de las marcas. Las internacionales, por
ejemplo, siempre toman Madrid y Barcelona, con
excepción del lujo, que a veces se decanta por Puerto
Banús o Palma de Mallorca. Una vez asentadas aquí, se
empieza a hablar de Bilbao, Valencia, Sevilla o incluso
Málaga. El siguiente paso, que dan sobre todo marcas
españolas, es ir a ciudades más periféricas, como San
Sebastián, Vigo o Palma. En este negocio el tamaño sí
importa.
P.: ¿Se contempla una nueva oleada de entrada de
nuevos operadores?
R.: Ojalá. Pero cuesta. Vemos mucho interés de las marcas
extranjeras por España, pero lo que buscan no existe o es
muy difícil de conseguir, como un local de 2.000 metros
cuadrados en Gran Vía, por ejemplo. Nos dicen que no
tienen prisa y que cuando surja la oportunidad que buscan,
les avisemos. Muchos de ellos también se replegaron con
la crisis y se lo piensan muchos antes de volver.
“En este negocio el tamaño sí importa, el número de
habitantes de una población, su nivel adquisitivo”
P.: Para quién resulta más atractivo España, ¿gran
distribución o lujo?
R.: Durante la crisis, las marcas low cost tenían un público
muy sensible al precio, pero hoy en día esto ha cambiado.
España vuelve a ser un destino atractivo para el turismo
internacional. En 2016, estamos batiendo todos los records
y todo indica que el año que viene será aún mejor. Viene
turismo de compras y atrae a marcas que se dirigen a él.
Es el caso de Marbella, por ejemplo. Por otro lado, también
empieza a desarrollarse la economía general.
P.: ¿Sigue la fiebre por las macrotiendas?
R.: No le llamaría fiebre… sino una estrategia de mercado
por parte de algunas marcas. Y, ¿cuáles son los parámetros
que definen una macrotienda?
P.: Dígamelo usted…
R.: Es que depende de las marcas. Por ejemplo, para una
enseña que sólo abre tiendas de 200 metros cuadrados
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puede ser una macrotienda un establecimiento de 800
metros cuadrados. Creo que es un modelo de flagship
stores, de dar a la tienda un concepto distinto, de
estrategia de comunicación.
P.: ¿El impulso del ecommerce pone en jaque el
desarrollo del retail?
R.: Desde el punto de vista de la marca, no es una
amenaza y, desde el nuestro, tampoco. Si no, todo lo
contrario. No creo que las tiendas vayan a desaparecer,
más bien pienso todo lo contrario. Habrá más tiendas,
quizá con diferentes modelos, más pequeñas, con menos
stock y con menos personal. Pero las estadísticas afirman
que quien compra online también lo hace offline. La
compra se multiplica, no disminuye.
P.: Las agencias de viajes cerraron…
R.: Pero los viajes no puedes llevártelos a casa y
probártelos. La moda es un negocio diferente, en el que
siempre será necesario tocar, ver y probárselo. Internet no
es un sustitutivo en moda.
“Habrá más tiendas, quizá con diferentes modelos, más
pequeñas, con menos stock y con menos personal”
P.: En cuanto a los centros comerciales, ¿tenemos un
parque obsoleto?
R.: Uno de los efectos de la crisis fue la desinversión y la
falta de capacidad financiera para cuidar el centro
comercial. Por otro lado, muchos son iguales entre ellos.
¿Por qué debe irse a uno y no a otro? Es importante que
los centros sepan a qué tipo de público se dirigen.
P.: ¿Se refiere a centros comerciales temáticos?
R.: No tanto. A segmentar por posicionamiento, por precio,
por tener una oferta más familiar, más deportiva o de más
ocio. Lo determina la zona y el tipo de población en el que
esté situado. Hacer más de lo mismo tiene consecuencias
negativas. Xanadú, por ejemplo, tiene una pista de esquí.
Era lo que lo hacía diferente y lo que atraía al público.
P.: ¿Ocurre lo mismo a nivel internacional?
R.: Hay muchas diferencias a nivel social y cultural para
comprar. No es extrapolable. Aquí, por ejemplo, se disfruta
de la comida, en una terraza, pero no hay todavía cultura
de ir a comer o cenar al centro comercial. Pero llegará.
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