Documento Técnico de Soporte - Secretaría Distrital de Planeación

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Formulación
1.
CONCEPTO Y OBJETIVOS DEL PLAN
2.
DELIMITACIÓN
10
3.
ÁREAS, CARGAS URBANÍSTICAS Y APROVECHAMIENTOS DEL PLAN
13
7
Suelos no objeto de reparto
16
Reservas viales
18
Control ambiental
20
Cuadro de áreas por tratamientos
Cargas urbanísticas tratamiento de desarrollo
Cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana
21
21
25
Usos y aprovechamientos
29
4.
32
PROPUESTA URBANÍSTICA
Proyecto urbano
33
Sistema de espacio público
37
Localización y descripción
37
Lineamientos del sistema de espacio público
38
Lineamientos de diseño
44
Ordenamiento del sistema de espacio público
46
Caracterización y vocación para los espacios públicos y espacios privados afectos al
uso público
46
Circuitos de actividades por grupos de edad
63
Estructura administrativa del parque
68
Sistema de equipamientos
69
Sistema de movilidad
Movilidad peatonal
Movilidad para bici usuarios
Articulación con las redes de transporte
Movilidad para transporte privado y carga
Estacionamientos
74
74
76
77
79
85
Propuesta de usos del suelo
86
Usos para la innovación y transferencia de conocimiento
90
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1
Propuesta volumétrica
91
5.
92
VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO
Relación VIP – mezcla de usos
95
Configuración de manzana
97
Relación VIP – espacio público
98
Relación VIP – Altura
100
6.
102
PROPUESTA DE DISEÑO RESILIENTE
Sistema urbano de drenajes sostenibles
102
Transporte sostenible
104
Estructura urbana para el encuentro
106
Estructura urbana verde
108
Redes de acueducto, alcantarillado de aguas negras y pluvial
Calculo de Dotaciones.
110
115
7. ANÁLISIS DOTS DE LA PROPUESTA Y DEL EFECTO DE LA PROPUESTA EN EL
ÁMBITO DE INFLUENCIA
125
Caminar
Pedalear
Conectar
Transportar
Mezclar
Densificar
Compactar
Cambiar
8.
126
129
131
134
137
140
142
144
GESTIÓN DE SUELO Y FINANCIACIÓN
148
Reajuste de suelos
148
Cesiones de suelo para espacio público y equipamientos
Espacio público
Equipamientos
148
148
149
Cesiones para el sistema de movilidad
149
Construcción del sistema de equipamientos
149
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2
Nodos de equipamientos
Equipamientos para la innovación
Equipamientos para servicios sociales
9.
10.
149
151
152
153
ETAPAS DE DESARROLLO
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
168
Metodología
168
Reparto
Cuantificación de ventas del producto inmobiliario
Precio de ventas
Relación área vendible frente al área construida
Costos indirectos de construcción
Valoración del suelo
170
171
172
173
175
176
3
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Índice de Tablas
Tabla 1. Configuración predial
Tabla 2. Cuadro general de áreas
Tabla 3. Descripción suelos no objeto de reparto
Tabla 4. Reserva vial
Tabla 5. Proporción de área por tratamientos
Tabla 6. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de desarrollo
Tabla 7. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de desarrollo
Tabla 8. Carga urbanística de vías en tratamiento de desarrollo
Tabla 9. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (1)
Tabla 10. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (2)
Tabla 11. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (3)
Tabla 12. Cesiones por tratamiento de desarrollo
Tabla 13. Cargas según decreto 562 para tratamiento de renovación
Tabla 14. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de renovación
Tabla 15. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de renovación
Tabla 16. Cargas urbanísticas para espacio público, vías o equipamientos.
Tabla 17. Cesiones por tratamiento de renovación
Tabla 18. Índices de ocupación y construcción
Tabla 19. Lineamiento del espacio público
Tabla 20. Áreas del sistema de espacio público
Tabla 21. Cuadro de áreas parque sector central
Tabla 22. Cuadro de áreas parque sector bosque
Tabla 23. Equipamientos
Tabla 24. Variaciones potenciales de cobertura de equipamientos
Tabla 25. Sistema Vial
Tabla 26. Cuadro de estacionamientos totales
Tabla 27. Cuadro de estacionamientos por tratamiento
Tabla 28.Escenarios de consumo residencial, no residencial y IANC
Tabla 29.Consumos facturados y producidos escenario 13
Tabla 30. Cálculos y proyecciones de dotación
Tabla 31. Variables que permiten valorar el principio “Caminar”
Tabla 32. Variables que permiten valorar el principio “Pedalear”
Tabla 33. Variables que permiten valorar el principio “Conectar”
Tabla 34. Variables que permiten valorar el principio “Transportar”
Tabla 35. Variables que permiten evaluar el principio „‟Mezclar‟‟
Tabla 36. Variables que permiten evaluar el principio „‟Densificar‟‟
Tabla 37. Variables que permiten valorar el principio “Compactar”
Tabla 38. Variables que permiten evaluar el principio „‟Cambiar‟‟
Tabla 39. Comparativo de resultados de evaluación DOTS
Tabla 40. Desarrollo de Cargas Urbanísticas por Etapas
Tabla 41. Desarrollo Suelo Útil por Etapas
Tabla 42. Obligaciones Etapa 1
Tabla 43. Obligaciones Etapa 2
Tabla 44. Obligaciones Etapa 3
Tabla 45. Obligaciones Etapa 4
Tabla 46. Obligaciones Etapa 5
Tabla 47. Obligaciones Etapa 6
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Tabla 48. Cuantificación de Obligaciones
Tabla 49. Costos de construcción
Tabla 50. Precio de ventas
Tabla 51. Relación de área vendible frente al área construida
Tabla 52. Costos indirectos de construcción
Tabla 53. Valoración del suelo
Índice de Gráficas
Gráfica 1. Configuración predial
Gráfica 2. Suelo no objeto de reparto
Gráfica 3. Reserva vial
Gráfica 4. Control ambiental
Gráfica 5. Distribución de usos y aprovechamientos propuestos.
Gráfica 6. Propuesta urbanística
Gráfica 7. Proyecto urbano
Gráfica 8. Estructura de alamedas
Gráfica 9. Localización del parque en la estructura ecológica principal
Gráfica 10. Estructura de espacio público y espacios privados afectos al uso público
Gráfica 11. Estructura desagregada de espacio público
Gráfica 12. Localización respecto a la estrategia de ordenamiento territorial
Gráfica 13. Lineamiento del espacio público
Gráfica 14. Parque: Sector central
Gráfica 15. Sección longitudinal – parque central
Gráfica 16. Parque Sector Bosque
Gráfica 17. Sector bosque: Sección anfiteatro
Gráfica 18. Alamedas
Gráfica 19. Esquema Alameda - Calle Octava
Gráfica 20. Esquema Alameda – Calle Novena
Gráfica 21. Esquema Alamedas – Entre manzanas 11 y 12
Gráfica 22. Esquema Calzada Restringida – Sobre Parque Central
Gráfica 23. Circuito para niños
Gráfica 24. Circuito para adolescentes
Gráfica 25. Circuito para adultos
Gráfica 26. Circuito para adultos mayores
Gráfica 27. Circuito para los diferentes grupos
Gráfica 28. Equipamientos propuestos
Gráfica 29. Nodos de equipamientos
Gráfica 30.Equipamientos propuestos
Gráfica 31. Redes peatonales
Gráfica 32.Redes de bicicarril
Gráfica 33. Distancia al BRT Av. Boyacá
Gráfica 34.Propuesta de paraderos complementarios
Gráfica 35. Estructura vial
Gráfica 36. Esquema perfil V-04 con Alameda
Gráfica 37. Esquema perfil V-04
Gráfica 38. Esquema perfil V-05 con Alameda
Gráfica 39. Esquema perfil V-05
Gráfica 40. Esquema perfil calzada restringida
Gráfica 41. Articulación Salitre – Bavaria - Américas
Gráfica 42. Cobertura estimada de los centros comerciales más próximos
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Gráfica 43. Propuesta volumétrica
Gráfica 44. Propuesta de mezcla de USOS de la VIP
Gráfica 45. Propuesta de configuración de manzana VIP
Gráfica 46. Propuesta de integración de las implantaciones y el espacio público
Gráfica 47. Altura propuesta para las manzanas VIP
Gráfica 48. Propuesta SUDS
Gráfica 49. Propuesta de transporte sostenible
Gráfica 50. Propuesta de la estructura urbana para el encuentro
Gráfica 51. Estructura urbana verde propuesta
Gráfica 52. Diseño conceptual de redes de acueducto
Gráfica 53. Diseño conceptual de redes aguas lluvias
Gráfica 54. Diseño conceptual de redes sanitarias
Gráfica 55. Evaluación propuesta DOTS: Caminar
Gráfica 56. Evaluación propuesta DOTS: Pedalear
Gráfica 57. Evaluación propuesta DOTS: Conectar
Gráfica 58. Evaluación propuesta DOTS: Transportar
Gráfica 59. Evaluación propuesta DOTS: Mezclar
Gráfica 60. Evaluación propuesta DOTS: Densificar
Gráfica 61. Evaluación propuesta DOTS: Compactar
Gráfica 62. Evaluación propuesta DOTS: Cambiar
Gráfica 63. Conclusión de la evaluación diagnóstica DOTS
Gráfica 64. Desarrollo por etapas
Gráfica 65. Etapa 1
Gráfica 66. Etapa 2
Gráfica 67. Etapa 3
Gráfica 68. Etapa 4
Gráfica 69. Etapa 5
Gráfica 70. Etapa 6
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1.
Concepto y objetivos del plan
Concepto
Metrovivienda plantea la formulación del plan parcial Bavaria Fábrica
como una estrategia de gestión de suelo para vivienda de interés
prioritario dentro de un proyecto de gran escala que permita generar
propuestas de urbanismo de calidad e inclusividad a través de nuevas
formas de ocupar el territorio.
Esta área industrial es una de las oportunidades de generar una pieza
urbana en la que se puedan desarrollar apuestas por una ciudad verde,
amigables con el peatón, con un modelo de desarrollo orientado a
transporte, al igual que con infraestructuras que mejoren la resiliencia del
sector como el sistema urbano de drenajes sostenibles.
Se planteó que el desarrollo urbano debería estar enfocado al encuentro
humano, en donde los espacios públicos ofrecieran diferentes escalas y
recorridos para los diferentes grupos etarios que habitaran allí, al igual que
los vecinos del sector.
Bavaria Fábrica al igual es una apuesta por una ciudad verde, conserva en
el mismo porcentaje las áreas arborizadas actualmente y propone una
siembra de árboles nativos que aumente el tránsito de aves y de otras
especies por las áreas verdes del plan.
La mezcla de usos y el valor por la urbanística a nivel de la calle pretenden
que los habitantes se reencuentren con la ciudad y se vean estimulados a
recorrerla y disfrutarla, el primer piso es fundamental en este plan, por eso
se plantea un sistema de alamedas y perfiles viales que crean todas las
condiciones para que sea recorrido por los vecinos y habitantes.
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Objetivos
Generar continuidad desde el corredor ambiental del río Fucha y el sistema
de humedales del occidente a través de los elementos de la estructura
ecológica: nuevo bosque y el sistema de espacios públicos y espacios
privados afectos al uso público.
Dar continuidad a los elementos de sistema estructurante de la ciudad con
la integración del ámbito del plan parcial a la estructura funcional y de
servicios con las siguientes acciones:
 Generar continuidad de las redes de servicios públicos sin saturar las
redes existentes
 Generar continuidad a la red vial y construir las vías es
infraestructuras necesarias para tener una movilidad continua y
fluida de la pieza y las áreas aledañas al proyecto:
o Conexión vehicular y peatonal oriente-occidente sobre la Av
Boyacá a través de la Av Alsacia
o Conexión sur-norte a través de la ampliación del perfil de la
Diag 71B
o Conexión peatonal entre la pieza, Ciudad Alsacia y Castilla
o Conectividad peatonal con los sistemas BRT de las Américas y
la Av Boyacá
 Generar un sistema de espacio público continuo dentro de la pieza y
a la vez con las áreas aledañas al plan:
o Conexión peatonal a través de la Cra 8 con el sistema de
parques de Castilla
o Conexión peatonal en la 71 C con Ciudad Alsacia
 Generar un sistema de nodos de equipamientos de escala zonal y un
sistema de equipamientos local en los primeros piso de la VIP
Desarrollar un sistema de usos que permita crear empleo en la zona y
constituir un economía dentro del plan que consolide con servicios urbanos
y zonales el corredor occidental del a Av Boyacá
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Principios de desarrollo del plan
Desarrollar un barrio que genere multiplicidad de usos en los primeros pisos,
recuperando la calle como lugar de encuentro
Crear una traza urbana que estimule los recorridos peatonales y en
bicicleta, donde se encuentren diferentes espacios para explorar el barrio,
alamedas, calles curva en donde cambie constantemente la perspectiva,
centros de manzana, complejos empresariales con un sistema de plazas y
áreas comerciales con espacios abiertos al peatón.
Estructurar una ciudad con manzanas que no sobrepasen los 150 metros
lineales, de manera que el peatón encuentre esquinas con cierta
regularidad y no quede atrapado en calles interminables que pueden
convertirse en focos de delincuencia, para ello también se plantea que
ningún proyecto podrá enrejar los inmuebles, las fachadas serán el borde
con el espacio privado afecto al uso público o con el espacio público
Los espacios públicos deberán tener diferentes escalas con el fin de tener
espacios para diferentes actividades y diferentes grupos etarios, buscando
siempre el encuentro humano
La bicicleta y el peatón serán jerárquicos dentro de la estructura de
movilidad y estarán conectadas a las redes a los barrios vecinos y los
sistemas de transporte existentes y futuros de la zona
La mezcla de usos y la apuesta por diferentes tipos de vivienda generan
una ciudad más incluyente, donde el espacio público se convierte en el
lugar de encuentro de todos y sonde se puede convivir de manera
armónica
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2. Delimitación
El plan parcial esta delimitados por los predios que actualmente configuran
la fábrica. Hacen parte del plan parcial los siguientes predios:
AAA0080RWBS
050C00253918
AK 72 9 02
BAVARIA S.A
Área
Terreno
(m2)
202.760
AAA0080RWEP
050C00244536
AK 72 8 38
BAVARIA S.A
82.656
19.526
AAA0080RWDE
050C00724700
AC 12 69G 57
BAVARIA S.A.
42.068,8
3.324
AAA0080RWAW
050C01448915
AK 72 8 38
BAVARIA S.A.
40.369,5
12.711
AAA0080RWCN
050C00244536
AK 72 11 30
BAVARIA S.A.
47.048,8
22.792
AAA0080RUZE
050C00022394
AK 72 7A 40
BAVARIA S.A.
285.048,4
5.676,8
AAA0212CHBR
050C01523857
AK 72 11 70
4.673,8
0
AAA0212CHCX
050C01525006
AK 72 11F 90
10.775,1
0
AAA0212CHAF
050C01523860
AK 72 11 50
1.986,2
0
AAA0241JSAF
050C01890632
AK 72 7A 50
BOGOTA
D.C.
BOGOTA
D.C.
BOGOTA
D.C.
IDU
1.242,71
0
Chip
Matrícula
Dirección
Propietario
Área
Const.
(m2)
111.348
Tabla 1. Configuración predial
Fuente: Catastro Distrital 2015
De otra parte, la delimitación del plan parcial comprende los suelos
definidos como reserva vial de la Av. Alsacia a la altura de la Fábrica
Bavaria y la intersección de esta vía con la Av. Boyacá.
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De acuerdo con estudio de títulos llevado a cabo por Metrovivienda se
encontró que los suelos correspondientes a la intersección de las dos vías, y
al tramo occidental de la Av. Alsacia, que hoy en día se encuentra
pavimentada, fueron cedidos por Bavaria mediante las resoluciones 474
del 24-07-1984 y 396 del 12-09-1990 del Departamento Administrativo de
Planeación Distrital DAPD, y fueron incorporados en las matricula
inmobiliaria 050C-22394 como lo señala el siguiente plano.
Frente al polígono oriental de la Av. Alsacia se encontró vacío en la
propiedad predial, en tanto los linderos de los predios colindantes
definieron su límite correspondiente hacia el espacio público, respetando
las áreas de reserva vial proyectadas. Sin embargo, no se hallaron registros
de incorporación al espacio público, por lo cual se incluye en este
proyecto con el propósito de hacer efectiva la cesión.
De acuerdo a esto, en este tramo se encuentra hacia el norte, el predio
propiedad de Afinvar LTDA Fiduciaria de Occidente, comprado a Bavaria
SA y registrado en el folio matriz 050C-1570123, en el cual se define el
lindero EP 10364 2004-08-25 Notaria 29 de Bogotá y hacia el sur el predio
propiedad de Bavaria registrado en el folio 050C-22394, en el cual se define
el lindero EP 3104 2013-09-16 Notaria 67 de Bogotá. - EP 10442 2010-11-13
Notaria 38 de Bogotá.
El siguiente plano presenta la configuración predial señalada, los linderos
hallados en el estudio predial y las áreas resultantes afectadas por reserva
vial que fueron incorporadas a la delimitación del plan parcial.
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11
12
Gráfica 1. Configuración predial
Fuente: Catastro Distrital 2014
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3. Áreas, cargas urbanísticas y aprovechamientos del plan
En la siguiente tabla se observan las áreas del plan parcial, discriminando
las áreas no objeto de reparto, las áreas resultantes para el cumplimiento
de cargas generales y locales y las áreas útiles resultantes.
Cuadro general de áreas
No.
Item
0.
ÁREA BRUTA
1.
Suelo no objeto de reparto
SNOR - Control ambiental
SNOR - Oreja Alsacia - Boyacá
SNOR - PP Av. Alsacia
SNOR - Puente peatonal
SNOR - Av. Alsacia
SNOR - Malla vial local
1.2.
Reservas viales
Av. Boyacá
Av.Alsacia
2a
ÁREA NETA URBANIZABLE
Control ambiental
CA-1
CA-2
CA-3
CA-4
CA-5
CA-6
CA-7
2b
2.1.
2.1.1
Área
786.219,129
64.086,712
6.169,55
18.520,092
4.090,400
1.507,522
14.326,102
19.473,043
30.313,568
3.275,927
27.037,642
691.818,849
11.935,941
743,746
3.050,522
1.726,277
819,317
921,444
2.367,754
2.306,882
% AB
100,00%
8,15%
%ANU CC
3,86%
87,99%
13
ÁREA NETA URBANIZABLE para cálculo
de cesiones
679.882,909 86,47%
100,00%
Cesiones
Malla vial local
Malla vial vehicular
V4-1-1
V4-1-2
V4-1-3
V4-2-1
V4-2-2
V4-3-1
V4-3-2
V4-3-3
V4-3-4
V4-3-5
V4-4-1
V4-4-2
V4-4-3
V5-1
V5-2-1
V5-2-2
V5-3-1
V5-3-2
V5-3-3
294.637,740
118.315,972
114.127,175
4.767,156
7.717,378
8.230,678
7.669,056
7.746,137
2.152,457
2.246,767
7.640,376
2.695,689
1.628,151
2.853,044
9.111,814
1.604,592
1.556,199
3.287,924
5.485,433
1.611,021
1.624,365
3.689,321
43,34%
17,40%
16,79%
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% AU
Cuadro general de áreas
No.
Item
V5-3-4
V5-3-5
V5-4
V5-5
V5-6-1
V5-6-2
V8-1
V8-2
VS
2.1.2
Malla vial peatonal
VP-1
VP-2
VP-3
VP-4
VP-5
2.2.
Parques
2.2.1
Parques públicos
CP1-1
CP1-2
CP2
CP3
CP4
CP5
CP6
2.2.2 Alamedas
AL1
AL2
AL3
AL4
AL5
AL6
AL7
AL8
AL9
AL10
AL11
AL12
2.3.
Equipamientos
EQ1
EQ2
EQ3
3.
ÁREA ÚTIL
3.1.
Residencial VIP
MZ-21
MZ-22
MZ-23
MZ-24
MZ-25
MZ-26
MZ-27
3.2.
Residencial VIS
MZ-28
3.3.
Residencial
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Área
% AB
1.710,983
994,587
2.251,894
2.192,948
1.608,872
2.602,250
912,170
1.004,980
17.530,933
4.188,797
897,202
1.075,862
801,735
560,134
853,863
129.300,963
73.178,717
18.343,518
11.626,754
9.568,703
9.240,429
9.336,919
6.977,792
8.084,601
56.122,246
3.926,476
4.952,423
5.633,043
8.052,555
4.432,793
7.882,679
2.519,135
1.979,863
7.421,684
2.037,380
2.091,818
5.192,398
47.020,806
9.496,103
12.231,811
25.292,891
385.245,169 49,00%
90.055,536
14.798,703
15.336,204
15.494,360
11.611,455
11.863,964
16.671,943
4.278,907
5.866,495
5.866,495
162.921,326
N° 057163 / N° 057161
%ANU CC
% AU
0,62%
19,02%
10,76%
8,25%
14
6,92%
100,00%
23,38%
1,52%
42,29%
Cuadro general de áreas
No.
Item
MZ-10
MZ-11
MZ-12
MZ-13
MZ-14
MZ-15
MZ-16
MZ-17
MZ-18
MZ-19
MZ-20
3.4.
Múltiple
MZ-4
MZ-5
MZ-6
MZ-7
MZ-8
MZ-9
3.5.
Comercio
MZ-1
MZ-2
MZ-3
Área
% AB
11.732,502
13.148,792
14.314,993
13.043,454
20.628,287
20.424,096
19.285,222
12.043,791
12.001,985
13.280,008
13.018,197
72.946,041
12.117,308
12.912,106
14.301,187
14.259,413
10.026,994
9.329,033
53.455,771
24.529,253
21.251,774
7.674,745
%ANU CC
% AU
18,93%
13,88%
Tabla 2. Cuadro general de áreas
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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15
Suelos no objeto de reparto
Los suelos no objeto de reparto son las áreas del distrito que fueron cedidas para vías de
la malla vial arterial o que fueron adquiridas como las áreas para el puente peatonal de la
calle 71b con Boyacá por parte del IDU. En total estos predios suman 64.086.712 m2.
En el siguiente plano se puede observar los suelos no objeto de reparto:
16
Gráfica 2. Suelo no objeto de reparto
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Destinación
Propiedad
Control
ambiental
Predios propiedad de la ciudad señalados en el análisis
jurídico con FM 050C01523857 y FM 050C01523860
Puente
Peatonal
Predio propiedad del IDU, señalado en análisis jurídico con
FM0 50C01890632
Malla vial
local
Hacia el sur y oriente, Calle 7a y Transversal 71B, suelos
incluidos en el plan parcial para hacer cesión efectiva.
Actualmente no tienen propietario.
Hacia el norte, sobre predios propiedad de la ciudad, FM
050C01523857 y FM 050C01523860
El predio de la oreja de la conexión entre las avenidas
principales se encuentra señalado con FM 050C01525006,
Los demás predios son de la ciudad y fueron cedidos
mediante las resoluciones 474 del 24-07-1984 y 396 del 12-091990
Malla vial
arterial
Tabla 3. Descripción suelos no objeto de reparto
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Reservas viales
Las reservas viales están conformadas por los suelos de la Av Boyacá que demandan los
diseños de la fase 1 y 2 del BRT de la Av Boyacá y por los suelos de la AV Alsacia que están
sin títulos por parte del Distrito y que fueron cedidos por Valores Bavaria S.A. en su
momento.
1.2.
Reservas viales
30.313,568
Av. Boyaca
3.275,927
Av.Alsacia
27.037,642
3,86%
Tabla 4. Reserva vial
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Los suelos de la Av Alsacia se incorporan al ámbito del plan parcial como solución para
ceder las áreas y que entren en un proyecto urbanístico y se puedan urbanizar por parte
de la ciudad y/o privados que concurran en este ámbito como urbanizadores. En el anexo
de estudios de títulos se puede ver con mayor especificidad la condición del predio de la
reserva de la Av Alsacia.
En el siguiente plano se observan las áreas de reservas viales:
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18
19
Gráfica 3. Reserva vial
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Control ambiental
Las áreas de control ambiental son el resultado de las mesas de trabajo con el IDU y la
Secretaria Distrital de Movilidad para determinar según los diseños de las fases 1 y 2 del
BRT Avenida Boyacá, cuales son los requerimientos de espacio y diseño en este frente
oriental de la Av Boyacá.
El área total del control ambiental es de 11.935,941m2, con un ancho promedio de 8,6
metros lineales, dado lo cambios en los diseños de las fases del BRT.
20
Gráfica 4. Control ambiental
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Cuadro de áreas por tratamientos
Como se indicó anteriormente el ámbito del plan contienen dos tratamientos urbanísticos
los cuales se encuentran ajustados en el plano 7.Usos y aprovechamientos, a la
delimitación resultante del plan, y se presentan en la siguiente proporción:
Área bruta
Tratamiento de renovación urbana
Tratamiento de desarrollo
786.219,12
337.870,28
448.348,84
100%
42,974%
57,026%
Tabla 5. Proporción de área por tratamientos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Por lo anterior es necesario que el ANU para índice de cálculo de cesiones se divida en 2
columnas de manera que se puedan definir las cargas urbanísticas para cada tratamiento.
Para lo anterior definiremos a continuación las cargas urbanísticas para cada tratamiento:
21
Cargas urbanísticas tratamiento de desarrollo
Las cargas para este tratamiento están determinadas por los Decretos Distritales 327 de
2004 y 436 de 2006.
Carga urbanística para espacio público
Espacio público
Número total
de unidades de
viviendas para
el plan
Calculo por habitantes
Calculo por la
obligación del 17% del
ANUcs
% correspondiente a
tratamiento de
desarrollo
Personas
por hogar
57,026%
6.882
3,44
ANUcs
Obligación
Total m2
387.709,619
17%
65.910,635
12.068
Número
total de
habitantes
m2 de
Total de m2
espacio
de espacio
público por
por
habitante
habitantes
23.674
Tabla 6. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de desarrollo
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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4
94.694,812
Se determina según el Decreto Distrital 436 que la obligación para espacio público es la
mayor entre la obligación de 4m2 por habitante o el 17% del área neta urbanizable. Para
este plan la obligación de espacio público es de 94.694,812 m2
Cargas urbanísticas para equipamientos
Equipamientos
Calculo por la obligación del 8% del
ANUcs
ANUcs
Obligación
Total
387.709,619
8%
31.016,770
Tabla 7. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de desarrollo
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Se determina que la obligación para equipamientos correspondiente al 17% del área neta
urbanizable es de 31.016,770 m2.
Cargas urbanística para vías
ÁREA NETA URBANIZABLE para cálculo
de cesiones (ANUcs)
679.882,909
387.709,619
57,026%
Malla vial local
118.315,972
67.470,795
17,40%
Malla vial vehicular
114.127,175
65.082,094
16,79%
Malla vial peatonal
4.188,797
2.388,701
0,62%
Tabla 8. Carga urbanística de vías en tratamiento de desarrollo
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Las cargas urbanísticas para vías corresponden al 57,026% correspondiente al equivalente
del tratamiento de desarrollo.
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22
Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante
Uso
Area Total construida
Area Neta
I.C. final
Vivienda VIP (23,34%)
278.540,910
172.917
1,611
Vivienda VIS (1,55%)
22.528,676
11.264
2,000
219.249,523
109.625
2,000
Servicios (18,91%)
44.383,455
47.471
0,935
Comercio (13,85%)
92.865,320
46.433
2,000
Vivienda Tipo 4 (42,35%)
TOTAL
657.568
387.710
Tabla 9. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (1)
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Area construida
adicional
I.C. Resultante
I.C. Adicional
1,0
0,611
105.624
4,8
1.272,58
0,8
1,200
13.517
4,8
2.500,00
1,2
0,800
87.700
4,8
1.666,67
0,6
0,335
15.901
3
1.116,51
1,0
1,000
46.433
3
3.333,33
269.174
Factor
Cesión Adicional
9.889,08
Tabla 10. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (2)
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Según la metodología del Decreto Distrital 436 el plan debe dejar mínimo 9.889,08 m2 de
suelo para cargas generales, en la siguiente tabla se puede observar que las cargas
generales del tratamiento de desarrollo son 17.286 m2, con lo cual se cumple con la
obligación.
Cesión adicional de cargas
9.889,08
Cesión de cargas generales
17.286,616
Cesión adicional - cargas generales
-7.397,531
Tabla 11. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (3)
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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23
Resumen cuadro para el tratamiento de desarrollo
Desarrollo
Consolidados
Ponderadores
Area Bruta (AB)
100%
57,026%
Área
Porcentaje
786.219,129
Reservas
30.313,568
ÁREA NETA URBANIZABLE (ANU)
Control ambiental
ÁREA NETA URBANIZABLE para
calculo de cesiones (ANUcs)
17.286,616
57,026%
691.818,849
11.935,941
679.882,909
387.709,619
Malla vial local
118.315,972
67.470,795
17,40%
Malla vial vehicular
114.127,175
65.082,094
16,79%
Malla vial peatonal
4.188,797
2.388,701
0,62%
129.300,963
94.694,812
24,42%
73.178,717
65.910,635
17,00%
Alamedas
56.122,246
28.784,177
7,42%
Equipamientos
47.020,806
31.016,770
8,00%
Parques
Parques públicos
57,026%
Tabla 12. Cesiones por tratamiento de desarrollo
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Las cesiones adicionales por edificabilidad están incluidas y descritas en el capítulo del
reparto de cargas y beneficios.
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24
Cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana
Para el tratamiento de renovación aplican el Decreto distrital 562 de 2014.
Índice de edificabilidad
ANU
índice de construcción
297.302,648
Edificabilidad
(inlcuye m2 para
construcción de
VIP)
883.393,982
Edificabilidad/ANU
2,971
Factor
Ki (según artículo 16 del
Decreto distrital 562 de 2014)
2,8 <IC<_3,3
0,092
Calculo de áreas a ceder
25
área en metros
cuadrados del
predio
Área a ceder
Ki
337.870,28
P*Ki
0,092
31.084,1
Tabla 13. Cargas según decreto 562 para tratamiento de renovación
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Cesión de suelo para cargas generales
El Total de suelo a ceder para cargas generales equivale al total de cargas generales del
plan por el porcentaje de suelo correspondiente del tratamiento de renovación, para el
plan se ceden 13.027 m2
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Cargas urbanísticas para espacio público
El suelo para parques es el 30% de 0,5 de la obligación de suelo a ceder, para este caso
son:
Suelo para parques
30% del 0,5
4.662,6
Tabla 14. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de renovación
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El proyecto por el diseño urbanístico planteado está destinando 34.606,2 m2, lo que
equivale a 29.943,5 m2 adicionales
26
Cargas urbanísticas para equipamientos
El suelo para provisión de equipamiento comunal público es el 30% del 0,5 de la
obligación de suelo a ceder, para este caso son:
Suelo para provisión de
equipamiento comunal
público 20% del 0,5%
3.108,4
Tabla 15. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de renovación
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El proyecto por el diseño urbanístico planteado está destinando 16.004,0 m2, lo que
equivale a 12.896 m2 adicionales. La Distribución del suelo para equipamientos se plante
a dentro de un proyecto integral, sólo para fines de cálculo de obligaciones se divide por
tratamientos.
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Cargas urbanísticas conformadas por el Suelo restante para la conformación de
parques vías, espacios peatonales o suelo para equipamiento
Suelo cedido a
cargas
generales
áreas a ceder
según mínimos
del Decreto 562
13.026,97
Suelo
restante a
ceder
Suelo para
parques 30% del
0,5
18.057,1
4.662,6
Suelo para
provisión de
equipamiento
comunal público
20% del 0,5%
Suelo restante
para la
conformación
de parques vías,
espacios
peatonales o
sueo para
equipamiento
3.108,4
10.286
Tabla 16. Cargas urbanísticas para espacio público, vías o equipamientos.
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El total del suelo restante a ceder después de descontar el suelo cedido para cargas
generales y la obligación mínima para parques y equipamientos es de 10.286 m2, y sólo
en vías el plan esta dejando 50.845 m2.
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27
Resumen cuadro tratamiento de renovación urbana
Renovación
42,974%
Consolidados
Área
Porcentaje
Ponderadores
1,00
Area Bruta (AB)
786.219,129
-
30.313,568
13.027,0
691.818,849
-
11.935,941
-
ÁREA NETA URBANIZABLE para
calculo de cesiones (ANUcs)
679.882,909
292.173,290
42,974%
Malla vial local
118.315,972
50.845,177
17,402%
Malla vial vehicular
114.127,175
49.045,081
16,786%
Malla vial peatonal
4.188,797
1.800,096
0,616%
Reservas
ÁREA NETA URBANIZABLE (ANU)
Control ambiental
Parques
Parques públicos
Alamedas
Equipamientos
42,974%
129.300,96
34.606,2
73.178,72
7.268,1
56.122,25
27.338,1
47.020,81
16.004,0
Tabla 17. Cesiones por tratamiento de renovación
42,974%
11,84%
2,49%
9,36%
5,48%
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El total del cargas para el plan según el Decreto Distrital 562 es de 31.084,1 m2 y el total
de cargas que deja el plan para el tratamiento de renovación urbana es de 101.455,363
m2, lo que supone una diferencia de 70.371,297 m2 adicionales.
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28
Usos y aprovechamientos
El siguiente plano presenta la propuesta de usos y aprovechamientos
planteada para el plan parcial, en ella se señala la nomenclatura de las
manzanas de acuerdo a cada uso, y en seguida se precisan los índices de
ocupación y construcción correspondientes en cada caso.
29
Gráfica 5. Distribución de usos y aprovechamientos propuestos.
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Vivienda
Uso del
suelo
predominant
e
Comercio
Múltiple
Vivienda
Vivienda VIP
Nº MZ
Área util
% AU
Índice
Edificabilida
d / ANU
M1
24529,253
0,064
1,359
MZ 2
21251,774
0,055
1,369
MZ 3
7674,745
0,020
MZ 4
12117,308
MZ 5
MZ 6
Área util total
usos del suelo
Área construida
Área vendible
AV
M2
Construidos
Servicios
M2 vendible
vivienda
m2
construidos
Comercio
M2
vendible de
servicios
M2
construidos
M2
vendible de
comercio
59.847,37
44.885,53
-
-
59.847,37
44.885,53
52.233,07
39.174,80
-
-
52.233,07
39.174,80
1,369
18.873,40
14.155,05
-
-
18.873,40
14.155,05
0,031
3,191
69.433,15
61.307,14
13.552,94
11.520,00
45.779,27
41.201,34
10.100,94
8.585,80
12912,106
0,034
2,994
69.433,15
61.307,14
13.552,94
11.520,00
45.779,27
41.201,34
10.100,94
8.585,80
14301,187
0,037
2,762
70.939,03
62.587,14
15.058,82
12.800,00
45.779,27
41.201,34
10.100,94
8.585,80
53.455,77
72.946,04
MZ 7
14259,413
0,037
2,770
70.939,03
62.587,14
15.058,82
12.800,00
45.779,27
41.201,34
10.100,94
8.585,80
MZ 8
10026,994
0,026
2,639
47.516,57
41.533,57
19.576,47
16.640,00
22.889,63
20.600,67
5.050,47
4.292,90
MZ 9
9329,033
0,024
2,836
47.516,57
41.533,57
19.576,47
16.640,00
22.889,63
20.600,67
5.050,47
4.292,90
M15
11732,502
0,030
2,753
58.010,12
49.329,11
57.600,00
48.960,00
-
410,12
369,11
M16
13148,792
0,034
2,456
57.987,00
49.308,30
57.600,00
48.960,00
-
387,00
348,30
M17
14314,993
0,037
2,257
58.012,04
49.330,84
57.600,00
48.960,00
-
412,04
370,84
MZ 10
13043,454
0,034
2,476
57.997,03
49.317,33
57.600,00
48.960,00
-
397,03
357,33
MZ 11
20628,287
0,054
2,738
101.425,88
86.243,30
100.800,00
85.680,00
-
625,88
563,30
MZ 12
20424,096
0,053
3,227
118.349,50
100.634,55
117.600,00
99.960,00
749,50
674,55
19285,222
0,050
2,932
101.549,44
86.354,50
100.800,00
30
85.680,00
-
MZ 13
-
749,44
674,50
MZ 14
12043,791
0,031
2,838
61.381,87
52.194,27
60.988,24
51.840,00
-
393,64
354,27
MZ 19
12001,985
0,031
1,748
37.664,59
32.034,60
37.270,59
31.680,00
-
394,00
354,60
MZ18
13280,008
0,034
1,863
44.435,55
37.789,65
44.047,06
37.440,00
-
388,50
349,65
MZ20
13018,197
0,034
1,901
44.438,70
37.792,48
44.047,06
37.440,00
-
391,64
352,48
MZ 21
14798,703
0,038
1,636
43.470,49
29.050,71
41.969,70
27.700,00
-
1.500,79
1.350,71
MZ 22
15336,204
0,040
1,832
50.451,52
33.770,00
48.484,85
32.000,00
-
1.966,67
1.770,00
45.243,87
30.264,94
43.560,61
28.750,00
-
1.683,27
1.514,94
34.005,30
22.725,26
32.831,29
21.668,65
-
1.174,01
1.056,61
MZ 23
15494,360
0,040
1,626
MZ 24
11611,455
0,030
1,631
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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162.921,33
90.055,54
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30
3
Vivienda
Uso del
suelo
predominant
e
Vivienda VIS
Totales
Nº MZ
Área util
% AU
Índice
Edificabilida
d / ANU
Área util total
usos del suelo
Área construida
Área vendible
AV
M2
Construidos
Servicios
M2 vendible
vivienda
m2
construidos
Comercio
M2
vendible de
servicios
M2
construidos
M2
vendible de
comercio
MZ 25
11863,964
0,031
1,630
34.721,38
23.203,80
33.522,64
22.124,94
-
1.198,73
1.078,86
MZ 26
16671,943
0,043
1,633
48.879,79
32.665,67
47.192,25
31.146,89
-
1.687,54
1.518,79
MZ 27
4278,907
0,011
1,595
12.256,87
8.191,10
11.833,71
7.810,25
-
423,16
380,84
5866,495
0,015
2,273
385.245,16
1,000
MZ 28
5.866,495
23.949,58
20.160,00
23.717,65
20.160,00
385.245,169
1.540.961,87
1.259.431,46
1.115.442,11
898.840,74
228.896,33
-
231,93
208,74
206.006,70
196.623,42
154.792,77
Tabla 18. Índices de ocupación y construcción
Fuente: DOEP – Metrovivienda
31
31
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3
4. Propuesta urbanística
32
Gráfica 6. Propuesta urbanística
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Proyecto urbano
El plan parcial estructura la propuesta urbanística sobre los siguientes
lineamientos:
 Conservación del bosque como un elemento estructurante del
sistema de espacio público
 Una apuesta de morfología urbana no ortogonal que genere nuevas
dinámicas de caminar y pedalear en la ciudad
 Redes de movilidad prioritarias para peatones y bici usuarios
 Un sistema de espacio público apoyado en las redes peatonales y
de bici usuarios entorno a un espacio público central y el bosque
 Una red de centros de manzana y plazoletas de carácter barrial que
crean una serie de espacios asociados a equipamientos comunales
para descubrir dentro de la propuesta
 Se diseñaron las redes peatonales y de espacios públicos en
concordancia con las piezas vecinas para crear continuidad y
romper el efecto isla de la fábrica
 El proyecto plantea en los espacios públicos, redes peatonales y
redes vehiculares una apuesta de retención y filtración de aguas
lluvias que devuelva al piso la capacidad de filtración y no recargue
los el incremento del caudal en las máximas de lluvias sobre el río
Fucha
 Un sistema de nodos de equipamientos con edificabilidades que
permitan la construcción en altura, integrados a la red de espacios
públicos y ubicados en los límites del plan como estrategia de
atractor de flujos al interior del plan
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33
34
Gráfica 7. Proyecto urbano
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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La propuesta urbanística se basa en la forma de la pieza de la fábrica,
toma la ojiva como punto de partida creando una estructura concéntrica
entorno a un parque central, en torno a él se van configurando anillos de
áreas privadas y redes de movilidad y espacio público, hasta llegar a los
límites del ámbito.
35
Gráfica 8. Estructura de alamedas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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En la parte externa del ámbito se encuentra un anillo peatonal y de bici
usuarios con el cual se recorre gran parte del plan, esta Alameda busca
articular las áreas residenciales con las comerciales y el parque, a la vez
está vinculada a los nodos de equipamientos y a través del sistema de
redes peatonales se vincula con las demás áreas del plan de manera
perpendicular.
Esta alameda busca en las áreas comerciales crear un boulevard de
servicios en el primer piso, generando vitalidad en la calle, en las zonas de
equipamientos los servicios y los accesos deberán estar vinculadas a ella y
en las áreas de VIP tienen vínculos con el sistema de centros de manzana.
Las áreas de servicios y entretenimiento del sector sur del plan deberán
estar vinculados a la alameda a través de acceso y de los servicios.
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36
Sistema de espacio público
Localización y descripción
El plan parcial Bavaria Fábrica considera la generación de un parque de
escala zonal que comprende un área de 73,178 m2, y se compone por dos
sectores, un sector central en el corazón del proyecto con un área de
29.970 m2 y un sector de bosque que se extiende por el borde sur y oriente,
con 43.208 m2, los cuales estarán conectados por una red radial de
alamedas con un área adicional de 56.122 m2.
37
Gráfica 9. Localización del parque en la estructura ecológica principal
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Lineamientos del sistema de espacio público
Plan parcial Bavaria Fábrica se concibe como un parque urbano, el cual
se estructura en torno a un parque de escala zonal y se complementa con
2,9 km de alamedas y un sistema de centros de manzanas y plazoletas, lo
que genera una complementariedad de espacios diversos que propician
el desarrollo de actividades al aire libre.
El parque central se constituye en el corazón del proyecto, desde allí se
genera la geometría del proyecto de forma concéntrica, en el siguiente
anillo se encuentra la alameda ojival y en el anillo exterior, hacia el borde
suroriente, se extiende el sector de bosque; a su vez estos escenarios se
conectan a través del sistema de alamedas que comunica los espacios en
sentido oriente - occidente.
El plan determina que los espacios públicos deberán diseñarse y
urbanizarse para propiciar los encuentros humanos, a la vez que deberán
generar condiciones de seguridad, de confort climático, articulación con
las redes de movilidad, en especial las de peatones y bici usuarios.
El diseño contempla la generación de un espacio público integral que
permite la permeabilidad del proyecto en todos los sentidos y su
integración con los barrios vecinos, generando un sistema de recorridos
donde se prioriza el peatón. Y concibe el espacio público como un
escenario en el que se puede desarrollar actividades en grupos familiares,
pero a la vez valora la individualidad de las diferentes actividades que
demandan los habitantes del proyecto y del sector según la edad en la
que se encuentren, para ello se diseñan circuitos o recorridos enfocados
en niños, jóvenes, adultos y personas de la tercera edad.
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38
39
39
Gráfica 10. Estructura de espacio público y espacios privados afectos al uso público
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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3
Articulación con la estructura ecológica principal y regional
El predio presenta una tipografía plana y se proyecta para satisfacer las
necesidades de recreación activa y pasiva de la población residente y
vecina. Se articula física y virtualmente a la estructura ecológica principal
en busca de ofrecerle una mayor conectividad, conduciendo a través de
él la biodiversidad y los procesos ecológicos ambientales de este sector de
la ciudad. Aprovechando su colindancia con ecosistemas estratégicos
como el humedal del Burro y Techo, así como con la ronda del Río Fucha
que cruza próxima al proyecto.
Articulación con el sistema de espacio público construido
El diseño de las redes de espacio público se estructura para dar
continuidad a las redes existentes de espacio público y a las áreas de
protección ambiental, para ello las alamedas y los pasos a nivel sobre la
Av. Boyacá conectan el occidente la ciudad y en el sector oriental se
conecta a través de área de bosque, este será permeable y permitirá el
flujo de peatones a través de él.
Con el sector de Ciudad Alsacia se crea conexión peatonal dando
continuidad a las redes y creando una fachada de equipamientos que
proporcionará permeabilidad peatonal hacia el proyecto.
Los lineamientos de diseño se resumen en los siguientes puntos:





A través del sector de bosque se enlaza con la red de espacios públicos
de Ciudad Alsacia en el sector norte del plan
En la esquina sur oriental en el espacio de la cesión de equipamientos
se crea conexión con el sistema de canales de Castilla y su red de
espacios públicos
Se da continuidad peatonal a los flujos de la calle octava hacia el
occidente del plan
Se crea un parque límite con el sector de Nueva Marsella que estructura
el sistema y lo articula de manera peatonal a los parques vecinales del
sector y al parque paralelo al río Fucha
A través de las redes peatonales, el espacio privado afecto al uso
público de las áreas comerciales y de servicios de la Boyacá, sumado al
control ambiental se conecta la red peatonal de la calle 10B al
occidente del plan
En la siguiente imagen se observan las conexiones descritas anteriormente:
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40
41
41
Gráfica 11. Estructura desagregada de espacio público
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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4
Articulación con el sistema de movilidad
El diseño del parque zonal da prioridad a la movilidad peatonal y de
bicicleta a través de redes peatonales y de bici carriles en formato de
alameda que favorecen su accesibilidad, e igualmente por medio de la
red vial se garantiza su acceso a través de una propuesta vial de forma
radial en función del parque y el proyecto en su totalidad.
Adicionalmente frente al sistema de movilidad uno de los principales
valores agregados del parque en su entorno se concentra en permitir una
movilidad directa y sin barreras entre los sectores de Nueva Marsella y
Castilla.
Articulación con el sistema de equipamientos
La oferta recreativa del parque lo posiciona como un espacio referente
para la recreación pasiva y activa, con lo cual se busca complementar la
oferta existente en este sector de la ciudad. Adicionalmente los parques
deberán servir a complementar las actividades dotacionales propuestas,
por lo que su localización se propone estratégicamente contigua a
equipamientos en los extremos norte y sur del sector bosque del parque.
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42
Integración con la estrategia de ordenamiento territorial del Distrito
La localización de este parque respecto al ordenamiento de la ciudad es
estratégica, encontrándose en un punto medio entre las centralidades de
Corabastos, Salitre – Zona Industrial y Américas, próximo además al eje de
integración señalado en torno a la calle 26 y su área de influencia, y
también con una cercanía importante también a las operaciones
estratégicas de Anillo de Innovación, y Corabastos.
43
Gráfica 12. Localización respecto a la estrategia de ordenamiento territorial
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Lineamientos de diseño1
Para garantizar espacios públicos de calidad el plan complementa los
lineamientos normativos de los espacios públicos con 5 tipos de
lineamientos que están enfocados en crear espacios públicos integrales.
Estos 5 componentes se observan en el siguiente gráfico:
44
Gráfica 13. Lineamiento del espacio público
Fuente: Adaptación DOEP de la metodología diseñada por el Centro para Ciudades Sostenibles de
Asia CSAC
1 Basado en
el proyecto de investigación: Urban Space Planning for Sustainable High Density
Enviroments” , del Centro para Ciudades Sostenibles de Asia (CSAC – Siglas por su nombre en inglés)
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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Vida urbana
Valor social
Valor perceptual
Valor ambiental
45
45
Movilidad
Tabla 19. Lineamiento del espacio público
Fuente: Adaptación DOEP de la metodología diseñada por el Centro para Ciudades Sostenibles de Asia CSAC
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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4
Ordenamiento del sistema de espacio público
Caracterización y vocación para los espacios públicos y espacios privados
afectos al uso público
Los espacios públicos que propone el proyecto se componen en los
polígonos que se señalan en la siguiente tabla con las áreas
correspondientes:
Clase Escala
Polígono
CP1-1
CP1-2
Parque
CP2
Zonal
CP3
CP4
CP5
Alameda
CP6
Sin
determinar
AL1
AL2
AL3
AL4
AL5
AL6
AL7
AL8
AL9
AL10
AL11
AL12
Área (m2) Condiciones
Plano
18.343,518 Parque Central, dos globos.
11.626,754 Tienen un SUD
9.568,703 Parque Bosque. 5 Globos.
Polígonos
conectados
a
9.240,429 través de alamedas. En ellos
se localizan infraestructuras
9.336,919 para la recreación y el
esparcimiento de diferentes
6.977,792 grupos etarios. Contempla el
reemplazo
de
especies
8.084,601
arbóreas existentes.
3.926,476
4.952,423
5.633,043
8.052,555
Vinculadas a la infraestructura
4.432,793
ciclo inclusiva, con una
7.882,679
superficie endurecida para el
2.519,135
tránsito peatonal.
1.979,863
Ver perfiles viales 10 y 12
7.421,684
2.037,380
2.091,818
5.192,398
Plano 14
Amojona
miento
del
Espacio
Público
Tabla 20. Áreas del sistema de espacio público
Fuente: DOEP – Metrovivienda
A continuación se describen los espacios que componen la red y los
espacios privados afectos al uso público.
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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46
Parque: Sector central
Vocación: 80% pasiva
20% activa
Este espacio es el corazón del proyecto y se configura en torno al lago que
funciona como un retenedor de agua y hace parte del sistema urbano de
drenajes sostenibles. Tiene una fachada comercial en el sector occidental
que permite una oferta de comercio y servicios para los visitantes del
mismo.
Está dividido en un porcentaje del 70% para el sector del lago, rodeado
por una playa y bosque en el cual se encuentran logares de encuentro y
amoblamiento para parques infantiles. En el 30% restante localizado en la
punta sur se propone un parque de encuentro de adolescentes que se
compone de un bowl para la práctica de skate boarding y BMX, asociado
a escenarios deportivos y anfiteatros para el encuentro.
Componentes espaciales:
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
PBX: 359 9494, fax: 248 5016,
Código Postal: 110311
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N° 057163 / N° 057161
47
48
Gráfica 14. Parque: Sector central
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
PBX: 359 9494, fax: 248 5016,
Código Postal: 110311
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N° 057163 / N° 057161
Usos principales: Recreación activa y pasiva de escala zonal.
Componentes funcionales
Cívico – cultural: Accesos y plazoletas de encuentro.
Ecológico: SUDS, playa y bosque.
Lúdico: Deportes urbanos (skate park), parque infantil.
Usos complementarios: Zonas de aprovechamiento económico regulado,
puntos de encuentro y ciclo parqueaderos,
Usos prohibidos: Aquellos que no estén contemplados en los usos
principales o complementarios.
Zona de Recreación Pasiva
Componente
M2
Cívico Cultural
Semi
permeables
Duras
%
1.499
5
M2
1.499
%
Permeable
M2
5
%
Zona de Recreación Activa
Total
Semi
permeables
m2
Duras
M2
%
M2
%
2.997
10
70
0
0
0
20.979
70
0
5.994
20
0
29.970
100
0
0
0 4.496
15
1.499
5
5 20.979
0
15
1.499
5
4.496
Tabla 21. Cuadro de áreas parque sector central
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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49
%
0
Lúdico
1.499
M2
0
0 20.979
5
%
0
0
1.499
M2
0
Ecológico
Total
Permeable
N° 057163 / N° 057161
0
Accesos peatonales – Circulación interna: El parque permitirá la circulación
peatonal interna de conformidad con lo indicado en las gráficas
presentadas en este documento, desarrollándose mediante trazados sin
barreras arquitectónicas y en materiales semipermeables.
Paisajismo y arborización: El tratamiento ambiental y paisajístico debe
procurar el máximo aprovechamiento de los valores ambientales del
entorno, contribuyendo a redefinir el carácter ambiental de este sector de
la ciudad. Se estructurará a partir de la instauración de un lago que sirva al
drenaje de aguas lluvias (SUDS) y la siembra de especies nativas con altos
potenciales de fijación de carbono que servirán a mejorar la conectividad
de la estructura ecológica principal y elevar el bienestar del ambiente a
partir de la mejora de calidad del aire. Ver anexo ambiental.
Adicionalmente se podrá modificar la topografía en el parque con el fin de
conformar taludes y/o terraceos que proporcionen diferentes escalas,
dando prioridad a la continuidad visual y percepción de seguridad.
La nueva arborización que se contemple en el parque debe ser nativa y
deberá contar con el aval de la Secretaria Distrital de Ambiente y el Jardín
Botánico José Celestino Mutis, en los términos y condiciones establecidas
en el Acuerdo Distrital 435 de 2010, el Decreto Distrital No. 531 de 2010 y las
demás normas que consideren estas autoridades.
Cerramientos y controles: No se permitirá el cerramiento del parque.
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N° 057163 / N° 057161
50
51
Sección Longitudinal
51
Parque Central
Gráfica 15. Sección longitudinal – parque central
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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N° 057163 / N° 057161
5
Parque: Sector bosque
Vocación: 80% pasiva
20% activa
Se ubica en el sector oriental del proyecto y genera un espacio de
transición entre los barrios colindantes, se divide en 5 secciones, en las
cuales se desarrollan diferentes actividades dentro de un bosque con una
alta densidad de especies de árboles. Las actividades que se desarrollan
en este parque están pensadas para convivir con el bosque y no
predeterminan la siembra del mismo.
En este parque se entrelazan los diferentes recorridos que se pueden dar al
interior del plan, y se encuentran elementos comunes para los habitantes
como áreas para mercados o ferias dentro del bosque, al igual que pistas
de bicicrós que también se diseñarán sus recorridos con la determinante
del bosque.
Este bosque se entrelaza con el suelo de equipamientos y genera
continuidad desde la esquena nororiental, comunicación directa con el rio
Fucha, el desarrollo de la Clínica de la Paz y Ciudad Alsacia, hasta la
esquina
sur
occidental,
generando
un
corredor
verde
de
aproximadamente 88.500 metros cuadrados.
Componentes espaciales:
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N° 057163 / N° 057161
52
53
Gráfica 16. Parque Sector Bosque
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N° 057163 / N° 057161
Usos principales: Recreación activa y pasiva de escala zonal.
Componentes funcionales
Cívico – cultural: Accesos y plazoletas de encuentro, anfiteatro.
Ecológico: Bosque
Lúdico: Parque bio saludable, pista de bicicrós, canchas múltiples,
Usos complementarios: Puestos de primeros auxilios o de información,
Comandos de Atención Inmediata CAI, zonas de aprovechamiento
económico regulado y ciclo parqueaderos.
Usos prohibidos: Aquellos que no estén contemplados en los usos
principales o complementarios.
Zona de Recreación Pasiva
Componente
Duras
M2
Cívico Cultural
Semi
permeables
%
2.160
5
M2
2.160
%
Permeable
M2
5
%
Zona de Recreación Activa
Total
Semi
permeables
m2
Duras
M2
%
M2
%
4.321
10
70
0
0
0
30.246
70
0
8.642
20
0
43.208
100
0
0
0 6.481
15
2.160
5
5 30.246
0
15
2.160
5
6.481
Tabla 22. Cuadro de áreas parque sector bosque
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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%
0
Lúdico
2.160
M2
0
0 30.246
5
%
0
0
2.160
M2
54
0
Ecológico
Total
Permeable
N° 057163 / N° 057161
0
Accesos peatonales – Circulación interna: El parque permitirá la circulación
peatonal interna de conformidad con lo indicado en las gráficas
presentadas en este documento, desarrollándose mediante trazados sin
barreras arquitectónicas y en materiales permeables.
Paisajismo y arborización: El tratamiento ambiental y paisajístico de este
sector debe rescatar los potenciales del bosque existente a partir del
reemplazo progresivo de las especies actualmente sembradas por
especies nativas que reduzcan el estrés hídrico y que tengan altos
potenciales de fijación de carbono que para mejorar la conectividad de
la estructura ecológica principal y elevar el bienestar del ambiente a partir
de la mejora de calidad del aire. Ver anexo ambiental.
Adicionalmente se podrá modificar la topografía en el parque con el fin de
conformar taludes y/o terraceos que proporcionen diferentes escalas,
dando prioridad a la continuidad visual y percepción de seguridad.
La nueva arborización que se contemple en el parque debe ser nativa y
deberá contar con el aval de la Secretaria Distrital de Ambiente y el Jardín
Botánico José Celestino Mutis, en los términos y condiciones establecidas
en el Acuerdo Distrital 435 de 2010, el Decreto Distrital No. 531 de 2010 y las
demás normas que consideren estas autoridades.
Cerramientos y controles: No se permitirá el cerramiento.
Ocupaciones: Se podrá ocupar un área no mayor al 5% del suelo de una
sección para las edificaciones requeridas para la administración del
parque.
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N° 057163 / N° 057161
55
56
56
Sección sobre Anfiteatro
Parque Bosque
Gráfica 17. Sector bosque: Sección anfiteatro
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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N° 057163 / N° 057161
5
Alamedas
Longitud:
2.916,37 metros lineales
Componentes espaciales:
La alameda busca en las áreas comerciales crear un boulevard de
servicios en el primer piso de modo que se genere vitalidad en la calle.
Para esto se proponen áreas comerciales en los primeros pisos, en el sector
contiguo a las áreas de oficinas se lleva la plataforma comercial hasta la
alameda configurando un borde comercial que sirve de bisagra a la zona
residencial y a la de servicios. De esta manera buscamos llevar los flujos de
personas hasta esta zona, logrando una calle con animación urbana, al
igual los proyectos de vivienda no podrán tener rejas sobre estas zonas y
deberán prever accesos peatonales sobre estas áreas.
En las zonas de equipamientos los servicios y los accesos deberán estar
vinculadas a ella y en las áreas de VIP tienen vínculos con el sistema de
centros de manzana. Las áreas de servicios y entretenimiento del sector sur
del plan deberán estar vinculados a la alameda a través de acceso y de
los servicios.
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N° 057163 / N° 057161
57
58
Gráfica 18. Alamedas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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59
59
Esquema Alameda
Calle Octava
Gráfica 19. Esquema Alameda - Calle Octava
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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N° 057163 / N° 057161
5
60
60
Esquema Alameda
Calle Novena
Gráfica 20. Esquema Alameda – Calle Novena
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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N° 057163 / N° 057161
6
61
61
Esquema Alameda
Entre manzanas 11 y 12
Gráfica 21. Esquema Alamedas – Entre manzanas 11 y 12
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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N° 057163 / N° 057161
6
62
62
Esquema Calzada Restringida
Sobre Parque Central
Gráfica 22. Esquema Calzada Restringida – Sobre Parque Central
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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6
Circuitos de actividades por grupos de edad
Espacios públicos pensados en los niños
El circuito de los niños inicia en el parque central, allí en la playa existirá
amoblamiento para parques infantiles asociados a actividades con la
arena y el agua, desde allí inicia un recorrido a través de las redes de
alamedas hasta los centros de manzana de la VIP donde se localizan los
equipamientos de bienestar enfocados a la 1ra infancia; guarderías,
ludotecas, jardines infantiles. Luego se conecta con el parque bosque en
donde existen lugares para practicar deportes más urbanos como el
bicicrós. El circuito se completa con los nodos de equipamientos en los que
se encuentran los escenarios deportivos y educativos.
El parque bosque será el espacio ideal para estar conectado con el
bosque y allí habrá amoblamiento infantil como columpios, balanzas y
rodaderos.
63
Gráfica 23. Circuito para niños
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Espacios públicos pensados para los adolescentes
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa y el lago y
en extremo sur del mismo se ubica un nodo para la práctica de deportes
urbanos; bowl, canchas deportivas, adicionalmente de espacios como
anfiteatros para el encuentro.
De allí sigue a través de los centros de manzana de la VIP en donde se
encuentran los espacios para la transferencia de conocimiento; Start up o
a la Alameda en su extremo occidental en donde se concentra la oferta
comercial, y el circuito se completa con la oferta de nodos de
equipamientos con su oferta deportiva, de educación y cultura y las
infraestructuras del parque bosque; pista de bicicrós.
64
Gráfica 24. Circuito para adolescentes
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N° 057163 / N° 057161
Espacios públicos pensados para adultos
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa, se
complementa con la alameda en donde se concentra la oferta de
servicios; cafés, restaurantes, bares, ideales para el ocio o para el
encuentro de este tipo de población.
Para la práctica de deporte el circuito contempla una pista para el trote
que está en el sector oriental y que tiene varias opciones opcionales de
recorrido con los desvíos a través de las alamedas y los centros de
manzana de la VIP.
Al igual en los nodos de equipamientos hay una oferta de servicios
deportivos y culturales que complementan los recorridos
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Gráfica 25. Circuito para adultos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Espacios públicos pensados para adultos de la tercera edad
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa, luego se
articula con los centros de manaza de la VIP en donde se encuentran los
espacios de bienestar; espacios de encuentro de la tercera edad
especializados en el ocio u el desarrollo de habilidades.
El circuito se complementa con los recorridos a través del Parque Bosque
en donde existirán formatos de parques de bolsillo que propician el
encuentro de los habitantes y crea encuentros que se ven reflejados en la
consolidación del sentido de comunidad.
66
Gráfica 26. Circuito para adultos mayores
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Los circuitos del bosque y la pista de trote son el escenario ideal para la
práctica de deportes, al igual que la Alameda en el sector de las oficinas
en donde se pueden encontrar espacios para leer tomándose un café.
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En el cruce de los diferentes circuitos se desarrollarán diferentes nodos en
los que están ubicados espacios para mercados, espacios de
permanencia amoblados en los que se puede dar encuentros.
67
Gráfica 27. Circuito para los diferentes grupos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Estructura administrativa del parque
De acuerdo a lo establecido en el artículo 2 del Acuerdo 4 de 1978 y el
artículo 2 del Decreto 759 de 1998, el Instituto Distrital para la Recreación y
el Deporte – IDRD será el encargado de la administración del parque,
directamente o a través de terceros.
Las actividades de mantenimiento y preservación de los elementos
constitutivos del parque deberán sujetarse a la Resolución IDRD N° 321 de
2002, “Por el cual se adoptan el Plan Maestro del Espacio Público para
Bogotá D.C. y se dictan otras disposiciones”, así como el Decreto Distrital
456 de 2013, “Por el cual se adopta el Marco Regulatorio del
Aprovechamiento Económico del Espacio Público en el Distrito Capital de
Bogotá” y a las demás normas vigentes que regulen la materia.
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68
Sistema de equipamientos
El sistema de equipamientos propone localizarse sobre los límites sur y norte
del plan como estrategia de dispositivos atractores al plan. Estos
equipamientos se conciben como nodos, con lo cual se busca optimizar el
aprovechamiento de suelo a partir de la agrupación de múltiples servicios
sociales y básicos en una misma edificación, generando sinergias a partir
del principio de complementariedad, y aumentando la oferta dotacional
del sector.
Estos nodos se proponen vinculados a la estructura de espacio público a
partir de su articulación con el bosque y la red de alamedas, garantizando
la conectividad peatonal y de bici usuarios con los demás espacios a lo
largo del plan, como lo señala la siguiente gráfica y tabla.
Equipamiento
Clase
Escala
Polígono
Area (m2)
Urbana
EQ1
9.496,103
Urbana
EQ2
12.231,811
Urbana
EQ3
25.292,891
Condiciones
Se
debe
desarrollar
mediante la figura de nodo
bajo
los
lineamientos
Plano 5
señalados en este apartado.
Espacio
público y
Seleccionado
preliminarmente para la Equipamientos
ubicación de una estación
intermodal del SITP
Tabla 23. Equipamientos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Plano
N° 057163 / N° 057161
69
70
Gráfica 28. Equipamientos propuestos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
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N° 057163 / N° 057161
Los 3 nodos de equipamientos deberán desarrollarse sobre los siguientes
lineamientos:




Deberán responder a las demandas de la población proyectada del
plan, pero de igual manera los déficits de equipamientos deberán
intentar cubrirse en el plan
Los servicios que allí se propongan deberán ser compatibles, de igual
manera deberá buscarse la complementariedad entre los mismos
Las edificaciones de los nodos deben brindar un espacio público de
calidad, para ello deberán buscar un equilibrio entre la ocupación
mediada por la técnica y los costos de construcción de los nodos
Los nodos deberán tener espacios en la primera parte que generen
actividad sobre las alamedas y el parque del bosque.
71
Gráfica 29. Nodos de equipamientos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Para la selección de servicios a prestar en estas áreas se tenido en cuenta
los resultados presentados en la fase diagnóstica, que se resumen en la
siguiente tabla en la que se señalan los sectores con mayor prioridad a
complementar, adicionalmente en ella se expresa los beneficios que
representa la implantación de equipamientos en cada caso en la
reducción de los déficits actuales de accesibilidad (medidos en términos
de distancia).
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Diagnóstico
Administrativos
Déficit
Déficit
actual actual
(%)
(hab)
72,00% 257.310
Abastecimiento
52,20% 186.487
Población
beneficiada
Propuesta
Déficit
Déficit
Dist.
remanente remanente
Peatonal
(%)
(hab)
47.456
13,27%
67.762
68.610
19,19%
Dist.
Bicicleta
36.696
142.093
81.181
Bienestar
2,70%
9.661
9.599
2,68%
Culto
1,30%
4.577
4.577
1,28%
Cultura
2,70%
9.610
9.600
2,69%
Deportivos
15,70%
55.956
49.050
13,72%
1.432
5.474
Educación
Superior
74,10% 265.050
119.586
33,45%
36.991
108.473
9.569
2,68%
-
0,00%
4.793
1,34%
5.454
3.202
Educación
2,70%
Salud
0,00%
Seguridad
3,80%
9.569
13.449
62
10
Tabla 24. Variaciones potenciales de cobertura de equipamientos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Estos indicadores representan las variaciones que se presentarían frente a
la cobertura actual, sin embargo es importante tener en cuenta que en
términos de distancia los tres equipamientos tienen como área de servicio
inmediata el ámbito del plan parcial, lo cual representa 42.312 habitantes,
adicionales a las coberturas señaladas en la tabla.
Teniendo en cuenta que actualmente las reglamentaciones en materia de
edificabilidad se determinan de manera exclusivamente sectorial por
cada uno de los Planes Maestros, ante la inexistencia de un marco
regulatorio para la generación de espacios que sirvan a la prestación de
múltiples servicios, se plantea tomar la edificabilidad determinada por el
Artículo 5 del Decreto 090 de 2013, que aplica para los equipamientos en
los que no es posible determinar edificabilidades máximas permitidas, que
señala.
Índice Máximo de Ocupación (sobre área útil):
Índice Máximo de Construcción (sobre área útil):
Altura Máxima Permitida:
Libre
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N° 057163 / N° 057161
0,6
3,5
72
Finalmente, en términos espaciales las cesiones de equipamientos
propuestas se insertan en la red de equipamientos actual de la siguiente
manera:
73
Gráfica 30.Equipamientos propuestos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Sistema de movilidad
El sistema de movilidad se estructura sobre las redes peatonales y de bici
usuarios, seguidos de las redes de transporte público por último está el
sistema de transporte privado y de carga.
Movilidad peatonal
Las redes peatonales están soportadas en anillos que permiten recorrer las
diferentes áreas del plan parcial y a la vez con un sistema radial que
permite comunicarse de manera transversal entre estos anillos.
Los centros de manzanas, plazas y plazoletas que genera el espacio
privado afecto al uso público son también redes peatonales por las cuales
se puede transitar, a la vez que enriquecen la experiencia del peatón a su
paso por el barrio. Las alamedas y las vías de carácter peatonal suman 4,5
kilómetros
La Alameda y las vías peatonales son continuas y tienen prelación en el
cruce con las vías vehiculares, generando continuidad y condiciones de
seguridad para el peatón.
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74
75
Gráfica 31. Redes peatonales
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Movilidad para bici usuarios
76
Gráfica 32.Redes de bicicarril
Fuente: DOEP - Metrovivienda
La red de bicicarriles está relacionada con la vida barrial, por ello la
alameda tiene un bicicarril que da acceso a los equipamientos y zonas
comerciales. Al igual existe una conexión con el futuro BRT de la avenida
Boyacá que facilitará la intermodalidad con la estación de la Av. Alsacia.
Alrededor de toda el área de intervención se proponen bicicarriles a
manera de anillo exterior. Sobre la Av. Alsacia y sobre la Av. Boyacá la
movilidad es por medio de ciclorrutas sobre el andén de 8mt que
acompaña la reserva ambiental. Las redes de bicicarriles y ciclorrutas
suman 7,25 km.
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Articulación con las redes de transporte
En el borde occidental del plan tenemos el futuro BRT de la avenida
Boyacá, la estación de la zona está en el sector norte del cruce con la Av.
Alsacia, en la siguiente imagen se observa el rango para el caminar (1 km)
y el pedalear (2,5 km),
77
Gráfica 33. Distancia al BRT Av. Boyacá
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Es por esta razón que el plan refuerza el pedalear para interconectar el
sistema a través de esta opción. En cuanto al SITP esta zona está rodeada
por vías que tienen líneas de BRT y sus límites se encuentran en los rangos
de pedalear y caminar.
78
Gráfica 34.Propuesta de paraderos complementarios
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El proyecto presenta un total de 9 paraderos y una ruta de buses
complementarios que están articulados con el BRT de la Avenida Boyacá.
El diseño de la ruta fue acordado entre las entidades competentes. Los
paraderos aparte de funcionar para la ruta complementaria de
Transmilenio también pueden articularse con el SITP con las rutas que sean
necesarias. Las calzadas para el funcionamiento del transporte público al
interior del plan tienen entre 4,5mt y 6,5mt.
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Movilidad para transporte privado y carga
El proyecto prioriza el acceso a través de la Av. Boyacá para las áreas
comerciales y de servicios, en esta zona se plantea un carril de servicios
para mitigar el impacto sobre la Avenida, al igual este carril rodea las áreas
comerciales con el fin de no congestionar la Av. Boyacá y la Alsacia.
El acceso sobre la Av. Alsacia se a través de la vía que comunica los anillos
viales interiores y le da acceso de manera rápida las diferentes manzanas
del plan. En el sector oriental se a través de red vial del barrio Nueva
Marsella, dándole continuidad a esta zona hacia la Av. Boyacá y la Av.
Alsacia.
Para complementar el anillo que externo que rodea el plan, se
complementa la carrera 71B ampliando el perfil pasando de una V-05 a
una V-04 que inicia en la Av. Boyacá y desemboca en la Av. Alsacia.
Al interior del plan se proponen vías tipo V-04 y V-05 que articulan cada
uno de los anillos. Las vías V-04 que se proponen en sentido oriente –
occidente comunican la Av. Boyacá con la Cra. 71B para permitir una
permeabilidad fluida. En el sentido norte – sur las vías V-04 se combinan
con las V-05 priorizando el paso peatonal y de bici-usuarios.
El parque central cuenta con una vía de acceso restringido como vía de
servicio al parque y los comercios locales que dan frente al mismo.
La carga está vinculada al carril de servicios, dado que sobre esta zona se
localizan los servicios y las grandes áreas comerciales. El área comercial
que está en el sector sur, no está vinculada al carril de servicio, por ello se
accede a través de un perfil V-6 que por su ancho permite este tipo de
tránsito.
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80
Gráfica 35. Estructura vial
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Esquemas de perfiles viales
Esquema perfil V-04 con Alameda
Gráfica 36. Esquema perfil V-04 con Alameda
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Las vías tipo V-04 se desarrollan con dos carriles por sentido y 4.5mt de
andén a cada costado. Especialmente en la calle octava esta vía cuenta
con bicicarril y alameda, en el centro se abre hacia una plaza como área
de mitigación para el comercio localizado en las manzanas 2 y 3. En el
sentido norte-sur no cuenta con bicicarril ya que cuenta con ciclorrutas
sobre la alameda.
Esquema perfil V-04
Gráfica 37. Esquema perfil V-04
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Esquema perfil V-05 con Alameda
Gráfica 38. Esquema perfil V-05 con Alameda
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Las vías tipo V-05 se desarrollan con calzadas de 9.00mt que pueden ser en
dos sentidos o uno sólo depende la ubicación, cuenta con andenes de
4,5mt a cada costado. Por otro lado en la calle novena B cuenta con bicicarril y alameda.
Esquema perfil V-05
Gráfica 39. Esquema perfil V-05
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Esquema perfil calzada restringida
Gráfica 40. Esquema perfil calzada restringida
Fuente: DOEP – Metrovivienda
Sobre el costado occidental del Parque Central se desarrolla una calzada
restringida de 6,00mt, que dará vitalidad al parque y servirá de
abastecimiento a las áreas comerciales de los primeros pisos de las
edificaciones de las manzanas 17 y 19.
El desarrollo técnico de todos los perfiles viales son aprobados por el
estudio de tránsito y se encuentran en la planimetría del mismo así como la
cartografía anexa.
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Malla
vial
arterial
Clase
Escala
V1
V3
V1
V1
V4
V4-1
V4-2
Malla vial local vehicular
V4-3
V4-4
V5-1
V5-2
V5-3
V5-4
V5-5
V5-6
V-
Vía
peatonal
VS
VP
Polígono
Av. Boyacá
Av. Alsacia
Int Alsacia - Boyacá 1
Int Alsacia - Boyacá 2
TV71B-1
V4-1-1
V4-1-2
V4-1-3
V4-2-1
V4-2-2
V4-3-1
V4-3-2
V4-3-3
V4-3-4
V4-3-5
V4-4-1
V4-4-2
V4-4-3
V5-1
V5-2-1
V5-2-2
V5-3-1
V5-3-2
V5-3-3
V5-3-4
V5-3-5
V5-4
V5-5
V5-6-1
V5-6-2
V8-1
V8-2
VS
VP-1
VP-2
VP-3
VP-4
VP-5
Area (m2)
3.320,337
45.901,997
10.837,024
8.072,404
19.473,043
4.873,319
7.717,378
8.230,678
7.669,056
7.746,137
2.152,457
2.246,767
7.640,376
2.695,689
1.628,151
2.853,044
9.111,814
1.604,592
1.556,199
3.287,924
5.485,433
1.611,021
1.624,365
3.689,321
1.710,983
994,587
2.251,894
2.192,948
1.608,872
2.602,250
912,170
1.004,980
19.395.542
897,202
1.075,862
801,735
560,134
853,863
Tabla 25. Sistema Vial
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Condiciones
Perfil 1 y 19
Perfil 20
Plano
Perfil 5
Perfil 9
Perfil 14 y 15
Perfil 7
Perfil 18
Perfil 8
Perfil 6
Perfil 2
Perfil 2
Perfil 11
Perfil 11
Perfil 1 y 19
Perfil 17
Perfil 17
Perfil 4
Perfil 4
Perfil
Plano 4
Sistema
vial
84
Estacionamientos
En la siguiente tabla se definen los cupos de parqueaderos para el plan
discriminados entre exigidos por norma, la demanda del Estudio de Tránsito
y los propuestos por el plan.
Uso del suelo
predominante
Comercio
Comercio
Comercio
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Oficinas
Múltiple-Vivienda E4
Múltiple-Vivienda E4
Múltiple-Vivienda E4
Múltiple-Vivienda E4
Múltiple-Vivienda E4
Múltiple-Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda E4
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIP
Vivienda - VIS
TOTAL
Nº MZ
MZ 1
MZ 2
MZ 3
MZ 4
MZ 5
MZ 6
MZ 7
MZ 8
MZ 9
MZ 4
MZ 5
MZ 6
MZ 7
MZ 8
MZ 9
MZ 15
MZ 16
MZ 17
MZ 10
MZ 11
MZ 12
MZ 13
MZ 14
MZ 19
MZ 18
MZ 20
MZ 25
MZ 26
MZ 27
MZ 21
MZ 22
MZ 23
MZ24
MZ 28
Cupos de
parqueo
por Norma
Cupos de
parqueo
Ofrecidos
1.721
1.502
543
726
726
726
726
363
363
180
180
200
200
260
260
720
720
720
720
1.260
1.470
1.260
720
440
520
520
- - - 67
17.812
1.721
1.502
543
1.030
1.030
1.030
1.030
515
515
144
144
160
160
208
208
576
576
576
576
1.008
1.176
1.008
576
352
416
416
287
40
47
32
48
17.649
Cupos de
parqueo por
Demanda por
uso
3.247
3.394
10.350
406
35
17.432
Cupos de
parqueo por
Demanda por
mz
1.484
1.295
468
679
679
679
679
339
339
180
180
200
200
260
260
720
720
720
720
1.260
1.470
1.260
720
440
520
520
66
75
68
52
53
74
18
35
17.432
Tabla 26. Cuadro de estacionamientos totales
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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ETAPA
6
3
3
5
4
3
2
1
1
5
4
3
2
1
1
5
5
4
5
4
3
2
6
3
4
3
1
1
1
5
4
3
2
1
85
Discriminados por tratamientos se tienen los siguientes datos:
Cupos de
parqueaderos
tratamiento de
Renovación
Cupos de
parqueaderos
tratamiento de
Desarrollo
Total cupos
Propuestos
por Uso
Comercio
2158
1606
3765
Múltiple
2953
2198
5150
Vivienda
4747
3533
8280
Vivienda - VIP
233
173
406
Vivienda - VIS
28
20
48
TOTAL CUPOS
17649
Tabla 27. Cuadro de estacionamientos por tratamiento
Fuente: DOEP - Metrovivienda
86
Propuesta de usos del suelo
Los usos del suelo están propuestos sobre los siguientes lineamientos:

Mezcla de usos que permita romper la dinámica residencial. Aunque
en el análisis DOT el mezclar es alto y por consiguiente el compactar se
maneja de buena manera, esto se debe a la mezcla de servicios de
carácter barrial, pero en una escala más zonal la zona sigue siendo
residencial en una gran proporción, razón por la cual el plan propone
una zona de servicios y comercio de escala zonal que empieza a
generar dinámicas con el áreas de servicios de ciudad Salitre y plaza de
las Américas, creando un corredor occidental más diverso.
Este eje occidental está conectado por el BRT de la calle 26 y de la
Américas y la futura línea del Metro y el BRT de la Boyacá, lo que
genera una buena accesibilidad, creando conexiones eficientes que
pueden conllevar a complementariedad entre los usos que allí se
implantan.
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Gráfica 41. Articulación Salitre – Bavaria - Américas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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
La diversidad como variable de una ciudad más diversa, por ello el plan
plantea que el 23% del área útil de suelo está destinado a vivienda de
interés prioritario y un 5% a vivienda de interés social, de esta manera se
generan nuevas apuestas en el occidente de la ciudad, se rompen los
proyectos de vivienda excluyentes para población vulnerable

Las áreas comerciales se dividieron en el sector norte y sur del plan. La
ubicada en el sector norte corresponde a los flujos de la Ciudad Alsacia
y como crear una zona de fácil accesibilidad en la que se puedan dar
rápido acceso a servicios zonales y urbanos. Si bien en este corredor
estará el centro comercial el Edén y el centro comercial de La
Felicidad, estos desarrollos suman más de 100 mil habitantes y el área
de influencia del plan parcial y la proyección de población puede estar
cerca de los 300 mil habitantes, razón por la cual es posible consolidar
un corredor de estas condiciones.
Luego tenemos un área comercial en el sector norte vinculado al
parque y con rápida accesibilidad al BRT de las Américas y a la futura
línea del BRT de la Boyacá. Esta zona se proyecta como un centro de
servicios complementarios a los negocios que se convierta en el
epicentro del sur de la ciudad, brindando servicios a las zonas
industriales y a los desarrollos hacia el occidente de la región.
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Gráfica 42. Cobertura estimada de los centros comerciales más próximos
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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
Los equipamientos se conciben como nodos que prestan servicios
complementarios, esto genera un gran número de servicios públicos y
privados dentro del plan.
La propuesta de usos busca responder a la una ciudad más incluyente y
diversa, a la vez que logra un barrio compacto en donde los servicios se
encuentran dentro del caminar y pedalear.
Usos para la innovación y transferencia de conocimiento
En la parte baja de la vivienda de interés prioritario se encuentran
localizados un sistema de espacios concebidos para generar
conocimiento e innovación, estos espacios estarán vinculados a los centros
de manzana.
Con estos espacios se busca reunir mentes creativas que estén buscando
espacios para incubar y desarrollar sus ideas de innovación y ligarlos con
las población que vive en estos espacios con el fin de iniciar un proceso de
transmisión de conocimiento y crear un centro de innovación que eta
subsidiado por el distrito, en el que se pone a disposición de los
emprendedores espacios para innovar.
Al igual los nodos de equipamientos deben prever espacios de encuentro
para los innovadores en donde se pueda dar una transferencia de
conocimiento que enriquezca la experiencia de estar ubicado en este
lugar. Los nodos deberán contemplar en su concepción la posibilidad de
tener espacios que puedan ser utilizados por la cámara de comercio o
ONG,s que trabajen en la incubación de ideas.
Paralelamente se deberán buscar a través de la Secretaría de Desarrollo
Económico los instrumentos que posibiliten estímulos económicos para las
nuevas compañías que allí se implanten y que garanticen que dentro de
sus equipos hay población vulnerable, con preferencia para los habitantes
de la vivienda de interés prioritario.
Estos espacios suman 1000 m2, se calcula un promedio de 20 oficinas
dedicadas a la innovación tecnológica, apoyados con laboratorios para
la innovación en los nodos que suman otros 2000 m2, con lo cual se tiene el
primer centro de innovación público en la ciudad.
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90
Propuesta volumétrica
91
91
Gráfica 43. Propuesta volumétrica
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9
5. Vivienda de interés prioritario
La apuesta de inclusión genera procesos de oposición por el cambio en las
condiciones sociales establecidas, estas críticas están relacionadas en
nuestro caso a un modelo de ocupación segregacionista. Para el plan la
crítica es fundamental para analizar en donde están los temores de los
habitantes de vivir en una ciudad más inclusiva y hemos encontrado:
La estética tradicional de los proyectos de VIP ha generado una resistencia
de los vecinos de los proyectos, ante esta situación Metrovivienda se ha
esmerado porque los proyectos se conciban a través de concursos
arquitectónicos o a través de alianzas que permitan tener diseños
urbanísticos y arquitectónicos de calidad
Otro aspecto importante es la relación de los nuevos habitantes con el
espacio público, se argumenta que las personas que vivirán en los
proyectos del VIP invadirán los espacios cercanos a sus proyectos, ante
esto Metrovivienda piensa sus proyectos asociados a espacios públicos
que permitan mitigar el impacto entre los diferentes grupos sociales que
conviven en el territorio, a la vez el espacio público es una fuerte
herramienta para la inclusión, es allí donde todos somos iguales.
También Metrovivienda genera en sus proyectos espacios comerciales,
espacios para la prestación de servicios sociales e intenta diseñar áreas
que permitan proyectos productivos: agricultura urbana, o generación de
capacidades en relación con las actividades propias de los sectores en los
que se implantan los proyectos.
Metrovivienda apuesta en este plan por la urbanística basado en la
mitigación de los impactos que pueden tener lo proyectos de vivienda de
interés social sobre el entorno y viceversa.
Dada la experiencia de Metrovivienda en la producción de vivienda y
proyectándose para los retos de la implantación de vivienda en áreas
consolidadas de ciudad o en proceso de revitalización, definió los
siguientes lineamientos urbanísticos para sus proyectos:
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92
 Concepción espacial integral del proyecto que incluye: la relación
volumétrica del edificio con el entorno, la relación a la altura del
peatón (calle vital), y la transición entre el espacio público al privado.
 Mezcla de actividades al interior de los proyectos, que garantice áreas
para servicios sociales, área para actividades productivas y espacios
con carácter comercial en los primeros pisos para fines comerciales y/o
servicios que den sostenibilidad a las copropiedades y a la vez generen
actividad sobre la calle.
 Espacios públicos en los primeros pisos o espacios comunales al interior
de los proyectos que compensen las dimensiones internas de las
unidades de viviendas, generando espacios de permanencia dentro
del proyecto.
 Edificios con alturas medias que permiten la relación de sus habitantes
con la calle, generando movilidad de los niños y personas de la tercera
edad a los primeros pisos y creando actividad a nivel del piso y en los
espacios comunes de los proyectos
 Unidades de vivienda iluminadas y ventiladas, dentro de volúmenes que
garantizan el flujo de luz y ventilaciones cruzadas para generar espacios
sanos y con confort.
 Espacios públicos diseñados pensando en calidad urbana, con el fin de
lograr una integración del entorno con los proyectos de vivienda de
interés social y generando en el imaginario colectivo espacios amables
que invitan a ser utilizados a nivel del primer piso
De esta manera el plan desarrolla proyectos que generan estructuras
urbanas más amigables, creando un espacio a nivel de suelo accesible
para los vecinos del sector y generar unidades de vivienda y servicios que
aumenten las posibilidades de mejorar la calidad de vida de los nuevos
residentes, dentro de un mix de posibilidades heterogéneas que
contribuyen a una ciudad más variada.
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Gráfica 44. Propuesta de mezcla de USOS de la VIP
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Relación VIP – mezcla de usos
Dado que los proyectos tradicionales que desarrollan para la producción
de VIP se conciben en su totalidad como residenciales, tienden a mutar en
los primeros pisos como alternativa para aumentar ingresos de las familias
que los habita, generando espacios comerciales que permitan la provisión
de alimento de consumo diario, de servicios de escala local,
aprovechando la calle y los flujos de personas. Esta condición a nuestro
parecer mejora la experiencia urbana, creando una relación más cercana
del peatón con las edificaciones y generando un mayor estímulo para
descender a la calle cuando se tienen alturas de más de 5 pisos. Por lo
tanto, la apuesta es concebir desde el principio proyectos con espacios
diversos, mezclando usos que beneficien tanto a los futuros residentes
como a la ciudad, mejorando las condiciones urbanas y logrando así, la
revitalización de los sectores donde se interviene.
Las áreas comerciales en estos proyectos son de vital importancia dado
que pueden ser una manera de generar ingresos a las comunidades, las
tiendas podrían ser administradas por las madres cabeza de familia,
pueden contribuir a través de arrendamientos a soportar en un porcentaje
los costos de la administración en las copropiedades o pueden ser
espacios que ayuden a generar capacidades de los habitantes de estos
proyectos en asocio con la empresa privada o entidades prestadoras de
servicios de educación.
La mezcla de usos no se limita a los usos comerciales, en los primeros pisos.
Se diseñan espacios destinados a usos dotacionales para ofrecer servicios
sociales a los nuevos residentes, de esta manera se han estructurado
proyectos con guarderías, espacios para la convivencia y ludotecas y
espacios comunitarios que se crean a partir de la concepción de
versatilidad con el fin de que exista un gran número de posibilidades en su
uso por parte de las comunidades.
Un componente adicional a la mezcla de usos es la de crear espacios que
permitan a los nuevos residentes emprender proyectos productivos en
relación con las demandas de mano de obra de la zona, de esta manera
se busca que exista una incorporación más fluida en las dinámicas
laborales de la zona y que los nuevos habitantes no deban desplazarse a
centros de empleo distantes.
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Gráfica 45. Propuesta de configuración de manzana VIP
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Configuración de manzana
La concepción espacial de la manzana de vivienda de interés prioritario
busca crear entornos urbanos más vitales. Para ello se propone una serie
de operaciones a la configuración típica de las edificaciones destinadas a
este uso.
La Vivienda de Interés Prioritario que normalmente se desarrolla en nuestra
ciudad obedece a formas lineales seriadas una detrás de la otra creando
una ruptura entre la ciudad y el entorno urbano. La primera operación que
se propone es configurar la manzana desplazando la vivienda a los bordes
de manzana haciendo coincidir el tejido y el trazado urbano,
característica fundamental para la consolidación de una ciudad.
La segunda operación pretende crear una invitación para explorar el
interior de la manzana como espacio público. Por medio de plazas y
aberturas se logra crear un espacio de transición para permitir este tipo de
relaciones.
Las condiciones de la localización del proyecto VIP del Plan Parcial Fábrica
Bavaria generan dos tipos de borde diferentes. Al costado oriental el
Parque-Bosque brinda un frente natural deseable, mientras que al costado
occidental limita con vivienda en alta densidad. Para responder de una
manera equitativa se propone edificar 6 pisos en las viviendas que dan al
parque mientras que las del costado occidental tengan hasta 14 pisos
para que puedan tener vista al parque en los pisos altos.
La cuarta operación busca crear terrazas verdes para la implantación de
agricultura urbana. Cada 200 unidades de viviendas se genera una
abertura que permite la protección de la cobertura vegetal y permite la
iluminación y ventilación del centro de manzana.
La última de operación buscar generar espacio para usos que generen
vitalidad en los primero pisos con comercio de escala vecinal y
equipamientos.
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Relación VIP – espacio público
El espacio público se estructura como un sistema de compensaciones
entre los mínimos del espacio interior de las viviendas y un espacio público
de calidad que ofrece alternativas para los nuevos residentes. El espacio
público se diseña pensando en ser la extensión de las viviendas, lugares
donde los habitantes puedan pasar unas horas del día fuera de sus
viviendas estimulando que los residentes de las viviendas VIP disfruten la
ciudad a nivel de la calle.
Dada la importancia del espacio público como elemento estructurante de
los proyectos VIP, la concepción de la manzana privada en la que el suelo
útil es ocupado en un porcentajes del 30% y el espacio libre es utilizado
para plazas de estacionamientos, Metrovivienda la cambia. Se entiende
que la ocupación de los edificios de vivienda es directa al espacio privado
y que el suelo restante de la manzana debe ser espacio público o suelo
privado afecto al uso público, que puedan disfrutar las personas y no los
autos. De esta forma se rompen las divisiones de la estructura urbana por
manzanas y se crean circuitos de espacio público que integran todas las
áreas de los proyectos disminuyendo procesos de segregación de
pequeña escala y creando proyectos más inclusivos.
Los centros de manzana de carácter público o los proyectos alrededor de
espacios públicos permiten tener servicios sociales sobre estos espacios
mitigando el impacto de los proyectos de VIP sobre los entornos y
estimulando a que sean también habitados por vecinos o visitantes de
estos sectores. Además, mejora las posibilidades de diseño de los proyectos
dado que hay más apartamentos concebidos sobre exteriores y se
disminuyen las culatas, creando espacios más amigables para la vida y la
convivencia.
El espacio público funciona como un elemento integrador, en él se dan
encuentro diferentes personas, todas estas personas o ciudadano tienen
costumbres, creencias diferentes, de esta manera el espacio público es el
sitio común en la ciudad, en donde todos somos menos diferentes. Por ello
la importancia de que los proyectos de vivienda interés prioritario este
diseñados dentro de proyectos de espacio público, en donde al nivel de la
calle se den áreas de transición amables entre lo público y lo privado.
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Gráfica 46. Propuesta de integración de las implantaciones y el espacio público
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Relación VIP – Altura
La altura empieza a ser una condición inherente de los proyectos de
revitalización del centro ampliado, los valores del suelo presionan a que se
den procesos de re densificación y dado que por lo general las áreas de
los predios son pequeñas, dan como resultado un crecimiento vertical.
Para el caso de la vivienda de interés prioritario, Metrovivienda ha
trabajado para crear proyectos con densidades adecuadas en relación
con los procesos de inserción de los nuevos habitantes a la ciudad
consolidada.
En general, estar cerca del suelo genera una mayor relación con la calle,
los barrios de alturas entre 1 a 5 pisos tiene mayores procesos de
apropiación con el espacio público, los habitantes se integran de manera
activa con las actividades que se pueden dar en la calle, los niños juegan
en las primeras plantas, hay más posibilidades de tener encuentro
humanos, lo que conlleva a estructuras sociales fuertes y con mayor
compromiso por lo que sucede en los barrios. Los proyectos de
Metrovivienda intentan tener volúmenes con alturas bajas en lo posible y
otros volúmenes con mayores alturas, pero para mitigar el impacto de
aislamiento de altura se han creado espacios comunes en los pisos altos,
que sirven de transición hacia el nivel de la calle.
Lo que se busca es que los residentes de estos proyectos estén en
permanente contacto con la vida urbana, que existan motivos para salir
de sus apartamentos y hacer uso de los servicios o espacios que ofrecen
sus vecindarios, de esta manera se estimula a que los niños conozcan a sus
vecinos y creen procesos de apropiación con el entorno, conozcan
personas de sus vecindarios y compartan experiencias, al igual los adultos
mayores también estén motivados a dejas las unidades habitacionales y
encontrar lugares de encuentro con comunes a ellos.
Esto se refuerza con el mix de usos en los pisos más bajos y los espacios
públicos, conformando proyectos amigables, que incitan a ser usados.
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Gráfica 47. Altura propuesta para las manzanas VIP
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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6. Propuesta de diseño resiliente
Sistema urbano de drenajes sostenibles
El plan propone un sistema urbano de drenajes sostenibles que se
estructura a partil del lago del parque central, este se convierte en el gran
SUD de almacenaje y de filtración natural.
Luego encontramos un sistema de canales que conducen las aguas lluvias
a través de las alamedas hasta el bosque en donde existe un gran SUD
retenedor que a la vez filtra el agua al suelo.
Por último encontramos un sistema de filtración a lo largo del plan con los
pavimentos porosos que permiten la filtración directa, estos se localizan a
lo largo de las alamedas y las vías de tránsito restringido y las vías V6.
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Gráfica 48. Propuesta SUDS
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Transporte sostenible
El plan concibe la estructura peatonal y de bici usuarios como la de mayor
jerarquía dentro del plan, todas las vías tiene pasos pompeyanos en los
cruces facilitando el tránsito peatonal y de bicis continuo en el plan. La
estructura peatonal se configura en los anillos del proyecto urbanístico y
tiene vías en sentido norte occidente que comunican el bosque con la
Avenida Boyacá creando un sistema completo y eficiente que estimula
este tipo de desplazamientos.
Estas vías también están enfocadas para generar espacios peatonales
ideales para adultos mayores y personas con movilidad reducida, alejado
del tráfico de vehículos automotores y básicamente de la velocidad. Los
pasos a nivel para peatones también se diseñaron para este tipo de
usuarios.
El plan tiene la capacidad de responder a conexiones peatonales y de bici
usuarios de manera oportuna, comunicando todos los sectores del plan,
pero en especial articulando el sistema de espacios públicos y de
equipamientos.
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Gráfica 49. Propuesta de transporte sostenible
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Estructura urbana para el encuentro
El plan platea una estructura urbana que posibilita un mayor número de
encuentros humanos, se plantea un sistema de centro de manzanas
asociado a servicios sociales que pretenden crear vida al interior de ellos y
a la vez generar espacios para el encuentro de los habitantes del barrio.
Los encuentro estimulan las relaciones comunitarias y generan sentido de
pertinencia por el lugar, a la vez el espacio público es el espacio ideal
para propiciar el encuentre entre las diferentes personas que viven en el
barrio, las diferencias sociales se hacen menos visibles en el espacio
público, este espacio es más inclusivo.
El plan plantea también una estructura de comercio en los primeros pisos
asociado a las redes peatonales que permite crear más animación en la
calle, generando espacios comunes y cotidianos en los momentos de dar
solución a las necesidades del día a día.
De esta manera el plan busca crear comunidades más unidas que estén
apropiadas de sus barrios, lo cual permite procesos de cohesión más
certeros entre sus habitantes y a la vez estimula la participación de los
mismo en el desarrollo de estrategias comunitarias para la mejorar el
entorno, disminuir los brotes de delincuencia y resolver de una manera
sencilla los conflictos.
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Gráfica 50. Propuesta de la estructura urbana para el encuentro
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Estructura urbana verde
El plan se concibe como un gran espacio verde, las alamedas y la
estructura de parques y equipamientos configuran un sistema de
corredores bióticos que permiten el tránsito de especies animales a través
del plan.
La propuesta verde del plan busca mitigar el impacto de los cambios de
temperatura que experimenta la ciudad, de manera que las masas de
árboles crean microclimas que generan ambientes más ambles en los días
de sol, a la vez que generan protección al caminar de la radiación solar,
estimulando el caminar y pedalear.
Al igual las masas de árboles sirven de disipador natural del agua en las
máximas de lluvias, generando que el agua llegue con menos fuerza al
suelo y mitigando las corrientes que puedan formase sobre la superficie.
El sistema de centros de manzana y de espacios privados afectos al uso
público garantizan que en un gran porcentaje los residentes del barrio
tendrán un vínculo visual con espacios verdes desde el interior de sus
aptos, estimulando a los ciudadanos a bajar a nivel de la calle para
recorrer el sistema de espacios públicos.
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Gráfica 51. Estructura urbana verde propuesta
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Redes de acueducto, alcantarillado de aguas negras y pluvial
Estudios de población y demanda de agua
A continuación, se presenta el análisis de la población y demanda de
agua, basados en la información recolectada por esta consultoría y
proporcionada por Metrovivienda a través de los datos de población
proyectada para el plan parcial Bavaria.
Estimación de la población
Debido a que el Plan parcial se encuentra en la ciudad de Bogotá y sus
zonas aledañas, ya están desarrolladas en su totalidad, la población del
sector correspondiente al plan parcial, no variara en el tiempo una vez
este ejecutado totalmente.
Ya que este se plantea desarrollar por etapas, la población variaría en el
tiempo pero esta será predecible y controlada, dado que ya se tiene
proyectadas las ubicaciones y cantidades de vivienda, por ende la
población, por esto no se realiza proyección poblacional, con tasas de
crecimiento, sino que simplemente se considera una población final
Calculada a partir de los siguientes parámetros:
 Densidad Poblacional
 Densidad de viviendas
 Densidad Poblacional
= 3,44 (hab/Viv)
= 167 (Viv/Ha)
= 574 (hab/Ha)
Las poblaciones se presentan a continuación discriminadas por manzanas
y cantidad de viviendas en las mismas, se calculan a partir de la densidad
poblacional por vivienda como se presentó anteriormente 3,44 hab/Viv.
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Evaluación de las dotaciones.
Conforme a las normas de la EAAB se realiza el cálculo dotacional de la
zona basado en el estudio de Demanda y población de 2010 realizado por
el Ingeniero Rafael Cubillos López, donde establece las proyecciones
dotacionales para la ciudad de Bogotá y los municipios aledaños, para
realizar los cálculos se debe establece en primer lugar.
Nivel de complejidad y año proyectado.
El año proyectado por estar ubicado en la ciudad de Bogotá, tiene un
nivel de complejidad alto, por ende según la norma RAS2000 las redes de
abastecimiento deben tener una proyección de 25 años lo cual nos ubica
en el año 2040.
Selección del Escenario
El Estudio del ingeniero Rafael cubillos tiene en cuenta escenarios basados
en características del consumo residencial, no residencia y los IANC, de
acuerdo a esto se escoge el escenario más conveniente, de este se realiza
el cálculo de las dotaciones, facturadas y producidas, en una proyección
anual hasta el año 2050 a continuación, se presenta las características de
los posibles escenarios así como cual se determina como más conveniente
y porque se escogió la misma.
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Tabla 28.Escenarios de consumo residencial, no residencial y IANC
Fuente: Informe de Proyecciones de Demanda de Agua N°Cto 2-02-25400-0296-20 Volumen III
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Como se aprecian anteriormente las características de los distintos
escenarios se escogen aquellos que represente de una forma más
característica el proyecto, sabiendo esto el escenario escogido para la
parte residencial fue el escenario 2 el cual dice “2. Esc. medio El 30% de los
usuarios con consumo por encima del promedio de los usuarios
residenciales, reduce su consumo al promedio.” Ya que la distribución de
estratos del proyecto básicamente están entre 3 y 4 siendo predomínate el
estrato tres se considera que esta es la situación más representativa del
sistema.
Para el escenario no residencial se escoge “2. Esc. Bajo, PIB de largo plazo
3.5% de crecimiento anual (menor dinámica en la demanda), No hay
ganancias en productividad: consumo por unidad de producto constante,
No hay cambios significativos en el tejido empresarial: PIB por unidad
empresarial constante” debido a que el proyecto estima de manera
específica, las zonas comerciales las demandas una vez ejecutado
totalmente el proyecto serán constantes y no afectaran de manera
considerable el PIB debido a esto se considera que esta es el escenario
más apropiado.
En cuando al IANC se considera el más crítico siendo este el escenario 1
debido a que considera que este se mantiene constante en un valor de
36.58% tal como lo dice “Esc 1 - IANC Se mantiene en 36.58%, El esfuerzo se
concentra en mantener el nivel de IANC de 2009.”
Por lo cual este escenario se denotaría como 2-2-1, a partir del cual se
estiman las dotaciones residenciales y no residenciales del proyecto como
se muestra a continuación.
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Tabla 29.Consumos facturados y producidos escenario 13
Fuente: Informe de Proyecciones de Demanda de Agua N°Cto 2-02-25400-0296-20 Volumen III
La tabla anterior presenta los datos dotacionales residenciales y no
residenciales del escenario 13 el cual tiene como escenarios residenciales 2
no residenciales 2 y IANC 1.
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Calculo de Dotaciones.
Tomando como base la tabla de consumo presentada previamente se
calcula los caudales de diseño, en primer lugar se establece de acuerdo a
las dotaciones de consumo registradas, cuanto se produce en la planta de
tratamiento esto se establece a partir del IANC.
Este cálculo se realizó tanto para la dotación Residencial como no
residencial, para el cálculo del Caudal de diseño para la red de
distribución debido a que el sistema está ubicado en la ciudad y por ende
un Nivel de complejidad Alto por tanto el caudal de diseño será el QMH, el
coeficiente de amplificación de consumo K2 para las redes de distribución
menor en este nivel de complejidad es de 1.5 por tanto el QMH se calculó
de la siguiente manera:
115
A continuación se presentan los cálculos y proyecciones de dotación para
el proyecto
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Año
D.Residenci
al facturada
D.
Residenci
al real.
D. Total
facturada
D. Comercial e
institucional
facturada
D.
Comercial
e
Instituciona
l Producida
D. Total
Producid
a (L/s)
QMH
(L/s)
2009
79,560
125,489
101,370
21,810
34,401
69,316
103,974
2010
78,880
124,416
100,770
21,890
34,527
68,839
103,258
2011
78,220
123,375
100,290
22,070
34,811
68,419
102,628
2012
77,550
122,319
99,820
22,270
35,126
68,000
102,001
2013
76,890
121,278
99,370
22,480
35,457
67,594
101,391
2014
76,230
120,237
98,920
22,690
35,789
67,187
100,780
2015
75,570
119,196
98,470
22,900
36,120
66,780
100,170
2016
75,550
119,164
98,610
23,060
36,372
66,834
100,251
2017
75,530
119,132
98,740
23,210
36,609
66,884
100,325
2018
75,500
119,085
98,890
23,390
36,893
66,939
100,408
2019
75,480
119,054
99,030
23,550
37,145
66,992
100,488
2020
75,460
119,022
99,260
23,800
37,539
67,085
100,627
2021
75,440
118,991
99,540
24,100
38,013
67,199
100,799
2022
75,420
118,959
99,770
24,350
38,407
67,292
100,937
2023
75,400
118,927
99,990
24,590
38,785
67,380
101,070
2024
75,380
118,896
100,270
24,890
39,259
67,494
101,241
2025
75,370
118,880
100,570
25,200
39,748
67,620
101,430
2026
75,350
118,849
101,080
25,730
40,584
67,833
101,750
2027
75,340
118,833
101,590
26,250
41,404
68,049
102,074
2028
75,330
118,817
102,100
26,770
42,224
68,266
102,399
2029
75,320
118,801
102,610
27,290
43,044
68,482
102,723
2030
75,300
118,770
103,120
27,820
43,880
68,695
103,043
2031
75,290
118,754
103,570
28,280
44,606
68,886
103,329
2032
75,280
118,738
104,030
28,750
45,347
69,081
103,621
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116
Año
D.Residenci
al facturada
D.
Residenci
al real.
D. Total
facturada
D. Comercial e
institucional
facturada
D.
Comercial
e
Instituciona
l Producida
D. Total
Producid
a (L/s)
QMH
(L/s)
2033
75,270
118,722
104,490
29,220
46,088
69,275
103,913
2034
75,260
118,707
104,960
29,700
46,845
69,475
104,212
2035
75,260
118,707
105,420
30,160
47,571
69,673
104,509
2036
75,250
118,691
105,890
30,640
48,328
69,872
104,808
2037
75,240
118,675
106,350
31,110
49,069
70,067
105,100
2038
75,230
118,659
106,830
31,600
49,842
70,270
105,405
2039
75,230
118,659
107,300
32,070
50,584
70,472
105,709
2040
75,220
118,644
107,780
32,560
51,356
70,676
106,014
Tabla 30. Cálculos y proyecciones de dotación
Fuente: Empresa Consultora Pro2
117
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De acuerdo con las dotaciones indicadas anteriormente y teniendo en
cuenta los elementos definidos por la Empresa de Acueducto,
Alcantarillado y Aseo de Bogotá, en la Factibilidad de servicios emitida en
febrero de 2014 se tiene:
 Se hizo una primera evaluación de las redes de suministro de
acueducto, alimentándose de la salida de la línea de 16 pulgadas
denominada Villa Alsacia Oriental, correspondiente a una derivación
de la línea Tibitoc-Casablanca a la altura de la diagonal 12.
 Se complementó la evaluación anterior, tomando una segunda
alimentación de la salida de 12 pulgadas de la línea TibitocCasablanca, a la altura de la diagonal 9
Con esta información se evaluó el modelo y se obtuvieron los diámetros
que se indican en la figura N°1 redes de acueducto. Posteriormente se con
los accesorios que se requieren para su operación y las exigencias de
colocación mínima de hidrantes.
118
Estudios de caudales sanitarios y pluviales
Alcantarillado Sanitario
Para hacer la evaluación inicial del alcantarillado sanitario del plan parcial,
se tomó como punto de partida la población definida por Metrovivienda,
como ya se indicó en la parte inicial.
De acuerdo con la norma NS 085 de la Empresa de Acueducto, se utilizó la
curva para una densidad mayor a 750 Habitantes.
Se dividieron las áreas de drenaje en tres sectores para optimizar los
diámetros y aprovechar las entregas existentes al interceptor de 1,7 m de
diámetro que se localiza sobre la Av. Boyacá, lo anterior dando
cumplimiento a los lineamientos definidos por la factibilidad de servicios de
la Empresa de acueducto.
Se evaluaron dos alternativas para el drenaje, utilizando tubería en
concreto y tubería con interior liso. Los presupuestos iniciales, se calcularon
a partir de la utilización en tubería con interior liso, lo anterior permite que
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se drene la totalidad del predio sin profundizar las redes por debajo de las
entregas indicadas anteriormente.
En el momento se está realizando la evaluación de capacidad del
interceptor de 1,7 m de diámetro que se localiza por la Av, Boyacá, para
determinar si está en condiciones de recibir las áreas del plan parcial, sin
embargo se presupuestó una posible rehabilitación interna dándole un
interior liso a las paredes, incrementando con ello la capacidad hidráulica.
Alcantarillado Pluvial
Para hacer una evaluación inicial de las redes del alcantarillado pluvial, se
calcularon las redes locales teniendo en cuenta las áreas de drenaje de las
vías y los andenes de todas las manzanas, adicionalmente se supuso un
porcentaje de zonas duras entregando a la redes.
Para aprovechar el volumen de almacenamiento del lago que está
previsto, se supuso que las redes locales entregaran a él.
Los caudales de escorrentía se calcularon según las curvas de intensidad
duración y frecuencia suministradas en la factibilidad de servicios de la
Empresa de Acueducto.
El cálculo de las redes se hizo utilizando tubería lisa, para evitar enterrarse
de manera considerable y poder llegar al lago, sin embargo la
profundidad de llegada es superior a los dos (2) metros, limitando el
volumen de almacenamiento.
El presupuesto elaborado contemplo la situación más crítica. Sin embargo
se están evaluando otras alternativas que sean técnicamente viables y
disminuyan los costos.
Para drenar las cubiertas de los edificios se utilizara tanques de
almacenamiento, que permitan el reúso de las aguas almacenadas,
disminuyendo los caudales de escorrentía.
De acuerdo con la factibilidad de servicios, la disposición final de las aguas
lluvias está prevista entregarla al colector de 1,5 m. de diámetro en
concreto reforzado, que se localiza por la Av. Boyacá.
De igual forma que el análisis que se está llevando a cabo para las aguas
sanitarias, se está evaluando la capacidad hidráulica del colector. Se
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119
presupuestó inicialmente, su rehabilitación para incrementar su capacidad
hidráulica.
120
Gráfica 52. Diseño conceptual de redes de acueducto
Fuente: Fuente: Empresa Consultora Pro2
Es necesario aclarar que los planos técnicos donde se pueden detallar el
diseño de redes de acueducto se encuentran consignados en el anexo de
redes del Plan Parcial.
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Gráfica 53. Diseño conceptual de redes aguas lluvias
Fuente: Fuente: Empresa Consultora Pro2
Es necesario aclarar que los planos técnicos donde se pueden detallar el
diseño de redes de aguas lluvias y SUDS se encuentran consignados en el
anexo de redes del Plan Parcial.
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Gráfica 54. Diseño conceptual de redes sanitarias
Fuente: Fuente: Empresa Consultora Pro2
Es necesario aclarar que los planos técnicos donde se pueden detallar el
diseño de redes sanitarias se encuentran consignados en el anexo de
redes del Plan Parcial.
Redes de energía eléctrica y alumbrado público
La disponibilidad del servicio de energía eléctrica y alumbrado público se
encuentra garantizado por la empresa prestadora del servicio CODENSA.
Mediante Radicado 03340452 ratifica la factibilidad haciendo claridad que
una vez obtenida la Resolución de Urbanismo y el plano del proyecto
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urbanístico aprobado por el curador urbano, se podrán ejecutar los
respectivos proyectos de redes eléctricas y alumbrado público.
De acuerdo a la normativa vigente y buscando una estándar de eficiencia
del servicio, los urbanizadores y constructores deberán respetar las
disposiciones establecidas en el Reglamento Técnico de Instalaciones
Eléctricas (RETIE), el cumplimiento de Manual Único de Alumbrado Público
(MUAP), Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado Público (RETILAP)
y la Cartilla de Andenes y Mobiliario Urbano de la Administración Distrital.
El proyecto contempla las áreas necesarias destinadas para las redes de
servicios públicos dejando andenes hasta de 8mt y ninguno por debajo de
3mt de ancho como se puede evidenciar en la planimetría de los perfiles
viales.
Tecnologías de la información y comunicaciones
La Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá S.A. Mediante
radicado ETB_0268922 garantiza la prestación del servicio de
telecomunicaciones desde la central San José. El Plan Parcial Fábrica
Bavaria responde a los requerimientos técnicos exigidos por la
empresa.
El proyecto contempla las áreas necesarias destinadas para las redes de
servicios públicos dejando andenes hasta de 8mt y ninguno por debajo de
3mt de ancho como se puede evidenciar en la planimetría de los perfiles
viales.
Manejo y aprovechamiento de residuos sólidos
La Unidad Administrativa Especial de Servicios Públicos por medio de
la prestadora Ciudad Limpia está en disposición de atender las
necesidades del plan con una frecuencia de 3 días a la semana.
Mediante radicado UAESP_20155010042581 se garantiza la prestación
del servicio.
Durante la fase constructiva el proyecto atenderá el adecuado
manejo de Residuos de Construcción y Demolición (RCD) y los
Residuos Peligrosos (RESPEL) como política de construcción sostenible.
Redes de gas natural domiciliario
La empresa Gas Natural Fenosa mediante oficio E-2014-000007 manifiesta
que la ubicación de la malla 104 del sector 180 (Bavaria) cuenta con
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123
infraestructura construida de redes de 1‟, 3‟, 4‟ de polietileno y de 6‟ en
acero por lo cual la prestación del servicio está garantizada.
El proyecto contempla las áreas necesarias destinadas para las redes de
servicios públicos dejando andenes hasta de 8mt y ninguno por debajo de
3mt de ancho como se puede evidenciar en la planimetría de los perfiles
viales.
124
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7. Análisis DOTS de la propuesta y del efecto de la propuesta en el ámbito
de influencia
A continuación se presentan los resultados obtenidos en la evaluación del
modelo DOTS una vez se inserta la propuesta urbanística del proyecto, en
ella se considera además la proyección del sistema BRT sobre la Av.
Boyacá.
A partir de la evaluación presentada preliminarmente se propuso otorgar
una puntuación especial a los principios de Caminar y Pedalear, cuando
se presentan condiciones más óptimas a las establecidas en los
parámetros de la metodología, con lo cual se busca elevar a 100 la
puntuación total posible.
De acuerdo a esto, en el principio Caminar se ha otorgado un valor
adicional de 0,25 en la última categoría como beneficio a los proyectos
que presentan porcentajes superiores al 45% de redes peatonales
asociadas a espacio público verde, y cumplen los demás requisitos
señalados en la matriz.
En el principio pedalear, se otorgan 0,5 puntos más cuando la
infraestructura ciclo inclusiva se asocia a la malla vial arterial y se conecta
directamente con los sistemas de transporte público.
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125
Caminar
La siguiente tabla presenta la puntuación obtenida para el principio.
Variables
0
Caminar
Redes
peatonales
No existen
Calificación
2
1
Todas las
vías tienen
redes
peatonales
Si no existe
conectividad del
Conectividad sistema de
peatonal
transporte con los
entre las redes equipamientos
de transporte (esta
con
conectividad son
equipamiento redes peatonales
s
entre paradas y
los
equipamientos)
Si existe una
red de
andenes
entre las
paradas del
sistema de
transporte y
las calles
principales.
Conectividad
vivienda con
áreas de
generación
de empleo
Si no existe
conectividad
entre las áreas
residenciales y las
áreas de
generación de
empleo
Si existe
conectivida
d peatonal
entre las
áreas
residenciale
s y las áreas
de
generación
de empleo
Conectividad
con las redes
de transporte
Si no existe
conectividad
entre los sistemas
de transporte y las
redes peatonales
Si existe
conectivida
d entre al
redes de
transporte y
las redes
peatonales
3 (+0.25)
Todas las vías tienen
Todas las vías
redes peatonales, todos
tienen redes
los cruces son a nivel
peatonales y todas del piso y existe un 30%
los cruces son a
del total de la redes
nivel del piso
peatonales en formato
de alamedas
Si existe una red de
Si existe una red de
andenes entre las
andenes entre las
paradas del sistema de
paradas del
transporte, las calles
sistema de
principales, hay
transporte, las
continuidad peatonal
calles principales y
entre los equipamientos
hay continuidad
y existe un 30% del total
peatonal entre las
de las redes peatonales
áreas de vivienda
en formato de
y equipamientos.
alamedas
Si existe
Si existe conectividad
conectividad
peatonal entre las
peatonal entre las
áreas residenciales y las
áreas residenciales
áreas de generación
y las áreas de
de empleo a través de
generación de
redes peatonales que
empleo a través
den prelación al
de redes
peatón, que todas sean
peatonales que
a nivel del piso y que
den prelación al
tengan un 30% del total
peatón y en las
de la red en formato de
que todas sean a
alameda
nivel del piso
Si existe
Si existe continuidad
continuidad entre
entre los sistemas de
las redes de
transporte y las redes
transporte y las
peatonales a través de
redes peatonales a
pasos a nivel del piso y
través de pasos a
con jerarquía peatonal
nivel del piso
Tabla 31. Variables que permiten valorar el principio “Caminar”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
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126
De acuerdo con esta matriz, la evaluación del proyecto arrojó los
siguientes resultados:
Redes Peatonales: Se obtiene una puntuación de 3,25, dado que le
proyecto contempla aproximadamente la construcción de 64.236 metros
cuadrados de infraestructura para el tránsito peatonal, de estos se estima
que al menos el 49,5% (equivalente a 31.815 m2) se integra a redes de
espacio público, bien sean parques, alamedas o áreas libre.
Todos los cruces con vías vehiculares se plantean a nivel de piso, sin
embargo se hizo preciso plantear dos puentes peatonales, uno sobre la
Av. Boyacá y otro en la Av. Alsacia, a petición de las Secretaría Distrital de
Planeación y la Secretaría Distrital de Movilidad.
Conectividad peatonal entre las redes de transporte con equipamientos:
En consecuencia con la evaluación anterior, y teniendo en cuenta la
conexión preexistente del sector con sistemas de transporte y
equipamientos, se otorga una puntuación de 3,25.
Conectividad vivienda con áreas de generación de empleo y redes de
transporte: En la medida en que el proyecto contempla la generación de
empleos a partir de la localización de áreas comerciales y múltiples, y en
tanto se están conectando actividades residenciales a centros
generadores de empleo y redes de transporte se clasifican estas dos
categorías con 3,25 puntos.
El siguiente plano señala el área de aproximación peatonal con la
inserción de la propuesta, en él se determina en 600 metros a partir del
proyecto, la localización de equipamientos, actividades comerciales y
residenciales.
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127
128
Gráfica 55. Evaluación propuesta DOTS: Caminar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Pedalear
La siguiente matriz presenta la puntuación otorgada en el principio de
pedalear de acuerdo a la inclusión de la propuesta urbanística.
Calificación
Variables
Pedalear
Conectividad
de las redes de
infraestructura
ciclo inclusiva
local con la
estructurante
Conectividad
de las redes de
infraestructura
ciclo inclusiva
con otros
medios de
transporte
0
1
2
Si existe
infraestructura
ciclo inclusiva en
redes de la malla
vial primaria en
una rango menor
a 500 ml del
sistema de
transporte
Si no existe
infraestructura
ciclo inclusiva
Si existe
infraestructura
ciclo inclusiva en
redes de la malla
vial primaria en
un rango menor
a 1 km del
sistema de
transporte
Si no existe
conectividad
de la
infraestructura
ciclo inclusiva
con otros
medios de
transporte
Si existe
conectividad de
la infraestructura
Si existe
ciclo inclusiva con
conectividad de
el sistema de
la infraestructura
transporte a
ciclo inclusiva
través de
con el sistema de
conexiones
transporte
directas con las
paradas, ciclo
parqueaderos
3 (+0,5)
Si existe
infraestructura ciclo
inclusiva en redes
de la malla vial
primaria y en redes
locales
Si existe
conectividad de la
infraestructura ciclo
inclusiva con el
sistema de
transporte a través
de conexiones
directas con las
paradas, ciclo
parqueaderos,
acceso al sistema
de transporte con
la bici
Tabla 32. Variables que permiten valorar el principio “Pedalear”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
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129
En el análisis propuesto parte de un área de evaluación de 2.500 metros, a
continuación se exponen las razones que determinaron la puntuación:
Conectividad de las redes de infraestructura ciclo-inclusiva local con la
estructurante: Se propone construir una red de 7,44 km de infraestructura
ciclo inclusiva en la intervención que se conectará con la malla vial
primaria y las redes locales, por lo que se valora en la categoría 3,5.
Conectividad de las redes de infraestructura ciclo inclusiva con otros
medios de transporte: En este aspecto, gracias a la integración de bici
parqueaderos con Transmilenio de la Av. de las Américas, y sobre la Av.
Boyacá, se garantiza una articulación de medios de transporte.
Igualmente se propone la dotación de parqueaderos públicos para
bicicletas asociados al espacio público, con lo cual se amplía la oferta de
esta infraestructura. Sin embargo en la medida en que no se cuenta con la
posibilidad de hacer conexiones directas con las paradas y el acceso al
sistema de transporte con la bicicleta, la puntuación otorgada es 2.
La siguiente imagen representa los sistemas estructurantes que soportan la
puntuación:
130
Gráfica 56. Evaluación propuesta DOTS: Pedalear
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Conectar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio conectar
con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
Conectar
Relación
equipamientos
con áreas
comerciales y
de servicios
0
Si no existe
conexión
peatonal de
manera lineal y
directa entre los
equipamientos
y las áreas
comerciales
Si no existe
conexión
Relación de los peatonal de
equipamientos manera lineal y
con los sistemas directa de los
de transporte
equipamientos
con los sistemas
de transporte
Si no existe
conexión
Relación de las peatonal lineal
áreas de
y directa de las
vivienda con las áreas de
áreas de
vivienda con las
trabajo
áreas
generadoras
de empleo
Relación de las
áreas
residenciales
con las áreas
de comercio y
servicios
Si no existe
conexión
peatonal lineal
y directa de las
áreas de
vivienda con las
áreas de
comercio y
servicios
1
2
3
Si existe conexión
Si existe
Si existe conexión
peatonal y ciclo
conexión
peatonal y ciclo
inclusiva de
peatonal de
inclusiva de
manera lineal
manera y lineal manera y lineal
entre los
entre los
entre los
equipamientos y
equipamientos equipamientos y
áreas comerciales
y las áreas
las áreas
y de servicios en
comerciales y
comerciales y de
una distancia
de servicios
servicios
menor a 600 m
Si existe conexión
Si existe
Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión
peatonal y ciclo
inclusiva de
peatonal de
inclusiva de
manera lineal y
manera lineal y manera lineal y
directa de los
directa de los
directa de los
equipamientos
equipamientos equipamientos
con los sistemas de
con los sistemas con los sistemas de transporte en una
de transporte
transporte
distancia menor a
600 m
Si existe conexión
Si existe
Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión
peatonal y ciclo
inclusiva lineal y
peatonal lineal
inclusiva lineal y
directa de las
y directa de las
directa de las
áreas de vivienda
áreas de
áreas de vivienda
con las áreas
vivienda con las
con las áreas
generadoras de
áreas
generadoras de
empleo en una
generadoras
empleo
distancia menor a
de empleo
600 m
Si existe conexión
Si existe
Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión
peatonal y ciclo
inclusiva lineal y
peatonal lineal
inclusiva lineal y
directa de las
y directa de las
directa de las
áreas de vivienda
áreas de
áreas de vivienda
con las áreas de
vivienda con las
con las áreas de
comercio y
áreas de
comercio y
servicios en una
comercio y
servicios
distancia menor a
servicios
600 m
Tabla 33. Variables que permiten valorar el principio “Conectar”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
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131
Teniendo en cuenta la anterior matriz, se evaluó la variable conectar para
el plan parcial y se obtuvo el siguiente resultado en cada caso:
Relación equipamientos con áreas comerciales, de servicios y los sistemas
de transporte: Este aspecto se evalúa con 3 puntos dado que la propuesta
contempla la localización de equipamientos, además de los existentes a
menos de 600 metros del proyecto, de igual manera la conectividad
peatonal y ciclo inclusiva se desarrolla por medio de la red peatonal y bici
carriles del proyecto, vinculándose a las redes generales de la ciudad.
Relación de las áreas de vivienda con las áreas de trabajo y las áreas de
comercio y servicio: En tanto la propuesta contempla la continuidad de
una centralidad generadora de empleo a partir de la localización de
comercio y servicios, así como vivienda, se evalúa con 3 esta variable en
tanto estas actividades se encuentran en un rango de distancia igual o
menor a las distancias peatonales (600m).
El siguiente plano representa las condiciones de proximidad de las
actividades mencionadas y las redes de conexión entre ellas.
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132
133
Gráfica 57. Evaluación propuesta DOTS: Conectar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Transportar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio
transportar con sus respectivas puntuaciones:
Variables
Relación
transporte
metropolitano
Transportar
Redes de
transporte
público zonal
y/o local
Relación de las
estaciones o
paradas de los
sistemas de
transporte con
las estructura
económica y
socio espacial
del sector
Intermodalidad
Calificación
2
Si existe una red de
transporte
Si no existe una
Si existe una red metropolitano en
red de
de transporte
un rango entre 999
transporte
metropolitano
a 601 ml del borde
metropolitano
del sector
estudiado
Si existen redes de
Si no existen
transporte público
Si existen redes
redes de
de carácter zonal
de transporte
transporte
y/o local en un
público de
público de
rango entre 999 a
carácter zonal
carácter zonal
601 ml del borde
y/o local
y/o local
del sector
estudiado
Si existe una
Si no existe una Si existe una
relación directa de
relación directa relación directa continuidad entre
de las paradas de las paradas las paradas y el eje
del transporte
del transporte
comercial con los
metropolitano
metropolitano
barrios vecinos,
con las áreas
con las áreas
creando
comerciales y
comerciales y
condiciones
de generación de generación peatonales y ciclo
de empleo
de empleo
inclusivas a nivel
del piso
0
Si no existe
infraestructura
para la
intermodalidad
en los sistemas
de transporte
1
Si existen pasos
a nivel del piso
para conectar
los sistemas de
buses (De los
sistemas
masivos a las
redes locales)
3
Si existe una red de
transporte
metropolitano en una
distancia menor a los
600 ml del borde del
sector estudiado
Si existen redes de
transporte público de
carácter zonal y/o
local en una distancia
menor a los 600 ml del
borde del sector
estudiado
Si existe una relación
directa de
continuidad de las
paradas y las zonas
de generación de
empleo con los barrios
vecinos, creando
condiciones
peatonales y ciclo
inclusivas a nivel del
piso
Si existen nodos en
donde convergen las
Si existen pasos a
redes peatonales, la
nivel para
ciclo inclusiva con
conectar las redes ciclo parqueaderos y
peatonales y ciclo las redes locales de
inclusivas con ciclo transporte público
parqueaderos
para articularse a los
sistemas masivos de
transporte
Tabla 34. Variables que permiten valorar el principio “Transportar”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
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Relación transporte metropolitano y las redes de transporte público zonal
y/o local: Como se señaló en la evaluación diagnóstica el ámbito del plan
parcial cuenta con cobertura de los sistemas de transporte Transmilenio y
SITP, lo que permiten la movilidad en transporte público a escala local y
zonal; y así mismo la conectividad con el sistema Transmilenio sobre la Av.
las Américas y su proyección sobre la Av. Boyacá, así garantizan la
conectividad de escala metropolitana y regional, por lo cual se otorga la
puntuación 3 en estas dos variables.
Relación de las estaciones o paradas de los sistemas de transporte con la
estructura económica y socio-espacial del sector: La propuesta plantea
crear un centro generador de empleo sobre la Av. Boyacá, avenida sobre
la cual se proyecta una troncal de Transmilenio y cuenta actualmente con
paraderos del SITP. Esta intervención incidirá en la forma en la que el predio
se relaciona con los barrios vecinos, ampliando la oferta de empleo, y
facilitando el acceso a redes de transporte público gracias a la
permeabilidad que ofrece la propuesta respecto a la condición cerrada
actual del predio. La calificación otorgada es 3.
Intermodalidad: En este aspecto se mantiene la evaluación previa dado
que se cuenta con redes de transporte público de escala local, urbana y
metropolitana, cuya intermodalidad se puede plantear a partir de la
existencia de redes ciclo inclusivas y los ciclo-parqueaderos, sin embargo
dado que no se cuentan con accesos al sistema de transporte a nivel de
piso por la Av. de las Américas se otorga una valoración de 2.
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Gráfica 58. Evaluación propuesta DOTS: Transportar
Fuente: DOEP-Metrovivienda
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Mezclar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio mezclar
con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
Usos
comerciales
y de servicios
Mezclar
Usos
residenciales
0
Si el porcentaje
de comercio y
servicios es
menor al 2% del
total del m2 del
sector
Si el porcentaje
de vivienda es
mayor al 95%
Si el porcentaje
de
Usos
equipamientos es
dotacionales
menor al 0,5 m2
por habitante
Otros usos
Si el porcentaje
de otros usos es
menor al 2% del
total de m2 del
sector
1
Si el porcentaje de
comercio y servicios
esta entre el 2,1% al
5% del total de m2
del sector
Si el porcentaje de
vivienda está entre
el 95,1% al 90% del
total de m2 en el
sector
Si el porcentaje de
equipamientos esta
entre el 0,6 a 1 m2
por habitante
2
3
Si el porcentaje de Si el porcentaje
comercio y
de comercio y
servicios esta entre
servicios esta
el 5,1% al 10% del
entre el 10% al
total de m2 del
40% del total de
sector
m2 del sector
Si el porcentaje
Si el porcentaje de
de vivienda
vivienda está entre
está entre el
el 89,9% al 80% del
79,9% al 60% del
total de m2 en el
total de m2 en
sector
el sector
Si el porcentaje
Si el porcentaje de
de
equipamientos
equipamientos
esta entre 1,1 a 1,5 es superior a 1,6
m2 por habitante
m2 por
habitante
Si el porcentaje de Si el porcentaje de
otros usos esta entre
otros usos esta
el 2,1% al 5% del
entre el 5,1% al 8%
total de m2 del
del total de m2 del
sector
sector
Si el porcentaje
de otros usos
esta entre el
8,1% al 15% del
total de m2 del
sector
Tabla 35. Variables que permiten evaluar el principio „‟Mezclar‟‟
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
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De acuerdo con esta matriz, la evaluación del proyecto arrojó los
siguientes resultados:
Usos comerciales y de servicios: Se otorga una puntuación de 3 en tanto el
27% del área construida del proyecto se destina a actividades comerciales
y de servicios.
Usos residenciales: Se estima que el 72% del área construida del proyecto
se destinará a actividades residenciales por lo cual se otorga una
calificación de 3.
Usos dotacionales: Se estima que el proyecto proveerá 1,1m2 de suelo
para equipamientos para la población residente, por lo cual se otorga una
evaluación de 2 puntos.
Otros Usos: Se evalúa este aspecto en la categoría 2 teniendo en cuenta
que el proyecto plantea la localización de otro tipos de usos de tipo
cultural, recreativo, educativo y otros, los cuales se plantean asociados a
las áreas de equipamientos, los cuales servirán de soporte de las
actividades residenciales y comerciales que se plantean en la propuesta.
El siguiente plano representa las condiciones de mezcla de la zona de
influencia:
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Gráfica 59. Evaluación propuesta DOTS: Mezclar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Densificar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio
densificar con sus respectivas puntuaciones:
Variables
Densificar
Mezcla
Vertical
Potencial en
relación con
la
conectivida
d
de
los
sistemas de
transporte
Calificación
1
2
Si el porcentaje
Si el porcentaje
Si el porcentaje de
de manzanas
de manzanas
manzanas
aledañas a los
aledañas a los
aledañas a los
sistemas de
sistemas de
sistemas de
transporte, a los transporte, a los
transporte, a los
ejes comerciales ejes comerciales
ejes comerciales y
y de servicios y
y de servicios y
de servicios y las
las áreas
las áreas
áreas generadoras
generadoras de
generadoras de
de empleo tienen
empleo está
empleo está
menos de un 10%
entre el 10,1% al
entre el 15,1% al
de predios con
15% de predios
20% de predios
una mezcla
con una mezcla
con una mezcla
vertical de usos
vertical de usos
vertical de usos
Si en las 3
Si en las 3
Si en las 3
manzanas
manzanas
manzanas
aledañas desde
aledañas desde
aledañas desde el el eje del sistema el eje del sistema
eje del sistema de de transporte
de transporte
transporte el 10%
existe entre un
existe entre un
de los predios
10,1% al 20% de
20,1% al 40% de
tienen alturas
los predios con
los predios con
mayores a 4 pisos
alturas mayores a alturas mayores a
4 pisos
4 pisos
0
Si en 1 km a la
redonda de las
Potencial en
áreas de
relación con
generación de
la
empleo existen un
generación
promedio menor a
de empleo
150 viviendas por
hectárea
Si en 1 km a la
redonda de las
áreas de
generación de
empleo existe un
promedio de 151
a 180 unidades
de vivienda por
hectárea
Si en 1 km a la
redonda de las
áreas de
generación de
empleo existe un
promedio de 181
a 220 unidades
de vivienda por
hectárea
3
Si el porcentaje de
manzanas
aledañas a los
sistemas de
transporte, a los
ejes comerciales y
de servicios y las
áreas generadoras
de empleo está
entre el 20,1% al
40% de predios
con una mezcla
vertical de usos
Si en las 3
manzanas
aledañas desde el
eje del sistema de
transporte existe
entre un 40,1% al
70% de los predios
con alturas
mayores a 4 pisos
Si en 1 km a la
redonda de las
áreas de
generación de
empleo existe un
promedio superior
a 220 unidades de
vivienda por
hectárea
Tabla 36. Variables que permiten evaluar el principio „‟Densificar‟‟
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
De acuerdo con esta matriz, la evaluación del proyecto arrojó los
siguientes resultados:
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140
Mezcla Vertical: Para evaluar este criterio se tuvieron en cuenta el
porcentaje de manzanas aledañas al eje vial de la Av. Boyacá que
presentan mezcla de usos, en este sentido como 6 de las 8 manzanas
presentan mezcla se otorga una valoración de 3
Potencial en relación con la conectividad de los sistemas de transporte:
Dado que este proyecto tiene como uno de sus propósitos aumentar la
edificabilidad existente, todas las manzanas útiles en torno al eje vial se
proponen con alturas superiores a los 4 pisos, de acuerdo a esto se otorga
una evaluación de 3 puntos.
Potencial en relación con la generación de empleo: Se evalúa este
aspecto en puntuación 1 en tanto la relación de viviendas por hectárea
resulta en 153, si se consideran las 12.068 viviendas que se estima generar y
las 78,6 hectáreas del ámbito de la intervención.
141
Gráfica 60. Evaluación propuesta DOTS: Densificar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Compactar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio
compactar con sus respectivas puntuaciones:
Compactar
Variables
0
Relación de
distancia de
recorridos entre
áreas de vivienda
con los
equipamientos
Si existe más
de 1 km en la
red peatonal
y 2,5 km en
bici
Relación de
distancia de los
recorridos entre
áreas residenciales
y áreas de trabajo
Si existe más
de 1 km en la
red peatonal
y 2,5 km en
bici
Relación de la
distancia de los
recorridos entre
equipamientos,
vivienda y áreas
comerciales
Si existe más
de 1 km en la
red peatonal
y 2,5 km en
bici
Relación entre la
distancia de los
recorridos
peatonales con
otro tipo de redes
de transporte
público
Si existe más
de 1 km en la
red peatonal
y 2,5 km en
bici
Calificación
1
2
Si la distancia a
Si la distancia a los
los
equipamientos esta
equipamientos
entre 999 mts a 600
es menor a 1k en
mts peatonalmente
las redes
y 2,499 mts a 1.500
peatonales y 2,5
mts en bici
km en bici
Si la distancia a
Si la distancia a los
los
equipamientos esta
equipamientos
entre 999 mts a 600
es menor a 1k en
mts peatonalmente
las redes
y 2,499 mts a 1.500
peatonales y 2,5
mts en bici
km en bici
Si la distancia a
Si la distancia a los
los
equipamientos esta
equipamientos
entre 999 mts a 600
es menor a 1k en
mts peatonalmente
las redes
y 2,499 mts a 1.500
peatonales y 2,5
mts en bici
km en bici
Si la distancia a
Si la distancia a los
los
equipamientos esta
equipamientos
entre 999 mts a 600
es menor a 1k en
mts peatonalmente
las redes
y 2,499 mts a 1.500
peatonales y 2,5
mts en bici
km en bici
3
Si la distancia a
los equipamientos
es menor a 599
mts y 1.499 mts en
bici
Si la distancia a
los equipamientos
es menor a 599
mts y 1.499 mts en
bici
Si la distancia a
los equipamientos
es menor a 599
mts y 1.499 mts en
bici
Si la distancia a
los equipamientos
es menor a 599
mts y 1.499 mts en
bici
Tabla 37. Variables que permiten valorar el principio “Compactar”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
Una vez se han propuesto centros generadores de empleo en el ámbito de
intervención se garantiza la puntuación de 3 en cada uno de los aspectos,
en tanto se encuentran dentro de las distancias optimas peatonales y en
bicicleta las actividades de viviendas, comercio, equipamientos y centros
generadores de empleo y así mismo se cuenta con acceso a redes de
transporte público.
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142
143
Gráfica 61. Evaluación propuesta DOTS: Compactar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Cambiar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en la en el principio
cambiar con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
Cambiar
Uso del transporte
privado,
porcentaje de
plazas de parqueo
en las áreas
residenciales y de
comercio y
servicios
0
1
2
3
Si la relación
es de mayor a
50 m2
construidos
por una plaza
de parqueo
Si la relación
esta entre 51
m2 a 100 m2
por cada plaza
de parqueo
Si la relación
esta entre 101
m2 a 200 m2
por cada
plaza de
parqueo
Si la relación
esta entre 201
m2 a 300 m2
por cada plaza
de parqueo
si existe 1
Si existe 1 ciclocicloPlazas de cicloparqueadero
parqueadero
parqueaderos en
en una relación
en un rango
el sector
menor a cada
entre 99 a 50
50 habitantes
habitantes
Si existen
Si existen redes
Si existen redes redes de
Si no existen
de transporte
de transporte
transporte
Redes de
redes de
local en una
público local
local en una
transporte local
transporte
distancia
en un radio
distancia
público local
menor a 599
menor a 1 km
entre 999 mts
mts
a 600 mts
Tabla 38. Variables que permiten evaluar el principio „‟Cambiar‟‟
Si no existen
plazas de
cicloparqueaderos
en la zona
Si existen 1
cicloparqueadero
por cada 100
habitantes
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
De acuerdo con esta matriz, la evaluación del proyecto arrojó los
siguientes resultados:
Uso del transporte privado, porcentaje de plazas de parqueo en las áreas
residenciales y de comercio y servicios, la relación que resulta entre el área
construída y los parqueaderos propuestos es de 1 parqueadero cada
86,66m2 construídos. Por lo cual se otorga una clasificación de 1.
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144
Plazas de ciclo-parqueaderos en el sector: Adicional a la infraestructura de
ciclo parqueaderos próximos al proyecto se prevé dotar de 1 ciclo
parqueadero por cada parqueadero vehicular, de acuerdo a lo señalado
en el Anexo 4 del Decreto 190 de 2004, lo cual asciende a
aproximadamente 17600 ciclo parqueaderos, además de los que se
deberán articular al espacio público, que serán determinados a partir del
diseño de los parques.
Contabilizando solo los ciclo parqueaderos
privados se proyecta una relación de 1 ciclo parqueo cada 2,4 personas,
respecto a la población residente proyectada, con cual se otorga 3 puntos
en este indicador.
Redes de transporte local: En el área de influencia existe en una distancia
caminable conexión con redes de transporte local, señaladas tanto por las
troncales de Transmilenio como por la red general del SITP.
El siguiente plano da cuenta de la proximidad de estas características.
145
Gráfica 62. Evaluación propuesta DOTS: Cambiar
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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Conclusiones
A continuación se presentan los resultados comparativos obtenidos en la
evaluación diagnóstica y de formulación, a partir de ella se puede
identificar los principales aportes del proyecto al entorno para consolidar
un modelo de desarrollo urbano más orientado hacia el transporte
sostenible. La siguiente tabla muestra de manera comparativa las
variaciones de la puntuación para cada variable y a continuación se
presenta un diagrama de superficie consolidado que permite identificar de
manera más clara las fortalezas de la propuesta.
Caminar
Diagnóstico
4
Propuesta
Pedalear
8
11
Conectar
3
12
Transportar
7
11
Mezclar
10
10
Densificar
1
9,3
Compactar
11
12
Cambiar
8
10,7
Total
52/100
89/100
13
Tabla 39. Comparativo de resultados de evaluación DOTS
Fuente: DOEP – Metrovivienda
Gráfica 63. Conclusión de la evaluación diagnóstica DOTS
Fuente: DOEP – Metrovivienda
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146
De acuerdo a lo anterior, puede evidenciarse un beneficio general del
entorno gracias a la propuesta que se plantea de intervención, lo cual se
refleja en un aumento generalizado de las puntuaciones en cada
componente.
La propuesta de intervención presenta tres aportes principales que
benefician a su entorno en el propósito de consolidación de un modelo de
desarrollo que cumpla con los criterios DOTS. El primero se refiere a la
generación de espacios de tránsito peatonal y de bicicleta más amables
con los ciudadanos, por una parte se cuenta con aproximadamente 45%
de los andenes y espacios de tránsito peatonal asociados al espacio
público verde, alamedas controles ambientales o parques; y por otra parte
el proyecto contempla la construcción de bicicarriles en las vías de
carácter local, lo cual hasta hoy es una deficiencia en el sector.
El segundo aporte de alta importancia se refiere a la localización de
centros generadores de empleo en una zona más próxima a áreas
predominantemente residenciales del costado occidental de la Av.
Boyacá: Castilla y Tintal; lo cual incide altamente en la generación de
zonas más compactas y mezcladas en términos de actividades urbanas,
incentivando las interacciones entre el proyecto, su entorno inmediato y la
ciudad.
El tercer aporte responde a aumentar la densificación de la zona, hecho
que sucede a partir del aprovechamiento de los potenciales edificatorios
del sector, y que se evidencian en un incremento de las edificaciones en
altura y de la localización de mayores densidades de viviendas por
hectárea. En particular la propuesta se plantea un patrón de densificación
que se vincula a la oportunidad de acceder de manera rápida a las líneas
del BRT de la Avenida Boyacá, razón particular por la cual se propone la
mayor densificación sobre esa área.
De la misma manera se conservan potenciales identificados anteriormente
como las facilidades de conexión con los sistemas de transporte público
que le ofrecen una conectividad urbana y metropolitana, sin embargo
aún existe el reto de plantear modelos intermodales que sean más
inclusivos con la movilidad en bicicleta.
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147
8. Gestión de suelo y financiación
Reajuste de suelos
El reajuste de suelos para este caso se limita a una actuación privada de
un propietario de la totalidad de los predios. El estado entra a garantizar
que el reajuste de suelos sea concordante con los adoptados en el plan
parcial y se respeten las cesiones de suelo, la red vial y los espacios
privados afectos al uso público.
El plan no requiere de la implementación de instrumentos
complementarios para concretar el reajuste por la condición de un solo
propietario.
Cesiones de suelo para espacio público y equipamientos
El plan determina las áreas a ceder que para este caso se especificaron al
inicio del aparte de formulación.
Espacio público
Deberá plantearse los lineamientos requeridos por los planes directores de
espacio público para la totalidad del plan parcial, en los que se
determinen los diseños y especificaciones para la red de parques y
alamedas, al igual que los lineamientos para el proceso de urbanización
de las áreas privadas afectas al uso público.
Los espacios públicos deberán ser urbanizados por el desarrollador del plan
y la exigencia del plan director se hará para la expedición de la licencia
de urbanismo de la segunda etapa o en efecto la de construcción para
esa segunda etapa.
Dentro de este componente también se deberá construir el sistema de
drenajes urbanos sostenibles el cual hace parte del proceso de
urbanización del espacio público.
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148
Equipamientos
El suelo para los equipamientos será cedido al distrito quien adelantará las
acciones correspondientes para la construcción de los nodos de
equipamientos que allí se proyectan y que más adelante en este capítulo
analizaremos con mayor detalle.
Cesiones para el sistema de movilidad
Para el sistema de movilidad se determina las áreas a ceder y se exige la
construcción de la totalidad de vías dentro del ámbito del plan parcial,
para el caso de este plan implica la construcción de vías vehiculares, la
construcción de bicicarriles y de vías peatonales.
Dentro de este componente también se deberá construir el sistema de
drenajes urbanos sostenibles el cual hace parte del proceso de
urbanización del sistema de movilidad.
Construcción del sistema de equipamientos
Nodos de equipamientos
Los nodos de equipamientos son responsabilidad de la entidades que
confluyen en la mezcla de servicios que allí operarán, y estará liderado por
la entidad que tenga mayor número de m2 construidos.
Para definir el modelo de gestión asociado para la construcción se
propone la siguiente metodología:
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149
a. A través de las comisiones intersectoriales de suelo y de
equipamientos se deberá encontrar la demanda de m2
construidos de las entidades públicas y la oferta m2 proyectados
en el suelo de cesiones de equipamientos del plan.
La mesa deberá coordinar en un primer momento a las entidades
que son deficitarias en el sector y que están propuestas para
ocupar los nodos en la proyección del plan, aunque podrán
entrar servicios diferentes o dotacionales dependiendo del interés
de estar en la zona.
b. Luego de definir el mix de servicios en las comisiones
intersectoriales se deberá encargar a la entidad con más número
de m2 cuadrados construidos en el área, o se podrá delegar en
unos de los operadores distritales: IDU, Empresa de Renovación
Urbana u otros de carácter público o privado., la construcción del
equipamiento posterior a la firma de un convenio para la
administración de los recursos de cada entidad
Se deberá constituir un fidecomiso con el ánimo de velar por los
recursos de cada entidad, además de hacer una adecuada
administración de los mismos.
c. El constructor del equipamiento deberá realizar un concurso
arquitectónico público y abierto para la construcción del
equipamiento con las especificaciones técnicas de cada uno de
los prestadores de los servicios que allí se presten
d. Posterior al concurso el operador o entidad encargada de la
construcción hará una convocatoria para la construcción del
edificio con valores fijos en los cuales entrarán a competir
diferentes empresas, esto con el fin de que no se generen
incrementos en el momento de la construcción
e. Posteriormente la administración de estos espacios podrá ser
delegada a privados, para su mantenimiento se deberán crear
espacios que permitan ingresos regulares que generen
sostenibilidad económica al sitio.
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Equipamientos para la innovación
Estos equipamientos son construidos por Metrovivienda, hacen parte de la
estrategia integral social de VIP. Metrovivienda deberá coordinar con la
Secretaría de Desarrollo Económico, la Cámara de Comercio, La empresa
de Teléfonos de Bogotá, La empresa de energía de Bogotá y las demás
que considere pertinentes para estructurar la operación de esta red de
espacios. Las entidades actuarán de la siguiente forma:

La Secretaria de Desarrollo Económico coordinara la actuación con la
concepción de este laboratorio urbano de innovación en coordinación
con la Cámara de comercio de Bogotá.

El Ministerio de las TIC entrará como promotor de la idea y conectará la
oferta con la demanda de las ideas que allí se construyen, además el
programa de APP del Ministerio tendrá cavidad en estos espacios.

Metrovivienda trabajará con la empresa de teléfonos de Bogotá para
estimularla para que encargue de proveer las conexiones de alta
velocidad a estos espacios, además de promover líneas de innovación
en relación con sus líneas de negocios

Metrovivienda trabajará con la empresa de energía de Bogotá para
estimular su inversión en líneas de investigación que permitan la
implementación de energías limpias y sostenibles en la ciudad
Estos equipamientos harán parte de las copropiedades de la VIP y serán
entregados al DADEP que posteriormente hará entrega de los mismos a la
Secretaría de Desarrollo Económico.
Su administración podrá ser
delegada a terceros.
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Equipamientos para servicios sociales
Los equipamientos para servicios sociales (jardines infantiles, espacios para
la tercera edad, espacios para la resolución de conflictos, espacios
comunitarios para el encuentro), son construidos por Metrovivienda y
hacen parte de la estrategia integral social.
Estos espacios hacen parte de las propiedades horizontales de la VIP y
serán entregados al DADEP quien posteriormente hará entrega a la
Secretaría de Integración Social para su administración.
152
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9. Etapas de desarrollo
El proyecto plantea 6 etapas de desarrollo, la primera de las etapas esta en sector sur y la
ultima en el sector norte. En la siguiente tabla se especifican los metros cuadrados que
tendrá que urbanizar el desarrollador del plan en cada una de las etapas anteriormente
mencionadas.
Desarrollo de las cargas urbanísticas por etapas
Descripción
Tramo o
sector
Etapa 1
Etapa 2
Etapa 3
Etapa 4
Etapa 5
Etapa 6
Total
general
Control ambiental
CA1
743,75
CA2
1.973,54
CA3
Control
ambiental
743,75
1.076,98
966,61
CA4
3.050,52
759,67
340,90
CA5
1.726,28
478,42
2.326,08
4.105,28
CA6
2.502,11
2.502,11
CA7
2.306,88
2.306,88
Total Control ambiental
346,63
819,32
1.432,57
2.717,28
2.043,59
1.100,57
825,05
1.432,57
7.135,07
15.254,13
17,81%
13,40%
7,21%
5,41%
9,39%
46,77%
100,00%
Porcentaje
153
Espacio público
CP1-1
18.343,52
CP1-2
11.626,75
11.626,75
CP2
Parques
9.568,70
CP3
9.240,43
CP4
Total Parques
6.977,79
8.084,60
8.084,60
6.977,79
20.963,67
AL1
Alameda
9.336,92
6.977,79
8.084,60
9.568,70
9.240,43
9.336,92
CP5
CP6
18.343,52
27.583,95
9.568,70
73.178,72
186,07
3.740,41
3.926,48
AL10
2.037,38
2.037,38
AL11
2.091,82
2.091,82
AL12
5.192,40
5.192,40
AL2
AL3
198,64
AL4
139,97
AL5
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2.439,38
4.432,79
AL6
AL7
5.473,20
139,83
59,36
5.301,33
2.459,77
4.952,42
4.952,42
5.434,40
5.633,04
8.052,56
4.432,79
2.441,52
7.882,68
2.519,14
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Descripción
Tramo o
sector
Etapa 1
Etapa 2
AL8
AL9
Etapa 3
Etapa 4
Etapa 5
Total
general
Etapa 6
1.979,86
1.979,86
7.421,68
7.421,68
Total Alameda
16.802,64
4.719,44
15.207,32
5.265,61
14.127,23
Insertar total EP
24.887,24
11.697,23
36.170,99
32.849,56
23.695,93
-
129.300,96
19,25%
9,05%
27,97%
25,41%
18,33%
0,00%
100,00%
EQ1
9.496,10
9.496,10
EQ2
12.231,81
12.231,81
Porcentaje
56.122,25
Equipamientos
Equipamiento
EQ3
Total
Equipamiento
25.292,89
25.292,89
25.292,89
Porcentaje
53,79%
Malla vial arterial
Malla vial
arterial (calzada Av.Alsaci
sur)
a
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
19.464,44
21.727,91
47.020,81
46,21%
100,00%
3.486,56
22.951,00
Total Malla vial arterial
-
19.464,44
-
-
-
3.486,56
22.951,00
Porcentaje
-
0,85
-
-
-
0,15
1,00
Malla vial local
TV71B-1
19.473,04
154
19.473,04
V4-1-1
446,54
V4-1-2
4.383,52
V4-1-3
4.116,59
Malla vial local
7.717,38
3.381,19
7.669,06
4.067,20
V4-3-1
4.873,32
8.230,68
4.287,87
3.678,94
3.333,86
4.114,09
V4-2-1
V4-2-2
4.426,78
7.746,14
2.152,46
2.152,46
V4-3-2
2.246,77
2.246,77
V4-3-3
7.640,38
7.640,38
V4-3-4
2.695,69
2.695,69
V4-3-5
1.628,15
1.628,15
V4-4-1
2.853,04
2.853,04
V4-4-2
9.111,81
9.111,81
V4-4-3
1.604,59
1.604,59
V5-1
1.556,20
1.556,20
V5-2-1
3.287,92
3.287,92
V5-2-2
5.485,43
5.485,43
V5-3-1
1.611,02
1.611,02
V5-3-2
1.624,37
1.624,37
V5-3-3
3.689,32
3.689,32
V5-3-4
1.710,98
1.710,98
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Descripción
Tramo o
sector
Etapa 1
V5-3-5
Etapa 2
Etapa 3
Etapa 4
Etapa 5
Etapa 6
994,59
Total
general
994,59
V5-4
2.251,89
2.251,89
V5-5
2.192,95
2.192,95
V5-6-1
1.608,87
1.608,87
V5-6-2
2.602,25
2.602,25
V8-1
912,17
V8-2
VS
Total Malla vial local
912,17
1.004,98
1.004,98
5.112,16
2.698,71
2.424,07
2.399,12
2.215,46
4.545,02
19.394,54
27.337,57
39.597,56
11.610,34
28.346,12
18.150,40
10.528,00
135.569,99
20,16%
29,21%
8,56%
20,91%
13,39%
7,77%
100,00%
897,20
897,20
Porcentaje
Vias peatonales
VP-1
VP-2
Via peatonal
1.075,86
1.075,86
VP-3
801,74
801,74
VP-4
560,13
560,13
VP-5
853,86
853,86
Total Via peatonal
2.215,73
Porcentaje
52,90%
0,00%
0,00%
0,00%
1.075,86
897,20
4.188,80
25,68%
21,42%
100,00%
Tabla 40. Desarrollo de Cargas Urbanísticas por Etapas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Gráfica 64. Desarrollo por etapas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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El espacio público inicia con un porcentaje de ejecución del 19% y en la tercera etapa
llegará a un nivel de ejecución del total del EP de 56%, el total se logra construido en la 5
etapa .
En el caso de los equipamientos el 56% del total de la obligación de suelo se logra en la
primera etapa, en la etapa 5 se construye el 46% restante. Los m2 construidos que están
en la VIP se van construyendo de manera proporcional a los m2 de vip de la 1ra a la 6ta
etapa
Para el control ambiental su construcción en las 3 primeras etapas es del 38%, dado que
una gran parte de este se encuentra en la oreja sur oriental del cruce de la Av Alsacia con
Boyacá y esta sólo se urbanizará en la etapa 6.
Para el caso de las Av Alsacia, el 85% debe construirse en la segunda etapa, cuando se
cumpla con la obligación del puente vehicular.
Las vías locales están construidas en relación con el crecimiento del proyecto y en la
tercera etapa estará construido el 58% del total de las mismas.
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Desarrollo del suelo útil por etapas
Descripción
Manzana
Etapa 1
Etapa 2
Etapa 3
Etapa 4
Etapa 5
MZ-1
Comercio
MZ-3
7.674,75
7.674,75
28.926,52
0,00%
0,00%
54,11%
0,00%
MZ-5
53.455,77
45,89%
100,00%
12.117,31
12.912,11
12.912,11
14.301,19
MZ-7
14.301,19
14.259,41
14.259,41
MZ-8
10.026,99
10.026,99
MZ-9
9.329,03
9.329,03
Total Múltiple
Porcentaje
19.356,03
14.259,41
14.301,19
12.912,11
12.117,31
26,53%
19,55%
19,61%
17,70%
16,61%
MZ-10
72.946,04
0,00%
11.732,50
MZ-11
13.148,79
158
14.314,99
MZ-13
100,00%
11.732,50
13.148,79
MZ-12
14.314,99
13.043,45
13.043,45
MZ-14
20.628,29
20.628,29
MZ-15
20.424,10
20.424,10
MZ-16
19.285,22
19.285,22
MZ-17
12.043,79
12.043,79
MZ-18
12.001,99
12.001,99
MZ-19
13.280,01
13.280,01
MZ-20
13.043,45
13.018,20
40.613,20
37.194,57
51.441,82
20.628,29
13.018,20
162.921,33
8,01%
24,93%
22,83%
31,57%
12,66%
100,00%
Total Vivienda
Porcentaje
0,00%
MZ-21
14.798,70
MZ-22
14.798,70
15.336,20
MZ-23
15.336,20
15.494,36
MZ-24
15.494,36
11.611,46
11.611,46
MZ-25
11.863,96
11.863,96
MZ-26
16.671,94
16.671,94
MZ-27
4.278,91
4.278,91
Total Vivienda - VIP
Porcentaje
0,00%
24.529,25
12.117,31
MZ-6
Viviend VIP
24.529,25
21.251,77
MZ-4
4
24.529,25
21.251,77
Porcentaje
Vivienda tipo
Total
general
MZ-2
Total Comercio
Múltiple
Etapa 6
32.814,81
11.611,46
15.494,36
15.336,20
14.798,70
36,44%
12,89%
17,21%
17,03%
16,43%
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90.055,54
0,00%
100,00%
Descripción
Vivienda - VIS
Manzana
MZ-28
Total Vivienda - VIS
Porcentaje
Total general
Porcentaje
Etapa 1
Etapa 2
Etapa 3
Etapa 4
Etapa 5
Etapa 6
Total
general
5.866,50
5.866,50
5.866,50
100,00%
142.258,06
5.866,50
0,00%
131.290,49
0,00%
148.489,89
0,00%
128.700,78
0,00%
124.068,55
18,09%
16,70%
18,89%
16,37%
Tabla 41. Desarrollo Suelo Útil por Etapas
15,78%
0,00%
111.411,36
100,00%
786.219,13
14,17%
100,00%
Fuente: DOEP - Metrovivienda
El comercio sólo se podrá construir posterior a la construcción del puente vehicular de la
Av Alsacia con Boyacá, este se construirá en la segunda etapa, por o cual el comercio tipo
centro comercial sólo se inicia en la etapa 3, en todo caso si el puente se construye antes
de la etapa mencionada, el comercio se podrá construir inmediatamente después.
Las etapas se acercan mucho a la construcción igualitaria de un 16% en cada una de ellas,
la que menos construye es la etapa 6 con un 14,17% y la que más construye es la etapa 1
con un 18,09%.
La vivienda de interés prioritario se ira construyendo desde la etapa 1 con un 36% del
total de suelo a la etapa 5 en donde se construye un 16% y se logra habilitar el 100% del
suelo VIP
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159
Obligaciones derivadas del estudio de tránsito
En el ámbito de la mitigación de impactos y alcanzar la adecuada articulación del
Proyecto con su entorno inmediato y la ciudad en general, los promotores del PP Fábrica
Bavaria, además de la infraestructura física y operacional al interior del predio diseñada
para su óptimo funcionamiento, se compromete a construir las intervenciones viales y
urbanísticas sobre el espacio público de la ciudad que se relacionan a continuación, las
cuales son susceptibles de ajustarse en desarrollo de las precisiones y aspectos técnicos
que la Administración pueda identificar.
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Etapa 1
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda sobre la calle 8va.
02. Construcción de alameda de la primera sección del anillo de alamedas.
03. Construcción de paso pompeyano en la esquina sur-occidental del equipamiento 03.
04. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y manzanas 26 y 27.
05. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y manzanas 28 y 13.
06. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y Cesión Pública 06 y 07.
07. Construcción de vía peatonal entre manzanas 26 y 25.
08. Construcción de vía peatonal entre equipamiento 3 y cesión pública 06.
09. Construcción de vía peatonal entre equipamiento 3 y manzana 09.
09. Construcción de puente peatonal sobre la avenida Boyacá por la calle 8va.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la calle 7a.
02. Construcción de bici-carril sobre la carrera 71b.
03. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
04. Construcción de bici-carril sobre la calle 8va.
05. Construcción de ciclo-ruta sobre primera sección de anillo de alamedas.
06. Construción de ciclo-puente sobre la avenida Boyacá por la calle 8va.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
01. Disposición de paradero sitp sobre la calle 71b en la Cesión Pública 06.
02. Construcción de vía V-04 de calle 8va.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
Tabla 42. Obligaciones Etapa 1
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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161
Gráfica 65. Etapa 1
Fuente: DOEP - Metrovivienda
162
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Etapa 2
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda entre manzana 13 y 07.
02. Construcción de alameda entre cesión pública 05 y manzana 24.
03. Construcción de paso peatonal sobre puente de la avenida Boyacá con avenida alsacia.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la carrera 71b.
02. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
03. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre manzana 13 y 07.
04. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre cesión pública 05 y manzana 24.
05. Construcción de paso de bici sobre puente de la avenida Boyacá con avenida alsacia.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
01. Disposición de paradero sitp sobre manzana 02 costado oriental.
02. Disposición de paradero sitp sobre manzana 02 costado occidental.
03. Construcción de vía V-04 entre manzana 02 y manzana 13.
04. Construcción de vía V-04 entre manzana 24 y manzana 02.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
02. Construcción de vía V-05 sobre el borde norte de la etapa.
03. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 sobre calle 7A en el borde sur del
plan.
03. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 sobre la transversal 71B en el
borde orientalhasta el límite del plan.
04. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 en la avenida Alsacia sobre todo el
borde norte del plan.
05. Construcción de puente sobre la avenida Boyacá con avenida alsacia.
Tabla 43. Obligaciones Etapa 2
Fuente: DOEP - Metrovivienda
.
Etapa 2 - Fase 1 TM Av. Boyacá
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Etapa 2 - Fase 2 TM Av. Boyacá
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163
Gráfica 66. Etapa 2
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Etapa 3
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda entre manzana 06 y 12.
02. Construcción de alameda entre cesión pública 04 y manzana 23.
03. Construcción de alameda sobre borde norte de la etapa.
04. Construcción de paso semaforizado en cruce de avenida Boyacá con calle 9na.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la carrera 71b.
02. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
03. Construcción de bici-carril sobre la avenida Alsacia.
03. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre manzana 06 y 12.
04. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre cesión pública 04 y manzana 23.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
01. Construcción de vía V-04 entre manzana 12 y 19.
02. Construcción de vía V-04 entre manzana 20 y 23.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
02. Construcción de vía V-05 sobre el borde norte de la etapa.
Tabla 44. Obligaciones Etapa 3
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Gráfica 67. Etapa 3
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Etapa 4
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda entre manzana 05 y 11.
02. Construcción de alameda entre cesión pública 03 y manzana 22.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
02. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre manzana 05 y 11.
03. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre cesión pública 03 y manzana 22.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
01. Disposición de paradero sitp sobre manzana 17.
02. Disposición de paradero sitp sobre manzana 18.
03. Construcción de vía V-04 entre manzana 11 y 17.
04. Construcción de vía V-04 entre manzana 18 y 22.
05. Construcción de vía V-04 de calle 9D.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
Tabla 45. Obligaciones Etapa 4
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Gráfica 68. Etapa 4
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Etapa 5
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda entre manzana 04 y 10.
02. Construcción de alameda entre cesión pública 02 y manzana 21.
03. Construcción de alameda sobre borde norte de la etapa.
04. Construcción de vía peatonal entre manzana 15 y 16.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
02. Construcción de bici-carril sobre la calle 9d.
03. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre manzana 04 y 10.
04. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre cesión pública 02 y manzana 21.
05. Construcción de ciclo-ruta sobre el costado sur del equipamiento 02.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
01. Disposición de paradero sitp sobre calle 9d.
03. Construcción de vía V-04 entre manzana 10 y 15.
04. Construcción de vía V-04 entre manzana 16 y 21.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
Tabla 46. Obligaciones Etapa 5
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Gráfica 69. Etapa 5
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Etapa 6
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de vía peatonal entre manzana 14 y equipamiento 01.
02. Construcción de paso-peatonal sobre bici-puente en avenida alsacia con carrera 71C.
03. Construcción de paso semaforizado en cruce de avenida Alsacia y Transversal 71B.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá hasta estación Villa Alsacia de Transmilenio.
02. Construcción de bici-puente sobre la avenida alsacia con carrera 71C.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:
03. Construcción de vía V-04 entre manzana 01 y 14.
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.
Tabla 47. Obligaciones Etapa 6
Fuente: DOEP - Metrovivienda
167
Gráfica 70. Etapa 6
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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10.
Reparto de Cargas y Beneficios c
El reparto de cargas y beneficios para este plan parcial está construido para un conjunto
de predios de un único propietario, razón por la cual se hace de manera general y no se
especifica predio a predio, dado que el plan conlleva condigo un reajuste de suelos.
Para determinar el reparto y los cuadros de áreas este se divide en una primera parte en la
que se precisan las áreas y las cargas urbanísticas para los diferentes tratamientos, luego
se consolida la información en conjunto dado que el plan se plantea como un solo
proyecto.
Metodología
1 Fase
Determinación de cargas urbanísticas
En esta primera fase se definen las cargas urbanísticas según el tratamiento urbanístico,
para ello se determinan las cargas que determina el Decreto distrital 190, el Decreto
Distrital 327 y 436 para el tratamiento de desarrollo y el Decreto distrital 562 para el
tratamiento de renovación urbana.
El proyecto planteado cumple con todas las obligaciones que determina la norma actual y
adicionalmente destina un porcentaje mayor de áreas para cargas urbanísticas de espacio
público, equipamientos y el sistema vial. Al igual cumple con los requerimientos de
espacios público y espacio privado afecto al uso público para llegar al 6,8 m2 por
habitante, según lo determina el plan maestro de equipamientos.
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2. Fase
Cuantificación de cargas urbanísticas
En esta segunda etapa del reparto se cuantifican las cargas urbanísticas para el proceso
de urbanización, se le adicionan las cargas resultado del proceso de concertación con la
Secretaria Distrital de Movilidad:




Dos carriles del puente vehicular de la Av Alsacia sobre La Av Boyacá
Un puente peatonal sobre en la calle 8va con Av Boyacá
Un puente Peatonal en la Carrera 71c con Av Alsacia
La construcción de la calzada de la Diagonal 71 B
Adicionalmente se suman a las cargas un sistema urbano de drenajes sostenibles que se
propone en el proyecto.
Los costos de obra son obtenidos de las bases de datos de Metrovivienda, dado que
Metrovivienda urbaniza suelo es la fuente de referencia para los proyectos que promueve
esa misma entidad
3 Fase
Cuantificación de costos y ventas del producto inmobiliario
En esta fase se cuantifican los costos de construcción de los productos inmobiliarios y se
cuantifican las ventas, este último basado en un estudio de mercado que realizó Colliers
específicamente para este proyecto.
Las decisiones sobre los productos inmobiliarios se justifican en el estudio en mención y
con ellos se justifica la mezcla de usos y los valores de venta que allí se consignan, el
estudio de mercado esta adjunto al presente documento.
4 Fase
Determinación del valor residual
A través de una metodología de residuales se determina el valor de residual del suelo.
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Reparto
Determinación de cargas urbanísticas
Estas fueron definidas en el numera 3 del presente documento.
Cuantificación de cargas urbanísticas
concepto
1. costos directos
Preliminares
Construcción Vía
(Excavaciones y Rellenos)
Redes de Servicios
Espacio Público
SUDS
Obras Especiales Puentes
total costo directo
2. costos indirectos
Imprevistos por diseños
preliminar
AIU 25%
IVA
total costo obra
Interventoría Obra
IVA Interventoria de Obra
total costo interventoria
de obra
Estudios y diseños
IVA Estudios y Diseños
total costo estudios y
diseños
Interventoría estudios y
diseño
IVA Interventoria Estudios
y Diseños
total costo interventoria
estudios y diseños
diseño y construccion
unidad
cantidad
valor unitario
$ 121.410.227,90
m
11.972
$ 2.776.055,34
$ 33.235.461.995,30
m
m
11.972
11.972
$ 1.903.580,32
$ 1.049.380,03
$ 22.790.025.241,13
$ 12.563.377.135,13
$ 16.000.000.000,00
$ 54.000.000.000,00
$ 138.710.274.599,46
%
0,05
%
0,25
%
%
0,1
0,16
$ 6.935.513.729,97
$ 36.411.447.082,36
170
$ 1.456.457.883,29
$ 183.513.693.295
$ 18.205.723.541,18
$ 2.912.915.766,59
$ 21.118.639.308
%
%
0,1
0,16
$ 18.205.723.541,18
$ 2.912.915.766,59
$ 21.118.639.308
%
%
$ 3.167.795.896,17
0,16
$ 506.847.343,39
$ 3.674.643.240
$ 204.632.332.603
interventoria
$ 24.793.282.547
Tabla 48. Cuantificación de Obligaciones
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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total
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Los valores unitarios son con lo que Metrovivienda cuantifica obras para el proceso de
urbanización de sus proyectos. El total de las obras de urbanismo equivale al 4.47% en
relación con las ventas totales del proyecto.
Cuantificación de ventas del producto inmobiliario
Costos de construcción
Para determinar los costos de construcción se tomaron los repartos de los planes
parciales adoptados por la SDP y se trabajo con el equipo técnico para tener valores que
estuvieran dentro de los márgenes de mínimos y máximo que poseen esos planes, el
resultado es el siguiente:
Costos de Construcción
Vivienda VIP
Vivienda VIS
Vivienda E-4
Oficinas
Dotacional
Hotel
Comercio Centro Comercial
Comercio Plataforma
Comercio local VIP
Comercio Local VIS
Comercio Local Viv tipo 4
$/M2
$650.000
$750.000
$1.500.000
$1.800.000
$1.800.000
$2.500.000
$2.800.000
$1.800.000
$650.000
$750.000
$1.500.000
Tabla 49. Costos de construcción
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Precio de ventas
Para determinar los precios de ventas se realizó un estudio de mercado que determino los
precios de venta de los productos inmobiliarios, el estudio esta anexo al presente
documento. El resultado del estudio es el siguiente:
Vivienda de Interés Prioritario (VIP)
Vivienda de interés social (VIS)
Vivienda tipo 4
Comercio locales a la calle VIP
Comercio locales a la calle VIS
Comercio locales a la calle Vivienda tipo 4
Comercio plataforma
Comercio Centro comercial
Oficinas Tipo B
Precio de
mercado
48.326.250
86.985.360
M2
Precio venta M2
producto
52,000
929.350,962
55,000
1.581.552,000
3.452.000,000
3.500.000,000
5.000.000,000
5.000.000,000
12.000.000,000
9.990.000,000
4.600.000,000
Tabla 50. Precio de ventas
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Los valores y m2 de vivienda de interés prioritario y social son dado por Metrovivienda,
por ello se estiman los m2 mínimos de estos productos inmobiliarios
El valor del comercio de centros comerciales incluyo el valor de los comercios tipo ancla
que son lo que generalmente se vende a un menor valor y saco un promedio del precio de
venta de los diferentes tipos de locales de los centros comerciales
Para las oficinas se realizó un análisis para determinar el grado de saturación del mercado
y los tipos de oficinas que se comercializan, se realizaron análisis de los productos
ofrecidos en la zona y se determino proponer para el plan oficinas tipo B, estás son de
menor precio de venta y según el estudio tendrían mejor rotación en el mercado.
Para la vivienda se estudiaron los diferentes productos y se determino que la vivienda
Tipo 4 es la más indicada para este proyecto. Esta y las anteriores conclusiones se
fundamentan en el estudio de mercado en mención.
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Relación área vendible frente al área construida
Uso del suelo predominante
Nº MZ
M1
Comercio
Múltiple
Vivienda
Vivienda - VIP
Vivienda - VIS
Área construida
Área vendible AV
Porcentaje área
vendible en
relcación con la
construida
59.847,37
44.885,53
0,75
MZ 2
52.233,07
39.174,80
0,75
MZ 3
18.873,40
14.155,05
0,75
MZ 4
69.433,15
61.307,14
0,88
MZ 5
69.433,15
61.307,14
0,88
MZ 6
70.939,03
62.587,14
0,88
MZ 7
70.939,03
62.587,14
0,88
MZ 8
47.516,57
41.533,57
0,87
MZ 9
47.516,57
41.533,57
0,87
M15
58.010,12
49.329,11
0,85
M16
57.987,00
49.308,30
0,85
M17
58.012,04
49.330,84
0,85
MZ 10
57.997,03
49.317,33
0,85
MZ 11
101.425,88
86.243,30
0,85
MZ 12
118.349,50
100.634,55
0,85
MZ 13
101.549,44
86.354,50
0,85
MZ 14
61.381,87
52.194,27
0,85
MZ 19
37.664,59
32.034,60
0,85
MZ18
44.435,55
37.789,65
0,85
MZ20
44.438,70
37.792,48
0,85
MZ 21
43.470,49
29.050,71
0,67
MZ 22
50.451,52
33.770,00
0,67
MZ 23
45.243,87
30.264,94
0,67
MZ 24
34.005,30
22.725,26
0,67
MZ 25
34.721,38
23.203,80
0,67
MZ 26
48.879,79
32.665,67
0,67
MZ 27
12.256,87
8.191,10
0,67
MZ 28
23.949,58
20.160,00
0,84
Totales y promedios
1.540.961,87
1.259.431,46
Tabla 51. Relación de área vendible frente al área construida
Fuente: DOEP - Metrovivienda
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Los porcentajes de área vendible en relación con el área construida fueron determinados
a través del análisis de proyectos y del conocimiento del equipo técnico, luego se
compararon con los datos contenidos en los planes aprobados por la SDP y en su gran
mayoría están dentro de los parámetros de mínimos y máximos de los planes adoptados.
En este caso la relación de área construida y vendible de la VIP es menor por el concepto
de plantas con servicios y comercio que se dejan en los primeros pisos de las mismas, al
igual que un modelo de edificio alargado que demanda circulaciones más largas que el
modelo de bloques con acceso desde el punto vertical.
En las manzanas múltiples que tiene comercio tipo plataforma, oficinas y servicios, y
vivienda el promedio de área construida y área vendible es bajo, en promedio se sitúa en
0,88 porque las áreas de plataformas están muy dadas a plazas y a tener vida exterior, lo
pasillos de recorridos internos se pensaron como soluciones sólo para las grandes áreas.
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Costos indirectos de construcción
% / venta
% / c. directo
8,00%
2,50%
2,00%
Honorarios de construcción
Interventoría
Diseños General
2,50%
3,00%
1,00%
Gerencia
Publicidad y ventas
Legales
0,50%
0,50%
0,30%
Licencia
Servicios Públicos
Impuestos
3,00%
9,500%
Administrativos y financieros
total
Tabla 52. Costos indirectos de construcción
Fuente: DOEP - Metrovivienda
Los datos de los costos indirectos son los promedios del mercado.
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13,80%
Valoración del suelo
Item
1
1a
Descripción
Costos de urbanización
Costos directos
Preliminares
Construcción Vía
(Excavaciones y Rellenos)
Redes de Servicios
Espacio Público
SUDS
Obras Especiales (Puentes,)
1b
1d
2
$229.425.615,15
$138.710.274.599,46
$138.710.274,60
$121.410.227,90
$121.410,23
$33.235.461.995,30
$33.235.462,00
$22.790.025.241,13
$22.790.025,24
$12.563.377.135,13
$12.563.377,14
$16.000.000.000,00
$16.000.000,00
4,470%
$54.000.000,00
$44.803.418,70
$6.935.513.729,97
$6.935.513,73
$36.411.447.082,36
$36.411.447,08
$1.456.457.883,29
$1.456.457,88
$21.118.639.307,77
$21.118.639,31
$2.912.915.766,59
$2.912.915,77
$24.793.282.547,32
$24.793.282,55
$2.912.915.766,59
$2.912.915,77
$3.167.795.896,17
$3.167.795,90
$506.847.343,39
$506.847,34
$3.126.447.284.200,48
$3.126.447.284,20
60,916%
$2.318.866.065.799,64
$2.318.866.065,80
45,181%
VIP
$168.606.785.478,60
$168.606.785,48
VIS
$17.788.235.294,12
$17.788.235,29
$1.248.494.117.647,06
$1.248.494.117,65
$412.013.400.000,00
$412.013.400,00
Interventoria
IVA Interventoria de Obra
Estudios y diseños (incluye
interventoria)
IVA Estudios y Diseños
Interventoría estudios y
diseño
IVA Interventoria Estudios y
Diseños
Costos de construcción
(directos + indirectos)
Vivienda tipo 4
Oficinas
Comercio
$471.963.527.379,87
$471.963.527,38
$807.581.218.400,83
$807.581.218,40
$185.509.285.263,97
$185.509.285,26
Interventoria
$57.971.651.644,99
$57.971.651,64
Diseño General
$46.377.321.315,99
$46.377.321,32
Licencia
$11.594.330.329,00
$11.594.330,33
Servicios Públicos
$11.594.330.329,00
$11.594.330,33
$6.956.598.197,40
$6.956.598,20
Gerencia
$128.309.921.400,13
$128.309.921,40
Plublicidad y ventas
$153.971.905.680,15
$153.971.905,68
Costos indirectos
Honorarios de construcción
2b
$229.425.615.150,17
% en
relación de
ventas
$54.000.000.000,00
Costos directos
2a
Valor en miles
$44.803.418.695,63
Costos indirectos
Imprevistos por diseños
preliminar
AIU 25%
IVA
1c
Valor en pesos
Impuestos
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
PBX: 359 9494, fax: 248 5016,
Código Postal: 110311
linea 195 Bogotá D.C.
metrovivienda.gov.co
N° 057163 / N° 057161
176
15,735%
Item
Descripción
Legales
3
4
% en
relación de
ventas
$51.323.968,56
$153.971.905.680,15
$153.971.905,68
$1.000.000.000,00
$1.000.000,00
Subtotal
$2.549.291.680.949,82
$2.549.291.680,95
Total costos
$3.356.872.899.350,65
$3.356.872.899,35
65,406%
$769.859.528.400,76
$769.859.528,40
15,000%
$5.132.396.856.005,09
$5.132.396.856,01
Administrativos y financieros
Costos sociales (programas y
proyectos sociales de trabajo
con la comundad vecina)
Utilidad
8
Ventas
Estimado del valor del suelo
Ventas - costos
Valor del m2 de suelo según
residual (área bruta)
Valor del m2 de suelo según
residual (área útil)
10
Valor en miles
$51.323.968.560,05
7
9
Valor en pesos
$1.005.664.428.253,67
$1.005.664.428,25
$1.279.114,68
$1.279,11
$2.610.453,06
$2.610,45
Tabla 53. Valoración del suelo
Fuente: DOEP - Metrovivienda
En el método residual se incluyen los costos sociales que surgen de los proyectos
planteados para trabajar con la comunidad vecina, en el capítulo Social se especifican
cuáles son los proyectos.
Otro valor que se incluye en el residual es una utilidad esperada del 15% en relación con
las ventas. El residual para el plan parcial Bavaria-Fábrica es de $1.279.114,68 pesos
colombianos.
El reparto de cargas y beneficios se anexa a este documento en digital formato Excel.
Calle 52 # 13-64, pisos 7, 8 y 9
PBX: 359 9494, fax: 248 5016,
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