SENTENCIA DEFINITIVA No.56/2016 Saltillo, Coahuila, dieciséis de marzo de dos mil dieciséis.- V I S T O S para pronunciar sentencia definitiva en Primera Instancia los autos del expediente número 387/2015 relativo al Juicio Ejecutivo Civil de Desahucio, promovido por **********, en contra de **********, en su carácter de arrendataria; y, R E S U L T A N D O: PRIMERO.- Mediante escrito presentado por conducto de Oficialía Común de Partes el tres de julio de dos mil quince, ********** compareció ante este Juzgado a demandar en la vía ejecutiva civil de desahucio a **********, las prestaciones especificadas en el escrito de demanda. Fundó su acción en las cuestiones de hecho y derecho a que hace referencia en el escrito inicial de demanda, las cuales en obvio de repeticiones se tiene por reproducidas como si se insertaren a la letra. SEGUNDO.- Admitida la demanda, se corrió traslado de ella a la demandada, quien en tiempo compareció a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, argumentando lo que consideró oportuno; seguido el juicio por sus demás trámites legales, se citó a las partes para oír sentencia definitiva, la que hoy se pronuncia; y, C O N S I D E R A N D O: PRIMERO.- Disponen en lo conducente los artículos 730, fracción I, y 766 del Código Procesal Civil que para que proceda el juicio ejecutivo deberán reunirse los siguientes requisitos: I.- Que se trate de acción con pretensión de condena que tenga por objeto exigir el pago de una suma de dinero cierta y determinada; y que el juicio de desahucio procederá cuando se reclame la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta y se acompañará con el escrito de arrendamiento; y como la acción que en este procedimiento se ejercita versa sobre esa materia, ha de estimarse procedente la vía Ejecutiva Civil de Desahucio intentada y tramitada. SEGUNDO.- Previene el segundo párrafo del artículo 423 del Código Procesal Civil que quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, quien contradice la pretensión del adversario, ha de probar los hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensión. TERCERO.- En este orden de ideas, la parte actora tiene la carga de probar: a).- La existencia del contrato de arrendamiento a que se hace referencia en la demanda; b).- Que el precio de la renta, cuyo pago se reclama, es el que se menciona en el escrito de demanda y, c).- Que la parte demandada ha incumplido con la obligación de pagar las rentas en el lugar y tiempo convenidos. Para ello, la parte actora ofreció y le fueron admitidas las siguientes probanzas: confesional judicial provocada, a cargo de **********; declaración de parte, a cargo de **********; documental, consistente en copia certificada que va en setenta y nueve fojas, de constancias del expediente número 111/2014, relativo a los Medios Preparatorios de Juicio, promovido por**********, frente a **********, y que fuera tramitado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo; instrumental de actuaciones judiciales y presunciones legales y humanas. Medios de convicción de los cuales en diligencia de pruebas y alegatos celebrada el dos de marzo de dos mil dieciséis, por falta de interés procesal en su preparación, se declaro precluido el derecho de la actora para desahogar la prueba confesional judicial provocada y declaración de parte a cargo de**********. En ese tenor, examinadas las pruebas aportadas al contradictorio, Quien esto resuelve llega a la firme convicción de que no quedaron demostrados los extremos de la acción en estudio. Ello en virtud de que si la parte actora basa su pretensión en un procedimiento preparatorio de juicio en el que a virtud de su incomparecencia, la hoy demandada fue declarada confesa de de los hechos en que se funda la presente demanda; dado que el resultado que tal probanza arroja se contradice con el resto de las pruebas aportadas al contradictorio, las cuales advierten que respecto del predio en litigio las litigantes de esta causa únicamente pactaron un contrato de compraventa, es claro que no existe certeza y seguridad jurídica de la existencia del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Efectivamente, en la prueba documental consistente en copia certificada de los medios preparatorios a juicio, que tramitara ********** frente a ********** en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo, radicado bajo el expediente número 111/2014, la cual es valorada en sana crítica, al tenor de lo dispuesto por los artículos 454, 455, 456 y 514 del Código Procesal Civil, se advierte que ********** fue declarada confesa de los siguientes hechos: Que en el año dos mil cuatro pactó una compraventa con**********, en la cantidad de $260,000.00 (doscientos sesenta mil pesos 00/100 moneda nacional), de los cuales cubriría $60,000.00 (sesenta mil pesos 00/100 moneda nacional), a la celebración del contrato y el resto se cubriría en dos años contados a partir del pago inicial. Que en caso de que la compradora no pudiera cubrir la suma de $200,000.00 (doscientos mil pesos 00/100 moneda nacional), la cantidad de $60,000.00 (sesenta mil pesos 00/100 moneda nacional) se tomaría a cuenta de renta y la demandada continuaría cubriendo por tal concepto $2,000.00 (dos mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales. Que de la cantidad estipulada en concepto de renta, únicamente cubrió los años de dos mil ocho, dos mil nueve, y hasta noviembre de dos mil diez, pues desde el mes de diciembre de dos mil diez a la fecha ha dejado de cubrir la renta del inmueble, adeudando treinta y ocho mensualidades de renta. Sin embargo, en diligencia de pruebas y alegatos celebrada el dos de marzo de dos mil dieciséis, la parte actora fue declarada confesa de que sobre el predio en litis pactó con su contraria una cesión de derechos y que jamás ha celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal con la accionante, a las posiciones que dicen: Que diga el absolvente si es cierto como lo es que usted conoce a la C. **********. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que entre usted y su articulante, celebraron en el año 2004, un contrato de cesión de derechos del bien inmueble ubicado por la calle privada **********No.********** de esta ciudad capital de saltillo, Coahuila entregando desde entonces la posesión física y material del bien inmueble. Que diga el absolvente si es cierto como lo es que de que el precio que se pacto por la operación de cesión de derechos, fue la cantidad de $160,000.00 debido a que usted considero que era la cantidad aproximada que adeudaba por el crédito otorgado para su adquisición. Que diga el absolvente si es cierto como lo es que de que al inicio de la operación, se le entregaron primero la cantidad de $80,000.00. Que diga el absolvente si es cierto como lo es que usted dicho bien inmueble lo había adquirido por medio de un crédito otorgado por parte del Infonavit. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que la forma de pago que usted le realizaba al Infonavit, era por medio de la nomina de su trabajo, en el IMSS. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que la cantidad aproximada de que en total se le entrego por su articulante debido a los descuentos de nomina , fueron $204,100.00. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que la totalidad de la cantidad entregada fue la $330,000.00. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que usted sabe de que desde la operación de cesión de derechos, en el bien inmueble se encuentra y siempre se ha encontrado ocupado por unas oficinas de negocios donde labora su articulante. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que entre su articulante y usted, jamás desde la fecha de la operación de traspaso de crédito, se celebro o a celebrado un contrato de arrendamiento ni por escrito, ni verbalmente. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que usted ahora sorprendentemente a querido cambiar su decisión de la cesión de derechos del bien inmueble, a un inexistente arrendamiento. Que diga el absolvente si es cierto como lo es de que en su presente demanda, en ningún momento manifiesta que se haya celebrado ni verbal ni por escrito algún contrato de arrendamiento. Medio de convicción cuyo resultado se corrobora con el desahogo de la prueba testimonial a cargo de **********, quienes al rendir su declaración, fueron contestes al manifestar que conocen a las partes del presente litigio, que tienen conocimiento que respecto del predio en litigio las litigantes de esta causa pactaron un contrato de compraventa; al declarar: El primero, **********, dijo: “Respecto a las tachas de ley contestó: Que no le tocan y no tengo ningún interés en el presente procedimiento que tengo amistad con ********** y no tengo amistad ni enemistad con **********; que si conozco a**********a la primera desde mil novecientos noventa y nueve porque fuimos compañeros de trabajo en General Motors y a la segunda a principios del año dos mil cuatro, por medio de ********** Que tengo entendido que se reunieron para realizar una transferencia, una cesión de derechos de un bien inmueble, es decir de una casa que se ubica en Privada **********de la colonia Privada Madero de ésta ciudad; que se que la cesión que refiero la celebraron entre marzo y abril del año dos mil cuatro; que se que ********** es quien tiene la posesión del bien inmueble que mencione anteriormente, y esto con posterioridad a la fecha de celebración del contrato de cesión que referí anteriormente, es decir mayo del dos mil cuatro aproximadamente hasta la fecha; que se que ese bien inmueble lo hemos utilizado desde el año dos mil cuatro hasta la fecha como oficinas de **********., quien tiene su domicilio fiscal en el inmueble que ya mencione anteriormente; que tengo conocimiento de causa que es una cesión de derechos el motivo por el cual se ocupa el inmueble y no por un contrato de arrendamiento; que fundo la razón de mi dicho porque la señorita **********y yo somos socios y en base a esa sociedad nuestra empresa siempre ha tenido su centro de operaciones en ese bien inmueble. Por su parte, **********, declaro: “Respecto a las tachas de ley contestó: Que no le tocan y que no tiene ningún interés en el presente; que si conozco a **********, a la primera desde al año dos mil tres por relación laboral a una empresa denominada Versatilidad de Trabajos Industriales y Comerciales de la cual ella es socia y yo presto mis servicios contables a esa empresa y a la segunda la conozco desde el año dos mil cuatro, porque la vi en un trato verbal que tuvo con la licenciada ********** de un traspaso de una vivienda; que el bien inmueble objeto del traspaso es **********, sin recordar el número de una colonia que se ubica por el Cerro del Pueblo de ésta ciudad; que la operación por el bien inmueble que menciono lo celebraron en el año dos mil cuatro y no recuerdo si fue entre marzo o abril del dos mil cuatro; que se que la licenciada ********** es quien tiene la posesión sobre el inmueble que mencione anteriormente desde el año dos mil cuatro hasta esta fecha; que se que ********** tiene la posesión sobre el inmueble en calidad de dueña por el traspaso que celebró con **********; que se que el inmueble es usado como oficinas de la empresa que mencione anterior mente y es para la cual ofrezco mis servicios contables como lo mencione anteriormente; que se que el contrato celebrado entre ********** fue de traspaso o compraventa sobre el bien inmueble y no de arrendamiento, y no ha existido con posterioridad al contrato celebrado en el dos mil cuatro ningún otro contrato menos de arrendamiento; que fundo la razón de mi dicho porque yo estuve presente en el contrato verbal celebrado en el dos mil cuatro entre mi presentante y **********.” Medios de convicción que valorados en su conjunto en sana critica al tenor de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal Civil, llevan al suscrito Juzgador a la firme conclusión de que la confesión ficta derivada de los medios preparatorios a juicio planteados por la hoy accionante es insuficiente para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento objeto de este juicio; pues ante la afirmación de la actora en el sentido de que con motivo del incumplimiento en el negocio de compraventa, pactó un diverso contrato de arrendamiento, era necesario que la confesión ficta de la hoy demandada se corroborara con otros medios de convicción que valorados en su conjunto conforme lo dispone el artículo 513 del Código Procesal Civil, de acuerdo a los principios de la lógica y máximas de la experiencia llevaran a la firme convicción de este Resolutor de que efectivamente concertó con **********el contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en la calle Privada **********, número ciento cincuenta y uno del Fraccionamiento Francisco I Madero de esta Ciudad; lo que en la especie no ocurrió, pues como ya se dijo en diligencia de pruebas y alegatos celebrada el dos de marzo del año en curso, se declaró precluido el derecho de la accionante para desahogar la prueba confesional y declaración de parte a cargo de su contraria. Lo anterior encuentra sustento en la siguiente tesis de jurisprudencia emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que a la letra dice: Época: Novena Época Registro: 175999 Instancia: Primera Sala Tipo de T esis: Jurisprudencia Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXIII, Febrero de 2006 Materia(s): Civil Tesis: 1a./J. 62/2005 Página: 125 CONFESIÓN FICTA POR NO COMPARECER SIN JUSTIFICACIÓN A ABSOLVER POSICIONES. ES INSUFICIENTE POR SÍ MISMA PARA TENER POR ACREDITADA LA EXISTENCIA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL). Tanto la naturaleza de los contratos de arrendamiento inmobiliario, en los que la fijación precisa e indubitada de los elementos esenciales del contrato y de los derechos y obligaciones que de ellos emanan, como la relevancia social de los diferendos que pueden suscitarse en relación con los mismos, aconsejan que las conclusiones sobre su existencia o inexistencia emanen de elementos adicionales al simple hecho de que una de las partes no comparezca a juicio a absolver posiciones sin causa justificada. La necesidad de otorgar por escrito los contratos de arrendamiento, contenida en el artículo 2406 del Código Civil para el Distrito Federal, refleja la voluntad de que en el contexto de nuestro sistema jurídico las decisiones tanto de los particulares como de los poderes públicos en relación con los mismos se adopten sobre una base empírica razonablemente sólida. Sin embargo, la relación previsible entre el contenido de unas posiciones no contestadas por incomparecencia a absolverlas (sin causa justificada acreditada) y los hechos ocurridos, es demasiado débil para equipararlo a un elemento plenamente probatorio de la existencia de un contrato de arrendamiento inmobiliario que en principio debe constar por escrito por disposición de ley -aunque ello no impida, como destacan los Tribunales Colegiados en pugna, que dicha existencia pueda acreditarse por otros medios cuando la formalización escrita no existe, puesto que dicha formalización constituye un mero requisito ad probationem, no ad solemnitatem, y no existe ninguna disposición jurídica que establezca una restricción en tal sentido-. Por ello es razonable que de dicho elemento o comportamiento no puedan derivarse conclusiones definitivas respecto de cuestiones de las que depende el resultado del juicio. La confesión ficta por no comparecencia a absolver posiciones, en definitiva, no puede por sí misma crear en el juzgador la convicción necesaria para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento inmobiliario, aun cuando no se encuentre desvirtuada o en contradicción con otras pruebas. Para que este medio de prueba pueda tener eficacia probatoria al efecto señalado, es necesario que se encuentre apoyada o adminiculada con otros medios de prueba que, analizados en su conjunto y de conformidad con las reglas de la lógica y de la experiencia, produzcan en el juzgador la convicción suficiente para concluir que queda acreditada la verdad acerca de las acciones o excepciones planteadas. Contradicción de tesis 81/2004-PS. Entre las sustentadas por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y los Tribunales Colegiados Tercero, Cuarto, Quinto y Sexto, todos en Materia Civil del Primer Circuito. 6 de abril de 2005. Mayoría de cuatro votos. Disidente: **********. Ponente: **********. Secretario:**********. Tesis de jurisprudencia 62/2005. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco. Ante tal escenario, habrá de concluirse que nos e encuentra demostrado el primer elemento de la acción en estudio; por tanto, resulta ocioso continuar con el análisis del resto de los elementos de la presente acción; haciéndose innecesario entrar al estudio de los argumentos vertidos por la demandada en su escrito de contestación, con excepción de los medios probatorios que por su intima relación con los elementos de la litis tuvieron que ser analizados; debiendo absolvérsele de las prestaciones reclamadas en autos y dejarse a salvo los derechos de las partes para que si a su interés conviniere ejerciten las acciones que estimen pertinentes al negocio concertado. CUARTO.- Toda vez que el presente juicio se encuentra dentro del supuesto previsto por la fracción III del artículo 136 del Código Procesal Civil, dado que el accionante no obtendrá sentencia favorable, ha lugar a condenar a la actora al pago de las costas en esta instancia causadas. Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de resolverse y se resuelve; PRIMERO.- Procedió la vía Ejecutiva Civil de Desahucio intentada y tramitada. SEGUNDO.- La parte actora ********** no demostró los elementos constitutivos de la acción de desahucio que ejercitó, en tanto que los argumentos vertidos en el escrito de contestación a la demandada hecha por********** no fueron objeto de estudio, con excepción de aquellos medios de convicción que por su intima relación con los elementos de la acción, tuvieron que ser analizados; en consecuencia. TERCERO.- Se absuelve a prestaciones reclamadas en el presente juicio. **********de las CUARTO.- Se condena a ********** al pago de las costas causadas en esta instancia. NOTIFIQUESE PERSONALMENTE en los términos del artículo 211, fracción V, del Código Procesal Civil. Así, definitivamente Juzgado, lo resolvió y firma el licenciado IVAN ORTIZ JIMENEZ Juez Primero de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo, ante la licenciada LOURDES ESPINOZA CUBILLO, Secretaria de Acuerdo y Trámite que autoriza y da fe.- En la misma fecha se fijó la resolución que antecede en la lista de acuerdos.- Conste. 387/2015 luly.