REGULACION AIRNBN Regulación Internacional Vivienda de uso turístico Vamos a comenzar por explicar qué viviendas NO son viviendas de USO turístico: Las “viviendas y apartamentos turísticos” son una categoría de alojamiento turístico entre tantas. Al igual que los hoteles, pensiones, moteles o apartahoteles, existen en el mercado empresas que se dedican a la comercialización de alojamiento turístico en viviendas o apartamentos. Cierto tipo de usuarios prefieren esta opción frente a las tradicionales habitaciones de hotel y, tras la demanda, surge la oferta “profesional”. La principal característica que las diferencia de las nuevas “viviendas de USO turístico” es que NO TIENEN carácter de residencia permanente. A su vez la diferencia entre apartamentos y viviendas es simplemente “tipológica”: Tienen la condición de apartamentos turísticos los inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente. Se entiende por viviendas turísticas aquellas unifamiliares aisladas en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento. ¿Qué son las viviendas de uso turístico? 1. Este es el título que pasa a identificar las viviendas particulares que se quiere dedicar al alquiler turístico de corta duración. 2. Son viviendas particulares cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica. ¿Qué se considera alquiler de corta duración? 1. Esto es alquiler por periodos de tiempo de menos de 30 días. 2. Para que sea obligatorio su registro la vivienda debe alquilarse dos o más veces al año. 3. (Las que quieran alquilarse durante más de 30 días se regirán por la Ley De Arrendamientos Urbanos) ¿Qué tipos de viviendas se incluyen? 1. Como viviendas de uso turístico puede alquilarse cualquier tipo de vivienda (apartamento, piso, dúplex, vivienda unifamiliar aislada, adosada, etc.) siempre que esté legalmente constituida y que sirva para residencia de particulares. ¿Qué debe hacerse para realizar esta actividad de forma legal? A partir del 10 de mayo de 2017, para poder alquilar turísticamente una vivienda particular: 1. Debe de inscribirse en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia. 2. El propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las incidencias que puedan surgir 3. Comunicar a la Guardia Civil (si la vivienda está en el rural) o a la Policía (si está en medio urbano) la identidad de los inquilinos 4. Cumplimir las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011de Turismo de Galicia ¿Fiscalmente qué obligaciones implica? 1. Será necesario declarar los ingresos percibidos como rendimiento del capital inmobiliario. 2. La actividad está sujeta al I.V.A. pero exenta, es decir, no habrá que declarar trimestralmente el I.V.A. ¿Tiene que encargarse el propietario de todo? 1. No es necesario; pueden ser comercializadas, además de por sus propietarios directamente, por empresas turísticas, o persona física o jurídica que los represente. ¿Es necesario darme de alta en Hacienda o solicitar licencia de apertura de actividad en el Ayuntamiento? 1. No, en el caso de “viviendas de uso turístico” no es necesario ninguno de estos requisitos. 2. Sí lo serían en el caso de “viviendas o apartamentos turísticos” ¿En qué consiste el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia? 1. Las “viviendas de uso turístico” solamente requieren de su registro ante la Administración turística. 2. Debe comunicarse el inicio de actividad al área provincial (donde su ubique la vivienda) de la Agencia de Turismo de Galicia. 3. Para ello debe utilizarse el formulario oficial de declaración responsable que viene como anexo del Decreto 12/2017 ¿Qué coste tiene la inscripción en el Registro? 1. En el momento de la inscripción debe abonarse una tasa de unos 56.82 € que no hay que renovar ni mensual ni anualmente. ¿Qué requisitos deben tener la vivienda para poder inscribirse como tal? 1. Estar legalmente constituída como vivienda 2. Estar amueblada y contar con el equipamiento mínimo necesario para poder ser habitada 3. Contar con calefacción si se va a alquilar entre octubre y mayo 4. Deber alquilarse entera, no por habitaciones y ser independiente. ¿Qué asistencia deben dar los propietarios? 1. Contar con un número de teléfono disponible las 24 horas del día para notificar incidencias 2. Garantizar su limpieza, el mantenimiento y el buen funcionamiento de la vivienda 3. Tener hojas de reclamación a disposición de los usuarios ¿Será necesario que ejecutar obras en la vivienda? 1. Si la vivienda ya existe y está legalmente constituida no será necesario realizar obras de adaptación. 2. A diferencia de las “viviendas y apartamentos turísticos”, las “viviendas de uso turístico” están sujetas a la misma normativa que las viviendas particulares. 3. Si la vivienda que se quiere registrar para su uso turístico es nueva: 1. Debe cumplir la normativa común al resto de las viviendas 2. La normativa sobre accesibilidad será la de edificios de uso privado 3. Estarán situadas en suelo de uso residencial. 4. Cuando la normativa urbanística lo permita, las viviendas de uso turístico podrán estar situadas en suelos de uso distinto al residencial. 5. Los ayuntamientos podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector. 4. En el caso de que la vivienda esté situada en suelo rústico, únicamente podrán tener la condición de viviendas de uso turístico las edificaciones legalmente existentes. ¿Qué datos hay que indicar en el registro? 1. Datos de emplazamiento de la vivienda 2. Capacidad máxima 3. Datos del propietario 4. Número de teléfono para atender las incidencias de los usuarios 5. Datos de la persona o empresa encargada de la comercialización ¿De qué documentación debe disponerse por si se le requiere? 1. Documento identificativo del solicitante 2. Título o contrato que pruebe la libre disponibilidad de la vivienda para ese uso por parte del titular 3. Titulo suficiente por parte de la persona o empresa que la comercialice 4. Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causables a los usuarios 5. Documentación de que la vivienda está legalmente constituida (uno de éstos): 1. Licencia de primera ocupación 2. Cédula de habitabilidad 3. Certificado final de obra 4. Certiicado municipal que acredite que la vivienda reune las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias 5. Informe del órgano municipal o autonómico (APLU) acreditativo de que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental 6. Por nuestra parte, recordamos que para poder alquilar cualquier vivienda es necesario contar con el Certificado de Eficiencia Energética. ¿Pueden inspeccionar la vivienda? 1. Efectivamente, la Agencia de Turismo puede realizar inspecciones a las viviendas para asegurarse de que los datos indicados en la declaración presentada se corresponden con la realidad. 2. Los propietarios no podrán alegar la condición de domicilio a efectos de impedir la inspección de la Agencia de Turismo. ¿Puede la comunidad de vecinos del edificio oponerse al alquiler como USO turístico de una vivienda? 1. Es complicado, para ello esta prohibición debe estar recogida en los estatutos. 2. Si no lo está, para poder cambiar los estatutos debe contarse con la unanimidad de los propietaros del edificio. 3. Con que uno de los propietarios que desee alquilar su vivienda como USO turístico se oponga no se podrá prohibir. ¿Puede el ayuntamiento prohibir alquiler como USO turístico de viviendas en un determinado sector? 1. Efectivamente, el ayuntamiento puede limitar este uso de las viviendas mediante la ordenación de usos del sector en el que se encuentren, pero para ello debe seguir el procedimiento urbanístico necesario. ¿Es recomendable registrar la vivienda si se tiene pensado alquilar como uso turístico? 1. Teniendo en cuenta que la tasa por el registro de la vivienda en la Agencia de Turismo sólo se paga en el momento de la inscripción, que no hay que renovarla anualmente ni en otro período de tiempo, parece más que recomendable. 2. Además, dado que el registro va a ser público, se podrá exigir a las plataformas que gestionan y comercializan estas viviendas (airbnb, boobking, tripoadvisor, homeaway, wimdu, etc.) que no lo permitan a las que no estén registradas. 3. Si bien el registro no se abre hasta el 10 de mayo de 2017, es conveniente ir recopilando la documentación necesaria, especialmente en el caso de viviendas antiguas en las que no se disponga de licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra. Hoy se publica una Instrucción en la que se aclara que quedan fuera de la clasificación de viviendas de “uso turístico”: -. las que se alquilen por estancias, en vez de alquilar la vivienda completa -. las que se alquilen por periodos de tiempo de más de 3 meses También se insiste en que, desde el momento de la presentación de la declaración responsable, se puede desarrollar la actividad tanto de “uso turístico” como las de apartamento y vivienda turística, sin necesidad de esperar a la inscripción en registro. ECONOMÍA COLABORATIVA ¿Qué es la economía colaborativa? Popularizada en la década de los 2000 por los emprendedores Lisa Gansky, Rachel Botsman y Roo Rogers, la expresión economía colaborativa se basa en utilizar la tecnología en provecho propio: gracias a ella, los usuarios se pueden organizar para lograr un beneficio –bien económico, bien productivo, bien cognitivo–. La Unión Europea apoya estas formas de intercambio, pero la normativa aún está lejos de haber dado cobijo a todos los supuestos que pueden plantearse Ejemplos de plataformas de economía colaborativa Airbnb es otra clara muestra de economía colaborativa. La plataforma es el nexo entre arrendadores y arrendatarios de alojamientos, lo que permite a los dos colectivos aprovechar las ventajas. Los propietarios de las viviendas consiguen alquilar sus inmuebles, mientras que los inquilinos desembolsan una cantidad de dinero inferior que si pasaran la noche en un hotel u hostal. Las ventajas de la economía colaborativa Actualmente, las posibilidades para tomar parte en la economía colaborativa son innumerables. Existen tantas plataformas dedicadas a ello que contabilizarlas sería un trabajo infinitivo. Ante este hecho, cabe plantearse la pregunta de por qué cada día aparecen nuevas herramientas que favorecen la ‘sharing economy’. La respuesta es obvia: porque aporta muchas ventajas. Estas son algunas de las principales. 4. 5. Menos dinero: los productos o servicios que se ofrecen en este tipo de plataformas tienen un coste menor que los adquiridos o contratados de manera tradicional. Cuidado del medio ambiente: las plataformas que fomentan el transporte colectivo contribuyen a reducir las emisiones de CO2. Siempre será mejor un coche que lleve a cuatro personas que cuatro coches llevando a una persona. 6. 7. 8. Ayuda a emprender: la economía colaborativa ha impulsado a muchos emprendedores a crear su propia plataforma. Además, sistemas como el ‘crowdfunding’ –método colaborativo de financiación de proyectos– han ayudado a sacar adelante ideas que de otra forma no hubieran logrado nunca la subvención necesaria. Más para elegir: los consumidores tienen acceso a alternativas que, de no haber sido por las plataformas de economía colaborativa, no habrían tenido cabida para ellos. El ‘human factor’: la economía colaborativa aviva las relaciones sociales, el diálogo y la solidaridad. Los pros de la economía colaborativa Pero no todo es color de rosa en el modelo del ‘sharing economy’. Al tratarse de un modelo económico nuevo, la legislación actual no contempla muchos de los casos en los que entra en juego la colaboración entre usuarios. No hace falta echar la vista muchos meses atrás para recordar las huelgas de taxis contra Uber que se registraron en varias ciudades europeas, y cómo los taxistas reclamaban derechos por haber pagado licencias y seguros a alto precio. La Unión Europea apoya estas formas de intercambio, pero la normativa aún está lejos de haber dado cobijo a todos los supuestos que pueden plantearse. Tal y como explicaba un artículo publicado en La Vanguardia, podrían darse casos en los que se empleara la economía colaborativa de manera poco ortodoxa: si una persona utiliza un coche de Uber todos los días para cubrir el mismo recorrido, cabría la duda de si se trata de ‘sharing economy’ o de un taxi encubierto. La polémica está servida cuando se trata de nuevos modelos de negocio. REGULACIÓN Cataluña / Barcelona Novedades importantes El Ayuntamiento de Barcelona ha introducido recientemente medidas de inspección y control más estrictas contra el alquiler de apartamentos que no cumplan con la normativa local. Os recordamos que os tenéis que asegurar que cumplís con la normativa local. También os aconsejamos que os informéis sobre el debate en relación con el turismo en vuestro barrio. Regulación Viviendas de Uso Turístico. La regulación catalana establece que tienen la consideración de "viviendas de uso turístico" aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de un precio, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad. Para la definición de estos términos y para más información, pincha aquí. Registro. La misma regulación requiere que todas las viviendas de uso turístico presenten la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente. Para más información, pincha aquí. La Ley de Turismo catalana también establece que el número de inscripción en el Registro de turismo de Catalunya de las empresas y los establecimientos turísticos debe constar en todo tipo de publicidad que los anuncie. En este sentido, cuando publicas o anuncias en nuestra página web, podrás incluir el número de inscripción en el Registro de turismo en la descripción de tu anuncio. Más información puede ser encontrada aquí. Impuestos. Los rendimientos que obtengas del alquiler de su alojamiento pueden estar sujetos a tributación y, además, puede que tengas que cobrar y satisfacer otros impuestos a la Administración Tributaria. 9. 10. 11. Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos. La Generalitat de Catalunya explica aquí cuando el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos es debido y cómo se puede satisfacer el impuesto a la administración tributaria. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Aquí, la Administración Tributaria proporciona información que puede ser útil si alquilaste temporalmente tu propia residencia. Impuesto sobre el Valor Añadido. En ciertas circunstancias, el IVA puede aplicarse a tu actividad de alquiler. La Agencia Tributaria explica aquí quién tiene que cobrar el IVA, cuando se aplica el IVA y cuando el IVA no es debido. Información Adicional: Para más información, te proporcionamos los siguientes enlaces para Catalunya y Barcelona: 12. 13. 14. Página web de la Generalitat de Catalunya con la información completa sobre las viviendas de uso turístico incluyendo las preguntas frecuentes, aquí La guía oficial de establecimientos turísticos de Catalunya, aquí Página web del Ayuntamiento de Barcelona sobre como presentar la comunicación previa de viviendas de uso turístico, aquí Estamos comprometidos en trabajar con las autoridades locales para hacer más comprensible la regulación en un contexto de economía colaborativa, y ayudarles a tener presente cómo Airbnb beneficia a nuestra comunidad. Siempre que sea necesario, seguiremos defendiendo cambios que permitan a particulares alquilar sus propias viviendas. REGULACIÓN MEXICO 15. 16. Noticias Regulación de Airbnb en la Ciudad de México ¿La primera escala? A partir del 1 de junio, la Ciudad de México se convirtió en la primera región en América Latina en regular los servicios de Airbnb, al cobrar un impuesto por hospedaje de 3% en los servicios que la compañía ofrece. Esta medida forma parte de un convenio firmado entre el gobierno capitalino y la plataforma digital de alojamiento compartido, a inicios de mayo, donde se acordó que los recursos obtenidos por el pago de este impuesto, que le permitirá a la empresa cumplir con sus obligaciones fiscales, serían remitidos a la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México, generando así un beneficio sustancial para la ciudad. Ciudad de México, 27 de julio de 2017. Las autoridades capitalinas señalaron que este acuerdo es, también, una respuesta a la exigencia hecha por los hoteleros de que el gobierno no tolerará una actividad informal, sin regulación alguna. Si bien la medida fue calificada como “positiva” por la Asociación de Hoteles de la Ciudad de México, la misma organización aseguró que aún no es “suficiente”. Y es que de acuerdo con la Asociación Mexicana de Hoteles y Moteles, además del impuesto al hospedaje de 3%, los integrantes del gremio en todo el país deben también pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), de 16%, y el Impuesto Sobre la Renta (ISR), de 35 por ciento, aunado a otros gastos de tramitología. Por esta razón, la organización pidió que el gobierno federal y los gobiernos estatales del país regulen el funcionamiento de todas las plataformas digitales alojamiento compartido, no solo Airbnb, para competir “en igualdad de condiciones”. Esta demanda ha tenido un gran eco entre las asociaciones estatales de hoteleros, como en Guerrero, Quintana Roo, Jalisco y Baja California Sur, entre otras, que ya han manifestado la necesidad de regular el uso de esta plataforma. Sin embargo, esta situación no solo es del interés del sector hotelero. Poco a poco, diversas autoridades estatales también se han manifestado en favor de la regulación del servicio de alojamiento compartido. Sin duda, la Ciudad de México ha sido la punta de lanza para la regulación de este tipo de servicios en todo el país, un sistema que ha crecido de manera considerable y que cada vez parece tomar mayor fuerza, con más de 62 mil inmuebles disponibles en territorio mexicano y con un crecimiento de 189% en su uso, durante 2016, a nivel nacional. Madrid Regulación Como anfitrión de Airbnb, es importante que conozcas y entiendas la normativa vigente que te puede afectar. Puedes acceder al Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, aquí. Viviendas de Uso Turístico La regulación madrileña establece que tienen la consideración de “viviendas de uso turístico” aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. Esta normativa contempla que la prestación del servicio de alojamiento en viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual, sin carácter de residencia permanente. La normativa considera que existe habitualidad cuando se ejerza la actividad turística durante un período mínimo de tres meses continuados durante el año natural. Registro La normativa aplicable requiere que todas las viviendas de uso turístico soliciten su inscripción en el Registro de Empresas Turísticas mediante la formalización de una declaración responsable ante la Dirección General competente en materia de turismo en la que el interesado manifieste el cumplimiento de la normativa vigente. Podrás encontrar más detalles sobre los trámites a realizar aquí. También ten en cuenta que la normativa madrileña establece que la publicidad que se efectúe de las viviendas de uso turístico deberá incluir, obligatoriamente, el código de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente (ej.: VT00000). Para cumplir con este requisito se ha habilitado un campo donde incluir éste código de inscripción. Lo podrás encontrar en el apartado dedicado a la descripción de tu espacio. Impuestos. Los rendimientos que obtengas del alquiler de tu alojamiento pueden estar sujetos a tributación y, además, puede que tengas que cobrar y satisfacer otros impuestos a la Administración Tributaria. 17. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Aquí, la Administración Tributaria proporciona información que puede ser útil si alquilaste temporalmente tu propia residencia. 18. Impuesto sobre el Valor Añadido. En ciertas circunstancias, el IVA puede aplicarse a tu actividad de alquiler. La Agencia Tributaria explica aquí quién tiene que cobrar el IVA, cuando se aplica el IVA y cuando el IVA no es debido. Información Adicional: Para más información, te proporcionamos el siguiente enlace a la página web de la Comunidad de Madrid con la información completa sobre las viviendas de uso turístico. Estamos comprometidos en trabajar con las autoridades locales para hacer más comprensible la regulación en un contexto de economía colaborativa, y ayudarles a tener presente cómo Airbnb beneficia a nuestra comunidad. Siempre que sea necesario, seguiremos defendiendo cambios que permitan a particulares alquilar sus propias viviendas.
