RECTIFICACIÓN Y SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIA LA RECTIFICACIÓN : No consta en el título o en la partida registral, el área, linderos y medidas perimétricas del predio, o alguno de estos datos. Cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas del predio discrepan con los que constan en el título o en la partida registral. Superposición de áreas que genera duplicidad de inscripciones. FORMULACIÓN NORMATIVA El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se delimiten éstos mediante deslinde. Numeral 3 del art. 504 del CPC. Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio. Art. 13 de la Ley 27333 De existir discrepancia entre la información registral y la catastral, el registrador anota preventivamente en la partida registral del predio, el área, linderos y medidas perimétricas que se consignan en el plano presentado y notifica a los titulares de los predios colindantes. Art. 62 del Reglamento de la Ley 28294 (Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios) JURISPRUDENCIA REGISTRAL NATURALEZA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA En principio, la rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Sin embargo, cabe la posibilidad de un incremento de área en el supuesto excepcional de la incorporación por accesión, en cuyo caso el predio resultante siempre será considerado como uno solo. Resoluciones Nº 015-2007-SUNARP-TR-T y N° 314-2007-SUNARP-TR-T PROCEDIMIENTOS PARA RECTIFICAR EL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS FORMAS DE RECTIFICAR 1. Mutuo acuerdo. 2. Procedimiento notarial. 3. Proceso judicial. 4. Saneamiento catastral. 5. Rectificaciones efectuadas por COFOPRI 6. Documentación fehaciente 1. MUTUO ACUERDO Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. Literal a) del artículo 13 de la Ley 27333 TITULO INSCRIBIBLE Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. Literal a) del artículo 13 de la Ley 27333 JURISPRUDENCIA REGISTRAL ACLARACIÓN O RECTIFICACIÓN DE ÁREA, PERÍMETRO Y LINDEROS "La aclaración o rectificación del área, perímetro y linderos de las secciones de propiedad exclusiva y las de propiedad común, contenida en el reglamento interno, conlleva implícitamente la rectificación por mutuo acuerdo de las fracciones resultantes de la subdivisión inscrita, por lo que se encuentra sujeta a lo dispuesto por el literal a) del numeral 13.1 del artículo 13 de la Ley 27333, por lo tanto, deben intervenir en la escritura pública los propietarios de todos los predios colindantes manifestando su conformidad.” Resolución 067-2007-SUNARP-TR-A PARTICIPACIÓN DE LA MUNICIPALIDAD EN LOS PROCEDIMIENTOS DE RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS No es exigible la intervención de la Municipalidad en calidad de colindante titular de los bienes de dominio público, en los procedimientos de rectificación de área de predios. Resolución 098-2008-SUNARP-TR-T RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del artículo 13.1 de la Ley 27333, aunque exista superposición con el área de un predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado como del predio que ha resultado afectado con la rectificación. Resolución 331-2008-SUNARP-TR-A RECTIFICACIÓN DE ÁREA Procede la rectificación del área de un predio, así como sus medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros. Res. 1188-2010-SUNARP-TR-L RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS El informe que emite la Oficina de Catastro en la que señala que la nueva área y linderos que se pretende rectificar se superpone a otros predios, no es causal para denegar la inscripción si intervienen todos los colindantes de los predios afectados y siempre que se presenten los documentos en los que se modifica el área de estos predios colindantes, pues lo contrario originaría una inexactitud registral. Res. 1102-2009-SUNARP-TR-L RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO DISENSO Es inscribible pese a la superposición, si existe acuerdo entre los propietarios de los predios involucrados, instrumentalizado en escritura pública, en atención a lo dispuesto por el numeral 13.2 de la Ley 27333. Res. 248-2010-SUNARP-TR-T 2. PROCEDIMIENTO NOTARIAL. Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157. Literal b) del artículo 13 de la Ley 27333 PROCEDIMIENTO 1. El proceso se inicia con la petición escrita del interesado, autorizada por abogado, conteniendo los requisitos del Art. 39 del Reglamento de la Ley 27157, en lo que sea aplicable. 2. El Notario notificará a los propietarios de los predios colindantes y a todas las personas indicadas en la solicitud. Además se fijará carteles en los lugares visibles de la edificación y se publicará un extracto de la solicitud por 3 veces con intervalos de 3 días en el diario El Peruano y el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. 3. El notario levantará un acta de presencia. 4. Transcurridos 30 días hábiles desde la última publicación, sin haberse interpuesto oposición, el notario levantará un acta rectificando los linderos. (Art. 41 del Reglamento de la Ley 27157). 5. OPOSICIÓN: Hasta antes de emitirse el acta notarial se puede formular oposición por escrito. El notario suspenderá el trámite y lo remitirá al Juzgado Especializado en lo Civil de turno dentro del tercer día hábil de presentada la oposición. Concluido el proceso judicial, el juez notificará al notario con la resolución final, para que prosiga según el sentido de la misma. Art. 43 del Reglamento de la Ley 27157. PRECISION REGLAMENTARIA No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que en virtud de los previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. Numeral 5.2. Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN JURISPRUDENCIA REGISTRAL RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS “No procede la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de un inmueble mediante procedimiento notarial previsto en el inciso b) del artículo 13 de la Ley N° 27333, cuando el informe del área de Catastro advierte que este se superpone con el área de otros predios, pues el único limite para la rectificación mediante este procedimiento es que el área no se superponga a otra registrada”. Resoluciones N° 080-2007-SUNARP-TR-L, N° 144-2008-SUNARP-TR-L 3. PROCESO JUDICIAL Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros. Literal c) del artículo 13 de la Ley 27333 CONCLUSIÓN ANTICIPADA DEL PROCEDIMIENTO NOTARIAL O PROCESO JUDICIAL Si durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) (notarial) y c) (judicial) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios, podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado. Artículo 13 numeral 2 de la Ley 27333 PRECISION REGLAMENTARIA En aplicación literal del artículo 13 de la Ley 27333, el saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitados por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho artículo, puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de regularización de edificaciones o de saneamiento de titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el numeral 5.1 de la presente Directiva. Numeral 5.6 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN Conforme al literal k) del artículo 5 de la Ley 27333, es procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio y de formación de títulos supletorios, respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana. Este criterio será de aplicación también a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley 27157 y su reglamento. Numeral 5.1 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN JURISPRUDENCIA REGISTRAL “A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio”. Res. 472-2006-SUNARP-TR-L 4. SANEAMIENTO CATASTRAL DEFINICIÓN: Conjunto de procedimientos técnicos y legales que se ejecutan de manera progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral de un predio, adecuándola a la realidad física del mismo. Art. 3 del DS N° 005-2006-JUS Ámbito: Predios catastrados ubicados en ZC catastradas o en ZNC objeto de verificación catastral, simpre que existan discrepancias entre la información catastral y la registral. El saneamiento está a cargo de la SUNARP y puede contar con el apoyo de entidades generadoras de catastro, previo convenio. Art. 60 del Reglamento de la Ley 28294 PROCEDIMIENTO a) Anotación preventiva en la partida del predio del área, linderos y medidas perimétricas que se consignan en el plano presentado. b) Notificación mediante esquela a los titulares de los predios colindantes. c) Publicaciones en el diario oficial El Peruano y en otro de mayor circulación. d) Inscripción definitiva si no hay oposición dentro del plazo de 30 días calendariosdesde la última publicación. e) Si hay oposición, resuelve la G.R. y procede apelación ante el T.R. REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DEL CUC EN ZONA CATASTRADA (pedido del titular) Solicitud de inscripción del CUC. Hoja Informativa Catastral emitida por la Entidad Generadora de Catastro EN ZONA NO CATASTRADA (art.22 Regl) Solicitud de inscripción del CUC. Plano Catastral, impreso y digital, georeferenciado en el SGO (WGS84), con identificación de colindantes registrales o catastrales y asignación del CUC. Debe ser elaborado y firmado por Verificador Catastral y visado por la Municipalidad. Res. 04-2010-SNCP/CNC JURISPRUDENCIA REGISTRAL INSCRIPCIÓN DE MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y RECTIFICACIÓN DE ÁREA. “El saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas de los predios urbanos deberá efectuarse por alguno de los procedimientos previstos en el artículo 13 de la Ley Nº 27333 o en el reglamento de la Ley Nº 28294, salvo que se trate de un error en el cálculo del área y los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio permanezcan inalterables. Por lo tanto, el plano catastral emitido por la municipalidad distrital que no contiene el Código Único Catastral de un predio urbano no constituye título suficiente para proceder a la rectificación del área y la incorporación de sus medidas perimétricas”. Res. 1097-2008-SUNARP-TR-L SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL La anotación preventiva que da inicio al procedimiento de saneamiento se efectuará dentro del procedimiento de inscripción del CUC, cuando no sea posible la inscripción de éste por existir discrepancia entre la información registral y la catastral. Res. 651-2011-SUNARP-TR-L SUPERPOSICIÓN CON OTROS PREDIOS INSCRITOS DE PROPIEDAD DE TERCEROS No constituye obstáculo para la anotación preventiva del CUC, la circunstancia que las dimensiones del predio contenidas en el plano catastral se superponga con otros predios inscritos a nombre de terceros, debiendo tal circunstancia constar expresamente en el asiento de anotación preventiva y extenderse además, de manera simultánea, anotaciones de correlación que publiciten dicha superposición en las partidas involucradas. Res. 651-2011-SUNARP-TR-L DETERMINACIÓN DE ÁREA Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE UN PREDIO Para la inscripción de la determinación del área y medidas perimétricas de un predio, en la que no existe discrepancia entre la realidad registral y catastral, debe inscribirse el CUC con el que cuenta el predio, el cual le servirá de sustento. Res. 723-2011-SUNARP-TR-L NOTIFICACIÓN AL SOLICITANTE DEL SANEAMIENTO CATASTRAL REGISTRAL Conforme a lo previsto por el art. 62 del D.S. N° 005-2006-JUS, la notificación que realiza el Registrador al solicitante del saneamiento catastral registral para que efectúe las publicaciones en el diario oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación, debe efectuarse en el predio objeto de saneamiento. Res. 756-2011-SUNARP-TR-L PLAZO DEL PROCEDIMIENTO El pedido de inscripción definitiva debe realizarse dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva de lo que se tiene que tanto las notificaciones a los propietarios de los predios colindantes, para efectos de las eventuales oposiciones, como al propietario del predio materia de saneamiento catastral registral para que realice las publicaciones y el transcurso de los 30 días útiles que tienen los interesados para oponerse, debe transcurrir dentro de la vigencia del plazo de 60 días útiles de la anotación preventiva, pues será luego de transcurrido el plazo para las oposiciones y dentro de la vigencia de la anotación preventiva que debe solicigtarse la inscripción definitiva. Res. 756-2011-SUNARP-TR-L PLANOS CATASTRALES (Caso ICL) Los planos catastrales emitidos por las entidades generadoras de catastro distintas a las municipalidades, en la medida que contengan los requisitos exigidos por la Res. N° 042010-SNCP/CNC, constituyen documento suficiente para la inscripción o anotación del CUC en zonas no catastradas, no requiriéndose en estos casos la intervención del Verificador Catastral ni la visación municipal. Res. 1689-2011-SUNARP-TR-L SANEAMIENTO CATASTRAL: 2 Ámbito: Predios inscritos en el Registro de Predios que no cuentan con base digital. Procedimiento: a) Diagnóstico técnico-legal: Que comprende el estudio y análisis de la información gráfica y literal que obra en el RdP, a fin de validar la información que resulte correcta o detectar posibles inexactitudes, proponiendo en este último caso, el levantamiento catastral y las acciones de saneamiento. b) Levantamiento catastral: Si se detectan inexactitudes o superposiciones con otros predios, se efectuará el levantamiento catastral en el que participará el titular registral y sus colindantes, de ser el caso. El LC tiene por objeto corregir y actualizar los datos relacionados al área, linderos y colindancias del predio. c) Acciones de saneamiento: 1) Si la superposición no afecte a los propietarios de predios colindantes, se procederá a la rectificación conforme al levantamiento catastral. 2) Cuando se afecte derechos de terceros: - Notificar las discrepancias a los propietarios de los predios materia de saneamiento y publicar por el diario oficial El Peruano y en un diario de mayor circulación, citándolos para una reunión informativa. - Se informará a los propietarios de las superposiciones detectadas y se les solicitará que participen en una audiencia conciliatoria. De no haber acuerdo, resuelve el Juez. - Realizada la audiencia de conciliación y de haber acuerdo, se extenderá el acta que deberán suscribir los intervinientes. El acta, acompañada del CUC es título suficiente para su inscripción. (art. 63 del Reglamento de la Ley 28294 5. RECTIFICACIONES EFECTUADAS POR COFOPRI: PREDIOS URBANOS Art. 39: COFOPRI en los procesos a su cargo, podrá rectificar de oficio el área, linderos y medidas perimétricas de los predios contenidos en los planos aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento físico-legal o habilitaciones urbanas. La rectificación contendrá las medidas resultantes del saneamiento físico ejecutado por COFOPRI, respetando el derecho de posesión. En el caso que la rectificación ocasione la modificación de los títulos individuales ya emitidos, COFOPRI de oficio expedirá nuevos títulos. TUO D. Leg. 803, Ley de Promoción de Acceso a la Propiedad Formal ARTÍCULO 34 DEL RIRP - Procede la modificación del plano de trazado y lotización (rectificando, subdividiendo, acumulando o cambiando de uso), siempre que la titularidad esté registrada a favor de dicho organismo. - Si la titularidad no está registrada a favor del organismo formalizador, se requiere autorización expresa de los propietarios del predio. - En el caso de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, es de aplicación el artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal (DS. 0999-MTC). PRECEDENTE VINCULANTE Facultades de COFOPRI para modificar o rectificar planos de trazado y lotización. “COFOPRI , dentro de los procesos a su cargo, se encuentra facultada para rectificar o modificar los planos de trazado y lotización, aun tratándose de predios inscritos a favor de terceros. Tratándose de las urbanizaciones populares reguladas por el D.S. 031-99MTC, la verificación de la autorización otorgada por los representantes de la urbanización popular, forma parte del procedimiento interno realizado ante COFOPRI, no siendo necesario que conste la misma en la Resolución de la Gerencia de Titulación correspondiente. L Pleno del TR. RECTIFICACIONES EFECTUADAS POR COFOPRI: PREDIOS RURALES Y URBANOS Aplicable a las acciones de catastro y formalización que desarrolle COFOPRI, para corregir las discrepancias en áreas, linderos, perímetro, ubicación y demás datos físicos de los predios inscritos en el RdP, reemplazándolos con los datos del nuevo levantamiento catastral, cuando éstos excedan los rangos de tolerancia registral permisible. La disposiciones sobre rectificación no se aplican al territorio de las Comunidades Campesinas y Nativas. Art. 79 del DS 032-2008-VIVIENDA, Reglamento del D. Leg. 1089, que estableció un régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales PROCEDIMIENTO: 1. Elaboración de la información gráfica: verificada la discrepancia se elaboran los planos respectivos para su notificación. 2. Notificación y publicación: De manera personal a los titulares de los predios inscritos los planos resultantes del levantamiento catastral y publicará carteles en los predios en en lugares visibles de instituciones representativas por el plazo de 15 días hábiles. Dentro del plazo de 20 días calendarios siguientes podrá solicitarse ante COFOPRI la corrección de los datos técnicos o formular oposición presentando pruebas técnicas. 3. Inscripción de la rectificación en el RdP: de no mediar oposición, tratándose de predios rurales, COFOPRI emitirá el instrumento de formalización respectivo, adjuntando los planos o el Certificado de Información Catastral y tratándose de predios urbanos, emitirá la resolución y planos respectivos, los que darán mérito a la inscripción de la rectificación. Artículos 80 al 80 del DS 032-2008-VIVIENDA 6. RECTIFICACIONES EN MÉRITO A DOCUMENTACIÓN FEHACIENTE PRECEDENTE VINCULANTE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.” XIX Pleno del TR RECTIFICACIÓN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES “Procede vía rectificación consignar el área remanente omitida luego de una independización, en mérito al plano y memoria descriptiva en la que consta dicha área remanente, cuya conformidad con el antecedente registral ha sido establecido por el área de catastro.” Resolución N° 204-2007-SUNARP-TR-L RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS “La rectificación del área, linderos y medidas perimétricas de un predio que no afecte a los propietarios de los predios colindantes, podrá inscribirse en mérito a los planos y memoria descriptiva visados por la municipalidad, acompañada del documento fehaciente en el que conste la conformidad del titular del predio”. Resolución N° 106-2009-SUNARP-TR-L RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO Procede rectificar el área de un predio urbano, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el art. 13 de la Ley 27333, siempre y cuando se presente la documentación técnica correspondiente y exista pronunciamiento favorable del área de Catastro, no siendo obstáculo la preexistencia de duplicidad de partida. Res. 110-2011-SUNARP-TR-L RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO Para que proceda la rectificación del área de un predio urbano prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos en el art. 13 de la ley 27333, se requiere que el área de catastro además de determinar que los linderos y medidas perimétricas del predio no han sufrido variación alguna, descarte el eventual desplazamiento en la ubicación del predio que determine la afectación de la propiedad de los colindantes. Res. 710-2011-SUNARP-TR-L INTERVENCIÓN DEL ÁREA DE CATASTRO DE LAS OFICINAS REGISTRALES INFORME TÉCNICO PREVIO A LA RECTIFICACIÓN “Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. (...) Art. 11 RIRP ACTOS QUE NECESARIAMENTE REQUIEREN INFORME a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados. c) lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal. d) Rectificaciones o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, respecto del predio matriz. Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN. PRECISIÓN REGLAMENTARIA “El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de Catastro. (...) el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior. ...)”. Art. 11 RIRP (antecedente: precedente X Pleno T.R.)
