1 Propiedades de Inversión NIC 40 Sección 16 de la NIIF para las PYMES Propiedades de Inversión Resumen de los requerimientos • Las propiedades de inversión (PI) son inmuebles que se tienen para obtener rentas, plusvalía o ambas. • Los inmuebles alquilados por un arrendatario en regimen de arrendamiento operativo pueden clasificarse como PI si cumplen con el resto de la definición de PI y el arrendatario valora todas sus PI a valor razonable. • Una parte de un inmueble de doble uso se clasifica como PI solo si dicha parte puede ser vendida o arrendada en regimen de arrendamiento financiero. De lo contrario, el inmueble en su totalidad se clasifica como PPE, a no ser que la parte del inmueble utilizada para uso propio sea insignificante. 2 Resumen de los requerimientos • Cuando un arrendador proporciona servicios complementarios, el inmueble se clasifica como PI si dichos servicios constituyen un componente relativamente insignificante del acuerdo en su conjunto. De lo contrario seria PPE. • Las PI se reconocen inicialmente a su costo. • Con posterioridad al reconocimiento inicial, todas las PI son valoradas a su valor razonable (sujetos a excepciones limitadas), o al costo. • Cuando se elige el modelo del valor razonable, los cambios en dicho valor razonable se reconoce en resultados. • Se requiere revelar información sobre el valor razonable de todas las PI, con independencia del modelo de valoración utilizado. 3 Resumen de los requerimientos • Los desembolsos posteriores se capitalizan únicamente cuando es probable que generen beneficios económicos futuros. • Pueden hacerse transferencias desde o hacia las PI solo cuando se haya producido un cambio en el uso del inmueble. • La intención de vender una PI sin ningún desarrollo adicional no justifica su reclasificación desde PI a inventarios; el inmueble continua clasificándose como PI hasta el momento de la enajenación, a no ser que se clasifique como mantenido para la venta. 4 5 NIC 40 – PROPIEDADES DE INVERSIÓN •Definición. •Son propiedades de inversión. •No son propiedades de inversión. •Medición posterior al reconocimiento. •Valor razonable. •Transferencias. 6 DEFINICIÓN • La NIC 40 no es una norma sectorial • Son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, especializada. o ambos) que se tienen (por parte del • Si un inmueble es una PI depende dueño o por parte del arrendatario que del uso de ese inmueble, y no del haya acordado un arrendamiento tipo de entidad. financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para: • La clasificacion como PI es • Su uso en la producción o suministro obligatoria si se satisfacen los de bienes o servicios, o bien para criterios establecidos en la NIC 40 fines administrativos; o (PPE) • Su venta en el curso ordinario de las operaciones. (INVENTARIO) 7 INMUEBLES Terrenos y edificios ¿Para su venta en el curso ordinario de las operaciones? SI NIC 2 Inventarios NIC 16 NO ¿Para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios o para fines administrativos? NO ¿Para obtener rentas, plusvalía o ambos? Modelo del costo SI Propiedades de inversión Modelo del valor razonable SI NIC 16 Propiedad, planta y equipo NIC 40 8 SON PROPIEDADES DE INVERSIÓN • Un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderlo en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio; • Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado. • Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien de un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y • Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos. • Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión. 9 NO SON PROPIEDADES DE INVERSIÓN • Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (NIC 2). • Inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas. • Propiedades ocupadas por el dueño (NIC 16). • Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero. (NIC 17-NIIF 16) 10 MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO La norma permite a la entidad elegir entre: • El modelo del valor razonable, según el cual se mide la propiedad de inversión, después de la medición inicial, por su valor razonable, reconociendo los cambios del valor razonable en el resultado del período. • El modelo del costo se encuentra desarrollado en la NIC 16, y requiere que la propiedad de inversión sea medida al costo depreciado (menos cualquier pérdida por deterioro acumulada). • La entidad que elige el modelo del costo debe revelar el valor razonable de la propiedad de inversión. 11 VALOR RAZONABLE (VR) • Para aplicar el valor razonable ver la NIIF 13 • Si no se puede determinar confiablemente: Aplicar modelo del costo. • Si elige el modelo del VR debe valorar en cada fecha de presentacion de los EEFF, reconociendo el efecto en resultados • Para determinar el valor razonable se tiene en cuenta: • • • • • El mercado real existente para ese tipo de inmueble y las expectativas del mercado Los ingresos por alquiler derivados de los actuales arrendamientos y condiciones futuras Hipoteticos vendedores y compradores actuando en condiciones de independencia Expectativas de los inversores referidas a la potencialidad de ingresos por arrendamientos No se tiene en cuenta los costos estimados de venta 12 VALOR RAZONABLE (VR) • Es aconsejable, pero no obligatorio, que las valoraciones las haga un perito independiente de reconocida cualificacion profesional y experiencia. • Las empresas cuentan con los siguientes factores a la hora de dicidir si contratar o no un perito: • La materialidad de los activos • El grado de fluctuación en el mercado • La facilidad con la que un NO experto pueda hacer una estimacion razonable • Si la entidad tiene personal propio con la cualificacion relevante 13 TRANSFERENCIAS Situación y tratamiento inicial Cambio de uso / tratamiento elegido Efecto • Ocupada por el dueño. • Inventario • NIC 16, NIC 2. • Costo VR en la fecha del cambio de uso. Propiedad ocupada por el dueño. (PPE) • Propiedad de inversión a VR. • Revaluar con NIC 16 hasta la fecha de cambio de uso. • Diferencia, revaluación según NIC 16. (ORI o resultados) Inventario • Propiedad de inversión a VR. • Diferencia a resultados del período. Como una venta. Propiedad en construcción y desarrollo. • Finalizar la construcción y desarrollo. • Propiedad de inversión a VR. • Diferencia a resultados del período. Propiedad de inversión a VR. 14 Equipamiento y mobiliario Sea que la empresa elija el modelo del costo o del VR, se debe considerar lo siguiente: • El equipamiento y mobiliario que forman parte fisicamente de un edificio se consideran parte de la propiedad de inversión, tales como: ascensores, escaleras mecánicas, aire acondicionado, decoracion, muebles instalados. • Cuando una PI se arrienda con muebles, el valor razonable tambien incluye tales muebles. • Esto es coherente con el metodo de los componentes de las NIIF 15 Inmuebles arrendados ARRENDATARIO ARRENDADOR ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO OPERATIVO FINANCIERO OPERATIVO FINANCIERO Puede optarse por Aplica la NIC 40 si se aplicar la NIC 40 si se cumple con la cumple con la definición de PI definición de PI Aplica la NIC 40 si se cumple con la definición de PI La NIC 40 no es aplicable, aplica la NIC 17/NIIF 16 16 EEFF consolidados y separados • Si A (matriz) entrega en arriendo una propiedad a B (dependiente) para sus oficinas administrativas. La matriz registra en sus estados financieros separados como PI este bien si es arriendo operativo y reclasificará como PPE al consolidar porque es un bien utilizado por el dueño. • No aplica esto a una asociada o negocio conjunto. 17 Propiedades de doble uso • Significa que la empresa puede utilizar una parte de la propiedad y la otra la ha dado en arrendamiento. • Si una parte del inmueble se clasificará como PI sólo si la misma puede venderse o arrendarse por separado en regimen de arrendamiento financiero. • Si la porción utilizada es insignificante y no puede ser vendida o arrendada la totalidad del inmueble se presenta como PI. • “Insignificante” no está definido, hay que aplicar juicio en función del valor y/o superficie. Propiedades de doble uso - ejemplos Propiedades de Partes que pueden clasificarse como PI doble uso Partes que NO pueden clasificarse como PI Complejo hotelero • Tiendas minoristas separadas • Bloques de oficinas • Habitaciones del hotel • Instalaciones de restaurante dentro del complejo hotelero • Quioscos en el vestíbulo de la recepción Centro comercial • Tiendas minoristas separadas con sus propias entradas separadas o un área minorista dentro de otro edificio (por ejemplo un mall o un hotel) • Concesiones minoristas o franquicias dentro del centro comercial Aeropuertos • Edificios separados dentro del perimetro del aeropuerto, tales como hoteles, almacenes, bloques de oficinas de la compañía aérea o instalaciones de • Concesiones minoristas en la terminal del aeropuerto. 19 CASO 1 NIC 40 La Inversora S.A. adquirió un inmueble el 30 de marzo del año 20x6 en $ 2’000,000 ($ 1’500,000 por el edificio y $ 500,000 por el terreno). A partir de esa fecha se ha estado utilizando como sus oficinas administrativas hasta el 30 de septiembre del año 20X9, fecha en que es desocupado por la empresa para ser alquilado a un tercero. La compañía ha decidido llevar la inversión inmobiliaria a su valor razonable para lo cual contrató a un perito valuador, quien estableció que dicho inmueble tiene un valor razonable de $ 2’400,000 ($ 1’600,000 el edificio y $ 800,000 el terreno). La tasa de depreciación utilizada es del 3% anual. Se solicita Registrar la operación tal como lo establece la NIC 40. 20 SOLUCION CASO1 NIC 40 Calculo de la depreciación Ítems Valor en Libros Valor Razonable Ajuste 1’500,000 x 3% = 45,000 45,000 x 3.5 = 157,500 Edificio 1’342,500 1’600,000 257,500 Valor en libros del edificio = 1’500,000 – 157,500 = 1’342,500 Terreno 500,000 800,000 300,000 Total 1’842,500 2’400,000 557,500 Del 30-03-20x6 al 30-20x9-09 = 3 años 6 meses 21 SOLUCION CASO1 NIC 40 Párrafo 61 Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razonable, la entidad aplicará la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16. 22 Transferencias Se realizarán transferencias a, o de, propiedad de inversión cuando, y solo cuando, exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por: a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a una instalación ocupada por el dueño b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a inventarios c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una propiedad de inversión; d) el inicio de una operación de arrendamiento operativo a un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a propiedad de inversión 23 SOLUCION CASO1 Por la transferencia Débitos Propiedades de inversión – terreno (costo) 500,000 Propiedades de inversión– edificio (costo) 1’342. 500 Depreciación acumulada. PPE-Terreno – costo PPE-Edificios – costo NIC 40 Créditos 157,500 500,000 1’500,000 24 SOLUCION CASO1 Por el valor razonable Débitos Propiedades de inversión edificios – revaluación 257,500 Propiedades de inversión terrenos – revaluación 300,000 ORI Superávit por revaluación de activos NIC 40 Créditos 557,500 NIC 12 ORI Revaluación de activos 139.375 Pasivo por Impto. a la renta diferido 139.375 557,500 x 25% = 139.375 El sustento de la solución esta en los párrafos 30, 33, 61 de la NIC 40 y el párrafo 20 de la NIC 12. 25 CASO 2 NIC 40 La compañía Bienes S.A., dedicada a la comercialización de inmuebles ha terminado de construir con fecha 30 de noviembre del año 20x8 un local comercial cuyo costo es de $ 280,000 (terreno $ 80,000, edificio $ 200,000). La gerencia de la compañía, al haber recibido una buena oferta de alquiler de dicho local, ha decidido aceptarla, así como transferirla a propiedades de inversión medida según la NIC 40 por su valor razonable de $ 300,000 (terreno $ 100,000 edificio $ 200,000). Al terminar el año 20x9, su valor razonable fue de $ 340,000 (terreno $ 120,000 edificio $ 220,000). Se solicita: Aplicar la NIC 40 y efectuar los registros correspondientes. 26 SOLUCION CASO 2 NIC 40 Párrafo 63 En caso de la transferencia de un elemento desde las inventarios a las propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del periodo. 27 SOLUCION CASO2 NIC 40 Año 20x8 Ítems Valor en Libros Valor Razonable Ajuste Edificio 200,000 200,000 0 Terreno 80,000 100,000 20,000 Total 280,000 300,000 20,000 28 SOLUCION CASO2 Transferencia y Valor Razonable Cargo PI Terreno - Valor razonable 20,000 PI Terreno costo 80,000 PI Edificio costo 200,000 Inventarios de inmuebles Ganancia por valor razonable de propiedades de inversión NIC 40 Abono 280,000 20,000 29 SOLUCION CASO2 Año 20x9 Ítems Valor en Libros Valor Razonable Ajuste Edificio 200,000 220,000 20,000 Terreno 100,000 120,000 20,000 Total 300,000 340,000 40,000 NIC 40 30 SOLUCION CASO2 Débito Terreno - Valor razonable PI 20,000 Edificio - Valor razonable PI 20,000 NIC 40 Crédito Ganancia por el valor razonable de propiedades de inversión El sustento de la solución esta en los párrafos 30, 33, 63 de la NIC 40. 40,000
