¿Se requiere la independización para inscribir la transferencia de una parte del predio? [Resolución 737-2021-Sunarp-TR] POR LP • PASIÓN POR EL DERECHO - 3 SEPTIEMBRE, 2021 377 Share Sumilla: Inscripción de acto previo. A efectos de inscribir la transferencia de dominio de una sección de propiedad exclusiva se requiere la previa independización de la misma, para lo cual debe inscribirse la correspondiente declaratoria de fábrica y presentarse reglamento interno y demás documentos exigidos por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN No. 737-2021-SUNARP-TR Lima,25 de junio de 2021 APELANTE: JOSÉ BERNARDO ARANGUREN CARBAJAL TÍTULO: Nº 100488 del 12/1/2021. RECURSO: H.T.D. Nº 190 del 19/5/2021. REGISTRO: Registro de Predios de Lima. ACTO (s) : Compraventa. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa del departamento Nº 205 y estacionamiento Nº 31 del proyecto de edificio multifamiliar de viviendas de ocho pisos a levantarse sobre el inmueble resultante de la acumulación de los predios inscritos en las partidas electrónicas Nº 07045005, Nº 47014662 y Nº 40732780 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: – Parte notarial de la escritura pública de compraventa de bien futuro del 5/1/2019 otorgada ante notario de Lima César Humberto Bazán Naveda encargado del oficio de la notaria Liova Schiaffino de Villanueva. – Escrito de absolución de observaciones suscrito por José Bernardo Aranguren Carbajal. II. DECISIÓN IMPUGNADA El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes: Señor(es) Visto el escrito presentado en vía de subsanación, se cumple con señalar que para proceder con la calificación integral del presente título y de ser el caso, con las inscripciones solicitadas; previamente deberán independizarse las unidades inmobiliarias materia de transferencia, caso contrario sírvase indicar las partidas registrales donde corren independizados dichos inmuebles. En consecuencia, se reitera la esquela de observación de fecha 30/03/2021 en todos SUS extremos: 1.- Mediante escritura pública de fecha 05/01/2019 se venden el DEPARTAMENTO Nº 205 y el ESTACIONAMIENTO Nº 31, bienes futuros que se construirán sobre el inmueble que resulte de la acumulación de los inmuebles inscritos en las Partidas 07045005, 47014662 y 40732780 del Registro de Predios. En tal sentido, realizada la consulta registral se verifica que dichos predios fueron acumulados en la Partida Nº 14333667; en consecuencia, las unidades inmobiliarias materia de transferencia, serán construidas e independizadas del inmueble inscrito en la Partida Acumulada Nº 14333661. Sin embargo, revisada la Partida Nº 14333661 se advierte que no consta inscrita Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno e Independización alguna. Por lo tanto, a efectos de proceder a la calificación integral del presente título, previamente deberá independizar los inmuebles materia de transferencia (DEPARTAMENTO Nº 205 y ESTACIONAMIENTO Nº 31). De conformidad con el artículo 1534 del Código Civil, la transferencia de los bienes futuros se encuentra sujeta a la condición suspensiva de que lleguen a tener existencia. Por lo tanto, sírvase aclarar y/o subsanar al respecto conforme a Ley. 2.- Del instrumento público materia de calificación no se advierte que el precio de venta haya sido cancelado; en tal sentido, de conformidad con lo normado en el numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil, se procederá a inscribir la respectiva hipoteca legal por el saldo de precio ascendente a US$ 90,000.00 dólares americanos. Base Legal: Arts. 1118, 1529, 1534, 2011 del C.C., Arts. 32 y 40 del TUO del RGRP y Art. 48 del D. Leg. 1049″. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos: – Señala erradamente el registrador público que al no constar inscrita la declaratoria de fábrica, no corresponde la inscripción del título. Sobre este particular, el título corresponde a una escritura pública y como tal cumple con las condiciones con el artículo 15 del Reglamento de Registros Públicos. – La solicitud de inscripción se formula por escrito en los formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de solicitudes presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios o entidades públicas, no se requerirá acompañarla copia simple del documento de identidad de éstos. Corresponde al funcionario encargado de la recepción de los títulos, la verificación de que el presentante haya sufragado en las últimas elecciones, obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a sufragar. Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no pueda escribir y firmar, el servidor encargado completará la solicitud. – No existe elemento alguno que señale que de «no existir declaratoria de fábrica», en la partida acumulada, se tiene que denegar la inscripción, por lo que debe ser revocado. – Señala erradamente el Registrador Público que «no se advierte que el precio de venta haya sido cancelado». Sobre este particular, el Código Civil señala que, en dicho supuesto, devenga de forma automática la denominada hipoteca legal, siendo ello lo que debió resolver el Registrador. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electrónica Nº 14333661 del Registro de Predios de Lima En la citada partida consta registrado el predio constituido por los lotes 8-9, manzana A, urbanización Los Próceres, ubicados en jirón Prolongación José Manuel Ugarteche Nº 2750-2752-2754-2760-2764- 2768, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Conforme se indica en el asiento A 00001, esta partida registral es el resultado de la acumulación de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas Nº 07045005, Nº 40732780 y Nº 47014662 del Registro de Predios de Lima (actualmente cerradas). En cuanto al dominio, este se encuentra registrado a favor de RB EDIFICACIONES S.A.C., conforme al asiento C 00001 de la citada partida. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: – Si para la inscripción de la transferencia de parte de un predio se requiere su previa independización. VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Texto Único Ordenado del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. Asimismo, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: a) confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos (…) Modelo de solicitud de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio [RD D000087-2021Cofopri-DE] Publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de julio de 2021. POR LP • PASIÓN POR EL DERECHO - 6 JULIO, 2021 10764 Share Mediante la Resolución Directoral D000087-2021-COFOPRI-DE, Cofopri aprueba el modelo de solicitud para procedimiento de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio en centros urbanos informales y urbanizaciones populares. Aprueban Formatos “Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales”, “Ficha de Levantamiento de Información en Campo para el Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales” y “Modelo de Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares” RESOLUCIÓN DIRECTORAL Nº D000087-2021-COFOPRI-DE San Isidro, 5 de julio de 2021 VISTOS: Los Memorándums Nos D00147-2021-COFOPRI-DFINT, D000185-2021COFOPRI-DFINT y D000266-2021-COFOPRI-DFINT del 30 de marzo, 15 de abril y 02 de junio del 2021, respectivamente, emitidos por la Dirección de Formalización Integral; los Memorandos Nos D000972-2021-COFOPRI-OPP y D001578-2021COFOPRI-OPP del 06 de mayo y 18 de junio del 2021, respectivamente, emitidos por la Oficina de Planeamiento y Presupuesto; los Informes Nos D000070-2021COFOPRI-DND y D000096-2021-COFOPRI-DND del 11 de mayo y 21 de junio del 2021, respectivamente, emitidos por la Dirección de Normalización y Desarrollo; y, el Informe Nº D000326-2021-COFOPRI-OAJ del 01 de julio del 2021, emitido por la Oficina de Asesoría Jurídica; y CONSIDERANDO: Que, por Decreto Legislativo Nº 803, Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, complementada por la Ley Nº 27046, se crea la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal, ahora Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, conforme a la Segunda Disposición Complementaria de la Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos; Que, según lo establecido en la Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos y sus respectivas modificaciones, el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI asume, de manera excepcional, las funciones de ejecución del proceso de formalización a que se refiere el Título I de la Ley Nº 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos; Que, con Resolución Directoral Nº 002-2008-COFOPRI/DE del 10 de enero del 2008, se aprobó, entre otros formatos, el Formato de Solicitud de Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio para Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones Populares; Formato Padrón de Pobladores para Posesiones Informales y Centros Urbanos Informales a ser utilizados en el Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio; y, Formato de Padrón de Asociados para Urbanizaciones Populares a ser utilizado en el Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio; Que, con Resolución de Secretaría General Nº 044-2017-COFOPRI/SG del 21 de agosto del 2017, se aprobó el Manual de Procedimiento Integral de Prescripción Adquisitiva de Dominio; Que, la Ley Nº 31056, Ley que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la formalización, amplía el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios urbanos a cargo de COFOPRI, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026; además de ampliar el plazo de ocupación de las posesiones informales para que sean beneficiarias de las acciones de formalización, que se hubiesen constituido sobre inmuebles de propiedad estatal, hasta el 31 de diciembre de 2015; Que, el Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA aprobó el Reglamento de la Ley Nº 31056, Ley que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la formalización; el cual establece diversos procedimientos, entre ellos, en el Título III, los vinculados con la Prescripción Adquisitiva Administrativa y Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales; regulando en su Capítulo II, el Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales; Que, asimismo el Reglamento de la Ley Nº 31056, aprobado por Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA, establece en el primer y segundo párrafo de la Primera Disposición Complementaria Transitoria, normas aplicables para los procesos integrales de prescripción adquisitiva en trámite, como son: i) los procedimientos integrales en posesiones informales de prescripción adquisitiva de dominio seguidos ante las Municipalidades Provinciales o ante COFOPRI, al amparo de lo establecido en el Subcapítulo 2 del Capítulo 2 del Título IV, del Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Propiedad Informal de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares”, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA y sus normas modificatorias, que no hubieran concluido su tramitación a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA, se adecúan al Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales; ii) los procedimientos integrales de prescripción adquisitiva de dominio en trámite, seguidos por pobladores de centros urbanos informales y urbanizaciones populares, ante COFOPRI o las Municipalidades Provinciales, continúan su tramitación al amparo de lo establecido en los Subcapítulos 2 y 3 del Capítulo 2 del Título IV, del Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Propiedad Informal de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares”, aprobado por el Decreto Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA y sus normas modificatorias; Que, con los Informes Nos D000070-2021-COFOPRI-DND y D000096-2021COFOPRI-DND del 11 de mayo y 21 de junio del 2021, respectivamente, la Dirección de Normalización y Desarrollo, en consideración de los informes que sustentan los formatos propuestos por la Dirección de Formalización Integral en los Memorandos Nos D00147-2021-COFOPRI-DFINT, D000185-2021-COFOPRI- DFINT y D000266-2021-COFOPRI-DFINT del 30 de marzo, 15 de abril y 02 de junio del 2021, respectivamente, fundamentado en los Informes Nos D000027-2021COFOPRI-DFINT-SDRP, D000037-2021-COFOPRI-DFINT-SDRP y D0000452021-COFOPRI-DFINT-SDRP, emitidos por la Subdirección de Declaración y Regularización de la Propiedad el 26 de marzo, 15 de abril y 02 de junio del 2021, respectivamente; propone se gestione la aprobación de los formatos denominados: ANEXO 1: Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales. ANEXO 2: Ficha de Levantamiento de Información en Campo para el Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales. ANEXO 3: Modelo de Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares. Que, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto con los Memorandos Nos D0009722021-COFOPRI-OPP y D001578-2021-COFOPRI-OPP, emitidos el 06 de mayo y 18 de junio del 2021, respectivamente, recomienda proseguir con el trámite de aprobación de los mencionados formatos, al no ameritar evaluación en términos de viabilidad presupuestal; Que, con Informe Nº D000326-2021-COFOPRI/OAJ del 01 de julio de 2021, la Oficina de Asesoría Jurídica opina que, resulta legalmente viable aprobar los formatos propuestos por la Dirección de Formalización Integral, por estar acorde al marco normativo previsto en la Ley Nº 31056 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA; Que, artículo 7 del Decreto Supremo Nº 008-2007-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento de la Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos, establece que para la ejecución de las acciones de formalización de posesiones informales a que se refiere la citada Ley y su Reglamento, COFOPRI aplicará el Decreto Legislativo Nº 803, la Ley Nº 27046, la Ley Nº 28687, los Decretos Supremos Nºs 009-99-MTC, 013-99-MTC, 039-2000-MTC, 006-2006-VIVIENDA, 021-2006-VIVIENDA y demás normas vigentes; Que, el artículo 27 del Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de COFOPRI, aprobado por Decreto Supremo Nº 013-99-MTC, modificado por Decreto Supremo Nº 015-2008-VIVIENDA; y la Quinta Disposición Final de mencionado Reglamento, establecen que la entidad formalizadora establecerá las características, contenido y el formato de las fichas de empadronamiento, de verificación, declaraciones juradas, instrumentos de formalización y demás que se requieran; Que, el artículo 9 y el literal f) del artículo 10 del Reglamento de Organización y Funciones de COFOPRI, aprobado por Decreto Supremo Nº 025-2007-VIVIENDA, establecen que el Director Ejecutivo es el Titular de la Entidad y del Pliego Presupuestal de COFOPRI, quien tiene la función de emitir las resoluciones administrativas de su competencia; Que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 803, sus modificatorias y normas complementarias, la Ley Nº 28923 y modificatorias, la Ley Nº 31056, los Decretos Supremos Nos 002-2021-VIVIENDA y 025-2007VIVIENDA; Con el visado de la Gerencia General, la Dirección de Normalización y Desarrollo, la Dirección de Formalización Integral, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto; y, la Oficina de Asesoría Jurídica; SE RESUELVE: Artículo 1.- Aprobar los formatos que como anexos forman parte integrante de la presente Resolución, denominados: ANEXO 1: Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales. ANEXO 2: Ficha de Levantamiento de Información en Campo para el Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales. ANEXO 3: Modelo de Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares. Artículo 2.- Dejar sin efecto el Formato de Solicitud de Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio para Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones Populares; el Formato Padrón de Pobladores para Posesiones Informales y Centros Urbanos Informales a ser utilizados en el Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio; y, el Formato de Padrón de Asociados para Urbanizaciones Populares a ser utilizados en el Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio, aprobados por la Resolución Directoral Nº 002-2008-COFOPRI/DE del 10 de enero del 2008. Artículo 3.- Encargar a la Dirección de Formalización Integral implementar la actualización del Manual de Procedimiento Integral de Prescripción Adquisitiva de Dominio, aprobado por Resolución de Secretaría General Nº 044-2017COFOPRI/SG del 21 de agosto del 2017; coordinando su formulación con la Oficina de Planeamiento y Presupuesto. Artículo 4.- Publicar el texto de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, en el Portal Institucional (www.cofopri.gob.pe) y en el Portal del Estado Peruano (www.peru.gob.pe). Artículo 5.- Notificar la presente resolución a los órganos estructurados del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI. Regístrese, comuníquese y publíquese. SAUL FERNANDO BARRERA AYALA Director Ejecutivo – COFOPRI