PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD REGISTRAL

r
1
I
I
1
I
¡."
•
ANÁLIsIS
Y CRíTICA
JURISfiRUDENCIAL
-
El principio de inoporiib¡ridad~registral ylQS conflictos
reales y derechos personales en la jurisprudencia"
ENTRE CORCHETES
,COMENTARIOS
Y ANOTÁCIONES
L_atransferencia de un predio como 2on~;ecuencja de un~_~orgi;m¡za:r;:ión_
simple. -¿Requiere la inscripción de un actó previó?
-
entr$ derechos
,:
..
A las inscripciones realjzª9¡:J.S.en mérito a resoluciones judiciales firmes.
¿Se les podrá hacer anotaCiones respecto a la posibilidad
su
impugnación judicial?
'.
.
-
de
~_~_L
-1 Análisis y crítica
jurisprudencial
~~
~~
__
'
••
--~~--"~-
•
.-
_ ••••
_.
---
EL PRINCIPIO DE INOPONIBILlDAD REGISTRAL y
LOS CONFLICTOS ENTRE DERECHOS REALES Y
DERECHOS PERSONALES EN LA JURISPRUDENCIA
César Enrique DELGADO PÉREZC'¡
I
En el presente trabajo, el autor hace un estudio de las recientes casaciones de la
Corte, Suprema de Justicia de la República que resuelven conflictos entre derechos
reales y personales, destacando los distintos criterios jurisprudencia les emitidos en
diversos procesos sobre tercería excluyente de propiedad en los que se han resuelto
ya sea afavor del tercerista o del embargante.
I
',;.l.':'.,
CASo N° 1253-2002-ICAl"). Lima, trece de marzo del dos mil
siete.- VISTOS en discordia; con el acompañado; Con los señores Vocales Román Santisteban, Echevarría Adrianzén, Carrión Lugo, Zubiate Reina, Gazzolo Villata, Ferreira Vildózola y
Salas Medina; con el voto suscrito por los señores Vocales Echevarría Adrianzén y Zubiate Reina dejados oportunamente en
Relatoría en cumplimiento a 10establecido en el artículo 149 del
Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial;
los mismos que obran de fojas ochentidós a ciento tres, respectivamente, del cuadernillo formado en esta Suprema Sala;
(*)
(**)
Abogado egresado de la maestría en Derecho Civil y Comercial de la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo. Registrador Público.
Publicada en el diario oficial El Peruano elIde octubre de 2007 (p. 20469).
OIÁLOGO
L.
adhiriéndose el señor Vocal Salas Medina al vóto de los señor~s
Vocales EchevarriaAdiianzén, Gazzolo Villata y Ferreira Vildózola; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la
siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se tratl};del
recurso de casación interpuesto a fojas doscientos cuarentá, por
el Banco de Crédito del Perú - Sucursal lea: contra la sentencia
de vista de fojas doscientos treintiuno, su fecha quince de febrero del dos mil dos, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de lea, que revocando la sentencia apelada de
fojas ciento cuarentiuno, su fecha diez de setiembre del dos mil
CON LA .JURISPRUOENCIA
N° 122
,
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
uno en cuanto declara Infundada la demanda y en cuanto declara fundado el pedido de indemnización solicitado por el Banco
de r.rédito del Perú la misma que se fija en la cantidad de treinta
mil nuevos soles para el pago solidario tanto del demandante y
de la Cooperativa Agraria de Usuarios Señor de Luren e impone
la multa a los mismos de cinco Unidades de Referencia Procesal
a cada uno a favor del Estado, y Reformándola en dichos extremos declara Fundada en parte la demanda en consecuencia ordena la suspensión del proceso de ejecución de garantías, incluyendo el remate del predio e Improcedente el pago de indemnización y de'.la imposición de la multa peticionada por el Banco
de Crédito
del Perú;;en los seguidos por don Artemio
Pablo Puf
.
rilla Nieto con el Banco de Crédito del Perú Y otro, sobre Tercería de Propiedad. FUNDAMENTOS
POR LOS CUALES SE
HA DECLARADO
PROCEDENTE
EL RECURSO:
Mediante resolución de fecha veintidós de julio del dos mil dos,
obrante a fojáScuarentiuno del cuadernillo formado en esta Suprema Sala se ha declarado procedente el recurso de casación
por las causales previstas en los incisos 2 y 3 del artículo 386 del
Código Procesal Civil sobre: a) Inaplicación de los artículos
2013,2014,2016
Y 2022 del Código Civil, y artículos VII, VIII
YIX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos; señalando que es de aplicación el principio de
prioridad pues la medida cautelar trabada por el Banco recurrente sobre el predio rústico "La Esperanza" del que formó parte la
parcela materia de tercería fue anotado en el Registro de Propiedad Inmueble de Ica, el doce de mayo de mil novecientos noventicuatro, mientras que el derecho de propiedad del tercerista
fue inscrito con fecha catorce de junio del mismo año, es decir,
con posterioridad a la anotación del embargo, no pudiéndose
oponer dicho derecho al del Banco que es anterior, tanto más si
la inscripción del embargo goza de plena validez al no haber
sido cuestionado judicialmente, estando amparado por el principio de buena fe registral; y, b) La contravención de las normas
que garantizan el derecho a un debido proceso, argumentando
que en atención a lo dispuesto en el inciso 5 del artículo 139 de
la Constitución Política del Estado, la sentencia recurrida no ha
sido debidamente motivada, no pronunciándose sobre los principios registrales invocados como principal sustento del escrito
de absolución del recurso de apelación de la sent~ncia, sin mencionar además la Ley aplicable ni la norma de derecho material
que sustenta el fallo, lo que contraviene también lo prescrito en
el inciso 3 del artículo 122 del Código Procesal Civil; añade
. además, que en infracción de lo estableCido en los artículos 374
y 189 del Código Procesal citado, la sentencia impugnada ha
considerado como único sustento de su' decisión el mérito del
documento de compraventa e independización de fecha nueve
de enero de mil novecientos ochentinueve, a pesar de su notoria
impertinencia, pues el mismo se refiere a un hecho acaecido antes de la etapa de postulación del proceso y que debió ser ofreci. do al inicio del mismo y no cuando ya había precluido el momento de su ofrecimiento, afectándose así el debido proceso, al
no haberse cumplido con la formalidad imperativa. CONSIDERANDO: Primero.- Que, habiéndose declarado procedente el
recurso de casación por una causal sustantiva y otra de índole
procesal, corresponde pronunciarse previamente sobre esta
_
última por cuanto en caso de ampararse el recurso por dicha
causal acarrearía la renovación del proceso careciendo de objeto
pronunciarse sobre la causal sustantiva. Segundo.- Que, en
cuanto a la invocación del error in procedendo, es menester señalar que la falta de motivación a la que hace referencia el recurrente, no supone que el operador jurídico se pronuncie sobre
todas las argumentaciones qu"elas partes dentro de su derecho de
contradicción pueden señalar, sino que el juzgador debe tomar
aquellos que habrán de ser materia de pronunciamiento a fin de
exponer en forma clara, lógica y jurídica los fundamentos de
hecho y de derecho que han de servir para la expedición de una
decisión razonada y conforme a derecho por parte del órgano
jurisdiccional; lo que precisamente se advierte en el caso de autos; por consiguiente, la causal denunciada en este punto deviene
en desestimable. Tercero.- Que, respecto a los demás agravios
que sirven de sustento a la causal de contravención de normas
que garantizan el derecho al debido proceso, corresponde agruparlos en uno solo al tener una misma finalidad; en ese orden,
debe precisarse, por un lado que la Sala de mérito a fin de emitir
pronunciamiento se ha basado, no solo en el cuestionado contrato de compraventa de fecha veintiuno de enero de mil novecientgs ochentinueve, pues conforme se evidencia de la resolución
de vista, el Ad quem ha tomado como base esencial para estimar
la presente demanda, el Título de Propiedad Privada de Independización y Adjudicación de fecha treinta de julio de mil novecientos ochentinueve en contraste con el embargo trabado con
fecha quince de febrero de mil novecientos noventidós; asimismo, respecto al medio probatorio presentado por el demandante
en su recurso de apelación, es preciso señalar que dicha instrumental fue admitida al proceso por la Sala de mérito por cuanto
guardaba relación con el caso sub júdice, por lo que no se advierte en este punto irregularidad alguna, tanto más, si conforme a lo
previsto por el artículo 194 del Código Procesal Civil, es potestad del juzgador ordenar la actuación de las instrumentales adicionales que a su criterio le resulten apropiadas para la dilucidación de la causa. Cuarto.- Que, asimismo, del título de propiedad
de fecha veintiuno de enero de mil novecientos ochentinueve se
advierte que el contrato de compraventa fue a título oneroso; por
su parte, conforme al contrato de compraventa de fecha treinta
de julio de mil novecientos ochentinueve, específicamente de la
cláusula sétima, se evidencia en principio que las deudas que
asumía el adjudicatario (hoy demandante) estaban referidas a las
que hubiere adquirido la transferente (Cooperativa Agraria de
Usuarios Señor de Luren) a la fecha de su suscripción (esto es, al
treinta de julio de mil novecientos ochentinueve), por tanto, los
pagarés materia de cobro por la recurrente en otra vía no podrían
alcanzar al demandante por cuanto los títulos valores en referencia fueron expedidos recién en mil novecientos hoventa y mil
novecientos noventiuno, consecuentemente, el hoy demandante
no podría verse afectado por alguna articulación procesal que
ponga en tela de juicio o desmerezca la eficacia plena de dicha
compraventa, tanto más, si el título de propiedad de fecha treinta
de julio de mil novecientos ochentinueve no ha sido objeto de
tacha o cuestionamiento por la recurrente; por otro lado, la referida cláusula hace mención a los adeudos que hubiere adquirido
la transferente respecto de las entidades estatales de crédito y
ANÁLISIS V CRíTICA JURISPRUDENCIAL
promoción, requisito que no se cumple en el presente caso al ser
la entidad recurrente una de naturaleza privada, por lo que la
causal denunciada en estos puntos también deviene en desestimable. Quinto.- Que, la causal de inaplicación de una norma de
derecho material se configura cuando los jueces de mérito dejan
de aplicar al conflicto intersubjetiva una norma pertinente para
la solución del mismo. Sexto.- Que, conforme al artículo 533 del
Código Procesal Civil la tercería se entiende con el demandante
y el demandado y solo puede fundarse en la propiedad de los
bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; o en el
derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.
Sétimo.- Que, en el presente caso, a fojas veintidós, don Artemio
Pablo Purilla Nieto interpone demanda de tercería de propiedad
argumentando, sustancialmente haber adquirido la propiedad del
bien, constituido por el predio rústico de la Parcela número cero
ocho Unidad Catastral 10874 que formó parte del predio matriz
"La Esperanza" por contrato privado de fecha cierta del treinta
de julio de mil novecientos ochentinueve, el que fuera posteriormente inscrita en los Registros Públicos de Ica. Octavo.- Que,
conforme se desprende de lo expuesto por el Banco de Crédito
de Perú - Sucursal de lea en sede casatoria, el recurrente pretende sostener que al inscribirse el embargo sobre el bien inmueble
a su favor en el Registro de la Propiedad Inmueble, este (el derecho inscrito) resulta susceptible de ser oponible a un derecho
real, siéndole aplicables los principios registrales invocados. Noveno.- Que, la doctrina ha diferenciado, claramente, entre lo que
constituye un derecho real y un der~cho personal; así el derecho
real es: "( ...) aquella categoría de derechos patrimoniales, que se
caracteriza, según opinión común, por ser derecho sobre las cosas (...)"; mientras que el derecho personal o de crédito: "( ...) son
aquellos que atribuyen a su titular un poder que le permite dirigirse a otra persona y reclamar de ella una acción o una omisión
(...)" (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial; Luis DíezPicaza; tomo 1, Editorial Civitas, Madrid; 1993) Décimo.- Que,
en el caso de autos conforme lo reconoce el propio recurrente, en
su escrito de contestación de demanda, el siete de febrero de mil
novecientos noventidós se trabó embargo en forma de inscrip- ción respecto del bien objeto de tercería, siendo posteriormente
inscrito con fecha doce de mayo de mil novecientos noventicuatro. Décimo Primero.- Que, es imprescindible en la tercería de
propiedad, determinar si a la fecha de trabarse el embargo, el
tercerista era propietario con documento de fecha cierta y que
preceda en el tiempo a la de la medida cautelar a favor del recurrente; para ello, el actor debe acreditar su calidad de propietario
del bien. Décimo Segundo.- Que, en consecuencia, el presente
debate se encuentra orientado a determinar si es que la medida
de embargo dictada a favor del Banco demandado constituye un
derecho real y no un derecho personal, conforme parece sugerir
el recurrente; en ese contexto, resulta necesario precisar que el
derecho personal o de crédito responde a una expectativa de acción que tiene el acreedor para con el deudor; mientras que el
derecho real constituye una vinculación directa que recae e incide sobre el bien. Décimo Tercero.- Que, por tal razón, la naturaleza jurídica del derecho de crédito o personal no puede ser convertida en un derecho real por el solo hecho de inscripción en el
Registro Público, esto es, que la inscripción registral no,puede
desnaturalizar o convertir el derecho, sea real o personal, que se
ha logrado'inscribir, porque ambos derechos, de acuerdo a la legislación nacional, responden a una situación jurídica distinta;
en ese contexto resulta relevante lo expuesto en la propia Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, en lo referido al Libro de los Registros Públicos, donde se indica "( ...) quien embarga un inmueble, no convierte su derecho de crédito que es
personal, derivado de la falta de cumplimiento de la obligación
de pago, en un derecho real, porque la inscripción no cambia la
naturaleza de los derechos. El crédito seguirá siendo a pesar de
la inscripción un derecho personal (...)" (Exposición de Motivos
Oficial del Código Civil; Registros Públicos - artículos 2008 al
2045 del Código sustantivo; Separata Especial del Diario Oficial
El Peruano, publicada el 19 de noviembre de 1990, página 21).
Décimo Cuarto.- Que, en efecto, la sustentación de este razona- .
miento se encuentra respaldada por la segunda parte del artÍCulo
2022 del Código Civil que indica: "Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre
los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito
con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho común". Décimo Quinto.- Que, en el presente
caso, conforme lo ha dejado establecido la Sala de mérito, el
contrato de compraventa de fecha cierta del bien objeto de la
tercería, es del treinta de julio de mil novecientos ochentinueve;
mientras que el embargo inscrito a favor del recurrente data del
doce de mayo de mil novecientos noventicuatro; consecuentemente, no se le puede aplicar la regla conflictual establecida en
la primera parte del artÍCulo 2022 del Código Civil. Décimo Sexto.- Que, habiéndose acreditado el derecho de propiedad del tercerista con el Documento Privado de fecha cierta celebrado con
fecha anterior a la medida cautelar de embargo inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble y siendo los derechos que se
discuten de distinta naturaleza; el de propiedad que reclama el
tercerista es un derecho real, en tanto que el derecho del acreedor
ejecutante es personal, resulta de aplicación la segunda parte del
artÍCulo 2022 del Código Sustantivo. Décimo Sétimo.- Que, en
consecuencia, de acuerdo con lo previsto en la última parte del
citado artículo, para resolver la presente causa hay que recurrir a
las disposiciones del derecho común, y en tal sentido, el tercerista adquirió el predio rústico embargado a título oneroso por documento privado que se suscribió el treinta de julio 'de mil novecientos ochentinueve, esto es, con fecha antérior al embargo
inscrito en los Registros Públicos el doce de mayo de mil novecientos noventicuatro, es decir que su título emanó de un documento de ft;cha cierta anterior al embargo, siendo ello así, el
predio comprado por el actor no respond& frente al gravamen
anotado del embargo, por la naturaleza de los derechos en conflicto. Décimo Octavo.- Que, en ese contexto, no resulta de aplicación al presente caso los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil que rigen los principios de legitimación y fe pública registral, así como tampoco el artículo 2016 sobre el principio de
prioridad en el tiempo de las inscripciones, no resultando tampoco de aplicación los artÍCulos VII, VIII y IX del Título Preliminar
del Reghi.mento General de los Registros Públicos, sino que es
de aplicación la segunda parte del artículo 2022 del acotado
DIÁLOGO
-------------27"1
CON LA .JURISPRUOENCIA
N° 122
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
Código. Décimo Noveno.- Que, en consecuencia, al no haberse
configurado las causales a que se contraen los incisos 2 y 3 del
artículo 386 del Código Procesal Civil es de aplicación la disposición contenida en el artículo 397 del acotado Código. DECISIÓN: Por los considerandos precedentes, declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos
cuarenta por el Banco de Crédito del Perú - Sucursal lea; en
consecuencia, NO CASAR la sentencia de vista de fojas doscientos treintiuno, su fecha quince de febrero del dos mil dos;
CONDENARON al impugnante al pago de las costas y costos
originados en la tramitación del presente proceso así como al
pago de la multa d; una Unidad de Referencia Procesal; y DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial El Peruano; en los seguidos por don Artemio Pablo Purilla Nieto con el Banco de Crédito del Perú - Sucursal lca, y otro,
sobre Tercería de Propiedad.
SS. GAZZOLOVrLLATA,
FERREffiA VILDÓZOLA, SALAS MEDINA
LOS VOTOS DE LOS SENORESVOCALES SUPREMOS
ROMÁN SANTISTEBAN, CARRIÓN LUGO y ZUBIATE
REINA, SON COMO SIGUE: 1.- FUNDAMENTOS POR
LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL
RECURSO: Mediante resolución de fecha veintidós de julio
del dos mil dos que obra a fojas cuarentiuno del cuadernillo de
casación formado en esta Sala Suprema se ha declarado procedente el recurso interpuesto por el Banco de Crédito del Perú Sucursal de lca codemandado por las causales previstas en los
incisos 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil relativas
a la inaplicación de normas de derecho material y a la contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, respectivamente. 2.- CONSIDERANDO: Primero.- Que,
en cuanto a la causal in procedendo el Banco recurrente denuncia la contravención de las normas que garantizan el derecho a
un debido proceso, señalando que en atención a lo dispuesto en
el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, la sentencia recurrida no ha sido debidamente motivada, no
pronunciándose sobre los principios registrales invocados como
principal sustento del escrito de absolución del recurso de apelación de la sentencia, sin mencionar además la Ley aplicable ni
la norma de derecho material que sustenta el fallo, lo que contraviene también lo prescrito en el inciso 3 del artículo 122 del
Código Procesal Civil, añade además que en infracción de lo
establecido en los artículos 374 y 189 del Código Procesal citado, la sentencia impugnada ha considerado como único sustento
de su decisión el mérito del documento de compraventa e Independización de fecha nueve de enero de mil novecientos ochentinueve, a pesar de su notoria impertinencia, pues el mismo se
refiere a un hecho acaecido antes de la etapa de postulación del
proceso y que debió ser ofrecido al inicio del mismo y no cuando ya había precluido el momento de su ofrecimiento, afectándose así el debido proceso, al no haber cumplido con la formalidad imperativa. Segundo.- Que, asimismo bajo la causal in
judicando denuncia la inaplicación de los artículos 2013, 2014,
2016 Y 2022 del Código Civil, así como de los artículos VII,
VIII YIX del Título Preliminar del Reglamento General de los
_
Registros Públicos, argumentando que es de aplicación al presente caso el principio de prioridad, pues la medida cautelar trabada por el Banco recurrente sobre el predio rústico denominado
"La Esperanza" del que formó parte la parcela materia de tercería, fue anotado en el Registro de la Propiedad Inmueble de lca
el doce de mayo de mil novecientos noventicuatro, mientras que
el derecho de propiedad del tercerista fue inscrito con fecha catorce de junio del mismo año, es decir, con posterioridad a la
anotación del embargo, no pudiéndose oponer dicho derecho al
del Banco que es anterior, tanto más si la inscripción del embargo goza de plena validez al no haber sido cuestionado judicialmente, estando amparado por el principio de la buena fe registral. Tercero.- Que es menester resolver en primer lugar la causal
procesal en referencia ya que si se estimara fundada resultaría
innecesario emitir pronunciamiento respecto de la otra causal
sustantiva, toda vez que su consecuencia directa es declarar la
nulidad de la resolución impugnada y ordenar la expedición de
nuevo fallo conforme al numeral 2.1 del artículo 396 del Código
Procesal Civil. 3.1: Que, en el caso submateria el actor don Artemio Pablo Purilla Nieto mediante la demanda de autos solicita
la suspensión del proceso de ejecución de garantía incluyendo el
remate del predio rústico que señala ser de su propiedad constituido por la parcela número cero ocho signada como Unidad
Catastral número 10874 que formó parte del predio denominado
"La Esperanza" (fojas veinte) inscrito en calidad de alodial (libre de gravamen y carga) en el asiento C-uno de la ficha número
cero cero cero ochocientos sesentiuno cero diez mil ciento dos
del Registro de la Propiedad Inmueble de lca, ordenado en el
proceso de ejecución de garantía número ciento doce - noventisiete seguido por el Banco de Crédito del Perú con la Cooperativa Agraria de Usuarios "Señor de Luren" Limitada, asimismo,
demanda como pretensión acumulativa el pago de una indemnización por daños y perjuicios a cargo de los demandados por la
suma de cincuenta mil nuevos soles, precisando (fojas veinticuatro) en relación al contrato de préstamo dinerario garantizado
con hipoteca, que fue celebrado y constituido exclusivamente
por el Banco y la Cooperativa precitada, sin intervención del
recurrente. 3.2: Que en la audiencia de saneamiento y conciliación cuya acta corre de fojas ciento ocho a ciento doce se ha
establecido como puntos controvertidos: a) determinar si es procedente la suspensión del remate respecto de la Parcela número
ocho, con Unidad Catastral diez mil ochocientos setenticuatro
que formó parte del predio matriz "La Esperanza" inscrito en
calidad de alodial en el asiento C-uno de la ficha cero cero cero
ochocientos sesentiuno del Registro de Propiedad Inmueble
de lca; b) determinar si el demandante tiene alguna obligación de pago a favor del demandado Banco de Crédito en su
condición de socio de la Cooperativa; e) dete~inar si el demandante es parte en el proceso número ciento doce - noventisiete seguido ante ese mismo despacho por el Banco de Crédito del Perú contra la CAU "Señor de Luren" sobre Pago de
Soles; d) determinar si los demandados deben indemnizar al demandante por la suma de cincuenta nuevos soles por los daños
que le han irrogado por concepto de daños y perjuicios y otros;
e) determinar si la demanda se declara infundada con la expresa
imposición de multa al tercerista como al cademandado CAD
-----------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
Seílor de Luren Limitada doscientos cuarentitrés por su connivencia; 1) determinar que en el contrato de independización y
adjudicación en propiedad a favor del demandante se ha estipulado que los activos y pasivos resultantes como consecuencia del
cambio de modelo empresarial serán asumidos por el adjudicatario; g) determinar que el inserto antes señalado no excluye la
acreencia que tiene en su favor el Banco de Crédito del Perú; h)
determinar si la demanda se declare infundada
el extremo de
la indemnizacjón por daños y perjuicios en relación al demandado CAD Señor de Luren Limitada; i) determinar si es que existe
el contrato de 'préstamo dinerario garantizado con hipoteca que
alude el accionante celebrado entre e! Banco de Crédito de! Pel-ú
y su codemandado sin intervención del demandante tanto en la
suscripción de! contrato de préstamo como en la constitución de
la hipoteca, solicitando que se levante la misma. 3.3: Que, la
sentencia de primera instancia declara infundada la demanda de
tercería e indemnización por daños y perjuicios y fundado e! pedido de! Banco respecto de la indemnización solicitada y ordena
que el demandante y la Cooperativa Agraria de Usuarios Señor
de Luren, indemnicen al Banco de Crédito con la suma de treinta mil nuevos soles en forma solidaria más intereses legales y les
impone el pago de una multa ascendente a cinco Unidades de
Referencia Procesal a cada uno a favor del Estado, por estimar
acreditada la connivencia entre el actor y la cooperativa demandada, estableciendo que la adjudicación a estar a la cláusula sexta del contrato copiado a fojas diecisiete se hizo "sin obligación
de pago", esto es, a título gratuito; que se acordó la sustitución
del deudor; y que la anotación del embargo a favor del Banco se
efectuó el doce de mayo de mil novecientos noventicuatro sobre
el predio matriz en su área total que figuraba en los Registros
Públicos a nombre de la Cooperativa, es decir, en fecha anterior
a la inscripción de una parte del predio a favor del tercerista que
ocurrió el catorce de junio de! mismo año. 3.4: La Sala de mérito siendo de distinto criterio, ha revocado la apelada y reformándola ha declarado fundada en parte la citada demanda conforme
se señala en e! inicio de la presente resolución en lo que es "Materia del Recurso", estableciendo que: a) con la escritura pública
de compraventa e independización de fecha veintiuno de enero
de mil novecientos ochentinueve, obrante a fojas ciento sesenticuatro, otorgado por la Cooperativa a favor del actor se ha acreditado la adquisición de la propiedad por el tercerista a título
oneroso, cancelando una parte del preció. al contado y la otra a
cuenta de sus beneficios sociales, en la que consta el pago del
impuesto de alcabala y que en la cláusula sétima de la citada
escritura pública se pactó que el bien se adquiere sin afectacio"
nes ni gravámenes, razón por la que no puede considerarse que
el tercerista haya asumido obligación alguna frente al banco ni
que se haya producido la figura de la subrogación a que se refiere e! artículo 1260 del Código Civil,b) Si bien existen dos títulos
a favor del tercerista: un contrato privado de independización y
adjudicación en propiedad, de fecha treinta de julio de mil novecientos ochentinueve y una escritura pública del veintiuno de
enero de mil novecientos ochentinueve, esto no está prohibido
por la ley habiendo procedido a inscribir el de fecha posterior en
razón de contener la autorización administrativa, de~lo que se
tiene que dicha traslación de dominio fue con anterioridad al
e~
DIÁLOGO
CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 122
embargo trabado por el Banco el quince del mes de febrero de
mil novecientos noventidós conforme a la ficha de fojas veinte,
y e) que el pedido del banco respecto a la indemnización no ha
sido acreditado en los términos que exige e! artículo 1969 del
Código Civil. 3.5: Que, el argumento de la causal procesal se
circunscribe a dos aspectos: a) establecer si la recurrida infringe
lo dispuesto en e! inciso 5 del artículo 139 de la Constitución
Política del Estado, al no encontrarse debidamente motivada,
por no haberse pronunciado sobre los principios registralesinvocados como principal sustento del escrito de absolución del recurso de apelación de la sentencia, sin mencionar además la Ley
aplicable ni la norma de derecho material que sustenta e! fallo,
contraviniendo también -a decir de! banco codemandado-.lo
prescrito en e! inciso 3 del artículo 122 del Código Procesal Ci- .
vil; y, b) determinar si se infringe lo dispuesto en los artículos
374 y 189 del Código Procesal citado, por haber concedido la
sentencia impugnada en sustento de su decisión mérito absoluto
al contrato de compraventa e independización de fecha veintiuno de enero de mil novecientos ochentinueve, a pesar de su notoria impertinencia, al constituir un medio probatorio extemporáneo, pues el mismo se refiere a un hecho acaecido antes de la
etapa de postulación del proceso y que debió ser ofrecido al inicio de! mismo y no cuando ya había precluido el momento de su
ofrecimiento, causando indefensión al Banco codemandado
afectando así el debido proceso, al no haber cumplido con la
formalidad imperativa. 3.6: Que, e! principio procesal de la motivación escrita de las resoluciones judiciales se halla consagrado en el artículo 139 inciso 5 de la Carta Fundamental, e! cual
tiene como finalidad principal e! de permitir el acceso de los
justiciables al conocimiento del razonamiento lógico-jurídico
empleado por las instancias de mérito pani justificar sus decisiones jurisdiccionales y así puedan ejercer adecuadamente su derecho de defensa, cuestionando de ser el caso, el contenido y la
decisión asumida. Que esta motivación escrita de las resoluciones judiciales constituye un deber ya la vez una obligación pata
los magistrados, tal como lo establecen los artículos 50 inciso 6,
y 122 inciso 3, del Código Procesal Civil, concordante con e!
artículo 12 de! Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial y con el artículo 139 inciso 5 de la Constitución
Política de! Estado e implica que los juzgadores señalen en forma expresa la ley que aplican, así como los fundamentos fácticos que sustentan su decisión, respetando los priiicipios de congruencia y de jerarquía de las normas. 3.7: Que, la sentencia de
vista al revocar la apelada, no carece de los requisitos antes citados, toda vez que se apoya en lo dispuesto en los artículos 1260
y 1969 del Código Civil pues considera qut¡,en virtud de la cláusula sétima de! contrato de compraventa de'fojas ciento sesenticuatro no pesa hipoteca, embargo ni medida judicial o extrajudic
cial que pudiera limitar o restringir el derecho de libre disposición
del tercerista "por lo que no puede hablarse de una sustitución
de derechos" que determine que el tercerista asuma la deuda de
su adjudicataria, en este caso de la Cooperativa Agraria de Usuarios "Señor de Luren" Limitada a favor del Banco demandado,
además de precisar que no se advierte la existencia de daños que
determinen el pago de la indemnización solicitada; y si bien, no
se pronuncia sobre los principios registrales invocados por la
¡,
I
I
.
J
1
j
I
I
I
1I
I
I
./
I
ji
,1
~I
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
entidad demandada en su escrito de absolución de la apelación,
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble de lea, tiene
ello no significa que se infrinja el principio de motivación de las
primacía o no frente al embargo inscrito con anterioridad a favor
resoluciones, porque expone los fundamentos básicos de hecho
del Banco de Crédito del Perú Sucursal de lea sobre el indicado
y de derecho que sustentan su decisión, estableciendo que la
predio ~cuando figuraba a nombre de la Cooperativa Agraria de
traslación de dominio a favor del tercerista es de fecha anterior
Usuarios codemandada "Señor de Luren", deudora de dicha ins~
a la medida cautelar de embargo de fecha quince de febrero de
titución crediticia. 4.2: Que, revisados los autos se tiene lo simil novecientos noventidós trabada por el Banco ejecutante, por
guiente: a) Con fecha quince de febrero de mil novecientos notal razón no se configura el agravio de falta de motivación indiventidós en virtud del mandato del Juzgado Civil de lea,
cado en e! punto a) del considerando tercero punto cinco; 3.8:
Secretario Germán Anchante y hasta por la suma de doscientos
Que, en cuanto al otro extremo de la causal procesal denunciada,
cincuenta mil nuevos soles, se trabó el embargo ordenado sobre
debe indicarse que si bien e! Colegiado mediante resolución núel inmueble matriz a que se contrae la ficha 01085-010102 de la
I11erotrece deldi~ de octubre del dos mil uno corriente a fojas
Oficina Registral Regional "Los Libertadores Wari". Dicho emciento ochentinueve de autos, admite como prueba la fotocopia
bargo fue registrado el doce de mayo de mil novecientos novenlegalizada del Testimonio de Compraventa e Independización de
ticuatro donde fluye que la parcela ocho, Unidad Catastral diez
fecha veintiuno de enero de mil novecientos ochentinueve; tammil ochocientos setenticuatro - materia de autos - se encuentra
bién lo es que. si bien reconoce que debió ofrecerse en la etapa
independizada en la ficha número 0008610 embargo posteriorpostulatoria;'~in embargo, considera que al tener relación directa
mente reactualizado conforme se aprecia de las fichas registrales
con el asunto en controversia resultaba necesaria su admisión, lo
obrantes a fojas sesentitrés - sesentiséis. b) Por documento prique importa un caso de admisión de oficio tácita de dicha prueba
vado de fecha treinta de julio de mil novecientos ochentinueve
extemporánea, que constituye decisión inimpugnable del juzgacon firinas legalizadas el treinta de mayo de mil novecientos nodor; además que, en virtud a lo dispuesto en el artículo IX del
venticuatro la Cooperativa Agraria de Usuarios "Señor de LuTítulo Preliminar del Código Procesal Civil si bien las normas
ren" Limitada mediante contrato de independización y adjudicaprocesales del Código acotado son de carácter imperativo el seción en propiedad, cedió a favor del actor tercerista don Artemio
gundo párrafo de dicho artículo establece que el juez adecuará su
Pablo Purilla Nieto y su cónyuge, el predio sublitis, parcela núexigencia al logro de los fines del proceso, resultando necesario
mero ocho signada con Unidad Catastral número diez mil ochoindicar que el juzgador está en libertad de admitir la prueba que
cientos setenticuatro ubicada en el predio denominado "La Esestime útil para formarse convicción y apreciarla en el marco del
peranza",
dicha transferencia
quedó anotada (en la ficha
principio de razonabilidad; que, por ello, no se advierte la vulneelectrónica cero cero cero ochocientos sesentiuno ~cero diez mil
ración del numeral 374 del Código Procesal Civil ni de lo disciento dos trasladada de la ficha mecánica ocho mil seiscientos
puesto en el artículo 189 del glosado Código que establece la
diez con fecha dieciséis de abril de mil novecientos noventioportunidad y pertinencia de! ofrecimiento de los medios probaocho, conforme se aprecia de la ficha registral de fojas veinte.
torios, por haberse establecido la necesidad de incorporar a diQuinto.- Que, se entiende por inaplicación de una norma de
cha instrumental como medio probatorio adicional a la controderecho material cuando el Juzgador deja de aplicar al caso conversia, tanto más si dicha Escritura Pública de Compraventa e
trovertido normas sustanciales que ha debido aplicar y que de
Independización de fecha veintiuno de enero de mil novecientos
haberlo hecho, habría determinado que las decisiones adoptadas
ochentinueve otorgada a favor del actor, no es la que está inscrien la sentencia fueren diferentes. Sexto.- Que, el Juzgado de
ta en los Registros de la Propiedad Inmueble de lea, sino e! Con- . Primera Instancia invocó en sustento de su decisión como nortrato Privado de Independización y Adjudicación en Propiedad
mas registrales los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Cidel treinta de julio de mil novecientos ochentinueve por lo que
vil, mientras que la Sala Ad quem los inaplicó. Sétimo.- Que, el
no corresponde tampoco amparar esta denuncia procedimental.
artículo 2022 del Código Civil precisa que "para oponer dereCuarto.- Que, en cuanto a la denuncia de inaplicación de los
chos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
piincipios registrales recogidos en los numerales 2013, 2014,
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
2016 y 2022 del Código Civil, así como de los artículos VII, VIII
esté inscrito con anterioridad de aquel a quien se opone. Si se
y IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registrata de derechos de diferente naturaleza se aplican las dispositros Públicos, esta se sustenta en que la medida cautelar de emciones del derecho común". Examinado el segundo párrafo de
bargo registrada a favor del bancocodemandado
es de fecha
esta norma para dirimir la preferencia de derechos (verbigracia:
anterior (doce de mayo de mil novecientos noventicuatro) al re.si uno es real y el otro personal) se remite a una fórmula genérigistro de la propiedad que hiciera el tercerista (catorce de junio
ca cuando señala que debe aplicarse el derecho común, en el que
de mil novecientos noventicuatro) de la parcela ocho por lo que
evidentemente está implícito el principio regist,ral de prioridad
no puede ser opuesto a su derecho, más aún si dicha inscripción
de rango del derecho real sobre el personal por gozar aquel de la
no ha sido cuestionada judicialmente, encontrándose amparada
oponibilidad erga omnes, que no tiene eL segundo. Octavo.en el principio de la buena fe registral. 4.1: Que, en e! presente
Que, frente al acotado principio, nuestro ordenamiento tiene
proceso el tema central de la controversia radica en establecer si
positivizado los principios de prioridad y publicidad, encontránel derecho de propiedad sobre la parcela ocho de cuatro hecdose recogido el primero en los artículos VI del Título Prelitáreas independizada de la matriz de mayor extensión, alegado y
minar del Reglamento'Generarde
los Régistros Públicos de mil
demostrado por el tercerista don Artemio Pablo Purilla Nieto e
novecientos sesentiocho aplicable por el principio de temporalidad
____________________
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
de la norma y el artículo 2016 del Código Civil que establecen
que "la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la •
preferencia de los derechos que otorga el registro", en tanto que
el segundo se encuentra regulado en el artículo V del Título Preliminar de dicho Reglamento de los Registros Públicos y en el
artículo 2012 del Código citado, señalando que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Noveno.- Que, compulsado el principio de rango, artículo 2022, frente al de prioridad en el tiempo, artículo 2016, se arriba a la conclusión de que,
en el presente caso, debe prevalecer este último en atención a
que el embargo fue inscrito con anterioridad al título de propiedad registrado a favor del tercerista, pues en materia registral
quien entra primero al registro es primero en el derecho ya que
admitir lo contrario importaría destruir y hacer ineficaces los
principios de legalidad, impenetrabilidad y publicidad por cuanto el registro ha sido constituido y establecido precisamente para
proteger derechos de terceros. En estos casos los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de la inscripción. Dicho precepto no hace ningún distingo de derecho inscribibles. El principio de la prioridad de la
inscripción es recogido, además por normas como el artículo
1135 del Código Civil, que constituye una norma de derecho
común, el cual precisa el criterio de que tiene preferencia el
acreedor de buena fe cuyo título ha sido inscrito primeramente,
por 10 que en el presente caso debe preferirse el embargo inscrito a favor del codemandado Banco de Crédito del Perú Sucursal
de lca, que ha sido registrado con anterioridad al derecho alegado por el tercerista; más aún si se tiene en cuenta que de conformidad con el artículo 2013 del Código Civil el contenido de la
inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; y
conforme señala el artículo 2014 del propio Código, "el tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho (...)" y en el
caso de autos el Banco de Crédito codemandado inscribió su
medida cautelar de embargo a fin de garantizar el cobro de su
acreencia, cuando el ¡¡ctor aún no había inscrito su derecho de
propiedad. Décimo.- Que, en tal entender, de autos se advierte
que la Sala de mérito se ha limitado a demostrar que el bien materia de litis fue adquirido por el tercerista con anterioridad a la.
concesión e inscripción de la medida cautelar cuestionada, pero
ha obviado aplicar las normas registráles, ya que si bien el registro para efectos de establecer el derecho de propiedad sobre un
inmueble no es constitutivo, es decir, que el derecho se constituye fuera de registro; sin embargo, para que un derecho de propiedad inmobiliario tenga la certeza necesaria para su protección y
posibilidad de tráfico comercial requiere de su inscripción; y, si
DIÁLOGO
CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 122
bien el inmueble sublitis fue adquirido por el tercerista en fecha
anterior al embargo, también 10 es que para efecto del tráfico
inmobiliario, quien aparecía registralmente como propietario era
solo la ca demandada Cooperativa Agraria de Usuarios "Señor
de Luren" Limitada y en base a tal información actuó la entidad
bancaria igualmente demandada cuya presunción de buena fe no
ha sido destruida, manteniendo su derecho una vez inscrito aunque el titular del bien resulte ser el tercerista. Décimo Primero.A ello se agrega que los artículos VII, VIII y IX del Reglamento
General de los Registros Públicos de mil novecientos sesentiocho establecen: -que el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
en la forma que establecen las.le-yes y reglamentos Q no se declare judicialmente su invalidez-; -para los efectos de las garantías
que los Registros otorgan a los terceros conforme a los artículos.
1052, 1065, 1068 Y 1073 del Código Civil y 26 del Código de
Comercio, la exactitud y veracidad de los asientos de inscripción, de acuerdo con su contenido literal, no admiten prueba o
declaración en contrario, que perjudiquen los derechos de quienes se hubieran amparado en la fe del Registro -y las normas
sobre los Registros no amparan la mala fe-o Décimo Segundo.De las consideraciones precedentes fluye que se ha configurado
el supuesto de la causal in iudicando de inaplicación de normas
de derecho material invocada, puesto que se han inaplicado en la
sentencia de vista recurrida los artículos 2012, 2013, 2014 Y
2016 del Código Civil y los artículos VII, VIII Y IX del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
4.- DECISIÓN: Por estas razones y de conformidad con el artículo 396, inciso 1 del Código Procesal Civil NUESTRO
VOTO es porque: 1) se declare FUNDADO el recurso de casación de fojas doscientos cuarenta, interpuesto por el Banco de
Crédito del Perú - Sucursal de lca, y en consecuencia NULA la
sentencia de vista de fojas doscientos treintiuno, su fecha quince
de febrero del dos mil dos; y 2) actuando en sede de instancia: se
CONFIRME la sentencia apelada de fojas ciento cuarentiuno,
su fecha diez de setiembre del dos mil uno en cuanto declara
infundada en todos sus extremos la demanda postulada por don
Artemio Pablo Purilla Nieto con el Banco de Crédito del Perú Sucursal de lea y la Cooperativa Agraria de Usuarios "Señor de
Luren" Limitada, sobre Tercería de Propiedad respecto a la parcela número ocho con Unidad Catastral número diez mil ochocientos setenticuatro, ubicada en el predio denominado "La Esperanza", comprensión del Distrito de Los Molinos, Provincia y
Departamento de lea; en los seguidos por don Artemio Pablo
Purilla Nieto, contra el Banco de Crédito del Perú - Sucursal lea
y otro, sobre Tercería de Propiedad.
SS. ROMÁN SANTISTEBAN; CARRlÓN LUGO
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
l. ANTECEDENTES Y CONCEPTO DEL PRINCIPIO
DE INOPONIBILlDAD REGISTRAL
Los antecedeptes del principio de inoponibilidad registral
los encontramos enJa Ley del 2 de enero de 1888 que creó
el Registro de la Propiedad Inmueble en el Perú, 'la que en
su artículo 7 establecía que "no podrá oponerse a tercera
persona el dominio total o parcial, derechos reales, hipote. cas, contratos ni los demás títulos de derecho especificados
en los artícu.los 3 y 4, si no están debidamente registrados
dentro del término que señale el reglamento que debe dictarse para el cumplimiento de esta ley"(l).
En el artículo 1050 del Código Civil de 1936 se estableció
que "para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes
tienen también derechos sobre los mismos, es preciso que
el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de
aquel a quien se opone".
En el Código Civil de 1984, el principio registral de inoponibilidad está recogido en la primera parte del artículo 2022,
el cual establece lo siguiente: "Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone",
al de este; y, como de oponibilidad, cuando estamos en la
posición de quien tiene un derecho inscrito sobre un inmueble que lo hace valer frente a otro que no tiene derecho
inscrito sobre el mismo bien, o que teniéndolo inscrito, su
inscripción es posterior al de aquel.
En el supuesto de que ambos derechos reales estén inscritos, se preferirá al derecho que haya sido primeramente
inscrito. Este supuesto puede presentarse en caso de que
un mismo inmueble tenga más de una partida registral, conocido en el Derecho Registral como "duplicidad de partidas". Este supuesto es una transgresión al principio del
folio real o de especialidad, según el cual por cada bien
debe abrirse una partida registral, y que se ha presentado
debido a la ausencia de mecanismos técnicos en el registro
que pudieran haber detectado si un bien cuya inmatriculación se solicitaba ya estaba inscrito o si se superponía con
otro ya inscrito.
Conforme al artículo 2022 citado, basta tener prioridad registral para ser preferido en el conflicto. No se requiere que
el sujeto que haya inscrito su derecho en primer lugar haya
obrado de buena fe.
El principio de inoponibilidad registral se relaciona fundamentalmente
con el principio de prioridad registral (prior
El principio de inoponibilidad registral es definido por José
in tempore potior in iure). La conjugación de ambos princiManuel García García(2) como "aquel principio hipotecario
pios permite solucionar los distintos conflictos de derechos
en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reasobre inmuebles. Interesan en este trabajo los conflictos de
les no inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni perpropiedad (pluralidad de sujetos que alegan tener el domijudican al tercero que inscribió s~ derecho en el registro.
nio exclusivo de un bien) y los conflictos entre el derecho
O dicho más brevemente: es aquel principio hipotecario en
de propiedad y otros derechos reales sobre bienes ajenos.
virtud del cual lo no inscrito no peJjudica al que ha inscriEn los primeros conflictos existe una incompatibilidad abto". Por consiguiente, los derechos reales no inscritos son
soluta entre los derechos que se oponen, por cuanto siendo
ineficaces frente a los derechos reales que sí han accedido
los derechos reales derechos exclusivos, no pueden coexisal registro.
tir en un mismo plano dos o más derechos de propiedad
sobre el mismo bien. En estos casos uno de los derechos
Este principio es conocido como de inoponibilidad, cuando
debe excluir a los demás y el criterio para excluirlos es
.estamos en la posición de quien tiene un derecho real sobre
precisamente la inscripción: el derecho inscrito prevalece
un inmueble que no lo puede hacer valer frente a otro que
también tiene un derecho real sobre el mismo bien, por no . so1;>reel derecho no inscrito; y, si ambos están inscritos
vencerá el que haya sido primeramente inscrito(3). En la
estar inscrito el suyo o por haberlo inscrito con posterioridad
(1)
(2)
(3)
Por Ley Interpretativa de fecha 10 de enero de 1899 se estableció en su artículo 4 que no podía hacerse valer ningún derecho contra tercero que
hubiese adquirido la finca inscrita, o algún derecho sobre ella, si los derechos que se quieren hacer valer no hubiesen constado en el registro al
tiempo de la adquisición por el tercero.
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo JI, Editorial Civitas, Madrid, 1993, p. 29.
En la Casación N'275-2005-Ica, de fecha 01/0912006, publicada en el diario oficial El Peruano el 31/01/2007, en un proceso sobre mejor derecho de
propiedad, en el que los dos derechos en conflicto estaban inscritos, se prefirió al inscrito con anterioridad, estableciéndose que "no pueden coexistir dos
partidas respecto del mismo inmueble (., .) y (.. ,) existiendo una primera inscripción no ¡;uéde'p~aleCerla segunda efectuada con posterioridad".
____________________
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
práctica estos conflictos se resuelven en los procesos
sobre mejor derecho de propiedad(4). Los otros conflictos
se presentan~ entre el.,derechode,pmpiedad. y..los.derechos
sobre bienes ajenos (hipoteca, anticresis, usufructo, uso,
habitación, servidumbres), en los cuales la incompatibilidad puede ser absoluta o relativa. Así, el conflicto que surge entre el comprador que adquiere el bien libre de cargas
y gravámenes y el usufructuario que había adquirido su derecho del vendedor pero que no registró esta carga. En este
caso el comprador excluye al usufructuario, no pudiendo
este oponer su derecho al de aquel. También, el conflicto
entre el comp'rador que no registró su derecho y el acreedor
hipotecario a cuyo favor~l vendedor ha constituido una
hipoteca, a pesar de que extraregistralmente ya no era titular del bien(5). En este caso, si bien pueden coexistir el
derecho de propiedad y la hipoteca, esta eventualmente lo
afectará(6).
Si de antemano se hace un análisis del resultado adverso del
conflicto por aplicación de la regla conflictual contenida en
la primera parte del artículo 2022 del Código Civil, lo recomendable seria cuestionar el derecho inscrito desvirtuando
la protección que brinda el artículo 2014 del Código Civil,
siempre y cuando quien haya inscrito su derecho no reúna
los requisitos para ser considerado un tercero registral.
11.LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PER.
SONALES
Los antecedentes de estos derechos se encuentran en el Derecho Romano. Los derechos reales (jus in rem) eran los
derechos que se tenían sobre los bienes, en tanto que los
derechos personales eran derechos a recibir una prestación
de parte de un sujeto llamado deudor, y en caso de incumplimiento facultaban al acreedor a exigir el cumplimiento
forzoso de la prestación. Inicialmente, la responsabilidad
del deudor era personal, por cuanto era la persona del deudor la que respondía por el incumplimiento, pudiendo el
acreedor disponer de la persona del deudor, de ahí la denominación de derecho personal (jus in personam). Con
el correr del tiempo, la responsabilidad personal se transformó en una responsabilidad patrimonial, con la cual, en
caso de incumplimiento del deudor, el acreedor debía
dirigirse contra los bienes de su deudor y solicitar el remate
de para satisfacer sus crédit.os.
Las diferencias entre ambos derechos pueden resumirse en
: las siguientes: los derechos reales son derechos absolutos,
de tal forma que el titular de los bienes puede hacer valer su derecho frente a todos los demás (oponibilidad erga
o~nes); en tanto que los derechos personales o de crédito
son derechos relativos, debido a que el acreedor solamente
puede exigir el cumplimiento de la prestación a su deudor
o eventualmente a los herederos de este, si es que no se tratara de una obligación intuito personae. Como consecuencia de ello, en caso de incumplimiento de la prestación, el
acreedor solamente puede dirigirse contra los bienes de su
deudor, es decir, son los bienes del deudor y no otros los
que deben responder por su incumplimiento. Al respecto, ,
el Código Civil español en su artículo 1911 prescribe que
"del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor
con todos sus bienes presentes y futuros".
11I. LA ADQUISICiÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Conforme a nuestro sistema civil, el derecho de propiedad
se adquiere por medios originarios o por medios derivados.
Dentro de los primeros tenemos, por ejemplo, a la usucapión. Dentro de los medios derivados tenemos a la tradición y a los distintos tipos de transferencias previstos en el
ordenamiento jurídico, como por ejemplo, la adjudicación
judicial, las provenientes de contratos, de títulos de propiedad, la sucesión, etc. Por la tradición se adquiere la propiedad sobre bienes muebles, conforme a los artículos 947 y
948 del Código Civil, en tanto que por los distintos tipos de
transferencias se adquiere la propiedad sobre inmuebles,
conforme al artículo 949 del citado código.
Conforme al artículo 947, los bienes muebles se adquieren por la tradición o entrega que hace de ellos un sujeto
transferente (tradens) a otro que los adquiere (accipiens).
La entrega suele ser la ejecución de un contrato, como por
ejemplo, la entrega que se hace de un vehículo automotor
proveniente de la celebración de un contrato de compraventa. Cabe precisar que la transferencia no se produce si
no se llega a entregar el bien. .
(4)
En la Casación N° 2126-2006-Callao, de fecha 13/12/2006, publicada en el diario oficial El Peruano, se estableció que "en los procesos destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos encontramos ante dos o más propietarios que acreditan derechos sobre un mismo bien, por
lo que es tarea del órgano jurisdiccional establecer cuál de todos los propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los demás, lo que
importa en el fondo desconocer el derecho de propiedad de estos últimos, aunque' haya sido válidamente adquirido, en~aras de dar solución al
conflicto de intereses que se presenta".
(5)
En la Casación N° 4733-20007 de fecha 11/03/2008, publicada el 30/06/2008 en el diario oficial El Peruano, en un caso como el descrito, se
estableció que "el articulo 2022 del Código Civil resume el aforismo priore tempore potlor iure, es decir, primero en el tiempo, poderoso en el
Derecho y recoge, asimismo, el principio registral de rango, según el cual, para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que s~opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. En el presente
caso, analizados los hechos se arriba a la conclusión de que el derecho de propiedad alegado por los accionantes no resulta oponible al derecho
real de garantía que ostenta la entidad codemandada, pues el derecho invocado en la demanda no se encuentra inscrito, siendo que el gravamen
hipotecario aparece inscrito primero".
'
(6)
Al respecto, el artículo 533 del Código Procesal Civil halimitado la posibilidad de plantear una tercería de propiedad contra una hipoteca, al exigir
que el derecho del tercerista esté inscrito con anterioridad a la hipoteca.
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
N° 122
-----------------
. , IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
de noviembre del 2006, dictada en un
En cuanto a los inmuebles, conforme al
proceso en el que se declaró la nulidad
artÍCulo 949 del Código Civil, basta la
de una segunda venta por ser contracreación de la obligación de enajenar
ria al orden público, se consideró que
para transmitir la propiedad, es decir,
"El principio de inoponibilidad registral se relaciona fun"El contrato de compraventa, por su
es suficiente la voluntad de transferir
damentalmente con el princinaturaleza consensual, se forma por
de un sujeto para que el otro adquiera
pio de prioridad registral (prior
el acuerdo en la cosa y en el precio,
la propiedad. Así, por ejemplo, con la
in tempore p,otiorin iure). La
pues como prescribe el artículo 1529
sola celebración del contrato de comconjugación de ambos prindel Código Civil, por la compraventa
praventa de un predio, el comprador se
cipios permite solucionar los
el vendedor se obliga a transferir la
convierte en sunuevo dueño: La oblidistintos conflictos de derepropiedad de un bien al comprador y
gación de enajenar puede provenir de
chos sobre inmuebles."
este a pagar su precio en dinero. Es
los distintos tipos_ de contratos previsposible que el objeto de un contrato de
tos' en nuestro sistema civil, como la
compraventa sea un bien ajeno, siemcompraventa, la donación, la permuta,
pre y cuando el comprador conozca
la dación en pago. Como afirma Carlos
esa situación, lo que conlleva la obligación del vendedor
Cárdenas Quirós(7), "producido el acuerdo de voluntades
de adquirir dicha cosa para transferirla al comprador. Es
entre c6mp~ªdor y vendedor, generador de la relación oblidiferente cuando se' vende como propio lo que es ajeno,
gatoria, es decir, una vez creada esta, no solamente habrá
pues en ese caso se incurre en la figura penal denominada
surgido un derecho al bien para el acreedor (ius ad rem)
estelionato, prevista y penada en el artículo 197, inciso 4
sino que simultáneamente este adquirirá la propiedad (ius
del Código Penal, y un ilícito penal, no puede al mismo
in re)". La principal conclusión que se obtiene de este
tiempo ser lícito civil".
sistema es que no se requiere de la inscripción registral de
la transferencia para transmitir el dominio; pues en nuestro
. Conforme a nuestro sistema consensual de transferencia de
sistema, el derecho de propiedad se adquiere fuera del rela propiedad inmueble, bastaría entonces que haya surgigistro, no siendo este constitutivo de derechos reales, con
do una obligación de enajenar, para que el adquirente se
excepción de la hipoteca.
convierta en el nuevo propietario del bien, no importando la inscripción del acto traslativo ni la entrega del bien.
La norma contenida en el artÍCulo 949 forma parte de nuesSin embargo, cabe preguntarse si el derecho de propiedad
tro Derecho común y de ella se desprende también el prindel adquirente con este sistema goza de una oponibilidad
cipio según el cual nadie puede transmitir la propiedad de
absoluta(8). La respuesta es negativa, pues al coexistir un
algo que ya no tiene dentro de su esfera patrimonial (nema
sistema registral, se requiere de la inscripción del derecho,
plus jurisad alium transferre potest quam ipse habet). De
para hacerlo verdaderamente oponible(9). De no hacerlo se
acuerdo con este. principio, sería nula la segunda y ultecorre el riesgo de perderlo. Así, tratándose de la venta de un
riores ventas que haga un sujeto de un bien que ya había
inmueble inscrito, bastaría el nacimiento de la obligación
vendido, pues al haber dejado de ser propietario conforme
de enajenar que asumeel vendedor, para que el comprador
al artÍCulo 949 del Código Civil, correspondería a quien
se convierta en propietario del bien. Sin embargo, en el sucompró el bien en primer lugar realizar su transferencia.
puesto de que este comprador no registre su derecho y que
Así, en la Casación N° 1657-2006 de fecha 20 de julio del
el vendedor, actuando de mala fe, venda por segunda vez el
2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 30
(7)
CÁRDENAS
(8)
Francisco Avendaño Arana enseña que "los derechos reales son exclusivos, en tanto tienen como objeto bienes. En consecuencia, excluyen de su
ámbito a todo otro titular. No pueden haber dos titulares (en un mismo nivel) de un derecho sobre un bien. La exclusividad hace que los derechos
sobre los bienes sean oponibles erga omnes, es decir a todos, lo cual significa que deban ser respetados por todos. Esta oponibilidad se concreta
en el derecho de persecución que tiene todo titular de un derecho real" (Eliminación del números clausus en los derechos reales. Pbnencia recogida
en el Código Civil de 1984: Reforma o enmiendas. PUCP, 1997, p. 101).
QUIRÓS, Carlos. Estudios de Derecho Privado, Ediciones Jurídicas, Lima, 1994, p. 137.
(9)
Como señala José Manuel García García, "antes de producirse la inscripción, el derecho real existe, pero con eficacia sólo entre las partes que lo
crearon y también respecto a otros titulares que no inscribieron. En cambio, respecto a terceros que han inscrito, el derecho real lo ostentan estos
últimos, porque son los que reúnen de forma plena el requisito de la absolutividad o eficacia erga omnes. Los titulares que inscribieron pueden
oponer su derecho a todos por razón de estar publicado, inscrito. No así los que no inscribieron su derecho, pues no pueden oponer un derecho real
no publicado a los que lo publicaron, porque estos tienen un derecho más fuerte, más eficaz, más absoluto, más real, que los que por no publicarlo
se mantienen en la clandestinidad". Ob. cit., p. 64.
____________________
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
mismo bien a otro sujeto, y este segundo comprador inscriba su derecho, de acuerdo con las normas del Derecho Registral se sacrificará al primer comprador para: pro~eger al
segundo(lO).El sistema prefiere proteger al "tercero registral
que adquirió e inscribió su derecho amparándose en lo publicitado por el registro, con lo cual el sistema consensual
cede ante la seguridad registral del tráfico inmobiliario. De
allí la importancia del Derecho Registral en brindar seguridad jurídica a quienes contratan confiándose en lo que
publicita el registro.
El Tribunal Constitucional en la sentencia de fecha 12 de
noviembre del 2007, dictada en el Expediente N° 038662006-AA/TC, ha establecido que "si bien la propiedad se
transmite por la sola obligación de enajenar un bien, en la
práctica, esto solo da derecho a lo que se ha venido a denominar la propiedad relativa de un inmueble, puesto que
si bien el objeto de la obligación ha sido cumplido en virtud a la transmisión de la propiedad, esto no garantiza que
esta pueda ser opuesta a un adquirente, aunque sea posterior, que haya inscrito la propiedad del referido bien en los
Registros Públicos. De esta manera, aunque una persona
tenga el crédito. para adquirir un inmueble y de hecho lo
adquiera, podría no oponer dicho derecho, si se encuentra
en una posición de desventaja respecto a otro adquirente
con un derecho con mayor, o an!erior, publicidad".
Los conflictos entre los derechos reales y los derechos
personales. Los procesos de tercería excluyente de pro-.
piedad
Como habíamos señalado, la diferencia entre los derechos
reales y los personales, es que aquellos gozan de una oponibilidad absoluta y estos de una oponibiHdad relativa. La
oponibilidad absoluta significa que el titular del derecho real
puede hacer valer su derecho frente a cualquier sujeto, en
cambio la oponibilidad relativa significa que el acreedor solo'
puede exigir el cumplimiento de la prestación a su deudor.
Sucede en la práctica que cuando un deudor incumple con
su acreedor, este procede a exigir el cumplimiento judicial
de la prestación, en la mayoría de casos de.dar suma de dinero. Sucede, asimismo, que en varios casos el acreedor actúa
sin la debida diligencia y otorga el crédito a su deudor sin
recibir una garantía real de parte de:este o de un tercero que
asegure la satisfacción de su crédito. Cuando todo ello ocurre, el acreedor realiza algunas actividades para asegurar el
(10)
El conflicto entre el derecho de propiedad y el derecho de
crédito garantizado por un embargo, conforme a la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, se resuelve
aplicando las normas de( derecho común. Esto quiere \lecir, que en este conflicto no deben aplicarse las normas del
Derecho Registral.
La norma del derecho común aplicable a este conflicto es
la contenida en el artículo 949 del Código Civil. Según vimos antes, uno deja de ser propietario de un inmueble al
contraer una obligación de enajenar, y, por consiguiente,
el bien no debe responder por el incumplimiento de las
obligaciones de su anterior propietario, o dicho en otras
palabras, el bien en adelante solamente debe responder por
las deudas de su nuevo propietario. Asimismo, señalamos
que la propiedad se adquiría por el surgimiento de la obligación de enajenar, no siendo necesaria la inscripción de
la transferencia en el registro. Siendo ello así, el conflicto
debe resolverse a favor del propietario.
El proceso por el cual el propietario afectado hace valer su
derecho es el proceso de tercería excluyente de propiedad,
conocido en doctrina como la oposición de terceros en la
ejecución y que tiene por objeto hacer valelel principio
de responsabilidad patrimonial en sentido negativo: "solo
los bienes del deudor podrán servir de bienes-instrumento
para la satisfacción del interés del acreedor, nunca de los
,.
Como enseña Fernando Cantuarias Salaverry, "al adquirente de una titularidad respecto de un bien no le interesa únicamente saber con quién contrata y en qué condiciones lo hace. A él o ella le interesa que la titularidad que'adquiere sea inatacable o preferente a cualquier otra en la que haya
intervenido su contraparte. En otras palabras, esta persona requiere que su titularidad sea erga omnes. Obviamente esta titularidad erga omnes
no se puede derivar del simple acuerdo de voluntades (es decir, del contrato), simplemente porque ello generaría terribles costos de transacción,
ya que al pOlencial adquirente no le bastaría fiarse de la posesión o del registro (mecanismos de publicidad), sino que tendría que ver la forma de
averiguar si su contraparte ha celebrado con anterioridad algún contrato respecto del bien en cuestión. De esta manera, la posesión y el registro
como mecanismos de publicidad ayudan al derecho a cumplir con las funciones de constituir titularidades erga omnes y de incentivar el libre
intercambio de bienes, razón por la cual están presentes en todos los modernos códigos civiles del mundo". En: Bienes muebles e inmuebles vs.
Bienes registrables y no registrables. Revista del Magíster en Derecho Civil. Volumen 1, PUCP, 1997, p. 129.
DIÁLOGO
----
cumplimiento de la sentencia que ordene al deudor pagar la
obligación. Una de estas actividades es buscar información
sobre los bienes que pudiera tener su deudor, para sobre
ellos solicitar al juez una medida cautelar de embargo en
forma inscripción, siendo la institución que brinda dicha información el Registro Públ.ico (Sunarp). Sucede que como
en nuestro sistema el registro no es obligatorio ni constitutivo de derechos reales, la titularidad de estos con frecuencia
aparece en el registro a favor de los anteriores propietarios,
debido a que los últimos adquirentes no han inscrito su derecho. El acreedor con la información de la titularidad que
le brinda el registro procede entonces a trabar embargo sobre el bien. Es así como se produce el conflicto entre el nuevo propietario que no registró su derecho y el embargante
que ha procedido a trabar embargo sobre el bien que en el .
registro aparece como de propiedad de su deudor, pero que
fuera de esta propiedad de aquel sujeto que adquirió el bien
de su deudor, pero que no registró su derecho.
CON LA JURISPRUDENCIA
N° 122
4
__
•
_
... IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
terceros" (Eugenia Ariano Deho. Problemas de proceso civil. P. 241, citada en la Casación W1532-2005-Lima)(ll).
garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación".
En la Casación N° 3805-2006-Lima de fecha 12 de diciembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el
28 de febrero del 2007, se estableció que "la tercería de
propiedad es la acción que corresponde al propietario de
un bien que resulta afectado por una medida cautelar o de
ejecución dictada para hacer efectiva una obligación ajena,
y tiene como finalidad la desafectación del bien".
De acuerdo con la citada norma, la tercería de propiedad
podrá ser promovida por el propietario del bien afectado
con un embargo o con una hipoteca, a fin de evitar el remate
y adjudicación del bien. Tratándose de la tercería para suspender un remate proveniente de embargo, será suficiente
que se acredite el derecho de propiedad adquirido antes de
la anotación del embargo, sin ser necesario que este se haya
inscrito. Tratándose de la tercería para evitar el remate del
bien en un proceso de ejecución de hipoteca, se requiere
que el tercerista acredite que su derecho está inscrito con
anterioridad a la constitución de la hipoteca. Este supuesto se. presentará cuando el mismo inmueble tenga más de
una partida registral con inscripciones incompatibles, en
las cuales se pub liciten como titulares del bien a distintos
sujetos, uno de los cuales ha constituido la hipoteca.
En la CasaciÓn N° 2229-2007 -Lima de fecha 31 de julio
del 2007, publicada el 30 de enero del 2008, se estableció que la tercería de propiedad se basa en el derecho
de dominio de un tercero, que no es parte en el proceso
y cuyo bien ha sido afectado con una medida cautelar,
acreditando J~ propiedad con documento público o privado de fecha cierta.
El conflicto debería ser resuelto a favor del tercerista si
acredita de manera fehaciente que antes de la inscripción
del embargo ya había adquirido la propiedad sobre el bien
en litigio. No debe interesar si el tercerista adquirió el bien
de buena o mala fe(l2).Lo que sí se requiere es que el documento en que sustenta su derecho el tercerista produzca
certeza y convicción en el juez de que efectivamente el derecho del tercerista nació antes que se anotara el embargo
en el Registro(l3).
Por ello compartimos los votos en mayoría en la casación
materia de este trabajo, al resolver la tercería de propiedad
aplicando la regla conflictual contenida en la segunda parte
del artículo 2022 del Código Civil e inaplicando el principio registral de prioridad registral recogido en el artículo
2016 del citado código.
Con el Decreto Legislativo N° 1069 se modificó el artículo
533 del Código Procesal Civil, que regula la tercería, estableciéndose que "la tercería se entiende con el demandante
y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de
los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o
para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado
con el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado,
puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con
El artículo 650 del Código Procesal Civil, luego de la modificación por el Decreto Legislativo N° 1069 ha introducido en su tercer párrafo, un supuesto especial de procedencia de embargo en forma inscripción que constituye una
excepción al principio registral de tracto sucesivo. Este
supuesto consiste en embargar un bien que no está inscrito
a nombre del deudor, siempre y cuando se acredite que
fuera del registro este ya es propietario del bien. Este supuesto es opuesto al que venimos comentando, pues en la
tercería, el deudor aparece en el Registro como propietario
cuando en realidad ya no lo es, en tanto que en el supuesto
del artículo 650, el deudor no aparece en el Registro como
propietario cuando en realidad ya lo es.
Hay quienes sostienen que la segunda parte del artículo
2022 del Código Civil debe ser eliminada. Así, Fernando
Cantuarias(J4) sostiene que se deben "eliminar aquellas disposiciones que permiten contradecir derechos registrados
con base en hechos que no constan en los registros". Para
este autor, la segunda parte del artículo 2022 del Código
Civil, dispone erradamente "que la preferencia entre derechos reales y derechos personales no será resuelta sobre la
base de las normas del registro (como debería ser), sino por
las disposiciones del derecho común".
(11)
También se puede ver: "Las Tercerías de Propiedad en el CPC de 1993: sus problemas y sus atajos" de Eugenia Ariano Deho, publicado en Cuadernos Jurisprudencia/es. Año 4, N° 3~, setiembre de2004.
(12)
En la Casación del 1277-2006, Lambayeque, en la que el tercerista había adquirido el bien de parte del deudor pocos días después que este había
cometido un delito, se consideró que "se debe tener presente que la tercería de propiedad tiene por objeto determinar si se ha afectado indebidamente los bienes del tercerista; no siendo materia de esta acción la nulidad o invalidez de su título en base al artículo 97 del Código Penal respecto
de los actos de disposición luego de ocurrido un hecho punible, extremo que se encuentra contemplado a través de la acción respectiva en donde
corresponde ser discutida la buena fe del adquirente".
(13)
En la Casación N° 4325-2006-Arequipa, en la que se declaró infundada la tercería, el vocal supremo Santos Peña fundamentó su voto considerando que "en el presente caso, dada su particularidad, con criterio excepcional, debe tenerse en cuenta que la escritura pública de fecha veinticuatro
de abril del dos mil dos no produce convicción en el juzgador ya que según aparece del acta de la diligencia de exhibición realizada por el juez
de la causa ( ... ) en el local del notario ( ... ) no se encontró un libro de min:¡tas con la fecha de ingreso, además las minutas están sueltas ( ... ) por
lo que siendo así, se ha optado por aplicar las normas sobre regístro en mérito de la publicidad registral siendo de aplicación al caso sub júdice el
artículo 2016 del Código Civil prevaleciendo el embargo primeramente inscrito".
(14)
CANTUARIAS
SALAVERRY, Fernando. Ob. cit., p. 138.
--------------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
IV. CRITERIOS JURISPRUDENCIALES
De la revisión de las casaciones de la Corte Suprema de
Justicia de la República hemos podido determinar que los
conflictos entre el derecho de propiedad del tercerista y el
derecho del acreedor embargante, han merecido resoluciones contradictorias. Prueba de ello, son los votos en discordia en la casación materia de este trabajo.
Una primera. posición jurisprudencial que es la predominante, considera que en el conflicto debe prevalecer el derecho de propiedad, por aplicación de la regla conflictual
contenida en la segunda parte del artículo 2022 del Código
Civil, según la cual se debe aplicar el Derecho Común y
no los principios registrales. Considera esta posición que
el derecho de propiedad se adquiere con la sola obligación
de enajenar conforme a lo establecido en el artículo 949
del Código Civil no siendo necesaria la inscripción para
oponer este derecho al embargo.
Una segunda posición jurisprudencial considera que en el
conflicto debe prevalecer el derecho del acreedor embargante, por cuanto si bien es cierto que el derecho real es
un derecho absoluto oponible erga omnes, y por tanto goza
de prioridad de rango frente al derecho personal, también
es cierto que por el principio registral de prioridad debe
protegerse a quien ha registrado primero su derecho, no
importando la naturaleza del derecho sino el tiempo de la
inscripción de este.
V. JURISPRUDENCIA
EMBARGANTE
A FAVOR DEL ACREEDOR
En la Casación N° 358-98-Huánuco, de fecha 30 de setiembre del 1999(15J, la Sala de Derecho Constitucional y
Social de la Corte Suprema de Justicia de la República, en
un proceso de tercería de propiedad, en el que estaban en
conflicto el derecho de propiedad adquirido con antelación
a la anotación de un embargo laboral, resolvió a favor del
embargante, considerando "que, la interpretación dada por
el colegiado respecto al artículo dos mil veintidós del CÓ~
digo Civil, es la correcta, al considerar que la oposición a
un registro debe ser realizada por otra inscripción registrada anteriormente, siendo el caso que la medida cautelar se
ha presentado el treinta de enero de mil novecientos noventisiete anterior al registro de la compraventa presentado
el veinticuatro de febrero de mil novecientos noventisiete,
determinándose así el derecho preferencial".
En la Casación N° 403-2001-Piura, de fecha 19 de octubre
del 2001(16), la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema
de Justicia, en un proceso de tercería de propiedad, en el
que estaba acreditada la adquisición del derecho de propiedad del tercerista antes de la inscripción del embargo,
consideró lo siguiente: "la sentencia de vista, para confirmar la sentencia de primera instancia que declara fundada
la demanda de tercería, se apoya fundamentalmente en la
previsión contenida en el artículo 2022 del Código Civil
(...). Examinado el segundo párrafo de esta norma, para
dirimir la preferencia de derechos (por ejemplo: si uno es
real y el otro personal) se remite a una fórmula genérica
cuando dice que se aplicará el 'derecho común'. Esta norma contiene el principio registral de prioridad de rango del
derecho real sobre el derecho personal por gozar de aquel
'de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el último. Sin
embargo, esta posición ha sido cuestionada por la doctrina '
elaborada y contenida en ejecutorias de casación dictadas
por las Salas en lo Civil de esta Corte. En efecto, frente al
referido principio (prioridad de rango), el ordenamiento jurídico nacional tiene positivizados los principios registrales
de buena fe y de prioridad. El primero de estos principios
ha sido recogido por el numeral 2014 del Código Civil (...)
En tanto que el principio de prioridad ha sido recogido por
el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (...) y por el artículo 2016
del Código Civil (...). Compulsados el principio de rango
(recogido por el artículo 2022 del Código Civil) frente a los
principios registrales de buena fe y prioridad en el tiempo,
se llega a la conclusión que, en el presente caso, deben prevalecer estos últimos, en atención que cuando se inscribió
el embargo no aparecía inscrito el título de la tercerista, por
lo que el banco demandado mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, pues, en materia registral, quien
éntra primero al registro es primero en el derecho. El artículo 1135 del Código Civil, que constituye una norma de
'derecho común', recoge también el principio de prioridad
en el tiempo para determinar la preferencia en el derecho.
Admitir lo contrario importaría destrUir el sistema registral
que nos rige y haría ineficaces los siguientes principios: a)
el de legalidad, que preconiza que todo título que pretenda
su inscripción debe ser compatible con el derecho ya inscrito, pues en el presente caso cuando se trabó el embargo
en forma de inscripción en el Registro los demandados (...)
figuraban como titulares de derechos y acciones sobre el
bien; b) el de impenetrabilidad que preconiza el de impedir
que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sJ:an de fecha anterior. En el presente caso el embargo no se habría trabado si
en el bien no habrían tenido algún derecho los demandados
(15)
Su texto puede verse en Cuaderños Jurisprudenciales.
Año 1, número 10, abril de 2002, p, 33.
(16)
Su texto se puede ver en Cuadernos Jurisprudenciales.
Año 8, número 45, junio de 2002, p. 285.
Año 4, número 39, setiembre de 2004, p. 57. También en Diálogo con la Jurisprudencia.
DIÁLOGO
CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 122
------------281
---~~--_.
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
compraventa suscrita con anterioridad
a la inscripción de la medida cautelar
"
... los derechos reales son dealudida, pero no inscrita en los Regisrechos absolutos, de tal forma que
tros Públicos; pues, admitir una posiel titular de los bienes puede hacer
ción en contrario importaría: a) dejar
valer su derecho frente a todos los
de lado la finalidad esencial que persidemás (oponibilidad erga orones);
en tanto que los derechos personales
guen las medidas cautelares, cual es,
o de crédito son derechos relativos,
En la Casación N° 527-2003-Lima
asegurar la eficacia de las decisiones
debido a que el acreedor solamente
de fecha 15 de octubre del 2004, pujudiciales; y b) destruir la fe que conpuede exigir el cumplimiento de la
blicada en el diario oficial El Peruano
fiere el contenido de los Registros PÚprestación a su deudor o eventualel 3 de enero del 2005(17), resolvió a
blicos sobre su veracidad y certeza en
mente a los herederos de este, si es
que no se tratara de una obligación
favor del embarg-ante, considerando
el momento de la inscripción de algún
intuito personae."
acto; consecuentemente, la minuta de
que" "examinando ~el segundo párrafo
compraventa de la' parte demandande esta norma para dirimir la preferente, al no contar con la fe del Registro,
cia de derechos (verbigracia: si uno es
es oponible solo entre las partes intervinientes en el acto
real y el otro personal) se remite a una fórmula genérica
jurídico que formaliza, mas no de manera absoluta ante
cuando señalá que debe aplicarse el derecho común, en el
terceros, como sí lo es el derecho del banco acreedor que
que evidentemente está implícito el principio registral de
inscribió la medida cautelar accediendo a la preferencia y
prioridad del rango del derecho real sobre el personal por
oponibilidad erga omnes que otorga el Registro ( ... ) Que,
gozar aquel de la oponibilidad erga omnes, que no tiene
sobre la base determinada en el considerando precedente,
el segundo; que, sin embargo, frente al acotado principio,
se colige que al haberse decretado la medida cautelar del
nuestro ordenamiento tiene positivizado los principios de
prioridad y publicidad, encontrándose recogido el primero
banco demandado y encontrarse inscrita con anterioridad a
en los artículos V del Título Preliminar del Nuevo Reglala 'compraventa efectuada a favor de la parte demandante,
mento de los Registros Públicos y 2016 del Código Civil
no resulta amparable la tercería, pues para oponer derechos
(...); en tanto que, el segundo se encuentra regulado en el
reales es preciso que el derecho que se opone esté inscriartículo 2012 del Código citado (...). Que, compulsados el
to con anterioridad al de aquel a quien se opone; más aún
principio de rango (artículo 2022) frente al de prioridad
cuando atendiendo al principio registral de buena fe conen el tiempo (artículo 2016), se arriba a la conclusión de
sagrado en el artículo 2014 del Código Civil, se debe tener
que, en el presente caso, debe prevalecer este último en
en cuenta que cuando se inscribió la citada medida cautelar
atención a que el embargo fue inscrito con anterioridad al
no aparecía inscrito el título de los terceristas; por 10 que el
título de propiedad registrado a favor del tercerista, pues,
banco demandado mantiene su preferencia una vez inscrito
en materia registral quien entra primero al registro es prisu derecho, pues en materia registral quien entre primero
meroen el derecho, ya que admitir lo contrario importaen elregistro es primero en el derecho (en virtud del aporía destruir y hacer ineficaces los principios de legalidad,
tegma prior in tempore, potior. in jure), de conformidad
impenetrabilidad y publicidad por cuanto el registro ha
con el artículo 2016 del código acotado".
sido constituido y establecido precisamente para proteger
En la Casación N° 4325-2006-Arequipa
de fecha 12 de
derechos de terceros".
julio del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano
En la Casación N° 2607-2006-Arequipa
de fecha 4 de
el 29 de febrero del 2008, la Sala Civil Permanente de la
setiembre del 2006, publicada en el diario oficial El PeCorte Suprema ha considerado que "compulsados el prinruano el 31 de enero del 2007, la Sala Civil Permanente
cipio de rango (recogido por el citado artículo 2022 del
de la Corte Suprema ha considerado "que atendiendo a los
Código
Civil) frente a los principios registrales de buena
principios registrales de publicidad, legitimación, buena fe
fe y prioridad en el tiempo, se llega a la conclusión que,
. registral y prioridad, que informan nuestro ordenamiento
jurídico, regulados por los artículos 2012, 2013, 2014 Y en el presente caso, deben prevalecer estos últimos, en
atención a que cuando se inscribió el embargo a favor
2016 del Código.Ci:vil;. no, se..p~
establecer que el dered(;ldoña Daliah Bolaños Medina, no aparecía inscrito el
cho del banco acreedor, que surge de una medida cautelar
título de la tercerista, tal como se constata del documento
sobre el inmueble materia de litis, el mismo que se encuenobrante a fojas noventa y cinco del acomplÍñado, por lo
tra inscrito en los Registros Públicos, no le será oponible
que la mencionada persona mantiene su acreencia sobre
al derecho de los terceristas, que consta en una minuta de
(...); c) El de publicidad recogido por
el artícul~ 2012 del Código Civil que
preconiza la presunción absoluta, sin
admitirse prueba en contrario, de que
toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones".
(17)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
Año ¡ O, número 76, enero 'd~2005',p:'¡ n,'
,.'
'
,-
""
."
--------------------------el bien sublitis una vez inscrito su derecho, pues, en materia registral, quien entra primero al registro es primero'
en el derecho. Admitir lo contrario importaría destruir el
sistema reg-istral que nos rige y haría ineficaces los siguientes principios: a) el de legalidad, que preconiza que todo
título que pretenda su inscripción debe ser compatible con
el derecho ya inscrito, pues, en el presente caso cuando se
trabó el embargo en forma de inscripción en el Registro
Público los codemandados doña Narcisa Yolanda Valdivia
de Berríos, d.oña Narda Yolanda, don Grimaldo Arturo,
doña Rosa Rosa Martha y don Olando Isidro Berríos Valdivia figuraban como titulares de las acciopes y derechos
que le corresponden sobre el inmueble submateria. b) El de
impenetrabilidad que preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles
con otros, aunque aquellos sean de fecha anterior. En el
presente caso, el embargo no se hubiera trabado si en el
bien sublitis no habrían tenido algún derecho los citados
codemandados. c) El de publicidad recogido por el artículo
2012 del Código Civil, que preconiza la presunción absoluta, sin admitirse prueba en contrario, de que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
de propiedad frente a un derecho personal en la forma de
embargo".
En la Casación N° 1880-2002, de fecha 28 de octubre
del 2002, publicada en el diario oficial El Peruano el
3 de febrero del 2003(19), en un proceso de tercería
de propiedad, en el que estaba acreditado el derecho de
propiedad sobre un vehículo adquirido antes de la anotación de un embargo, consideró lo siguiente: "que, consecuentemente, la transferencia vehicular, de acuerdo con la
legislación aplicable al caso de autos, no es constitutiva
de derechos, esto es, no requiere de la inscripción registral
para formalizar la transferencia vehicular sino que se sujeta
a las normas aludidas en la presente resolución, según las
cuales la transferencia vehicular se perfecciona con la intervención, en el acto jurídico de transferencia, dél notario
público, quien certificará la validez del acto jurídico; que,
si bien es cierto que la medida cautelar de la parte actora
se encuentra inscrita, este derecho no puede oponerse al
contrato suscrito por el demandante con la codemandada
(...), el cual es de fecha anterior a la inscripción de la medida cautelar".
En la Casación N° 3194-2002-La Libertad, de fecha 5
de mayo del 2003(20),la Sala Civil Transitoria de la Corte
VI. JURISPRUDENCIA
A FAVOR DEL TERCERISTA
Suprema de Justicia de la República, en un proceso de terEn la Casación N° 62-01-Arequipa, de fecha 6 de abril
cería de propiedad, en el que el derecho del tercerista hadel 2001, publicada en el diario oficial El Peruano el 31
bía surgido con anterioridad al embargo, consideró "Que,
de agosto del 2001 (1 s!, la Sala Civil Transitoria de la Corte
siendo esto así, acorde con las reiteradas ejecutorias de esta
Suprema de Justicia de la República consideró: "Que el ar- - misma sala, en el caso sublitis resulta de aplicación el printículo dos mil veintidós del Código Civil dispone que para
cipio de rango que emana del artículo dos mil veintidós
oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
del Código Civil, y específicamente, de su segundo párrafo
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
según el cual en la oponibilidad de derechos sobre inmuederecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de
bles cuando ellos son de distinta naturaleza se aplican las
aquel a quien se opone; si se trata de derechos de diferente
. disposiciones del derecho común, es decir, prevalece el
naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común;
derecho real de propiedad, oponible erga omnes, frente al
Que, como se advierte, la norma acotada contiene dos suderecho personal crediticio, pues no cabe duda que solo
puestos: el primero está referido al conflicto entre derechos
tratándose de casos de derechos de iguál naturaleza real
reales sobre inmuebles, en el cual sí se aplica el principio
a que contrae el primer párrafo de dicha norma sustantiva
de prioridad registral, prevaleciendo aquel derecho que
rigen los principios registrales de prioridad y buena fe ( ...)
primero hubiera sido inscrito en los registros públicos; en
por lo que, acorde con la disposición legal precitada tal
cambio, la segunda hipótesis está referida para el supuesto
medida cautelar por su condición de derechg_personal no
en el que existan conflictos de derechos de distinta naturapuede oponerse al derecho real de propiedad que ostenta
leza, en cuyo caso se prescinde de las normas que inspiran
el tercerista".
el registro, aplicándose las disposiciones del derecho común; Que, en ese sentido, el principio de prioridad regisEn la Casación N° 2103-2006-Lima, de fecha 22 de agosto
tral solamente se aplica para los casos de conflictos entre
del 2006, publicada el 30 de noviembre gel 2006 en el diaderechos de la misma naturaleza, mas no para el caso de
rio oficial El Peruano, la Sala Civil Permanente de la Corte
conflictos de distinta índole en el que se aplican las dispoSuprema de Justicia de la República, en un proceso de tersiciones del derecho común, prevaleciendo el derecho real
cería, en el q,ue estaba acreditado el derecho de propiedad
(18)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
Año 7, número 36, setiembre de 2001, p. 295.
(19)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
Año 9, número 54, marzo de 2003, p. 294.
(20)
Su texto se puede ver en Cuadernos Jurisprudenciales. Año 4, número 39, setiembre de 2004, p. 55. También puede verse en Diálogo con la
Jurisprudencia. Año 9, número 60, setiembre de 2003, p. 155.
DIÁLOGO
CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 122
------------283
I
I¡
Ii
k
-)URISPRUDENCIA-REGI-S-TRAL
del tercerista adquirido antes de la anotación del embargo,
consideró: "Que, en efecto, el artículo 2022 del Código Civil, interpretado en su real sentido, establece en su segunda
parte una excepción al principio prior in tempore paliar
in iure a que se refiere el artículo 2016 del mismo ordenamiento legal, cuando concurren un derecho real con otro
de distinta naturaleza, como es el caso de los embargos,
en concordancia con lo dispuesto por el artículo 949 del
mismo código. Esto es así porque el derecho reaLestablece
una relación directa de la persona con la cosa y el derecho
personal una relación entre personas, de las cuales el acreedor puede exigir d~ la otra -el deudor- una presentación
determinada, apreciable en dinero; en consecuencia, advirtiéndose que la sala de mérito ha resuelto la controversia
conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo
2022 del Código Civil, se concluye que la norma material
bajo análisishásido interpretada correctamente, resultando
infundada la denuncia por in,terpretación errónea".
-_-_---_-
-_--
-_-
_
En la Casación N° 3805-2006-Lima, de fecha 12 de diciembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano
el 28 de febrero del 2007, la Sala Civil Permanente de la
Corte Suprema de Justicia de la República, consideró que
"cuando el último párrafo del artículo 2022 del Código Civil establece que, cuando se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común,
no está indicando que se trata de una excepción al artículo
2016 del Código Civil, que regula el principio de prioridad
de rango, por ende, la preferencia se determina solo por la
certeza y la fecha en que se constituyeron los derechos, sin
referencia a la fecha de la inscripción registral; lo que a su
vez hace inaplicable también el artículo 2014 del Código
Civil ( ... ) Que, además la transferencia de la propiedad de
un vehículo automotor en su calidad de bien mueble se perfecciona con la tradición;- tazón por la cual, no tiene efectos
constitutivos la inscripción ante los Registros Públicos, por
cuanto el artículo 34.1 de la Ley General de Transporte y
Tránsito Terrestre establece que la transferencia de la propiedad de vehículos automotores se formaliza mediante
su inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular, y el
artículo 36 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Propiedad Vehicular no le otorga tal calidad; entonces,
cuando el artículo 94 del Código de Tránsito y Seguridad
Vial establece que se presumira propietario de un vehículo
a la persona cuyo nombre figure inscrito en la tarjeta de
propiedad, salvo prueba en contrario, nos está indicando
que se trata de una presunciónjuris tantum; por lo que devienen en inaplicables los artículos 1363 y2013 del Código
Civil. Sobre la base de lo expuesto, se colige que cuando
se rnaterializó el derecho personal del Banco codemandado
mediante la medida cautelar, sobre el vehículo materia de
litis, este ya era de propiedácl de la demandante".
En la Casación N° 1277-2006-Lambayeque,
de fecha 15
de agosto del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 5 de enero del 2007, la Sala Civil Permanente de la
Corte Suprema de Justicia de la República consideró que el
segundo supuesto previsto en el artículo 2022 del Código
Civil "se produce cuando se trata del conflicto de derechos
de diferente naturaleza, en el que, por ejemplo, se encuentra en controversia un derecho real y un derecho personal
que ha motivado una medida cautelar de embargo; conflicto que debe resolverse conforme a las disposiciones del derecho común en virtud de lo previsto en el segundo párrafo
de la citada norma, considerándose para estos efectos como
si el derecho registral no existiera. Que, en el presente caso,
la sala de mérito ha considerado que el tercerista ha adquirido la propiedad del inmueble mediante escritura pública
de fecha veintidós de julio de mil novecientos noventa y , En la Casación N° 638-2006-Lima, de fecha 25 de setiemsiete, y por su parte la medida cautelar derivada de un pro"
bre del 2006, publicada el 2 de abril del 2007 en el diario
ceso penal, ha sido concedida a favor de los codemandados
oficial El Peruano, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suha sido trabada el diecinueve de julio de mil novecientos
prema de Justicia de la República ha considerado que "el
noventa y nueve, prevaleciendo en este caso el primero de
segundo párrafo del artículo dos mil veintidós del Código
los derechos. Que el colegiado, ha aplicado la norma perCivil prescribe una excepción al principio de prioridad pretinente contenida en el artículo 2022 segundo párrafo del
visto por el artículo dos mil dieciséis del referido código,
Código Civil, que regula el caso del conflicto de derechos
esto es, que si se trata de derechos de diferente naturaleza
de diferente naturaleza en la que resultan de aplicación las
se aplican las disposiciones del derecho común; lo que sigdisposiciones de derecho común, resultando oponible en
nifica que la inscripción de un derecho personal en los Reeste caso el derecho de propiedad que fue adquirido con
gistros Públicos no convierte a este en real, sino que conanterioridad a la medida cautelar de embargo. Que, si bien
serva su carácter; de tal modo que ante la concurrencia de
el recurrente invoca el principio de prioridad registral a que
un derecho real con otro de distinta naturaleza, prevalece
se r.efiere el artículo 2016 del Código Civil y los alcances
el primero con prescindencia del tiempo de la inscripción;
del artículo IX del Reglamento General de los Registros
ello por aplicación del derecho común que por tnandato del
Públicos, alegando que el embargo fue inscrito con anterioreferido artículo se impone al derecho registral;'.
ridad a la inscripción del contrato de compraventa, se debe
tener en cuenta que en el caso submateria se presenta un
En la Casación N° 1928-2006-Ayacucho, de fecha 22 de
conflicto de derechos de diferente naturaleza en la que no
diciembre del 2006, publicada el 3 de julio del 2007 en el
rigen las normas sobre registro, sino las disposiciones del
diario oficial El Peruano, la Sala Civil Transitoria de la
derecho común conforme a lo expresamente señalado en el
Corte Suprema de Justicia de la República ha interpretado
artículo 2022 segundo párrafo del Código Civil, por ende,
que "la inscripción de un derecho personal en los Registros
no resultan de aplicación las normas invocadas".
Públicos no convierte a este en real, sino que conserva su
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
carácter, de tal modo que ante la conpropiedad del tercerista con la escritucurrencia de un derecho real (como es
ra pública de anticipo de legítima, de
el de propiedad) con otro de distinta
fecha anterior a la medida cautelar de
"I:.a'~opOnibilidad absoluta
naturaleza, prevalece el 'primero con
embargo y siendo los derechos que se
significa que el titular del deprescindencia del tiempo de la inscripdiscuten de distinta naturaleza, el de
recho real puede hacer valer
ción, ello por aplicación del derecho
propiedad que reclama el tercerista que
su derecho frente a cualquier
común que por mandato. del referido
es un derecho real, en tanto que del
sujeto, en cambio la oponibiartículo se i,mpone al derecho regisacreedor es personal, resulta de apliIidad relativa significa que el
tral". Este criterio concuerda con la
cación
la segunda parte del referido aracreedor solo puede exigir el
Exposición de Motivos Oficial del Cótículo.
Que,
en consecuencia, de acuercumplimiento de la prestación
digo Civil que, analizando e! artículo
do con 10 previsto en la última parte del
a su deudor."
dos mil veintidós del anotado Cuerpo
citado numeral, para resolver la prenormativo, señala "No hay duda que,
sente causa hay que recurrir'a las dissi se enfrentan dos titulares de dereposiciones del derecho común y en tal
chos reales, quien tendrá preferencia en virtud del princisentido el tercerista adquirió los predios rústicos -como se
pio de prioridad será aquel que inscribió primero; esto es,
tiene dicho- por escritura pública de anticipo de legítima
confirmado por la primera parte de este artículo. Pero si se
con fecha veintiuno de octubre del dos mil tres, esto es, con
trata de un enfrentamiento entre un derecho personal y uno
fecha anterior al embargo inscrito en los Registros Públireal, y a esto alude la segunda parte del citado artículo, tencos el dieciséis de febrero del dos mil cuatro, siendo ello .
drá preferencia el titular del derecho real, porque goza de
así, los predios adquiridos por el actor no responden frente
oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal,
al gravamen anotado del embargo, por la naturaleza de los
y además porque el derecho real goza de 10 que se llama
derechos en conflicto".
energía persecutoria, de la que también carece el derecho
En la Casación N° 1218-2002-Ica, de fecha 13 de marzo
personal".
del 2007, publicada elIde octubre del 2007 en el diario
Este criterio de interpretación también ha sido recogido en
oficial El Peruano, en un proceso de tercería en el que eslas Casaciones N°s 1784-2006-La Libertad del 27 de notaba acreditado el derecho del tercerista adquirido con anviembre del 2006 y 1880-2006-Cusco del21 de noviembre
terioridad a la anotación del embargo, se estableció "Que,
del 2006, publicadas en el diario oficial El Peruano el2 de
la doctrina ha diferenciado, claramente, entre lo que consjulio del 2007.
tituye un derecho real y un derecho personal; así el derecho
real es: '( ... ) aquella categoría jurídica de derechos patriEn la Casación N° 4409-2006-Arequipa,
de fecha 11 de
moniales, que se caracteriza, según opinión común, por
enero de! 2007, publicada el3 de julio del 2007 en el diario
ser derecho sobre las cosas (... )'; mientras que el derecho
oficial El Peruano, la Sala Civil Permanente de la Corte
personal o de crédito: '( ... ) son aquellos que atribuyen a
Suprema de Justicia de la República ha considerado que
su titular un poder que le permite dirigirse a otra perso"al existir un derecho real acreditado mediante escritura
na y reclamar de ella una acción o una omisión ( ... )', que
pública con fecha anterior a la resolución que ordenara
( ... ) resulta necesario precisar que el derecho personal o de
el embargo, así como a la inscripción de este, prevalece
crédito responde a una expectativa de acción que tiene el
el derecho real de propiedad y por existir conflictos entre
acreedor para con el deudor; mientras que el derecho real,
normas de distinta naturaleza no resultan de aplicación las
constituye una vinculación directa que recae o.incide sobre
normas que regulan los principios registrales de buena fe
el bien. Que, por tal razón, la naturaleza jurídica del derepública registral, prioridad o legitimación".
cho de crédito o personal no puede ser conyerJ;ida en un
derecho real por el solo hecho de inscripción en el Registro
En la Casación N° 2971-2006-Arequipa,
de fecha 16 de
Público, esto es, que la inscripción registral no puede desmayo del 2007, publicada el 31 de agosto del 2007 en el
naturalizar o convertir e! derecho, sea real o personal, que
diario oficial El Peruano, la Sala de Derecho Constituciose ha logrado inscribir, porque ambos derechos, de acuerdo
nal y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de
a la legislación nacional, responden a u~a situación jurídila República adoptó un criterio similar al adoptado por la
ca distinta; en ese contexto resulta relevante lo ,expuesto en
Casación N° 1253-2002-Ica, al establecer en su parte considerativa lo siguiente: "Que, en el presente caso, los biela propia Exposición de Motivos Oficial de! CÓdigo Civil,
en lo referido al Libro de los Registros Públicos, donde se
nes inmuebles objeto de tercería han sido adquiridos con
indica '( ... ) quien embarga un inmueble, no convierte su
fecha veintiuno de octubre del dos mil tres, mientras que
derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de
el embargo inscrito a favor de. don Luis Alberto Quintana
cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real,
Gordillo data del dieciséis de febrero del dos mil cuatro,
porque la inscripción no cambia la naturaleza de los deconsecuentemente, no se le puede aplicar la regla conflicrechos. El crédito seguirá siendo a pesar de la inscripción
tual establecida en la primera parte del artículo 2022 del
un derecho personal ( ... )'. Que, habiéndose acreditado
Código Civil. Que, habiéndose acreditado el derecho de
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
N° 122
----~--------~-
IURISPRUDENCIA
------_. --------"---_._-----
--
~~~------- ----------
REGISTRAL
el derecho de propiedad del tercerista con el documento
privado de fecha cierta celebrado con fecha anterior a la
medida cautelar de embargo inscrita en el Registro de la
Propiedad Inmueble y siendo los derechos que se discuten
de distinta naturaleza; el de propiedad que reclama el tercerista es un derecho real, en tanto que el derecho del acreedor ejecutante es personal, resulta de aplicación la segunda parte del artículo 2022 del Código Sustantivo. Que, en
consecuencia, de acuerdo con lo previsto en la última parte
del citado artículo, para resolver la presente causa hay que
recurrir a las disposiciones del derecho común, y en tal
sentido, el terceris,ta adquirió el predio rústico el treinta de
julÍo de mil novecientos ochentinueve, esto es, con fecha
anterior al embargo inscrito en los Registros Públicos el
doce de mayo de mil novecientos noventicuatro, es decir,
que su título emanó de un documento de fecha cierta anterior al embargo, siendo ello así, el predio comprado por
el actor no responde frente al gravamen anotado del embargo, por la naturaleza dé los derechos en conflicto. Que,
en ese contexto, no resulta de aplicación al presente caso
los artículos 2013 y 2014 del Código Civil que rigen los
principios de legitimación y fe pública registral, así como
tampoco el artículo 2016 sobre el principio de prioridad en
el tiempo de las inscripciones, no resultando tampoco de
aplicación los artículos VII, VIII Y IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, sino
que es de aplicación la segunda parte del artículo 2022 del
acotado código".
En la Casación N° 2229-2007-Lima, de fecha 30 de enero
del 2008, publicada el30 de enero del 2008 en el diario oficial El Peruano, en un proceso de tercería en el que estaba
_
acreditado el derecho del tercerista era anterior al embargo,
se estableció que "si se trata de un enfrentamiento entre
un derecho real y otro personal, y a esto alude la segunda
parte del artículo 2022 del Código Civil, tendrá preferencia
eJ titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad
erga omnes, que no tiene el derecho personal; y porque
además el derecho real goza de lo que se denomina energía
persecutoria, de la que también carece el derecho personal.
Que, en consecuencia, tratándose de derechos de diferente naturaleza, debe tenerse en cuenta que el artículo 949
del Código Sustantivo dispone que la sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo pacto en contrario o disposición legal
diferente".
.
VII. CONCLUSIONES- .
Los derechos reales gozan de oponibilidad
cuando están registrados.
absoluta
Cuando el derecho real ha sido adquirido con anterioridad a la inscripción del embargo, prevalece el derecho
real sobre el embargo.
El conflicto de tercería debe resolverse aplicando el
derecho común y no el derecho registra!. Para ello es
fundamental acreditar que el derecho de propiedad ha
surgido con anterioridad a la anotación del embargo.
Conforme al derecho común, el derecho de propiedad
sobre inmuebles se adquiere por la sola obligación de
enajenar del transferente, que convierte al acreedor en
nuevo propietario del bien materia de transferencia.
." .."