CONSULTORIO LEGAL DEL

CONSULTORIO LEGAL DEL
ADMINISTRADOR
Pregunta: En su balcón del cuarto piso al frente, una propietaria ha instalado
unos colgantes exteriores de alambre metálico, en cuyo interior ha colocado
macetas con plantas.Por la calle en la que se encuentra el edificio circulan gran cantidad de peatones
y vehículos.Algunos propietarios del edificio han manifestado su preocupación por la
posibilidad de caída de objetos a la vía pública y, en especial, frente al caso
concreto, por el eventual desprendimiento de las macetas mencionadas.Se pregunta acerca de la responsabilidad por los eventuales daños que un
hecho de esas características podría ocasionar y acerca de cuál debería ser la
actitud del administrador del consorcio frente al problema.-
Respuesta: En principio, resultaría claro que el causante del eventual daño
sería siempre el propietario de la cosa cuya caída lo provoca.Ello se encuentra previsto en el tercer párrafo del artículo 1119 del Código Civil
cuando responsabiliza:
"A los padres de familia, inquilinos de la casa, en todo o en parte de ella, en
cuanto al daño causado a los que transiten, por cosas arrojadas a la calle, en
terreno ajeno, o en terreno propio sujeto a servidumbre de tránsito, o por cosas
suspendidas o puestas de un modo peligroso que lleguen a caer; ... .Cuando dos o más son los que habitan la casa, y se ignora la habitación de
donde procede, responderán todos del daño causado.- Si se supiere cuál fue el
que arrojó la cosa, él solo será el responsable.-"
Dicha norma legal es anterior a la sanción de la ley 13.512 de propiedad
horizontal y, por esa razón, habla únicamente de "inquilinos de la casa".Ella establece las responsabilidades derivadas de la situación que se configura
respecto de las cosas que pueden arrojar o dejar caer, por descuido o
negligencia, los habitantes de los edificios.-
No está referida a elementos que forman parte de la estructura o de la fachada
del inmueble, sino de cosas colocadas, suspendidas o arrojadas por las
personas.Precisamente, los casos de caídas más frecuentes son los de las macetas
ubicadas en los vanos de las ventanas, los de las carcazas de equipos de aire
acondicionado deficientemente fijadas, o de objetos que caen accidentalmente al
ser sacudidos o limpiados por sus dueños.Como dijimos, en todos esos casos el principio general sería que quien debe ser
responsabilizado es el causante del daño cuando pueda ser identificado.- Pues
el hecho estaría provocado por la culpa o la negligencia de una persona
determinada.Ahora bien es indudable que la víctima del daño causado por un elemento caído
de un edificio de propiedad horizontal como el de la consulta, dirigirá su reclamo
contra el ente consorcio como tal.Aunque es sabido que éste no es ni dueño ni guardián de las cosas muebles de
propiedad de los habitantes del edificio, ni garante de sus conductas, ni de sus
acciones ni de sus omisiones.Pero, ante la imposibilidad de identificar al causante directo del perjuicio, es
natural que así proceda el damnificado.Si el consorcio pudiera identificar a la persona física responsable y probar ello
judicialmente, podría citar a ésta al juicio y, en su caso, requerirle el reembolso
de las indemnizaciones que se viera condenado a abonar.Este encuadre de tipo general choca con las particularidades de la consulta.- En
efecto, la sola circunstancia de que ella haya sido formulada, pone de manifiesto
que los integrantes del consorcio y su administrador, tienen conciencia del
peligro potencial que las referidas instalaciones importan.Es cierto que el consorcio de propietarios no puede predecir ni evitar la caída
accidental de objetos muebles, ni tampoco que algún ocupante del edificio los
arroje hacia el exterior con consecuencias dañosas para terceros.Pero, en el caso, se trata de una instalación permanente y visible, cuya
condición de riesgosa se les ha representado claramente a los consorcistas y a
su administrador.Entonces, si teniendo conciencia de ello nada se hace para exigir que sean
retirados tales elementos, la conducta del consorcio no sería prudente y, por
ende, podría ser responsabilizado por los daños que se produjeren.Es que si bien tales objetos son de propiedad particular y han sido colocados sin
intervención del consorcio, también es cierto que sobre éste pesan deberes
como guardián del frente y de la fachada del edificio, en virtud de los cuales
tiene la obligación de custodiar que de tales sectores no se deriven daños.Los que causarían la caída de los maceteros colgantes no serían imprevisibles
ni intempestivos.- Y el consorcio ya ha contemplado que podrían acontecer.-
Por lo tanto tiene la facultad y la obligación de exigirle al propietario el retiro de
tales elementos, pudiendo incluso recurrir para ello a una acción judicial.Ha dicho la jurisprudencia:
"Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o
algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley,
también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a
terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se
ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art.
15, Ley 13.512).-" (CNCiv., Sala H, 17/5/94, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 6020).O sea que la pasividad o la omisión por parte del consorcio, de llevar adelante
una conducta activa tendiente a prevenir y evitar el probable daño, puede
convertirlo en responsable de sus consecuencias indemnizatorias.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado