FIHO2T13

Análisis y Estrategia Bursátil
México
FIHO
Reporte Trimestral
24 de Julio 2013
Sólidos datos operativos y adquisiciones en 2T13
www.banorte.com
www.ixe.com.mx
@analisis_fundam

Reporte del 2T13 con integración de nuevas adquisiciones y apertura
de un hotel en desarrollo.
José Espitia

Sólidos datos operativos: mayor ocupación y destaca el incremento en
tarifas.

Distribución de efectivo del 2T13 de P$0.1512 por CBFI (yield de
0.6%).

Oferta pública subsecuente otorga estructura financiera sólida para
aprovechar oportunidades de crecimiento.

Reiteramos nuestro PO 2013E de P$29.5 con recomendación de
Compra.
Reporte del 2T13 con integración de nuevas adquisiciones y apertura de
un hotel en desarrollo. Durante el trimestre, FIHO inició con 31 hoteles en
operación y lo cerró con 34 tras la adquisición de 2 hoteles –Fiesta Inn Toluca
Tollocan y el Tlalnepantla– así como la apertura de un hotel del Portafolio de
desarrollo –One Guadalajara Tapatío. Lo anterior, representó un incremento de
habitaciones de los hoteles en operación de 9.1% (de 4,397 en el 1T13 a 4,798
en el 2T13) y de 8.5% considerando también los que se encuentran en
desarrollo (de 4,731 en el 1T13 a 5,132 en el 2T13).
Sólidos datos operativos…mayor ocupación y destaca el incremento en
tarifas. En el 2T13, los hoteles en operación de FIHO presentaron una
ocupación de 66.1%, que representó un aumento de 0.5% vs. 2T12 y de 3.1%
vs. 1T13. Adicionalmente, la tendencia de alza en las tarifas continúa, ya que
en el trimestre la tarifa promedio se ubicó en P$869, lo que significa un
aumento de 5.1% vs. 2T12 y de 0.5% vs. 1T13. Derivado de lo anterior,
Estados Financieros (millones de pesos)
Ingresos
Utilidad Operativ a
EBITDA
Margen EBITDA
Utilidad Neta
Margen Neto
Activ o Total
Disponible
Pasiv o Total
Deuda
Capital
2011
790
102
206
26.1%
102
12.9%
Aeropuertos/Infraestructura/Fibras
jespitia@ixe.com.mx
COMPRA
Precio Actual
PO2013
Rendimiento Potencial
Dividendo (%)
Máximo – Mínimo 12m
Valor de Mercado (US$m)
Acciones circulación (m)
Flotante
Operatividad Diaria (P$m)
P$24.40
P$29.50
20.9%
1.7%
27.2 – 18.5
975
499
83.5%
37.7
Rendimiento relativo al IPC
(12 meses)
MEXBOL
80%
FIHO12
60%
40%
20%
0%
-20%
Nov-12
Feb-13
May-13
Múltiplos y razones financieras
2012
900
156
260
28.9%
156
17.3%
2013E
1,165
201
329
28.2%
303
26.0%
2014E
1,896
348
539
28.4%
447
23.6%
5,414
2,878
30
0
5,385
10,199
3,851
49
0
10,150
10,383
2,055
80
0
10,303
Fuente: B ano rte-Ixe / Estado de Resultado s 2011y 2012 pro fo rma.
1
2011
FV/EBITDA
P/U
P/VL
P/FFO
Cap Rate (NOI/Valor Empresa)
2012
35.8x
78.1x
0.4x
25.6x
3.5%
2013E
25.3x
40.3x
1.2x
28.3x
5.1%
2014E
19.2x
27.8x
1.2x
19.5x
6.4%
también se registró un incremento importante en la tarifa efectiva, que en el
2T13 se colocó en P$575, siendo 5.8% y 6.9% mayor a la del 2T12 y 1T13,
respectivamente. Cabe señalar que el incremento en tarifa efectiva tomando en
cuenta la base de mismos hoteles del Portafolio Inicial en operación (30) fue
de 9.1% (P$594), y por otro lado, considerando el portafolio total de hoteles
estabilizados fue de 8.4%.
Resultados del 2T13. FIHO reportó en el 2T13 cifras en Ingresos Totales,
Contribución Hotelera, NOI y Ebitda de P$250m, P$93m, P$90m y P$68m,
respectivamente. La utilidad operativa de FIHO en el 2T13 se ubicó en
P$36m. Cabe señalar que FIHO presentó gastos no operativos por P$53m que
corresponden principalmente a gastos relacionados con el Portafolio Inicial –
impuestos, avalúos, auditorías internas, entre otros– que fueron fondeados con
los recursos de la oferta pública inicial de la FIBRA, y por lo tanto, se tuvo
una pérdida operativa ajustada de P$16.5m. La utilidad neta del trimestre se
ubicó en P$1.9m debido a que, aún con la pérdida en la utilidad operativa
ajustada, se obtuvo un beneficio en el resultado integral de financiamiento de
P$18.6m derivado de los intereses generados, dada la posición de efectivo de
la compañía que al 2T13 fue de P$5,295m.
Distribución de efectivo de P$0.1512 por CBFI (yield de 0.6%)
correspondiente al 2T13. El 22 de julio de 2013, el Comité Técnico de FIHO
aprobó una distribución de efectivo a los tenedores de CBFIs de la FIBRA por
un total aproximado de P$74.4m, que equivale a P$0.1512 por CBFI y a un
yield de 0.6% (precio de cierre del 23 de julio de 2013 de P$24.4 por CBFI).
Dicha distribución será pagada el 15 de agosto de 2013. Si a la presente
distribución, le añadimos la correspondiente al 1T13 (P$0.2005 por CBFI) y la
distribución correspondiente a diciembre de 2012 (P$0.063 por CBFI), el yield
acumulado es de alrededor de 1.7%. Hay que mencionar que este yield es
equivalente a 7 meses de operación de la FIBRA.
Oferta pública subsecuente otorga estructura financiera sólida para
aprovechar oportunidades de crecimiento. FIHO llevó a cabo una Oferta
Pública subsecuente el 30 de mayo de 2013, apenas seis meses tras hacerse
pública. El monto de dicha oferta ascendió a P$4,878m incluyendo la opción
de sobreasignación. Estos recursos posicionan favorablemente a FIHO para
aprovechar las oportunidades de crecimiento existentes en lo que sigue siendo
un sector fragmentado. El destino de dichos recursos serán adquisiciones
seleccionadas, incluyendo hoteles que conforman el Portafolio de Adquisición
1 anunciado en el 1T13, así como para propósitos generales de la empresa. Al
2T13, FIHO tenía una posición de efectivo de P$5,295m, la cual podría
alcanzar P$5,980m si incluimos la devolución del IVA que debería quedar
lista en el corto plazo.
Adquisiciones después del cierre de 2T13. En el mes de julio, FIHO cerró la
adquisición de 4 hoteles por un monto total de P$522.2m –Real Inn Plaza
Génova Guadalajara, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Puebla FINSA y Fiesta
Inn Oaxaca. Con estas adquisiciones, FIHO ha integrado a su portafolio un
total de 6 hoteles en operación y un terreno para el desarrollo de un “One
Hotel” correspondientes al Portafolio de Adquisición 1, anunciado en el 1T13.
Dicho portafolio consta de 8 hoteles en operación y 7 en desarrollo.
2
Reiteramos nuestro PO 2013E de P$29.5 con recomendación de Compra.
Consideramos que el reporte del 2T13 sustenta nuestra opinión favorable de
FIHO. Los sólidos aumentos en los datos operativos de la FIBRA –ocupación
y sobre todo tarifas– respaldan nuestra visión positiva de un mayor
apalancamiento operativo de sus hoteles. Lo anterior, junto con el pipeline
interesante de adquisiciones futuras, ofrece un panorama atractivo de
crecimiento para FIHO. Nuestro PO 2013E de P$29.5 representa un
rendimiento potencial de 20.9%, al cual estamos añadiendo un 1.3% estimado
del rendimiento del pago de dividendo en el 2S13, sumando así un
rendimiento potencial total de 22.2% y, por lo tanto, reafirmamos nuestra
recomendación de Compra para las acciones de FIHO.
3
FIHO - Estados Financieros (miles de pesos)
2T13
Estado de Resultados
2T13
Balance
Ingresos
250
Arrendamiento de habitaciones
186
Activos Totales
Activo Circulante
10,200
6,013
Alimentos y bebidas
40
Efectiv o y equiv alentes de efectiv o y efectiv o restringido
5,295
Arrendamiento
21
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar
112
Otros ingresos
3
Cuentas por cobrar a partes relacionadas
Impuestos por recuperar principalmente IVA
Gastos y costos generales
156
Gastos de habitaciones
33
Costos y gastos de alimentos y bebidas
26
Costos y gastos administrativ os
98
Pagos anticipados
Activo no Circulante
Propiedades mobiliario y equipo hotel - Neto
Propiedades en desarrollo
Contribución hotelera
93
Gastos inmobiliarios
21
Depreciación
32
Utilidad en operación
36
Gastos ex traordinarios, neto
Utilidad neta integral consolidada
53
-
16
19
2
Pasivos Totales
Cuentas por pagar a prov eedores y gastos acumulados
Impuestos por pagar
Patrim onio de los fideicom itentes
2
93
90
Ebitda
68
Utilidad en operación
36
2
34
Margen Contribución hotelera
37.3%
Margen NOI
35.9%
Margen Ebitda
27.4%
Margen Utilidad de Operación
14.5%
Margen Utilidad neta integral consolidada
Margen FFO
Total del Pasivo y Patrim onio de los fideicom itentes
0
NOI
FFO
Resultados acumulados
2
Contribución hotelera
Utilidad neta integral consolidada
132
1
Aportaciones de los fideicomitentes
Impuesto causado
4,052
Impuestos a la utilidad diferidos
Cuentas por pagar a partes relacionadas
Utilidad antes de im puestos
4,187
Depósito en garantía
Pasivo Circulante
Resultado integral de financiamiento
7
4
Gastos administrativ os de FIHO
Utilidad en operación ajustada
4
596
0.8%
13.6%
Fuente: Banorte-Ix e y FIHO
4
227
166
57
3
9,973
9,971
2
10,200
Certificación de los Analistas.
Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Delia María Paredes Mier, Jorge Alejandro Quintana Osuna, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro
Padilla Santana, Alejandro Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Manuel Jiménez Zaldívar, Carlos Hermosillo
Bernal, Victor Hugo Cortes Castro, Marisol Huerta Mondragón, Marissa Garza Ostos, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna Espitia
Hernández, María de la Paz Orozco, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís y Juan Ignacio Neri, certificamos que los puntos
de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este
reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos
compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas
en acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin
embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre
otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de
celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones.
Remuneración de los Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte
Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño
individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción
específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los
correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado,
estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o
sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte Ixe, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de
inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte: CEMEX, GEO, SARE e ICA.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.
Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de
inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en
el presente reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en
valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de
valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero
Banorte, funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de
análisis en el presente documento.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia
COMPRA
MANTENER
VENTA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro
método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna
de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe, ya que esto depende de una gran
cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en
las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar
en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna
respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su
emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se
comprometen a comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero
Banorte y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no
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