1Edith Pres MCampos 28 01 2008

Fortalezas de los BORHIs
comparados con emisiones
cuyo activo subyacente son
hipotecas subprime
Enero 30, 2008
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Inicio de los Bonos Respaldados por
Hipotecas
• En el año 2003, se inició el mercado de bursatilización de
hipotecas.
• El esquema de BORHIs, iniciado en el 2004, ha permitido acelerar
el crecimiento de este mercado y el establecimiento de una nueva
clase de activos.
• El establecimiento de esta clasificación, facilita la participación de
los inversionistas en este mercado y crea incentivos para tener
criterios de originación adecuados, así como mejores prácticas de
administración.
• Otro beneficio importante de este tipo de activos es la utilización
de estructuras robustas y sobre todo, transparencia en la
información del comportamiento de los activos.
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Orígenes del Subprime
Alta Competencia en el mercado hipotecario e inmobiliario estadounidense,
así como la búsqueda de clientes para la vivienda
Bancos Hipotecarios buscan ganar mercado
Originación de Créditos Hipotecarios Subprime
Historial crediticio deficiente
Sobreendeudamiento
No pueden comprobar ingresos
LTV alto
Tasa de interés fija durante un breve periodo para luego ser variable
El valor de los inmuebles “inflado”
Pago mensual que cambia sin mantener relación con el ingreso del acreditado
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Diferencias en los mercados
Mercado Hipotecario Mexicano
Mercado Subprime
Entorno estable: Tasas hipotecarias a la baja,
principalmente comprador de primera vivienda
Entorno inestable: compradores por inversión de
segunda vivienda.
Productos acordes a la capacidad de pago del
acreditado (Pesos, UDIs y Salarios Mínimos), hay
pagos fijos en Salarios Mínimos o en Pesos. NO HAY
SORPRESAS
Productos con tasa variable normalmente por los dos
primeros años, sin ninguna cobertura crediticia. El
pago de la hipoteca es superior a la capacidad de
pago del acreditado.
Durante la vida del crédito, el originador funge
también como administrador en la mayoría de los
casos, por lo cual existen objetivos alineados entre
originación-desempeño del crédito.
En la mayoría de los casos, el originador es un agente
independiente, sólo tiene el incentivo de generar un
gran volumen de créditos sin importar el desempeño
futuro.
Estándares sólidos de originación. Criterios
crediticios basados en capacidad de pago, relación
deuda-valor del inmueble, etc.
Criterios de originación demasiado laxos, en muchos
casos sin enganche.
Productos de crédito tradicionales.
Productos muy sofisticados basados en la plusvalía
del inmueble.
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Estándares de calidad para bursatilizar
cartera hipotecaria en México
•
LTV ajustado por el seguro hipotecario o garantía por incumplimiento, no mayor a
65% para créditos denominados en UDIs y no mayor de 70% para créditos
denominados en pesos.
•
Tienen Seguro de Crédito a la Vivienda o Garantía de Pago por Incumplimiento, o en
su caso una Garantía Financiera al 100%.
•
Los créditos hipotecarios contemplan un seguro de vida para el acreditado y un
seguro de daños para la vivienda.
•
El expediente de crédito está completo y debidamente integrado, y contiene por lo
menos el primer testimonio de la escritura publica en la que consta el crédito y su
garantía, con evidencia de inscripción en el registro público de la propiedad.
•
Ningún crédito tiene más de tres pagos vencidos al momento de realizar la emisión.
ACTIVOS DE ALTA CALIDAD
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Solidez de las estructuras bursátiles en
México
• Evolución del mercado para crear nuevas estructuras y tener mayor penetración de
mercado.
•
Los niveles de aforo total han sido bastante sólidos y amplios, dándole mucha
fortaleza a la clase preferente.
•
Las estructuras son sujetas a pruebas de stress con niveles de cartera vencida altos,
aun así se mantiene la solidez en la estructura financiera de la emisión y han logrado
obtener las mejores calificaciones por parte de las agencias calificadoras.
•
El mercado ha evolucionado hacia estructuras Preferente-Subordinado y de pago
secuencial, que permiten dispersar el riesgo entre diferentes tipos de series con
distinta calificación crediticia.
•
La serie preferente de una emisión, tiene como protección la serie subordinada, el
sobrecolateral inicial y el exceso de margen de los créditos.
•
Las estructuras de pago secuencial han permitido abarcar inversionistas con
diferentes horizontes de inversión.
ESTRUCTURAS DE ALTA RESISTENCIA
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BORHIs: una buena opción de
inversión
Estándar
BORHIs
Inversiones
Buenos
Activos
Seguras
y
Estructuras
Sólidas
Rentables
Compromiso de
Largo plazo del
Originador /
Administrador
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