Estrictamente Privado y Confidencial Junio 2008

Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
Junio 2008
Foro Nacional de Vivienda Económica
20 de junio de 2008
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
CONTENIDO
Entorno Externo
Crisis Subprime
Entorno Regional
Latino América
Entorno Local
México
Perspectivas y Estrategias a Futuro
3
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
Entorno Externo
Crisis Subprime
Entorno Regional
Latino América
Entorno Local
México
Perspectivas y Estrategias a Futuro
4
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Junio 2008
Entorno Externo
El
EL MERCADO SUBPRIME
El Mercado
Mercado Subprime
Subprime
„
Las hipotecas subprime son un nicho en el Mercado de préstamos hipotecarios en los Estados
Unidos
„
La característica principal es que tienen condiciones laxas de crédito como tasas de interés bajas
durante los primeros años, para después repreciarse a una tasa mucho mayor. Créditos con poco o
ningún enganche, sin historial de crédito, con alto DTI, etc…
„
Los originadores de créditos subprime originaban los mismos para venderlos y no retenían ningún
interés económico en los mismos después de haberlos otorgado. Las prácticas de crédito de los
originadores no estaban reguladas. No era necesario tener un historial crediticio
„
El mercado subprime se expandió dramáticamente, creciendo a tasas de 25% a partir de 1994
„
Cerca del 82% de cada dolar de hipotecas subprime fueron bursatilizadas y vendidas como bonos
AAA
Características de los Créditos
Tipo
Tipo de
de Crédito
Crédito
%
% de
de las
las originaciones
originaciones de
de subprime
subprime
en
Estados
Unidos
en
el
en Estados Unidos en el pico
pico
Solo Interés
37%
Ningún Enganche
38%
Sin historial crediticio
43%
Tasa de interés baja, explotando después
de un par de años
Riesgo en capas (combina todas las
anteriores
~80%
26%
5
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Entorno Externo
Crecimiento
del
EL MERCADO
SUBPRIME
Crecimiento
del Mercado
Mercado de
de MBS
MBS en
en Estados
Estados Unidos
Unidos
$3,000
$2,637
$2,500
$2,043
$1,933
$1,790
$1,500
$1,773
$1,792
$2,131
$1,328
$965
Subprime
$281
$233
Agencia
$219
$202
$250
$2
$180
$6
$19
An
ua
liz
ad
o
Alt-A
$159
$366
20
07
$123
$53
$172
$332
20
08
$87
$11
$142
$195
$74
$237
20
06
$52
$16
$54
Prime
„
$1,329
20
05
$479
20
04
$56
$12
$75
$449
$363
20
03
$76
$21
$97
$465
$1,088
20
02
$368
$57
$7
$50
$685
19
99
$370
$31
$2
$31
$726
19
98
$269
$18
$0
$26
$602
$481
19
97
$0
$313
19
96
$500
$434
$828
20
00
$1,000
$1,161
$1,443
20
01
$920
$1,357
$900
$1,019
19
95
(US$ billones)
$2,000
Después de experimentar un rápido crecimiento hasta 2006, la emisión en el mercado subprime bajo en 2007 y se detuvo en 2008, mientras que la emisión de las agencias se ha
mantenido
*Agencias se refiere a las originadas o garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac
6
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Entorno Externo
7
600
6
500
5
400
4
300
3
200
2
100
1
0
2000
2001
2002
Emisión Subprime
2003
2004
2005
Emisión US$ bn
Tasas
Crecimiento
de
EL MERCADO
SUBPRIME
Crecimiento
de las
las emisiones
emisiones en
en el
el mercado
mercado subprime
subprime
2006
Margen de hipotecas Subprime
„
Durante el boom, los rendimientos del mercado subprime atrajeron capital, y el exceso de
capital llevo a una competencia excesiva en precios
„
Las valuaciones de los créditos cayeron de aproximadamente 105% en 2002, a 102% en
2006, (como % de par)
7
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Entorno Externo
Índice
Índice de
de precios
precios de
de vivienda
vivienda en
en Estados
Estados Unidos
Unidos
EL MERCADO SUBPRIME
0%
-10%
-10%
-14%
-17%
-20%
-20%
-19%
-22%
-24%
-30%
-28%
-31%
-32%
-26%
-28%
-29%
-30%
-27%
-36%
-40%
-39%
m
pa
as
hi
ng
to
n
tle
Ta
at
W
in
n
s
La
M
ro
it
Ve
ga
Lo
s
s
An
ge
le
s
et
ve
r
D
D
en
al
la
s
D
rlo
tte
C
hi
ca
go
C
le
ve
la
nd
st
on
C
ha
At
la
nt
M
ia
m
i
ea
po
lis
N
ew
Yo
rk
Ph
oe
ni
x
Po
rtl
an
Sa
d
n
Sa
D
ie
n
g
Fr
o
an
ci
sc
o
-47%
-50%
Se
-20%
a
La presión
sobre precios
se ha
transmitido
-2%
Bo
Cambio en Precio Mensual Anualizado
Se espera
que los
precios de la
vivienda en
Estados
Unidos sigan
a la baja
Fuente: Indice Case-Shiller de Stabdard & Poor’s
Incumplimientos
Incumplimientos en
en el
el mercado
mercado hipotecario
hipotecario por
por tipo
tipo de
de crédito
crédito yy cosecha
cosecha
EL MERCADO SUBPRIME
Con los precios
a la baja, la
imposibilidad
de refinanciar
los créditos
subprime (se
refinanciaban
cerca del 90%
en el pasado)
ha llevado a
altas tasas de
incumplimiento
Cosecha
Subprime
Alt A
Segunda Casa
Prime
Total
2003
2.7%
0.3%
4.4%
0.1%
1.6%
2004
3.0%
0.5%
6.3%
0.1%
1.7%
2005
7.5%
1.3%
17.2%
0.2%
4.5%
2006
19.3%
4.5%
43.9%
0.3%
12.7%
2007
22.9%
5.4%
62.2%
0.8%
17.4%
8
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Entorno Externo
Tasas de Interés Ï
Ritmo de Venta
de Viviendas Ð
Precios de la
Vivienda Ð
Inventarios de
Vivienda Ï
Crisis en el mercado
Subprime
Adjudicaciones /
Incumplimientos Ï
Perdidas en el
mercado de Bonos
Respaldados por
Hipotecas
Los Deudores no
pueden pagar ni
refinanciarsu
hipoteca Ï
9
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Entorno Externo
IMPACTO
IMPACTO MACROECONÓMICO
MACROECONÓMICO
DE
DE CRISIS
CRISIS SUBPRIME
SUBPRIME
Precios
Precios de
de Casas
Casas
Consumo
Consumo
Recesión
Recesión en
en Estados
Estados
Unidos
Unidos
Recesión
Recesión Global
Global
La crisis comenzó en el mercado subprime en Estados Unidos, pero ha afectado a los
inversionistas en todo el mundo disminuyendo así el ritmo de las bursatilizaciones
El efecto de contagio se disperso y afecto activos que no tenían relación directa con las
hipotecas subprime debido a la perdida de apetito de los inversionistas por productos
estructurados, afectando los canales de fondeo de los originadores de hipotecas. Entre los
mercados de crédito estructurado impactados estan: Subprime, Jumbo, ABS, ABCP, SIV’s,
CDO’s, créditos apalancados, High Yield
10
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Entorno Externo
Aún hay crisis por delante
con futuros shocks en pagos (US$billones)
Balance Estimado de Hipotecas Subprime
35
30
25
Non-Financial
20
Financial
15
$362 bn (31%)
Asset Backed
10
5
0
6/06
12/06
6/07
12/07
Real
6/08
12/08
6/09
12/09
6/10
12/10
Pronosticado
11
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Entorno Externo
Incumplimientos reales y pronosticados
Non-Financial
Financial
$362 bn (31%)
Asset Backed
6/06
12/06
12/06
6/07
12/07
*
6/08
Subprime
resets
Repreciaciones
de Subprime
12/08
6/09
*
12/09
6/10
Nuevos incumplimientos pronosticados
12/10
*
El típico crédito subprime es un 2/28, es decir los primeros 2 años la tasa es fija y esta por debajo del mercado,
posteriormente se convierte en una tasa ajustable por los 28 años restantes
El servicio de deuda de estas hipotecas esta por arriba del 45%, mientras que en las hipotecas normales se encuentra
por debajo del 33%
12
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Entorno Externo
Evolución de spreads en Estados Unidos
Spreads
Spreads de
de tasa
tasa fija
fija respecto
respecto aa swaps
swaps
800
700
600
500
400
300
200
100
0
5/07
Spreads
Spreads de
de tasa
tasa variable
variable respecto
respecto aa LIBOR
LIBOR
Non-Financial
Financial
740
450
$362 bn (31%)
Asset Backed
7/07
9/07
3-años Auto
5-años HEL
Credit Suisse Índice High Yield
11/07
1/08
3/08
5-años Tarjeta de Crédito
5-años CMBS
195
150
115
5/08
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
5/07
650
302
85
7/07
9/07
11/07
1/08
3/08
5/08
2años Tarjetas (LIBOR)
3años ARM SEQ
2años Créditos Educativos (LIBOR)
LCDX (Credito apalancado)
La falta de confianza de los inversionistas en conjunto con la poca información, hizo que los
inversionistas asumiera el peor escenario
Los inversionistas perdieron también la confianza en las agencias calificadoras, las cuales utilizaron
supuestos optimistas en estos nuevos tipos de hipotecas, hicieron análisis de tipo bacward-looking para
evaluar el riesgo y tuvieron un pronostico erróneo sobre los precios a la vivienda
13
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Entorno Externo
Efecto de las CMO’s sobre el costo de las Hipotecas
20%
Non-Financial
18%
16%
Financial
14%
$362 bn (31%)
12%
Asset Backed
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Spread de la Referencia del Treasury de 30 años
Promedio de Spread Antes de Obligaciones
Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 286 pbs
Referencia de Hipoteca 30 Años
Referencia Treasury 30 años
Promedio de Spread Después de Obligaciones
Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 136 pbs
La emisión de CMO’s llevo a que los spreads disminuyeran significativamente
14
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Entorno Externo
1
Mantener
ándares de
ón
Mantener Est
Estándares
de Originaci
Originación
Razonablemente
Razonablemente Conservadores
Conservadores
2
Revisar
Revisar el
el Historial
Historial Crediticio
Crediticio yy hacer
hacer Due
Due
Dilligence
Dilligence de
de los
los Posibles
Posibles Acreedores
Acreedores de
de
Creditos
Creditos Hipotecarios
Hipotecarios
Lecciones Aprendidas con la Crisis Subprime
3
Tanto
Tanto el
el Prestamista
Prestamista como
como el
el Acreedor
Acreedor
deberan
tener
inter
é
s
econ
ó
mico
Skin in
deberan tener interés económico ((Skin
in the
the
Game)
Game)
4
Preocuparse
Preocuparse de
de los
los intermediarios
intermediarios que
que no
no
poseen
inter
é
s
econ
ó
mico
(
Skin
in
the
Game)
poseen interés económico (Skin in the Game)
15
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Entorno Externo
Crisis Subprime
Entorno Regional
Latino América
Entorno Local
México
Perspectivas y Estrategias a Futuro
16
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Entorno Latino América
Impacto en Latino America
ƒ
A pesar de la crisis crediticia estadounidense, los mercados locales latinoamericanos han mantenido
su nivel de actividad
ƒ
En Latino America el contagio por la crisis subprime ha sido muy limitado, en parte debido a la liquidez
de los inversionistas locales, el apoyo de los gobiernos, a la calidad del subyacente y a que solo una
pequeña parte de las hipotecas originadas fueron bursatilizadas
ƒ
La emisión de transacciones estructuradas en el mercado local en Latino América excede por mucho el
volumen colocado internacionalmente
ƒ
Las reducción de las calificaciones por parte de las Agencias Calificadoras que ha jugado un papel
importante en la caída del apetito de los inversionistas, y en consecuencia en la disminución en el ritmo
de emisión de bonos subprime en Estados Unidos, no se ha visto en el mercado Latinoamericano
Volumen
Volumen de
de emisiones
emisiones en
en Latino
Latino América
América
8,000
20,000
16,000
El número en las barras corresponde al
número de transacciones
5
6,000
12,000
US$ m
US$ m
El volúmen de las
bursatilizaciones
en Latino America
se ha mantenido
fuerte, a pesar de
la crisis en el
mercado subprime
en Estados
Unidos
4,000
6
8,000
123
2,000
4,000
92
0
0
2002
2003
2004
2005
Local
2006
Internacional
2007
1Q 2008
Apr '07
Local
Apr '08
Internacional
17
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Entorno Latino América
Bursatilizaciones en Latino América
2006
2006
El Salvador
Colombia
3%
6%
Peru
7%
2007
2007
Chile
2%
Colombia
4%
Brasil
29%
Otros
7%
Panama
4%
Enero
Enero -- Abril
Abril 2008
2008
Chile
2%
Peru
6%
Brasil
24%
Colombia
2%
Peru
3%
Chile
1%
Argentina
15%
Otros
2%
Argentina
15%
Brasil
38%
Argentina
13%
México
33%
Emisión total US$ 19,904 millones
México
43%
Emisión total US$ 19,446 millones
México
41%
Emisión total US$ 6,648 millones
Fuente: Fitch Ratings
ƒ
México y Brasil continúan siendo los países con el mayor volumen de emisiones en Latino América
18
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Entorno Externo
Crisis Subprime
Entorno Regional
Latino América
Entorno Local
México
Perspectivas y Estrategias a Futuro
19
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Situación del Mercado Local
„
En México existe aún un déficit masivo de vivienda, estimado en 6 millones de unidades, y la originación de alrededor
de 750,000 créditos hipotecarios al año es suficiente apenas para satisfacer las nuevas necesidades de vivienda. El
esfuerzo del gobierno mexicano por reducir este déficit ha estado impulsando la liquidez en el mercado de
bursatilizaciones (Fuente: Fitch Ratings)
„
México es por mucho el mercado más grande de Bonos Respaldados por Hipotecas Residenciales en Latinoamérica,
con 76 emisiones desde 2003, tomando en cuenta las emisiones realizadas por Infonavit. Mexico contribuyo con 43%
de la emisión total en Latino América. Los primeros en bursatilizar hipotecas fueron Su Casita y Gmac Hipotecaria
„
Todas los créditos hipotecarios bursatilizados en México son a tasa fija, no existen mecanismos de repreciación
„
85% del volumen de bursatilizaciones esta denominado en UDIs, lo que provee protección a la volatilidad en la inflación
„
La mayoría de los originadores han bursatilizado portafolios sólidos, de alta calidad, que incluyen diversas
características orientadas a proteger de la inflación y la volatilidad en las tasas de interés, a los tomadores del crédito y
a los inversionistas, como son:
Bursatilización
Bursatilización por
por originador
originador
Banca
Comercial
9%
Infonavit
34%
Sofoles /
Sofomes
57%
–
Seguros hipotecarios
-
Historial Crediticio
–
LTV no mayores a 90% - 95%
-
Créditos a tasa fija, algunos en UDIs
–
DTI no mayores a 33%
-
Todos los créditos son para 1a vivienda
–
Swap UDIs – Salario Mínimo
Bursatilización
Bursatilización por
por tipo
tipo de
de activo
activo
Otros
11%
Credito al
consumo
8%
Autos
2%
Reempaquetado
1%
CDO
12%
Impuestos
18%
Factoraje
1%
Hipotecas
Residenciales
47%
„
Los administradores de créditos hipotecarios en México han tenido un excelente desempeño. Han logrado implementar
prácticas exitosas de mitigación de pérdidas y reducido la vulnerabilidad del financiamiento estructurado
„
Los Acervos de créditos hipotecarios bursatilizados cuentan con niveles adecuados de Deuda a Ingresos (DTI) y Monto
de Crédito a Valor Inmueble (LTV)
„
Disminución del apetito local por bonos hipotecarios y riesgo corporativo, resultado de la conformación del Sistema
Financiero Mexicano
20
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Diferencia en características de los créditos bursatilizados
BORHIS
Las razones
subyacentes para el
deterioro en el
desempeño del
mercado subprime
estadounidense no
están presentes en
el mercado
mexicano de bonos
respaldados por
hipotecas
Subprime
Precios de Vivienda
La demanda es significativamente
mayor a la oferta por lo que no se prevé
que desciendan los precios en el corto
ni mediano plazo. Adicionalmente no se
ha generado una burbuja especulativa
Freno en el alza de precios de vivienda en el
mercado estadounidense
Originación y
Administración
Los créditos son generalmente para
deudores por 1a vez, hay un buen
estándar de originación y administración
Políticas de originación laxas, imprudencia en la
originación debido en gran parte a separación
entre originación y administración
Calidad crediticia
Historial crediticio completo
Poca o irregular historia crediticia, cerca de la
mitad de los créditos sin ninguna prueba de
ingreso
Incumplimientos y
Cartera vencida
En México en promedio a +90 días el
incumplimiento es alrededor de 3.5%*
tras 24 meses de desempeño
Incumplimientos elevados
A +90 días se han incrementado en promedio a
6%* tras 12 meses de desempeño
Adecuadas razones de DTI y LTV
Créditos con poco o ningún enganche, lo que se
traduce en un LTV de cerca del 100%
Razones de DTI altas
Tasa fija
La mayoría con tasa de interés baja y repreciación
a una tasa mucho mayor después de un par de
años
Razones Deuda a
Ingreso (DTI) y Monto
de Préstamo a Valor
del Inmueble (LTV)
Tasa de Interés
Características de
estabilidad adicionales
85% denominadas en UDIs
er
Garantía hipotecaria en 1 lugar
Grado de prelación
Esquema de Amortización Completa
Swap UDIs-Salario Mínimo
21
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Emisión
Emisión de
de Bonos
Bonos Respaldados
Respaldados por
por
Hipotecas
Hipotecas
Efectos
Subprime
en
Efectos Crisis
CrisisEL
Subprime
en Mexico
Mexico
MERCADO
SUBPRIME
A partir de la segunda mitad del 2007, el mercado
Mexicano de hipotecas y Bonos Respaldados por
Hipotecas ha estado en el foco de los
inversionistas, los cuales se han cuestionado la
calidad de sus inversiones en el mismo, así como
la veracidad de su aislamiento del mercado
subprime americano
„
Los mayor parte de los factores que llevaron a la
desestabilización del mercado en norteamérica no
están presentes en el mercado hipotecario
mexicano ni en los pools de hipotecas
bursatilizadas
„
A lo largo del año pasado el mercado de Bonos
Respaldados por Hipotecas estuvo activo a pesar
de la crisis. Se colocaron un total de 21
transacciones por un monto total de $28,404
millones de pesos, un crecimiento de 60% respecto
al año anterior, debido a la incorporación de nuevos
jugadores y aumento en el monto de las emisiones
de algunos jugadores
„
A finales del tercer y principios del cuarto trimestre
de 2007 la liquidez se vio afectada, provocando que
el ritmo de emisión de Bonos Respaldados por
Hipotecas disminuyera
„
El ritmo de emisión se recuperó a finales de año,
aunque hubo un impacto significativo en las
sobretasas
„
En lo que va del año se han colocado un total de
$13,800 millones de pesos
2,500
2,000
1,500
US$ m
„
1,000
500
0
2003
2004
2005
BORHIS
2006
2007
2008 YTD
CEDEVIS
ƒ La emisión de Bonos Respaldados por
Hipotecas en México se ha mantenido activa a
pesar de la difícil situación en los mercados en
todo el mundo
22
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Evolución de spreads
4.40
Non-Financial
4.00
Los spreads de las
transacciones de
bonos respaldados
por créditos
hipotecarios se han
ampliado
Financial
3.60
3.20
$362 bn (31%)
Asset Backed
spreads
2.80
2.40
2.00
1.60
1.20
0.80
0.40
0.00
ago-03
mar-04
sep-04
BORHIS senior
abr-05
oct-05
may-06
BORHIS mezzanine
nov-06
jun-07
ene-08
jul-08
CEDEVIS
23
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Incumplimiento
Incumplimiento 180+
180+ días
días por
por transacción
transacción
EL MERCADO SUBPRIME
Los
Incumplimientos
en los Bonos
Respaldados por
Hipotecas en
México se han
desempeñado de
acuerdo a las
expectativas de
las agencias
calificadoras
MXMACCB05U
MXMACFW06U_062U
BRHSCCB062_063
PATRICB06U
METROCB06U
6.00%
MXMACCB052U
BRHSCCB05U
BRHSCCB06U_062U
CREYCCB 06U
BNORCB06&062
MXMACCB06U
BRHSCCB06
BRHSCCB063U_064U
METROCB04U
CREYCB 06U_062U
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
(Meses desde Originación)
Incumplimiento
Incumplimiento 180+
180+ días
días por
por transacción
transacción (continuación)
(continuación)
EL MERCADO SUBPRIME
BRHSCCB07_072
MXMACFW07U_072U
MTROCB07U
HSBCCB 073_074
BACOMCB07
BRHCCB07U_072U_073U
MXMACFW073U_074U
MTROCB08U
PATRICB07U
BACOMCB08
BRHCCB07_072_073
MXMACFW075U_076U
HSBCCB 07_072
PATRICB07_072
SCOTICB08
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
0
2
4
6
8
10
12
14
(Meses desde Originación)
Fuente: Fitch Research
24
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
Entorno Externo
Crisis Subprime
Entorno Regional
Latino América
Entorno Local
México
Perspectivas y Estrategias a Futuro
25
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Perspectiva del Mercado 2008
„
„
„
„
„
A pesar de que el mercado de deuda local se ha visto contaminado por la
restricción de crédito a nivel global y por la reducción en la liquidez de los
mercados internacionales, se espera que el volumen de emisión se
mantenga en lo que resta del 2008
Se espera que el comportamiento del colateral se siga manteniendo estable
Se espera que la liquidez en el mercado domestico y el apetito de los
inversionistas por nuevas emisiones exista, aunque a menor escala y con
un costo mayor
El aumento en sobretasas es debido entre otras cosas a la situación actual
de los mercados crediticios globales, especialmente de valores
estructurados, mayor oferta de papeles y revisión de calificaciones de
algunos jugadores
Dado que las instituciones financieras multinacionales juegan un papel
prominente en el sistema financiero mexicano, se ha experimentado cierto
efecto de la restricción global de la liquidez , ya que es probable que estas
instituciones tengan instrucciones globales de reducir su exposición al
mercado hipotecario en particular. En este sentido, para contrarrestar el
efecto anterior, la SHF ha sido un participante incremental en el mercado
hipotecario en México
26
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008
Estrategias a Futuro
1
Impulsar
Impulsar Mayor
Mayor Transparencia
Transparencia de
de
Informaci
ón en
Información
en el
el Mercado
Mercado
2
Promover
Promover la
la Liquidez
Liquidez en
en el
el Mercado
Mercado
Primario
Primario yy Secundario
Secundario de
de Hipotecas
Hipotecas
Estrategias claves a seguir para el impulso del mercado
hipotecario en México a futuro
3
Continuar
Continuar con
con el
el Impulso
Impulso aa la
la Vivienda
Vivienda de
de
Menores
Ingresos
Menores Ingresos
4
Fortalecer
Fortalecer las
las Instituciones
Instituciones
27
Junio 2008
Foro Nacional de Vivienda Económica
20 de junio de 2008
Estrictamente Privado y Confidencial
Junio 2008