Reservar la compra de una casa - Consejo General del Notariado

LA VANGUARDIA DIGITAL - Reservar la compra de una casa
Lunes 30 de mayo 2005
JOSÉ MARTÍNEZ (Desconectar)
Economía
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Dinero
4 min
Desgloses
VERIFICAR DUEÑOS Y CARGAS
Diferentes tipos de paga y señal
LOS TEMAS CLAVE
Ahorro
VIVIENDA
Reservar la compra de una casa
Firmar las arras sin unas cautelas previas puede resultar
muy caro para el comprador
Más vale prevenir que curar. Ésa es la máxima que conviene
tener presente al comprar una vivienda y, especialmente, antes
de firmar documento alguno o soltar un euro. Las primeras
precauciones hay que adoptarlas respecto al contrato de arras o
señal, al que algunos compradores y vendedores no dan la
trascendencia que tiene.
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La mayoría de quienes compran o venden un piso suele firmar, antes de
formalizar la compraventa en escritura pública, otro documento conocido
como "arras" o "paga y señal". Se trata de un contrato muy importante que
obliga a quienes lo firman y que condiciona -salvo pactos posteriores- lo
que recogerá luego la escritura pública, por lo que conviene cuidar su
contenido.
Los expertos advierten que dicho contenido es totalmente libre, de modo
que son el comprador y el vendedor los que deben decidir qué condiciones
y compromisos asumen. Legalmente, existen diversos tipos de contratos de
arras o de paga y señal, con consecuencias legales muy diferentes (ver
información de apoyo). La fórmula más conocida en España es la de arras
penitenciales, pero los expertos advierten que ni siempre es la más
conveniente ni hay que dar por supuesto que cualquier contrato "normal" o
"prototipo" lo es.
"La clave es saber lo que se firmay cuánto se obliga uno", advierte José
Alberto Marín, presidente de Foro Notarial. Añade que "el mundo de las
arras, de los contratos previos, puede ser bastante peligroso incluso para el
vendedor si no se sabe las consecuencias de lo que se firma". En su
opinión, "el problema es que quien busca un piso, cuando encuentra el que
quiere o puede pagar, firma lo que le pongan por delante, y luego se
frustran muchas operaciones". Tanto Marín como su colega Joaquín
Delibes, notario de Madrid, subrayan que más de una persona deja una
pequeña "paga y señal" al firmar las arras pensando que si luego se
arrepiente o no consigue el dinero sólo perderá esa suma, pero luego se
encuentra con que firmó una entrega a cuenta en firme que le obliga a
comprar y que el vendedor puede exigirle la totalidad del precio.
"Y no es que este tipo de contratos resulten perjudiciales. Al contrario, son
los más apropiados para los compradores realmente interesados en que no
se les escape un piso. Lo importante es saber qué se firma", declaran
ambos notarios. Su consejo es que, cuando alguien está realmente
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interesado en un inmueble, no haga contrato de paga y señal y escriture
directamente la compraventa o bien opte por unas arras confirmatorias. "En
cambio, si el comprador no sabe si le darán la hipoteca o no ha hecho las
comprobaciones oportunas sobre las cargas del inmueble, etcétera, mejor
dar poco dinero de señal y hacer unas arras penitenciales, que permiten
desvincularse", indica Delibes.
Marín, por su parte, asegura que estas últimas son, en general, las más
aconsejables para el vendedor "porque si antes de escriturar la venta
encuentra otro comprador que le paga más puede librarse del primero con
sólo devolverle el doble de la cantidad que dio como señal".
Abusos
Rocío Algeciras, del departamento jurídico de la organización de
consumidores Facua, asegura que algunas inmobiliarias están abusando
de esta situación. "Con frecuencia ocurre que la inmobiliaria coge señal a
varios compradores y luego deshace la operación con los que no le
interesan dándoles el doble o bien diciendo que en el contrato ya ponía, en
letra pequeña, que estaba supeditado a su aceptación por parte del
vendedor", explica. Recuerda, a este respecto, que "para que unas arras
sean penitenciales tiene que constar expresamente que lo son; la
jurisprudencia está siendo restrictiva al respecto y si no se especifica nada,
las entregas a cuenta son confirmatorias", dice la jurista de Facua. Agrega
que otro conflicto frecuente se produce cuando el comprador no consigue
hipoteca o financiación suficiente para cerrar la compra y el vendedor se
niega a devolverle la señal o le exige una indemnización. Algeciras
interpreta que cuando se demuestra que el contrato no puede llevarse a
cabo por causas ajenas a la voluntad del comprador éste debe recuperar la
señal.
No lo tienen tan claro otros expertos, como José María Guerrero, de
Ceaccu, que opina que lo mejor es incluir en el contrato de arras una
claúsula específica que condicione la compraventa a la obtención de la
financiación "aunque no siempre el vendedor lo acepta". Cristina García,
responsable del departamento jurídico de Don Piso, afirma que "las
grandes inmobiliarias cada vez quieren menos procesos judiciales, de
modo que acostumbran a devolver las arras cuando el comprador se echa
atrás, incluso cuando es por una causa atribuible a él, como puede ser que
no consiga la hipoteca para formalizar la compra".
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