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 Las arras
Las Arras o Señal: Cantidades a Cuenta.
Las arras constituyen una pieza clave de los contratos de traspaso de Oficina de
farmacia, el concepto “arras” ha sido muy discutido, y en ocasiones, se le ha dado
un alcance que no tiene.
La palabra “arra” procede del término fenicio “arrha”, que lleva implícita una
connotación de garantía o fianza. Además tiene concepto vulgar procedente de
aquella costumbre histórica (mantenida hoy), en la que el esposo entregaba unas
monedas (arras) a la esposa en el momento de celebración del matrimonio y como
prueba del mismo.
El concepto legal aparece en el art. 1454 del código civil: “ si hubiera mediado
arras o señal en el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas” también en el art. 343 del Código de comercio, al
establecer que: “ las cantidades que, por vía de señal se entreguen en las ventas
mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio, y en prueba de la
ratificación del contrato, salvo pacto en contrario”, son los artículos que regulan las
arras.
Sin embargo, en ellos se expresa únicamente un concepto estrecho que se refiere
sólo a una modalidad de arras, las penitenciales en el Código Civil y las
confirmatorias en el Código de Comercio.
Por ello, resulta más exacto definir las arras como un objeto tangible casi siempre
una suma de dinero, que un contratante entrega a otro con el fin de asegurar una
promesa,
garantizando
su
cumplimiento
facultando
para
poder
rescindirlo
libremente, consistiendo en perder la cantidad entregada; pero siempre se hacen
efectivas en el momento de la celebración del contrato. Existen tres tipos de arras:
•
Confirmatorias
•
Penitenciales
•
Penales
1 Las consecuencias jurídicas que se desprenden de los tres tipos de arras son
completamente diferentes, y se aconsejará, en función de la operación, y de los
fines pretendidos, un tipo u otro, según a la persona que se asesore; de tal forma
que el cliente quede en una posición lo más ventajosa posible en caso de
incumplimiento; y que si éste se produce, la indemnización sea favorable para el
farmacéutico que_se encuentre_mejor asesorado.
Las arras confirmatorias tiene un concepto de “ paga y señal” su finalidad es probar
la existencia de un contrato entre las partes. Las penitenciales se llaman también
de desistimiento, aparecen en el 1454 del código Civil. Por tanto se prevé que las
partes puedan libremente desligarse de un contrato ya perfeccionado. Aunque este
artículo se refiere sólo al contrato de compraventa, las arras pueden ser extensibles
a cualquier otro. El plazo durante el cual pueden las partes rescindirlo no está
cuantificado legalmente, y será el prudencialmente se estime correcto según los
usos del lugar y siempre antes de la consumación del contrato.
Por el contrario las arras penales desempeñan una función de pena y resarcimiento
de daños en caso de incumplimiento; de forma que en algunos casos puede
exigirse judicialmente la ejecución del contrato siempre a criterio del Juez. Así, nos
encontramos, en ocasiones, que el precontrato no indicaba plazo, y por tanto si el
comprador ya deseaba adquirir la oficina de farmacia, alegaba que la escritura se
firmaría “el día del juicio final”. En la actualidad, las corrientes jurisprudenciales
dan una inmediatez manifiesta a aquellos documentos en los que se incluye una
duración “indeterminada” que es distinta a “indefinida”. Recordemos que en este
sentido cuando en un contrato de alquiler indica vigencia “indefinida” jueces
entienden que la duración será un día o un mes (en función de cómo se pague la
renta), el Código Civil no acepta la duración infinita de los documentos.
Las arras penales no actúan sólo como entrega de señal o parte del precio a cuenta
(lo que en principio sería común a todas ellas), pero tampoco conceden la
posibilidad de liberarse de la obligación: ambas partes deben cumplir y en caso
contrario, las arras se pierden, pero no porque faculten (como las penitenciales)
para resolver el contrato, sino en virtud del mismo incumplimiento, por vía de pena
y como resarcimiento del daño; pero la Jurisprudencia no es unánime, algunas
Sentencias se aboga por entender que es posible exigir el cumplimiento forzoso de
la obligación (por ejemplo la del 26.6.1995), en otra se entiende que las arras
fijadas
se
convierten
en
penales
la
de
2 9.9.1989).
En
suma,
la
doctrina
jurisprudencial, concibe penitenciales a manera de multa correlativa al derecho de
las partes de desistir a su arbitrio del contrato, las penales actúan como cláusula
punitiva, compulsiva del cumplimiento del mismo, de ahí que cumplan una función
equivalente a la cláusula penal, lo que legitima y fundamenta, en cuanto a sus
consecuencias y eficacia, la aplica analógica de la normativa comprendida en los
art. 1152 y siguientes del Código Civil. Dentro de las arras penales, existen dos
subtipos las puras o cumulativas y las sustitutorias.
Veamos
un
caso
frecuente:
tras
la
firma
del
precontrato
el
comprador
posteriormente no puede llevar a cabo la compra de la oficina de farmacia.
“… la cláusula litigiosa es la siguiente: el precio convenido es 330.556 euros, que
se pagarán así: 30.050 euros como señal, se dan por recibidas en este acto, y el
resto se abonarán en plazo máximo de veinte días de esta fecha, o se perderá la
señal y la opción de compra.”, “… siendo un periodo de tiempo tan sumar
perentorio para satisfacer una suma tan importante, la intención de los vendedores
apunta, no a que se facultare al comprador libremente a rescindir el contrato,
consintiendo en perder la cantidad entregada, sino, y mas razonablemente
a insertar un medio coactivo o de presión para evitar el incumplimiento, y se
afirma “ entendiendo, a su petición, que, por no cumplir el contrato, queda
rescindido con consecuencias en el mismo acordadas…” “… el incumplimiento
provino de la imposibilidad de conseguir el numerario en el breve espacio de
tiempo, y teniendo en cuenta la escasísima entidad del perjuicio causado a los
vendedores de la oficina de farmacia, ya que poco tiempo después la traspasaron,
por precio presumiblemente superior al pactado (si hubiese sido inferior lo habrían
hecho saber los demandados), en aplicación de los principios de buena fe y
equidad, interpretados de acuerdo con los criterios objetivos de justicia socialmente
admitidos, procede la moderación de la pena…” Aranzadi 1279.
Con frecuencia, en los precontratos llevados a cabo profesionalmente, poco
cualificados
se
intenta
pactar
unas
arras
entre
las
partes,
pero
por
desconocimiento, no se utilizan los términos legales expuestos a la hora de redactar
los contratos; está generalizado el empleo de palabras “señal” o “parte de precio”
para referirse a las arras. Estas expresiones que no son correctas, y se deben
sustituir por los conceptos antes aludidos de arras confirmatorias, penales o
penitenciales, según las necesidades del caso concreto y en función del interés que
manifieste el farmacéutico a que estemos asesorando.
3 Dada la generalización de estas expresiones en los contratos, la jurisprudencia del
Tribunal Supremo ha interpretado las mismas y llegado a la conclusión (no
unánime) de que ante frases de ese tipo debe considerarse que existen arras
penales, de forma que no es posible rescindir el contrato para el caso de
incumplimiento perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas dobladas; con el
consiguiente perjuicio patrimonial.
Tal vez, esta circunstancia, por la frecuencia en que se producen desistimientos
tras un precontrato, es de las más importantes en cualquier compraventa; la
legislación y jurisprudencia es variadísima; hemos estudiado muchos precontratos
de traspasos de oficinas de farmacia que finalmente no se llevaron a cabo, con las
consecuencias de toda índole que llevan aparejadas ( en algunos casos hasta
penales), y para no aburrir al lector, sólo podemos conminar al farmacéutico que a
la hora de traspasar su oficina de farmacia cualquier operación que tenga una
trascendencia similar en el ámbito patrimonial, se dote de un asesoramiento con
profesionales experimentados.
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