TPC 301 Expensas. Su eximición. Tratamiento en el nuevo

TPC 301
Expensas. Su eximición. Tratamiento en el nuevo Código Civil y Comercial
Por la Dra. Diana Sevitz
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PRIMER CASO: la eximición se encuentra consignada en el reglamento
La ley 13.512, como ley especial, nunca tuvo dentro de su articulado ninguna contemplación
acerca de exceptuar a algunas unidades funcionales de determinados servicios comunes que
no recibían, no aprovechaban o no disfrutaban.
Sin embargo, encontramos, como creación, en algunos reglamentos de copropiedad,
eximiciones diversas, como no abonar la luz de los pasillos, abono de ascensores, etc.
Esta situación siempre generaba la misma pregunta. ¿Cómo se interpreta esa eximición con
referencia a la contribución de otros gastos de mantenimiento y conservación de las cosas
comunes, como por ejemplo: participar en el gasto generado por la rotura de un caño común?
Las unidades que están eximidas de contribuir con los gastos de funcionamiento y
mantenimiento de servicios comunes que no aprovechan ni disfrutan, son también dueñas de
los elementos que los suministran, en la proporción de sus porcentuales de dominio.
Significa que las unidades funcionales que se encuentran exentas de solventar los gastos que
no utilizan, ya que por reglamento, solo participan de los gastos de los servicios comunes que
utilizan, son dueños de los caños de luz, gas, electricidad, ascensores, por ser comunes de
todos los integrantes del consorcio.
En estas particulares reparaciones, resulta irrelevante que algunos propietarios los utilicen o
no, son todos dueños, ya que sobre dichos objetos existe un condominio de indivisión forzosa
que surge de la ley 13.512, entre todos los integrantes del consorcio en las proporciones de
sus respectivos porcentuales.
Para el caso de que existiese, para algunas unidades funcionales, la obligación de pagar solo
los servicios que utiliza, no ofrece ninguna duda que no se puede confundir entre "servicios"
que no recibe a la conservación y/o mantenimiento de cosas comunes de la cual ellas también
son copropietarias. Debe abonarlas pues son partes comunes del consorcio y ellas son parte
del consorcio.
El propietario del local que tiene entrada independiente del resto del edificio y ninguna
vinculación interna con las demás unidades que lo forman, ni sus partes comunes, no está
obligado a sufragar los gastos derivados del uso y mantenimiento normal del ascensor,
corriente eléctrica y reparaciones derivadas de su uso; pero debe contribuir a los de
conservación, reparación y renovación del mismo y su maquinaria…(1)
“El propietario del local a la calle con entrada independiente, depósito propio y sin
comunicación alguna con el resto del edificio, debe ser eximido del pago de los gastos
derivados del uso de los ascensores, como la corriente eléctrica consumida al efecto o arreglos
derivados del uso normal de los mismos, pero debe cargar con los gastos de conservación,
reparación o renovación de la maquinaria, puesto que es cosa común. (2)
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SEGUNDO CASO: no existe ninguna eximición en el reglamento
En este caso ninguna unidad funcional, en especial los locales y cocheras, se encuentran
eximidos de ningún rubro. Abonan en forma integral todos los servicios aún los que no reciben
o no participan.
Esta situación, es siempre considerada un abuso, una limitación, especialmente para aquellos
que destinan la unidad a la renta.
Las expensas son una carga muy importante y decisoria a la hora de alquilar.
¿Qué posibilidades tienen los propietarios de poder modificar esta normativa?
En principio debemos aclarar que se trata de una cláusula reglamentaria, por ende puede ser
modificada por una decisión unánime en asamblea, ya que la disminución que se le pueda
acordar incrementará proporcionalmente a las demás unidades.
Si se obtuviere tal resolución unánime, sería preciso que el acta de la asamblea sea elevada a
escritura pública y, tras ello, se proceda a la inscripción de la modificación del Reglamento de
Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.
"La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo
puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la
Ley 13.512" (3)
1- Para implementar una modificación del reglamento de copropiedad con el objeto de instaurar
una distinta distribución de las cargas comunes, es menester dar audiencia a todos los
propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario dado que son ellos los
verdaderamente afectados si se establece un diverso modo de imputar los gastos comunes
(art. 9 de la ley 13.512).
2- La pretensión de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados
gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la
sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquéllos que fueron omitidos, los
cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con
grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser oído
(4)
En el concepto "mantenimiento de máquinas" que alude a los gastos necesarios para mantener
en buen estado y condiciones de uso las máquinas del edificio y que en principio atañe a la
conservación de la cosa común no caben los gastos de luz, fuerza motriz y combustibles, que
se refieren al consumo habitual, constante o periódico, de elementos tales como la energía o
combustible que se insumen para la prestación de determinados servicios.... ... Aún en los
asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse judicialmente la modificación del reglamento
de copropiedad que se considera justa y necesaria para evitar arbitrariedades, en el caso que
no fuera posible obtener la modificación por unanimidad en asamblea, ya que el copropietario
que pudiera resultar afectado con la modificación -pues se beneficia con el mantenimiento de la
situación arbitraria- habría de oponerse. Es necesario contar con unanimidad cuando se trata
de reformas estatutarias, como ocurre cuando se modifica el porcentual de participación en los
gastos comunes del inmueble.(5)
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Casos en los que se ha modificado recurriendo a la instancia judicial
Por lo ya expuesto, los que juzgan que es injusto la imposición de abonar servicios que no se
reciben o no gozan, han recurrido a instancias judiciales obteniendo algunas prerrogativas
interesantes de aportar
Los propietarios de locales o unidades ubicados en la planta baja, que tienen salida
independiente a la calle, y que en consecuencia, ningún uso dan a los ascensores instalados
en el edificio, se hallan exentos de pagar los gastos que significa el mantenimiento de los
ascensores.
.. En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes,
debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un
copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está
absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de
contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni
permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado
copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general;
respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los
segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más
allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización.... El
mantenimiento de las "instalaciones cloacales", no sólo hacen al buen estado de la cosa común
en general, sino que, las instalaciones y desagotes cloacales son comunes a todas las
unidades del edificio; de manera que es absolutamente razonable que participen en los gastos
de mantenimiento de dichas instalaciones también los propietarios de los locales con salida
directa a la calle. (5)
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Incorporaciones del nuevo Código Civil y Comercial
Este nuevo código que comenzará a regir a partir del 1ero. de agosto de 2015, ha recogido
parte de lo que la doctrina y jurisprudencia , sobre el particular ya había opinado.
El art. 2038 (6) establece la obligación de la redacción de un reglamento, su inscripción e
integración de este al título de propiedad.
En el capítulo 4- Reglamento de Copropiedad: art. 2056, inc. (g) debe contener determinación
de la proporción en el pago de las expensas.
Y por último incorpora el artículo 2049 (7) - Defensas - "in fine" la posibilidad que el reglamento
de propiedad horizontal pueda eximir a las unidades funcionales de las contribuciones de
expensas teniendo en cuenta lo siguiente:
la eximición será parcial
las U.F. no deben tener acceso a determinados servicios o sectores que generan esos
gastos
06/04/2015
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar
(1) CNciv sala F Diciembre 24 1968”
(2) CNCiv sala f noviembre 12 de 1968”
(3) (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316); “Consorcios”, Editorial Errepar Dr.
Bartolomé Angel Orfila
(4) NUIN, Guillermo José c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUAN B. ALBERDI 920 s/
MOD. REG. DE COPROPIEDAD (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala A - Nro. de Recurso:
A288354 - Fecha: 27-03-00 - Vocal Preopinante: MOLTENI.)Citar: elDial - AE14DE Copyright ©
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(5) LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91
C. 086645 Civil - Sala F C. 086645
(6) ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
(7)art. 2049 "... El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones