Senado de la Nación Secretaria Parlamentaria Dirección General de Publicaciones (S-0671/11) PROYECTO DE LEY El Senado y Cámara de Diputados,... Artículo 1º-. Modifíquese el último párrafo del artículo 8º de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, el cual quedará redactado de la siguiente manera: Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Ningún propietario estará legitimado para demandar al consorcio de propietarios por daños y perjuicios sufridos en su piso o departamento si adeudara expensas comunes anteriores al hecho que motivó el reclamo. Artículo 2º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo. Guillermo R. Jenefes. FUNDAMENTOS Señor Presidente: La ley 13.512 incorpora la Código Civil el Régimen de la Propiedad Horizontal destinado a regular las distintas unidades habitacionales de un edificio que sean independientes y que tengan salida a la vía pública por un pasaje común y que podrá pertenecer a propietarios diferentes. De acuerdo al régimen cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y todas las cosas de uso común del edificio, teniendo cada propietario derecho a uso de los mismos. Asimismo, los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus unidades, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener su buen estado. El artículo 8º de la ley 13512 establece expresamente la obligación de los propietarios de sufragar los gastos de expensas comunes y que tal obligación es irrenunciable aún invocando el abandono de su piso o departamento o abdicando su derecho al uso. El presente proyecto pretende incluir una reforma en el mencionado artículo 8º a fin de llevar claridad con respecto al alcance de la obligación de pago de las expensas comunes en caso que existiera una demanda por daños contra el consorcio de propietarios. Si bien la obligación del pago de expensas no se extingue por imperio de la ley 13.512, la cuestión se plantea en el caso de un propietario demandara por daños y perjuicios al consorcio encontrándose en deuda, por falta de pago de expensas comunes. En este caso, nos encontramos frente a una cuestión no resuelta por la ley 13512 y que la practica el los tribunales ha tratado durante el transcurso del tiempo de aplicación de la misma de solucionar. Las respuestas frente a los caso concretos han sido variadas, sin embargo, la mayoría de ellas han entendido que la legitimidad para demandar por parte del actor, deudor de expensas comunes, que plantea agravios contra el consorcio depende de si los daños sufridos en la unidad de la que es titular son anteriores a su incumplimiento. En fallos recientes, las salas L y M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal han tenido oportunidad de pronunciarse respecto de este tema y lo que se tuvo en cuenta para resolver fue cual de las partes había sido la primera en incumplir con sus obligaciones, o sea en incurrir en mora. De modo Tal, la sala L sostuvo.” Es responsable el consorcio de propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor, por falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si, como en el caso, desde el incumplimiento del accionante ya hacía más de un año que el departamento sufría las consecuencias de los sistemas propios del consorcio. Valoró, pues , que fue la parte demandada quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y después de ello la contraria dejó de abonar, de modo que el artículo 510 del Código Civil impedía atribuirle mora, no obstante lo cual finalmente pagó las expensas adeudadas y los intereses moratorios”. En este orden de ideas, sostiene el artículo 510 del Código Civil que en el caso de las obligaciones recíprocas uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva. Análogamente, es de aplicación la norma del artículo 1201 del mismo cuerpo legal, cuando establece que en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su incumplimiento, si no probarse haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo. Nada impide entonces aplicar las normas citadas para aclarar la cuestión, aún imprecisa en la ley 13512, respecto a la posibilidad de demandar al consorcio de propietarios cuando el propio actor es deudor moroso de expensas comunes. Es decir, aplicando la regla del artículo 510, el propietario que se encuentra en deuda por impago, no puede demandar el incumplimiento, pues su propio incumplimiento actúa como factor impeditivo para denunciar la mora de su adversario. Asimismo, es preciso hacer constar que el presente proyecto es reproducción del S 09244/09 y estando aún vigentes las razones por las cuales fuera propuesto su tratamiento, solicito a mis pares me acompañen en la aprobación de este proyecto. Guillermo R. Jenefes. -