PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE FINCAS RESULTANTES A) Aprovechamiento subjetivo del propietario inicial de terrenos. Dado que todos los terrenos que van a ser objeto de reparcelación, pertenecen a la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., dicha sociedad tendrá derecho a la edificabilidad del Sector, una vez deducido el aprovechamiento patrimonializado por los propietarios de edificaciones preexistentes, concretado en 7.545 m2t (2.100 m2t de la parcela M 9 B + 5.445 m2t de la parcela M 14), y el aprovechamiento de cesión municipal antes de retribuir en suelo al Urbanizador, fijado en 4.297,66 m2t, por lo que el aprovechamiento subjetivo de MEYLAN BEACH, S.L., queda fijado en 38.678,96 m2t (50.521,62 m2t-7.545 m2t- 4.297,66 m2t = 38.678,96 m2t) B) Aprovechamiento d e l p r o p i e t a r i o i n i c i a l d e t e r r e n o s t r a s l a retribución en suelo al urbanizador Urbanizador. Con arreglo al Programa de Desarrollo de Actuación Integrada del Sector R/V adjudicado-a p r o b a d o a l a m e r c a n t i l E N D ER WATERHOUSE INTERNATIONAL CONSULTING, S.L., en cuya posición jurídica se ha subrogado ulteriormente la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., la retribución a los urbanizadores por parte de los propietarios iniciales de terrenos debería hacerse efectiva, con carácter preferente, mediante parcelas netas edificables sin cargas, salvo las propias de la urbanización, al amparo de lo mandado por los arts. 29.9.A y 71.1 L.R.A.U. En definitiva, los urbanizadores percibirán de los propietarios iniciales de suelo en parcelas netas libres de cargas, salvo las urbanísticas, el equivalente a la parte proporcional que a dichos propietarios corresponde en el total de conceptos retribuibles a los urbanizadores, si bien las parcelas adjudicadas a 1 estos últimos quedarán afectadas, como carga real, a la urbanización del Sector en su totalidad, así como al cumplimiento de las restantes obligaciones que corresponden a los urbanizadores (artículo 69.2 de la L.R.A.U, arts. 167 y 174 de la LUV y 427 del ROGTUV). Pues bien, habiendo fijado la proposición jurídico económica aprobada el porcentaje de retribución del urbanizador en un 27,88 % del aprovechamiento lucrativo susceptible de apropiación, la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de los todos terrenos que son objeto de reparcelación deberá recibir, libres de cargas de urbanización, el 72,12 % de su aprovechamiento subjetivo, lo que se traduce en 27.895,26 m 2t (72,12 % de 38.678,96 m2t), correspondiendo al urbanizador el restante 27,88 %, equivalente a 10.783,70 m 2t (27,88 % de 38.678,96 m2t) C) Excesos o defectos de adjudicación Como se ha venido señalando, al Ayuntamiento de Pilar de la Horadada y a la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de terrenos, le corresponden, respectivamente, 3.099,48 m2t y 27.895,26 m2t, libres de cargas urbanísticas, debiendo percibir la misma compañía MEYLAN BEACH, S.L., en concepto de urbanizador, 11.981,88 m2t, como consecuencia de la retribución en suelo de las cargas urbanísticas imputables al Ayuntamiento (1.198,18 m2t) y a los propietarios iniciales de terrenos (10.783,70 m2t). Sin embargo, como se desprende del cuadro que a continuación se reproduce, por exigencias de la reparcelación se adjudican a la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de terrenos, 27.899, 67 m 2t, lo que representa un exceso de 4,41 m 2t (27.899, 67 m2t - 27.895,26 m2t =4,41 m2t), sufriendo el correlativo defecto de adjudicación la misma compañía, en su calidad de agente urbanizador. 2 APROVECHAMIENTO APROVECHAMIENTO EXCESO/DEFECTO TEORICO NETO ADJUDICACION ADJUDICACIONES PARCELA SUPERFICIE EDIFICAB. MEYLAN BEACH S.L. M-2A 6.521,42 4.340,78 (propietaria) M-5A 9.093,37 9.093,37 M-6 4.843,99 4.843,99 M-7A 2.575,91 901,56 M-10A 8.719,97 8.719,97 31.754,66 27.899,67 Total 38678,96 27895,26 4,41 MEYLAN BEACH S.L. M-3A 19.362,06 6.776,72 (Urbanizador) M-7B 4.843,99 5.200,75 M-2B 50,00 M-3B 50,00 M-4C 50,00 M-5B 50,00 M-10B 50,00 Total AYTº PILAR HORADADA 4297,66 11981,88 -4,41 Total 24.456,05 3099,48 0 M-9A 7.406,13 3.099,48 63.616,84 42.976,62 TOTAL 11.977,47 Estos excesos o defectos de adjudicación habrían de ser satisfechos, en principio, mediante compensaciones económicas sustitutivas, resultado de aplicar el módulo de 331,76 €/m2t urbanizado, que resulta de la proposición jurídica económica aprobada (3.594.592,27 € de cargas de urbanización, Iva excluido + 10.663.276,96 € de valor de suelo = 14.257.869,23 € valor del suelo urbanizado; 14.257.869,23 € valor del suelo urbanizado / 42.976,62 m2t de aprovechamiento no patrimonializado por edificaciones = 331,76 €/m2t urbanizado). Sin embargo, atendido que en este caso se produce una confusión en la persona del deudor y acreedor de la indemnización por exceso de adjudicación, al recaer ambas en la persona jurídica de MEYLAN BEACH, S.L., el importe de la indicada indemnización, de 1.463,06 € (4,41 m2t x 331,76 €/m2t), no se refleja en la cuenta de liquidación provisional ni afecta con carga real a las parcelas de su deudor, máxime atendido que, con arreglo al art. 415.5, dicha indemnización debería ser objeto de abono o consignación con carácter previo a la expedición de a certificación administrativa que posibilite la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad. 3 4º. Indemnizaciones por plantaciones, edificaciones o instalaciones. En el presente Proyecto de Reparcelación no hay necesidad de contemplar indemnización alguna por razón d e derechos que hayan de extinguirse o de edificaciones, construcciones o plantaciones que deban ser demolidos o eliminados con motivo de la ejecución del plan. 5º.- Tratamiento de las cargas que afectan a las parcelas iniciales En cuanto a las cargas y gravámenes que recaen sobre las fincas iniciales aportadas por MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de terrenos, por el juego del principio de subrogación real, las mismas pasan a gravar las fincas de resultado adjudicadas a dicha mercantil en su calidad de propietaria inicial. En cambio, dichas cargas o gravámenes no gravarán las parcelas de resultado adjudicadas a dicha compañía en concepto de agente urbanizador, ya que, como se ha adelantado, los urbanizadores perciben de los propietarios iniciales de suelo y del Ayuntamiento en parcelas netas libres de cargas, salvo las urbanísticas, el equivalente a la parte proporcional que a los mismos corresponde en el total de conceptos retribuibles a los urbanizadores. De este modo, partiendo de la base de que la única carga real que recae sobre las fincas iniciales aportadas por MEYLAN BEACH, S.L., consiste en la condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado que grava la finca registral 3.111 a favor de MIL PALMERAS, S.A., como ya se adelantó en el apartado V.2 de este Proyecto, atendiendo a que la porción segregada de 70.208,45 m2 de la indicada finca registral 3.111 (finca inicial 8) aportada al Proyecto representa el 43,589 % de la cabida de la finca resultante de la agrupación instrumental de las fincas iniciales, de 161.070,90 m2, la expresada condición resolutoria pasa a recaer, con el consentimiento expreso de MIL PALMERAS, S.A., sobre las parcelas resultantes que representan el 43,589 % 4 de la edificabilidad adjudicada a MEYLAN BEACH, S.L., como propietario inicial, tras la retribución al urbanizador, concretada en 12.161,19 m2t (43,589 % de 27.899,67 m2t =12.161,19 m2t). De este modo, las parcelas resultantes adjudicadas a MEYLAN BEACH, S.L., que quedan gravadas ahora con dicha condición resolutoria son las siguientes: parcela M-2 A ( de 4.340,78 m2t), parcela M-7 A (de 901,56 m2t), y una cuota indivisa del 76,08 % de la parcela M-5 A (76,08 % de 9.093,37 m2t = 6.918,85 m2t); parcelas o cuotas indivisas que representan la indicada edificabilidad de 12.161,19 m 2t. 6.º- Especial consideración al tratamiento que hay que dispensar a la cuota asignada a los terrenos aportados en la división horizontal del Polígono Mil Palmeras II. Como se desprende del apartado V del Proyecto, parte de las parcelas iniciales aportadas formaban parte del originario Polígono Mil Palmeras II, razón por la cual tienen asignada una cuota en la división horizontal constituida en su día por MIL PALMERAS, S.A., en virtud de escritura otorgada en Elche, el 26 de enero de 1.989 ante el Notario Don Luis Olagüe Ruix, con el número 255 de su Protocolo. Esta división horizontal tenía por objeto fijar la cuota que correspondería a cada una de las parcelas edificables que la integraban en la futura Entidad Urbanística Colaboladora de Conservación del Polígono Mil Palmeras II que habría de ser constituida. Si bien en el momento actual carece de sentido mantener esa división horizontal, ya que la indicada Entidad Urbanística Colaboladora de Conservación del Polígono Mil Palmeras II ni ha sido ni va a ser constituida ya que el planeamiento vigente atribuye distinta clasificación urbanística a las parcelas que la integraban (suelo urbano consolidado, suelo urbanizable y suelo no urbanizable), lo cierto es que para proceder a su extinción resultaría 5 necesario recabar el consentimiento de todos los titulares de las parcelas constituidas en régimen de división horizontal, lo que hoy en día resulta casi imposible desde un punto de vista práctico al haberse construido buena parte de las indicadas parcelas y haberse transmitidos sus componentes a una multiplicidad de terceros adquirentes. Ahora bien, atendido que, al menos desde una perspectiva formal, resulta necesario mantener las cuotas en la división horizontal del Polígono Mil Palmeras II, y que la escritura de constitución de la misma otorgó completa libertad a los adquirentes de las parcelas que la integraban para fijar las nuevas cuotas que resultaran de cuantas operaciones de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión, obra nueva, división horizontal o cualquier otra modificación llevaran a cabo indefinidamente, se distribuye la cuota asignada a la finca resultante de la agrupación instrumental de las fincas iniciales aportadas en la división horizontal del Polígono Mil Palmeras II, del 48,4979 por 100, entre las parcelas edificables adjudicadas a MEYLAN BEACH, S.L., como agente urbanizador, en proporción a la edificabilidad que tienen asignada, por ser dichas parcelas las que han de quedar afectas a las cargas urbanísticas de la actuación; finalidad esta última a la que, como se ha adelantado, respondía la constitución de la división horizontal del Polígono Mil Palmeras II que ha de mantenerse formalmente aunque carezca de trascendencia en la práctica : ADJUDICACIONES MEYLAN BEACH S.L. (Urbanizador) TOTAL PARCELA SUPERFICIE EDIFICAB. M-3A 19.362,06 6.776,72 M-7B 4.843,99 5.200,75 24.206,05 11.977,47 Cuota división horizontal 27,4396 21,0583 48,4979 6 7