3.1.5. PROPIEDAD HORIZONTAL El contrato de compravenu de unidad de el Escribano autorizante omitió consignar al pie del documento inciso final del art. 10 de la Ley propiedad Horizontal - régimen Ley 14.261 consignar la causal legal habilitante -que existióo por separado es -, inscripto en plenamente válido. dicha causal y presentar el documento al Registro a el Registro respectivo donde El Escribano actuante debe efectos de dar cumplimiento al 14.261. CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. LUIS A AVELLANAL De mi consideración: Por la Avellanal, men presente, -el suscrito Esc. Luis Alberto -en calidad de consulta dirigida a Sección Derecho Civü de la Asociación de Presidencia,- me cumple en remitir la presente, la su -a los efectos de que a través de la Sección citada, -se expida sobre la situación que a continuación planteo: El Sr. AC y Sra. enajenaron por compraventa tradición y precio totalmente integrado al Sr. EC departamento de propiedad horizontal de acuerdo régimen de incorporación ala acuerdo al texto de la escritura el 9 de julio de 1982. leyN' 10.751, -de pública autorizada En dicho instrumento, -el Escribano se limitó dar cuenta de la ley N' 10.751, -cuando por el a plano de fraccionamiento horizontal en reahdad se incorporaba a dicho régimen a través de las disposiciones de la ley N' 14.261 de setiembre de 1974, -circunstancia también referida en el otor gamiento del Reglamento de Copropiedad, -cuando específicamente refirió a la ley 10.75 1 y a la 14.261 a la incorporación), pero en la compraventa específicamente no citó (régimen escritura de leyN' de - 14.261. de la compraven departamento objeto desocupado y desocupado, -ya que el comprador se encontraba rádicamente habitó el mismo, lo encuentra Escribano la sal de acuerdo hechos - -en expuestos existió y existe y persona El alguna con título fue Traslaciones de el -el cau a los hubo ni hay preferencia. inscripto en el Registro de no derecho de Dominio, -ya que al no citarse la podía exigir el ley. Hubo consentimiento, -capacidad, -objeto, causa, precio integrado, posesión y tradición y oposición a terceros a través de la registración de Registrador no contralor del art. 8 de la citada la escritura. perjuicio de otorgamiento, Sin dicho solicitar a la irregularidad -la Consulta la Sec. Derechos Civü técnica de consiste expida se en sobre dicho título y que tipo de nulidad u observación padece dicho título y el camino a seguir en el tracto sucesivo del bien citado. Sin otro particular, -y agradeciendo desde ya el aporte técnico sohcitado a los colegas encarga dos de la Sección Civil, -aprovecho la oportuni dad para saludar al Sr. Presidente y pos su intermedio a los demás integrantes de la Comisión Directiva. Atte. LUIS ALBERTO AVELLANAL Escribano Dirección del suscrito: Calle Artigas N" I043.-Salto.- EC solo espo existiendo por "derecho de con otorgamiento de dicha escritu los vendedores se desprendieron de los ra, se los derechos de posesión que les correspondían y facuUaron para a al quien comprador transfirieron en señal de tradición. que los ejerciera, Resumiendo la situación: -Venta de dpto. de a dicho régi propiedad horizontal, incorporado Incluso, se -no expuesto ninguna persona preferencia". se -aunque no se especificó refirió a la ley 10.751, -no se ley específicamente por el legal habihtante, -aunque no -ya que el ta y solo controló citarla, -tampoco se controló la causal legal habihtante (art. 8 de la ley). Es de dejar constancia que: -aunque el Escribano no controló, -en los hechos la causal legal habilitante existió, Al ley 14.261, ley 14.261, I) Situación a por dicha Salto, 7dejuniode 1986. Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del Uruguay Secdón DERECHO CIVIL Presente Habiendo enviado para la solicitud de infor la Sección Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay en consuha, cual me a -(la ya CONSULTA obra 197 poder en de la Asociación), -respecto Por lo la a bondad de titulo de mentación del trámite, -por la presente, paso exponer sucintamente, -la expresado, -entiendo que dicho título observable por la falta del contralor, -pudiendo caberle nuhdad relativa, pero válido, -ya que se propiedad de departamento de propiedad horizontal (ley 14.261) y habiendo omitido la opinión del suscrito para la comple- es requisitos esenciales del contrato (art. Código Civil) y se dio también la existencia de la causal legal habilitante, -solo que no fue objeto de contralor en la escritura por parte dieron los 1.269 a posición del suscrito: marco legal previsto Entiendo de acuerdo al del por el art. 8 de la ley N' 14.261, sobre la inahenabiUdad relativa, -que en la venta de del autorizante. referencia, -existió consentimiento, -capacidad, del suscrito ante la consulta sobre la bondad del -objeto, -precio totalmente integrado y se otorgó la posesión al comprador, -vale decir que estaba desocupado en el momento de procederse a la título de Es cuanto a lo habilitante existió al de la propiedad citado. se adjunte el posición presente a la consulta ya elevada, para su debida tramitación, -aprovecho la oportunidad para saludar a Ud. y por su intermedio a los demás Comisión Directiva muy atte. expuesto, -la causal legal momento manifestar sobre la Siendo mi deseo venta, -razón por la cual NO EXISTÍA PERSQNA ALGUNA con "Derecho de Preferencia". De acuerdo quería integrantes de la enajenación, -lo único que la misma no fue controlada por el Escribano autorizante de la escritura de marras. LUIS ALBERTO AVELLANAL Escribano INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA DEL ESC. LUIS A. AVELLANAL 1.- EL CASO la causa legal habilitante y el camino a seguir para subsanarlo. Los hechos según refiere el consultante, acer de los que se requiere el dictamen de la Asociación de Escribanos del Uruguay, son los ca 3.- EL INFORME siguientes: A) LEGISLACIÓN APLICABLE I) El 9 de julio de 1982 de unidad de al incorporado acuerdo a la ley otorgó compraventa se horizontal de edificio propiedad régimen de la ley 10.751 La situación de 14.261. artículo 12 de la En la escritura de compraventa se omitió consignar la causa legal habilitante dado que se mencionó únicamente la ley 10.751 circunstancia 11) que mérito la Registro III) inscripción de la primera copia en jurídica planteada está reglada ley 14.261; el ley 14.560 y los artículos 8 y 1 1 y por los artículos 8, 9 y 10 de la 1.560 del Código Civü y el artículo 27 del Decreto 86/75. el B) ANÁLISIS de Traslaciones de Dominio. "Al momento de la enajenación I.- PRECISIONES PREVIAS no existió, ni existe actualmente, persona con derecho ie preferencia (el bien se vendió desocupado) por que se configuró la causa legal habilitante" artículo 8 inciso final de la ley 14.26 1 ). o 1) El presente estudio parte de la base de la veracidad de la afirmación de la existencia de la legal icausa habihtante formulada por el consul 1 tante. De lo contrario las conclusiones serían otras, 2.- LA CONSULTA 2) El Escribano Luis Alberto AveUanal soUcita a la Sección Derecho Civü "se expida sobre dicho ;ítulo que tipo de nulidad licho título y el camino u observación a seguir en padece suma se requiere consultados, sin entrar a considerar otros relacio nados, como ser, la responsabilidad que cabe al 1 Escribano interviniente por su omisión, etc. 1I 1 la opinión desprende el tracto iucesivo del bien citado" En muy de todo lo que sigue: Nos referiremos únicamente a los aspectos como se de la Asocia- - . LA OBLIGACIÓN LEGAL DE CONSIGNA CIÓN DE LA CAUSA LEGAL HABILITANTE ;ión de Escribanos del Uruguay acerca de la Jondad, vicios u observación de un título compra'cnta ;1 de bien Registro regido por la ley 14.261, inscripto en La respectivo, omitió consignar la j para de Traslaciones de Dominio londe el Escribano autorizante ley 14.261 crea un sistema incorporación de edificios propiedad horizontal i con más benévolo al régimen de la finalidad de fomentar 198 la REVISTA adquisición arrendatarios de las viviendas por sus ocupantes y cuyos efectos instituye un régimen a de prohibición genérica de enajenar al establecer que las unidades ocupadas al tiempo de la incor poración -con las excepciones que señala- sólo pueden ser enajenadas a determinadas personas cuyo poder de disposición también limita (artícu los 8 y 9 de la ley 14.261 y de la ley 14.560). Para garantizar el cumplimiento de la finali dad de la ley el legislador impuso la obligación al Escribano actuante de consignar en las escrituras y/o promesas de las unidades incorporadas aque Uas circunstancias que tornó inapUcable, en el caso concreto, la prohibición genérica de enajenar (causa legal habilitante) (artículo 10 de la ley 14.261) y al Registro correspondiente por un lado de no inscribir los documentos hasta tanto no se omisión y por otro lado de dejar constancia en el instrumento, que se trata expresa de unidades transformadas conforme al régimen la subsane de la ley 14.261 mediante leyendas claramente visibles. consignación, en cambio, por propio artículo 10 de la ley 14.261 inscripción del contrato en el Registro del imperio impide la de Traslaciones de Dominio aquella que ción de la su validez obligaciones legales en relación a la jurídica consultada debemos examinar a la misma de acuerdo con nuestro régimen de nuUdades, el que está reglado, en esencia, por los artículos 8, 1 1 y 1.560 del Código Civil. A tales efectos no debe confundirse -como muy frecuentemente en la práctica- la "existencia" de la causa legal habilitante con la ocurre "consignación" "ser", lo último enajenar primero atañe al prueba. Lo que "habihta" a la prohibición legal, es la de la misma. Lo a su relevando consigna como es lo define requisito o Si no obstante la omisión el -como en caso en consulta- el contrato accedió al Registro por error ley 14.261, pero la omisión de referenciaa la legal habilitante desplegó todos existió contrato De acuerdo 1 del sus los en hechos, el efectos. lo anterior y a lo dispuesto por 11 del Código Civü la a .560, 8 y Escribano omiso, que supone la infracción a Civil fuente autónoma de nulidades sino que a éste con el artículo 1 1 y a imperativa, no produce nuUdad de especie alguna. En efecto, la situación está reglada por el artículo 8 del Código Civil, pues importa violación de una ley prohibitiva -la ley imperativa lo es- cuya única sanción, prevista en la propia ley es impedir que el documento acceda a la publicidad registral con las consecuencias que ello implica. A la misma conclusión se llega aún para los autores que sostienen que el artículo 8 del Código no es una norma debe combinarse "existencia" de la circunstancia relevante de la ambos "consignación" De tal modo, "consignación" falsa, aún por error, esto es de una efecto, según vimos, la consignación de la una legal misma, no su con el artículo 1.560 del habilitante es de requisito Civü. En Código causa publicidad pero circunstancia que no concuerda con la reahdad fáctica es irrelevante y no produce el efecto de existencia del contrato y su observancia compromete al orden público. No interesa, querido de remover la prohibición legal de enaje nar a quien no tiene derecho de preferencia. La "inexistencia" de la causa legal habihtante apunta a un elemento esencial del contrato, según sea la opinión a la causa, al objeto, a la capacidad, efectos lo que provoca la nuhdad absoluta del contrato 1 .560 del Código Civil por aplicación del artículo como lo sostiene la casi totalidad de la doctrina (Miranda, Caffaro, Gnazzo, etc.) con alguna opi nión en contra (Deli Sancti). No nos extenderemos al respecto, porque no es materia ni interesa, por lo expresado; a efectos de esta consuha, legal habüitante, según afirmación causa sultante, existe. donde la del con de los efectos del contrato y no a existencia. Mientras no se consigne la a legal habilitante el contrato no podrá ser inscripto y por ende no se producirán los efectos de la misma reglados por los artículos 12 y 13 de la ley 10.793 y el artículo 15 de la ley 8.733: Así las compraventas no serán oponibles a terceros y su fecha será la de la inscripción si no se subsanare dicha omisión dentro del plazo legal de inscrip ción y no nacerá el derecho real de protección al prometiente comprador contra cualquier enajena ción o gravamen posterior. conducta situación el citado artículo atañe los artículos las referidas habüitante causa SIÓN DE CONSIGNACIÓN DE LA CAUSA Para dilucidar los efectos de la violación de legal causa publicidad, Inhibiciones hasta o subsane. Por lo tanto la se expresamente u LEGAL HABILITANTE (7-12), 1986 La omisión de causa III.- NATURALEZA Y EFECTOS DE LA OMI DE LA A.E.U.-T. 72 no 14.261 al del de orden púbUco protegido pues lo que si público "la existencia" es habilitante, pues atañe por la pero nada tiene que ver ción" con a presente estudio, analizar si la ley es o no mismo no a de un ley con la roza legal general y causa interés -el de la Viviendael de "su consigna Repetimos: no deben confundirse existencia consignadón de la causa legal habilitante dado que la inobservancia de efectos diametralmente uno u otro, produce opuestos. En el primer caso el nuhdad absoluta por tanto segundo como se no verá, hay es nuhdad insubsanable. En alguna y la fácilmente subsanable. omisión, 199 CONSULTA 4.- CONCLUSIONES IV.- CAMINO A SEGUIR PARA SUBSANAR LA OMISIÓN DE CONSIGNACIÓN DE LA La de la porada al régimen de la ley 14.261, inscripto en el Registro de Traslaciones de Dominio donde el Escribano autorizante omitió consignar la causa legal habüitante que existió es plenamente válido y no adolece de nuUdad de clase alguna. El Escribano actuante debe consignar al pie del documento o por separado la causa legal habili tante y presentar el documento al Registro a efectos de dar cumplimiento al inciso final del artículo 10 de la ley 14.261. ley impuso la obligación de consignación legal habiUtante de cargo del Escriba Causa autorizante lo cual torna irrelevante las mani festaciones de las partes al respecto. A la misma conclusión debe llegarse en los casos de consigna no ción errónea o de incompleta la misma. En consecuencia el único agente idóneo para subsa nar la omisión y/o corregir la consignación es el Escribano, quien puede y debe mediante certifica ción, al pie del documento o por certificado por separado hacer constar la causa legal habilitante, completarlo o corregirlo, según corresponda, Montevideo setiembre 11 de 1986. La SECCIÓN DERECHO CIVIL, integrada por los Eses. Enri que Arezo Píriz, María Wonsiak, Carlos Fratta, Claudio Bascans, Fernando Pérez Berta, Doeha en mérito al artículo 27 del decreto 86/79 que faculta a los escribanos a certificar en las condiciones antedichas en el de aquellas manifestaciones que como presente caso requieran la manifestación Terra Corbo y Roque MoUa aprueba por unani midad el informe que antecede de la Esc. Maria Wonsiak. voluntad de las partes. último, subsanada la omisión, Por compraventa de unidad incor El contrato de CAUSA LEGAL HABILITANTE se debe Esc. al pueda dar obhgación de dejar constancia de que unidades incorporadas impuesta por el inciso final de la ley 14.261. que éste se Molla Roque Coordinador alterno Registro a efectos de cumphmiento a la ya referida presentar el documento trata de por unanimidad por la C D. de la A.E.U. Resol. N' 15.961 de 18 de setiembre de Aprobado artículo 10 1986. Acta N' 1962. 3.1.6. VENIA JUDICIAL de la autorización 1 tiempo (4 añoe). -en aplicación El del plazo judieial comenzará a determina la nulidad relativa del contarse a partir del momento principio qué señala que al justamente impedido no acto. en que cese le corre El vicio puede eer la interdicción, del purgado incapaz por el o de su transcurso del fallecimiento, término. CONSULTA FORMULADA POR LA ESC YOLANDA PONS DE TORTEROLO El Santa Lucía, 14 de agosto de 1985. Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del La el agrado de En el año 1974, se dirigirme vendió pregunta a Ud. a los^ un vendedora estaba bien inmueble. integrada por un la el representación del siguiente: término de efectos de la bondad del título realizarse? ¿El - Banco 4 -¿Qué años a los trámite debe Hipotecario acepta éste título? En caso que la nueva curadora, ratifique la escritura de compra venta -¿Se perfecciona en todos sus términos el título? Sin otro parte es Transcurrido efectos de sohcitarle que esa Institución se pro nuncie respecto de la consulta que paso a formu larle. Relación de los hechos. incapaz. en Han transcurrido más de cuatro años. De mi mayor consideración: La vendió En el año 1976, falleció el curador y fué nombrada curadora, otra hermana. El contrato adoleció de una nuhdad relativa. Uruguay Presente Tengo curador, hermano del incapaz, compareció la escritura y mismo. a particular, saludo a usted y demás con mi Comisión Directiva, mayor consideración. integrantes de la