La escasez de oferta dispara la venta de viviendas en los PAU de

http://www.elmundo.es/economia/2015/07/13/55a379b9268e3ede588b4570.html
NUEVAS PROMOCIONES
Estudio de mercado elaborado por Foro Consultores Inmobiliarios
La escasez de oferta dispara la
venta de viviendas en los PAU
de Madrid
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El 'stock' es de 781 casas libres y 989 protegidos en Arroyo del Fresno,
Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de
Vallecas y Carabanchel
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El agotamiento de producto disponible se refleja, por ejemplo, en el Ensanche de
Vallecas: mientras que en 2007 había casi 3.000 inmuebles libres a la venta, ahora
sólo quedan 166
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La media de transacciones por proyectos se sitúa en 4,1 unidades al mes -ritmo de
2003-
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El precio medio del m² de los nuevos proyectos se sitúa en 2.163 euros -en VPO,
1.512-
Imagen de archivo de una promoción en comercialización en el Ensanche de Vallecas. SERGIO
ENRIQUEZ
ELMUNDO.ESMadrid
Actualizado:13/07/2015 11:06 horas
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La falta de actividad promotora durante los últimos años ha reducido el stock de
vivienda nueva en Madrid capital, según avisa Foro Consultores, empresa que ha
elaborado un estudio para analizar cuál es la situación de la promoción de vivienda
nueva libre y protegida, el excedente y los precios. Esta firma ha analizado las
zonas de los PAU y nuevos desarrollos urbanísticos de Arroyo del Fresno,
Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral,Ensanche de
Vallecas y Carabanchel -enclaves donde mayoritariamente se concentra la nueva
construcción-.
Queda a la venta el 22% de casas iniciadas
Como primera conclusión del estudio, este exhaustivo informe advierte de que
el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda libre
y protegida. Eso supone un 22% sobre el total de viviendas iniciadas en las
promociones analizadas. Si se desglosa por régimen, apenas quedan 781
viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que se refiere a la
vivienda en régimen protegido. "Cifras escasas si tenemos en cuenta que se han
analizado 102 promociones con una volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres
y 3.861 de protección, casi 8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre
plano", recalcan desde Foro Consultores.
El mayor porcentaje de viviendas por vender en régimen libre se localiza en la
zona de El Cañaveral -"dado que es el PAU que más tarde ha comenzado a
comercializar"-. Por otro lado, un dato que marca el agotamiento del stock se ve
reflejado en El Ensanche de Vallecas: mientras que en 2007 en esta zona había
casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora, tan sólo quedan 166.
Foro Consultores defiende la necesidad de que haya suelo
urbanizable en cartera
"La oferta actual se está agotando. No olvidemos que para promover viviendas hay
que crear suelo y éste necesita un tiempo, de ahí la necesidad de tener suelo
urbanizable en cartera porque, si se espera a que se agote definitivamente, en dos
años puede no salir nada al mercado", reflexiona Luis Corral, consejero
delegado de Foro Consultores.
Oferta tan sólo para seis meses
En régimen libre ya se venden de media casi cinco unidades
al mes por promoción
Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con
un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas
promociones al mercado, con los ritmos actuales, elstock se agotaría en unos seis
meses. La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas
al mes, lo que representa un 5,3% de promoción vendida al mes y la vuelta a
niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco
viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba
la unidad mensual.
Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se
están vendiendo se iniciaron en los últimos años. El 79% de las viviendas libres
en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las
que ya se ha vendido un 77%. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy
activo, con el comienzo del 28% de la oferta.
273.021 euros, el precio medio
Los costes absolutos se mueven entre los 38.474 y los
657.000 euros -VPO y libreEn las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los2.163 euros
por metro cuadrado, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 euros
por metro cuadrado. Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven
en un rango que va desde los 77.000 a los 657.000 de precio máximo,
registrándose el precio medio en 273.021 . Si se habla de vivienda de protección,
los precios van de los 38.474 y los 382.652 , con un precio medio de 150.721.
Por otro lado, en algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre
está por debajo de los pisos de protección pública, lo que indica que el módulo de
vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre
se ha adaptado mejor al mercado.
El regreso de los tres dormitorios
Otro dato relevante es que las nuevas promociones que salen al mercado están
adecuando su oferta a la demanda actual,cambiando la vivienda pequeña por
pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. Se
observa la vuelta a los tres dormitorios y se descarta la producción de viviendas
tipo estudio que tan de moda estuvo en el boom -los pisos que quedan en venta de
esta tipología son de promociones proyectadas antes de la crisis-.
Metodología
Para la realización del estudio, Foro Consultores ha investigado todas las
promociones con signo exterior de venta, tanto en régimen libre como en régimen
protegido (VPPB y VPPL). Dicha investigación se ha realizado mediante la
simulación de compra o, en algunos casos, mediante encuesta directa, previa
localización in situ de las obras. Las encuestas han sido realizadas en la propia
obra (caseta de venta), en las oficinas centrales de la promotora o en las agencias
comercializadoras que realizan la venta. En algunos casos se ha utilizado el apoyo
de fuentes secundarias (prensa, Internet, etc.) para completar la investigación. A
estos efectos, se ha segmentado el estudio en dos zonas. Norte: Arroyo del
Fresno, Valdebebas, Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo. Y sur: El
Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel. En el caso de que alguna
promoción tuviese diferentes fases a la venta, cada una de éstas se ha tomado, a
efectos de este estudio, como una promoción distinta por tener diferentes
dinámicas (comienzos de ventas y entregas de llaves) e incluso diferencias en
producto y precio. Las visitas a las promociones han sido realizadas por los
encuestadores, entre los meses de junio de 2015.