modificación de la primera inscripción de dominio

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07/06/2015M.Sc. Viviana Vega
Por resolución judicial firme.
En cuyo caso el título inscribible será la
certificación de la resolución judicial en
que se ordene tal modificación.
P.e. en el caso de un juicio de apeo y
deslinde.
•
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•
•
•
Cuando los otorgantes de un acto o contrato que
haya dado origen a la primera inscripción de un bien
mueble, inmueble o derecho real comparezcan
todos solicitando la modificación, ampliación o
enmienda, por haberse cometido error u omisión en
la escritura pública o en el documento original.
P.e. en el caso en que se haya desmembrado una
fracción de determinado inmueble y al hacer la
descripción de la nueva finca en la escritura, se
haya cometido error o se haya omitido algún dato
fundamental de la misma. Para enmendar la
inscripción deben comparecer todos los otorgantes.
El título inscribible será el testimonio de la escritura en
la que comparezcan todos los otorgantes del acto o
contrato que haya originado la primera de dominio.
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Al respecto se debe tener cuidado que la
finca NO HAYA SIDO TRANSFERIDA A
TERCERO, DE LO CONTRARIO NO PODRÍAN
COMPARECER LOS QUE DIERON ORIGEN A
DICHA INSCRIPCIÓN.
• SI TAL FUERE EL CASO, LA MODIFICACIÓN
DEBERÁ SOLICITARLA EL TITULAR DE LA
FINCA ya sea mediante el procedimiento
de rectificación de área o adjudicación de
excesos, si el inmueble no está catastrado.
•
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Cuando el propietario (debió decir titular) solicite se le
consigne la ubicación o la dirección del inmueble.
En estos casos los datos los declarará bajo juramento en la
escritura pública correspondiente y el notario transcribirá el
documento extendido por la municipalidad respectiva en el
que conste la ubicación o dirección del bien de que se trate
y su identificación registral.
El título inscribible será el testimonio de la escritura pública.
Para efectos de este apartado, ubicación y dirección son
diferentes. Ubicación se refiere al municipio y departamento,
y el otro a la dirección catastral.
• En los demás casos que expresamente autorice la ley.
Artículo 1130 Código Civil
•
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Testimonio (de las diligencias de
rectificación de área) con duplicado, el
cual deberá comprender la resolución, el
informe del medidor, la opinión de la
Procuraduría General de la Nación y el
plano respectivo.
• Siempre y cuando el inmueble sea urbano.
•
Art. 14 Dto Ley 125-83
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•
Testimonio (de las diligencias de
denomina
rectificaciónSede
área) con duplicado, el
simplemente
cual deberá«testimonio»
comprender la resolución,
el informe del medidor, la opinión de la
Procuraduría General de la Nación y el
plano respectivo.
Art. 14 Dto Ley 125-83
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Los propietarios de bienes urbanos que
posean una extensión mayor que la
registrada, podrán, inscribir a su favor el
exceso en forma gratuita, cuando no pasare
del cincuenta por ciento del área inscrita,
siempre que el inmueble tenga edificación y
además concurran las condiciones
establecidas en el articulo 166 de esta ley. En
caso de que no exista ninguna edificación lo
inscribible gratuitamente se reducirá al diez
por ciento.
Artículo 170 Ley de Transformación Agraria
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Certificación con duplicado extendida por Jefe de
Sección de Tierras o la gobernación departamental, en
la cual se insertará:
a) La solicitud del interesado;
b) Las operaciones de medida y revisión;,
c) La resolución gubernativa que apruebe la medida y
decrete la adjudicación y expedición del titulo;
d) El comprobante de pago del impuesto de IUSI; y
e) La constancia de haberse pagado el precio fijado en
el acuerdo respectivo. El precio servirá de base para la
declaración en la matricula fiscal. En cada ejemplar, se
acompañará el plano respectivo.
Art. 174 y 175 de la Ley de Transformación Agraria.
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Las propietarios de fincas rústicas debidamente cultivadas, que
posean una extensión mayor que la registrada, podrán inscribir el
exceso a su favor, gratuitamente siempre que se cumplan las
siguientes condiciones:
a) Que los colindantes y el síndico municipal reconozcan y acepten
como ciertos e incuestionables los linderos del inmueble;
b) Que la posesión a titulo de dueño haya sido continua, pública,
pacifica y de buena fe durante un período no menor de diez años.
Este extremo se acreditará mediante información testimonial, que
se recibirá con citación del sindico municipal y los colindantes. La
posesión de los causantes siempre que haya tenido las calidades
enumeradas anteriormente, podrá agregarse a la del solicitante; y
c) Que la finca constituya fuente de ingresos del poseedor.
Art. 166 Ley de Transformación Agraria
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Las propietarios de fincas rústicas debidamente cultivadas, que
posean una extensión mayor que la registrada, podrán inscribir el
exceso a su favor, gratuitamente siempre que se cumplan las
siguientes condiciones:
a) Que los colindantes y el síndico municipal reconozcan y acepten
Estos mismos
requisitos
como ciertos e incuestionables
los linderos
delseinmueble;
cumplir
para
el caso
de
b) Que la posesión a deben
titulo de
dueño
haya
sido continua,
pública,
pacifica y de buena fe
durante
un período
no menor de diez años.
exceso
en inmuebles
urbanos
Este extremo se acreditará mediante información testimonial, que
se recibirá con citación del sindico municipal y los colindantes. La
posesión de los causantes siempre que haya tenido las calidades
enumeradas anteriormente, podrá agregarse a la del solicitante; y
c) Que la finca constituya fuente de ingresos del poseedor.
Art. 166 Ley de Transformación Agraria
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Certificación con duplicado extendida por Jefe de Sección
de Tierras o la gobernación departamental, en la cual se
insertará:
a) La solicitud del interesado;
b) Las operaciones de medida y revisión;,
c) La resolución gubernativa que apruebe la medida y
decrete la adjudicación y expedición del titulo;
d) El comprobante de pago del impuesto de IUSI; y
e) La constancia de haberse pagado el precio fijado en el
acuerdo respectivo. El precio servirá de base para la
declaración en la matricula fiscal. En cada ejemplar, se
acompañará el plano respectivo.
Art. 174 y 175 de la Ley de Transformación Agraria.
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Los que tengan diferencias entre el
área inscrita en el Registro de la
Propiedad y el área establecida
físicamente. Art. 38 inc. b Ley del
RIC
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CUANDO EL ÁREA RESULTANTE DEL
LEVANTAMIENTO CATASTRAL SEA MENOR
QUE EL ÁREA REGISTRALMENTE INSCRITA:
Firme la declaración, se hará la anotación
respectiva en el Registro de la Propiedad,
pero automáticamente quedará
regularizada de conformidad con el área
real consignada por el RIC.
Art. 38 inc. b, num III Ley del RIC.
•
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EXCESOS:
No se considerarán predios irregulares por su
extensión los que se encuentran en los siguientes
casos:
I. Si el área inscrita de un predio es menor o igual
a mil metros cuadrados y el área catastral se
excede hasta en un veinte por ciento (20%).
II. Si el área inscrita está entre más de mil metros
cuadrados hasta novecientos mil metros
cuadrados y el área catastral excede hasta en
un diez por ciento (10%).
Art. 38 i nc. b, Ley del RIC
•
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“El folio real permanecerá inalterable en
tanto no se modifique la configuración
física del inmueble como consecuencia de
su anexión a otro inmueble, su subdivisión o
su unificación con otro”.
Atilio Cornejo.
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SUBDIVISIÓN O DESMEMBRACIÓN:
Es la separación de una parte del bien inmueble inscrito, éste
conserva su número original y a la parcela segregada se le asigna
un nuevo número y un nuevo folio. Art. 1 de la Ley de
Parcelamientos Urbanos y Art. 11 del Reglamento de los registros.
“De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario
confeccionar y aprobar un plano al efecto”.
En Guatemala, la subdivisión es conocida como DESMEMBRACIÓN
la cual puede ser a favor de tercero (traslativo de dominio de una
fracción) o de sí mismo; provenir de la partición o división de la cosa
común o de la constitución de propiedad horizontal ya que ésta da
lugar a la formación de fincas nuevas y en la práctica registral se
desmembran de la finca en la que se constituye.
Los planos deben reunir los requisitos que se establecen en el
artículo 1131 del Código Civil.
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ARTÍCULO 11.- Los bienes que se inscriban por
SUBDIVISIÓN O DESMEMBRACIÓN:
Es la separación de una parte
del bien
inscrito,con
ésteel
primera
vez, inmueble
se identificarán
conserva su número original
y afolio
la parcela
segregada
se le asigna
número,
y libro que
les corresponda
al
un nuevo número y un nuevo folio. Art. 1 de la Ley de
hacer la inscripción.
Parcelamientos Urbanos y momento
Art. 11 del de
Reglamento
de los registros.
“De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario
confeccionar y aprobar un plano al efecto”.
En Guatemala, la subdivisión es conocida como DESMEMBRACIÓN
la cual puede ser a favor de tercero (traslativo de dominio de una
fracción) o de sí mismo; provenir de la partición o división de la cosa
común o de la constitución de propiedad horizontal ya que ésta da
lugar a la formación de fincas nuevas y en la práctica registral se
desmembran de la finca en la que se constituye.
Los planos deben reunir los requisitos que se establecen en el
artículo 1131 del Código Civil.
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La desmembración no da lugar a la cancelación
de la finca matriz siempre y cuando le quede
área registral. Si esta área no coincide con la
realidad extra registral, se deberá promover las
diligencias respectivas para rectificarla o para
cancelar la inscripción de la finca si en la
realidad física ya no hay área para desmembrar.
Atilio Cornejo se refiere a la “anulación”, pero en
Guatemala la desmembración no es causa de
nulidad de los asientos registrales; en todo caso
da lugar a la cancelación total si la finca matriz
deja de existir.
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En el título deben incluirse todos los
datos a que se refiere el artículo 1131
numerales 1 y 2 del Código Civil, en
cuanto a descripción de la nueva finca.
 En la descripción del inmueble deberá
consignarse los rumbos o los azimuts,
colindancias y medidas lineales
(distancias).

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•
•
Plano firmado por profesionales colegiados
activos (ingenieros civiles, ingenieros
agrónomos o arquitectos). Excepto, en las
titulaciones supletorias y desmembraciones de
fincas rústicas menores de siete mil metros
cuadrados, y las urbanas situadas en
poblaciones recónditas del país en que no
fuere posible localizar a uno de los
profesionales indicados, extremo que el
notario deberá hacer constar en la escritura
correspondiente.
La descripción del inmueble en la escritura y el
plano que deben coincidir exactamente.
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AUTORIZACIÓN MUNICIPAL Ley de
Parcelamientos Urbanos.
Artículo 23. La partición o desmembración de
un inmueble urbano deberá ser revisada y
autorizada por la municipalidad a cuya
jurisdicción pertenezca el inmueble. Para este
efecto, la municipalidad deberá resolver
dentro del término de treinta días, quedando
entendido que si así no lo hiciere, la
autorización se entenderá tácitamente
otorgada.
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En el testimonio de la escritura respectiva que
se presente al registro, el notario deberá
transcribir la autorización municipal o en su
caso, dar fe que tal autorización fue
solicitada y que transcurrido el término
indicado en este artículo, la autoridad
municipal no emitió pronunciamiento
expreso, aprobando o denegando la
autorización.
• Cuando se desmembren más de 5
fracciones con apertura de calles. Art. 1 b)
Ley Preliminar de Urbanismo.
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La escritura de constitución debe contener:
• Declaración del propietario o propietarios
de someter a este régimen el inmueble de
su propiedad;
• Situación, medidas y colindancias del
terreno, así como una descripción total del
edificio y mención de sus servicios de agua,
electricidad y cualesquiera otros de que
goce;
• Descripción de cada piso con los datos
que sean necesarios para su identificación;
•
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El valor del inmueble y el de cada piso;
• Descripción de los elementos y partes
comunes del edificio y de los elementos y
partes comunes limitados a las unidades
independientes; y
• Cualquier otro dato que consideren
conveniente los otorgantes. Art. 531
Código Civil
• Reglamento de Copropiedad y
administración. Art. 559 Código Civil.
•
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•
•
Que el inmueble esté libre de gravámanes,
limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso
contrario, deben prestar su consentimiento expreso
las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales
gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530
c.c.
Para que cada piso, departamento o habitación,
pueda inscribirse independientemente de la finca
matriz, es indispensable que se encuentre terminada
su construcción, lo que deberá acreditarse mediante
constancia extendida por la respectiva
municipalidad o por el profesional director de la
obra, la que el notario insertará en el instrumento
público. Art. 1202 c.c.
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•
•
Si no estuviere concluida, la inscripción tendrá
carácter provisional y se convertirá en
definitiva a solicitud del interesado
acompañando la constancia a que se refiere
el anterior. Art. 1202 c.c.
Al inscribir la constitución del régimen de
propiedad horizontal se asentará en la finca
sobre la que se constituye el mismo que ésta
pasa a ser copropiedad de los titulares o
dueños de las fincas filiales o unidades que lo
conforman. Igual asiento se hará en fincas
filiales cuando constituyan elementos
comunes. Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.
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ANEXIÓN Y UNIFICACIÓN:
“De varios inmuebles surge uno solo. También
es exigencia la confección y aprobación de
un plano al efecto. Luego de ello se anulan
los folios correspondientes a los inmuebles
anexados o unificados y se confecciona uno
nuevo en base a los datos resultantes del
plano, colocándose la nueva titularidad que
surge del instrumento jurídico o portante del
negocio que genera la unificación”.
Atilio Cornejo.
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•
•
•
•
Si la unificación da lugar a la formación de finca
nueva, en la escritura deberá solicitarse la
cancelación de las fincas unificadas.
Si la unificación es por anexión de una finca a otra,
también deberá pedirse la cancelación de la finca
anexada. En la terminología registral, no se usa el
término anexada.
Desde el punto de vista de la operación registral es
mejor que aunque una finca se anexe a otra, se
cancelen las dos y se forme finca nueva la que
cumplirá con los requisitos del art. 11 del
Reglamento.
Conforme a tales solicitudes deberá proceder el
registrador.
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Tanto para la segregación como para la
anexión, unificación y los casos de accesión
como la propiedad horizontal, la edificación, la
avulsión y el aluvión, el título inscribible debe ser
el testimonio de la escritura pública que debe
contener además de las formalidades del
instrumento público, los requisitos que se han
mencionado.
Cuando la partición de la cosa común proviene
de juicio oral, el título inscribible es el testimonio
del acta de protocolización de la certificación
judicial del proyecto de partición aprobado por
el juez o la sentencia. Art. 223 Cpcym
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•
•
No es lo mismo modificación del inmueble que
modificación de la primera de dominio. La
modificación del inmueble se produce por causas
posteriores a su inscripción como la desmembración
y la unificación, pero también puede ser por
accesión (edificación en predio ajeno y propiedad
horizontal que dé lugar a la construcción del
edificio).
La modificación de la primera de dominio se da por
causas naturales del inmueble (área física más
grande que la registrada o viceversa) o por cambio
de dirección catastral, que obligan a la
modificación de la primera de dominio.
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