PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL En qué consiste el principio de fe pública, en qué se diferencia del principio de legitimación y cuál de los dos se encuentra regulado en la legislación guatemalteca del Registro de la Propiedad 2 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO EXACTO El tercero que adquiere confiado en los pronunciamientos del registro deviene titular real de tal derecho con el contenido y extensión que resulten del registro. Presume que el asiento proviene de un título válido y eficaz. Es una presunción iuris et de iure FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO 3 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 Lo anterior se traduce en lo que la ley hipotecaria española regula como: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro”. Disposición que también se encuentra contenida en la legislación guatemalteca en los artículos 1146 y 1177 del c.c. 4 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO ÍNTEGRO Presunción negativa de veracidad. Presunción iuris et de iure Lo no inscrito no perjudica a tercero. O Solo perjudica a tercero lo inscrito o anotado en el registro; afirmación que se extiende tanto a inscripciones de dominio, servidumbres, usufructos, hipotecas como a anotaciones de embargo o de demanda, condiciones resolutorias, suspensivas contratos de arrendamiento, etc. Art. 1148 c.c. Presume que la realidad registral coincide con la extrarregistral, todo está registrado. FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO. 5 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO EXACTO 6 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO EXACTO 7 QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A A TRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN. PRESUME QUE DEVIENE DE TÍTULO EFICAZ M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO EXACTO QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A A TRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN. PRESUME QUE DEVIENE DE TÍTULO EFICAZ REGISTRO ÍNTEGRO 8 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 REGISTRO EXACTO REGISTRO ÍNTEGRO 9 QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A A TRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN. PRESUME QUE DEVIENE DE TÍTULO EFICAZ LO NO INSCRITO NO PERJUDICA A TERCERO DE BUENA FE M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 FE PÚBLICA REGISTRAL La seguridad absoluta dada a todo aquel que adquiera el dominio o un derecho real del “titular” inscrito, de que su transferente era titular del derecho correspondiente en los mismos términos que resulten de los asientos subsanando o convalidando los defectos de titularidad (no del negocio jurídico, del acto o del contrato), que en caso de que por inexactitud del registro, no lo fuera verdaderamente, o tuviera su derecho limitado por causas que no resulten del mismo registro. 10 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 DIFERENCIA CON PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN El principio de legitimación es una presunción iuris tantum que el titular inscrito es el dueño mientras no se demuestre lo contrario. El principio de legitimación legitima al titular pero lo hace susceptible a los ataques de un tercero que no haya registrado, a sufrir la pérdida de su derecho si el título de quien adquirió deviene ineficaz. 11 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Insuficiente para garantizar por sí sola el comercio de inmuebles y el crédito hipotecario porque coloca al adquirente o al acreedor hipotecario, en la peligrosa situación de que por una eventual impugnación y acreditamiento de la inexactitud registral quede sin efecto su adquisición (y su titularidad de cancelaría en el registro). 12 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 Por el principio de fe pública registral el registro se presume, presunción iure et de iure, siempre exacto e íntegro a favor del tercero que adquiera en las condiciones previstas por la ley, por lo tanto queda completamente seguro de su adquisición en los términos que el registro manifiesta. 13 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 APARIENCIA JURÍDICA Los actos realizados por una persona engañada por una situación jurídica (asiento registral) que es contraria a la realidad son definitivos y oponibles. Art. 1146 y primer párrafo art. 1147 c.c. Los derechos adquiridos en base de una situación aparente se consolidan instantáneamente y producen todos sus efectos. Cuando estos derechos adquiridos en base una situación aparente (asiento registral) se opongan a los derechos del verdadero titular (quien adquirió primero y no registró ) la oposición se resuelve a favor del titular aparente. Art. 1148,1808 c.c. 14 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 Al mismo tiempo el titular verdadero (quien adquirió primero y no registró) debe ser investido de una acción personal de indemnización, dirigida contra quien creó la situación aparente. Acción de daños y perjuicios o estafa propia art 264 num 11 Código Penal. Expone al titular verdadero a sufrir las consecuencias de la insolvencia eventual del titular aparente. 15 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014 EN GUATEMALA Se encuentra regulado el principio de FE PÚBLICA REGISTRAL EN SUS DOS SENTIDOS, ya que el solo principio de legitimación es insuficiente para brindar seguridad jurídica al adquirente de buena fe y a título oneroso. 16 M.Sc. Viviana Vega 30 julio 2014