315 CONSULTAS Escribano Francisco del Campo en la Rev AEU, tomo 75 num. 1-6 p.l71- 174 (ene/jun 1989): "Pero veamos la regla del artículo 2067 Có digo Civil: 'El mandatario puede nombrar sus tituto, con tal que el mandante no se lo haya Mayor claridad no se podría pe prohibido dir, se puede sustituir si no hay prohibición al respecto. Pero, podría esgrimirse que tratándo ' ... —la sustitución — se —en principio — se de una cesión de contrato requeriría cedido, para invadir la voluntad del esfera jurídica. Ya lo de los medios para pro su dijimos, que este es uno ducir la cesión de conteato, ya que autorización o puede haber y el arti'culo autorizativa". legitimación legal; 2067 del CC es la norma Sintetizando y aplicando lo expuesto al caso en consulta, concluimos: I) La Dra. A.V., y en base a lo que surge de la escritura de sustitu ción de mandato relacionada, tiene las faculta des necesarias y suficientes para representar a en el proceso sucesorio irüciado; mención expresa en la escritura de mandato general a la posibilidad de que la par su mandante II) La no te mandataria mencionadas pudiera en sustituir las facultades el literal E) (aceptar puramen o con los beneficios legales, renunciar y ma nifestar herencias y legados) y el otorgamiento de la escritura de "sustitución" en la que en su te objeto se encuentran comprendidas ción de las facultades del literal E) la sustitu menciona lleva a la figura del Sub-mandato (si seguimos la posición doctrinaria de los Docto res Gamarra, Peirano y Cerruti) o bien quedar- das, nos el campo jurídico de la sustitución si guiendo la posición del Escribano Francisco del Campo. III) El problema se centraría entonces nos en en la de los tres sujetos de la (mandante, mandatario y submanda- responsabilidad relación tario): pues si es sustitución, el mandatario sale de la relación contractual y queda liberado en totalidad, si es sub-mandato existe una ac ción directa del mandante contea el mandata su rio del mandatario. Como vemos todo ello queda denteo de la esfera interna de las relaciones de los tres suje tos que la integran, no afectando la esfera de las relaciones con terceros. PuertoUano Informante Montevideo, 13 de diciembre de 2005. La Corrüsión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Enrique Arezo, Miguel Burdín, Daniella Esc. Margarita Cianciarulo, Fany Custiel, Patricia Doglio, Gus tavo Echavarría, Rossina Gamba, Adriana Gol dberg, Alicia González Bilche, Carlos Groisman, Jorge Machado, Sandra Maksmon, Roque Mo lla, Javier Parga, Margarita PuertoUano, Vivián Rodríguez Dorgia, Adriana Silva Fierro, Silvia Tourné y Ma. Beatriz Vázquez, aprueba el in forme que antecede. Eses. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos Aprobado por la C.D. de la AEU el 27 de septiembre de 2006, Expediente 4846/2005. (Ver informe de la Comisión de Técnica Notarial Procesal en pág. 375). publicado 2.2.4. MUTUO DISENSO. PROMESA DE COMPRAVENTA. PRECIO. PAGA. EMBARGO. Se teabó embargo genérico a uno de los promitentes compradores durante la de la promesa de compraventa. El precio de la misma no figura cance lado, por lo cual es válido el otorgamiento del mutuo disenso entre las partes y el acreedor embargante no podrá reclamar. vigencia CONSULTA RELACIÓN DE HECHOS 28.05.90. Los esposos en únicas nupcias A y B prometieron vender a C, casado en únicas nupcias con D, un solar de terreno sin construc ciones, ubicado en la primera sección judicial del N° Departamento de C, empadronado con el en área, solar según documento ... mayor ..., privado inscripto en el Registro correspondien- junio de 1990, por el precio de pagadero en dos cuotas, con vencimientos a 90 te el día 7 de ... y 120 días a contar de la fecha de la promesa. 15.04.94. Fallece B, casada con A. Su suce sión se tramitó en el Juzgado Letrado de Pri mera Instancia de C. de turno. Se presenta relación de bienes con inclusión, entre otros, de los derechos de promitente vendedor sobre el ... inmueble padrón N° ... Se declara único y uni- 316 REVISTA DE LA AEU versal heredero de la causante ge a su hijo legíti H, sin perjuicio de los derechos del cónyu mo supérstite A. 20.03.98. A, viudo H casado con I y los en únicas nupcias con B y únicas nup cónyuges cias C y D, rescinden en todos sus términos el compromiso de compraventa antes relaciona do, dejándose en constancia que las tienen para reclamar entre partes nada sí, según documen ba de fecha anterior nupcias pública inscripta el 10 de con L y a M, ca F, según reserva del pa E y F a favor de ambos solteros C tiene inscripto un ..., entre los E, setiembre de 2000. 19.10.05. Se firma boleto de drón N° a escritura cónyuges embargo genérico de fecha 16 de mayo de 1997 (estando a esa fecha vigente la promesa de com praventa). aplicara ge DEL CONSULTANTE Siguiendo en un Gamarra en su INFORME DE LA son la ga rantía del acreedor, partiendo de que está fuera del poder del propio deudor modificar esa ga rantía te un esta situación presenta incluido dentro Disenso. Pues sido integrado, llevando caso planteado de la figura jurídica del Mutuo haya a considerar el como Cafaro y Carnelli sostienen los escribanos mutuo disenso cuando éste sobreviene terioridad a un contrato miento. Entendemos que con pos agotado por cumpli en tal hipótesis no se configura un mutuo disenso, en el sentido de negocio extintivo de la eficacia, puesto que ésta ya se ha realizado por la paga. De ahí que toda voluntad semejante es vinculante, no como sino del disenso, otorgamiento tipo contractual, pero con signo contra rio, en el cual, por tanto, cada parte asumirá una posición opuesta a la prinütiva, y así, quien mutuo rrüsmo que se se ha trabado legítimamen vería afectado el derecho de El escribano plantea: I) De ser posible se le haga llegar en su respuesta jurisprudencia que avale la opinión sostenida por la Comisión de Derecho Civil en consultas publicadas sobre el referido tema en las Revistas de la Asociación de Escribanos, II) A los efectos de darle las máximas garantías y a nuestros clientes aquí nos movemos en campo doctrinario, sabiendo que existen bano interviniente que el Juez del caso concre to falle protegiendo los derechos de su cliente? DERECHO CIVIL fue vendedor, será comprador y viceversa". Aclarado este punto centraremos el análisis del tema en la situación de los terceros, que para el caso en consulta sería el acreedor (Embargo genérico de derechos y embargante acciones). Derechos de Terceros obra Eficacia Contrac tual, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, pág. 186: "Se discute, en cambio, si es posible hablar de en su una vez embargo, COMISIÓN DE da por el consultante no surge que el precio de la promesa de compraventa de fecha 28 de mayo de 1990 Código Civil, en vir ambas posiciones sostenidas por prestigiosos profesionales, ¿cómo puede asegurarse el escri todo lo que dice el Dr. Jor Tratado de Derecho Civil Del estudio de la documentación el art. 2372 del tud del cual los bienes todos deudor un OPINIÓN promitente adquirente a Por otro lado, si un Juez en ejercicio de sus poderes ante el reclamo del acreedor embargan mi cliente. únicas sobre el embargo con venta y modo tradición el bien referido en (7-12), 2006 ella, en virtud de que las partes por un nuevo acuerdo no pueden le sionar derechos adquiridos por terceros. (C) te sado T. 92 (Tomo XrV) pás. 207 considera que la Rescisión de Promesa de Compraventa, referida en el numeral II de los hechos, es inoponible a la tia privado inscripto definitivamente en el Re gistro el 24 de marzo de 1999. De la documentación presentada no surge que el precio de la promesa de compraventa se hubiere integrado en su totalidad. 31.12.98. A y H enajenan por título compra to - como El Doctor tomo Jorge Gamarra XIV, pág. 208 y ss. en su obra TDCU, dice: "Los derechos adquiridos por terceros en el tiempo que corre entre el primer contrato y el segundo (mutuo disenso) nunca pueden ser afectados, porque emanan de un contrato válido. Si el donatario comprador arrendaron la cosa donada o comprada, la vendieron a otro o la hipoteca o el ron, el disenso debe respetar los derechos ad quiridos por el tercero, arrendador, comprador o acreedor hipotecario, etc." En el ADCU, tomo XVIII, pág. 393, el escri bano Roque Molla dice: "La solución viene 317 CONSULTAS por aplicación de los principios car de derecho privado: Nadie puede trasdinales jútir más derechos que los que tiene, resuelto impuesta el derecho del derechos por constituyente él constituidos. Nuestio consagra estos numerosas se resuelven los en 1752, 2329, 2347 del C. Civil. No obstante, la solución no viene impuesta esto es el amparo a los terceros por el art. 1430, de buena fe, sino por la situación de resoluble en que se encontraba el derecho, que es la que la aplicación de los principios referi pernüte dos. El acreedor embargante había establecido un vínculo de indisponibilidad sobre un dere cho sujeto a la una vicisitud: su resolución. El mutuo disenso provoca la resolución de la re lación jurídica creada por el contrato, el deredio del promitente comprador desaparece, la medida que pretendía mantenerlo indisponible también. Si esto no fuera así, la relación jurídi ca pasaría ya que los cho y a las doctrinas más recibidas, considera das las circunstancias del caso". Dentro del campo doctrinario citamos espe Código texto expreso, principios, disposiciones: arts. 624, 1439, 1748, a leyes análogas; y si todavía subsistiere la duda, ocurrirá a los principios generales de dere se gobernada por el incumplidor, embargos que pesaren sobre él im a ser pedirían a la otra parte la satisfacción de su in terés". En tal caso el acreedor embargante pudo conocer a través de la información registial que elderecho del deudor era resoluble, no pudien do alegar buena fe. Ante estas dos opiniones doctrinarias de ca lificados juristas y el caso práctico planteado (embargo genérico trabado a un ex promitente comprador durante la vigencia del contrato de cialmente los trabajos publicados en el ADCU, XXXII, de los autores: a) Carlos Rubens Bordoli Etchannendi, Mutuo Disenso y el denontomo ninado retiro de los derechos reales que se hubiesen transferido: artículo 1294 Ira. Parte del Código Ci vil, quien entiende que el art. 1430 no rige para el mutuo disenso y comparte la posición sus tentada por el Doctor Gamarra y la Jurispru dencia, "en el sentido de que los derechos ad quiridos por los terceros poseedores, en el período que corre entre contrato precedente y mutuo disenso, nunca pueden ser perjudicados o dicho es b) en otros términos el mutuo disenso Andrés Marino López y Arturo Caumont, quie obra La reasunción postnegocial de dere nes en su chos en existe el derecho civil uruguayo» dicen que: "No expresa para regular los efec previsión tos del mutuo zo unilateral y pla embargo ello es obstá aplique el mismo régimen de disenso, receso final del contrato. Sin culo para que se principio contenido en art. 1430 dada la identi dad de fundamento que existe, por ser todas vicisitudes resolventes que determinan la cesa ción de la eficacia. Para el mutuo disenso, el artículo 1294 del Código Civil establece que las es donde el consultante se pregunta la forma de garantizar con la máxima seguri dad jurídica los derechos de su cliente, hoy com prador del inmueble; centiando su solución en la búsqueda de jurisprudencia que avale la posidón asumida por la Comisión de Derecho partes pueden 'retirar' derechos reales que Civil sobre este tema; teniéndose presente que la opinión de Jorge Gamarra es seguida en Sen tiro; ante la ausencia de tencia Interlocutoria 3178, de fecha 31 de mar zo de 1986, del Juzgado de Paz Departamental de la de 6° Turno y en Sentencia Nú Capital mero 63, de fecha 10 de abril de 1987, del Juz gado de Segunda Instancia en lo Civil de 16 se promesa) Turno. respondemos con lo establecido en d art. 12 del C. Civil inciso 20 dice: "Las sen no tienen fuerza obligatoria, tencias judiciales iino respecto de las ■e causas en que actualmente pronunciaren". A su vez el art. 16 del C. Civü dice: "Cuando civil, que no pueda resolverse un 'curra negocio las palabras ni por el espíritu de fa ley de la de las latería, se acudirá a los fundamentos 'or se hubieren transferido, expresión dotada de un firme significado, susceptible de ser compren dida y explicada en el ámbito de la reasunción de derechos" (pág. 828 ). "El precepto no establece cómo de recurrir al actúa tal re regulación correspon régimen de la resolución donde principio general, que se ubica encuentra el precisamente en materia toria" (págs. 828-829). de condición resolu "Al examinar el tema, Cafaro-Carnelli; se a la noción de que terceros poseedores afilian son A lo cual no los terceros", página 601; y oponible Jorge Rodríguez Russo, Gerardo Caffera, nunca a únicamente los terceros subadquirentes a partes le transfirió un dere cho (adquisición teaslativa), excluyendo con ello quienes de la una de las categoría legal a reales limitados que los titulares de derechos se hubieren constituido (adquisición constitutiva). Sostienen que "la extinción de los actos de disposición o de cons titución de derechos reales o personales tiene un límite impuesto por razones de política le gislativa para amparar a determinados terce- 318 REVISTA DE LA AEU ros, cuando estos condición de na fe". tengan simultáneamente la poseedores y poseedores — — tercero poseedor cuya adquisición amparada en base a lo pres artículo 1430 del Código Civil" de sea susceptible cripto por el (pág. 832). "Respecto a todos los demás terceros, y fren te a 'terceros poseedores' que no sean de bue na ser fe, los alcanzará el efecto de la resolución, operando la reasunción del derecho y los debe res restitutorios pertinentes. La protección con ferida al tercero sub-adquirente en la adquisi ción traslativa tiene por fundamento racional mente captable la valoración positiva que el sis tema dispensa a la buena fe en tanto constitu ye, como dice Larenz, uno de los pilares del trá fico jurídico, y en particular, de toda vincula ción jurídica individual" (pág. 834). Retomando el caso práctico planteado y para el caso de llegarse a la vía judicial, el juez resol verá base en los a argumentos doctrinarios y manejen las partes en defensa de sus derechos; pudiendo entablar el comprador una tercería de mejor derecho frente al acree dor embargante, presentando las pruebas del caso y lograr así que el Juez mande cancelar el embargo y siguiendo al Escribano Roque Mo legales que lla en la obra citada "No escapa al análisis, el fantasma de la simulación. Simplemente cabe acotar, que los negocios jurídicos por principio válidos, y eficaces, la patología del sistema son los negocios simulados, los negocios nulos, son los ineficaces. La simulación debe negocios demostrada. Los institutos, lución del contrato, deben acuerdo con su en ser el caso la ser reso analizados de funcionamiento normal, y por qué no cualquier procedimiento judicial, podría calificado a priori de simulado. En la espe ser cie una vez demostrada la simulación del I. A la primer interrogante planteada por e consultante respecto de las máximas garanti'a; de contratación, respondemos que las misma; quedan libradas a la voluntad de la partes con tratantes teniendo antes me fraude a la ley y/o abusivo del derecho de rescisión. el ejercicio cuenta para ello el infor segunda interrogante (¿Cómo puede asegurarse el Escribano interviniente que el Jues del caso concreto falle protegiendo los derechos cliente?) contestamos que ello está fuera de^ ámbito de esta Comisión, ya que para el case de llegarse a una instancia judicial, la nüsma será resuelta a través de la vía correspondiente del que es el Poder III. En base Judicial. a la documentación presentada, considerando que estamos ante negocios váh dos y eficaces y teniendo en cuenta la posición doctrinaria que esta Comisión ha venido sus tentando a través de las diversas consultas que se han evacuado, concluimos que sobre el tema la reasunción de los derechos sición) por la ex (no es re-adqui parte promitente vendedora otorgamiento de la rescisión de la pro de compraventa de fecha 20 de marzo de 1998 dejaría fuera cualquier pretensión del ante el mesa acreedor embargante sobre el inmueble padrón N° ... de C. Esc. Margarita PuertoUano Informante Montevideo, 3 de octubre de 2006. La Comi sión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Enrique Arezo, Daniella Cianciarulo, Gustavo Echavarría, Rossina Gamba, Adriana Goldberg, Alicia González Bilche, Jorge Machado, Ma. del Rosario Márchese, Roque Molla, Aída Noblía, Adriana Olmedo, Javier Parga, Laura Parnás Margarita PuertoUano, Vivián Rodríguez Dor gia, Mildred Secando, Adriana Silva, Susana Tierno y Silvia Tourné, aprueba el informe que antecede. Enrique Arezo y Roque MoUa Eses. Aprobado Podría agregarse que lo previsto para la si mulación también se aplicaría para el caso de en expuesto II. A la ne lugar". comprobarse (7-12), 2006Í CONCLUSIONES gocio resolución de contrato, tendrá que actuar el ordenamiento jurídico para poner las cosas en su T. 92 de bue "De ahí pues resulta razonable concluir que para estos autores, el titular de un derecho real menor de hipoteca enajenación constitutiva no es un - Coordinadores alternos por la C.D. de la AEU el 25 de octubre de 2006, Expediente 1138/2006.