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Boletín
de
Propiedad Horizontal
y Derechos Reales
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Año XIII - Número 126. Marzo 2012
www.elderecho.com
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Foro Abierto
Consultas
Pág. 9
Consideraciones acerca
del derecho de crédito
de las comunidades frente
a los bancos por las hipotecas
de inmuebles y en relación
a los concursos de acreedores
de los comuneros deudores
Reseñas
Pág. 14
Por D. Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho
Sumario
Foro Abierto
Pág. 1
Consideraciones acerca del
derecho de crédito de las
comunidades frente a los
bancos por hipotecas de
inmuebles y en relación a los
concursos de acreedores de los
comuneros deudores
D. Vicente Magro Servet. Presidente
de la Audiencia Provincial de
Alicante. Doctor en Derecho
Una cuestión de sumo interés para
administradores de fincas y letrados expertos en
propiedad horizontal es la de la preferencia de
los créditos de las comunidades de propietarios
frente a los otros acreedores que tienen los
comuneros. Así, en materia de los créditos por
gastos de comunidad que tienen las
comunidades nos preguntamos acerca de cómo
se consideran en preferencia estos créditos en
relación a los que tienen los bancos sobre la
hipoteca de los propios inmuebles de los
deudores. ¿Hasta qué punto pueden cobrar las
comunidades cuando se encuentran con un
banco que tiene el derecho de crédito por la
hipoteca? ¿Y en los casos de concurso de
acreedores de un comunero? ¿Cómo se considera
el crédito de la comunidad en un concurso?
¿Tiene alguna preferencia?
Respuesta mayoritaria
a) Crédito de las comunidades frente a las
hipotecas de los bancos.
1.- El crédito a favor de la comunidad es
privilegiado dado que se reconoce una
preferencia especial en relación al orden de
créditos del artículo 1923 CC, de forma que sólo
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Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L.
1
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Foro Abierto
marzo de 2012
----------------------------Coordinador:
Vicente Magro Servet
Presidente AP Alicante
Consejo de Redacción:
Francisco Berjano Arenado
Magistrado-Juez Juzgado de
Primera Instancia núm. 11
Sevilla
Luis Alberto Gil Nogueras
Magistrado-Juez Juzgado de
Primera Instancia núm. 3
Zaragoza
Juan Luis Gordillo ÁlvarezValdés
Magistrado AP Madrid,
Sección 9ª
Miguel Ángel Larrosa
Amante
Magistrado AP Murcia,
Sección 5ª
Juan Ángel Moreno García
Magistrado AP Madrid,
Sección 9ª
Eduardo Salinas Verdeguer
Presidente AP Albacete
Luis Antonio Soler Pascual
Magistrado del Tribunal de
Marca Comunitaria.
AP Alicante, Sección 8ª
María Félix Tena Aragón
Magistrado AP Cáceres,
Sección 2ª
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Salvador Vilata Menadas
Magistrado-Juez Juzgado de lo
Mercantil núm. 1 Valencia
-----------2
serán preferentes a los créditos de la comunidad
los reconocidos a favor del Estado (1923.1) y a
favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez es
limitado ya que únicamente garantiza dicha
preferencia sobre la vivienda o local integrada en
la comunidad y no sobre el resto de los bienes
del deudor y en segundo lugar está limitado
exclusivamente a la parte de la anualidad vencida
en curso y al año natural inmediatamente
anterior.
2.- La comunidad no tiene una preferencia sobre
el total de la deuda que pueda tener contra el
comunero moroso sino que únicamente está
limitado el privilegio a la parte de anualidad
vencida y el año anterior. Si la deuda fuese
superior a dicho importe, el resto del crédito de
la comunidad debería ser calificado como
común y por ello no gozaría de preferencia
alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni
frente a ninguna otra ejecución al quedar
incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.
3.- El crédito de las Comunidades es preferente
frente a los hipotecarios y refaccionarios
anotados e inscritos en el Registro de la
Propiedad, los anotados preventivamente en
dicho Registro por mandamiento judicial y los
refaccionarios no anotados ni inscritos, y solo
son preferentes sobre el bien inmueble integrado
en la comunidad, los del Estado y los
aseguradores, que aparecen en los números 1 y 2
de dicho precepto.
Ahora bien, conviene aclarar que esta
preferencia, que viene a establecer esa específica
relación entre la comunidad y otros acreedores
de su deudor, solo puede hacerse efectiva una vez
que el crédito está reconocido judicialmente, sin
perjuicio de poder retrotraer la eficacia de la
preferencia procediendo a la anotación
preventiva de embargo sobre la finca o a la
anotación preventiva de la demanda como de
hecho acepta la DGRN al amparo del artículo
42.1 LH en Resoluciones de 9 de febrero y 18 de
mayo de 1987, lo que tiene muy especial
relevancia dado que la preferencia está acotada
temporalmente a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y al año natural
inmediatamente anterior.
b) Crédito de la comunidad en relación a
comuneros en situación de concurso de
acreedores.
1.- En el caso de que el comunero sea declarado
en concurso de acreedores, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 55.1 de la Ley Concursal
no es posible el inicio de ninguna actividad
ejecutiva contra el concursado por parte de la
comunidad ni de cualquier otro acreedor,
pudiendo discutirse si la comunidad tiene o no
una garantía real sobre su crédito, aunque la
respuesta debe ser negativa dado que el artículo
9.1.e) LPH sólo establece una preferencia de
créditos y no transforma éste en una garantía
real ni tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Ya dentro del concurso, cuyos créditos se
califican en el artículo 89 LC como privilegiados,
ordinarios y subsidiarios, no está clara la
ubicación de los mismos pues no aparecen
expresamente mencionados en los artículos 90 a
92 que regulan cada uno de los créditos dentro
del concurso.
2.- En los supuestos de ejecución singular el
artículo 9.c) párr. segundo de la LPH, distingue
entre el crédito correspondiente a las cuotas
correspondientes a la anualidad en curso y al
año anterior, que se le reconoce preferencia
respecto a los créditos de los aparados 3º, 4º y 5
del artículo 1923 CC, por lo tanto se le reconoce
preferencia a este crédito frente al crédito
hipotecario para hacerse pago sobre el inmueble
correspondiente. Por el contrario el resto de los
créditos los que excedan de ese plazo no gozan
de preferencia especial de conformidad con el
artículo 1925 CC, salvo que ya este reconocido
en sentencia, en tal caso tendrá la preferencia
que establece el artículo 1925.3 b) CC.
3.- Cuando se trate de una ejecución universal,
cuando la liquidación del patrimonio del deudor
de la Comunidad de propietarios se realice a
través del procedimiento concursal, debe estarse
a lo que establece el artículo 89 Ley concursal
que señala que no se admitirá en el concurso
ningún privilegio o preferencia que no estén
reconocidos en dicha ley. Estableciendo los
artículos 89, 90 y 91 de la ley que créditos tienen
un privilegio especial sobre determinados bienes
del deudor, y que créditos tienen privilegio
general sobre todos los bienes y derechos del
deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el
crédito a favor de la Comunidad de propietarios,
crédito que ha de ser calificado de ordinario;
debiendo llegarse la conclusión que el crédito a
favor de la Comunidad de propietarios no tiene
en el concurso ningún privilegio o preferencia
especial, a diferencia de la preferencia que
establece el artículo 9.c) LPH, respecto a las
cuotas de la anualidad corriente y la última
anualidad.
4.- El crédito de la comunidad, hasta el
momento de la declaración del concurso será en
todo caso, concursal, adquiriendo el carácter de
crédito contra la masa -art. 84.1.10 LC- los que
se devenguen con posterioridad a la declaración
del concurso y hasta su conclusión.
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marzo de 2012
Foro Abierto
----------------------------SALVADOR VILATA MENADAS
Magistrado del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de
Valencia
El carácter ob rem de la obligación de contribuir
al pago de los gastos generales del edificio y sus
instalaciones, implica la directa afección del piso
o local a la satisfacción del crédito pendiente,
siendo esta afección particularmente intensa (en
cuanto que impera incluso con independencia
del concreto deudor personal) en relación a las
cuotas pendientes por la anualidad corriente y la
última anualidad vencida.
A este respecto, la Dirección General de los
Registros ha declarado de modo reiterado (así,
Resoluciones de 9 de Febrero de 1987, 18 de Mayo
de 1987 y 1 de Junio de 1989) que la LPH
establece una afección real de los pisos y locales al
pago de los gastos de comunidad, cuya publicidad
resulta suficiente, aunque con cierta
indeterminación, por la mera inscripción de la
constitución en Propiedad Horizontal, y que tiene
carácter preferente a cualquier otro derecho real o
de crédito (sería una auténtica hipoteca legal
tácita, según la Resolución de 15 de enero de
1997), si bien para que tal preferencia se haga
constar en el Registro, caso de que existan
inscritas cargas anteriores, será preciso dirigir
igualmente la demanda contra los titulares de
dichas cargas (Resoluciones de 26 de diciembre de
1999, de 3 de abril de 2001 y 7 de abril de 2001).
En el ámbito del concurso de acreedores es
elemento esencial conformar con exactitud la
lista de acreedores del deudor concursado, y así,
es decisivo el recto reconocimiento y
clasificación de los créditos concursales. Tal lista
de acreedores debe confeccionarse -en
perspectiva estática- en atención a la situación
dada a la fecha de declaración de concurso. En el
artículo 90.1.1 de la Ley Concursal se configura
como un supuesto de crédito con privilegio
especial a aquél que viene garantizado con
hipoteca legal tácita. A modo de ejemplo de este
supuesto bien puede citarse el caso del Impuesto
de Bienes Inmuebles, a cuyo pago viene
directamente afecto el inmueble cuya titularidad
dominical conforma el hecho imponible que se
verifica el 1 de enero de cada año. Y en lo que
ahora nos interesa, cabe mantener idéntica tesis
respecto del supuesto de los créditos pendientes
derivados del impago de las cuotas de propiedad
horizontal (cfr., artículo 9 letra e) LPH). Se
ocupa de la cuestión, aunque sea de manera
tangencial, la Sentencia de la AP Barcelona,
Sección 15ª, de 17 de marzo de 2011.
Y el pago de los créditos concursales se verifica
por el orden y de la manera determinada por los
artículos 155 y siguientes de la Ley Concursal, y
para el caso de créditos con privilegio especial,
como quiera que el bien gravado está
directamente afecto al pago del crédito, el
producto eventualmente obtenido se aplica
directamente al pago del crédito garantizado. En
el caso de concurrencia de diversos privilegios
especiales sobre un mismo bien, deberá
determinarse el rango de aquéllos, para proceder
a su atención por su orden. Pues bien, el
supuesto de hipoteca legal tácita se antepone en
rango a la hipoteca (o a las hipotecas si son más
de una sucesivamente inscritas) convencional, y
por ende, en lo que ahora nos interesa, cabe
sostener que la atención del crédito por cuotas
inatendidas de propiedad horizontal, en
particular, por las relativas a la ultima anualidad
vencida y la anualidad corriente en el momento
de la declaración del concurso, es preferente.
“En el caso de
concurrencia de
diversos
privilegios
especiales sobre
un mismo bien,
deberá
determinarse el
rango de
aquéllos, para
proceder a su
atención por su
orden.”
JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
Magistrado de la Sección 9ª AP de Madrid
El artículo 9.c) LPH impone, a los propietarios
de una vivienda o local de un inmueble sujeto al
régimen especial de propiedad horizontal, la
obligación de contribuir con arreglo al
coeficiente fijado en el título al mantenimiento
de los gastos generales, que no sean susceptibles
de individualización.
Para garantizar el pago de los créditos a favor de
la Comunidad de Propietarios se establece una
afección real sobre la vivienda o local de
negocios.
------------
Estos segundos -art. 84.3 LC- se pagan de forma
inmediata, a su vencimiento, y en principio,
salvo por razón de la insuficiencia de la masa o
por razón excepcional acordada por la
Administración concursal, no plantean
problema.
5.- Aplicando rectamente la Ley concursal no
gozan de prelación especial los créditos de la
comunidad contra el propietario de un local o
piso declarado en concurso. No tienen el carácter
de privilegiados los créditos distintos las cuotas
de la parte vencida de la anualidad en curso y al
año natural inmediatamente anterior, por tanto
creo que es procedente exhortar a los
administradores de fincas y letrados expertos en
propiedad horizontal al cobro inmediato de los
descubiertos por cuotas, para evitar la pérdida de
la condición de privilegiados en sus créditos.
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Foro Abierto
marzo de 2012
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“…se reconoce a
la comunidad de
propietarios un
crédito preferente
frente al resto de
los créditos,
incluyendo los
derivados de la
hipoteca de la
finca integrada en
la comunidad
acreedora.”
-----------4
La preferencia o prelación de dichos créditos a
favor de la Comunidad de Propietarios es
distinta según se trate de una ejecución
individual o general (a través de un
procedimiento concursal). En la medida que la
preferencia del crédito a favor de la Comunidad
de propietarios en una ejecución singular se
determina por lo establecido en el artículo 9. e)
párrafo segundo LPH; por el contrario cuando
se trate de una ejecución universal, la preferencia
y prelación de créditos debe hacerse de acuerdo
con los artículos 89 y ss. de la ley concursal.
En los supuestos de ejecución singular el artículo
9.c) párr. segundo LPH, distingue entre el
crédito correspondiente a las cuotas
correspondientes a la anualidad en curso y al
año anterior, que se le reconoce preferencia
respecto a los créditos de los aparados 3º, 4º y 5
del artículo 1923 CC, por lo tanto se le reconoce
preferencia a este crédito frente al crédito
hipotecario para hacerse pago sobre el inmueble
correspondiente. Por el contrario el resto de los
créditos los que excedan de ese plazo no gozan
de preferencia especial de conformidad con el
artículo 1925 CC, salvo que ya este reconocido
en sentencia, en tal caso tendrá la preferencia
que establece el artículo 1925.3 b) CC.
Cuando se trate de una ejecución universal,
cuando la liquidación del patrimonio del deudor
de la Comunidad de propietarios se realice a
través del procedimiento concursal, debe estarse
a lo que establece el artículo 89 de la ley
concursal que señala que no se admitirá en el
concurso ningún privilegio o preferencia que no
estén reconocidos en dicha ley. Estableciendo los
artículos 89, 90 y 91 de la ley que créditos tienen
un privilegio especial sobre determinados bienes
del deudor, y que créditos tienen privilegio
general sobre todos los bienes y derechos del
deudor, sin que en ninguno de ellos se recoja el
crédito a favor de la Comunidad de propietarios,
crédito que ha de ser calificado de ordinario;
debiendo llegarse la conclusión que el crédito a
favor de la Comunidad de propietarios no tiene
en el concurso ningún privilegio o preferencia
especial, a diferencia de la preferencia que
establece el artículo 9.c) LPH, respecto a las
cuotas de la anualidad corriente y la última
anualidad.
MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE
Magistrado de la Sección 5ª AP de Murcia
Se plantea la cuestión relativa a la preferencia de
los créditos de la comunidad de propietarios
frente al resto de los acreedores del propietario
moroso. Dicho régimen de preferencia viene
establecido en el artículo 9.1.e), segundo párrafo
LPH el cual viene a establecer un régimen
privilegiado a favor de la comunidad de
propietarios pero con una doble limitación. Es
privilegiado dado que se reconoce una
preferencia especial en relación al orden de
créditos del artículo 1923 CC, de forma que sólo
serán preferentes a los créditos de la comunidad
los reconocidos a favor del Estado (1923.1º) y a
favor de las aseguradoras (1923.2º). A su vez es
limitado ya que únicamente garantiza dicha
preferencia sobre la vivienda o local integrada en
la comunidad y no sobre el resto de los bienes
del deudor y en segundo lugar está limitado
exclusivamente a la parte de la anualidad vencida
en curso y al año natural inmediatamente
anterior.
Desde estos condicionantes se reconoce a la
comunidad de propietarios un crédito preferente
frente al resto de los créditos, incluyendo los
derivados de la hipoteca de la finca integrada en
la comunidad acreedora. Para ello hay que
entender que el Código Civil viene a establecer
en su artículo 1921 un orden de prelación de
créditos que deriva del propio orden de los
sucesivos artículos, por lo que no siendo
aplicable el artículo 1922 (sólo referido a los
inmuebles), la inclusión de los créditos con
preferencia a los números 3 (créditos
hipotecarios), 4 (créditos derivados de
ejecuciones judiciales) y 5 (créditos
refaccionarios), coloca a la comunidad en una
posición de privilegio sobre el importe de la
deuda señalado en el artículo 9.1.e) LPH,
permitiendo a la misma el cobro preferente
sobre las deudas derivadas de la hipoteca e
incluso el planteamiento de tercerías de mejor
derecho en el caso de que se haya ya iniciado la
ejecución hipotecaria por la entidad de crédito.
En todo caso es preciso tener muy claro que la
comunidad no tiene una preferencia sobre el
total de la deuda que pueda tener contra el
comunero moroso sino que únicamente está
limitado el privilegio a la parte de anualidad
vencida y el año anterior. Si la deuda fuese
superior a dicho importe, el resto del crédito de
la comunidad debería ser calificado como
común y por ello no gozaría de preferencia
alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni
frente a ninguna otra ejecución al quedar
incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.
En el caso de que el comunero sea declarado en
concurso de acreedores, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 55.1 de la Ley Concursal
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marzo de 2012
Foro Abierto
----------------------------EDUARDO SALINAS VERDEGUER
Presidente de la AP de Albacete
La respuesta a las cuestiones varía según que se
haya declarado el concurso o no del deudor.
Si no se ha declarado en concurso rige el art. 9.
1. e) y f) LPH, en relación, con el 1923 CC, a
pesar de que el art. 89.2 de la Ley Concursal (en
adelante LC) dispone que no se admitirá...
ningún privilegio o preferencia que no esté
reconocido en esta Ley y que, en su disposición
final 3, ordena al Gobierno que en el plazo de
seis meses desde la entrada en vigor de esta ley
remita a las Cortes Generales un proyecto de ley
"reguladora de la concurrencia y prelación de
créditos en caso de ejecuciones singulares", pero
como no lo ha hecho, sigue vigente la regulación
del código civil y otras leyes especiales, en que se
encuentra en dispersos los privilegios de los
créditos cuando el deudor no está declarado en
concurso.
En el 1923 CC se regula la prelación de cobro de
créditos sobre determinados bienes inmuebles y
derechos reales, es decir los privilegios especiales,
que sujetan a la preferencia del acreedor un bien
determinado del deudor, en este caso inmueble.
Dentro del precepto sólo tienen preferencia para
el cobro con el producto de la venta del bien
inmueble sobre la comunidad, los créditos del
último año de impuestos sobre el inmueble y el
pago del seguro del inmueble también del último
año, además del privilegio salarial regulado en el
Estatuto de los Trabajadores, por tanto el crédito
de la comunidad se antepone al crédito
hipotecario, los refaccionarios, anotados e
inscritos o los embargados y anotados
preventivamente en el Registro de la Propiedad.
El crédito que goza de este privilegio es el
correspondiente a las cuotas de la parte vencida
de la anualidad en curso y al año natural
inmediatamente anterior. Además del privilegio
para el cobro frente al deudor, la LPH regula su
reipersecutoriedad, de forma que la comunidad
acreedora tiene derecho a ejecutar su crédito con
el producto de la venta del inmueble incluso
frente a otros propietarios adquirentes no
deudores, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad. Por último, en el
párrafo final del art. 9. 1. e) LPH, se regula la
obligación de comunicar al adquirente, en la
escritura de transmisión del inmueble, el saldo
deudor por cuotas.
Cuando el deudor esté incurso en concurso la
situación varía radicalmente. La LC no prevé un
privilegio especial en favor de la comunidad de
propietarios y en su exposición de motivos dice
expresamente que una de sus innovaciones más
importantes es reducir "drásticamente los
privilegios y preferencias a efectos del concurso,
sin perjuicio de que puedan subsistir en
ejecuciones singulares, por virtud de las tercerías
de mejor derecho. Se considera que el principio
de igualdad de tratamiento de los acreedores ha
de constituir la regla general del concurso, y que
sus excepciones han de ser muy contadas y
siempre justificadas". Por ello cuando regula los
créditos privilegiados, en sus arts. 90 y 91, la LC
no incluye el de la comunidad de propietarios
entre los créditos concursales privilegiados.
Sin embargo en ocasiones el crédito de la
comunidad de propietarios tendrá la
consideración de crédito contra la masa, es decir
un crédito pero prededucible, que será satisfecho
con preferencia respecto de los créditos
concursales.
Estos créditos contra la masa están enumerados
en el art. 84. 2 LC y dentro de ellos se
comprenden "los generados por el ejercicio de
la?actividad profesional o empresarial del deudor
tras la declaración del concurso…", por lo que
cuando la vivienda o local este afecta a la
actividad profesional o empresarial del
concursado, las créditos de la comunidad
posteriores a la declaración del concurso serán
créditos contra la masa y tendrán el privilegio de
ser reducibles, es decir se cobrarán antes de
comenzar a pagar los créditos concursales.
Aplicando rectamente la LC no gozan de
prelación especial los créditos de la comunidad
contra el propietario de un local o piso
declarado en concurso. Fuera del caso de
concurso estos créditos son preferentes frente a
los hipotecarios, es decir iniciada la ejecución
con el producto de la venta del inmueble se
pagará antes a la comunidad que al acreedor
hipotecario. Por último hay que recordar que no
tienen el carácter de privilegiados los créditos
distintos las cuotas de la parte vencida de la
anualidad en curso y al año natural
inmediatamente anterior, por tanto creo que es
procedente exhortar a los administradores de
fincas y letrados expertos en propiedad
horizontal al cobro inmediato de los
descubiertos por cuotas, para evitar la pérdida de
la condición de privilegiados en sus créditos.
MARÍA FÉLIX TENA ARAGÓN
Magistrada de la Sección 2ª de la AP de Cáceres
Después de proclamar el art 9.1.d) LPH el
carácter privilegiado del crédito a favor de la
comunidad de propietarios que provenga de las
cuotas impagadas por un comunero, especifica
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no es posible el inicio de ninguna actividad
ejecutiva contra el concursado por parte de la
comunidad ni de cualquier otro acreedor,
pudiendo discutirse si la comunidad tiene o no
una garantía real sobre su crédito, aunque la
respuesta debe ser negativa dado que el artículo
9.1.e) LPH sólo establece una preferencia de
créditos y no transforma éste en una garantía
real ni tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Ya dentro del concurso, cuyos créditos se
califican en el artículo 89 LC como privilegiados,
ordinarios y subsidiarios, no está clara la
ubicación de los mismos pues no aparecen
expresamente mencionados en los artículos 90 a
92 que regulan cada uno de los créditos dentro
del concurso. En mi opinión deben ser
considerados como créditos con privilegio
especial sobre el bien inmueble que ha generado
la deuda y se integra en la comunidad de
propietarios, siempre en relación con los límites
fijados en el propio artículo 9.1.e) LPH y a los
que ya se ha hecho referencia. En tal sentido, a
falta de una regulación específica pueden ser
equiparados a los previstos en el artículo 90.1.1
LC, esto es, como un crédito garantizado con
una hipoteca legal sobre el bien hipotecado, pues
carecería de sentido conceder una preferencia de
cobro en el artículo 9.1.e) LPH y luego
calificarlos como crédito ordinario en los
términos del artículo 89.3 LC, dado que existiría
una contradicción entre ambas normas que debe
de ser resuelta a favor de la que beneficia a la
comunidad para poder dar sentido a dicha
contradicción, de forma que si no existe
concurso la comunidad puede cobrar antes que
los acreedores hipotecarios, no tiene mucho
sentido que dentro del concurso se le de un trato
diferente pues no puede olvidarse que los
créditos ordinarios sólo se abonan antes de los
subordinados (artículo 157 LC) y después de los
créditos contra la masa, los de privilegio especial
y los de privilegio general y de ahí que deba
considerarse que las deudas a favor de la
comunidad de propietarios en los límites legales
sólo ceden en el concurso a los créditos contra la
masa (artículo 154 LC) y dentro del pago de los
créditos especiales tendrán la preferencia general
que le concede el artículo 9.1.e) LPH.
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Foro Abierto
marzo de 2012
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“…ese crédito a
favor de la
comunidad por las
cuotas impagadas
será incluso
preferente a las
hipotecas que
pesen sobre el
bien inmueble,
aunque las
mismas estén
debidamente
anotadas en el
registro y sean
deudas líquidas y
vencidas.”
incluso el orden que ese privilegio tiene dentro
de la prelación establecida en el art 1923 CC, y
dejando a salvo también como, podríamos decir,
"superprivilegiado", el crédito que proviene de
los salarios de los trabajadores con las
condiciones recogidas en el correspondiente
Estatuto.
Ese precepto de la LPH especifica que ese crédito
a favor de la comunidad por las cuotas
impagadas será incluso preferente a las hipotecas
que pesen sobre el bien inmueble, aunque las
mismas estén debidamente anotadas en el
registro y sean deudas líquidas y vencidas.
Ninguna otra interpretación cabe cuando en ese
artículo se refiere a que este crédito tendrá
carácter preferente sobre los enumerados en los
ordinales 3, 4 y 5 del citado art 1923, ya que en
ese núm. 3 se refiere precisamente a los créditos
hipotecarios sobre el propio bien.
En los casos de concurso de acreedores creemos
que también tiene aplicación esa prelación de
créditos que el art 1923 CC, el carácter también
privilegiado del salario de los trabajadores y el
art 9.1.d) LPH establecen, de tal forma que a
salvo los créditos recogidos en los núm. 1 y 2 del
art 1923, CC, esto es, los créditos a favor del
estado por los impuestos que gravan ese bien y
que han resultado impagados, siempre
lógicamente que estén vencidos, y los créditos a
favor de las aseguradoras, pasarán a ser los
inmediatamente posteriores, por delante y con
carácter preferente a, como ya se ha apuntado,
los créditos hipotecarios, y aún otros inscritos en
el registro de la propiedad y a los que se
encuentren afectos directamente este inmueble.
Todo ello, y con referencia a este crédito del art
9.1.d) y los que se contienen en los núm. 1 y 2
CC, referidos al límite temporal que establece la
norma.
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LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL
Magistrado de la AP de Alicante. Sección 8ª
-----------6
Dos cuestiones distintas se plantean en el
interrogante que se nos formula. De un lado, lo
relativo a la preferencia general del crédito de las
comunidades en régimen de propiedad
horizontal frente a los propietarios y, de otro, el
régimen de tal preferencia en materia concursal
o, lo que es lo mismo, la clasificación que en este
marco de crisis del deudor puede merecer el
crédito que frente al propietario pudiera tener la
comunidad.
Respondiendo en primer lugar a la primera de
las cuestiones y, por tanto, al régimen de
preferencia general que un crédito de esta
especie puede tener, hay que señalar que dos
normas vienen a enmarcar una específica
preferencia, de un lado el artículo 9.1. e), en
relación a los créditos derivados de la obligación
de todo propietario a contribuir, con arreglo a la
cuota de partición fijada en el título constitutivo,
a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas
y responsabilidades no individualizables y, de
otro, el artículo 10.5 en relación al crédito
surgido con ocasión de los gastos derivados de la
realización de las obras de conservación y
accesibilidad que se regulan en dicho precepto.
Pues bien, en dichos preceptos se construye por
el legislador una específica preferencia que
confiere una solvencia asegurada del deudor por
la propia titularidad del inmueble.
En efecto, el párrafo 2º del art. 9.1.e) LPH
establece que "Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso, y al año natural inmediatamente anterior,
tienen la condición de preferentes a efectos del
artículo 1923 CC y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados
3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores."
El art. 1923 CC se refiere en concreto a la
preferencia de ciertos créditos sobre
determinados bienes inmuebles o derechos
reales, siendo los créditos de los números 3, 4 y 5
del art. 1923 citado, los hipotecarios y
refaccionarios anotados e inscritos en el Registro
de la Propiedad, los anotados preventivamente
en dicho Registro por mandamiento judicial y
los refaccionarios no anotados ni inscritos.
La primera conclusión que dimana de la mera
lectura de estos preceptos es que el crédito de las
Comunidades es preferente frente a los
hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos
en el Registro de la Propiedad, los anotados
preventivamente en dicho Registro por
mandamiento judicial y los refaccionarios no
anotados ni inscritos, y solo son preferentes
sobre el bien inmueble integrado en la
comunidad, los del Estado y los aseguradores,
que aparecen en los números 1 y 2 de dicho
precepto.
Ahora bien, conviene aclarar que esta
preferencia, que viene a establecer esa específica
relación entre la comunidad y otros acreedores
de su deudor, solo puede hacerse efectiva una vez
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marzo de 2012
Foro Abierto
----------------------------en realidad de una garantía real de origen legal
que asegura un crédito singularmente
privilegiado. Señala la DGRN en su resolución
de 10 de agosto de 2006 que "..., por el alcance
del artículo 9 LPH, debe reconocerse que tal
afección real y el carácter de crédito privilegiado
supone un gravamen sobre la finca, una
verdadera afección real al pago de un crédito,
que además se declara legalmente preferente.
Ello implica no sólo la posibilidad de repetir
contra la finca para su cobro cualquiera que sea
el titular de la misma, sino también el de
anteponer la garantía de que goza a cualquier
otra carga inscrita o anotada sobre el mismo
inmueble. Inscrito el régimen de propiedad
horizontal consta ya, aunque con cierta
indeterminación, la carga que supone la afección
real y su preferencia que vienen a formar parte
del contenido ordinario del ámbito de poder y
responsabilidad del dominio de cada piso o local
sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o
embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto
subordinados en su eficacia a la afección real y
preferencia aneja que por ley se reconoce a los
créditos que ampara. Si se hubiera hecho constar
así la preferencia se darían los efectos siguientes:
Llegada su ejecución podrían cancelarse todas
aquellas cargas frente a las que ha sido declarada
preferente,..."
Finalmente, en cuanto al ámbito concursal,
hemos de tener en cuenta que se mantiene hoy
una divergencia relevante en las categorías
preferenciales de créditos entre el régimen
concursal y el común pues, aun cuando la Ley
concursal contenía el mandato al legislador Disposición Final trigésima tercera- de elaborar
un proyecto de ley regulador de la concurrencia
y prelación de créditos en caso de ejecución
singulares a fin de aproximar el régimen a las
categorías concursales y, por tanto, en el ámbito
de una ejecución universal, es lo cierto que ello
no ha tenido lugar y que, por tanto, hemos de
conjugar la cuestión desde el régimen particular
contenido en la Ley 22/2003 Concursal.
Pues bien, el crédito de la comunidad, hasta el
momento de la declaración del concurso será en
todo caso, concursal, adquiriendo el carácter de
crédito contra la masa -art 84.1.10º LC- los que
se devenguen con posterioridad a la declaración
del concurso y hasta su conclusión.
Estos segundos -art 84.3 LC- se pagan de forma
inmediata, a su vencimiento, y en principio,
salvo por razón de la insuficiencia de la masa o
por razón excepcional acordada por la
Administración concursal, no plantean
problema.
“…el crédito de la
comunidad, hasta
el momento de la
declaración del
concurso será en
todo caso,
concursal,
adquiriendo el
carácter de
crédito contra la
masa...”
------------
que el crédito está reconocido judicialmente, sin
perjuicio de poder retrotraer la eficacia de la
preferencia procediendo a la anotación
preventiva de embargo sobre la finca o a la
anotación preventiva de la demanda como de
hecho acepta la DGRN al amparo del artículo
42.1º LH en Resoluciones de 9 de febrero y 18 de
mayo de 1987, lo que tiene muy especial
relevancia dado que la preferencia está acotada
temporalmente a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y al año natural
inmediatamente anterior y por tanto, a más
tiempo en dar forma a la preferencia, más riesgo
de pérdida de cuotas sufre la comunidad. Por
otro lado, en el caso de que existieran inscritas
hipotecas o embargos con anterioridad sobre la
finca, es necesario hacer valer la preferencia que
al crédito comentado le corresponde a la
comunidad mediante la correspondiente tercería
de mejor derecho -art. 614 y siguientes LEC-, si
bien también cabe ejecutar directamente el
crédito preferente y, con ocasión de la
adjudicación de la subasta del inmueble, purgar
la carga hipotecaria anterior como contempla la
DGRN en sus resoluciones de 15 de enero de
1997 y de 10 de agosto de 2006.
El panorama legal de la preferencia general se
completa con el párrafo 3º del art. 9.1.e) LPH
que dispone que "El adquirente de una vivienda
o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y
al año natural inmediatamente anterior. El piso
o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación.".
Se contiene aquí una afección real de las deudas
a las Comunidades de Propietarios que se
instaura cuando se transmite la propiedad del
inmueble. También esta afección está limitada
temporalmente (parte vencida de la anualidad
en curso y el año natural inmediatamente
anterior) y sus efectos se producen con
independencia de que esté anotada o no en el
Registro de la Propiedad, por mor de la
inscripción del régimen de propiedad horizontal
de la finca y la previsión de dicha afección en la
ley (LPH).
Conviene aclarar en cuanto a la naturaleza de
esta afección real, que no se trata, en ningún
caso, de un supuesto de hipoteca legal. Se trata
-----------7
-------------
Foro Abierto
marzo de 2012
----------------------------JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ-VALDÉS
Magistrado Sección 10º AP de Madrid
Planteándose la cuestión respecto a la
preferencia de los créditos de la comunidades de
propietarios frente a los propietarios que
componen la misma sobre otros créditos como
son los hipotecarios, es de precisar que el
artículo 9.e) LPH en su actual redacción
prescribe : "Los créditos a favor de la comunidad
derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales
correspondientes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y al año
natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del art. 1923
CC y preceden, para su satisfacción, a los
enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia
--
------------
-----------8
establecida a favor de los créditos salariales en el
Estatuto de los Trabajadores".
Es decir, de forma categórica se establece dicha
preferencia cuando se trate de créditos de la
comunidad derivados del impago de cuotas ordinarias o extraordinarias- que correspondan
al periodo de tiempo señalado, esto es, de
aquellas obligaciones garantizadas propter rem "el piso o local estará afecto al cumplimiento de
esta obligación"-.
Es decir tales créditos gozarán de preferencia
sobre los créditos hipotecarios (como sobre los
preventivamente anotados en el Registro de la
Propiedad…, o los refaccionarios a los que se
refieren los números 3º, 4º y 5º del artículo
citado del Código Civil).
De ello debe de extraerse otra conclusión:
Cuando el crédito de la comunidad de
propietarios no se derive del impago de cuotas
establecidas para el sostenimiento del inmueble,
o, de derivarse de tal impago, no se origine el
crédito por el impago de las correspondientes a
la última anualidad natural o a la parte vencida
en curso, no se establece preferencia alguna en
relación con determinados inmuebles,
debiéndose de estar a la norma general (artículo
1924 CC).
Es decir, tiene preferencia sobre el crédito
hipotecario el existente frente a la comunidad de
propietarios si este se originó por el impago de
cuotas correspondientes a la parte vencida de la
anualidad en curso o al año natural
inmediatamente anterior.
En el supuesto de concurso de acreedores de un
miembro de la comunidad de propietarios,
partiendo de que el artículo 89.3 de la Ley
Concursal establece que se clasificaran como
ordinarios los no clasificados en la Ley como
privilegiados ni como subordinados, no
recogiéndose como "créditos con privilegio
especial" (artículo 90 L. Concursal), ni como
"créditos con privilegio general" (artículo 91),
ni tampoco como "créditos subordinados"
(artículo 92), los establecidos frente a la
comunidad de propietarios, se está en el caso de
entender que estos últimos no gozan de
ninguna preferencia en el concurso a diferencia
de lo que acontece en el supuesto de no
concurrir el concurso de acreedores del
comunero.
------------------------
“…parece
razonable
considerar que
hecho el anuncio,
debería
establecerse una
equivalencia entre
dicho anuncio y la
formulación de
demanda y desde
ese momento,
aplicar la
preferencia que
contiene el
artículo 9.1.e)...”
La cuestión radica en los créditos concursales
pues en ellos sí que la clasificación que merezca
es determinante del éxito de cobro por la
comunidad.
Como se sabe, son tres las categorías de créditos
concursales que contempla la Ley Concursal, a
saber, privilegiados, ordinarios y subordinados..
Pues bien, la cuestión radica en determinar si
son privilegiados u ordinarios.
Los créditos privilegiados y, dentro de ellos, los
de privilegio especial, están regulados en el
artículo 90 de la Ley Concursal y en él, el primer
lugar lo ocupan los créditos hipotecarios. ¿Se
superpone no obstante a ellos el artículo 9.1.e)
LPH?. Desde luego, la preferencia que dicha
norma establece lo es respecto de las categorías
del artículo 1923 CC, en los supuestos de
acciones particulares. Sin embargo ha de tenerse
en cuenta que dado que el concurso implica, la
prohibición de formular nuevos juicios
declarativos -art 50 y 8 LC- dejándole a la
comunidad sólo la posibilidad de anunciar su
crédito al concurso -art 85 LC-, parece razonable
considerar que hecho el anuncio, debería
establecerse una equivalencia entre dicho
anuncio y la formulación de demanda y desde
ese momento, aplicar la preferencia que contiene
el artículo 9.1.e) con los efectos que hemos visto
con anterioridad.
-------------
marzo de 2012
Consultas
-----------------------------
Consultas
--------------------------------ventanales con la fachada,
¿Quién debe costear la reparación, el propietario
que cambió y pagó el ventanal o la comunidad
que debe garantizar la impermeabilidad?
Planteamiento: A la hora de registrar un
procedimiento monitorio, en nombre de una
comunidad de propietarios, el juzgado me exige
la presentación del modelo 696 de
autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la
potestad jurisdiccional en los órdenes civil y
contencioso-administrativo. ¿Las comunidades
de propietarios tienen que presentar este
modelo? ¿En caso afirmativo, las comunidades
están exentas o tienen que pagar la tasa? ¿Si
tienen que pagar la tasa, en que proporción?
Solución: Si las filtraciones de agua que se
producen a través de la madera de los ventanales
(no por las juntas de unión con la fachada sino
por la madera en sí) es debido al mal estado de
los mismos por su deficiente conservación por el
vecino no deben ser reparadas y costeadas por la
comunidad. En caso contrario, si el mal estado se
debe al envejecimiento del inmueble será de
cuenta de la comunidad (art.10.1 LPH), incluso
también en el supuesto de que sea necesario
cambiar el ventanal.
En el supuesto de que un propietario haya
cambiado y abonado los ventanales originales
por unos nuevos, y al cabo de unos años se
producen filtraciones por la unión de los
ventanales con la fachada, será ese mismo
propietario quien deba costear la reparación, es
decir, el propietario y no la comunidad que debe
garantizar la impermeabilidad, dado que el nexo
causal ha sido roto por ese propietario.
Solución: Una cosa es la obligación de presentar
el modelo en cuestión y otra cosa es que se
encuentre exenta o esté obligada al pago.
Aunque el asunto no es de todo claro, y no es del
todo pacífico al día de hoy, existen muchos
juzgados que suelen reclamar la presentación del
modelo 696 cuando se presenta un monitorio
por una comunidad de propietarios.
Por tanto, en la medida en que el Juzgado le ha
requerido lo que debe hacer es presentar el
modelo 696, pero indicando en la casilla
correspondiente que la parte se encuentra
"exenta del pago".
Filtraciones producidas por mal
estado de ventanales, ocasionado
por vecino
Planteamiento: Las filtraciones de agua que se
producen a través de la madera de los ventanales
(no por las juntas de unión con la fachada sino
por la madera en sí) debido al mal estado de los
mismos,
¿Deben ser reparadas y costeadas por la
comunidad? En caso de respuesta afirmativa
¿también en el supuesto de que sea necesario
cambiar el ventanal?
En el supuesto de que un propietario haya
cambiado, y pagado, los ventanales originales
por unos nuevos y al cabo de unos años se
producen filtraciones por la unión de los
Plazo de impugnación de votación
secreta
Planteamiento: Una comunidad de propietarios
adopta un acuerdo mediante votación secreta.
La votación, ¿es susceptible de impugnación?
En caso afirmativo, ¿cuál es el plazo para llevarla
a cabo?
Solución: Como regla general esta posibilidad, la
de las votaciones secretas, se ciñe al supuesto de
acuerdo que exige unanimidad, ya que si el
acuerdo ha de adoptarse por mayoría, simple o
cualificada, no cabe esta posibilidad de
votaciones secretas.
Es decir, como regla general este tipo de votación
debe considerarse como prohibido pues permite
desconocer requisitos esenciales para la
redacción del acta (art. 19 LPH).
En efecto, el criterio dominante estriba en
considerar prohibida la votación secreta, puesto
que ello implicaría el desconocimiento de los
coeficientes de cada propietario que ha votado a
“…esta
posibilidad, la de
las votaciones
secretas, se ciñe al
supuesto de
acuerdo que exige
unanimidad, ya
que si el acuerdo
ha de adoptarse
por mayoría,
simple o
cualificada, no
cabe esta
posibilidad de
votaciones
secretas.”
------------
¿Están las comunidades de
propietarios exentas del pago de la
tasa por el ejercicio de la potestad
jurisdiccional?
-----------9
-------------
Consultas
marzo de 2012
----------------------------------------
“…se origina
derecho a
indemnización en
aquellos casos en
los que la
revocación
provoca un
incumplimiento
del contrato,
incluido el
preaviso que
pueda estar
estipulado, o se
realice sin
respetar el plazo,
todo ello sin
existir justa
causa.”
-----------10
favor o en contra del acuerdo, con lo que no es
posible comprobar si se han alcanzado los
quórum precisos para la adopción de los
acuerdos.
Así, la sentencia del TS de 17 de diciembre de
2001, afirma que el voto secreto, es decir, aquel
acuerdo obtenido por el acuerdo formado por
asistentes que no se identifican, no puede
considerarse válido, ya que considera que no
basta con la emisión del voto, ha de conocerse la
cuota de participación del votante.
Por tanto, al tratarse de un acuerdo contrario a
la ley, el plazo de impugnación del acuerdo en el
que se ha tenido en cuenta el voto secreto será de
un año y no de tres meses, de conformidad con
lo dispuesto en el art. 18.3 LPH.
Derecho del administrador a
indemnización por cese anticipado
sin justificación
Planteamiento: ¿Puede un administrador
reclamar sus honorarios hasta la finalización del
ejercicio, si no hay motivos para el cese y en la
convocatoria no asisten todos los propietarios?
Solución: En efecto, se origina derecho a
indemnización en aquellos casos en los que la
revocación provoca un incumplimiento del
contrato, incluido el preaviso que pueda estar
estipulado, o se realice sin respetar el plazo, todo
ello sin existir justa causa. En este sentido, cabría
aludir a lo dispuesto en el art. 1729 CC, en el que
se sanciona que debe el mandante indemnizar al
mandatario de los daños y perjuicios causados
por el cumplimiento del mandato, originados sin
culpa del mandatario.
En tal sentido se ha señalado que la no
percepción de honorarios en la totalidad del
período pactado genera un lucro cesante, que se
dejen de obtener unas ganancias razonablemente
previstas, teniendo derecho a que se indemnicen
por el incumplimiento dado que el art. 13 LPH
no permite otra pretensión, puesto que la
revocación es libre, pero la misma genera las
consecuencias propias del quebrantamiento si no
ha expirado el mandato, salvo que la revocación
se base en justa causa.
La sentencia de la AP Alicante de 17 de julio de
2002, ha señalado que aunque la naturaleza de la
relación jurídica entre el administrador y la
comunidad es una cuestión controvertida, el
desistimiento anticipado concede a la otra parte
un derecho a la indemnización de los daños y
perjuicios que decae si concurre una justa causa
que motive el desistimiento (sentencias del TS de
9 de febrero de 1996 y de 3 de marzo de 1998).
En consecuencia, el administrador tiene derecho
a ser indemnizado al habérsele cesado
anticipadamente sin causa justificada que motive
el cese.
Pago de derrama para pintura.
Obligación del nuevo adquirente al
pago
Planteamiento: Se aprueba en una junta general
una cuota extra para pintura, así como emitir los
recibos a los 60 días de la celebración de la
reunión. En el intervalo de tiempo transcurrido
desde su aprobación a la emisión del recibo, se
vende la propiedad.
¿A quien corresponde el pago, al vendedor o al
nuevo propietario?
Solución: La determinación de quien es el
responsable de los recibos extraordinarios o
derramas por obras emitidos por la comunidad en este caso para pintura-, cuando se produce la
transmisión del piso, no se encuentra afectada
por la fecha en que se adoptó el acuerdo que las
aprueba, ni depende de la misma. Es decir, el
responsable del pago de estas derramas será el
propietario que lo sea en el momento en que se
exige el recibo, y no el que lo fuera en el
momento en que se aprobara el gasto.
A esta conclusión debe llegarse por aplicación de
lo indicado en el art.10 LPH, relativo a la
obligación que tiene la comunidad de realizar las
obras que sean necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y de
sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad y seguridad, en conexión con lo
indicado en el art. 11.4 LPH, por el que "las
derramas para el pago de mejoras realizadas o
por realizar en el inmueble serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de
dichas mejoras".
En definitiva, es el momento de la exigibilidad
de la derrama o recibo de pintura, es decir, el de
la presentación al cobro del recibo
correspondiente, el dato que "marca la pauta"
para resolver el problema de quien es el
responsable de su pago: bien el nuevo
propietario -que lo será en el momento en que
se le presente el recibo-, bien el antiguo -que
como se ha señalado quedaría excluido de esta
obligación-.
-------------
marzo de 2012
Consultas
----------------------------Instalación de tejadillo en ojo de
patio, sin figurar en los estatutos y
sin permiso
Planteamiento: En una comunidad de
propietarios, hace 10 años, el propietario del piso
1º instala un tejadillo en el ojo del patio. Parece
ser que incluso se instala antes de la propia
constitución de la comunidad.
En las actas no figura ninguna referencia
posterior a su instalación o permisos para ello.
El tejadillo en cuestión, está tan cerca del 2º piso,
que les impide usar el tendedero de éstos.
Además es frecuente su estado de suciedad.
Los propietarios del 2º piso lo adquieren en
2002. Desde entonces se vienen quejando del
tejadillo, tanto al propio 1º-A como al
administrador, si bien nunca han planteado su
posible retirada en una Junta.
¿Pueden exigir los vecinos del 2º, que se retire
dicho tejadillo que les impide tender la ropa?
¿Pueden chocar en este caso con una hipotética
aquiescencia de la comunidad en la instalación?
¿Debían haberse quejado formalmente antes?
¿Es necesario notificar el acuerdo aprobando la
liquidación de una deuda, a todos y cada uno de
los condueños de un piso? ¿Y si son cónyuges?
Solución: En cuanto a la primera cuestión,
acerca de la posibilidad de construir tejadillos en
los patios, elemento común, por el propietario,
hay que determinar si la instalación que se
pretende realizar supone o no una modificación
del título constitutivo o altera sustancialmente
las cosas comunes, en tanto que en el primer
caso se requerirá unanimidad de todos los
copropietarios para llevar a cabo este
cerramiento, mientras que en el segundo
supuesto, bastará con un acuerdo mayoritario.
Tradicionalmente, en casos similares, la
jurisprudencia se manifiesta en el sentido de
considerar que se trata de una obra que implica
una modificación del título, por lo que requiere
un acuerdo unánime, sin el cual no se puede
llevar a cabo el citado cubrimiento.
Esto es, no basta el acuerdo mayoritario para
autorizar la construcción de un tejadillo, tanto
por los desperfectos, molestia a los vecinos,
acumulación de suciedad en el mismo y
alteración de la fábrica del edificio (en tal
sentido, puede citarse la sentencia de la AP de
Alicante de 17 de marzo de 1999).
En estricta técnica jurídica la acción para
reclamar -por la comunidad- por alteración de
los elementos comunes es de 15 años (art. 1964
CC). Ahora bien, sí nos consta que los Juzgados
de instancia suelen aplicar también la
denominada teoría del "consentimiento o
aceptación tácita", por hechos concluyentes,
como sería el caso de que durante un largo
periodo de tiempo no haya habido reacción por
el lesionado que ahora, diez años después,
invoca, por el contrario, un perjuicio irreparable.
Por ello, en nuestra opinión, difícilmente
prosperará una acción judicial por el
perjudicado, a título individual, o de la
comunidad (que lo ha consentido tácitamente).
Evidentemente, dicha reclamación en forma
fehaciente debería haber existido.
En cuanto a la segunda cuestión formulada, en
nuestra opinión, siendo varios propietarios
bastará con reclamar a uno de ellos. No debemos
olvidar que en estas situaciones el art. 15 LPH
obliga a que los comuneros nombren a uno que
les represente. Además, la obligación de contribuir
a las cuotas generales no es una obligación de
naturaleza mancomunada, sino solidaria.
En la sociedad conyugal, asimismo, no es
necesario dirigir la notificación o la reclamación
contra ambos cónyuges. Efectivamente, la
ausencia del llamamiento a uno de los cónyuges
no genera el defecto litisconsorcial, y ello por el
tenor del art. 1385.2 CC, en relación con la
regulación de la sociedad de gananciales, puesto
que no estamos en presencia de acto de
disposición alguno sino, antes bien, frente a un
acto de administración, para el cual no es
necesario la presencia de ambos cónyuges.
“…la
jurisprudencia se
manifiesta en el
sentido de
considerar que se
trata de una obra
que implica una
modificación del
título, por lo que
requiere un
acuerdo unánime,
sin el cual no se
puede llevar a
cabo el citado
cubrimiento.”
Cese de administrador por
pretensión de ahorro. Entrega de
documentación y plazo
Planteamiento: En una comunidad, se celebra
junta ordinaria el día 10 de julio de 2007. Se
nombran los órganos de gobierno y una semana
después, se celebra junta extraordinaria en la que
los vecinos, dan por cesado el cargo del
administrador nombrado, alegando como
motivo, la pretensión de ahorro.
¿Puede, el administrador cesado, exigir el pago
de los honorarios correspondientes al año?
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Así las cosas, el adquirente está obligado al pago
del recibo que venza con posterioridad a dicha
transmisión, por lo que puede concluirse que
cuando en el intervalo de tiempo transcurrido
desde su aprobación a la emisión del recibo se
vende la propiedad corresponde el pago del
recibo extraordinario al nuevo propietario.
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Consultas
marzo de 2012
----------------------------¿Debe dicho administrador, entregar la
documentación?, ¿de qué plazo dispone para
hacerlo?
“No procede
indemnización
alguna cuando
concurre una justa
causa en el cese
del administrador
y la misma se
puede probar
adecuadamente.”
Solución: Como señala la sentencia de la AP
Alicante de 17 de julio de 2002, el desistimiento
o cese anticipado de la comunidad de
propietarios concede a la otra parte, el
Administrador un derecho a la indemnización
de los daños y perjuicios que decae si concurre
una justa causa que motive el desistimiento
(sentencia del TS de 3 de marzo de 1998).
No procede indemnización alguna cuando
concurre una justa causa en el cese del
administrador y la misma se puede probar
adecuadamente. Como señala la sentencia de la
AP Málaga de 2 de febrero de 1998 en relación al
deber de indemnizar, "ello no es así cuando se ha
demostrado que media justa causa dimanante
del incumplimiento de lo pactado por parte del
mandatario".
En nuestra opinión, en la medida en que no se
trata de un incumplimiento grave de la relación,
sino de la simple pretensión de ahorro, dicho
motivo no tiene la consideración de causa
justificativa del cese por lo que procede la
indemnización.
En consecuencia, el administrador tiene derecho
a ser indemnizado cuando se le cesa
anticipadamente salvo que concurra justa causa
que motive el cese.
De otra parte, el administrador no puede ni
retener la documentación ni retardar la entrega
de cuentas o fondos (sentencia de la AP Albacete
de 23 de mayo de 2002), ni autoliquidarse so
pretexto de que se le deba algo.
La LPH no contiene una norma precisa sobre
cómo o cuándo debe producirse dicha entrega,
aunque algunos Colegios territoriales de
Administradores de fincas sí disponen algún
plazo, breve, en tal sentido.
Por tanto, dado que no se fija plazo dicha
entrega debe producirse de forma inmediata, es
decir, a la mayor brevedad posible, sin que pueda
ser objeto de retención.
------------
Mayoría necesaria para
modificación de plan parcial en
comunidad de propietarios
-----------12
Planteamiento: Se plantea cual es la mayoría
necesaria para aprobar la modificación del plan
parcial en una comunidad de propietarios
compuesta por parcelas individuales en la que
cada propietario se puede construir su vivienda.
Se pretende modificar el plan parcial para
modificar el parámetro de ocupación máxima
sobre cada parcela y adecuarlo al plan general.
Se cuestiona si están todos los propietarios
obligados al pago de los honorarios del
arquitecto, incluso los que hayan votado en
contra, ya que dichos honorarios son muy
elevados.
Solución: Se trata de una decisión de la
comunidad, la modificación del Plan Parcial, que
afecta directamente al título de copropiedad, por
lo que queda sometido al régimen de
modificaciones del mismo.
La modificación del título precisa el
cumplimiento de los mismos requisitos que para
su constitución, por tanto, para la validez de los
acuerdos que impliquen la modificación de las
reglas contenidas en el título se exige el acuerdo
por unanimidad de los propietarios (art. 5 de
LPH, sobre Propiedad Horizontal y la sentencia
de la AP Tenerife de 12 de diciembre de 1998).
Dado, pues, que el acuerdo que modifica el título
constitutivo debe ser adoptado por unanimidad,
es nulo de pleno derecho todo acuerdo
modificativo que carezca de tal unanimidad,
nulidad no convalidable por su no impugnación.
Tanto es así que, por poner un ejemplo análogo,
la sentencia del TS de 24 de marzo de 2003
estima que si el Convenio Urbanístico ratificado
entre la comunidad de propietarios y el
Ayuntamiento implica una modificación del
titulo constitutivo deben concurrir a su
celebración todos los comuneros, resultando
anulable el acto administrativo con
independencia de la ejecución en el ámbito civil.
Así las cosas, exigiéndose la unanimidad la
pregunta relativa al gasto de los honorarios del
Arquitecto se contesta por sí misma, en el
sentido de no poderse repercutir en aquellos
vecinos que hayan manifestado su desacuerdo.
Actividad molesta en garaje e
invasión de zonas comunes
Planteamiento: En una comunidad de
propietarios en una de las plazas de garaje se está
aparcando una lancha.
¿Puede prohibirse al aparcamiento de la lancha y
obligarle al dueño a retirarla?
Solución: No cabe duda que el destino o
finalidad de una plaza de garaje es la de
depositar vehículos de ruedas, y no lanchas o
barcos de pequeño tamaño, aunque la cuestión
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marzo de 2012
Consultas
----------------------------Gastos de conservación ordinaria.
Responsabilidad del propietario
Planteamiento: En una Comunidad de
Propietarios existen dos terrazas privativas, pero
que hacen en parte de techo de las viviendas
inmediatamente inferiores.
En las viviendas inferiores no se detectan
filtraciones; sin embargo, los propietarios de las
terrazas superiores reclaman a la comunidad que se
haga cargo de la sustitución del embaldosado que se
ha deteriorado, debido al efecto del clima, alegando
que las baldosas que se emplearon por el constructor
no eran las adecuadas para la intemperie (el edificio
tiene una antigüedad de 18 años).
¿Corresponde a la comunidad hacerse cargo del
cambio de embaldosado?
Solución: En nuestra opinión no corresponde a
la comunidad hacerse cargo del cambio de
embaldosado, en la medida en que se trata de un
gasto de conservación ordinaria de la terraza. Es
más, si el problema estuviera originado en la
mala calidad de las baldosas o su inadecuación,
se trataría de una reclamación de defectos
constructivos estrictamente privativa.
Como dice la sentencia de la AP Barcelona de 28
de octubre de 1999, lo que realmente importa
para imputar el pago y dado que la terraza sirve
de cubierta a pisos verticalmente inferiores es
atender a la naturaleza de los gastos a satisfacer,
que está en relación con la índole de la
reparación a efectuar, esto es, si son ordinarios o
normales, de conservación o uso, en cuyo caso
corresponden a los usuarios de la terraza o si son
extraordinarios, en cuyo caso si el elemento a
reparar cumplía función estructural de elemento
de cubrición, actuando en la práctica en
beneficio común, al defender del agua a los pisos
inferiores, todos deben contribuir a costear la
reparación y por ende la responsabilidad debería
ser asumida por la Comunidad.
En efecto, el criterio más extendido atribuye la
responsabilidad y deber de asumir estas
reparaciones al propietario pues estas obras o
gastos que deben acometerse son los derivados
de un normal uso y disfrute de la terraza, lo que
incluiría entre las reparaciones a asumir por éste
la reposición de los baldosines, rotos, enfoscado
y enlucido, etc.
Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones: consultas.ph@elderecho.com / consultas.af@quantor.net, o por
Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de forma
precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o correo electrónico en un máximo de 10 días y con una extensión máxima
de 2.500 caracteres.
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dar a la información facilitada en la respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial,
sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho.
“…lo que
realmente
importa para
imputar el pago y
dado que la
terraza sirve de
cubierta a pisos
verticalmente
inferiores es
atender a la
naturaleza de los
gastos a satisfacer,
que está en
relación con la
índole de la
reparación a
efectuar,…”
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no es del todo fácil de resolver si no existe una
disposición administrativa que lo prohíba o una
norma estatutaria en igual sentido.
En efecto, resulta aconsejable, en primer lugar,
consultar la normativa urbanística de la
localidad en cuestión (anejas al propio plan
general de ordenación urbana del municipio) y
si ésta establece alguna precisión sobre esta
circunstancia. Este es el caso, por poner un
ejemplo, del Ayuntamiento de Madrid, muy
estricto en tal sentido, dado que el artículo 7 de
la Ordenanza dispone que las plazas se
destinarán a aparcar vehículos (de los descritos,
esto es, grandes, medianos o pequeños),
prohibiendo otros usos diferentes.
Si no existe dicha norma prohibitiva será una
cuestión estrictamente civil, de derecho privado,
que deberá resolverse a través de las reglas
generales. Así, si no existe limitación o afección
estatutaria la cuestión estribará en que no se
causen molestias a las plazas colindantes, o a las
maniobras en el garaje, o se invadan zonas
privativas o comunes.
En estos últimos casos, en los de invasión de
zonas comunes, se trataría de una actividad
molesta, por lo que puede seguirse el
procedimiento -acción de cesación- previsto en
el art. 7.2 LPH. O en la perturbación del derecho
de propiedad o la posesión individual si el
perjuicio es a la plaza colindante.
La cuestión, por tanto, en ambos supuestos, si las
gestiones resultan infructuosas, deberá
dilucidarse en un Juicio Ordinario, con la
asistencia de abogado y de procurador.
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Reseñas
marzo de 2012
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Responsabilidad de la Comunidad por el funcionamiento de emisoras
ilegales en la azotea del edificio
Sentencia de 15 de diciembre de 2011, Sala 3ª, rec. 1275/2009. Ponente: Espín Templado, Eduardo
EDJ 2011/320946
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“La Sala declara la
competencia de la
CAM (…), le
habilitaban a
inspeccionar y
sancionar
cualquier
irregularidad en el
desarrollo de
dicha actividad,
rechazando la
necesidad de
mandamiento
judicial para
efectuar la
inspección de los
equipos de
telecomunicaciones
empleados en la
emisión de radio y
televisión...”
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El TS desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios contra la sentencia
del TSJ de Madrid desestimatoria del recurso promovido contra la resolución del Secretario General del
Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid que imponía a la entidad recurrente diversas sanciones
por operar en la azotea del edificio estaciones radioeléctricas sin habilitación legal y por la negativa y
obstaculización a la actividad inspectora de la Comunidad de Madrid, y le instaba a cesar en dichas
emisiones y a desmantelar las instalaciones ilegales.
La Sala declara la competencia de la CAM en materia de radio y televisión en cuanto que la actividad de
emisión de radio y televisión con los equipos propiedad de la comunidad de propietarios, le habilitaban
a inspeccionar y sancionar cualquier irregularidad en el desarrollo de dicha actividad, rechazando la
necesidad de mandamiento judicial para efectuar la inspección de los equipos de telecomunicaciones
empleados en la emisión de radio y televisión por el hecho de que se encontrasen en recintos cerrados.
Por último, se confirma la responsabilidad directa y continuada, como cooperadora necesaria, de la
comunidad de propietarios por el funcionamiento ilegal de cuatro emisoras de radio y 12 de televisión
local, sin título habilitante y mediante equipos y en locales de su propiedad y con pleno conocimiento del
desarrollo dicha actividad. También se confirma la existencia de obstrucción a la inspección y se reconoce
que la sanción de 500.000 euros no vulnera el principio de proporcionalidad.
Obligación de la promotora de realizar las obras necesarias para ajustar
los elementos comunes a los proyectado en los planos
Sentencia de 12 de diciembre de 2011, Sala 1ª, rec. 841/2008. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ 2011/292389
El TS acuerda desestimar los recurso de casación y extraordnario por infracción procesal, confirmando la
sentencia impugnada que condenaba a la promotora demandada a ejecutar las obras precisas para que los
elementos comunes del conjunto residencial de su propiedad se ajustaran a los planos del proyecto que
obtuvo licencia de obras y a la publicidad de la promoción, sin vicios ruinógenos funcionales.
La promotora recurre en casación alegando que en el contrato se reservaba la facultad de realizar en el
proyecto las modificaciones necesarias para adaptarlo a las exigencias jurídicas o técnico-constructivas,
considerando que no hay incumplimiento del art. 1124 CC. El motivo se analiza junto al que invoca la
infracción de la doctrina jurisprudencial del "aliud pro alio", ya que en este caso la cosa no era inhábil para
destinarlo al uso para el que se adquirió, sin que sea suficiente la existencia de meras diferencias con el
proyecto inicial. Ambos motivos se desestiman, porque entiende la Sala que aunque el CC no determina
cuales son los derechos que asisten al dueño de la obra cuando la entregada no reúne las condiciones
pactadas o las adecuadas a su finalidad, claramente se deduce de las normas generales sobre obligaciones
y contratos, incluido el de compraventa, que tiene derecho a que se subsanen por el contratista los vicios
y defectos sin abono de cantidad suplementaria alguna o la reducción del precio en proporción a dichos
defectos o a pedir la nueva realización cuando hay una absoluta imposibilidad de reparar o esencial
inadecuación al fin. Así el estudio se desplaza a concretar si estos defectos constituyen un incumplimiento
por parte de la constructora-promotora, como así lo declara la sentencia, desde la idea de que se han
modificado las condiciones del proyecto en virtud de causas diligentemente previsibles en el momento de
proyectarse el conjunto y ello es determinante de un incumplimiento sustancial del contrato que legitima
el ejercicio de la acción de cumplimiento fundada en el art. 1124 CC, pues ambos casos comportan la falta
de satisfacción de la comunidad demandante, que se ve privada sustancialmente de lo que tenía derecho
a esperar en virtud del contrato.
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marzo de 2012
Reseñas
----------------------------Nulidad del acuerdo de la junta de constituir un fondo económico para
finalizar la construcción de elementos comunes
Sentencia de 12 de diciembre de 2011, Sala 1ª, rec. 1340/2008. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio. EDJ 2011/292393
Contra la sentencia dictada por la AP, que desestimó el recurso de apelación interpuesto por la comunidad
de propietarios demandada reconveniente, el TS desestima el recurso de casación interpuesto por la
misma, y confirma dicha resolución. El Juzgado de primera instancia estimó la petición subsidiaria de la
demanda y declaró la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios consistente en constituir
un fondo económico para finalizar la construcción de elementos comunes y estimó en parte la
reconvención, declarando la existencia de una sola comunidad de propietarios sometida al régimen de
propiedad horizontal. Lo que se cuestiona es la naturaleza de los gastos que la recurrente pretende poner
a cargo de todos los copropietarios -obras necesarias para hacer habitable un edificio que dejó sin
terminar el inicial constructor, y que deberán realizarse por un grupo de comuneros en virtud del pacto
o cláusula especial incluido en las escrituras de adquisición de las fincas en estado de construcción- pues
no son los gastos de mantenimiento y conservación del edificio sino los que resultan de la terminación
del edificio a partir del compromiso asumido por un grupo de propietarios, copromotores o
constructores, beneficiados a cambio por un precio inferior del coste de adquisición de la vivienda. Por
tanto, la obligación de contribuir a los gastos de los elementos comunes ha sido asumida por solo algunos
de los copropietarios, por ello no se puede repercutir el coste sobre los de la fase primera, que han
abonado la totalidad del precio de adquisición y no se comprometieron a ello.
Segregación de finca permitida por los estatutos sin autorización de la
junta de propietarios siempre que no suponga una alteración de las
cuotas de participación
Sentencia de 17 de noviembre de 2011, Sala 1 rec. 1332/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio.
EDJ 2011/311401
Acuerda el TS estimar el presente recurso de interés casacional interpuesto por la demandada dirigido
contra la sentencia que, revocando la de instancia, acordó, en contra de lo dispuesto por el Tribunal "a
quo", que si bien siendo cierto que procedía dar validez a la segregación de vivienda acordada sin la
autorización de la junta de propietarios por la demandada, entendió que la nueva distribución de las
cuotas de participación precisaban en todo caso de acuerdo unánime de la junta, y que al no darse en el
caso de autos, procedía la declaración de nulidad de las segregación efectuada por la sociedad demandada.
Resalta la Sala cómo la cuestión jurídica planteada se centra en determinar si la segregación de fincas,
autorizada genéricamente en los estatutos, comporta automáticamente una modificación o alteración de las
cuotas de participación del conjunto del edificio, lo que sí supondría la necesidad para su validez e inscripción
del posterior acuerdo de unanimidad de la junta de propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 5 LPH. En
este sentido la Sala fija como doctrina jurisprudencial "la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas
por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de
propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten
alteración de las cuotas de participación". Conforme con esta doctrina resuelve la Sala devolver las actuaciones
a la Audiencia para que se pronuncie sobre si se ha producido una efectiva alteración de la cuotas de
participación derivada de la segregación de autos, y en su caso, la validez o nulidad de esta última.
“…la obligación
de contribuir a los
gastos de los
elementos
comunes ha sido
asumida por solo
algunos de los
copropietarios, por
ello no se puede
repercutir el coste
sobre los de la fase
primera, que han
abonado la
totalidad del
precio de
adquisición y no se
comprometieron a
ello.”
Sentencia de 17 de noviembre de 2011, Sala 1ª, rec. 2228/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio.
EDJ 2011/286972
El TS acuerda estimar el rec. de casación interpuesto contra la sentencia impugnada que declaraba
la nulidad de un acuerdo adoptado en junta de propietarios, en el que fijaba una derrama para
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Repercusión de los gastos judiciales en la sociedad que compra los pisos
del antiguo propietario enfrentado a la comunidad y de otros
propietarios
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Reseñas
marzo de 2012
-----------------------------
“…los gastos de
abogado y
procurador
examinados solo
merecen la
consideración de
gastos individuales
para las partes que
se enfrentan entre
sí, pero no para el
resto de los
copropietarios.”
hacer frente a los honorarios de abogado y procurador, devengados en un pleito en el que fue
vencida la comunidad de propietarios frente quienes fueron presidente y administrador de la
comunidad.
La comunidad de propietarios recurre en casación alegando vulneración de determinados artículos de la
LPH, al considerar que de los documentos aportados resulta que el acuerdo en el que se decidió ejercitar
acciones contra el presidente, anterior propietario de los inmuebles del actor, no fue impugnado, por lo
que resulta firme. Además, los gastos de abogado y procurador examinados solo merecen la consideración
de gastos individuales para las partes que se enfrentan entre sí, pero no para el resto de los copropietarios.
Señala la Sala que el pleito no se siguió frente a la sociedad actora, ni frente a su representante legal, ni se
ejercitaba una acción derivada de una obligación "propter rem", sino frente al propietario de un inmueble,
que había sido designado presidente de la comunidad, que ejercitaba contra él, en esta calidad, una acción
de naturaleza personal. La posterior adquisición de inmuebles de su propiedad y propiedad de terceros,
por una sociedad, no permite a ésta eximirse del pago de los gastos de abogado y procurador
amparándose en que aquella persona física demandada resulta ser ahora su representante legal. En
definitiva la sociedad actora, no tiene la consideración de persona contra la que litigaba la comunidad de
propietarios, motivo por el cual en aplicación de la jurisprudencia lleva a la estimación del recurso, dado
que si bien frente al litigante contra el que se dirige la comunidad de propietarios, los gastos de abogado
y procurador son gastos individualizables, a los que no debe hacer frente, para el resto de los
copropietarios tienen el carácter de gastos generales de los que deben responder conforme a sus cuotas de
participación o a lo que estatutariamente hubieran establecido. La estimación del recurso supone la
desestimación de la demanda y por tanto la validez del acuerdo cuya nulidad fue declarada por la
sentencia recurrida.
Ilicitud de la obra realizada por copropietario por ser necesario el
consentimiento unánime
Sentencia de 17 de noviembre de 2011, Sala 1ª, rec. 1439/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ 2011/283554
El TS estima el recurso de casación interpuesto por el actor frente a la resolución dictada por la AP, que
casa y en su lugar estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el actor y estima
parcialmente la demanda. La Sala declara la ilicitud de la obra ejecutada por el demandado, consistente
en la unión física de su vivienda y el trastero, dichas obras afectan a un elemento común como es el
forjado interior que divide las dependencias unidas por el demandado, dichas obras según la
jurisprudencia aplicable al caso precisan del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios
para su ejecución, aunque aquellas no menoscaben o alteren la estructura, la seguridad o la configuración
o estado exterior del edificio, por lo que se obliga a dicho a demandado a cerrar el hueco abierto, poniendo
fin a la comunicación entre tales locales.
Abuso de derecho de la Comunidad por no permitir la realización de 5
perforaciones en el muro de carga necesarias para realizar la instalación
eléctrica
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Sentencia de 17 de noviembre de 2011, Sala 1ª, rec. 2152/2008. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ 2011/287667
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El TS declara no haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal y al recurso de casación
interpuestos por la representación procesal de la comunidad de propietarios actora contra la sentencia
dictada por la AP y la confirma. La Sala considera que las perforaciones realizadas por los demandados
consistentes en cinco agujeros en muro de carga interior resultaban absolutamente necesarios para la
instalación eléctrica y del aire acondicionado para el disfrute y habitabilidad de la vivienda, los mismos
no causan perjuicio alguno a la comunidad porque no afectan a la estructura o estabilidad del elemento
común, ni al resto de los propietarios, por lo que la negativa de la comunidad de propietarios a autorizar
y consentir dichas obras constituye abuso de derecho. No se advierte que la valoración de la prueba haya
sido ilógica o manifiestamente infundada.