CBRE MarketView Hoteles España 2011 http://www.cbre.es/es_es/research 2011 RESUMEN Indicadores clave Cambios desde 2010 2011 Ocupación ADR RevPAR Rentas = Yields = Claves para 2012 • Estabilización de la demanda • Necesaria mejora de tarifas medias • Volumen de inversión en crecimiento • Contratos variables en consolidación • Penetración de cadenas internacionales • Papel determinante de las Entidades Financieras – provisiones del Banco de España Actividad destacada de CBRE Hotels España registró en 2011 más viajeros (4,3%) y pernoctaciones (+7,3%) que en 2010, incluso batiendo récords históricos en estos indicadores. Los turistas extranjeros, muchos desplazados a las costas españolas por el efecto de la “Primavera Árabe”, fueron los principales responsables de este aumento de la demanda, ya que el turismo nacional, tanto en la vertiente vacacional como empresarial, siguió mermado durante el año. La oferta hotelera del país está en proceso de desaceleración; prueba de ello es el crecimiento de apenas un 1,8% en las plazas hoteleras del país durante 2011. Se espera que en 2012 el ritmo de crecimiento descienda hasta el 1,5%, aunque en destinos urbanos estratégicos como Madrid y Barcelona este crecimiento será superior. La operativa hotelera, medida como ingreso medio por habitación disponible o RevPAR, experimentó una mejora durante 2011 fundamentalmente vía ocupación. En contraposición, la tarifa media (ADR) se estancó e incluso en algunas plazas como Madrid disminuyó ligeramente. Barcelona estuvo entre las ciudades europeas con mayor crecimiento de RevPAR. El volumen de transacciones hoteleras creció un 60% hasta alcanzar los 807 millones de Euros. Registramos un gran número de operaciones de compraventa en el mercado vacacional y algunas operaciones de gran volumen en ubicaciones prime urbanas. La financiación siguió restringida a pocos grupos/operaciones y la mayoría de las transacciones tuvieron lugar vía subrogación de deuda ya existente. Los contratos de gestión y franquicia firmados durante el año por las cadenas hoteleras fueron, en número, equiparables a los de arrendamiento. Las cadenas internacionales aprovecharon la mayor aceptación de estos formatos de explotación firmando el 18% de los nuevos contratos de 2011. Principales zonas turísticas de España Destinos Vacacionales • Asesoramiento a Husa Hoteles en la venta del Hotel Palace de Barcelona Destinos Urbanos • Asesoramiento a Hesperia en la venta del hotel londinense Hesperia London Victoria. • Venta del Hotel Rafael Casanova, propiedad de Reyal Urbis. • Asesoramiento a Barceló en la venta de su hotel en Casablanca, Marruecos. • Búsqueda y selección de operador para el hotel Carris Marineda, propiedad de Invest Cos y ubicado en La Coruña. • Búsqueda y selección de operador para el hotel NH Casa de la Marquesa en Teruel. Fuente: CBRE ©2012, CBRE Récord gracias al turismo extranjero Millones de pernoctaciones Durante 2011 se batió el record histórico de demanda turística en España, alcanzando los 286,6 millones de pernoctaciones y los 85,4 millones de viajeros alojados. La cifra de pernoctaciones de 2011 fue un 7,3% superior a la de 2010, cifra que a su vez ya superó en un 6% a la del año precedente. Esta mejora vino dada totalmente por la recuperación del mercado extranjero, cuyas pernoctaciones crecieron en un 14% frente a la disminución del 2% en las protagonizadas por turistas residentes en el territorio nacional. La “Primavera Árabe”, fenómeno de inestabilidad política desencadenado en algunos países en la zona del Norte de África, fue un importante causante de este crecimiento de la demanda por los desvíos de turistas hacia las costas españolas. 200 190 176 180 170 160 155 152 155 155 150 141 140 130 117 115 120 113 110 113 110 111 100 2006 2007 2008 Nacionales Fuente: INE 2009 2010 2011 Extranjeros Crecimiento en pernoctaciones en las principales zonas 48.345.016 % variación anual Millones pernoctaciones Canarias 58,3 Baleares 54,1 Bilbao 1,4 Madrid 16,4 Sevilla 3,6 España 286,6 Barcelona 16,2 Costa del Sol 15,2 Costa Blanca MarketView Hoteles España DEMANDA Pernoctaciones en España El peso del turismo extranjero aumenta año a año en España; muestra de ello es que del total de pernoctaciones registradas en el país durante 2011, un 61% fueron protagonizadas por turistas residentes en el extranjero. Barcelona, con una mayor exposición internacional en el segmento MICE y un acuciado cliente de ocio, copó el 81% de sus pernoctaciones con turismo extranjero. Frente al dato de Barcelona, la cifra de pernoctaciones extranjeras en Madrid, ciudad caracterizada por un mercado turístico de negocios y nacional, alcanzó tan solo el 56%. 14,8 Valencia 3,3 Costa Daurada 9 Zaragoza 1,3 Costa Brava 10,3 0% 5% 10% 15% Fuente: INE Crecimiento en pernoctaciones por categoría % variación anual Millones pernoctaciones Cuota 48.345 4* 129,5 45,2% 5* 15,5 5,4% 3* 98,3 34,3% Hostales 19,3 6,7% 2* 17,9 6,2% 1* 6,1 2,1% (5)% 5% 10% 15% Canarias y Baleares, las comunidades con mayor peso turístico del país, registraron los mayores aumentos en el número de pernoctaciones (+16,7%) y (+11,7%) respectivamente. Los destinos urbanos en España también repuntaron, y en concreto Madrid y Barcelona alcanzaron sendos récords históricos en el número de viajeros alojados y en pernoctaciones. La capital registró 16,4 millones de pernoctaciones (+7,7% interanual) , seguida muy de cerca por Barcelona con 16,2 millones de pernoctaciones, dato que supone un crecimiento interanual del 7,3%. Cabe destacar también el crecimiento de destinos como Bilbao o Sevilla, mientras que otros como Valencia o Zaragoza se caracterizaron por un tónica estable. Los principales mercados emisores extranjeros continuaron siendo el alemán y el británico, aunque los de mayor crecimiento en el 2011 fueron el ruso (+58,7%), que ya supera a países como EEUU en cuanto a volumen de pernoctaciones, y el polaco (+38,1%). En cuanto a la demanda por categorías hoteleras, son las 4 y 5 estrellas las únicas que ganaron cuota de mercado en 2011. Pag. 2 ©2012, CBRE 2011 Fuente: INE 0% Los destinos isleños salen beneficiados MarketView Hoteles España OFERTA Número de plazas estimadas España Ralentización en el crecimiento de la oferta Según datos del INE, la oferta hotelera en España en 2011, medida en número de plazas, aumentó un 1,8% con respecto a 2010, aumento menor a la media de este indicador durante los últimos cinco años. Las dificultades en la obtención de financiación para nuevos proyectos unidas a la sobreoferta en determinadas zonas del país, provocaron una adecuada racionalización en el número de proyectos llevados a cabo durante 2011 y contemplados para el futuro próximo. En cuanto al régimen de explotación de los hoteles inaugurados en 2011, según nuestros datos el 50% son operados en régimen de alquiler, el 31% en propiedad, el 10% con apoyo de contratos de franquicia y el 9% restante bajo contratos de gestión. Barcelona y Madrid sí planean más aperturas En Madrid el ritmo de crecimiento de la oferta durante 2011 fue superior a la media nacional, alcanzando el 4% de aumento interanual. De los nueve hoteles abiertos en 2011, siete fueron de categoría 4 estrellas, uno de 3 estrellas y uno de 2 estrellas. Está prevista la apertura de trece nuevos hoteles en la ciudad hasta el año 2012, lo que haría que la oferta hotelera de la capital alcanzase las 81.994 plazas. En Barcelona, tras varios años de intenso crecimiento, la variación interanual en el número de plazas se situó en el 1,5%, alcanzando a cierre de 2011 las 66.900 unidades de alojamiento. De los trece hoteles abiertos en esta ciudad durante 2011, cuatro fueron de categoría 4 estrellas, cinco de categoría 3 estrellas, dos establecimientos de categoría 2 estrellas y dos de categoría 5 estrellas. De cara a 2012 sí que se espera un crecimiento pronunciado de la oferta con veinticuatro nuevos hoteles previstos y alrededor de 4,500 plazas. Miles de plazas 1.500 1.400 1.300 1.200 3,3 % 2,6 % 1,8 % 1,5% 1,8 % 1.100 1.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2012*: Previsión de oferta futura (CBRE) Fuente: INE Distribución de oferta hotelera actual y futura por categoría (número de plazas) Proyectos en España para 2012 España 2011 5% 1% 4% 7% 9% 23% 12% 34% 46% 59% 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* Fuente: INE y CBRE Variación número de plazas en temporada baja Plazas 2011 Cierre de hoteles no rentables Como dato significativo y novedoso encontramos el cierre de más de treinta establecimientos durante 2011. En su mayoría estos hoteles eran explotados en propiedad, sin cadena gestora especializada que diera un apoyo comercial y operativo. También se detectó, fundamentalmente en destinos vacacionales, un mayor número de hoteles cerrados en temporada baja como medida de ahorro ante la acentuación de la estacionalidad de la demanda. Agregando la oferta de plazas disponibles en los meses de otoño e invierno, se observa como en plazas como la Costa del Sol o la Costa Dorada la oferta hotelera ha ido disminuyendo progresivamente en los últimos ejercicios. 70.000 60.000 -2,1 % 50.000 - 11,9 % 40.000 30.000 0,4 % 20.000 - 12,9 % 10.000 Costa Del Sol 2008 Pag. 3 ©2012, CBRE Fuente: INE Costa Brava 2009 Costa Daurada Costa Blanca 2010 2011 80 € 80% 60 € 60% 40 € 40% 20 € 20% 0€ El crecimiento de la demanda, unido al descenso en el ritmo de crecimiento de la oferta, resultó en una mejoría de los resultados operativos de los hoteles españoles. Ocupación ADR/RevPAR Estabilidad en precios pese a la mayor demanda 0% 2008 2009 ADR 2010 RevPAR 2011 Ocupación Fuente: INE 2008 140 BARCELONA 2010 2011 2009 Los precios medios se estancaron en la mayoría de destinos españoles debido a que el segmento que realmente aportó el incremento de demanda fue el de ocio, mucho más sensible al precio que el de negocio y MICE, que siguió bastante mermado durante el año. En el caso de Madrid, la tarifa media por habitación descendió un 1,2% hasta los 88,4 €, aunque el aumentó de un 3,8% en la ocupación hasta el 66,1% hizo que el RevPAR sí que tuviera una variación positiva de un 2,5%. Se trata del tercer año consecutivo en el que la tarifa media de la capital desciende (desde 2008), señal que preocupa a los hoteleros de la ciudad aún acumulando dos años de incremento en el RevPAR gracias a la ocupación. Evolución indicadores operativos Madrid y Barcelona MADRID La ocupación media del país para 2011 fue de 55,9%, un 4,9% más que el año anterior, mientras que el precio medio (ADR) aumentó un ligero 1,1% hasta los 69,5 €. Ambos indicadores provocaron que el ingreso medio por habitación disponible (RevPAR) creciera un 6,1% hasta los 38,9 €. MarketView Hoteles España OPERATIVA Evolución de los principales indicadores de rentabilidad hotelera en España 120 100 Barcelona en cambio sí registró un aumento del 3,9% en su tarifa media hasta los 116,1 €, que junto con un aumento del 4,3% en la ocupación produjo un aumento del RevPAR del 8,4% hasta los 81,8 €. Es importante destacar como pese a la igualdad en pernoctaciones recibidas, Barcelona cuenta con un RevPAR un 40% superior al de Madrid. 80 60 40 20 0 Occ % ADR (€) RevPAR (€) Occ % ADR (€) RevPAR (€) Los datos operativos en las principales capitales europeas mejoraron de forma generalizada durante 2011. Fuente: STR Global RevPAR en algunas ciudades de Europa % variación anual RevPAR (€) Dublin 58,3 Amsterdam 98,0 Bucarest 40,7 Budapest 35,4 Barcelona 81,8 Praga 46,6 Londres 106,7 Dusseldorf 66,8 Viena 68,7 Roma 100,3 Bruselas 74,5 Madrid 58,4 Paris Según un análisis llevado a cabo por STR Global, el RevPAR medio para 2011 aumentó en casi todas las principales ciudades europeas, mejora que de nuevo estuvo provocada en mayor medida por los incrementos de ocupación que por los de precio medio. La única excepción fue Berlín, que cerraba 2011 con una disminución de su RevPAR del 1%. El ranking de variaciones positivas fue liderado por Dublín (12%), Ámsterdam (9,5%) y Bucarest (9,3%), quedando Barcelona entre los primeros puestos del ranking de crecimiento y Madrid entre los últimos. El mayor RevPAR del continente lo obtuvo Paris seguido de Londres y Roma. 127,8 Berlin 59,7 0% 2% Fuente: STR Global 4% 6% 8% 10% 12% 14% Pag. 4 ©2012, CBRE 2011 (2)% Mejores resultados en el conjunto de Europa MarketView Hoteles España TRANSACCIONES Mayor actividad transaccional De acuerdo a las operaciones registradas por CBRE Hotels, el volumen total de transacciones hoteleras en España alcanzó los 807 millones de Euros, cifra un 60% superior a la del ejercicio anterior. La transacción más significativa del 2011 en términos de volumen, fue la compra por parte de Iberostar de la cartera de cinco activos vacacionales del tour operador británico Thomas Cook, que alcanzó los 90 millones de Euros. Sin embargo, en términos de activos individuales, las ventas del Hesperia Madrid por 80 millones de Euros a Grupo Millenium y la venta del Hotel Palace de Barcelona por 68 millones de Euros a sociedad Aginyo fueron las más representativas. Además, destacar el hecho de que ambas transacciones incluyeron un contrato de arrendamiento (sale & leaseback) con el anterior operador del hotel (Hesperia y Husa respectivamente); esta modalidad de operaciones creció un 68% en cuanto a volumen de inversión se refiere. Volumen de transacciones hoteleras Millones de euros 1.500 1.400 1.163 1.000 807 500 2011 500 2009 2010 0 2007 2008 2011 Fuente: CBRE Número de transacciones 2011 por ubicación del activo Prime urbana Mad y Bcn 20% 11% Secundaria Mad y Bcn Predominio del producto vacacional Destaca el hecho de que la mayoría de las operaciones (51%) tuvieron lugar en destinos vacacionales, en contraste con el año anterior en el que sólo supusieron un 29%. Este hecho fue debido a la menor percepción de riesgo en estos destinos gracias al buen año operativo en las costas españolas y a la mayor disposición de los vendedores para acercarse a los precios ofertados por los compradores en estas zonas con menos demanda inversora. Otra variación importante fue la disminución de operaciones en ubicaciones prime de Madrid y Barcelona, que sólo concentraron el 20% de las transacciones registradas. Este porcentaje contrasta con el 42% del 2010, cuando las inversiones tenían una clara aversión al riesgo y se concentraban únicamente en el producto prime seguro. Sin embargo, creemos que este descenso interanual no implica una menor demanda compradora para estas ubicaciones, sino un mayor apetito por compras con mayor expectativas de rentabilidad en otras plazas del país. 469 9% 51% 9% Prime ciudades secundarias Vacacional Otras ubicaciones urbanas Fuente: CBRE Número de transacciones 2011 por tipología del inversor 2% 9% Cadena hotelera Inversor privado 27% Entidad financiera Inversor Institucional 62% Fuente: CBRE Las cadenas salen de compras Precios medios por habitación en transacciones 2007-2011 Por tipología de inversor, en 2011 encontramos como protagonistas indiscutibles a las cadenas hoteleras, las cuales acometieron el 62% de las compras frente al 33% que lideraron en 2010. Resaltar la significativa caída del peso de los inversores institucionales que pasaron de protagonizar el 33% de las adquisiciones en 2010 a tan solo el 9% en 2011. Precio medio por habitación (miles de euros) En cuanto al precio medio por habitación, éste alcanzó los 166.000 €/hab., cifra muy influenciada al alza por las operaciones prime de Madrid y Barcelona que rondaron los 500.000 €/hab. Pag. 5 ©2012, CBRE 200 180 160 140 120 100 2007 Fuente: CBRE 2008 2009 2010 2011 Hotel Precio € MM Comprador (Aprox) Cat. Hab. 4* 5 hoteles 94,0 Iberostar Thomas Cook 5* 171 80,0 Millenium Hesperia 5* 125 68,0 Aginyo Husa 5* 307 58,0 Toufic Aboukhater Morgan Stanley Meliá Lebreros 4* 437 49,2 BBVA Renting Meliá Hot. Int. Hotel Sol Tenerife 4* 522 49,0 Tertian XXI Meliá Hot. Int. Hilton Valencia 5* 304 44,0 CPI Eurohypo Tryp Centro Norte 3* 203 30,0 Millenium Colonial Hotel Casanova by Rafael 4* 124 27,0 H10 Hoteles Reyal Urbis Iberostar (cartera) Hotel Hesperia Madrid Hotel Palace Barcelona Intercontinental Madrid Vendedor Las entidades financieras jugaron un papel protagonista en las transacciones ocurridas en 2011, ya que la obtención de deuda nueva para la compra de activos estuvo muy limitada y la subrogación a la deuda existente fue la tónica habitual. Aún siendo un buen año en cuanto a volumen de inversión, las operaciones se demoraron más en el tiempo y muchas resultaron fallidas por el factor financiación, bien porque el “Loan-To-Value” requerido por el inversor para completar la operación era superior al ofrecido por la entidad financiera (ha rondado el 60%) o porque la subrogación a la deuda existente requería garantías adicionales y/o rebaja del nivel de la misma. MarketView Hoteles España La financiación fue la clave Principales transacciones hoteleras en España 2011 Se afianzan los contratos de gestión y franquicia Fuente: CBRE El año 2011 vivió una intensa actividad en el cambio de manos de activos hoteleros en lo que a la explotación se refiere. Se firmaron 110 contratos nuevos en España, de los que menos de la mitad, el 47%, fueron contratos de alquiler, la modalidad hasta ahora más común en España. De estos, aproximadamente el 70% contenían tramos o retornos 100% variables para los propietarios, característica en línea con las políticas de flexibilización de rentas que vienen aplicando las cadenas españolas en ubicaciones en las que perciben riesgo de tener pérdidas de explotación. Tipología de contratos firmados en 2011 8,2% 47,3% 37,3% Por otro lado, los contratos de gestión y franquicia representaron un 44% del total, siendo este el primer año en el que este tipo de contratos, más implantados en países anglosajones, obtenían una amplia aceptación en nuestro país. 7,3% Alquiler Franquicia Gestión Propiedad Fuente: CBRE Protagonistas de los contratos firmados en 2011 Por último, señalar 9 operaciones en las que la propiedad tomó la explotación después de la salida una cadena. Este hecho se produjo tanto por la finalización natural de algún contrato de explotación, en el que la propiedad decidió continuar la explotación sin ayuda de ninguna marca, como por la resolución anticipada de algún contrato debido a los procesos de renegociación de rentas. Las cadenas extranjeras se lanzan al mercado 18% Cadenas Nacionale s Cadenas Internacionales 82% Fuente: CBRE En el año analizado, las cadenas extranjeras firmaron el 18% de los nuevos contratos de explotación en España, siendo casi todos ellos contratos de gestión o de franquicia. El hecho de que las cadenas nacionales fueran menos agresivas en sus ofertas de rentas provocó la desaparición de gran parte de las barreras de entrada en el mercado español para las cadenas extranjeras. Pag. 6 ©2012, CBRE 2011 Algunos ejemplos de operaciones de cadenas internacionales fueron la firma de la marca Four Points by Sheraton en el hotel Amrey Diagonal o la de Holiday Inn en el hotel Rafael Pirámides, ambos contratos de franquicia. MarketView Hoteles España PERSPECTIVAS 2012 Prevemos que el turismo extranjero mantenga los mismos niveles de afluencia que en 2011. La llamada “Primavera Árabe” va a perdurar durante 2012 y los principales destinos vacacionales españoles continuarán siendo los grandes beneficiados. La ocupación en la mayoría de plazas españolas se mantendrá estable pudiendo incluso aumentar en algunos destinos vacacionales como Baleares o Canarias y en destinos urbanos como Madrid y Barcelona. Sin embargo, la debilidad económica de la zona Euro y la recesión en España seguirán lastrando los precios medios que se mantendrán en algunas plazas o incluso podrán descender en algunos destinos. Los modelos de explotación hotelera seguirán la senda emprendida en 2009 de flexibilización de contratos. Los arrendamientos variables y los contratos de gestión o franquicia seguirán creciendo en detrimento de los contratos de arrendamiento fijo. Las franquicias pueden ser las grandes protagonistas dada su flexibilidad de contratación y su percepción como herramienta de maximización de ingresos con bajo coste de implantación. Seguiremos asistiendo a renegociaciones de contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a 2009. Algunas bonificaciones en renta negociadas en los últimos años llegarán este año a su fin en un contexto de cierta mejora del mercado pero insuficiente para mantener los niveles de renta anteriores a la crisis. Los hoteles con EBITDA negativo por sobre arrendamientos tratarán de introducir elementos de renta variable en sus contratos con el fin de minimizar pérdidas. Como consecuencia, seguiremos asistiendo a una alta rotación de operadores en la gestión de activos hoteleros. Las cadenas internacionales seguirán ganando peso en España. El repliegue de muchas cadenas nacionales y la expansión internacional de los principales operadores españoles facilitarán la implantación de las grandes marcas internacionales en nuestro país. El primer semestre del año se caracterizará por una fuerte restricción en los mercados de crédito, lo que sin duda dificultará las inversiones en hoteles. La reforma del sistema financiero español y la ola de segundas refinanciaciones de grupos hoteleros e inmobiliarios conllevará un fuerte aumento del número de activos hoteleros en venta. Prevemos que esta situación ajustará el precio de los activos a la baja, lo que podría generar un contexto más favorable para las transacciones si las condiciones de financiación se relajan en la segunda mitad del año. Para más información, por favor contacten con: CBRE Hotels España Jorge Ruiz Andrés Director Nacional Av. Diagonal 605, 8º 1ª, 08028 Barcelona, España +34 93 444 7700 Jorge.Ruiz@cbre.com Miguel Casas Albandor Director Torre Picasso, Planta 24 Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid, España +34 91 598 1900 Miguel.Casas@cbre.com Patricio Palomar Murillo Director de Research Torre Picasso, Planta 24 Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid, España +34 91 598 1900 Patricio.Palomar@cbre.com Síguenos en : El perfil de comprador de hoteles en España este año será heterogéneo. Cadenas hoteleras e inversores privados seguirán dominando el mercado de transacciones, si bien es posible una mayor actividad de inversores institucionales dado el previsible ajuste en los precios de venta y la posible afluencia de hoteles prime al mercado de inversión. 2011 Febrero 2012 Las entidades financieras incrementarán el número de activos hoteleros en sus balances. La concentración del sector y la imposibilidad de muchas compañías de dar servicio a la deuda propiciarán esta situación. Para otros informes de mercado disponibles sobre España, visite nuestro site http://www.cbre.es/es_es/research © Copyright 2012 CBRE Esta publicación se ha preparado cuidadosamente con el fin de ofrecer información general y no se aceptan responsabilidades por errores y omisiones. Las opiniones y los datos aquí indicados están sujetos a cambios sin previo aviso. Cualquier transacción que se efectúe en el mercado no deberá fundamentarse única ni necesariamente en los datos aquí expuestos. 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