Facultades de Quetzaltenango - Universidad Rafael Landívar

Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Campus de Quetzaltenango
“EL SANEAMIENTO CIVIL EN EL CONTRATO
DE COMPRAVENTA ANÁLISIS COMPARATIVO
ESPAÑA Y MEXICO”
TESIS
Ana Karen Rivera Orozco
Carné 92026106
Quetzaltenango, octubre de 2013
Campus de Quetzaltenango
Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Campus de Quetzaltenango
“EL SANEAMIENTO CIVIL EN EL CONTRATO
DE COMPRAVENTA ANÁLISIS COMPARATIVO
ESPAÑA Y MEXICO”
TESIS
Presentada a Coordinación de Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales
Por:
Ana Karen Rivera Orozco
Previo a conferirle en el grado académico y título de:
Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales
Quetzaltenango, octubre de 2013
Autoridades de la Universidad Rafael Landívar
del Campus Central
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Autoridades de la Facultad de
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Campus de Quetzaltenango
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Subdirector Académico
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Subdirector Administrativo
MBA. Alberto Axt Rodríguez
Asesora
Licenciada Gabriela Isabel Quiroa Cabrera
Revisora de Fondo
Licenciada Karin Vanessa Sáenz Díaz
Índice
Pág.
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………..……………
1
CAPITULO I
LOS CONTRATOS EN GENERAL……………………………………………………. 4
1.
Contrato……..……………………………………………………………...….. 4
1.1.
Antecedentes Históricos……………………………………………………… 4
1.2.
Definición…………………………………….…………………….…………..
5
1.3.
Forma del Contrato……………………………………………..…………….
7
1.4.
Sistema de los Contratos…………………………………………………….
8
1.5.
Clasificación de los Contratos………………………………………………
9
1.6.
Legitimación del Contrato…………………………………………………..
11
1.7.
Interpretación del Contrato……………………………………………........
11
1.8.
El Fundamento de la Responsabilidad Contractual……………………… 12
1.9.
Responsabilidad Contractual……………………………………………….. 12
1.10.
La Cesión del Contrato……………………………………...………………. 12
1.11.
Efecto de los Contratos…...…………………………..……………………… 13
1.12.
La Obligatoriedad del Contrato…………………………..…………………. 13
1.13.
Terminación de los Contratos……………………………...……………….. 14
1.14.
Causas de Extinción del Contrato…………………………..……………… 14
2. La
Compraventa………………………………………………………………….. 17
2.1.
Evolución de la Compraventa……………………………………………….. 17
2.2.
Generalidades………………………………...………..…………………….. 17
2.3.
Definición……………………………………………..………………………... 18
2.4.
Figuras Afines……………………………………...…………………………. 18
2.5.
Características de la Compraventa……..…………………………………. 19
2.6.
Elementos de la Compraventa.....…..……………………………………… 21
2.7.
Efectos del Contrato de Compraventa….....………………………………. 26
2.8.
Obligaciones de las Partes………..…………………………………………. 26
2.9.
Efectos Registrales…………………..………………………………………. 29
2.10.
Modalidades de la Compraventa…..…………….…………………………. 29
CAPITULO II
EL SANEAMIENTO CIVIL GUATEMALTECO……………………………………… 32
1
El Saneamiento………………………………………….………..………….. 32
1.1.
Antecedentes Históricos..……………………………..…..…………….…… 32
1.2.
Definición……………..….……………………………...……………….…… 32
1.3.
Clases de Saneamiento...……………………………………………….….. 34
2.
Saneamiento por Evicción....…………………………………….…………
2.1
La Evicción en el Derecho Romano……….………………….…………… 34
2.2.
Definición……………………………………….……………….…………….. 35
2.3.
Naturaleza Jurídica de la Evicción…………….…………….……………… 35
2.4.
Elementos de la Evicción………………………….………………………… 36
2.5.
Consideraciones Generales……………………………………..…………
36
2.6.
Clases de Evicción…………………………………………..………………
36
2.7.
Derechos del Adquiriente por el Saneamiento…………………..………
36
2.8.
Casos en que no Procede el Saneamiento por Evicción…………..……
37
2.9.
Juicio de Evicción……………..…………………………………………….
37
2.10.
Evicción Parcial………………………………………………………………. 41
2.11.
Casos en los que se Pierde el Derecho al Saneamiento por Evicción..... 41
3.
Saneamiento por Vicios Ocultos……………………..……………………… 42
3.1.
Los Vicios Ocultos en el Derecho Romano……………………………….. 42
3.2.
Definición…………………………………………………...………………… 42
3.3.
Acciones……………………………………………...……………………….. 43
3.4.
Ventas Judiciales………………………………………………….…………. 46
3.5.
Venta de Cosas en Conjunto o al Precio Alzado…………………............ 46
3.6.
Vicios Ocultos en los Animales………………………….………….………. 46
3.7.
Venta Realizada en Feria……………………………………………………. 47
3.8.
Servidumbre no Aparente……………………..……………………....…….. 47
3.9.
Garantía de la Posesión Útil………………………………………..….…… 48
3.10.
Renuncia al Saneamiento………………..……………………..……..…….. 48
CAPITULO III
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA
34
LEGISLACIÓN CIVIL ESPAÑOLA…………………………………………………… 49
1.
Consideraciones Generales…………….………………………………….. 49
1.1.
Definición……………………………….…………………………………….. 49
1.2.
Garantía o Saneamiento……………….…………………………............... 50
1.3.
Obligaciones del Saneamiento………….…………………..……..………. 50
2.
Saneamiento por Evicción………………….……………..………..………
2.1.
Concepto…………………………………….……..……………..…………... 51
2.2.
Definición……………………………………...………………..…………….
2.3.
Naturaleza Jurídica……………………..….………………………………… 51
2.4.
Elementos de Fondo de la Evicción…..….………………………………… 52
2.5.
Juicio de Evicción…………………..………..……………………………….. 53
2.6.
Personas Obligadas y con Derecho al Saneamiento……….……….…… 55
2.7.
Las Dos Partes del Saneamiento por Evicción…….……………………… 55
2.8.
Clases de Evicción……………………………………...……………………. 56
2.9.
Deber de Garantía de Posesión Pacífica…………….…………………… 57
2.10.
Efectos de la Evicción………………………………..………….………….
3.
Saneamiento por Vicios Ocultos o Redhibitorios……….…………………. 60
3.1
Consideraciones Generales………………………….….…………………... 60
3.2.
Definición………………………………………………….….……..………… 60
3.3.
Elementos de los Vicios Ocultos o Redhibitorios……….………………..
3.4.
Clases de Vicios Ocultos o Redhibitorios………………….……………… 61
3.5.
Causa de la Garantía de los Vicios………………………………………… 61
3.6.
Deber de Garantía Posesión Útil………………………….……………….. 62
3.7.
Efectos de los Vicios Ocultos……………………………….………………. 64
3.8.
Saneamiento por Vicios Ocultos en los Animales.………….……………. 66
51
51
57
61
CAPITULO IV
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA
LEGISLACIÓN CIVIL MEXICANA…………………………………………………… 68
1.
Saneamiento……..……………………………………………….………….. 68
1.1.
Consideraciones Generales………..………………….……………………. 68
1.2.
Responsabilidad Civil………………………………………………..………. 69
2.
Saneamiento por Evicción…………………………...……………..………. 69
2.1.
Saneamiento en Caso de Evicción Total…………………..……………… 69
2.2.
Elementos de la Evicción…………………………….……………..………. 70
2.3.
Casos Específicos de Evicción……………………………………………… 71
2.4.
Formas en las que se Perturba la Posesión del Comprador o
Adquirente…………………………………………………………………….. 72
2.5.
Casos en los que no Procede la Evicción………………..………………… 75
2.6.
Reclamación del Saneamiento……………………….………..……………. 75
2.7.
Pleito de Evicción o Denuncia del Pleito de Evicción…………………….. 75
2.8.
Pleito de Evicción……………………………………………………………. 76
2.9.
Efectos de la Evicción………………………………………………………
78
2.10.
Irresponsabilidad del Enajenante…………………………………………..
80
2.11.
Venta en Remate……………………………………………………………… 81
2.12.
Saneamiento en Caso de Evicción Parcial………………………………… 81
2.13.
La Evicción Parcial Puede Producirse de Diversas Formas……………
2.14.
Casos en los que no Procede el Saneamiento…………….……………… 82
2.15.
Descubrimiento de una Carga no Declarada……….…………………..… 83
2.16.
Modificaciones Convencionales de los Efectos de la Evicción..…………. 83
2.17.
Jurisprudencia, Evicción y Saneamiento…….………………………...….. 84
3 El
Saneamiento por Defectos Ocultos de la Cosa Enajenada…………..…. 85
3.1.
Los Defectos de la Cosa…………………………………………….……..… 85
3.2.
Responsabilidad por Vicios Ocultos de la Cosa Enajenada……………
85
3.3.
Condiciones de la Responsabilidad del Enajenante..….……………..…
86
3.4.
Caso de Excepción…………………………………..………..…………….. 86
3.5.
Efectos……………………………………..……..………….……...………… 87
3.6.
Acciones que Nacen en el Caso de Vicios Ocultos……………………… 87
3.7.
Prescripción de las Acciones Redhibitoria y Estimatoria…………………. 88
3.8.
Reglas Especiales a la Enajenación de los Animales……………………. 89
3.9
Pérdida o Mudanza de la Naturaleza de la Cosa………………................ 90
3.10.
Cosas que Rápidamente se Descomponen………………………………
82
90
3.11.
Vicios en las Cosas Subastadas……………………………………………
90
3.12.
Modificación Convencional de la Responsabilidad………..…………….
91
CAPITULO V
ANÁLISIS JURÍDICO COMPARATIVO DEL SANEAMIENTO CIVIL EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GUATEMALA, ESPAÑA Y MÉXICO…… 92
1
Similitudes y Diferencias del Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa en Guatemala, España y México…………………………… 92
1.1.
Clases de Saneamiento……………………..……………………………….
93
1.2.
Saneamiento por Evicción……………………………………………………
93
1.3.
Clases de Evicción………………………………...….………………………
94
1.4.
Efectos de la Evicción……………………………….……………………….
94
1.5.
Juicio de Evicción…………………………………….……………………….
95
1.6.
Saneamiento por Vicios Ocultos………………….…………………………
96
1.7.
Acciones………………………………………………………………………..
96
1.8.
Elementos para que Surjan los Vicios Ocultos….………………………..
97
1.9.
Excepciones…………………………………….……………………………..
97
1.10.
Ventas Judiciales…………………………….……………………………….
98
1.11.
Vicios Ocultos en Animales……………….…………………………………
98
1.12.
Reclamación del Saneamiento………….………………………………….
98
1.13.
Formas en que se Perturba la Posesión ………………………………….
99
1.14.
Venta Realizada en Feria……………………………….…………………..
99
1.15.
Servidumbre no Aparente…………………………………………………..
99
1.16.
Renuncia al Saneamiento…………………………………………………..
100
2
Deficiencias Entre el Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa, en Guatemala, España y México………………………….. 100
2.1.
Deber de Garantizar la Posesión Pacífica…………………………………. 100
2.2.
Los Frutos…………………………………………………………………….
101
CONCLUSIONES………………………………………………………………………. 102
RECOMENDACIONES………………………………………………………………… 104
REFERENCIAS…….…………………………………………………………………..
105
ANEXO…………………………………………………………………………………… 107
Resumen
El Derecho Civil dio sus inicios en el Derecho Romano siendo este derecho la base
de toda legislación existente en la actualidad siendo el caso que en Guatemala,
España, México y otros países del mundo tienen sus antecedentes en el Derecho
Romano, por lo cual en ambas legislaciones encontramos los contratos traslativos de
dominio a título oneroso siendo uno de estos el contrato de compraventa, en virtud
que este contrato es un acuerdo de voluntades entres dos personas que convienen
en la entrega de un determinado bien a cambio de una suma de dinero, siendo así
que el Vendedor dentro de sus obligaciones esta la entrega del bien, y el comprador
deberá dar el precio pactado, pero el vendedor además de entregar el bien está en la
obligación de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa, pero sí en virtud de una
sentencia firme el comprador se ve perturbado de la posesión del bien, este puede
reclamar del vendedor el saneamiento por evicción, debido a que se ve desposeído
del bien por un tercero que viene a ser el legítimo propietario del bien, y si este fuere
el caso el vendedor deberá pagar restituir en favor del comprador el precio de la cosa
más los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado. Ahora bien, si el bien
enajenado tuviere un vicio oculto, que lo hiciere inútil para lo que se le destina, el
comprador podrá ejercitar el saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios,
mediantes dos acciones ya sea la acción redhibitoria, mediante la cual se rescinde el
contrato o la acción estimatoria, debido a que en esta acción el comprador decide
quedarse con el bien, pero el vendedor deberá devolver una parte del precio. Pero no
se debe dejar de mencionar que una vez ejercida una de las dos acciones o se
puede ejercitar la otra, y se debe tener en cuenta los plazos, en virtud que si estos se
llegaren a vencer el vendedor ya no estaría obligado a sanear el vicio existente.
Sin embargo es importante su análisis comparativo para establecer los alineamientos
que posee el contrato de compraventa en otras legislaciones y así poder tener el
conocimiento adecuado para aplicarlo correctamente y hacer cumplir las obligaciones
que puedan derivarse del mismo en caso de alguna perturbación o vicio como se ha
indicado anteriormente.
INTRODUCCIÓN.
El saneamiento civil en el Código Civil guatemalteco de 1877 está regulado
específicamente como una garantía exclusiva del contrato de compraventa,
considerando al saneamiento como efecto natural de dicho contrato; pero, en el
actual Código Civil guatemalteco se constituye al saneamiento por evicción o por
vicios ocultos, como una condición natural de todo contrato a título oneroso, puesto
que si una parte recibe el equivalente de la cosa en una prestación cualquiera, debe,
a su vez, asegurar al adquirente la posesión tranquila de la cosa entregada.
Es importante este estudio jurídico y doctrinario comparativo, en virtud del poco
conocimiento que se tiene acerca del saneamiento en el contrato de compraventa.
Esta investigación se desarrolla en cinco capítulos de los cuales el primer capítulo
trata inicialmente sobre los contratos en general, indicando los antecedentes del
contrato, definición, características, clases, principios, modalidades, y también los
contratos en particular específicamente sobre el contrato de compraventa estudiando
tanto jurídica como doctrinariamente su definición, modalidades, clases, elementos,
la capacidad de las partes para contratar, sus características, las obligaciones de las
partes, analizando específicamente las obligaciones del vendedor hacia el
comprador, y las formas en que se puede producir la extinción del contrato.
En el segundo capítulo se realiza un estudio jurídico doctrinario acerca del
saneamiento civil guatemalteco, en qué casos procede, las facultades que tiene el
comprador de ejercitar el saneamiento, más los daños y perjuicios por la mala fe del
vendedor o si actuara de buena fe se podrá ejercitar solo el saneamiento, se analiza
su funcionamiento en el Derecho Romano, y como es que ahora en la actualidad se
constituye, los plazos sobre los cuales se pueden ejercitar las acciones en las
diferentes clases de saneamiento, el juicio de evicción, y el resarcimiento a que está
sujeto el vendedor en favor del comprador.
1
En el tercer capítulo se analiza el saneamiento civil dentro del contrato de
compraventa según la legislación española, iniciando con sus antecedentes,
consideraciones generales, definición, clases de saneamiento analizando cada una
por separado, las condiciones que deben de existir para que se dé el saneamiento
por evicción quien es el que tiene derecho a ejercerlo, las excepciones que el
vendedor pueda ejercer en contra del comprador y viceversa, un estudio minucioso a
cerca del juicio de evicción, el saneamiento por vicios o defectos ocultos, acciones
que se pueden ejercer, la renuncia al saneamiento, tomando lo más importante para
posteriormente realizar el análisis jurídico doctrinario comparativo objetivo principal
de la investigación y así determinar las similitudes, diferencias y en su caso las
deficiencias que pueda poseer el Derecho Civil guatemalteco frente al Derecho Civil
español.
De igual manera se realizó un estudio jurídico doctrinario en el contrato de
compraventa respecto al saneamiento civil mexicano tomando como base los
antecedentes históricos, definiciones, clases, excepciones, modalidades, pleito de
evicción, acciones, plazos y renuncia al saneamiento civil mexicano para poder
encontrar las similitudes, diferencias y deficiencias que puedan existir entre el
Derecho Civil guatemalteco frente al Derecho Civil mexicano, para finalmente llegar
al capítulo cinco, en el cual se establece de manera específica las similitudes,
diferencias y deficiencias que existan en el Derecho Civil guatemalteco y así poder
brindar aportes que puedan mejorar o reforzar según sea el caso al saneamiento civil
guatemalteco en el contrato de compraventa y así poder dar una mejor aplicabilidad
a esta garantía y tener un conocimiento más amplio a cerca del saneamiento debido
a que en Guatemala no sólo se aplica en el contrato de compraventa, sino que su
aplicabilidad se extiende a todos los contratos traslativos de dominio a título oneroso,
y debido a ello sus efectos son los mismos no importando el contrato del cual se
trate.
El objetivo de la presente investigación va orientado a analizar jurídica, doctrinaria y
comparativamente el saneamiento civil en contrato de compraventa para determinar
2
las similitudes diferencias y deficiencias que pueda llegar a presentar en el Derecho
guatemalteco, estableciendo así con la presente investigación ofrecer un estudio
concreto y trascendental sobre el tema “El Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa, análisis comparativo Guatemala, España y México” con la finalidad de
que la sociedad, y específicamente los profesionales de Derecho, puedan orientar a
sus clientes en la realización de contratos y las ventajas que pueden tener al no
renunciar al saneamiento debido a que de esta manera el comprador evitaría ser
defraudado en su patrimonio por la mala fe del vendedor. Asimismo este estudio
puede representar una herramienta de consulta para otros investigadores, quienes
encontrarán información jurídica y doctrinaria para trabajar otro estudio similar en
cuanto al tema del saneamiento civil guatemalteco.
La investigación se desenvolvió en el contexto actual, es decir que se enfocó en los
problemas que pueden surgir dentro del contrato de compraventa especificando en el
Derecho Civil guatemalteco.
Los límites encontrados al realizar la presente investigación es el análisis que se
realiza a los diferentes Códigos Civiles debido a que el Código Civil mexicano es muy
amplio, y se hace difícil encontrar el articulado correspondiente al saneamiento
siéndola misma situación en el Código Civil Español.
3
CAPITULO I
LOS CONTRATOS EN GENERAL.
1. Contrato
1.1. Antecedentes Históricos.
El contrato, antes del siglo VI en Roma, aparece en dos formas: la Damnatio y la
forma verbal-Verbis.
La Damnatio y el Nexum: el nexum consistía en un préstamo de dinero. Cuando un
pater familias necesitaba alguna cosa y no tenía el lingote de metal con que
adquirirla, le prestaba a otro pater con la condición de devolvérselo dentro de un
tiempo determinado; si no cumplía, hacía nacer en el acreedor una conducta
determinada. De acuerdo con lo anterior, la Damnatio era una declaración formalista
pero unilateral, hecha así: si x, deudor, no me devuelve tal suma en tal fecha…
Damnas esto, en este caso la damnatio equivalía a la fuerza ejecutoria basada en la
tradición religiosa para imponer el vínculo jurídico al deudor y, entonces, si éste no
pagaba en el plazo fijado, el pretor, por la manus in jectio le hacía conducir a la
presión doméstica y si en el plazo de 60 días no había convenido amigablemente con
el acreedor, el pretor podía disponer de la vida del deudor. Con el tiempo, esta forma
de cobrar los créditos se fue volviendo flexible.
La forma del Contrato Verbal- Verbis, a pareció en forma de estipulación que basaba
su obligatoriedad de cumplimiento en una simple ceremonia; en que bastaba una
interrogación del acreedor y una respuesta del deudor, pero en forma solemne así: El
acreedor dice: Me prometes diez, Spondesne decem y el deudor: contestaba:
Prometo diez spondesne decem. La armonía de estas dos declaraciones constituye
un formalismo necesario por el que el acreedor impone al deudor el vínculo jurídico
para cuya eficacia se recurría a la costumbre religiosa y a la autoridad.
4
1.2. Definición.
Para poder encontrar una exacta definición de lo que es el contrato es necesario
primero definir lo que es convenio, debido a que es un acuerdo de voluntades para
crear, transmitir, modificar o extinguir obligaciones y derechos reales o personales” y
de acuerdo con esta definición es necesario llegar a la conclusión de que contrato;
Es un acuerdo que surge entre dos o más personas para transferir, crear, modificar o
extinguir algún tipo de obligación1. Además el Código Civil guatemalteco en su
artículo 1517, lo define así: “Hay contrato cuando dos o más personas conviene en
crear, modificar o extinguir una obligación”.
En virtud de lo anterior se puede entender que en todo contrato deben existir dos o
más personas para que se pueda dar, ya sea una obligación de dar, hacer o no
hacer determinado acto, se debe expresar el consentimiento libre de vicios, de
manera que tenga validez dicho contrato.
Al momento de analizar el contrato se debe de tener en cuenta los elementos que
componen al mismo, por los cuales se hace referencia a:
a. Capacidad de las partes: Para poder contratar, si se trata de personas físicas, se
debe de contar con la mayoría de edad y estar en el libre ejercicio de sus derechos
civiles, y si se tratará de personas jurídicas públicas o privadas deberá presentar la
acreditación correspondiente el mandatario o representante legal.
b. Consentimiento libre de vicios: este es el elemento esencial común de los
contratos; debido a que es el acuerdo de dos o más voluntades acerca de la
producción o transmisión de derechos y obligaciones. El consentimiento se debe de
expresar de manera tácita o expresa, sin que medie error, dolo, simulación o
violencia, porque de darse alguna de las circunstancias anteriores se podrá
demandar la nulidad del contrato por la parte que no haya ocasionado dicho vicio.
1
1. Sanchéz Medal, Ramón, De los Contratos Civiles, México, Editorial Porrúa, 8ª. Edición, 1986, pág.4
5
c. Objeto lícito: el objeto del contrato debe de encontrarse dentro del comercio por lo
cual no se puede contratar con objetos contarios a la ley y a las buenas costumbres.
De acuerdo con el artículo 1538 del Código Civil guatemalteco que establece:
“Objeto del Contrato. No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de los
contratos, sino las que se esperan que existan; pero es necesario que las unas y las
otras estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el contrato fije reglas o contenga datos que
sirvan para determinarla. Los hechos han de ser posibles, determinados y en su
cumplimiento han de tener interés los contratantes”.
Entre el objeto lícito existen dos clases los cuales son: Objeto del contrato, el cual
deber ser determinable o determinado y dentro del comercio lícito. Y el Objeto de
Hecho, cuando se habla de esta clase de objeto se hace referencia a una obligación
de dar, hacer o no hacer determinado acto el cual debe ser cierto y lícito
También dentro de los elementos de los contratos se encuentran, los elementos
naturales y los elementos accidentales los cuales se describirán de la siguiente
manera.
“Elementos Accidentales. Se llaman también accesorios de la voluntad o del negocio
jurídico, y solo tiene vida modificando la vida abstracta del contrato, si las partes lo
incorporan, a él. Estos elementos se basan en la autonomía de la voluntad: La
condición, el plazo y el modo.
Elementos Naturales: Son aquellos que acompañan nominalmente el contrato y que
aparecen como desprendidos de su índole particular. No actúan sobre el nacimiento
del contrato, sino sobre su contenido y efectos; Castán sostienen que más que
6
elementos constitutivos del negocio, son consecuencias que el acto está destinado a
producir”.2 Ejemplo: El Saneamiento.
1.3 Forma del Contrato.
Dependiendo de la naturaleza del contrato el mismo se puede constituir en: escritura
pública; documento privado; por correspondencia; verbalmente; mediante correo
electrónico o por acta levantada ante el Alcalde del lugar.
Aquellos contratos que sean solemnes o que tengan que inscribirse en los registros
públicos, cualquiera que sea el valor que tengan deberán de constar en escritura
pública. Al igual que aquellos en los cuales tengan como requisito esencial constar
en escritura pública.
Según el autor Contreras Ortiz, Rubén A. “La forma de los contratos es la siguiente:
a. Oral: para que se dé este tipo de contrato es necesario que no exceda de
trescientos quetzales y que no necesite su anotación o inscripción en algún Registro.
b. Escrito: se puede realizar de las siguientes formas: escritura pública, documento
privado o mediante acta notarial levantada ante el Alcalde del lugar.
c. Escritura Pública. Para su celebración debe llenar los requisitos establecidos en el
Código de Notariado debido a que es un documento notarial.” 3
Debido a la formalidad de la escritura pública algunas veces la ley la toma como
mayor validez o prueba y a veces como solemne.
Validez o Prueba: en el artículo 1576 del Código Civil guatemalteco establece, “los
contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea
su valor, deberán constar en escritura pública. Sin embargo, los contratos serán
2. Navarro Orozco, Baudio Napoleón, El Saneamiento por Evicción y por Vicios Ocultos según la legislación Guatemalteca,
Quetzaltenango, Guatemala. 1983, Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala. Pág.
69.
3
Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (Parte General), Guatemala, Editorial Instituto de
Investigaciones Jurídicas, 1ra. Edición, 2007. Pág. 238.
7
válidos y las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura
pública si se establecieran sus requisitos esenciales por confesión judicial del
obligado o por otro medio de prueba escrita”.
En esté tipo de contrato no se estudia la formalidad que porta el mismo, sino que se
hace énfasis a que por el hecho de estar por escrito sirve de prueba de que
realmente se ha celebrado un contrato o pacto.
Solemnidad. Para que un contrato sea de carácter solemne es necesario que se
constituya en escritura pública, de acuerdo con lo expresado en el artículo 1577 del
Código Civil guatemalteco. “Deberán constar en escritura pública los contratos
calificados expresamente como solemnes, sin cuyo requisito esencial no tendrán
validez, en igualdad de condiciones se encuentra el consentimiento, objeto lícito y la
capacidad de las partes”.
a. Documento Privado. Es aquel documento celebrado por las mismas partes o por
un tercero, el cual ellos mismos lo celebran y lo firman.
b. Acta ante el Alcalde del lugar. La ley reconoce la autoridad que posee el Alcalde.
c. Contrato ante el Juez. Es una manera excepcional que otorga la ley para la
celebración de un contrato. Por ejemplo; el mandato o la transacción.
d. Correspondencia. Se debe entender que son las cartas o todo tipo de escritura por
la cual se pueden constatar las firmas de los contratantes o por cualquier otra forma
de tecnología, en la actualidad se está dando comúnmente el contrato electrónico.
1.4 Sistema de los Contratos.
Al celebrar un contrato, no solo se debe de verificar el consentimiento de las partes,
sino que además “el contrato debe ser oponible y para que esto suceda es necesario
e indispensable que las partes puedan comprobar, establecer, reconocer
fehacientemente la celebración, vigencia y eficacia del mismo para que se dé su
pronta o inmediata consumación.”4 Para que el contrato sea realmente reconocido es
4
3 Ibíd. Pág. 236
8
necesario que se den los presupuestos siguientes: en relación a los sistemas
contractuales.
a. “Sistema Consensualista.
Cuando se hace referencia a este sistema se habla que para que el mismo surja,
solo es necesario expresar el consentimiento de las partes, es un sistema sencillo,
rápido, flexible, económico, y útil.
b. Sistema Formalista.
Este tipo de sistema no solo es necesario el consentimiento, si no que para su
existencia es necesario de elementos tangibles, exteriores, comprobables para la
validez del contrato. Entre los cuales se puede mencionar que para su validez es
necesario que sea redactado en escritura pública o que sea necesaria su inscripción
en los registros públicos.
c. Sistema Ecléctico o Mixto.
Este tipo de sistema esta combinado por el sistema consensualista y por el sistema
formalista debido que para que se dé su validez y existencia es necesario el
consentimiento y aquellas formalidades exigidas por la ley”5.
1.5 Clasificación de los Contratos.
Según la naturaleza de cada contrato pueden clasificarse de la siguiente manera:
Unilateral. Es cuando la obligación solo recae sobre una de las partes.
Bilaterales: se da cuándo intervienen dos personas y las obligaciones que surgen del
contrato son recíprocamente, aquí surge lo que comúnmente se llama cumplimiento
simultáneo de lo cual surgen dos reglas que son:
a. “La excepción de contrato no cumplido. De conformidad con el inciso 7º, del
artículo 116 del Código Procesal Civil y Mercantil de Guatemala, se denomina
5
3 Ibíd. Pág. 237
9
excepción de falta de cumplimiento de la condición a que estuviere sujeta la
obligación o el derecho que se haga valer, y consiste en que, si la parte que no ha
cumplido todavía su prestación demanda judicialmente a la otra pretendiendo que
cumpla la suya, la parte demandada puede interponer como defensa procesal, con
carácter de excepción de contrato no cumplido, que equivale a decir: si usted no ha
cumplido no puede obligarme a hacerlo, puesto que ambos tenemos que cumplir al
mismo tiempo.
b. La compensación de la mora. De conformidad con el artículo 1432 del Código Civil
guatemalteco consiste en que: en las obligaciones recíprocas ninguno de los
obligados incurre en mora sino desde que alguno de ellos cumple su prestación o
garantiza su cumplimiento en la parte que le concierne.”6
Multilaterales: cuando intervienen más de dos personas.
Consensual: este tipo de contrato se perfecciona con el solo el consentimiento de los
contratantes.
Real: para que surja la perfección de este tipo de contrato se debe realizar la entrega
material de la cosa.
“Aleatorios: la prestación depende de un acontecimiento incierto que hace que no
sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese
acontecimiento se realice”7.
Preparatorios: crea un derecho previo a celebrar el contrato principal.
Principal: existe por sí mismo.
Accesorio: existe como consecuencia de un contrato anterior.
Oneroso: es el contrato por medio del cual se establece una ventaja económica a
cambio de obtener algún tipo de utilidad.
6
7
3 Ibíd. Pág. 265
1. Sanchez Medal, Ramón. Op. Cit. Pág. 119.
10
Gratuito: es el contrato en que una de las partes es la que tiene el provecho o
ganancias, y en donde la otra parte sólo tiene pérdida o detrimento, debiéndose
tomar en cuenta que la persona que transfiere determinado beneficio o bien no se
encuentra obligado al saneamiento por vicios ocultos o por evicción.
Absoluto: es el tipo de contrato que tiene propia existencia y que para su finalización
no se encuentra vinculado a ningún tipo de condición.
Condicional: para que se dé este tipo de contrato, las partes conviene en que debe
surgir cierto acontecimiento futuro para que el mismo pueda surtir sus propios
efectos.
1.6 Legitimación del Contrato.
Para que el contrato sea legítimo además de los requisitos propios del contrato, es
necesario hacer referencia a la condición, que pueda existir en un contrato, con esto
se quiere decir que dentro del contrato debe de existir o existe alguna cláusula que
ampare una condición y hasta que la misma no sea haya cumplido no tendrá plena
validez el contrato.
1.7 Interpretación de los Contratos.
Para poder dar una buena interpretación a los contratos es necesario entender la
voluntad interna de las partes, la cual ha sido declarada en cada una de las clausulas
propias del contrato.
El Código Civil guatemalteco da claramente lineamientos para la interpretación de los
contratos, haciendo referencia a lo siguiente, el artículo 1593. “Cuando los términos o
conceptos del contrato son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los
contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”.
Si las palabras fueren diferentes o contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá esta sobre aquéllas. El mismo cuerpo legal establece en el
11
artículo 1600 “Las cláusulas oscuras, ambiguas o contradictorias de un contrato,
insertas en modelos o formularios preparados de antemano por uno de los
contratantes, se interpretarán en favor del otro contratante”.
1.8. El Fundamento de la Responsabilidad Contractual.
“Para que exista responsabilidad civil contractual es preciso que exista un contrato
válido entre el responsable y la víctima, y que el daño resulte de su incumplimiento“.8
La función de la responsabilidad contractual es puramente indemnizatoria.
1.9. Responsabilidad Civil Contractual.
Para poder analizar la responsabilidad civil contractual es necesario hacer mención a
lo que es el daño por lo cual se define así: es el perjuicio que se deriva bien del
incumplimiento del contrato, de la lesión causada a través de acciones u omisiones
que tengan como base una intención de dañar, o que sea consecuencias del
ejercicio, de actividades que provocan un riesgo. Por lo cual la parte que incurre en el
daño debe hacerse cargo de reparar el daño que se haya cometido, de tal manera
que no se incurra en ningún tipo de delito.
1.10 La Cesión del Contrato. Según el autor Aguilar Guerra, Vladimir O.
“Es un acuerdo contractual que permite que una de las partes pueda quedar
apartada de la relación jurídica y un tercero pase a ocupar su lugar. Este queda
subrogado en todos los derechos y obligaciones que correspondían al anterior
titular”.9
La Admisibilidad de la Cesión del Contrato en el Derecho Civil Guatemalteco.
La cesión del contrato no se encuentra legalmente regulado en el Código Civil
guatemalteco pero eso no hace imposible su aplicación, debido a que existe la
libertad de pactos dentro de un contrato, pero para que se dé esta circunstancia es
necesario que se realice en un contrato de tracto sucesivo para que se puedan
transmitir los derechos y obligaciones y estos se puedan cumplir.
8
9
4. Aguilar Guerra, Vladimir O., Derecho de Obligaciones, 2007, 4ta. Edición. Pág. 279.
4. Ibíd. Pág. 444.
12
Aunque existen tres excepciones entre las cuales están:
a. Que el contrato sea constituido con la condición intuito personae o sea que la
satisfacción por parte del acreedor depende del deudor.
b. Que el efecto principal del contrato ya haya concluido.
c. Que exista un acuerdo entre las partes en la cual quede expreso la prohibición de
la cesión del contrato.
1.11. Efecto de los Contratos.
Son consecuencias jurídicas que dimanan de este, efectos que producen
ordinariamente al momento mismo en que se perfecciona el contrato (nacimiento o
transmisión de obligaciones y transmisión o constitución de derechos reales), pero
que también se generan en ocasiones hasta que se ejecuta el contrato, como ocurre,
por ejemplo, en el caso en que la obligaciones quedan sujetas a término o a una
condición.
El Código Civil guatemalteco establece en su artículo 1534, “Efectos del Contrato.
Los que celebren un contrato, están obligados a concluirlo y a resarcir los daños y
perjuicios resultantes de la inejecución o contravención por culpa o dolo”. Es
importante hacer mención que en los contratos bilaterales las partes deben de
cumplir con lo que le compete a cada una, caso contrario deberán responder de
forma indemnizatoria o reparadora al daño causado por su incumplimiento.
1.12. La Obligatoriedad del Contrato.
El primer efecto que produce el contrato es de carácter obligatorio, o sea que el
acuerdo de voluntades de los contratantes tiene fuerza de ley entre las partes, ésta
expresión no debe de entenderse literalmente, pues aún la misma revocación del
contrato, por voluntad bilateral de ambos contratantes no es omnipotente, ya que
solo produce efectos para el futuro y no retroactivamente, y además, cuando el
contrato ha creado derechos reales deben estos de transmitirse.
13
1.13. Terminación de los Contratos.
a. “Frustración del Contrato.
Se llega a frustrar el contrato cuando falta alguno de los elementos de existencia del
contrato: consentimiento y objeto, se trata de un contrato inexistente.
Cuando el contrato está afectado de nulidad absoluta, misma que se presenta si el
contrato recae sobre un objeto imposible o ilícito.
Cuando hay falta de capacidad de alguna de las partes
b. Las Causas de la terminación del Contrato.
a) El agotamiento natural del contrato, o lo que es lo mismo la ejecución total de las
obligaciones derivadas del mismo contrato.
b) Por el vencimiento del plazo.
c) La muerte de uno de los contratantes.
d) Por voluntad unilateral de una de las partes
e) Por mutuo consentimiento de las partes en virtud de que ambos contratantes
deben ponerse de acuerdo para revocar o resolver voluntariamente el contrato que
han celebrado”. 10
1.14 Causas de Extinción del Contrato.
Las causas por las que se extinguen los contratos son semejantes a las causas que
extinguen a las obligaciones entre las cuales tenemos: la nulidad, compensación,
novación, prescripción y rescisión.
a. La Nulidad.
Según el Código Civil guatemalteco en el artículo 1301 hace referencia a: “Hay
nulidad absoluta en un negocio jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden
público o contrario a leyes prohibitivas expresas, y por la ausencia o no concurrencia
de los requisitos esenciales para su existencia”. Es importante resaltar los requisitos
esenciales entre los cuales están: el consentimiento libre de vicios, la capacidad de
10
1. Sanchez Medal, Ramón. Op. Cit. Pág. 123
14
las partes o bien que el objeto sea ilícito por lo cual el negocio jurídico o el contrato
nunca nacerá a la vida jurídica. En los casos anteriormente citados se está frente a
una nulidad absoluta pero también puede darse la nulidad relativa de la cual hace
mención el artículo 1310 del mismo cuerpo legal que establece: “la nulidad que se
funde en vicios del consentimiento de las partes o de una de ellas, solamente se
podrá intentar por las parte cuyo consentimiento está viciado o por quien resultare
directamente perjudicado”. Es tipo de nulidad puede revalidarse subsanándose los
errores que hagan el negocio jurídico anulable.
El derecho que se tiene para pedir la nulidad relativa es de 2 años contados a partir
del momento en que se contrajo la obligación o de 1 año cuando se fundare la
nulidad en violencia o temor grave a partir del momento en que se produjera la
violencia.
b. La Compensación.
En virtud de lo establecido en artículo 1469 del Código Civil guatemalteco, “La
compensación tiene lugar cuando dos personan reúnen la calidad de deudores y
acreedores recíprocamente y por su propio derecho”. Se da la extinción del contrato
por que tanto el deudor como el acreedor reúnen la misma calidad por lo cual se
compensa la obligación de ambos y esto hace que la misma deje de tener efectos
jurídicos para ambos.
La compensación es el modo automático de extinguirse en la cantidad concurrente
las obligaciones de aquellas personas que por derecho propio son recíprocamente
acreedoras y deudoras unas de otras.
a. Características:
a.1 La compensación se verifica de pleno derecho, por la sola fuerza de ley.
a.2 Solo actúa en el punto de concurrencia de las obligaciones.
a.3 Que las obligaciones que se compensan pertenezcan a personas que por
derecho propio sean, recíprocamente acreedoras y deudoras unas de otras.
15
c. La Novación.
En el artículo 1478 del Código Civil guatemalteco se establece: “Hay novación
cuando deudor y acreedor alteran sustancialmente la obligación sustituyéndola por
otra”. Cuando se hace referencia a la novación se quiere dar a entender que surge
una nueva obligación que sustituye a la anteriormente existente, o sea que la primera
obligación deja de existir y la nueva viene a crear nuevas obligaciones para las
partes.
La novación es un alineamiento clásico, modo de extinguirse las obligaciones por
transformarse, ya variando la deuda, cambiando el acreedor o por reemplazo del
deudor. “la novación produce la extinción de la obligación mediante el nacimiento de
otra nueva; de tal manera que quedan extinguidas así mismo las obligaciones
accesorias, si no hubieran acuerdo expreso para que se mantengan. Pero si la
antigua obligación era nula o estaba extinguida, la novación no produce efectos; y si
fuere nula la nueva obligación, renacerá la anterior con todas sus condiciones,
modalidades, privilegios y garantías.
d. Prescripción.
“El transcurso del tiempo ha sido y es una circunstancia que produce diversos y
determinantes efectos jurídicos”.11 Llegado el tiempo establecido dentro del contrato,
se da por terminado debido a que ya ocurrió el vencimiento del plazo.
En el artículo 1501 del Código Civil guatemalteco, se establece “la prescripción
extintiva, negativa, o liberatoria, ejercitada como acción o como excepción por el
deudor, extingue la obligación”.
e. La Rescisión.
De acuerdo con el Código Civil guatemalteco, en su artículo 1579, “Los contratos
válidamente celebrados pendientes de cumplimiento, pueden rescindirse por mutuo
consentimiento o por declaración judicial en los casos que se establece en esté
código”. Con esto se quiere decir que los contratantes deben de ponerse de acuerdo
11
5. Brañas, Alfonso, Manual de Derecho Civil, Guatemala, 2007, Editorial Estudiantil Fenix, 6ta. Edición, Pág. 510.
16
para que el contrato deje de surtir efectos o mediante una declaración judicial la cual
se realizará en vía sumaria según lo establecido en el Código Procesal Civil y
Mercantil guatemalteco, y el artículo 1581 del mismo cuerpo legal citado establece.
“la condición resolutoria convenida por los contratantes deja sin efecto el contrato
desde el momento en que se realiza, sin necesidad de declaración judicial”, esta
condición debe de establecerse dentro del contenido de las cláusulas del contrato
por lo cual es indispensable establecer el momento en que puede surgir esta
resolución.
Los Contratos en particular.
2 La Compraventa.
2.1. Evolución de la Compraventa.
“En el Derecho Romano, la compraventa no fue traslativa de dominio; se definía
como un contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar una cosa y a garantizar
su posesión pacífica y útil, y el comprador a pagar un precio; es decir, que por virtud
de la compraventa el vendedor sólo tenía la obligación de entregar la cosa, y
garantizar una posesión pacífica y útil al comprador, respondiendo de las
perturbaciones jurídicas de tercero respecto de esa posesión, y de los vicios ocultos
de la cosa”.12
2.2 Generalidades.
La legislación guatemalteca regula el contrato de compraventa como traslativo de
dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o
derecho. Otras legislaciones le dan enfoques diferentes como el Derecho Civil
Italiano, en el que transferir el dominio de la cosa no es el efecto inmediato sino su
objeto.
12
6. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil Mexicano (los contratos I), Vol. 6, México, Editorial Porrúa, 1985. Pág. 131
17
2.3. Definición.
Cuando se hace referencia al contrato de compraventa cabe definirla como: Es el
contrato por el cual una persona (vendedor) le transfiere a otra (comprador) la
propiedad de un bien ya sea mueble o inmueble a cambio de un precio. Y el Código
Civil guatemalteco en su artículo 1790, lo define de la siguiente manera: “Por el
contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero”.
De acuerdo con lo anterior se puede analizar, que para la perfección de este tipo de
contrato es necesario convenir en la cosa o bien objeto de la compraventa y en el
precio que se recibirá a cambio, se está frente un contrato bilateral debido a que las
dos partes se obligan entre sí.
Doctrinariamente se define la compraventa como: “el contrato por virtud del cual una
parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra,
llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero”. 13
El artículo 1445 del Código Civil español establece: “Por el contrato de compra y
venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. No cabe duda
que en todo tipo de legislación se da la trasferencia de la cosa, debiendo resaltar que
en España se podría dar el trueque, debido a que hace mención a que se puede
pagar en dinero o en un signo que lo represente.
2.4. Figuras Afines.
a. Cesión de Derechos: es un título oneroso debido a la venta de derechos que surge
en esta institución de lo cual es importante resaltar que la cesión de derechos y la
compraventa tienen en común que ambos son contratos traslativos de dominio a
cambio de un precio, con la única diferencia que en la cesión de derechos se
transfieren derechos y en la compraventa se da la transferencia de cosas.
13
6. Ibíd. Pág. 130.
18
La cesión de derechos y la compraventa, crean obligaciones recíprocas entre las
partes al igual que derechos, de lo cual cabe resaltar que ambas instituciones
pueden utilizar las mismas modalidades para su perfeccionamiento.
b. Permuta: en la permuta se da también la transferencia de la cosa al igual que en la
compraventa con la diferencia que en la permuta se realiza la entrega de la cosa a
cambio de otra cosa de igual valor, y en la compraventa como ya se ha dicho antes
es la entrega de la cosa a cambio de dinero.
Es importante resaltar el artículo 1853 del Código Civil guatemalteco, “si la cosa que
se entrega se ha de pagar parte en dinero y parte en otros bienes, el contrato será de
permuta siempre que la porción estipulada en dinero no llegue a la mitad del precio”.
Frente a esta disposición legal se encuentra lo que doctrinariamente se conoce como
permuta con ribete, pero para que se dé este tipo de permuta es necesario que la
parte que se paga en dinero no llegue a la mitad del precio convenido, porque de ser
así se estaría en una compraventa.
c. Arrendamiento: de acuerdo con el artículo 1880 del Código Civil guatemalteco, “El
arrendamiento es el contrato por el cual una de la partes se obliga a dar el uso o
goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce
un precio determinado”. Este tipo de contrato es muy fácil diferenciarlo del contrato
de compraventa debido a que en la compraventa no solo se transfiere el uso o goce
de la cosa sino que también se transfiere la propiedad de la cosa a cambio de un
precio, pero el precio que se menciona en el arrendamiento se le llama renta y se
paga de forma periódica.
2.5 Características de la Compraventa.
Viteri Echeverría, Ernesto R., hace mención a las siguientes características:
a. “Es un contrato traslativo de dominio, porque se da la entrega de la cosa objeto
del contrato;
19
b. Que del contrato nace la obligación del vendedor de entregar la cosa; y
c. Que del contrato también surge la obligación del comprador de pagar el precio”.
d. De las características anteriores cabe mencionar que el elemento real del
contrato es la entrega de la cosa y el precio convenido, lo cual se estudiará más
adelante.
e. Según las diferentes doctrinas las características de la compraventa son las
siguientes:
f. Bilateral, porque crea derechos y obligaciones para ambas partes, tales como la
entrega de la cosa por parte del vendedor y la entrega del precio por parte del
comprador;
g. Oneroso, porque se paga un precio, lo cual crea gravámenes para ambas partes;
h. principal, debido a que existe por sí mismo y no depende de otro contrato para su
existencia;
i.
Instantáneo, por que al momento de entregar el dinero, se entrega la cosa; o de
tracto sucesivo si se paga de forma periódica;
j.
Puede ser aleatorio, cuando la compraventa se realiza hacia frutos futuros;
k. Real y consensual, debido a que para su perfeccionamiento es necesario el libre
consentimiento de las partes y la entrega material de la cosa y el precio.
l.
Traslativo de dominio, es su efecto natural transferir la propiedad a la otra parte;
m. Conmutativo: porque las partes inmediatamente pueden percibir el beneficio o la
pérdida obtenida en la celebración de este tipo de contrato;
n. Solemne, debido que para que surja su perfeccionamiento es necesario que el
mismo se constituya en escritura pública y se dé su respectiva inscripción en el
registro público correspondiente;
o. Sinalagmático Perfecto: desde el inicio crea obligaciones para las partes, debido
que ambos se llegan a considerar acreedor y deudor entre sí; y
p. De ejecución instantánea: tiene efecto instantáneo debido a que se da la
transferencia de la cosa en el mismo momento, salvo en la compraventa de
bienes a futuro o que este sujeto algún tipo de condición.
20
2.6 Elementos de la Compraventa.
Los elementos que conforman la compraventa son tres, entre los cuales están: el
elemento personal, el elemento real y el elemento formal, los cuales se describirán a
continuación.
a. Elemento Personal.
Se ha llegado a establecer que la compraventa es un contrato bilateral del cual
nacen derechos y obligaciones para ambas partes por lo cual es necesario el estudio
por separado de cada una de las partes.
Es necesario hacer mención a la capacidad de las partes por lo cual se estudiará y
analizará de la siguiente manera:
Según el artículo 8 del Código Civil guatemalteco, “la capacidad para el ejercicio de
los derechos civiles se adquiere por la mayoría de edad.
Son mayores de edad los que han cumplido dieciocho años. Los menores que han
cumplido catorce años son capaces para algunos actos determinados por la ley”.
Teniendo como base el artículo citado se puede llegar a estudiar de una forma
amplia la capacidad de las partes para contratar.
Los elementos personales son el comprador y el vendedor, estas partes puede ser
personas individuales o jurídicas, unipersonales o multilaterales.
a) El comprador: debe tener la capacidad para poder comprar, no solo la capacidad
establecida en el artículo anteriormente citado, por lo cual si esta frente a un gestor
de negocios o un mandatario es necesario establecer la facultad especial para poder
comprar dentro del contrato que se celebre para el efecto.
El Código Civil guatemalteco establece las incapacidades existentes para celebrar el
contrato de compraventa en los artículos 1792, “El marido no puede comprar de su
21
mujer ni ésta de aquél, aunque haya separación de bienes. No quedan incluidas en
la prohibición las adjudicaciones en pago entre los cónyuges por razón de liquidación
de la sociedad conyugal” y 1793 el cual establece lo siguiente: no pueden comprar
por si ni por interpósita persona:
1. Los administradores de bienes, los que tengan bajo su administración o cuidado;
2. los depositarios judiciales, interventores, síndicos, liquidadores, los bienes del
depósito, intervención, quiebra o liquidación;
3. Los jueces y demás funcionarios o empleados, los abogados, expertos,
procuradores u mandatarios judiciales, los bienes que son objeto de los
expedientes o diligencias en que interviene;
4. Los corredores, los bienes cuya venta se hace con su intervención; y los notarios,
los bienes cuyas actas de remate autoricen;
5. El mandatario, los del mandante sin el consentimiento expreso de éste; y
6. El albacea, los de la testamentaria mientras no estén aprobadas las cuentas de su
administración.
El Código Civil guatemalteco es claro al decir específicamente quienes tienen
prohibición expresa para adquirir dichos bienes debido a la condición con la que
actúen.
b) El vendedor: para poder vender es importante destacar lo del artículo 8 del citado
cuerpo legal y es necesario hacer mención a las circunstancias especiales:
Menores e Incapaces: no tienen capacidad para disponer de sus bienes, excepto que
las ventas sean ínfimas, pero si en ocasiones se puede establecer la necesidad del
menor para la venta de bienes en base al artículo 1795 del Código Civil
guatemalteco. “Los representantes de menores,
incapaces o ausentes y los
depositarios, administradores, interventores, o liquidadores, no pueden vender los
bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para cada
caso señala la ley”
siempre y cuando se establezca realmente la necesidad y
22
urgencia para vender de conformidad con los casos establecidos en el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco.
b. Elemento Real.
I. El objeto. La cosa objeto del contrato debe ser lícita, cierta, determina y
determinable. De acuerdo con el artículo 1538 del Código Civil guatemalteco. “Objeto
del Contrato. No solo las cosas que existen pueden ser objeto de los contratos, sino
las que se espera que existan; pero es necesario que las unas y las otras estén
determinadas, a lo menos en cuanto a su género. La cantidad puede ser incierta con
tal que el contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.
Los hechos han de ser posibles, determinados y en su cumplimiento han de tener
interés los contratantes.
Toda cosa objeto del contrato es necesaria que sea lícita dentro del comercio y que
no sea contraria a las buenas costumbres. Entre las cuales se puede mencionar:
a. Presente o futura, incluyendo cosas esperadas y esperanza. “la venta de cosas
presentes, o sea las que existen en el momento de celebrarse el contrato, no
presentan dificultad alguna, si la cosa es identificada debidamente y es entregada al
comprador”.14
El Código Civil guatemalteco es claro en establecer en su artículo 1805, que:
“pueden venderse las cosas futuras, antes de que existan en especie, y también una
esperanza incierta…”. Es decir sí la cosa no existe físicamente al momento de la
celebración del contrato y para que este elemento exista no depende de la voluntad
de la persona que vende si no de la naturaleza o circunstancia ajena a su voluntad.
Ejemplo: los frutos de la cosecha del manzanal o del maíz.
b. Determinada o Determinable. Se debe determinar en cuanto a su calidad, especie,
y cantidad; y si la cosa fuera fungible se deberá especificar todas aquellas señales
tales como calidades y cualidades existentes para su identificación.
14
7. Ibíd., Pág. 148.
23
c. Corpórea e incorpórea. Las cosas corpóreas son aquellas que ocupan un lugar en
el espacio; y cuando hablamos de objetos o cosas incorpóreas, son todas aquellas
cosas que no se pueden tocar físicamente tales como los derechos o títulos
onerosos.
d. Cosas en Tránsito. De acuerdo con el artículo 1802 del Código Civil guatemalteco,
establece “En la venta de cosas que están en tránsito, el comprador podrá resolver el
contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo convenido. Con este tipo de
objeto depende demasiado del transporte en que viajen los objetos del contrato
debido que depende mucho de calidad en que se encuentran y el tiempo establecido
para la entrega de los mismos, debido a que si se llegare a tratar de comida está se
podría descomponer y ya no serviría de nada.
“La compraventa en tránsito se realiza mediante el endoso o transferencia de los
títulos representativos de la misma (carta de porte, conocimiento de embarque,
etc.)”.15
e. Derechos litigiosos y cosas litigiosas; cosas con gravámenes. Son todos aquellos
derechos que tiene el actor sobre plantear cualquier demanda en algún proceso
judicial. En cuanto a las cosas litigiosas son aquellas sobre las cuales versa un litigio.
Cuando se hace referencia a la venta de cosas con gravámenes se hace referencia a
los inmuebles que se encuentren gravados con hipoteca, debido a que este tipo de
venta es lícita siempre y cuando el comprador se encuentre enterado de la situación
jurídica del inmueble, por lo cual dicho gravamen o limitación debe constar dentro de
las cláusulas del contrato.
f. Derechos Hereditarios. Para que se pueda vender los derechos hereditarios es
necesario conocer al heredero y este podrá traspasar sus derechos hacia otra
persona incluso antes de que se conozca la calidad de heredero. Aunque existe una
prohibición expresa dentro del Código Civil guatemalteco en el artículo 1539, “se
15
7. Ibíd., Pág. 155.
24
prohíbe todo contrato sobre el derecho de suceder en los bienes de una persona que
no ha fallecido, o cuyo fallecimiento se ignora”. Es importante resaltar que para
poder vender los derechos hereditarios es necesario que el causante se encuentre
fallecido.
g. Inmuebles y Muebles. Puede ser objeto de la venta todos los bienes ya sean estos
muebles o inmuebles, pero para que se dé este contrato debe de celebrarse en
escritura pública e inscribirse en el registro público respectivo, aunque si no se
celebrare en escritura pública no será objeto de nulidad.
II. El Precio.
El artículo 1796 del Código Civil guatemalteco, establece “Que no hay compraventa
si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo”.
El precio al igual que el objeto es un elemento principal dentro de este contrato
porque si no se estableciera el precio se estaría frente una donación y no una
compraventa, debido a que el comprador debe entregar el dinero a cambio de objeto.
a) Características del Precio.
a. Pecuniariedad: La prestación del deudor debe ser en dinero o mayoritariamente
en dinero ya que de ello se diferencia a la compraventa de la permuta.
b. Certeza, el precio debe ser convenido entre las partes o que estas hayan
determinado la forma de convenirlo. Las maneras comunes de fijar el precio son:
a) por calidad, b) cantidad, c) por precio fijado por un tercero de confianza que no
figuraría como árbitro, mandatario o experto, d) precio corriente, correspondiente
ello a bienes fungibles, e) precio referido a lugar y tiempo determinado, e) precio
sujeto a tasación en cuyo caso un profesional lo hace sobre bases técnicas.
c. Realidad, el precio deber ser real de acuerdo con la moneda nacional o moneda
extranjera si fuere el caso; ya que de lo contrario el contrato puede invalidarse por
simulación, al referirse a precio real no se está refiriendo a justo, ya que esto
atiende a una valoración ética.
25
2.7 Efecto del Contrato de Compraventa.
El principal efecto de la compraventa es la transferencia del dominio de la cosa por
parte del vendedor hacia el comprador.
En el artículo 1791 Código Civil guatemalteco, establece claramente que: “El contrato
de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen
en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda
prohibido el pacto de retroventa”.
2.8 Obligaciones de las Partes.
Las obligaciones principales de las partes de acuerdo con el artículo 1790 del Código
Civil guatemalteco son: a. en cuanto al vendedor, entregar la cosa; b. en cuanto al
comprador pagar el precio.
a) Obligaciones del Vendedor.
“La principal obligación que asume el vendedor como efecto del contrato de
compraventa, es la entrega precisamente de la cosa vendida al comprador, lo que
implica lo de conservarla hasta su entrega, asumir sus riesgos y garantizar al
comprador (sanear) contra la evicción y los vicios ocultos de la misma”.16
El Derecho Civil mexicano doctrinariamente establece las obligaciones del vendedor
de la siguiente manera:
a. “Transferir el dominio de la cosa,
b. Conservar la cosa o custodiarla entre tanto se entrega,
c. Entregar la cosa, la cual puede ser real, simbólica y legal,
c.1 Entrega Real: si se entrega materialmente y en el caso de un derecho del título
que lo represente o contiene;
16
7. Ibíd. Pág. 185.
26
c.2 Entrega Simbólica: cuando se emplea alguna fórmula o figura por la cual el
comprador se da por recibido de la cosa; y
c.3 Entrega Legal: cuando la ley considera recibida la cosa por el comprador, sin
estar materialmente entregada.
d. Garantizar una posesión útil y pacífica,
e. Responder a la Evicción,
f. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro”.17
Dentro de las obligaciones del vendedor el Código Civil mexicano establece en su
artículo 2283, “El vendedor está obligado: I. A entregar al comprador la cosa vendida;
II. A garantizar las calidades de la cosa; III. A prestar la evicción.
Por lo cual es importante resaltar que la principal obligación del vendedor es entregar
la cosa objeto del contrato, y garantizar el uso, goce o disfrute de manera útil y
pacífica.
El Código Civil español establece lo siguiente en su artículo 1461, “El vendedor está
obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.
En relación de la legislación española es muy específica y clara en decir la obligación
principal del vendedor.
Y de acuerdo con la legislación civil guatemalteca en su artículo 1809. “El vendedor
está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil
posesión de la misma. La entrega se hará en el lugar señalado en el contrato, y a
falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta”.
17
6. Rojina Villegas, Rafael. Op. Cit. Pág. 259.
27
b) Obligaciones del Comprador.
Entre las obligaciones del comprador se encuentran: a. pagar el precio, b. recibir la
cosa, y c. cubrir los gastos de la escrituración.
A pesar de las obligaciones enumeradas la más importante es: el pago del precio, el
artículo 1825 del Código Civil guatemalteco, “La obligación principal del comprador
es pagar el precio en el día, lugar y forma estipulados en el contrato. A falta de
convenio, el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la
entrega de la cosa”. Dentro de las cláusulas del contrato se debe de especificar la
forma en que se debe pagar el precio si el mismo se paga de forma diferida o al
contado, y el lugar donde se debe realizar el pago.
En el Código Civil español de acuerdo con su artículo 1500 “El comprador está
obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el
contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en
que se haga la entrega de la cosa vendida, además el artículo 2293 del Código Civil
mexicano indica: “El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y
especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
Si se analizan las tres legislaciones, se puede llegar a la conclusión de que la
obligación principal del comprador ante todo es pagar el precio de la cosa en el lugar
y forma convenida dentro de las cláusulas del contrato.
También dentro de la obligación del comprador está el de recibir la cosa: de
conformidad con el artículo 1830 del Código Civil guatemalteco, “El comprador está
obligado a recibir la cosa en el lugar y tiempo convenidos, o en su defecto, en los
legales, y si rehusare sin justa causa recibirla o si por su culpa se demorare la
entrega, correrán a su cargo los riesgos de la cosa y los gastos de su conservación y
el vendedor tendrá además el derecho de cobrarle los daños y perjuicios que le
causare. Si la cosa fuera mueble, el vendedor puede pedir su depósito a costa del
comprador”. Es importante resaltar que el comprador tiene la obligación de recibir la
cosa, que es correlativa a la del vendedor y que el incumplimiento de dicha
28
obligación, rehusando o demorando injustificadamente la recepción de la cosa,
provoca, además de la traslación al comprador del riesgo de la cosa y de los gastos
de conservación de la misma.
Otra de las obligaciones del comprador está cubrir con los gastos de escrituración,
esta obligación surge debido, a que el vendedor tiene la obligación de costear todos
los trámites procedentes a la entrega de la cosa, razón por la cual el comprador
deberá costear todo lo relacionado con el pago de la escrituración y tributos.
2.9 Efectos Regístrales.
El principal efecto registral: es que el contrato de compraventa tenga efectos ante
terceros.
a) Principio Registral de “primero en tiempo, primero en derecho”.
Según el artículo 1808 del Código Civil guatemalteco, señala: “Si la cosa vendida
fuere inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecerá la venta que primero se
haya inscrito en el Registro, y si ninguna lo ha sido, será válida la venta anterior en
fecha”.
2.10 Modalidades de la Compraventa.
Cuando se hace referencia a las modalidades de la compraventa, se refiere a las
características especiales de contratación acordadas por las partes.
a. Compraventa con pacto de retroventa. Al analizar la compraventa con pacto de
retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar, dentro de cierto plazo, la
cosa vendida, devolviendo al comprador el precio o una cantidad mayor o menor
estipulada en el mismo contrato. Aunque en el Código Civil guatemalteco en el
artículo 1791 establece: “El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes
desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el
otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa”
29
b. Compraventa con Reserva de Dominio. Esta modalidad consiste “en que la
propiedad de la cosa no se transferirá al comprador, sino hasta que se realice un
acontecimiento futuro o incierto, que consiste generalmente, en el pago posterior del
precio”.18
De acuerdo con este tipo de modalidad no se podrá transferir la propiedad de la cosa
hasta que el comprador termine de pagar el precio de la cosa adquirida.
c. Compraventa con pacto de preferencia. Se da cuando el vendedor se reserva el
derecho de recomprar la cosa, si el comprador decide revenderla o darla en pago a
terceros, ofreciendo las mismas condiciones que éstos, esta modalidad claramente
puede establecerse la diferencia con el pacto de retroventa, el comprador se obliga a
revender el bien en determinado plazo, y en la compraventa con preferencia el
comprador puede o no vender el bien pero si decide venderlo deberá darle
preferencia al vendedor.
d. Venta con pacto de mejor comprador. En el Código Civil guatemalteco el artículo
1850, establece: “La venta se rescindirá a solicitud del vendedor, si dentro de un
término fijado, hubiere quien dé más por la cosa. Este término no excederá en ningún
caso de 6 meses si se trataré de inmuebles o de 3 meses si se trataré de otros
bienes y se contará de la fecha de la celebración del contrato”. Y se resume en la
concesión al vendedor de una preferencia para quedarse con la cosa pagando la
diferencia de precio, para lo cual debe notificársele el ofrecimiento de un precio
mayor.
e. Venta al gusto y a prueba. De acuerdo con el Código Civil guatemalteco en su
artículo 1799 “Las cosas que se acostumbran comprar al gusto, o que las partes
convienen en sujetar a prueba antes de comprarlas, no se consideran vendidas hasta
que el comprador quede satisfecho. El plazo para la prueba, salvo estipulación, es de
tres días, contados desde que el vendedor las ponga a disposición del comprador, y
18
6. Ibíd. Pág. 361.
30
si éste no aceptare dentro de dicho término, se le tendrá por desistido del contrato”.
En éste tipo de modalidad el comprador todavía no ha dado el consentimiento de
querer comprar y por tal motivo tiene que pasar el tiempo establecido y decidir si
desea comprar o no.
f. “Venta sobre muestras. En este tipo de venta si existe un contrato, pero la
aceptación o no de las cosas por el comprador, no depende del gusto del comprador
si no de la calidad convenida, pero si las muestras no resultan o son inútiles para los
fines estipulados se procederá a plantear la resolución del contrato por falta de
entrega”19.
g. Venta por acervo o a la vista. “Se refiere al conjunto de bienes homogéneos o
heterogéneos, de la misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas,
que están especialmente determinadas”20. Esta compra se hace a la vista, en esta
modalidad la venta no se rescinde si el comprador al contar, pesar o medir
compruebe que había menor cantidad que la calculada o que resulte un contenido
mayor.
h. Compraventa de Bienes Litigiosos: Bien litigioso es aquel sobre el que recae o
puede recaer un derecho litigioso. Debe diferenciarse entonces, el bien litigioso del
derecho litigioso, ya que ese último es un bien incorpóreo. En ésta modalidad el
vendedor transmite el dominio de una cosa que es o puede ser litigiosa. El artículo
1805 del Código Civil guatemalteco, permite la venta de cosas litigiosas, requiriendo
al vendedor que advierta al comprador de las circunstancias relativas al litigio y que
ello conste en el contrato.
19
20
7. Viteri Echeverría, Ernesto R. Op. Cit. Págs. 221 y 222.
6. Rojina Villegas, Rafael. Op. Cit. Pág. 396.
31
CAPITULO II.
EL SANEAMIENTO CIVIL GUATEMALTECO.
1. El Saneamiento.
1.1 Antecedentes Históricos.
El Código Civil guatemalteco de 1977 regula el saneamiento en el tratado de la
compraventa, considerando al saneamiento como efecto natural de dicho contrato;
pero, “como expresa el doctor Machado en sus comentarios al Código Civil argentino
Tomo V, pág 408, el saneamiento por evicción o por vicios ocultos, constituye una
condición natural de todo contrato a título oneroso, puesto que si una parte recibe el
equivalente de la cosa en una prestación cualquiera, debe, a su vez, asegurar al
adquirente la posesión tranquila de la cosa entregada”.21
El saneamiento viene a reparar cualquier daño en que haya incurrido el enajenante
del bien en favor del adquirente en todo tipo de contrato de título oneroso.
1.2 Definición.
Se puede definir como. “La obligación que por imperativo legal corresponde a quien
transfiere a otro la propiedad, la posesión, el uso de determinado bien, a título
oneroso, de garantizarle la posesión pacífica y útil de la cosa, indemnizarle si tiene
vicios ocultos que la hagan inútil para el uso al que se le destina, o en el caso de que
la pierda, en todo o en parte, por sentencia judicial firme que declare con lugar la
demanda instaurada por una tercera persona con derecho anterior”22. Con la anterior
definición se puede llegar a la conclusión que el saneamiento lo que busca es
reparar e indemnizar al comprador por haberle causado un daño en virtud de
transferirle un bien que posee vicios ocultos o que pierda dicho bien por sentencia
judicial.
21
22
Ojeda Salazar Federico, Exposición de Motivos del Código Civil decreto Ley 106, Guatemala, 1963. Pág. 146
3. Contreras Ortiz, Rubén A. Op. Cit. Pág. 250
32
El Código Civil guatemalteco en su artículo 1543 establece: “El enajenante está
sujeto al saneamiento por evicción o por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en
que se transfiere la propiedad, la posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa”. En
virtud del artículo anteriormente citado se llega a la siguiente definición: El
saneamiento es la indemnización que el enajenante debe prestar por imperativo legal
al adquirente en caso de existir en la cosa, en que se transfiere la propiedad, la
posesión, el uso, goce o disfrute, vicios ocultos o defectos que la hagan inútil para el
uso a que se le destina, o por haber sido privado el adquirente, de la cosa, en virtud
de sentencia firme amparada por un derecho anterior a la enajenación.
Y el artículo 1544 establece: “Los contratantes pueden ampliar o restringir por pacto
expreso los efectos del saneamiento y aún convenir en que éste no se preste; pero la
renuncia al saneamiento no será válida si hubiere mediado mala fe por parte del
enajenante”.
Es importante resaltar que para que tenga efecto el saneamiento es necesario que el
contrato sea oneroso como es el caso del contrato de compraventa debido a que en
ese contrato se trasfiere la propiedad a título oneroso.
Renuncia al saneamiento: de acuerdo a lo regulado en el artículo 1545, del Código
Civil guatemalteco: “Cuando ha sido renunciado el saneamiento, llegado que sea el
momento de prestarlo, debe el enajenante devolver únicamente el precio que recibió,
si el contrato fuere traslativo de dominio; salvo que el caso de saneamiento ocurrido
hubiere sido renunciado de manera expresa, para cuyo efecto, al celebrarse el
contrato, está obligado el que enajena a declarar los gravámenes y limitaciones que
afectan a la cosa, así como los vicios ocultos que conozca.
“El doctor Cruz, manifiesta que el saneamiento "se refiere a dos extremos,
principalmente: a responder por los vicios ocultos de la cosa objeto del contrato, que
no se hubieren considerado al tiempo de la contratación; y a sostener al adquirente
en el dominio o posesión pacífica de la cosa, e indemnizarle cumplidamente.
33
(Instituciones, tomo III, pág. 162.)... en ese orden de ideas, el doctor Machado en sus
comentarios al Código Civil argentino (tomo V, pág. 408), sostiene que el
saneamiento por evicción o por vicios ocultos, constituye una condición natural de
todo contrato a título oneroso, puesto que si una parte recibe el equivalente de la
cosa en una prestación cualquiera, debe, a su vez, asegurar al adquirente la
posesión tranquila de la cosa entregada en cambio."23
Se debe de tomar en cuenta que también se puede rescindir el contrato, en lugar de
pedir el saneamiento de acuerdo con el artículo 1546 del Código Civil guatemalteco,
el cual establece: “El adquirente puede pedir la rescisión del contrato en lugar del
saneamiento, si sólo hubiere perdido una parte de la cosa, siempre que esta parte
fuere de tal importancia con respecto al todo, que sin ella no la habría adquirido”. El
Código es muy claro al referirse que se rescindirá el contrato si faltare algo de vital
importancia, pero también se puede obligar al enajenante a pagar determinada
cantidad de dinero que exceda la mitad del precio que recibió para resarcir el daño
de acuerdo con lo regulado en el artículo 1547 del mismo cuerpo legal, “Si por razón
del saneamiento estuviere obligado el enajenante a pagar una cantidad que exceda
de la mitad del precio que recibió, podrá rescindir el contrato satisfaciendo el valor
que tenga la cosa al tiempo de la rescisión, más los gastos y perjuicios ocasionados”.
1.3 Clases de Saneamiento.
Saneamiento por Evicción y Saneamiento por Vicios Ocultos. Los cuales se
estudiarán y analizarán a continuación.
2. Saneamiento por Evicción.
2.1 La Evicción en el Derecho Romano.
Algunos autores denominan la evicción como: una garantía pacífica y una garantía
útil, tal como lo hicieron los romanos, aunque específicamente la utilizaron en la
compraventa donde la obligación del vendedor varío según las fases de la venta.
23
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo, Código Civil, Guatemala, 2010, Instituciones de Investigaciones Jurídicas, pág. 260.
34
Primero la venta se hacía en forma de mancipación, el comprador tenía contra el
vendedor una actio auctoritatis por el doble precio, la acción tenía carácter penal y
duraba dos años. Posteriormente la venta se hacía con doble estipulación, se
acostumbraba que el vendedor pagará el doble precio en caso de evicción. Y por
último cuando la venta fue un contrato consensual en el cual el comprador tenía una
doble acción en contra del vendedor, la primera era que la venta producía el pleno
derecho y la segunda era la indemnización en caso de daño ocasionado.
2.2 Definición.
“Es la pérdida o turbación que sufre el adquiriente de un bien, o de un derecho real
sobre esté, por vicios de derechos anteriores a la adquisición; siempre que ésta fuere
onerosa, el transmisor de los derechos en cuestión será responsable por los
perjuicios o turbaciones causados”24.
Por su parte el Código Civil guatemalteco en el artículo 1548 establece: “Tendrá
lugar la evicción cuando se prive al adquirente, por sentencia firme en virtud de un
derecho anterior a la enajenación, de todo o parte de la cosa adquirida”. La evicción
como se ha dicho anteriormente es la pérdida de un derecho en virtud de una
sentencia firme, tal es el caso que el comprador se ve en la obligación de abandonar
la cosa adquirida ya sea de forma total o parcial.
2.3 Naturaleza Jurídica de la Evicción.
“En el Derecho Romano, la obligación del vendedor de garantizar la posesión
pacífica de la cosa, era simplemente accidental en el contrato, por lo cual no tenía
vida jurídica. En una segunda etapa, la obligación de garantía se transforma en un
elemento natural del contrato, por lo que tiene exigibilidad propia, siempre que los
contratantes no la hayan renunciado voluntariamente y éste es precisamente el
criterio de la doctrina moderna, de tomarlo como un elemento natural del contrato. Y
para algunos autores como un elemento legal”.25
24
25
8. Evicción, Diccionario para ciencias jurídicas, políticas y sociales, Editorial Heliasta, Argentina, 2001, 28ª. Edición, pág. 408.
2. Navarro Orozco, Baudio N., Op. Cit. Pág. 99.
35
2.4 Elementos de la Evicción.
a. Se debe producir la pérdida total o parcial de la cosa adquirida,
b. El Comprador se debe ver privado de la cosa en virtud de una sentencia firme,
c. El derecho del reclamante debe ser anterior a la enajenación, y
d. No debe existir pacto de renuncia del saneamiento.
2.5 Consideraciones Generales.
El saneamiento por evicción es llamado en la doctrina como deber de garantía y esté
deber puede ser de dos maneras:
a. Garantía de Posesión Pacífica; y
b. Garantía de Posesión Útil.
2.6 Clases de Evicción.
De acuerdo con el artículo 1548 del Código Civil guatemalteco hay dos clases de
evicción las cuales son: Evicción Total y Evicción Parcial.
a) Evicción Total: es la que surge cuando el comprador se ve desposeído de la
totalidad de la cosa adquirida.
b) Evicción Parcial: Es cuando el comprador solo se encuentra desposeído de una
parte de la cosa adquirida.
2.7 Derechos del Adquiriente por el Saneamiento.
El Código Civil guatemalteco en su artículo 1553 establece: “El precio que el
enajenante está obligado a sanear, es el que tenga la cosa al tiempo de perderla el
adquirente, pero si fuere menor del que tenía al adquirirla y el enajenante hubiere
procedido de mala fe, podrá exigirse el precio que tenía la cosa al tiempo de la
enajenación”. Se debe de tomar en cuenta la voluntad e intención del enajenante
para poder indemnizar al comprador y que el vendedor repare el daño cometido
además el artículo 1554 del mismo cuerpo legal establece que: “Realizada la
36
evicción, tendrá derecho el adquirente a exigir del enajenante, además de la
restitución del precio, lo siguiente:
1o.- Los frutos que haya sido obligado a restituir;
2o.- El pago de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho el adquirente, y los
gastos de conservación de la cosa;
3o.- Los gastos del juicio que haya motivado la evicción y en su caso, los del
procedimiento seguido con el obligado al saneamiento; y
4o.- Los gastos e impuestos del contrato que haya satisfecho.
El vendedor debe de cubrir o resarcir todos los daños y gastos en que incurrió el
comprador por culpa de su mala fe.
2.8 Caso en que no procede el Saneamiento por Evicción.
El Código Civil guatemalteco aclara literalmente el único caso en que no procedería
el saneamiento por evicción de acuerdo con el artículo 1549 “Si el derecho del
demandante no era perfecto antes de la enajenación y se perfeccionó por culpa o
descuido del adquirente, no habrá lugar al saneamiento por evicción”. Para que
tenga lugar el saneamiento por ningún motivo debe de haber culpa o descuido por
parte del adquiriente, caso contrario no se estaría frente al saneamiento.
2.9 Juicio de Evicción.
Según el civilista Borja Soriano, este juicio: “Es aquel en el que el adquirente se ve
amenazado por un tercero y en el cual el enajenante debe defenderlo de manera que
la sentencia le sea favorable”26.
De conformidad con el artículo 1550 del Código Civil guatemalteco, “Promovido el
juicio contra el adquirente en los casos en los que hay lugar al saneamiento, debe el
demandado hacer citar al enajenante de acuerdo con lo establecido en el Código
Procesal Civil y Mercantil para el emplazamiento de terceros” para promover
26
2. Navarro Orozco, Baudio N. Op. Cit. Pág. 89.
37
determinado juicio se debe de aplicar lo regulado en el Código Procesal Civil y
Mercantil guatemalteco para determinados casos específicos.
En el artículo 57 del Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco establece:
“Intervención a instancia de parte. Al demandar o al contestar la demanda, cada una
de las partes puede llamar al proceso, a un tercero respecto del cual considere
común la causa o de quien pretenda una garantía”.
Para poder entender la intervención de un tercero es importante estudiar las tercerías
por lo cual se analizará de la siguiente manera:
a) Tercería.
Es aquel tipo de pluralidad de las partes que se producen cuando los diversos
litigantes aparecen situados en un mismo plano, pero no unidos, sino enfrentados en
su actuación procesal.
La tercería puede ser: voluntaria o a instancia de parte, de acuerdo con el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco que en su artículo 56 establece: “en un
proceso seguido entre dos o más personas, puede un tercero presentarse a deducir
una acción relativa al mismo asunto. Está nueva acción se llama tercería y el que la
promueve, tercero opositor o coadyuvante”. Según con lo estipulado en esté artículo
se está frente a una tercería voluntaria. Y a instancia de parte es la que se encuentra
regulada en el artículo 57 del mismo cuerpo legal.
a.1 Vinculación de Terceros.
En el artículo 58 del Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco se establece:
“hecho el emplazamiento en la forma legal, el tercero queda vinculado a la decisión
final del asunto, pudiéndose ejecutar en su contra la sentencia que se dicte”.
38
a.2 Emplazamiento a terceros.
Cuando se emplaza a terceros se deberá realizar de acuerdo con lo que el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco en su artículo 553 establece: “Llamamiento
de Terceros, de conformidad con el artículo 57, se oirá por veinticuatro horas al
emplazado. Si hubiera controversia acerca de si esté debe o no salir al proceso, se
tramitará y resolverá como incidente, sin que se interrumpa el curso del proceso
principal. Si el emplazado se apersonare en el proceso, será tenido como
coadyuvante de la parte con quien esté vinculado el interés que él tenga. Si asume la
responsabilidad del proceso, se le tendrá como parte principal”. Es importante
resaltar que este artículo hace referencia a que el proceso principal no se
interrumpirá, mientras se resuelve el emplazamiento de terceros, y sí el tercero es
aceptado deberá actuar como principal.
Y en el artículo 554 del Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco establece:
“Derecho de emplazado. Aunque el emplazado no hubiere contestado en el término
de la audiencia, podrá intervenir en el proceso en cualquier estado que guarde, antes
de que la sentencia sea ejecutoriada, sin que por ello se interrumpa el curso del
proceso. El emplazado tiene derecho de pedir que se emplace a otros coobligados, si
los hubiere, siempre que lo haga dentro del término de la audiencia que se le hubiere
concedido, aplicándose en este caso lo dispuesto en el artículo anterior”. El
emplazamiento de terceros se puede entender como la notificación o la
comunicación que el adquirente deberá hacer al enajenante, anunciando el peligro
del despojo jurídico, debido a que el enajenante garantizo la posesión pacífica de la
cosa.
a.3 Tercero Coadyuvante.
De acuerdo con el Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco en el artículo 549
“Terceros Coadyuvantes. El tercero coadyuvante se reputa una misma parte con
aquel a quien ayuda, debiendo tomar el proceso en el estado en que halle; no puede
suspender su curso, ni alegar ni probar lo que estuviere prohibido al principal. Y
doctrinariamente se puede definir al tercero coadyuvante como: es el que se presta
39
apoyando la acción o derecho de alguno de los litigantes, bien sea el del ejecutante o
el del ejecutado. Por tener algún interés común.
a.4 Formas de Resolver las Tercerías.
En el artículo 551 del Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco se establece:
“Forma de resolver las tercerías pueden interponerse en cualquier proceso, salvo
disposición en contrario. Las tercerías, de la clase que sean, planteadas en procesos
que no sean de ejecución, se resolverán juntamente con el asunto principal, en
sentencia la que se pronunciará sobre la procedencia o improcedencia de la tercería,
debiendo el juez hacer las declaraciones que correspondan.
Para resolver las tercerías interpuestas en procesos de ejecución se observaran
estas reglas: 1. Si la tercería fuere coadyuvante, se resolverá conjuntamente con lo
principal; 2. Si la tercería fuere excluyente de dominio, se resolverá por el
procedimiento de incidentes; y 3. Si la tercería fuere excluyente de preferencia, se
tramitará como incidente, pero este se resolverá antes del remate o del pago en su
caso”. Tomando en cuenta lo anterior se analizará lo regulado en el Código Civil
guatemalteco.
I. Actitudes Procesales.
a. Artículo 1551 del Código Civil guatemalteco, “Si el enajenante comparece y quiere
tomar la defensa, se seguirá contra él sólo el procedimiento pero el adquirente podrá
intervenir como parte para la conservación de sus derechos”. El enajenante deberá
intervenir dentro del proceso para auxiliar al adquirente.
b. La otra actitud procesal que se puede dar es que el enajenante se allane al
saneamiento, y podrá el adquirente continuar por sí mismo el procedimiento y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir de aquel el reembolso de los gastos del juicio,
ni el de los frutos percibidos durante el mismo y satisfechos al dueño.
40
El allanamiento en el juicio de evicción, se entiende que es la acción de prestar el
demandado o emplazado su consentimiento a lo solicitado y perdido por el acto, o
sea el saneamiento por vicios ocultos. De lo anterior se puede deducir que “si el
enajenante se allana, el adquirente puede continuar a su riesgo el procedimiento y si
es vencido, no tendrá derecho a exigir el reembolso de los gastos del juicio, ni el de
los frutos percibidos durante el mismo”.27
De acuerdo con el artículo 1555 del Código Civil guatemalteco, “si el juicio terminare
por sentencia absolutoria en favor del adquirente, no estará obligado, el que enajenó,
a indemnizarle los perjuicios y gastos que el proceso le hubiere causado, sino
cuando fuere imputable a hecho o culpa del enajenante”. Con la sentencia
absolutoria el emplazado queda exento de indemnizar los perjuicios y los gastos del
proceso, salvo que el hecho fuera culpa suya.
2.10 Evicción Parcial.
El artículo 1556 del Código Civil guatemalteco establece: “si se perdiera solamente
una parte de la cosa, el precio que debe sanearse será el de la parte perdida, fijado
en la relación a su importancia o en proporción al precio total”. Se debe entender que
dependiendo de la importancia de la cosa perdida, sea que se cubra la totalidad del
bien, y si no fuere tan importante solo se saneará la parte que se llegare a perder. Y
el artículo 1157 del mismo cuerpo legal “El enajenante que ha procedido de mala fe
está obligado, en caso de saneamiento, a pagar al adquirente las mejoras de recreo
y los daños y perjuicios causados”. Al existir mala fe el enajenante está obligado a
pagar las mejoras de recreo, las cuales como ya se estableció son las que sin ser
necesarias ni útiles, sirven para ornato o mayor comodidad.
2.11 Casos en los que se pierde el derecho al saneamiento por evicción.
De conformidad con el artículo 1558 del Código Civil guatemalteco que hace
referencia a: “El adquirente pierde el derecho al saneamiento por evicción, en los
casos siguientes: 1o.- Si omite hacer citar de evicción al enajenante; 2o.- Cuando sin
27
2. Ibíd. Pág. 95.
41
consentimiento del enajenante, transige, desiste del juicio o lo somete a juicio de
árbitros; 3o.- Si habiéndose hecho cargo de la defensa, la descuida, se deja
condenar por rebeldía o abandona el juicio; 4o.- Si no hace uso de los recursos
legales contra las resoluciones que afectan directamente al negocio principal; 5o.- Si
a sabiendas no opone la excepción de prescripción; 6o.- Si no emplea en la defensa
los documentos que le haya suministrado el enajenante; 7o.- Si comete dolo en el
juicio en que fue vencido, o se prueba colusión entre él y el demandante; y 8o.- Si a
sabiendas adquirió cosa ajena o litigiosa.
Se debe de tomar en cuenta los casos anteriormente mencionados para no perder el
derecho a sanear debido a que esta es la única manera para poder reclamar los
daños ocasionados y que los mismos sean saneados o reparados.
3 Saneamiento por Vicios Ocultos.
3.1 Los Vicios Ocultos en el Derecho Romano.
En el viejo Derecho Romano cuando la venta se confundía con la mancipatio, el
vendedor no respondía por vicios ocultos de las cosas, aunque estos la hicieran
hasta inútil, salvo en los casos siguientes:
a. Cuando se vendía un fundo y éste no tenía la medida indicada.
b. Cuando se vendía un fundo y después aparecía una servidumbre.
3.2 Definición.
“Derechos ocultos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se transmita por el título
oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la haga impropia para su
destino, si de tal manera disminuye el uso de ella que, de haberlos conocido el
adquirente, no la habría adquirido o hubiera dado menos por ella”28.
28
8. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Op. Cit. Pág.
42
El Código Civil guatemalteco la describe en su artículo 1559 como: “El enajenante
está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa enajenada
que la hagan impropia o inútil para el uso a que se le destina, o que disminuya este
uso de tal modo que, de haberlos conocido el adquiriente, no hubiera aceptado la
cosa o el precio convenido. No se debe vender algo que no sirva o que impida su
utilización, por tal motivo el legislador previno esta circunstancia, y creó el
saneamiento por vicios ocultos, para resarcir el daño ocasionado al adquirente.
Los Vicios Ostensibles. Según el artículo 1560 del Código Civil guatemalteco, “el
enajenante no es responsable de los defectos o vicios manifiestos o que están a las
vista, ni tampoco de los que no lo están si el adquirente, por razón de su oficio o
profesión, debe fácilmente conocerlos, salvo el caso en que el enajenante haya
declarado que la cosa la entregaba sin ningún defecto”.
3.3 Acciones.
De los vicios ocultos se derivan dos acciones de las que puede hacer uso el
adquirente y de las cuales, puede elegir la que más le convenga entre estas están:
La acción estimatoria y la acción redhibitoria. El Código Civil guatemalteco hace
referencia en su artículo 1561 de la siguiente manera: “Por los vicios ocultos de la
cosa tiene el adquirente derecho de ejercitar, a su elección, la acción redhibitoria
para que se rescinda el contrato, o la acción estimatoria para que se le devuelva del
precio lo que la cosa vale menos”.
De las acciones, en cuanto a su ejercicio tienen las características siguientes:
a. Se ejercitan a elección del adquirente.
b. La acción estimatoria o redhibitoria debe ejercitarse dentro de los seis meses
siguientes en que se entregó la cosa y si se trataré de animales se ejercitará la
acción dentro de los quince días siguientes.
c. La acción estimatoria excluye a la acción redhibitoria y viceversa, intentada una de
ellas, el adquirente queda privada de la otra.
a) Acción Estimatoria.
43
Esta acción deja subsistente el contrato, pero obliga al enajenante a devolver del
precio lo que la cosa vale de menos. Como opción a favor del enajenante la ley
establece que si por razón del saneamiento estuviere obligado el enajenante a pagar
una cantidad que exceda de la mitad del precio que recibió, podrá rescindir el
contrato satisfaciendo el valor que tenga la cosa al tiempo de la rescisión, más los
gastos y perjuicios ocasionados. Según los artículos 1561 y 1547 del Código Civil
guatemalteco.
Si el adquirente decide quedarse con la cosa, por medio de la acción estimatoria
puede pedir una disminución del precio, y dicho precio debe ser calculado por
peritos.
b) Acción Redhibitoria.
“Es la ejercida por el comprador contra el vendedor para que rescinda el contrato,
admitiendo la cosa vendida con alguna tacha, defecto o vicio oculto, con restitución
del precio abonado más los daños y perjuicios, si el vendedor hubiera obrado
dolosamente”29
Para Contreras Ortiz, la acción redhibitoria “Es una acción cuya finalidad es rescindir
el contrato”30. Si se llegare a rescindir el contrato el enajenante entregará el dinero al
adquirente y este devolverá la cosa, y si se llegaré a comprobar que el enajenante
conocía la existencia de dichos vicios deberá indemnizar los daños y perjuicios
resultantes, pero si los ignoraba no pagará nada, excepto los gastos del contrato si
se hubieren causado.
Circunstancias necesarias para que se dé la acción redhibitoria.
1. Que el objeto esté viciado;
2. Que el vicio ocasionado sea grave, de tal forma que no pueda ser utilizado o que
disminuya su utilidad;
3. Que el vicio sea oculto, o sea que no esté a la vista;
29
30
2. Navarro Orozco, Baudio N. Op. Cit. Pág. 102.
3. Contreras Ortiz, Rubén A. Op. Cit. Pág. 255.
44
4. Que el vicio sea preexistente.
b.1 Clases de Vicios Redhibitorios.
Existen dos clases de vicios redhibitorios los cuales son: a. Vicios ocultos en general;
y b. Los concernientes a los animales.
a. Redhibición total: “Tiene lugar cuando, con ocasión del vicio, se produce la
inadecuación absoluta de la cosa para su uso o la disminución de este en tal
intensidad, que de haberlo conocido el comprador, no lo hubiere adquirido o lo
hubiere hecho en menos valor”.31 De acuerdo con esta definición se dan dos tipos de
modalidades: la mala fe del vendedor, debido a que ya conocía la existencia de los
vicios ocultos y no advirtió al comprador y la buena fe del vendedor que no sabía la
existencia de dichos vicios y por no conocer su existencia no tiene que pagar ningún
tipo de indemnización.
b. Redhibición Parcial: Se da cuando el objeto dado en venta, tiene todavía utilidad a
pesar del vicio que posee.
3.3.1 Excepciones ante la acción de saneamiento por vicios ocultos.
El vendedor o enajenante debe hacer uso de las siguientes excepciones ante la
acción redhibitoria.
a. Que el comprador tenga conocimientos de los vicios en el momento en que se
celebró el contrato;
b. Que el comprador de acuerdo a su oficio o profesión tuvo que haberse dado
cuenta de los vicios ocultos;
c. Que el comprador haya renunciado en el contrato al saneamiento.
31
2. Navarro Orozco, Baudio N. Op. Cit. Pág. 104.
45
3.4. Ventas judiciales.
En el artículo 1564 del Código Civil guatemalteco, se establece: “En la ventas
judiciales no habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios, pero si a todo lo
demás dispuesto en los artículos anteriores”. No se debe indemnizar si se trata de
ventas judiciales debido a que los que ejecutan la venta son los acreedores y ellos
solo hacen uso de su derecho de garantía y por lo tanto no conocen realmente el
estado de los bienes sean estos bienes muebles o inmuebles.
3.5. Venta de cosas en conjunto o al precio alzado.
El artículo 1565 del Código Civil guatemalteco, establece: “Enajenándose dos o más
cosas conjuntamente, sea por un precio alzado o señalando a cada una su precio, el
vicio de una sola da lugar al saneamiento de ella, pero no de los demás a no ser que
aparezca que el adquirente no habría recibido la cosa o cosas buenas sin la que
resulte viciada, o que la cosa consista en un rebaño o partida de ganado y el vicio
fuere una enfermedad contagiosa”. Este artículo se refiere a la responsabilidad en la
venta de varias cosas conjuntamente, o de animales, o juegos de cosas, casos en
los cuales, el vicio solo recaerá en la cosa o animal que se encuentre viciado y no de
todo el conjunto.
3.6. Vicios ocultos de los animales.
El artículo 1567 del Código Civil guatemalteco, hace referencia a: “Si el animal que
se enajena muere dentro de los siete días siguientes a la entrega, procederá el
saneamiento si el adquirente probare que la muerte se debió a enfermedad o causa
anterior a la enajenación o a la entrega si ésta no fuere simultánea con la
enajenación”. En caso de muerte de un animal dentro de los siete días siguientes a la
entrega y para que tenga lugar el saneamiento se deberá establecer que la
enfermedad se debió a causa anterior a la fecha del contrato.
Además el artículo 1568 de dicho Código indica que: “No serán objeto de contrato los
ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato
que se hiciere respecto de ellos será nulo. También será nulo el contrato de
46
enajenación de los ganados y animales, si expresándose en el mismo contrato el
servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo”. En la
primera parte de este artículo, hace referencia a la nulidad debido que se está
celebrando un contrato con un objeto ilícito.
3.7 Venta realizada en feria.
La venta de animales realizadas en ferias, no tiene lugar el saneamiento, debido a
que en este tipo de ventas, el comprador tiene el tiempo para escoger y examinar a
los animales que desee. En virtud de lo estudiado se aplica el artículo 1569 del
Código Civil guatemalteco, “El saneamiento por los vicios ocultos de los animales y
ganados no tendrá lugar en las ventas hechas en feria, ni en la de caballerías
enajenadas como de desecho, salvo el caso previsto en la primera parte del artículo
anterior”.
3.8. Servidumbre no aparente.
En el artículo 1570 del Código Civil guatemalteco, establece: “Si la cosa enajenada
fuere inmueble y resultare gravado con servidumbre no aparente de la que no se dio
noticia al adquirente al tiempo de contratar, puede éste ejercitar la acción de
reducción del precio, si no prefiere la redhibición; pero deberá intentar aquélla dentro
de tres meses contados desde el día en que tenga conocimiento de la servidumbre”.
Según esté artículo el comprador no tiene derecho a garantía alguna, en razón de
una servidumbre, sino en tanto en cuanto haya ignorado la existencia de la misma,
máxime si se trataré de una no aparente, como indica el Código Civil guatemalteco.
Para poder comprender de manera más amplia esté artículo se deberá definir lo que
es la servidumbre no aparente: “La que no se manifiesta por signo exterior alguno;
como la prohibición de elevar un edificio o más de determinada altura, la de paso
cuando no tiene camino determinado y las fincas son abiertas, la de sacar agua u
otras”32
32
2. Ibíd. Pág. 111.
47
3.9 Garantía de la posesión útil.
El Código Civil guatemalteco en su artículo 1571 establece: “Si el enajenante ha
garantizado el buen funcionamiento de la cosa por un tiempo determinado y
resultare, durante su transcurso defecto en el funcionamiento, debe el adquirente
hacerlo saber a aquél dentro de los quince días siguientes al descubrimiento del
defecto; y si el enajenante no procede a su inmediata reparación, podrá exigir el
saneamiento”. Se da por tiempo determinado y específicamente se da más en el
contrato de compraventa.
3.10. Renuncia al Saneamiento.
El artículo 1544 del Código Civil guatemalteco establece: “Los contratantes pueden
ampliar o restringir por pacto expreso los efectos del saneamiento y aún convenir en
que éste no se preste; pero la renuncia al saneamiento no será válida si hubiere
mediado mala fe por parte del enajenante”. El adquirente puede renunciar a su
derecho de saneamiento, siempre y cuando no hubiera mediado mala fe por parte
del enajenante.
La renuncia puede ser:
a. Renuncia general. El adquiriente renuncia al saneamiento en general, solo tendrá
derecho a exigir del enajenante el precio de la cosa.
b. Renuncia acaso específico. Es cuando el adquirente renuncia a un caso específico
de saneamiento y ocurre precisamente ese caso, el adquirente no tendrá derecho ni
siquiera a la devolución del precio.33
33
3. Contreras Ortiz, Rubén A. Op. Cit. Pág. 257.
48
CAPITULO III
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
CIVIL ESPAÑOLA.
1. Consideraciones Generales.
“En el contrato de compraventa, el vendedor no cumple sólo con entregar la cosa
objeto del contrato, sino que también debe garantizar al comprador la posesión
pacífica y útil de la misma”.34 La finalidad de todo contrato es el de garantizar la
posesión pacífica y útil de la cosa dada en compraventa, y no tendría ningún caso
que el comprador se vea perturbado del bien que adquirió, por lo cual es importante
que el adquirente tenga derecho a exigir la garantía de mantener la posesión pacífica
y útil de la cosa por medio del saneamiento, ya sea este por evicción o por vicios
ocultos.
1.1 Definición.
El saneamiento es la obligación que contrae el que transfiere, a título oneroso o
gratuito, la propiedad, la posesión o el uso de un bien, cuando por sus propios
hechos, la evicción de un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al
adquirente de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue
adquirido.
De acuerdo con lo regulado en el artículo 1474 del Código Civil español, “En virtud
del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al
comprador:
1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.”
Por lo cual es importante estudiar las dos clases de saneamiento existentes:
saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos.
34
9. Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español (Obligaciones y Contratos), Tomo III, España, Editorial Arandi
Pamplona, 1979.Segunda Edición. Pág. 592.
49
1.2 Garantía o Saneamiento.
“El comprador adquiere la cosa con la finalidad de poder disfrutarla y, por tanto, si
ese disfrute no puede tener lugar, bien porque se ve privado total o parcialmente de
la cosa misma, bien porque ésta adolezca de determinados vicios o defectos ocultos
que no se pudieron advertir en el momento de la compra, resultará frustrado el fin de
adquirir la cosa y poder servirse de ella. En ambas hipótesis se impone al vendedor
una responsabilidad especial llamada de garantía o de saneamiento, que por tanto
alcanza la evicción o vencimiento en juicio y los vicios o defectos ocultos”35.
Como se ha dicho el vendedor está obligado a garantizar la posesión útil de la cosa,
y en consecuencia debe de responder por los defectos que la hagan impropia para
su uso. “Siempre han existido estás garantías sin perjuicio de las que las partes
podían estipular. Se distinguían unas y otras en la doctrina antigua, y se decían
garantías de hecho las convenidas o las estipuladas, y garantías de derecho las que
en ausencia de la convencional se establecían por la ley; garantías que se aplicaban
bien a la evicción, o bien a las compras de cosas con vicios redhibitorios”36.
1.3 Obligaciones del Saneamiento.
“Las obligaciones de saneamiento se clasifican en cuatro rubros:
1) disposiciones generales;
2) saneamiento por evicción;
3) saneamiento por vicios ocultos; y
4) saneamiento por hechos propios del transferente.
La obligación de saneamiento del enajenante por sus hechos propios, por evicción y
por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindiendo de su culpabilidad,
por el solo hecho de que el adquirente no puede destinar el bien a la finalidad de la
adquisición. El dolo o la culpa del enajenante solamente agrava su responsabilidad
haciéndola extensiva al resarcimiento de los daños por haber conocido o estado en
35
Espín Canovas, Diego, Derecho Civil Español, España 1961, Editorial Revista de derecho Privado Madrid, Segunda edición,
pág. 506.
36
Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de derecho Civil, España, Editorial Talleres Tipográficos, Cuesta Macillas, Cuarta
Edición, Pág. 372.
50
la posibilidad de conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o que el bien
cuyo derecho transfiere adolece de vicios ocultos”37.
2
Saneamiento por evicción.
2.1 Concepto.
Evicción, de evincere, vencer, significa vencimiento en juicio, y es la privación al
comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior, a la compra de
todo o parte del derecho de propiedad transmitido con la venta.
2.2 Definición.
Es el despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una resolución judicial o
administrativa firme dictada en el proceso judicial de evicción o en el respectivo
proceso administrativo. Y de acuerdo con el artículo 1475 del Código Civil español
que establece: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia
firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado
en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir
está obligación legal del vendedor”. Para que se pueda utilizar el saneamiento por
evicción es importante que perturbe la posesión a favor del comprador y la misma
sea mediante una sentencia firme. Para hacer uso del saneamiento el mismo no
puede estar manifiesto dentro del contenido del contrato.
2.3 Naturaleza Jurídica.
La obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa se
estableció de la siguiente manera:
En una primera etapa, del Derecho Romano, este tipo de obligación era accidental
dentro del contrato, por lo cual no tenía vida jurídica si las partes no lo habían
verificado y lo que estipulaban era que se pagará el precio doble de la cosa si se
37
Obligaciones del Saneamiento, Torres Vásquez, Las Obligaciones del Saneamiento, España,
www.etorresvasquez.com.pe/pdf/SANEAMIENTO.pdf, 5 de junio de 2011.
51
establecía que había evicción. En una segunda etapa, esta obligación se convierte
en un elemento natural del contrato, por lo que tiene una exigibilidad propia siempre
y cuanto no la hubiesen eliminado en virtud de acuerdo recíproco. “Este criterio en el
Derecho Romano posterior y el de la mayoría de las legislaciones modernas. En
alguna, más que un elemento natural, es un elemento legal, surgiendo la obligación
del vendedor no ex contractu, sino ex lege”38.
2.4 Elementos de fondo de la evicción.
a. Que se produzca la pérdida parcial o total de la cosa;
b. Que el comprador se vea privado de la cosa mediante una sentencia firme;
b.1 Cuando la posesión se vea verificada en virtud de una resolución administrativa;
b.2 Cuando la cosa vendida esté gravada y se subrogó el tenedor de ella el lugar del
vendedor.
c. Que el derecho del evincente sea anterior a la compra.
El saneamiento tiene en el Código Civil español el carácter de un elemento natural
del contrato, y por tanto no requiere pacto, y puede variarse su eficacia hasta incluso
suprimirlo y el artículo 1475 del Código Civil español en su párrafo tercero establece:
“Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir está
obligación legal del vendedor”. Teniendo como base el artículo anterior se debe de
tener en cuenta que no debe de mediar mala fe por parte del vendedor.
“Las partes contratantes pueden convenir que la obligación de sanear sea
aumentada, disminuida o suprimida totalmente. Pero la convención no funciona
cuando se pretenda liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por
un hecho voluntario suyo o cuando este, en la celebración del contrato, ha actuado
con dolo o culpa inexcusable, porque no se puede tolerar que el transferente se
aproveche de su propio fraude, ni se puede admitir que el adquirente haya querido
que lo engañen impunemente”39.
38
39
9. Ibíd. Pág. 595.
Obligaciones del Saneamiento, Op Cit.
52
d. Que se notifique al vendedor del juicio de evicción, de acuerdo con lo regulado en
el Código Civil español, en su artículo 1481 el cual establece: “El vendedor está
obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le
notificó la demanda de evicción a instancia del comprador, faltando la notificación, el
vendedor no estará obligado al saneamiento”. Si faltaré la notificación, el vendedor
no estará obligado al saneamiento. Y el artículo 1482 del mismo cuerpo legal
establece: “El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de
Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que esta se notifique al
vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como
la misma Ley establece para emplazar a los demandados.
El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no
expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o
vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados
la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida
por el párrafo primero de éste artículo. Si los citados de evicción no comparecieren
en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la
demanda”.
El vendedor citado de evicción, puede venir al pleito y se convierte en demandado, y
aún puede pedir que se le notifique la demanda también a los vendedores o
transferentes anteriores.
2.5 Juicio de evicción.
La Ley de Enjuiciamiento Civil español establece en su artículo 250 “Ámbito del juicio
verbal. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas
siguientes:
1º… 2º…. 3º…. 4º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la
posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o
perturbado en su disfrute. 5º… 6º…. 7º…. 8º…”
53
De acuerdo con lo indicado el pleito de evicción se ventilará mediante un Juicio
Verbal según lo establecido anteriormente, por lo cual es importante lo siguiente:
Artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil español. “Inadmisión de la demanda en
casos especiales 1. No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar
la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de
la perturbación o el despojo…”.
Artículo 440. “Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista, 1. El
tribunal, en el plazo de cinco días, previo examen de su jurisdicción y de su
competencia objetiva y, cuando proceda, se dictará el auto en el que ordenará, en su
caso, la admisión de la demanda y su traslado al demandado y citará a las partes
para la celebración de vista, con indicación de día y hora, debiendo mediar diez días,
al menos, desde la siguiente citación y sin que puedan exceder de veinte. En la
citación se hará constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del
demandado y se advertirá a los litigantes que han de concurrir con los medios de
prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se
propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del
interrogatorio conforme a lo dispuesto en el art. 304. Asimismo, se prevendrá al
demandante y demandado de lo dispuesto, en el art. 442, para el caso de que no
comparecieren a la vista. La citación indicará también a las partes que, en el plazo de
los tres días siguientes a la recepción de la citación, deben indicar las personas que
por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el tribunal a la vista
para que declaren en calidad de partes o de testigos. A tal fin, facilitarán todos los
datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación…”
Una vez notificado el adquiriente del juicio verbal deberá de avisar al enajenante para
que este acuda a defenderlo y si procediera el caso que en la sentencia se llegará a
establecer que él no es el poseedor del bien el enajenante estará obligado al
saneamiento y al pago de daños y perjuicios si hubiere procedido de mala fe.
54
Artículo 442. “Inasistencia de las partes a la vista. 1. Si el demandante no asistiese a
la vista, y el demandado no alegare interés legítimo en la continuación del proceso
para que se dicte sentencia sobre el fondo, se le tendrá en el acto por desistido a
aquel de la demanda, se le impondrán las costas causadas y se le condenará a
indemnizar al demandado comparecido, si éste lo solicitare y acreditare los daños y
perjuicios sufridos.
2. Al demandado que no comparezca se le declarará en rebeldía y, sin volver a
citarlo, continuará el juicio su curso”.
El demandado deberá de acudir al juicio en compañía del vendedor (anterior
poseedor del bien objeto de la compraventa), para que en juicio expongan sus
alegatos y medios de prueba, y así poder obtener una sentencia favorable si está
procediera.
Artículo 447. “Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales
1. Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido o expuestas, en otro
caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el tribunal dictará
sentencia dentro de los diez días siguientes.
2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios
verbales sobre tutela sumaria de la posesión…”.
2.6 Personas obligadas y con derecho al saneamiento.
Está obligado al saneamiento el vendedor de buena o mala fe, y lo está no sólo por
los hechos realizados por él, sino por los realizados por sus causantes, con tal de
que todos hayan tenido lugar antes de la venta.
2.7 Las dos partes del saneamiento por evicción.
Por lo general se considera que está obligación es doble o que tiene dos partes; el
vendedor debe, en efecto: defender al comprador contra la perturbación, es decir,
55
hacer cesar la causa de esta; e indemnizar al comprador cuando no haya podido
impedir la perturbación, o cuando se haya consumado la evicción.
Sin embargo, no pueden presentarse estas dos partes de la obligación de garantía
como objetos de obligaciones distintas, para hablar con exactitud, debe decirse la
obligación del vendedor tiene por objeto único la protección del comprador, y en caso
de incumplimiento, esta obligación se resuelve en la indemnización de daños y
perjuicios como todas las obligaciones de hacer.
2.8 Clases de evicción.
La evicción puede ser parcial o total. La evicción parcial tiene lugar cuando se priva
de una parte de la posesión de la cosa y la evicción total se da cuando se priva
totalmente de la posesión de la cosa.
2.8.1 La evicción es parcial en los casos siguientes:
a. Cuando el comprador es desposeído de una parte de la cosa adquirida. Según lo
establecido en el artículo 1475 del Código Civil español.
b. Cuando se ve privado de alguna de las cosas que adquirió colectivamente. En el
Código Civil español en su artículo 1479 establece “El comprador perdiere, por efecto
de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo
que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato;
pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese
al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas
conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase
claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra”.
c. Cuando se declara que la cosa comprada estaba sujeta a una carga pasiva. De
acuerdo con el artículo 1483 del Código Civil español, “Si la finca vendida estuviese
gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente,
de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la
56
hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de
la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la
indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de
un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre”.
2.9 Deber de garantía posesión pacífica.
En el artículo 1502 del Código Civil español se establece: “Si el comprador fuere
perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de
serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio
hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que
afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante
cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el
pago”. Como se estableció anteriormente, el vendedor tiene la obligación de
garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa desde que se cierne el peligro jurídico
de la misma. Pero si surge el peligro jurídico y el comprador no ha pagado el precio
puede abstenerse de realizar el mismo, dando aviso al vendedor hasta que haya
pasado el peligro.
2.10 Efectos de la evicción.
2.10.1 Hipótesis de evicción total.
Para entender esté tipo de hipótesis se tomará en cuenta las actitudes del vendedor
entre las cuales están:
a. Mala fe del vendedor. Es cuando el vendedor de manera premeditada traspasa el
bien al comprador con defectos. Por lo cual el comprador o adquirente tiene derecho
a lo regulado en el Código Civil español en el artículo 1478 en el cual se establece lo
siguiente: “Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya
57
pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho
a exigir del vendedor:
1º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya
sea mayor o menor que el de la venta.
2º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio.
3º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, la del seguido
con el vendedor para el saneamiento.
4º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se
vendió de mala fe.
A todo lo establecido tiene derecho el comprador a que se le restituya, en virtud de
que el enajenante o vendedor ha actuado de mala fe.
b. Buena fe del vendedor: en cuanto a este supuesto se debe tener en cuenta la
actitud del comprador.
b.1 Silencio del comprador sobre la evicción.
Este tipo de hipótesis se puede decir, que el vendedor solo responde, de las
consecuencias normales de la evicción y no de los daños y perjuicios y demás
gastos como se dijo anteriormente.
b.2 Renuncia del comprador a la evicción.
En este supuesto se hace referencia a lo regulado en el artículo 1477 del Código
Civil español, “Cuando el comprador hubiese renunciado al derecho de saneamiento
58
para el caso de evicción, llegado que sea este, deberá el vendedor entregar
únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser
que el comprador hubiera hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la
evicción y sometiéndose a sus consecuencias”. Este tipo de renuncia llega a
exonerar al vendedor de reparar el daño, salvo que no existiera enriquecimiento
indebido, debido a que la cosa que vendió ya no era de su propiedad.
b.3 Consentimiento del comprador de los riesgos de la evicción.
En este supuesto el comprador sabe de los riesgos a que se encuentra expuesto el
bien adquirido y en caso de que la pierda nada puede reclamar al vendedor.
2.10.2 Hipótesis de evicción parcial.
Este tipo de hipótesis surge cuando a consecuencia de la evicción el comprador
pierde parte de la cosa adquirida, haciendo uso del saneamiento parcial, reclamando
que se le devuelva el precio ya cancelado por esa parte.
Pero en otros casos especiales se podrá pedir la rescisión del contrato entre los
cuales tenemos: 1ro. “Hace referencia al caso de que la cosa comprada que se haya
perdido a consecuencia de la evicción, sea de vital importancia, con relación al todo,
que sin dicha parte no la hubiere comprado”40; 2do. Este caso surge cuando
vendiéndose dos o más cosas a precio alzado o particular para cada una de ellas, si
constare claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra; y 3ro.
Que sobre el bien exista una carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza, que
deba presumirse que no la habría adquirido si la hubiere conocido.
La rescisión del contrato podrá pedirse en un plazo de un año, desde el otorgamiento
de la escritura y la indemnización también podrá pedirse dentro de ese mismo plazo.
40
9. Ibíd. Pág. 608.
59
3. Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios.
3.1 Consideraciones generales.
Los vicios redhibitorios son aquellos que hacen a la cosa no apta para el uso a que
se destina o que disminuyen su uso de tal modo que, de haberlas conocido el
comprador no la hubiera comprado, o hubiera ofrecido menos precio. Redhibitorio se
dice porque puede anular la venta, devolviendo la cosa y recibiendo el dinero.
“Se debe tener en cuenta que el vendedor no debe responder de todos los vicios,
sino de los esenciales o absolutos, dado el fin de la cosa, no de los personales en
relación con la comodidad del adquirente, pues entonces pocas ventas serian
seguras”41. Y el vendedor sólo es responsable de la utilidad que tenga la cosa y que
la misma tenga la utilización para la cual se le destina.
3.2 Definición.
“Es aquella situación que se produce cuando después de verificada la entrega, se
observa en la cosa vendida que tiene vicios ocultos que la hacen impropia para los
usos a que se destina o disminuyen de tal modo su utilidad, que de haberlos
conocido el comprador no la hubiese, adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Dicha definición se encuentra establecida en el artículo 1484 del Código Civil
español.
“La obligación del vendedor es transmitir y entregar la cosa sin vicios jurídicos y sin
vicios materiales, pues en uno y otro caso, el fin económico del contrato no se
obtiene. El vendedor no puede conocerlos, y si los conoció, manifestarlos o no: en
todo caso responde, aunque varié la extensión de la responsabilidad, pues en todos
ellos no cumple lo que le compete para el fin de la venta”.42
41
De Diego, Felipe Clemente, Instituciones de Derecho Civil (Derecho de Obligaciones, Contratos y derecho de familia),
España, 1959, pág. 207.
42
Ibíd.
60
3.3 Elementos de los vicios ocultos o redhibitorios.
a. Que la cosa adolezca de un vicio;
b. Que el vicio sea grave, debido a que no pueda usarse la cosa para la que se le
destina o que de cierto modo no se pueda utilizar y que de haberlos conocido el
comprador no lo hubiera adquirido.
c. Que el vicio sea oculto, no se encuentre a la vista;
d. Que sea preexistente a la venta.
3.4 Clases de vicios ocultos o redhibitorios.
Vicios Ocultos. Cuando se hace referencia a los vicios ocultos se relaciona a las cosa
o bienes objeto del contrato y cuando se habla de defectos ocultos, se refiere a los
animales que son objeto de la venta, los cuales tienen los mismos requisitos que las
cosas o bienes.
3.5 Causa de la garantía de los vicios.
El vendedor debe de procurar al comprador la posesión útil, por lo mismo responde a
los defectos ocultos que hagan impropia la cosa para todo servicio, o que disminuyan
considerablemente su utilidad, a esto es lo que comúnmente se le llama garantía de
los vicios. Para tomar en cuenta está garantía es necesario tener el conocimiento de
las condiciones de responsabilidad del vendedor para lo cual se establece, que el
vendedor se hará responsable de los vicios de la cosa vendida, si se cumple con
ciertas condiciones:
a. Ocultos: el vendedor solo se hace responsable de los vicios aparentes, al
comprador le corresponde verlos; la sorpresa respecto a ellos sólo puede ser efecto
de una imprudencia del vendedor.
b. Desconocidos del comprador: si el comprador conoce los vicios del objeto vendido
se da por entendido que el comprador renuncia al saneamiento.
61
3.6 Deber de garantía posesión útil.
a. Vicios ocultos en general: “Si una vez verificada la entrega de la cosa, se
demuestra el incumplimiento por parte del vendedor de garantizarle la plena
posesión de la cosa vendida, el comprador tiene a su favor una pretensión de
redhibición”.43 Por lo cual es importante analizar la acción redhibitoria en sus faces
total o parcial y la acción estimatoria.
a.1 Duración de las acciones redhibitorias y estimatorias.
Estas acciones deben de intentarse en un breve plazo, que la ley no ha fijado, por
tanto, en principio los tribunales gozan de facultades discrecionales para apreciar si
el comprador está aún en tiempo útil para actuar.
a.2 Redhibición total.
Tiene lugar esta acción cuando se produce la inutilización absoluta de la cosa, y que
de haber conocido el comprador dicho vicio no la hubiera adquirido.
En esta acción se dan dos supuestos que son:
1º. Supuesto de mala fe del vendedor.
Se da cuando el vendedor conoce los vicios de la cosa y no se los indica al
comprador, si se llega a establecer la culpabilidad del vendedor, el comprador podrá
rescindir el contrato, y el vendedor quedará obligado a restituir el precio que recibió
por la cosa más los daños y perjuicios ocasionados al comprador.
En este supuesto se aplicará lo regulado en el artículo 1486 segundo párrafo del
Código Civil español en el que establece: “Si el vendedor conocía los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la
misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optaré por la
rescisión.
43
Puig Peña Federico. Op. Cit. Pág. 609.
62
2º. Supuesto de buena fe del vendedor.
Solo se hará efectiva la rescisión del contrato y efectos que la misma produce, el
vendedor deberá pagar el precio de la cosa que tenga en el momento en que se
dieron a conocer los vicios ocultos y no estará obligado a pagar daños y perjuicios.
b. Ventas judiciales.
De acuerdo a lo regulado en el artículo 1489 del Código Civil español que establece:
“En las venta judiciales no habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios;
pero sí a todo lo demás expuesto en los artículos anteriores”. No se puede solicitar la
indemnización, debido a que el vendedor, en realidad no es el propietario legítimo del
bien debido a que el mismo solo está ejecutando una garantía y en realidad se está
frente a un acreedor del legítimo propietario, y por tal circunstancia el mismo no
conoce la verdadera situación en la que se encuentra el objeto de la venta, por lo
cual no se puede aludir que actuó de mala fe.
c) Excepciones que puede ejercer el vendedor.
1. El conocimiento de los vicios ocultos por parte del comprador al momento en que
se celebró el contrato;
2. El deber de conocerlos cuando, siendo un perito, le fuese por razón de su
profesión fácil de descubrirlos;
3. El pacto en contrario siempre que no haya mala fe por parte del vendedor;
3.6.3 Redhibición parcial.
Este tipo de acción se da en los supuestos siguientes:
a. Redhibición impropia.
Se da cuándo a pesar del vicio, la cosa sigue sirviendo para el uso que se le destina,
pero a pesar de su utilidad da paso a la obligación de resarcir los daños
ocasionados.
63
b. Ventas conjunta de varias cosas.
Se produce cuando se venden dos o más cosas o animales, según el artículo 1491
del Código Civil español estable: “Vendiéndose dos o más animales juntamente, sea
en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de
cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que
parezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso.
Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se
haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen”.
3.6.4 Acción Estimatoria.
Está acción se da para procurar la devolución de parte del precio entregado en virtud
también de esos mismos defectos. Para el ejercicio de estas acciones es importante
señalar lo siguiente:
1. Que el comprador puede optar por cualquier acción;
2. El vicio o defecto ha de referirse al momento de celebrarse del contrato;
3. El ejercicio de las anteriores acciones puede recaer lo mismo en los bienes
muebles, inmuebles o semovientes;
3.7 Efectos de los vicios ocultos.
Dichos efectos se encuentran regulados en los artículos 1486 al 1490 del Código
Civil español, respectivamente los cuales se detallarán a continuación:
“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir
del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional
del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de
la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y
además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión”
(Artículo 1486).
64
a. Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el
vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del
contrato, con los daños y perjuicios (Artículo 1487);
b. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde
después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del
vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de
perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e
intereses. (Artículo 1488).
c. En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y
perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores, (Artículo
1489).
d. Las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se
extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida,
(Artículo 1490).
Los anteriores efectos se producen en virtud de la intención que tenga el enajenante
ya sea ésta de buena o mala fe, debido a que si la mala fe del enajenante es
evidente deberá además de pagar el precio de la cosa también los daños y perjuicios
ocasionados al adquirente o comprador.
La rescisión por la existencia de gravámenes la regula el Código Civil español en su
artículo 1483 que establece lo siguiente: “Si la finca vendida estuviese gravada, sin
mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal
naturaleza que de presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera
conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización
correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador
ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo
podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en
que haya descubierto la carga o servidumbre”.
65
3.8 Saneamiento por vicios ocultos en los animales.
De acuerdo con el artículo 1493 del Código Civil español establece: “El saneamiento
por los vicios ocultos de los animales y ganados no tendrá lugar en las ventas
hechas en feria o en pública subasta, ni en la de caballerías enajenadas como de
desecho, salvo el caso previsto en el artículo siguiente”. Y el artículo 1494 del mismo
cuerpo legal establece: “No serán objeto del contrato de venta los ganados y
animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se
hiciere respecto de ello será nulo. También será nulo el contrato de venta de los
ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para
que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo”.
De acuerdo con el Código Civil español en su artículo 1495, “Cuando el vicio oculto
de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de tal
naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se
reputará redhibitorio. Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de
descubrirlo o manifestarlo, será responsable de los daños y perjuicios”. Se debe de
tomar en cuenta la experiencia del perito que toma parte dentro del contrato debido a
que si actuara de mala fe, el deberá de responder por los daños y perjuicios
ocasionados, porque su dictamen fue vinculante para la contratación.
El artículo 1496 del Código Civil español establece: “La acción redhibitoria que se
funde en los vicios o defectos de los animales, deberá interponerse dentro de
cuarenta días, contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso
en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos. Está acción en
las ventas de animales sólo se podrá ejercitar respecto de los vicios y defectos de los
mismos que estén determinados por la ley o por los usos locales”. Es de vital
importancia tener en cuenta los plazos establecidos dentro del ordenamiento jurídico
en virtud de que si el comprador dejará de observar los plazos perdería su derecho
de reclamar el saneamiento por vicios ocultos.
66
Tanto el comprador como el vendedor deben de cumplir con sus obligaciones
respectivas en cuanto al articulado siguiente:
Artículo 1497, “si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el
vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del
contrato, a juicio de los facultativos”.
Artículo 1498, “resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que
fue vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro
debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio”.
Artículo 1499, “en las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, gozará
también el comprador de la facultad expresada en el artículo 1486; pero deberá usar
de ella dentro del mismo término que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda
respectivamente señalado”.
67
CAPITULO IV
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
CIVIL MEXICANA.
1. Saneamiento.
1.1 Consideraciones generales.
“En los contratos traslativos de dominio de las cosas, se presentan problemas
especiales cuando el enajenante no cumple debidamente su obligación consistente
en trasmitir el dominio al adquirente. Puede haber un incumplimiento total, porque el
enajenante no sea dueño de la cosa y, por consiguiente, no trasmita el dominio al
adquirente, o parcial, porque transmita una cosa, de la que tiene
solo parte o
derechos de copropiedad, o bien, una cosa gravada, o con vicios o defectos ocultos
que la hagan inútil para el uso natural al que debe destinarse. Este incumplimiento
total o parcial en el enajenante da lugar a dos formas de responsabilidad civil: la
responsabilidad por evicción y la responsabilidad por vicios o defectos ocultos” 44.
Como se ha dicho el saneamiento cubre dos obligaciones del enajenante, debido a
que si vende una cosa que después le privada al adquirente el uso y goce de la cosa
en virtud de una sentencia firme se habla del saneamiento por evicción y si la cosa
dada en venta tuviera vicios o defectos ocultos que le haga imposible su uso se está
frente al saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios.
De lo expuestos anteriormente es importante resaltar la obligación del vendedor o
enajenante de garantizar la posesión pacífica y útil a favor del comprador o
adquirente.
44
Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano (Obligaciones parte dos), Volumen 5, México, Editorial Porrúa, 1985, Quinta
Edición. Pág. 393.
68
1.2 Responsabilidad civil.
El que enajena una cosa se obliga a trasmitir la propiedad de ella al adquirente y en
consecuencia a procurar la posesión pacífica de la misma. Y según lo estipulado en
Código Civil mexicano en su artículo 2120 el cual establece: “Todo el que enajena
está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el
contrato”.
Es importante resaltar que este tipo de responsabilidad solo es aplicable en
obligaciones o contratos traslativos de dominio y de título oneroso.
2 Saneamiento por evicción.
2.1 Saneamiento en caso de evicción total.
a. Definición.
En el artículo 2119 del Código Civil mexicano se establece: “Habrá evicción cuando
el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que
cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición”. Como se ha
venido analizando tiene lugar la evicción cuando el comprador o adquirente es
privado de uso y goce de la cosa adquirida mediante una sentencia firme, es decir la
evicción se presenta cuando el enajenante dispone de una cosa que no es suya, o
que solo parcialmente le pertenece.
El civilista mexicano Rafael Rojinas Villegas define la evicción de la siguiente
manera: “hay evicción cuando el que adquiere una cosa es privado en todo o en
parte de ella, por sentencia ejecutoriada y en razón de un derecho de tercero anterior
a la adquisición, es decir, la evicción se presenta cuando el enajenante dispone de
una cosa que no es suya, o que sólo parcialmente le pertenece”45. Tal como la define
Rojinas Villegas y el Código Civil mexicano, dejan claro que para que exista evicción
es necesario que el adquirente se vea privado de todo o en parte de la posesión útil y
45
Rojina Villegas Rafael, Compendio de Derecho Civil (Teoría General de las Obligaciones), Vol.3, México, Editorial Porrúa,
1986. Pág. 404
69
pacífica de la cosa, mediante una sentencia firme y ejecutoriada, en el cual se hace
valer un derecho de un tercero.
“Todo caso de evicción supone la enajenación de una cosa ajena, o perteneciente en
parte al enajenante; o bien, de cosa sobre la cual sólo tiene derecho de copropiedad,
o que se encuentre gravada con algún derecho real o embargo y se oculte ese
gravamen”46.
En virtud de lo anteriormente citado, el gravamen por algún derecho real al que se
hace referencia es cuando se habla de alguna servidumbre o que dicho bien sea la
garantía de alguna obligación y está sea ejecutada, mediante un juicio ejecutivo.
b.2 Casos en los que tiene lugar la evicción.
I. Cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra, de todo o en parte de la cosa comprada;
II. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya estipulado en el
contrato;
2.2. Elementos de la evicción
a. La evicción soló se puede presentar en obligaciones o contratos traslativos de
dominio, o traslativos de uso, goce y disfrute;
b. El adquirente debe ser privado de la posesión de la cosa total o parcialmente;
c. Que la privación se deba en virtud de una sentencia ejecutoriada; cuando se hace
referencia a la sentencia ejecutoriada se debe de tomar en cuenta lo regulado en el
Código Federal de Procedimientos Civiles en su artículo 356 el cual establece
“Causan ejecutoria las siguientes sentencias:
46
Rojina Villegas Rafael, Op. Cit. Pág. 394.
70
I.- Las que no admitan ningún recurso;
II.- Las que, admitiendo algún recurso, no fueren recurridas, o, habiéndolo sido, se
haya declarado desierto el interpuesto, o haya desistido el recurrente de él, y
III.- Las consentidas expresamente por las partes, sus representantes legítimos o sus
mandatarios con poder”.
d. Que en dicha sentencia se reconozca un derecho anterior a la enajenación.
De acuerdo a lo establecido en estos cuatro elementos, no procederá la evicción
cuando el comprador o adquirente sea privado de la cosa por vías de hecho o por
medio de resoluciones judiciales o administrativas que no sean sentencias
ejecutoriadas. Cuando se hace referencia a las acciones de hecho el adquirente
podrá responder a estas mediante interdictos o acciones posesorias dependiendo si
se trataré de bienes muebles o inmuebles.
2.3. Casos específicos de evicción.
a. “Un contratante enajena cosa que no es de su propiedad al otro contratante. El
verdadero dueño de la cosa entabla una acción reivindicatoria en contra de aquel
que aparece como adquirente y en ese juicio se produce sentencia que causa
ejecutoria declarando que el actor tiene dominio sobre la mencionada cosa y
ordenando que se la entregue al demandado, el cual sufre evicción” 47. En éste caso
el comprador o adquirente inicia un juicio por evicción en contra del enajenante o
vendedor, debido al daño que le ocasionó, exigiendo el pago de daños y perjuicios.
b. “El adquirente no ha obtenido la posesión de la cosa y la reclama del tercero que
la tiene en su poder; este prueba ser propietario de ella y en consecuencia la
sentencia declara improcedente la acción”48. Aquí se puede establecer que el
comprador o adquirente no posee aun la cosa e inicia una acción en contra del
verdadero propietario quien es el que la posee, pero esta acción llega a ser
improcedente debido a que el propietario demuestra que el objeto o cosa en
discordia es de su propiedad.
47
48
Borjano Soriano, Manuel. Teoría General de las Obligaciones, México, Editorial Porrúa S.A., 1985. 10ª Edición, Pág. 512.
Ibíd.
71
Para poder comprender de manera más amplía la evicción es necesario mencionar
los siguientes casos que se asimilan a ésta:
a. Para evitar un juicio inútil el adquirente, de manera voluntaria abandona la cosa,
en virtud de que es evidente el derecho que reclama el propietario.
b. El adquirente conserva la cosa a título distinto de la enajenación que se le ha
hecho.
2.4. Formas en las que se perturba la posesión del comprador o adquirente.
a.1 Acciones de hecho.
Es cuando el tercero o perturbador no afirma en la perturbación el derecho que le
asiste y sólo se limita a inquietar y a molestar al adquirente o comprador.
En este tipo de acción el comprador defenderá su derecho de la manera que mejor
estime conveniente; pero sin que tenga que acudir para nada al vendedor y sin que
de tal hecho se derive responsabilidad alguna para éste, puesto que la perturbación
no es imputable a él, ni el perturbador ha fundado la razón de sus actos en que la
personalidad del vendedor fuera o dejase de ser discutible como causante del
comprador.
b. Acciones de Derecho.
Es cuando el perturbador acude ante los órganos de justicia a demandar al
adquirente, alegando un derecho sobre la cosa objeto del contrato, dando forma
jurídica a su pretensión.
En este tipo de acción lo que determina la evicción es la sentencia firme, debido a
que la misma pronuncia el vencimiento en juicio en contra del comprador o
adquirente.
“En el Código de Procedimientos Civiles mexicano, regula los interdictos de retener y
de recuperar la posesión, mediante un procedimiento sumario, y existe la posibilidad
de obtener la cosa, cuando el enajenante o comprador es despojado de ella, por
72
medio de una resolución que no juzga la propiedad”49. De lo cual se puede
establecer lo siguiente:
Artículo 2.1.- “Procedencia de la acción. La acción procede en juicio aun cuando no
se exprese su nombre, con tal de que se determine con claridad, la clase de
prestación que se exija del demandado y el título o causa de la acción”.
Artículo 2.2.- “Acción reivindicatoria La reivindicación compete a quien no está en
posesión del bien, del cual tiene la propiedad, y su efecto es declarar que el actor
tiene dominio sobre él y se lo entregue el demandado con sus frutos y accesiones en
los términos del Código Civil mexicano”.
Artículo 2.3.- “Declinación de la acción reivindicatoria. El tenedor del bien puede
declinar la responsabilidad del juicio designando al poseedor que se dice ser a título
de dueño”.
Artículo 2.4.- “Perdida de la posesión. El poseedor que niegue la posesión la perderá
en beneficio del demandante”.
Artículo 2.5.- “Legitimación pasiva en la reivindicatoria. Pueden ser demandados en
reivindicación, aunque no posean el bien, el poseedor que para evitar los efectos de
la acción reivindicatoria dejó de poseer, y el que está obligado a restituir el bien o su
estimación si la sentencia fuere condenatoria. El demandado que paga la estimación
del bien puede ejercitar, a su vez, la reivindicación”.
Artículo 2.6.- “Acción plenaria de posesión. Compete acción al adquirente con justo
título y de buena fe, para que se le restituya el bien con sus frutos y accesiones en
términos del Código Civil. El actor también debe acreditar que tenía la posesión, o la
tenía quien le transmitió el bien, aun cuando no se hubiere consumado la usucapión.
49
Rojina Villegas, Rafael, Vol. 5. Op. Cit. Pág. 395.
73
Se da esta acción contra el poseedor de mala fe, o que teniendo título de igual
calidad ha poseído por menos tiempo que el actor”.
Artículo 2.7.- “Improcedencia de la plenaria de posesión. No procede la acción
plenaria de posesión, en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas o el
demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como contra el legítimo
dueño”.
Artículo 2.14.- “Finalidad del interdicto de retener la posesión. El objeto de la acción
de retención de posesión es poner fin a la perturbación, indemnizar al poseedor y
que el demandado otorgue garantía de no volver a perturbar, conminándolo con
multa o arresto en caso de que reincida”.
Artículo 2.15.- “Requisitos del interdicto de retención de la posesión. La procedencia
de la acción de retención de posesión requiere que la perturbación consista en actos
preparatorios, tendientes directamente a la usurpación violenta o a impedir el
ejercicio del derecho, que se reclame dentro de un año”.
Artículo 2.16.- “Legitimación en el interdicto de recuperar la posesión El que es
despojado de la posesión, jurídica o derivada, de un bien inmueble, debe ser
restituido, y le compete la acción de recobrarla contra: el que realiza el despojo, el
que lo ha mandado realizar, el que a sabiendas y directamente se aprovecha de él y
el sucesor del despojante”.
Artículo 2.17.- “Objeto del interdicto de recuperar la posesión. El interdicto de
recuperar la posesión tiene por objeto reponer al despojado en la posesión,
indemnizarlo de los daños y perjuicios, obtener del demandado que garantice su
abstención y a la vez conminarlo con multa o arresto para el caso de reincidencia”.
Artículo 2.18.- “Requisitos de la acción de recuperar la posesión. La acción de
recuperar la posesión se deducirá dentro del año siguiente a los actos violentos o
vías de hecho causantes del despojo. No procede cuando el actor poseía
74
clandestinamente, por la fuerza o a ruego, pero sí contra el propietario o despojante
que transfirió el uso y aprovechamiento del bien por medio de contrato”.
De las acciones anteriores reguladas en el Código de Procedimientos Civiles
mexicano se logra establecer la forma en que puede ser perturbado el adquiriente de
la posesión del bien y que de ser así, el enajenante está en la obligación de sanear
al adquiriente por la evicción de la que fue objeto por la mala o buena fe del
enajenante.
2.5. Casos en los que no procede la evicción:
a. Cuando el adquirente tiene el conocimiento que el objeto del contrato pertenece a
un tercero, pero éste no reclama tal derecho.
b. Cuando el adquirente o comprador es desposeído de la cosa mediante una acción
de hecho, que son acciones de personas que no pretenden reclamar ningún derecho.
2.6. Reclamación del saneamiento.
“El adquirente tiene el derecho de reclamar del enajenante el saneamiento, aunque
no se hubiere pactado dentro del contrato. La reclamación puede ser extrajudicial o
judicial, si se acciona de manera judicial esté juicio se llama pleito de evicción”50.
2.7. Pleito de evicción o denuncia del pleito de evicción.
Es el juicio en el que el adquirente se ve amenazado por un tercero y en el cual el
enajenante debe defenderlo, de manera que la sentencia le sea favorable. De
acuerdo con el artículo 2124 del Código Civil mexicano establece: “El adquirente,
luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó”.
Esta disposición es verdaderamente acertada debido a que el enajenante tiene toda
la obligación de salir en defensa del adquirente para poder tener una defensa
efectiva e interponer todas las excepciones que les sean necesarias.
50
Borja Soriano, Manuel, Op. Cit. Pág. 514.
75
En los artículos 2128, 2132, 2137 y 2140 del Código Civil mexicano se establece lo
relativo a la denuncia del pleito de evicción y precisando algunas consecuencias
importantes para el caso de que el enajenante no tenga intervención en el juicio, o
reconozca que carece de medios de defensa, o bien éste admita el derecho de
alguien que reclama. Y dichos preceptos se entenderán de la siguiente manera:
Artículo 2128, “Si el que enajena no sale sin justa causa al pleito de evicción, en
tiempo hábil, o si no rinde prueba alguna o no alega, queda obligado el saneamiento
en los términos del artículo anterior”.
Artículo 2132, “Si el que enajena, al ser emplazado, manifiesta que no tiene medios
de defensa, y consigna el precio por no quererlo recibir el adquirente, queda libre de
cualquier responsabilidad posterior a la fecha de consignación”.
Artículo 2137, “Si al denunciarse el pleito o durante él, reconoce el que enajenó el
derecho del que reclama, y se obliga a pagar conforme a las prescripciones de este
capítulo, sólo será responsable de los gastos que se causen hasta que haga el
reconocimiento, y sea cual fuere el resultado del juicio”.
2.8. Pleito de evicción
Según lo regulado en el Código de Procedimientos Civiles mexicano, se establece lo
siguiente:
Artículo 2.258.- “Procedencia de la tercería. En un juicio seguido por dos o más
personas puede intervenir uno o más terceros, siempre que tengan interés propio y
distinto al del actor o demandado”.
Artículo 2.259.- “Diversos tipos de tercerías. Las tercerías son coadyuvantes o
excluyentes. Es coadyuvante la tercería que auxilia la pretensión de alguna de las
partes. Es excluyente en la que se alega tener mejor derecho”.
Artículo 2.260.- “Substanciación de las tercerías coadyuvantes. Las tercerías
coadyuvantes, se substanciarán en la misma forma que el principal”.
76
Artículo 2.261.- “Tiempo para interponer tercerías coadyuvantes. Las tercerías
coadyuvantes, pueden oponerse en cualquier estado del juicio, mientras no se haya
dictado sentencia”.
Artículo 2.262.- “Derechos de los terceros coadyuvantes. Un tercero puede adherirse
a las acciones del actor o excepciones del demandado, cuando:
I. Tenga un interés jurídico propio;
II. El derecho del tercero depende de la subsistencia del derecho del actor o del
demandado”.
Artículo 2.263.- “Derechos de los terceros coadyuvantes. Los terceros coadyuvantes
se consideran asociados a la parte cuyo interés coadyuven, en consecuencia,
podrán:
I. Realizar todos los actos procesales que estimen pertinentes y que correspondan al
momento en que inicien su intervención en el proceso, el cual no podrá retroceder, ni
suspenderse;
II. Continuar la acción o defensa aún cuando la parte con la que coadyuve se
desistiere;
III. Interponer recursos”.
Artículo 2.264.- “Sentencia que resuelve la tercería. El derecho que deduce el tercero
coadyuvante deberá resolverse en la sentencia del principal”.
Artículo 2.265.- “Traslado de la petición del coadyuvante. Con el escrito inicial del
tercero coadyuvante se dará traslado a las otras partes por tres días, para que
expresen lo que a sus intereses convenga”.
De lo anteriormente expuesto se debe de tomar en cuenta que en el caso de evicción
se está frente a una tercería coadyuvante debido a que el tercero (vendedor o
enajenante) viene a defender o ayudar al demandado (comprador) por la
perturbación de la posesión del bien objeto de la compraventa.
77
Artículo 2.274.- “Llamamiento de terceros a juicio. Las partes podrán pedir que un
tercero sea llamado a juicio para que le pare perjuicio la sentencia en los siguientes
casos:
I. Cuando se trate de codeudores de obligación indivisible, siempre y cuando el
cumplimiento de la obligación sea de tal naturaleza que no pueda satisfacerse sólo
por el demandado;
II. Cuando se trate de tercero obligado a la evicción. En este caso, el tercero, una vez
emplazado, se convertirá en demandado principal;
III. El fiador respecto del deudor principal y los cofiadores, siempre que en este último
caso no se haya renunciado al beneficio de orden y de división;
IV. En los demás casos señalados por la ley”.
2.9. Efectos de la evicción.
Según la voluntad del enajenante puede tener la evicción diversos efectos
dependiendo si el enajenante actúo de buena fe o de mala fe.
I. Buena fe del enajenante.
Procede la buena fe si el que enajena tiene la creencia de que la cosa objeto del
contrato era legítimamente suya, si procediera este caso el fallo judicial le impondrá
la indemnización al que sufrió la evicción y para ello deberá realizar lo siguiente:
a. Entregar el precio integro que recibió por la cosa;
b. Pagar los gastos del contrato si estos hubieran sido sufragados por el adquirente;
c. Los gastos causados en el pleito de evicción y en el del saneamiento si se diera el
caso.
Es importante resaltar que lógicamente hay dos tipos de juicios: el primero es el juicio
de evicción y el segundo se llevará a cabo si el vendedor no paga voluntariamente el
cual es denominado juicio de saneamiento, es decir, aquel que entabla el comprador
para exigir al vendedor el pago de todas estas prestaciones, que le debe por el daño
causado.
78
d. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se
determine que el vendedor satisfaga su importe.
II. Mala fe del enajenante.
Procede la mala fe cuando el enajenante tiene conocimiento que el objeto o cosa que
transfiere no es de su propiedad. En virtud de su mala fe deberá cumplir con las
obligaciones siguientes:
a. Devolver a elección del adquirente el precio que la cosa tenía al tiempo de la
adquisición o el que tenga en el tiempo en que sufra la evicción;
b. Satisfacer al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que
haya hecho en la cosa; y
c. Pagar los daños y perjuicios ocasionados.
En la doctrina se acepta un caso en que se considera que aunque el derecho del
tercero nazca después de la adquisición, es imputable al enajenante, si este caso
ocurre viene a consumarse la prescripción de un tercero, días después de la
enajenación.
III. Reglas aplicables a los casos de buena y mala fe del enajenante.
a) Las Mejoras.
En el artículo 2133 del Código Civil mexicano se establece: “Las mejoras que él que
enajenó hubiese hecho antes de la enajenación, se le tomarán a cuenta de lo que
debe pagar, siempre que fueren abonadas por el vendedor”. Además de los daños y
perjuicios a que estuviere obligado a pagar el enajenante deberá pagar las mejoras
realizadas por el adquirente debido a que ya no podrá disfrutar de ellas.
b) Los Frutos.
De acuerdo con los artículos 2130 y 2131 del Código Civil mexicano que establecen:
“Si el adquirente fuera condenado a restituir los frutos de la cosa, podrá exigir del que
enajenó la indemnización de ellos o el interés legal del precio que haya dado”, y “Si
79
el que adquirió no fuere condenado a dicha restitución, quedarán compensados los
intereses del precio con los frutos recibidos”.
Se debe de tomar en cuenta dos situaciones importantes, primero si el adquirente es
obligado a restituir los frutos, éste deberá devolverlos o pagar su precio, pero
también tiene el derecho de pedir al enajenante que le pague en dinero lo
correspondiente a los frutos, ahora bien si se analiza la segunda situación se puede
tener en cuenta que no le son exigidos la devolución de los frutos, pero los mismos
se consignarán de pago por los daños ocasionados.
c) Reconocimiento de los derechos del tercero.
Se establecerán los derechos de terceros de acuerdo con el artículo 2132 del Código
Civil mexicano, “Si el que enajena, al ser emplazado, manifiesta que no tiene medios
de defensa, y consigna el precio por no quererlo recibir el adquirente, queda libre de
cualquiera responsabilidad posterior a la fecha de consignación”. Y el artículo 2137
del mismo cuerpo legal “Si al denunciarse el pleito o durante el, reconoce el que
enajenó el derecho del que reclama, y se obliga a pagar conforme a las
prescripciones de este capítulo, sólo será responsable de los gastos que se causen
hasta que haga el reconocimiento, y sea cual fuere el resultado del juicio”.
2.10. Irresponsabilidad del enajenante.
El enajenante queda libre de responder por la evicción en los casos siguientes:
a. “Si se hubiere convenido;
b. Cuando el adquirente hubiera renunciado al derecho de saneamiento para el caso
de evicción;
c. Si conociendo el que adquiere el derecho del que se entabla la evicción, lo hubiere
ocultado dolosamente al que enajena;
d. Si la evicción procede de una causa posterior al acto de enajenación, no imputable
al que enajena o de hecho del que adquiere, ya sea anterior o posterior al mismo
acto;
80
e. Si el adquirente, luego de ser emplazado, no cumple con su deber denunciando el
pleito de evicción al que le enajenó;
f. Si el adquirente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros
sin consentimiento del que enajenó; y
g. Si la evicción tuvo lugar por culpa del adquirente”.51
En el artículo 2123 del Código Civil mexicano, se hace referencia a la renuncia del
saneamiento por parte del adquirente, pero cuando se renuncia expresamente a
todas las consecuencias que pueden darse en virtud de la evicción y se adquiere la
cosa corriendo los riesgos inherentes, no habrá lugar en ningún momento al
saneamiento.
2.11. Venta en remate.
Según el Código Civil mexicano en su artículo 2141, “En las ventas hechas en
remate judicial, el vendedor no está obligado por causa de la evicción que sufriere la
cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta”. En este tipo de
circunstancia el vendedor solo se encuentra en la obligación de pagar el precio de la
cosa vendida, más no a pagar la indemnización, debido a que por tratarse de una
venta judicial, el juez no es el verdadero dueño de la cosa, sino que únicamente
actúa como representante judicial en la venta.
2.12 Saneamiento en caso de evicción parcial.
a. Evicción de una parte de la cosa enajenada.
Según el artículo 2134 del Código Civil mexicano que establece: “Cuando el
adquirente sólo fuere privado por evicción, de una parte de la cosa adquirida, se
observarán respecto de esta las reglas establecidas en éste capítulo, a no ser que el
adquirente prefiera la rescisión del contrato”. La evicción solo recae en una sola parte
de la cosa motivo por el cual solo hacia esa parte se podrá solicitar el saneamiento.
b. Obligación del adquirente si elige la rescisión del contrato.
51
Ibíd. Pág. 515 y 516.
81
En el caso de que el adquirente decida rescindir el contrato, éste queda obligado a
devolver la cosa libre de gravámenes si se los hubiera impuesto. Según lo regulado
en el artículo 2136 que indica: “En el caso de los dos artículos anteriores, si el que
adquiere elige la rescisión del contrato, está obligado a devolver la cosa libre de los
gravámenes que le haya impuesto”.
2.13 La Evicción parcial puede producirse de diversas formas.
2.13.1 Pérdida de una parte de la propiedad.
“En está evicción parcial, cuando solo se priva al comprador de una sola parte de la
cosa, por efecto de una reivindicación o de una hipoteca. Esta evicción parcial de
propiedad puede recaer sobre una parte indivisa o sobre una parte alícuota divisa. La
primera puede realizarse cuando el vendedor de la cosa solo era propietario pro
indiviso, reuniendo uno o varios coherederos; la segunda tratándose de terrenos
divididos en parcelas, como los de una granja”52.
2.13.2. Caso de carga o servidumbre.
De acuerdo con el artículo 2138 del Código Civil mexicano que establece: “Si la finca
que se enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en la escritura,
con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede pedir
la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato”. Si dicho
gravamen oculto no es declarado, en consecuencia si el gravamen aparece inscrito
en el Registro de la Propiedad, pero no se manifiesta en el contrato, es
indiscutiblemente un gravamen oculto para los efectos mencionados en el artículo
citado.
2.14 Casos en los que no procede el saneamiento.
De acuerdo a lo analizado es importante resaltar los casos en lo que no procede el
saneamiento, los cuales se enumerarán a continuación.
52
Rojina Villegas, Rafael Vol. 5. Op. Cit. Pág. 398.
82
a. “Si el inmueble objeto de la enajenación estaba gravada con una servidumbre
legal;
b. Si la servidumbre era aparente, porque no puede quejarse el adquirente si no ha
analizado la servidumbre personalmente y ni ha visto los avisos que anuncian
exteriormente la servidumbre; y
c. Si aún siendo la servidumbre voluntaria y no aparente se ha hecho mención de ella
en la escritura”53.
2.15 Descubrimiento de una carga no declarada.
“Siempre que el comprador está obligado a sufrir una carga excepcional sobre la
propiedad y cuya existencia no haya sido prevista por él que sufre bajo otra forma,
una evicción parcial. En la actualidad del Estado de México las principales evicciones
parciales existentes son las de servidumbres prediales o derechos reales como:
usufructo o derecho de uso”54.
2.16 Modificaciones convencionales de los efectos de la evicción.
a. Aumento o disminución.
Los contratantes están en la libertad de modificar los efectos de la evicción de
acuerdo a sus intereses. Por ejemplo pueden llegar a convenir en lo siguiente: Si
hubiere evicción sea esta de buena fe, el enajenante está en obligación de sanear la
evicción de acuerdo a lo estipulado si lo hubiere hecho de mala fe.
b. Renuncia al derecho de saneamiento.
El adquirente puede manifestar que renuncia a su derecho de saneamiento por lo
cual no hará uso de ningún tipo de evicción, siempre que no mediare mala fe del
enajenante. De acuerdo a lo regulado en el artículo 2123 del Código Civil mexicano
el cual establece: “Cuando el adquirente ha renunciado el derecho al saneamiento
para el caso de evicción, llegado que sea este, debe el que enajena entregar
53
54
Borja Soriano, Manuel, Op. Cit. Pág. 517.
Rojina Villegas, Rafael Vol. 5 Locus. Cit.
83
únicamente el precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 2126,
fracción I y 2127, fracción I; pero aún de esta obligación quedará libre si el que
adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus
consecuencias”.
Este tipo de renuncia tiene dos interpretaciones en el derecho, según los términos en
que se haga. “Si es lisa y llana, se entiende que no se renuncia al precio, sino a
todas las prestaciones accesorias. Se ha considerado por equidad, aunque parezca
ilógico, que la renuncia del saneamiento no es al precio, sino a los daños, perjuicios
u gastos accesorios originados con motivo de la evicción. Pero puede renunciarse de
una manera absoluta, diciendo que en el caso del comprador sufra evicción, renuncia
de manera total al saneamiento, porque acepta el riesgo consiguiente, entonces el
comprador no tendrá derecho ni a la devolución del precio”55.
c. Enajenación a riesgo del adquirente.
La ley decide que si el que adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de
evicción y sometiéndose a sus consecuencias el enajenante quedará libre aún de la
obligación de entregar el precio de la cosa, para que este tipo de cláusula figure
dentro del contrato es necesario que exista buena fe del enajenante, de acuerdo a lo
regulado en el artículo 2123 del Código Civil mexicano ya citado.
2.17 Jurisprudencia, evicción y saneamiento.
Según la jurisprudencia mexicana, la evicción es el desposeimiento jurídico que
alguien sufre de una cosa que había justamente adquirido por título oneroso, o sea el
que hacer de la cosa, en todo o en parte, por virtud de una sentencia judicial dictada
a instancia de quien resulte su legítimo dueño, en razón de algún derecho anterior a
la adquisición; y el saneamiento es la obligación que se impone al que hizo la
enajenación, de devolver al adquirente el precio de la cosa enajenada.
55
Rojina Villegas, Rafael. Compendio de derecho Civil (Contratos), Vol. 4, México, Editorial Porrúa S.A. 1980, Pág. 128.
84
3 El Saneamiento por defectos ocultos de la cosa enajenada.
3.1 Los defectos de la cosa.
“El vendedor está obligado a responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa
enajenada. Se entiende por tales aquellas circunstancias no manifiestas, anteriores a
la venta, que hacen impropia la cosa para los usos a los que normalmente se le debe
destinar y que, de haber sido conocidos hubieran determinado que el comprador no
celebrara la venta o bien, que hubiese pagado un precio menor. Por consiguiente, es
necesario que los vicios sean anteriores a la venta, que hagan impropia la cosa para
un uso, y que de haberse conocido no se hubiera celebrado el contrato o se hubiere
ofrecido un precio inferior”56.
De acuerdo con el Código Civil mexicano en su artículo 2142 establece: “En los
contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos
ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se le destina,
o que disminuya de tal modo este uso, que a haberlo conocido el adquirente no
hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa”.
La naturaleza de esta clase de defectos varía según la naturaleza de la cosa.
3.2 Responsabilidad por vicios ocultos de la cosa enajenada.
El enajenante debe garantizar una posesión útil al adquirente; por consiguiente,
responde de los vicios o defectos ocultos de la cosa que la hagan impropia para los
usos a que naturalmente se le destine o que de haberlos conocido el adquirente o
comprador no los hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ello.
También como requisito esencial de los vicios ocultos deben ser anteriores a la
enajenación.
56
Ibíd. Pág. 120.
85
3.3 Condiciones de la responsabilidad del enajenante.
Para que el enajenante sea responsable de los efectos de la cosa enajenada, se
necesita la reunión de varias condiciones:
I. Vicios ocultos: según lo establecido en el Código Civil mexicano en el artículo
2143, “el enajenante no es responsable de los defectos manifiestos o que estén a la
vista, ni tampoco de los que no lo están, si el adquiriente es un perito que por razón
de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos”. Lo que es importante resaltar es
que los vicios deben ser ocultos, es decir, que no se vean a simple vista como lo
menciona el artículo citado.
II. Desconocidos por el adquirente.
El vicio oculto debe ser en realidad desconocido por el adquirente, o en caso de
haberlos conocido, haya renunciado a su derecho de sanear.
III. Nocivos a la utilidad de la cosa.
Los defectos presentados deben hacer que la cosa no pueda tener el uso para la
cual se le destina.
IV. Anteriores a la enajenación.
Se cita el artículo 2157 del Código Civil mexicano y establece: “los peritos declararán
terminantemente si los vicios eran anteriores a la enajenación y si por causa de ellos
no puede destinarse la cosa a los usos para los que fue adquirida”. De acuerdo a lo
que determinen los peritos, se establecerá si los vicios fueron anteriores o
posteriores a la enajenación.
3.4 Caso de excepción.
Se excepciona el caso regulado en el artículo 2162 del Código Civil mexicano, “El
enajenante no tiene obligación de responder de los vicios redhibitorios, si el
adquirente obtuvo la cosa por remate o por adjudicación judicial”.
86
3.5 Efectos.
El adquirente tiene la elección entre dos procedimientos: la indemnización o la
rescisión del contrato. Según lo establecido en el artículo 2146 del Código Civil
mexicano, “en los casos en que el adquirente pueda elegir la indemnización o la
rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a
ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante”.
3.6 Acciones que nacen en el caso de vicios ocultos.
El adquiriente tiene dos acciones que puede hacer valer entre las cuales están: Una
rescisoria, llamada en el caso especial redhibitorio, y una compensatoria para reducir
el precio, si no quiere la rescisión del contrato a la que se le denomina acción quanti
minoris o estimatoria, las cuales se analizarán a continuación:
a) La acción redhibitoria.
Para comprender la acción redhibitoria es necesario analizar lo regulado en el
Código Civil mexicano para lo cual se hace referencia a lo siguiente:
Artículo 2144.- En los casos del artículo 2142, puede el adquirente exigir la rescisión
del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una
cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos. Si se opta por rescindir el
contrato se le abonará los gastos que ya hubiere hecho sobre la cosa”.
Artículo 2145.- “Si se probare que el enajenante conocía los defectos ocultos de la
cosa y no los manifestó al adquirente, tendrá éste la misma facultad que le concede
el artículo anterior, debiendo, además, ser indemnizado de los daños y perjuicios si
prefiere la rescisión”.
Artículo 2146.- “En los casos en que el adquirente pueda elegir la indemnización o la
rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a
ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante”.
87
Artículo 2154.- “Si la enajenación se declara resuelta, debe devolverse la cosa
enajenada en el mismo estado en que se entregó, siendo responsable el adquirente
de cualquier deterioro que no proceda del vicio o defecto oculto.
De acuerdo con lo anterior, mediante la acción redhibitoria el adquirente podrá
rescindir el contrato, y éste queda en la obligación de devolver la cosa en el estado
en la que se la entregaron, responsabilizándose de cualquier percance que éste
sufra. Y el enajenante queda obligado a restituir el precio de la cosa más los daños y
perjuicios que éste le haya ocasionado en virtud de los vicios ocultos”.
b) La acción estimatoria.
Para analizar la acción estimatoria se hace mención a lo establecido en los 2144 y
2145 del Código Civil mexicano. En cuanto a que si el adquirente decide no rescindir
el contrato y quedarse con la cosa, el enajenante está en la obligación de rebajarle el
precio debido a que la cosa se encuentra con defectos. Pero si el enajenante actuará
de mala fe, está en la obligación de pagar al enajenante los daños y perjuicios
ocasionados.
3.7 Prescripción de las acciones redhibitoria y estimatoria.
Este tipo de acciones prescriben a los seis meses contados a partir de la entrega de
la cosa enajenada. De acuerdo con lo regulado en el Código Civil mexicano en su
artículo 2149, “Las acciones que nacen de lo dispuesto en los artículos del 2142 al
2148, se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa
enajenada, sin perjuicio de lo dispuesto en el caso especial a que se refieren los
artículos 2138 y 2139”.
El derecho subjetivo de optar entre la acción rescisoria y estimatoria no está sujeta a
retractación, es decir, una vez hecha la elección por el adquirente, no puede
desistirse de la acción intentada para ejercitar la otra, a no ser que consienta en ello
el enajenante El adquirente al hacer valer su derecho de saneamiento por vicios
ocultos debe de tener claro que acción va a utilizar para hacer valer dicho derecho
88
debido a que si se equivoca no podrá optar por otra, la acción una vez iniciada no se
podrá utilizar otra.
3.8 Reglas especiales a la enajenación de los animales.
Para establecer las reglas especiales es necesario hacer mención de lo regulado en
el Código Civil mexicano el cual establece lo siguiente: artículo 2150. “Enajenándose
dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado o sea señalándolo a cada
uno de ellos, el vicio de uno da sólo lugar a la acción redhibitoria, respecto de él y no
respecto a los demás, a no ser que aparezca que el adquirente no habría adquirido el
sano o sanos sin el vicioso, o que la enajenación fuese de un rebaño y el vicio fuere
contagioso”.
Artículo 2151.- “Se presume que el adquirente no tenía voluntad de adquirir uno solo
de los animales, cuando se adquiere un tiro, yunta o pareja, aunque se haya
señalado un precio separado a cada uno de los animales que los componen”.
Artículo 2152.- “Lo dispuesto en el artículo 2150 es aplicable a la enajenación de
cualquiera otra cosa”.
Artículo 2153.- “Cuando el animal muere dentro de los tres días siguientes a su
adquisición, es responsable el enajenante, si por juicio de peritos se prueba que la
enfermedad existía antes de la enajenación”.
Artículo 2154.- “Si la enajenación se declara resuelta, debe devolverse la cosa
enajenada en el mismo estado en que se entregó, siendo responsable el adquirente
de cualquier deterioro que no proceda del vicio o defecto ocultado”.
Artículo 2155.- “En el caso de enajenación de animales, ya sea que se enajenen
individualmente, por troncos o yuntas, o como ganados, la acción redhibitoria por
causa de tachas o vicios ocultos, sólo dura veinte días, contados desde la fecha del
contrato”.
Se debe de tomar en cuenta cada una de las reglas enumeradas, debido a que para
cada caso en específico se debe tomar en cuenta lo regulado en dicho cuerpo legal.
89
3.9 Pérdida o mudanza de la naturaleza de la cosa.
De acuerdo con la pérdida o mudanza de la cosa se establece lo relativo al mismo
dentro de los siguientes artículos del Código Civil mexicano. Artículo 2147.- “Si la
cosa enajenada pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que
tenía, y eran conocidos del enajenante, éste sufrirá la pérdida y deberá restituir el
precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios”.
Artículo 2148.- “Si el enajenante no conocía los vicios, solamente deberá restituir el
precio y abonar los gastos del contrato, en el caso de que el adquirente los haya
pagado”.
De acuerdo a lo estipulado en este artículo se toma en cuenta la buena fe del
enajenante y una vez probado que el enajenante no conocía los vicios de la cosa, se
le exime de pagar los daños y perjuicios.
Artículo 2160.- “Si la cosa enajenada con vicios redhibitorios se pierde por caso
fortuito o por culpa del adquirente, le queda a éste, sin embargo, el derecho de pedir
el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio”.
3.10 Cosas que rápidamente se descomponen.
Artículo 2161 del Código Civil mexicano estable: “El adquirente de la cosa remitida
de otro lugar que alegare que tiene vicios redhibitorios, si se trata de cosas que
rápidamente se descomponen, tiene obligación de avisar inmediatamente al
enajenante, que no recibe la cosa; si no lo hace, será responsable de los daños y
perjuicios que su omisión ocasione”.
3.11 Vicios en las cosas subastadas.
Según el artículo 2162 del Código Civil mexicano que establece: “El enajenante no
tiene obligación de responder de los vicios redhibitorios, si el adquirente obtuvo la
cosa por remate o por adjudicación judicial”.
90
Se debe de tomar en cuenta que en las adjudicaciones judiciales el que vende el
bien no es el verdadero dueño o propietario de la cosa, en virtud que dicho bien se
vende para cubrir las deudas del dueño.
3.12 Modificación convencional de la responsabilidad
La modificación convencional se encuentra regulada en el artículo 2158 del Código
Civil mexicano, el cual establece: “Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar
su responsabilidad por los vicios redhibitorios, siempre que no haya mala fe.
Ambos contratantes deben de actuar de buena fe para que puedan modificar, ampliar
o restringir la cláusula a la que hace mención a los vicios ocultos o redhibitorios y así
poder modificar sus efectos”.
91
CAPITULO V
ANÁLISIS JURÍDICO COMPARATIVO DEL SANEAMIENTO CIVIL EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GUATEMALA, ESPAÑA Y MÉXICO.
En los capítulos anteriores se ha realizado una serie de análisis del Saneamiento
Civil dentro del contrato de compraventa tanto en la doctrina como en la ley entre las
legislaciones de Guatemala, España y México, logrando determinar las similitudes y
diferencias existentes en ambas legislaciones que son el objeto del presente análisis,
sin dejar de mencionar las deficiencias encontradas en el ordenamiento jurídico
guatemalteco, las cuales se irá describiendo a continuación.
Ahora bien se hace mención de las obligaciones existentes en este contrato, siendo
la principal obligación la del vendedor, que es el de garantizarle al comprador la
posesión útil y pacífica de la cosa o bien objeto de la compraventa, y si está garantía
llegaré a faltar ya sea por la mala o buena fe del vendedor, el comprador tiene
derecho a reclamar el saneamiento del bien, ya sea por los vicios ocultos que pueda
poseer, o porque el comprador se vea perturbado de la posesión del bien en virtud
de una sentencia judicial que ampare un derecho anterior a la compraventa.
Estableciendo así los resultados de este estudio jurídico-doctrinario los cuales
responden a la siguiente pregunta de investigación: ¿Cuál es la regulación del
Saneamiento en el contrato de Compraventa en Guatemala y que deficiencias
presenta al compararla con la legislación española y mexicana?
1. Similitudes y Diferencias del Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa en
Guatemala, España y México.
El saneamiento civil guatemalteco al igual que el saneamiento civil español se da en
los contratos traslativos de dominio y a título oneroso, específicamente en el contrato
de compraventa, es decir; el vendedor tiene la obligación de entregar el bien y de
garantizar la posesión pacífica y útil del mismo, porque si no se hubiera establecido
92
está garantía hacia el comprador el contrato no cumpliría con el objeto de su
celebración, debido a que se defraudaría al comprador en su patrimonio por la mala
fe del vendedor. Además es importante mencionar que el saneamiento para que
nazca a la vida jurídica dentro del contrato de compraventa, no es necesario que se
establezca dentro de las cláusulas del contrato, salvo que exista renuncia al
saneamiento y para que se dé la renuncia no debe mediar mala fe por parte del
vendedor de acuerdo a lo estudiado en los capítulos anteriores y debe ir estipulado
en el contrato la renuncia absoluta o parcial.
1.1 Clases de Saneamiento.
Las clases de saneamiento dentro de la legislación guatemalteca, española y
mexicana son similares en virtud que surge el saneamiento por evicción y el
saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios de los cuales el comprador o
adquiriente puede hacer uso según sea el caso de que se trate.
1.2 Saneamiento por Evicción.
Al analizar esta modalidad de saneamiento tanto en la legislación civil guatemalteca,
española y mexicana, se logra establecer que tanto en el Derecho Romano como en
la actualidad, el vendedor tiene la obligación o el imperativo legal de garantizar la
posesión pacífica del bien y para que está exista es necesario que reúna los
siguientes elementos:
a. La pérdida total o parcial del bien adquirido en la compraventa.
b. Que el comprador se vea privado de la posesión de la cosa en virtud de una
sentencia firme.
c. Que el derecho que se reclama sea anterior a la compra y sobre todo no deberá
existir renuncia al saneamiento, aunque los efectos del saneamiento sean
modificables, además el vendedor debe defender al comprador y si no lo lograré
deberá indemnizar los daños y perjuicios que se ocasionen, en virtud de la mala
fe del vendedor.
93
Es importante mencionar la diferencia existente entre la legislación guatemalteca y la
legislación mexicana, debido a que en el Derecho Civil guatemalteco el saneamiento
por evicción es uno solo juicio, en el cual el comprador ejerce la garantía, de que el
vendedor le restituya el precio que pago por el bien, del cual se le ha privado del uso,
goce y disfrute en virtud de una sentencia firme y en el Derecho Civil mexicano, no
es así, debido a que el juicio de evicción es la acción que inicia el comprador en
contra del vendedor, para que esté devuelva el precio del bien, y el saneamiento es
el juicio que inicia posteriormente el comprador en contra del vendedor, debido a que
no tiene la buena fe de devolver el precio, es decir que en la legislación mexicana se
ejercitan dos tipos de juicios, que siempre están a favor del comprador.
1.3 Clases de Evicción.
En las legislaciones civiles tanto guatemalteca, española y mexicana se clasifica la
evicción en: evicción total y evicción parcial, entendiéndose que cuando se hace
mención a la evicción total, es porque el comprador pierde la posesión total del bien
en virtud de una sentencia firme y se habla de evicción parcial cuando el comprador
se encuentra privado de una parte del bien y sobre esta parte deberá responder por
los daños ocasionados si hubiere actuado de mala fe.
Es importante resaltar que en el Derecho Civil guatemalteco, se habla de evicción
parcial, cuando el comprador pierde una parte del bien en virtud de una sentencia
firme a diferencia del Derecho Civil español y mexicano, debido a que en estas
legislaciones se hace mención a los casos en que se habla de una evicción parcial
siendo estas: las cosas vendidas en conjunto a precio alzado, y una carga no
declarada como el caso de la servidumbre no aparente. Siendo así que estas últimas
modalidades se encuentran reguladas en el Derecho Civil guatemalteco dentro del
saneamiento por vicios ocultos. Las cuales se analizarán más adelante.
1.4 Efectos de la Evicción.
En el Derecho Civil guatemalteco, una vez que surge el vencimiento en juicio con
respecto al comprador si mediare mala fe por parte del vendedor éste, además del
94
precio deberá restituir, los frutos a que esté obligado, y deberá pagar las mejoras
necesarias y útiles que se hubieren realizado más los gastos del juicio a que estuvo
sometido el comprador incluyendo también los gastos del contrato de compraventa,
son los mismos efectos que produce la evicción en el caso del Derecho Civil de
España y México.
1.5 Juicio de Evicción.
De acuerdo al análisis realizado en la legislación civil guatemalteca y mexicana,
existen varias similitudes siendo una de las más importantes el juicio de evicción o el
pleito de evicción como lo nombra el Derecho Civil mexicano toda vez que cuando se
da inicio el juicio en contra del comprador éste tiene el derecho de llamar a un tercero
que en este caso es el vendedor, pero la intervención del mismo se realizará
mediante las tercerías en virtud de que el vendedor llega a tener interés directo en el
asunto debido a que por ser el enajenante tiene el deber de defender al comprador
en virtud, de que éste le vendió un bien que al parecer no le pertenecía y para que el
vendedor o enajenante sea llamado a juicio se entablará la tercería coadyuvante en
el proceso principal, y este no se detendrá por la tercería interpuesta, misma que se
resolverá con el asunto principal siguiendo con el procedimiento civil según lo
establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil guatemalteco y el Código de
Procedimientos Civiles mexicano.
No siendo así el estudio realizado entre la legislación guatemalteca y española
debido a que se determinó que al iniciarse el juicio de evicción se plantea la tercería
coadyuvante en la legislación civil guatemalteca, el juicio de evicción en la legislación
civil española procede mediante un juicio verbal en el cual se pretende retener o
recobrar la posesión del bien, y una vez presentada la demanda y notificada la
misma el comprador deberá notificar inmediatamente al vendedor, para que éste
también acuda a juicio y lo defienda y así lograr una sentencia favorable si está
procediera y de no ser así el vendedor tiene el deber de pagar al comprador los
daños y perjuicios ocasionados, si hubiere actuado de mala fe. Además deberá
devolver el precio que tenga el bien al momento del vencimiento en juicio y si éste
95
fuere menor al que tenía, deberá devolver el precio que él recibió al momento en que
vendió el bien.
1.6 Saneamiento por Vicios Ocultos.
De acuerdo al análisis doctrinario y legal, dentro de las tres legislaciones,
guatemalteca, española y mexicana se llega a determinar que tienen similitud en
cuanto a la definición de los vicios ocultos debido a que en todas se establecen que
son defectos ocultos los que están en el bien dado en compraventa motivo por el
cual se hace impropio o inútil el bien para lo que se le destina o que de haber
conocido los vicios ocultos, el comprador no lo hubiera comprado o hubiera pagado
menos por el, es importante resaltar que el vendedor no incurrirá en ninguna
responsabilidad si los vicios hubieren sido manifiestos a simple vista o por la
profesión u oficio del comprador los hubiere podido detectar con facilidad.
En Guatemala los vicios ocultos tienen su aplicación en todos los bienes sean estos
muebles, inmuebles o semovientes, no siendo así para el caso de España, debido a
que los vicios ocultos solo se refieren a los bienes muebles o inmuebles y en el caso
de los animales se establece que se está frente a los defectos ocultos.
1.7 Acciones.
Las acciones dentro de los vicios ocultos tanto en la legislación civil guatemalteca,
española y mexicana son iguales debido a que solo existen dos tipos de acciones
que el comprador puede ejercer en contra del vendedor las cuales son: la acción
estimatoria o la acción redhibitoria, el comprador puede ejercer cualquiera de las dos
acciones pero una vez ejercida una de las acciones no se podrá ejercer la otra,
tomando en cuenta que en la acción estimatoria el comprador decide quedarse con
el bien, entonces el vendedor tiene la obligación de devolver parte del precio que
recibió en virtud de que el bien vale menos; y en la acción redhibitoria es mediante la
cual se rescinde totalmente el contrato, no siendo así para la legislación civil
mexicana debido a que el comprador puede ejercer cualquiera de las dos acciones y
una vez ejercitada una puede hacer uso de la otra si así lo estimare conveniente, es
96
importante resaltar los plazos en los cuales se pueden ejercer dichas acciones
tomando en cuenta que es de seis meses para el caso de Guatemala, España y
México, pero si se trata de animales el plazo es de quince días en Guatemala, sin
dejar de mencionar que en España el plazo en el caso del descubrimiento de una
servidumbre no aparente es de un año contado a partir del momento en que se
celebra el contrato.
1.8 Elementos para que surjan los vicios ocultos.
En virtud del estudio realizado se llega a la conclusión que los elementos de los
vicios ocultos tanto en Guatemala, España y México son los mismos por lo que se
describen a continuación.
a. Que el objeto debe estar viciado,
b. Que el vicio sea oculto,
c. Que el vicio sea grave,
d. Que el vicio sea preexistente a la compra.
Y para que el vendedor cumpla con su obligación de sanear, el comprador no debe
de renunciar al saneamiento.
1.9 Excepciones.
Del estudio comparativo realizado se llega a la conclusión que el vendedor tiene
derecho a ejercitar las siguientes excepciones de acuerdo con el Derecho Civil
guatemalteco, español y mexicano:
a. Que el comprador tenga el conocimiento de los vicios al momento de celebrarse la
compraventa.
b. Que el comprador de acuerdo a su profesión tuvo que haberse dado cuenta de los
vicios que poseía el bien.
c. Que el comprador haya renunciado al saneamiento en el contrato sin que haya
intervenido la mala fe del vendedor.
97
Si se llegaré a probar estas tres excepciones que son indispensables para el
vendedor, quedará libre de responsabilidad frente al comprador. En virtud de su
buena fe para contratar.
1.10 Ventas judiciales.
En la legislación civil guatemalteca al igual que en la española y mexicana cuando
hacen mención a la venta judicial las tres legislaciones coinciden en que no procede
el pago de daños y perjuicios, en virtud que el vendedor no es el verdadero
propietario del bien sino que simplemente es el acreedor del propietario y vende
dicho bien en pago a crédito anterior, razón por la cual no procede el saneamiento en
las ventas judiciales.
1.11 Vicios ocultos en animales.
Una de las similitudes más evidentes encontradas dentro del ordenamiento jurídico
civil de Guatemala, España y México, es que en los contratos celebrados con
animales enfermos o contagiados, serán nulos de pleno derecho, en virtud de que el
objeto del contrato es ilícito y automáticamente lo hace inválido, debido a que el
objeto es el elemento real del contrato y sin esté la compraventa no nacería a la vida
jurídica, y para que pueda surgir el saneamiento civil en animales se debe probar
que la muerte o la enfermedad del mismo se da en virtud de una causa anterior a la
compraventa y que no se debe a actos ejecutados por el comprador.
1.12 Reclamación del saneamiento.
El Derecho Civil guatemalteco en su definición del saneamiento por evicción hace
mención que para que éste surja es necesario que se prive al comprador de la
posesión útil y pacífica del bien en virtud de una sentencia firme y el Derecho Civil
español hace referencia a una sentencia firme ya sea esta judicial o administrativa
sin dejar de mencionar que en el Derecho Civil mexicano hace mención a una
sentencia ejecutoriada.
98
1.13 Formas en que se perturba la posesión.
El Derecho Civil guatemalteco solo hace referencia que se perturba la posesión por
razones de derecho, es decir en virtud de una sentencia firme, pero el Derecho Civil
mexicano hace mención a la perturbación mediante acciones de hecho en las cuales
un tercero va a inquietar o a molestar al comprador, pero éste, no deberá acudir con
el vendedor para que lo ayude debido a que la perturbación no le es imputable salvo
a que tuviera alguna responsabilidad se estaría frente a una acción de derecho, en la
cual el vendedor tienen la obligación de defender al comprador en el juicio
respectivo.
1.14 Venta realizada en feria.
El Derecho Civil guatemalteco hace mención a que no tendrá lugar el saneamiento
en ninguna de sus formas debido a que el comprador tiene el tiempo necesario para
escoger el bien mueble o semoviente que desea adquirir, pero en el Derecho Civil
español y mexicano no hacen ningún tipo de referencia respecto a esta modalidad de
venta.
1.15 Servidumbre no aparente.
En cuanto al descubrimiento que realiza el comprador de una servidumbre no
aparente en el Derecho Civil guatemalteco, proceden dos tipos de acciones las
cuales son: la acción de reducción del precio y la acción redhibitoria, el comprador
puede utilizar cualquiera de las dos pero dichas acciones deben ejercerse dentro del
plazo de tres meses desde que se tuvo el conocimiento de la servidumbre.
En cuanto al Derecho Civil español el comprador podrá pedir la indemnización
correspondiente o la rescisión del contrato en un plazo de un año contado a partir de
la fecha en que se realizó la escritura de compraventa, tomando en cuenta que si se
llegaré a vencer dicho plazo, el comprador podrá solo pedir la indemnización por un
plazo igual, pero también es importante mencionar que le es aplicable lo regulado al
saneamiento por evicción parcial, al igual que el Derecho Civil mexicano, está frente
99
a una evicción parcial por lo que le es aplicable lo regulado al saneamiento por
evicción estudiado y analizado anteriormente.
De lo anterior es importante resaltar que el Derecho Civil guatemalteco está bien
estructurado legalmente debido a que en el caso de la servidumbre no aparente
corre el plazo desde el momento en que tuvo el conocimiento de la misma y no antes
y esto le da la ventaja de pedir la rescisión del contrato o la indemnización en su
caso si decide el comprador hacer uso de la acción estimatoria.
1.16 Renuncia al Saneamiento.
El Derecho Civil español en cuanto a la renuncia del saneamiento solo lo permite
para el caso de evicción, siempre que dicha renuncia se encuentre establecida en el
contrato de compraventa y no haya mediado mala fe por parte del vendedor; y
respecto al saneamiento por vicios ocultos no hace mención alguna.
Por el contrario el Derecho Civil mexicano si regula la renuncia al saneamiento en
sus dos clases teniendo los mismos requisitos que la renuncia en el Derecho Civil
español, pero para el Derecho Civil guatemalteco se llega a regular dos clases de
renuncia siendo la primera la renuncia al saneamiento de manera general sin que
exista mala fe del vendedor; y la segunda la renuncia al saneamiento de manera
específica y esta se da cuando ocurre precisamente la eventualidad a la cual hizo la
renuncia con la observación de que el vendedor no está obligado a pagar los daños y
perjuicios ocasionados, ni el precio del bien.
2. Deficiencias entre el Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa, en
Guatemala, España y México.
2.1 Deber de garantizar la posesión pacífica.
Del estudio realizado se ha logrado establecer que el Derecho Civil español
establece que si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o
100
hipotecaria, puede llegar a suspender el pago del precio hasta que el vendedor haga
cesar la perturbación o el peligro, a no ser que se estipule la devolución del precio en
su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella
clase, el comprador estará obligado a verificar el pago. Ahora bien en el Derecho
Civil guatemalteco no hace referencia en el Código Civil acerca de que proceda la
perturbación al momento de realizar los pagos correspondientes a la venta como lo
indica el Derecho Civil español por lo cual, sería importante regular ésta modalidad
dentro del ordenamiento jurídico guatemalteco de modo que el comprador se
encuentre realmente protegido contra un posible fraude que pudiere existir por parte
del vendedor.
2.2 Los frutos.
De acuerdo con los artículos 2130 y 2131 del Código Civil mexicano que establecen:
“Si el adquirente fuera condenado a restituir los frutos de la cosa, podrá exigir del que
enajenó la indemnización de ellos o el interés legal del precio que haya dado”, y “Si
el que adquirió no fuere condenado a dicha restitución, quedarán compensados los
intereses del precio con los frutos recibidos”.
Se debe tomar en cuenta dos situaciones importantes, primero si el adquirente es
obligado a restituir los frutos, éste deberá devolverlos o pagar su precio, pero
también tiene el derecho de pedir al enajenante que le pague en dinero lo
correspondiente a los frutos, ahora bien si se analiza la segunda situación se puede
tener en cuenta que no le es exigida la devolución de los frutos, pero los mismos se
consignarán en pago por los daños ocasionados.
El Derecho Civil mexicano es muy claro en manifestar este tipo de situaciones que se
pueden dar, pero en el Derecho guatemalteco no hace ningún tipo de referencia
acerca de esta situación por lo cual sería importante tomar en cuenta estas
circunstancias debido a que puede llegar a presentarse este tipo de casos.
101
CONCLUSIONES.
Del estudio comparativo realizado se ha llegado a las siguientes conclusiones:
1. Es satisfactorio encontrar que el Derecho Civil guatemalteco, en comparación con
el Derecho Civil español y mexicano se encuentra bien estructurado en cuanto a su
regulación y únicamente se le encontraron dos deficiencias en virtud del estudio
realizado.
2. Cuando se llegan a establecer las diferencias existentes entre la legislación civil
guatemalteca con la española, se determina que el procedimiento en el juicio de
evicción es lo que tienen de diferencia, pero que además en el Derecho Civil
guatemalteco, se establece mejor el procedimiento y se le da la debida participación
al vendedor para que este asista al comprador en el juicio y así poder evitar juntos la
evicción.
3. Al momento de determinar las deficiencias en la legislación civil guatemalteca con
el Derecho Civil español son ciertas enunciaciones a las que no hace referencia el
Derecho guatemalteco tal es el caso de que el comprador fuere perturbado en la
posesión del bien mediante una acción reivindicatoria, podrá suspender el pago del
precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación, y respecto al
Derecho Civil mexicano, solo se hace énfasis a que los frutos pueden servir como
pago de daños y perjuicios al comprador y así este no los devolverá al vendedor en
caso que se resuelva el contrato.
4. El estudio jurídico-doctrinario realizado ayudará a dar una mayor aplicabilidad al
Contrato de Compraventa referente, al saneamiento por Evicción o por Vicios
Ocultos siendo esta una obligación del vendedor que se puede dar o no dentro de
dicho contrato.
102
5. A pesar que el contenido normativo del Saneamiento es poco, mediante el análisis
comparativo se llega a reforzar el conocimiento que se tiene y en el caso de que se
llegaré a tener lugar su aplicabilidad sería más efectiva.
6. Cuando se analiza la aplicabilidad del saneamiento ya sea por evicción o por
vicios ocultos en el contrato de compraventa, se llega a establecer que el comprador
ésta protegido en contra de la mala o buena fe del vendedor si le fuera perturbado la
posesión del bien adquirido, no importando el tipo de bien ni el lugar donde se
celebre el contrato.
103
RECOMENDACIONES
1. Es importante realizar este tipo de estudio comparativo para ampliar los
conocimientos y verificar que jurídicamente Guatemala se encuentra bien
establecida.
2. Que los futuros profesionales no solo se queden con lo que se imparte en las
aulas, sino que también sientan esa necesidad de ampliar el conocimiento que los
profesionales del Derecho brindan al momento de impartir sus clases y en este caso
en particular dar mayor énfasis al saneamiento civil, debido a que es una garantía en
favor del comprador, y de la cual no se hace el estudio necesario para su
comprensión.
3. Que los profesionales del Derecho como a los estudiantes es indispensable que
realicen estudios jurídicos al momento de estudiar el Código Civil y el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco, también se estudie la doctrina existente
debido a que el contenido en el Código es muy poco y es importante conocer las
instituciones o modalidades existentes para poder llegar a una mejor comprensión.
4. Que los Abogados, como los estudiantes pongan el esfuerzo debido para poder
comprender las condiciones que pueden surgir en los contratos más ahora que
existen tantas modalidades de contratos y que en todos se puede dar la evicción.
5. Que al momento de investigar un tema se profundice la aplicación de las normas
para una mejor comprensión independientemente de la rama del Derecho que se
trate.
104
REFERENCIAS.
a. Bibliografía:
1. Aguilar Guerra, Vladimir Osman, Derecho de Obligaciones, Guatemala, 2007.
2. Berjano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles, México, Editorial Oxford. 2002.
3. Borja Soriano, Manuel, Teoría General de la Obligaciones, México, Editorial
Porrúa, 1985, Décima Edición.
4. Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (Parte
General), Guatemala, 2007.
5. De Diego, Felipe Clemente, Instituciones de Derecho Civil (Derecho de
Obligaciones Contratos Derechos de Familia), Madrid España, 1959. Última
Edición.
6. Espín Canovas, Diego, Derecho Civil Español, Madrid España, 1961, Editorial
Revista de Derecho Privado Madrid, Segunda Edición.
7. Ojeda Salazar, Federico, Exposición de Motivos Decreto Ley 106 Guatemala,
1965.
8. Orellana Donis, Eddy Giovanni. Derecho Civil Sustantivo III, IV, V. Guatemala.
Orellana Alonzo & Asociados, 2007.
9. Planiol, Marcel, Tratado Elemental de Derecho Civil, México, Editorial José M.
Cajica, 1947.
10. Puig Peña Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Obligaciones y
Contratos, Tomo III, España, Editorial Arandi Pamplona, 1979.Segunda Edición.
11. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil V Obligaciones II, México, Editorial Porrúa
S. A. República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Segunda parte.
12. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil VI Contratos I, México, Editorial Porrúa S. A.
República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Primera parte.
13. Sánchez Medal, Ramón, De Los Contratos Civiles, México, Editorial Porrúa, 1986.
14. Saneamiento, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Argentina,
Editorial Heliasta, Vigésima Octava Edición.
105
15. Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español, Parte Especial
derechos Personales u Obligaciones. Valladolid España. Talleres Tipográficos
Ciesta. 1937.
16. Vásquez Ortiz Carlos, Derecho Civil IV Obligaciones II, Guatemala, Editorial
Crockman, 2000.
17. Viteri Echeverría, Ernesto R. Los Contratos en el Derecho Civil Guatemalteco.
Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas. 2007. Segunda Edición.
b. Normativas.
1. Código Civil Federal Mexicano. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de
1928.
2. Código Civil Guatemalteco, Decreto Ley 106;
3. Código de Procedimientos Civiles mexicano, decreto número 77.
4. Código Procesal Civil y Mercantil, decreto ley 107
5. Ley de Enjuiciamiento Civil, español. Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
6. Real Decreto, Código Civil Español, 24 de julio de 1889.
c. Electrónicas.
1. Lex Jurídica. Sevilla, José Manuel. Saneamiento de Vicios, España. 20012010,http://www.lexjuridica.com/doc.php?cat=23&id=77, 10de enero de 2011.
2. Grupo CTO Hacienda. Derecho Civil, Tema 8 La Compraventa, España.
http://www.grupocto.es/tienda/pdf/gh_temsderciv_capm.pdf de Otras.
1. Navarro Orozco, Baudio Napoleón, El Saneamiento por Evicción y por Vicios
Ocultos según la legislación Guatemalteca, Quetzaltenango, Guatemala. 1983,
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad San Carlos de
Guatemala.
106
ANEXOS:
ANTEPROYECTO DE TESIS.
1. Título de trabajo de tesis:
El Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa, análisis comparativo
España y México.
2. Modalidad de Trabajo de Tesis:
Monografía
3. Objetivos.
a. Objetivo General.
Determinar cuál es la regulación del saneamiento en el contrato de compraventa en
Guatemala y que deficiencias presenta al compararla con la legislación española y
mexicana.
b. Objetivos Específicos.
b. 1. Establecer las similitudes y diferencias entre la legislación civil guatemalteca
con la legislación civil española en cuanto al tema del saneamiento en el contrato de
compraventa.
b. 2. Determinar las deficiencias existentes en el saneamiento civil guatemalteco.
b.3. Estudiar jurídica y doctrinariamente el saneamiento civil guatemalteco para darle
una mayor aplicabilidad en el contrato de compraventa.
b.4. Reforzar el conocimiento que se tiene sobre el saneamiento en el contrato de
compraventa para facilitar la enmienda de los vicios que se den dentro de este
contrato.
b.5. Analizar la aplicabilidad del saneamiento por Evicción o por Vicios Ocultos, en el
contrato de compraventa civil.
4. Marco Teórico y Planteamiento del Problema.
Cuando se llega a estudiar el Derecho Civil Guatemalteco, siendo este un derecho
privado que abarca una serie de instituciones como el Saneamiento se puede llegar
a determinar que no se ha profundizado lo suficiente sobre el tema debido a que es
una de las instituciones que ayuda a la reparación y satisfacción de algún daño que
107
pudiere sobrevenir en determinados actos o contratos dentro de la legislación vigente
en Guatemala. Teniendo en el saneamiento dos clases que son: el saneamiento por
evicción y el saneamiento por vicios ocultos, los cuales se pueden entender de la
siguiente manera: Saneamiento por Evicción es una situación jurídica que se
caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en
virtud de una sentencia judicial, "esta puede ser derivada de una acción
reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas
son anteriores al título de adquisición del primero. En cuanto al Saneamiento por
Vicios Ocultos se debe tener en cuenta que es la responsabilidad a cargo del
enajenante respecto del adquirente por haber enajenado una cosa que presenta
defectos de tal naturaleza que no le permite a esté ultimo tener posesión útil de la
cosa, en base a lo anterior se puede decir que el saneamiento es una acción que
ayuda a resarcir un daño que pude surgir dentro de un contrato u obligación, la cual
se puede dar de dos formas, como ya se indicó anteriormente y dentro del Código
Civil guatemalteco se encuentra regulado el saneamiento dentro de las obligaciones
provenientes de contratos, en la cual explica la forma de como reparar el daño que
haya surgido, ahora bien es un institución de la cual se tiene un conocimiento
reducido pero que no deja de ser importante y por lo cual hace que sea objeto de
estudio y análisis .
Para emplear el saneamiento existe “la acción redhibitoria que fue creada en el
derecho romano y servía para rescindir la venta. Cuando un objeto tenía defectos se
debía devolver el bien con sus frutos y accesorios, el vendedor tenía que reintegrar el
importe que había recibido. En el caso de vicios ocultos es un defecto del que
adolece el objeto de la venta y que no puede apreciarse a simple vista o bien se
requieren conocimientos técnicos para advertirlo. Defectos de este tipo traen consigo
otro al mismo tiempo, pero en caso de estar viciado el consentimiento, se entiende
que se exteriorizó la voluntad dirigida a la aceptación de comprar, sobre un bien en
aparente buen estado, que no revelaba daños manifiestos”57.
57
Buenas Tareas, Roberto Rubio, El Saneamiento Civil, Guatemala, 2010,
www.buenastareas.com/sanemientoporevicciónoporviciosocultos, 04/06/10
108
Es de interés saber cómo se emplea el saneamiento civil en otras legislaciones
teniendo como base la de España y México, para poder comprender la aplicabilidad
que tiene el Saneamiento civil en estos países por lo cual es necesario hacer
referencia a lo siguiente: Que el saneamiento en sus dos clases se le da mayor
énfasis en el Contrato de compraventa, debido a que en este contrato no solo se
transfiere la propiedad, sino que también se transfiere el uso, goce y disfrute de la
cosa, tomando en cuenta que en el ordenamiento guatemalteco se establece: para
recurrir al saneamiento civil es necesario que dentro de las cláusulas del contrato se
establezca el mismo, no siendo así en la legislación española debido a que no debe
importar si establece dentro del contrato o no debido a que es una obligación del
vendedor resarcir el daño en el cual se incurrió de mala fe.
“Cabe mencionar que en el Derecho Romano se justifica el planteamiento del
problema que surge cuando el comprador tiene algún motivo de quejarse de la
ejecución por el vendedor, de sus obligaciones, tales ejecuciones pueden ser el
Saneamiento por Evicción o por Vicios Ocultos. Puede acontecer que el comprador
esté decepcionado porque el objeto entregado no corresponde a la cosa que él tenía
en vista cuando se celebró el contrato y esto puede ocurrir de dos —y aún de tres—
maneras distintas: o bien se equivocó, hubo de su parte un error en cuanto al objeto
mismo del contrato; o bien el objeto entregado no es el que había sido convenido: el
comprador recibió lo que el Derecho Romano llamaba un "aliud", o sea una cosa
distinta de la convenida; o bien la cosa entregada es la convenida, pero presenta
defectos que hacen su uso más difícil, más costoso o, en el peor de los casos, lo
impiden”58.
De modo que se ven claramente tres tipos de remedios posibles, según el origen de
la queja del comprador: Si se puede convencer al juez de que hubo un error, podrá
tratar de obtener la nulidad del contrato por vicio de su consentimiento; a no ser que
los dos se hubiesen equivocado. Desde un punto de vista teórico, la situación es
clara: las tres posibilidades son distintas y a cada una le corresponde su propio
58
Pontificia Universidad Católica de Chile“El Saneamiento En La Compraventa De Bienes”Revista Chilena Scielo de Derecho,
Vol. 35, Chile, Diciembre 2008, pág. 605 y 606.
109
remedio. Sin embargo, de hecho y en el terreno práctico, las diferencias no son tan
pronunciadas y a veces se puede dudar; y para que esto no suceda se debe tener en
cuenta la solución para cada tipo de problema que se dé, de tal forma se considera
que es necesaria una comparación jurídica del saneamiento civil guatemalteco con la
legislación española y mexicana por lo que se llega al siguiente planteamiento del
problema. ¿Cuál es la regulación del saneamiento en el contrato de compraventa en
Guatemala y que deficiencias presenta al compararla con la legislación mexicana y
española?
5. Alcances de la Investigación.
Se llevará a cabo un análisis jurídico comparativo entre las legislaciones de España,
México y Guatemala, sobre el Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa,
debido a que pertenece al Área Privada del Derecho y dicho tema se desarrollará en
el contexto actual.
6. Límites de la Investigación.
Dentro de los limitantes de esta investigación, se encuentra la falta de referencia
bibliográfica a cerca de la legislación guatemalteca, española y mexicana debido a
que es un área poco estudiada, pero estas limitantes se superarán, buscando
diferentes fuentes de investigación acerca del saneamiento civil guatemalteco,
español y mexicano.
7. Aporte.
Con la investigación del Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa, se
pretende dejar un amplio conocimiento a los estudiantes de derecho, y a la sociedad
civil en general, debido a que el Saneamiento es un tema que tiene poca
información, y que es indispensable que se tenga conocimiento sobre este tipo de
tema debido a que puede ayudar a sanear cualquier vicio que se encuentre dentro de
los contratos traslativos de dominio o en aquellos en los que se transfiera el uso,
goce o disfrute de cualquier bien.
110
8. Tipo de Investigación.
Jurídico-Comparativa.
9. Sujetos.
No aplica.
10. Unidades de Análisis.
Constitución Política de la República de Guatemala
Código Civil Guatemalteco Dto. Ley 106
Código Civil Federal Mexicano.
Real Decreto, Código Civil Español
11. Instrumentos.
Esta etapa no aplica debido a que se trata de una investigación comparativa.
12. Índice Esquemático Preliminar.
CAPITULO I
LOS CONTRATOS EN GENERAL.
1.1 Los Contratos.
1.1.1 Definición.
1.1.2 Forma.
1.1.3 Clasificación.
1.1.4 Legitimación.
1.1.5 Interpretación.
1.1.6 Efectos.
1.1.7 Recisión
1.2 De los contratos en Particular. “La Compraventa”
1.2.1 Definición.
1.2.2 Elementos.
1.2.3 Figuras Afines.
1.2.4 Clasificación.
1.2.5 Efectos del Contrato.
1.2.6 Modalidades de la Compraventa.
1.2.7 Obligaciones y Derechos de los Otorgantes.
111
CAPITULO II
EL SANEAMIENTO CIVIL GUATEMALTECO.
2.1 El Saneamiento en General.
2.1.1 Antecedentes históricos del Saneamiento en Guatemala
2.1.2 Definición.
2.1.3 Clases.
2.2
El saneamiento por Evicción.
2.2.1 Significado de la palabra Evicción
2.2.2
Definición.
2.2.3
Clases de Saneamiento por Evicción.
2.2.4
Garantías.
2.2.5 En que contratos se aplica.
2.3 Saneamiento por vicios Ocultos.
2.3.1 Definición.
2.3.2 Casos en que se aplica.
2.3.3 Garantías.
2.3.4 Acción Redhibitoria
CAPITULO III
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
CIVIL ESPAÑOLA.
3.1 El Saneamiento Civil Español.
3.1.1 Saneamiento por Evicción
3.1.1.1 Definición.
3.1.1.2 Clases de Saneamiento por Evicción.
3.1.1.3 Garantías.
3.1.1.4 En que contratos se aplica.
3.1.2 Saneamiento por Vicios Ocultos.
3.1.2.1 Definición.
3.1.2.2 Clases.
3.1.2.3 Garantías.
112
3.1.2.4 En que contratos se aplica.
CAPITULO IV
ANÁLISIS JURÍDICO DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
FEDERAL CIVIL MEXICANA.
4.1 El Saneamiento Civil Mexicano.
4.1.1 Saneamiento por Evicción
4.1.1.1 Definición.
4.1.1.2 Clases de Saneamiento por Evicción.
4.1.1.3 Garantías.
4.1.1.4 En que contratos se aplica.
4.1.2 Saneamiento por Vicios Ocultos.
4.1.2.1 Definición.
4.1.2.2 Clases.
4.1.2.3 Garantías.
4.1.2.4 En que contratos se aplica.
CAPITULO V
5.1 Análisis Jurídico-Comparativo del Saneamiento en el Contrato de Compraventa
Guatemala, España, México.
5.2 Diferencias entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
5.3 Similitudes entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
5.4 Deficiencias entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
113
5.5 Aportes a la legislación civil guatemalteca para una mejor ampliación y aplicación
del Saneamiento dentro del ordenamiento jurídico en el contrato de Compraventa.
CAPITULO VI
6.1 Presentación y Discusión de Resultados.
13. Originalidad de Enfoque.
Este tipo de tesis no ha sido realizada debido a que es un tema que tiene poca
información y que no deja de ser importante dentro del ordenamiento jurídico
guatemalteco y es importante realizar una investigación comparativa de este tipo,
debido a que de esta forma se puedee ayudar a la mejor aplicabilidad del
Saneamiento ya sea por evicción o por vicios ocultos dentro de la legislación
guatemalteca y así tomar como base otras legislaciones siendo en este caso los
países de España y México.
14. Conclusiones
15. Recomendaciones
16. Referencias.
d. Bibliografía:
18. Berjano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles, México, Editorial Oxford. 2002.
19. Orellana Donis, Eddy Giovanni. Derecho Civil Sustantivo III, IV, V. Guatemala.
Orellana Alonzo & Asociados, 2007.
20. Puig Peña Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Obligaciones y
Contratos, Tomo III, España, Editorial Arandi Pamplona, 1979.Segunda Edición.
21. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil V Obligaciones II, México, Editorial Porrua
S. A. República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Segunda parte.
114
22. Saneamiento, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Argentina,
Editorial Heliasta, Vigésima Octava Edición.
23. Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español, Parte Especial
derechos Personales u Obligaciones. Valladolid España. Talleres Tipográficos
Ciesta. 1937.
24. Vásquez Ortiz Carlos, Derecho Civil IV Obligaciones II, Guatemala, Editorial
Crockman, 2000.
25.
Viteri Echeverría, Ernesto R. Los Contratos en el Derecho Civil
Guatemalteco. Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas. 2007. Segunda
Edición.
e. Normativas.
7. Código Civil Federal. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928.
8. Código Civil Guatemalteco, decreto ley 106
9. Código Procesal Civil y Mercantil, decreto ley 107
10. Real Decreto, Código Civil Español, 24 de julio de 1889.
f. Electrónicas.
3. Buildyourown FREE website at Tripod.com, Saneamiento, España,
2009.fhttp://unslgderechoquinto.es.tripod.com/DerechoObligacionesContratos3/do
c3_5.htm, 10 de enero de 2011.
4.
Iuris Civilis, Blog Jurídico de Derecho Civil. Editor Aranzadi. Derecho
Contractual, El Saneamiento por Evicción. España. 2009,
http://www.iuriscivilis.com/2009/01/el-saneamiento-por-eviccion.htm, 10 de enero
de 2011.
5. Lex Jurídica. Sevilla, José Manuel. Saneamiento de Vicios, España. 20012010,http://www.lexjuridica.com/doc.php?cat=23&id=77,
6. de enero de 2011.
g. Otras.
2. Exposición de Motivos Decreto Ley 106.
3. Ríos Aguilar, Leslie Miriam. Diferencia del Saneamiento por Evicción y el
Saneamiento por Vicios de Ocultos en el Contrato de Arrendamiento. Guatemala,
115
2003, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael
Landívar.
17. Modelo de Instrumentos.
No aplica.
116