Supplemental Financial Information Resultados Financieros del

Supplemental
Financial Information
Resultados
Financieros
del Cuarto Trimestre del 2014
Fourth Quarter 2014
(Unaudited)
FIBRA Prologis © 2015
Contenido
Comunicado de Prensa
Estados Financieros Intermedios
Información Financiera Complementaria
Prologis
Prologis Park
Park Toluca
Centro Industrial Juárez, Ciudad Juárez, México
FIBRA Prologis © 2015
FIBRA Prologis Anuncia Resultados del Cuarto Trimestre del 2014
- Ocupación del Portafolio Operativo de 96.3 Por Ciento Sobrepasando las Expectativas. - Incremento de 13.4 Por Ciento en las Rentas Netas Efectivas - US$ 110 Millones en Adquisiciones de Edificios Clase A –
MÉXICO, D.F. (9 de Febrero, 2015) – FIBRA Prologis (BMV: FIBRAPL 14), el fideicomiso de inversión en bienes raíces
líder en inversión y administración de inmuebles industriales clase A en México, anuncia hoy sus resultados para el
cuarto trimestre del 2014.
FIBRA Prologis inició sus operaciones comerciales en la Bolsa Mexicana de Valores el 4 de junio de 2014; como tal,
no cuenta con resultados comparables de trimestres previos. Sin embargo, para los criterios de medición
operativos incluidos en este reporte FIBRA Prologis ha utilizado los resultados del portafolio antes de ser de su
propiedad, cuando eran administradas por Prologis.
Los fondos provenientes de las operaciones (“FFO“, por sus siglas en inglés), alcanzaron un total de Ps. 334.5
millones (aproximadamente US$ 22.7 millones) en el cuarto trimestre. Esto equivale a Ps. 0.53 por Certificado
Bursátil Fiduciario Inmobiliario (“CBFI”, aproximadamente US$ 0.04 por CBFI), un aumento de 3.3 por ciento
comparado con el tercer trimestre. Durante el periodo comprendido entre el 4 de junio al 31 de diciembre de
2014, FFO fue de Ps. 748.5 millones (aproximadamente US$ 50.8 millones) o Ps. 1.20 por CBFI (aproximadamente
US$ 0.08 por CBFI).
Las utilidades netas representaron Ps. 558.9 millones (aproximadamente US$ 37.9 millones) ó Ps. 0.88 por CBFI
(aproximadamente US$ 0.06 por CBFI).
“Cuando realizamos nuestra oferta pública inicial, presentamos un plan de crecimiento ambicioso, el cual guía
nuestras prioridades como una nueva FIBRA,” declaró Luis Gutiérrez, Director General de FIBRA Prologis. “Nuestros
resultados de operación sobrepasaron nuestras expectativas y reflejan nuestra sólida estrategia de inversión, la
alta calidad de nuestro portafolio y las habilidades de nuestro equipo en conjunto. Hemos comenzado el año 2015
con gran fuerza.”
RESULTADOS DE OPERACIÓN SOBREPASAN LAS EXPECTATIVAS
FIBRA Prologis rentó 1.8 millones de pies cuadrados (aproximadamente 169,200 metros cuadrados) en el cuarto
trimestre. La ocupación al cierre del trimestre fue del 96.3 por ciento, un incremento de 100 puntos base con
respecto al trimestre anterior. La retención de arrendatarios en el cuarto trimestre fue del 90.6 por ciento. Las
rentas netas efectivas sobre arrendamientos firmados en el cuarto trimestre incrementaron 13.4 por ciento en
comparación con rentas existentes previas.
La utilidad operativa neta (“NOI”, por sus siglas en inglés) en efectivo de las mismos edificios incrementó un 5.5
por ciento durante el cuarto trimestre.
ADQUISICIONES PROFUNDIZAN NUESTRA PRESENCIA EN LOS MERCADOS GLOBALES
FIBRA Prologis adquirió seis edificios clase A, totalizando 1.6 millones de pies cuadrados (aproximadamente
144,800 metros cuadrados) representando Ps. 1.5 mil millones (aproximadamente US$ $110 millones) de nuestro
patrocinador Prologis y un fondo administrado por el mismo (dónde Prologis co-invirtió).
SÓLIDA POSICIÓN FINANCIERA
Al 31 de diciembre de 2014, la liquidez de FIBRA Prologis fue de aproximadamente Ps. 4.6 mil millones (US$ 313.1
millones), que incluyen Ps. 2.2 mil millones (US$ 150.5 millones) de capacidad disponible en su línea de crédito,
Ps. 267.7 millones (US$ 18.2 millones) de efectivo sin restricciones y Ps. 2.1 mil millones (US$ 144.4 millones) de
impuesto al valor agregado por cobrar.
Al 31 de diciembre de 2014, la razón de deuda, excluyendo efectivo e impuesto al valor agregado por cobrar, como
porcentaje de nuestras propiedades de inversión, fue de 26.0%, el coeficiente de cobertura de gastos fijos de 3.3
veces y el relación EBITDA ajustado a deuda neta fue de 4.3 veces
INFORMACIÓN SOBRE LA TRANSMISIÓN POR INTERNET (WEBCAST) Y CONFERENCIA TELEFÓNICA
FIBRA Prologis organizará el día de mañana, 10 de febrero, a las 10 a.m. hora del centro, un webcast/conferencia
telefónica para analizar los resultados trimestrales, las condiciones actuales del mercado y el panorama a futuro.
Se invita a las partes interesadas a acceder al webcast en vivo dando un clic en el icono del micrófono ubicado
cerca de la parte superior de la página de inicio del sitio web de FIBRA Prologis - Relaciones con Inversionistas
(http://www.fibraprologis.com). Las partes interesadas también podrán participar a través de una conferencia
telefónica marcando +1 (877) 256-7020 (desde los Estados Unidos y Canadá sin cargo) ó +1 (973) 409-9692 (desde
cualquier otro país) e ingresando el código de conferencia 58347832.
Una repetición telefónica estará disponible del 10 de febrero al 10 de marzo marcando +1 (855) 859-2056 desde
los Estados Unidos y Canadá ó +1 (404) 537-3406 desde cualquier otro país utilizando el código de conferencia
58347832. La repetición del webcast será publicada cuando esté disponible en la sección de Relaciones con
Inversionistas en el sitio web de FIBRA Prologis.
PERFIL DE FIBRA PROLOGIS
FIBRA Prologis es el fideicomiso de inversión en bienes raíces líder en inversión y administración de inmuebles
industriales clase A en México. FIBRA Prologis consiste de 184 inmuebles destinados a logística y manufactura en
México, los cuales se encuentran estratégicamente ubicados en seis mercados industriales del país, con una Área
Rentable Bruta total de 31.4 millones de pies cuadrados (2.9 millones de metros cuadrados).
DECLARACIONES SOBRE HECHOS FUTUROS
Este comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están basadas en
expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los cuales FIBRA Prologis
opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de FIBRA Prologis. Dichas declaraciones
implican incertidumbres que pudieren llegar afectar significativamente los resultados financieros de FIBRA
Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”, “intenta”, “planea”, “cree”, “busca”, “estima” o variaciones de las
mismas y expresiones similares tienen la intención de identificar dichas declaraciones sobre hechos futuros, que
por lo general no son de naturaleza histórica. Todas las declaraciones en relación con el rendimiento operacional,
eventos o desarrollos que esperamos o anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones
relacionadas con renta y crecimiento ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en el
volumen de propiedades a ser aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas geográficas en las que
operamos, y nuestra deuda y posición financiera, serán consideradas declaraciones sobre hechos futuros. Estas
declaraciones no garantizan un rendimiento futuro e implican ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son
difíciles de predecir. No obstante que creemos que las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre
hechos futuros están basadas en suposiciones razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas se
cumplirán y por lo tanto los resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto en dicha
declaración. Algunos de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero no se limitan, a:
(i) la situación económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados financieros, tasas de
interés y tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de, competencia respecto de
nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y desarrollo de propiedades, (v) el
mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de inversión en bienes raíces, (vi) la disponibilidad
de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento que mantengamos y nuestras calificaciones, (vii) los
riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii) incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de
desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo adicionales discutidos en los comunicados, informes, reportes,
prospectos y suplementos presentados ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de
Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen
obligación alguna de actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.
CONTACTOS CON MEDIOS DE COMUNICACIÓN
Montserrat Chávez, Tel: +52 55 1105 2941, mchavez@prologis.com, México D.F.
FIBRA Prologis
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721
Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca
Múltiple, División Fiduciaria
Estados financieros intermedios
condensados al 31 de diciembre de 2014,
por los 3 meses terminados en esa fecha y
por el periodo del 4 de junio al 31 de
diciembre de 2014
Contenido
Página
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre 2014
1
Análisis de la Administración del cuarto trimestre 2014
2
Informe de revisión limitada de los auditores independientes sobre los
estados financieros condensados intermedios
7
Estado intermedio condensado de posición financiera al 31 de diciembre de 2014
9
Estados intermedios condensados de resultados integrales por los tres meses terminados
el 31 de diciembre de 2014 y por el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014
10
Estado intermedio condensado de cambios en el capital contable por el periodo del
4 de junio al 31 de diciembre de 2014
11
Estado intermedio condensado de flujos de efectivo por el periodo del
4 de junio al 31 de diciembre de 2014
12
Notas a los estados financieros intermedios condensados al 31 de diciembre de 2014,
por el periodo de 3 meses terminados en esa fecha y por el periodo del 4 de junio
al 31 de diciembre de 2014
13
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre del 2014
Este comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están
basadas en expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los
cuales FIBRA Prologis opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de
FIBRA Prologis. Dichas declaraciones implican incertidumbres que pudieren llegar afectar
significativamente los resultados financieros de FIBRA Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”,
“intenta”, “planea”, “cree”, “busca”, “estima” o variaciones de las mismas y expresiones similares tienen la
intención de identificar dichas declaraciones sobre hechos futuros, que por lo general no son de
naturaleza histórica. Todas las declaraciones en relación con el rendimiento operacional, eventos o
desarrollos que esperamos o anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones
relacionadas con renta y crecimiento ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en
el volumen de propiedades a ser aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas
geográficas en las que operamos, y nuestra deuda y posición financiera, serán consideradas
declaraciones sobre hechos futuros. Estas declaraciones no garantizan un rendimiento futuro e implican
ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son difíciles de predecir. No obstante que creemos que
las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre hechos futuros están basadas en
suposiciones razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas se cumplirán y por lo tanto los
resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto en dicha declaración. Algunos
de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero no se limitan, a: (i) la situación
económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados financieros, tasas de interés y
tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de, competencia respecto de
nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y desarrollo de
propiedades, (v) el mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de inversión en bienes
raíces, (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento que mantengamos
y nuestras calificaciones, (vii) los riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii) incertidumbres
ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo adicionales
discutidos en los comunicados, informes, reportes, prospectos y suplementos presentados ante la
Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA
Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen obligación alguna de
actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.
1
Análisis de la Administración del Cuarto Trimestre de 2014
Carta de Luis Gutiérrez, Director General de FIBRA Prologis.
El cuarto trimestre marcó seis meses excitantes de FIBRA Prologis, los cuales iniciaron con nuestra
Oferta Pública Inicial (“IPO”) y subsecuente listado en la Bolsa Mexicana de Valores el pasado 4 de Junio
de 2014. Esta oferta se logró a través de la confianza de los inversionistas, la cual registró una
sobresuscripción de cuatro veces. El apoyo vino de los inversionistas globales, fondos de pensión así
como de los inversionistas minoritarios.
Con los recursos obtenidos de la Oferta Pública Inicial, la FIBRA adquirió su portafolio inicial de 29.7
millones de pies cuadrados. A través de esta oferta hemos integrado el portafolio de mejor calidad en
México. Nuestra estrategia es clara y enfocada: poseer propiedades industriales Clase A en los seis
mercados industriales más dinámicos de México. Nuestro compromiso de crecimiento, rentabilidad y
estabilidad financiera en el largo plazo es la raíz más profunda en la cultura de FIBRA Prologis.
Al principio de nuestro IPO, presentamos un plan de crecimiento ambicioso como compañía nueva.
Durante este periodo, usted nos ha visto entregar resultados.
Nuestros resultados reflejan la calidad de nuestro portafolio. Durante el trimestre, arrendamos 1.8 millones
de pies cuadrados. Cerramos el trimestre con una ocupación operacional de nuestro portafolio de 96.3 por
ciento, sobrepasando por 70 puntos base el rango más alto de nuestras estimaciones, y por más de 300
puntos base sobrepasando al mercado. La retención de arrendatarios fue de 90.6 por ciento. El
incremento registrado en rentas netas efectivas fue de 13.4 por ciento. Este desempeño resultó en un
crecimiento de utilidad operativa neta (“NOI”, por sus siglas en inglés) de 5.5 por ciento con respecto al
mismo trimestre del año anterior.
En lo que se refiere a utilización de nuestro capital, pusimos en marcha nuestro plan de liquidez y
adquisición de propiedades, adquiriendo 1.6 millones de pies cuadrados de propiedades industriales
Clase A, las cuales agregan valor a nuestro portafolio y están en línea con nuestra estrategia de
crecimiento. Asimismo, iniciamos la expansión de desarrollos por 166,000 pies cuadrados, usando
nuestros terrenos disponibles y aprovechando nuestra posición en el mercado de la Ciudad de México.
Estos resultados los logramos a pesar de la volatilidad existente en los mercados globales, la cual ha sido
originada por la caída en los precios de las materias primas y el debilitamiento del peso mexicano
respecto al dólar. El favorable desempeño registrado se deriva de la ubicación privilegiada de nuestros
activos, nuestro excelente equipo de trabajo y los sólidos fundamentos del mercado de bienes raíces en
nuestros principales mercados. Con el 84 por ciento de nuestros arrendamientos denominados en dólares
americanos y nuestro portafolio financiado con deuda denominada también en dólares americanos,
tenemos una cobertura cambiaria natural y estamos protegidos de buena manera contra los movimientos
en el tipo de cambio.
De cara hacia el 2015, nuestra plataforma acompañada de la fuerte demanda existente en los seis
principales mercados así como un mayor gasto en infraestructura por parte del gobierno, la recuperación
del mercado de construcción residencial así como la exportación más barata de manufacturas, nos hacen
uno de los operadores industriales mejor posicionados en México. Con valuaciones fuertes y cotizando
con un descuento en el valor de activos neto, nuestra FIBRA es una de las oportunidades más atractivas
de crecimiento en el mercado.
2
Para concluir, tenemos un equipo gerencial y un producto sin comparación en nuestra industria, así como
el apoyo de un gobierno corporativo de primera clase, el cual pone por delante los intereses de nuestros
accionistas. Estoy orgulloso de nuestro desempeño y de seguir contribuyendo con nuestra trayectoria de
25 años de excelencia en la región.
Gracias por su apoyo continuo.
Sinceramente,
Luis Gutierrez
Director General
3
Los estados financieros consolidados provisionales incluidos en este reporte, fueron elaborados conforme
a las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF” o “IFRS” por sus siglas en inglés) emitidas
por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés)
Esta sección deberá ser analizada en conjunto con los estados financieros consolidados provisionales.
Resumen de la Administración
FIBRA Prologis (BMV: FIBRAPL 14) es el fideicomiso de inversión en bienes raíces líder en inversión y
administración de inmuebles de tipo industrial Clase A en México. Al 31 de diciembre de 2014, FIBRA
Prologis posee 184 instalaciones de logística y manufactura ubicadas estratégicamente en seis mercados
industriales en México, alcanzando un total de 31.4 millones de pies cuadrados (“mp2”) (2.9 millones de
metros cuadrados “mm2”) de área bruta arrendable (“GLA” por sus siglas en inglés). Estas propiedades
fueron arrendadas a más de 230 clientes, incluyendo proveedores de logística, compañías de transporte,
minoristas y fabricantes.
FIBRA Prologis adquirió su portafolio inicial el 4 de junio de 2014, integrado por varias entidades
propiedad de o administradas por Prologis, Inc. (“Prologis”), después de la fijación del precio de la Oferta
Pública Inicial (“IPO”, por sus siglas en inglés) el 3 de junio de 2014. FIBRA Prologis está externamente
administrada por Prologis Property México, S.A. de C.V., una subsidiaria de nuestro patrocinador,
Prologis.
Las propiedades del portafolio están ubicadas en seis mercados a lo largo de México, con
aproximadamente 62.8 por ciento del GLA de nuestras propiedades localizadas en mercados de servicios
logísticos mundiales (“Mercados Globales”), y cerca de 37.2 por ciento en mercados de manufactura
regionales (“Mercados Regionales”). Los Mercados Globales incluyen a la Ciudad de México,
Guadalajara y Monterrey. Estos mercados son altamente industrializados y se benefician gracias a su
proximidad a autopistas, aeropuertos y redes ferroviarias importantes. Los Mercados Regionales incluyen
Cd. Juárez, Tijuana y Reynosa. Estos mercados son centros de producción de las industrias automotriz,
electrónica, médica y aeroespacial, entre otras, y se benefician gracias a un amplio suministro de mano
de obra calificada a costos atractivos, así como su cercanía con la frontera de los Estados Unidos. Los
resultados operativos se publican de forma consistente en base a la manera en que la administración
evalúa el desempeño del portafolio.
La información financiera del cuarto trimestre incluye los resultados del 1 de octubre de 2014 al 31 de
diciembre de 2014, y es el segundo informe de un trimestre completo. Por lo tanto, no contamos con
resultados comparables de ningún período previo al 4 de Junio de 2014. Sin embargo, para indicadores
operativos incluidos en este reporte, hemos utilizado los resultados de las propiedades del portafolio antes
de haber estado en posesión de FIBRA Prologis. Los indicadores operativos incluidos en este reporte que
están relacionados a las operaciones antes de la creación de FIBRA Prologis, excluyen cualquier
propiedad adquirida después del 4 de junio de 2014. Este resumen ha sido elaborado en Pesos, la
moneda de reporte de FIBRA Prologis, así como en Dólares de los EUA, la moneda funcional de FIBRA
Prologis, utilizando el tipo de cambio del 31 de diciembre de 2014.
Durante el trimestre que finalizó el 31 de diciembre de 2014, y a lo largo de la fecha de este reporte, la
siguiente actividad le proporcionó soporte a nuestras prioridades estratégicas:
•
Durante el trimestre, adquirimos seis edificios, un agregado de 1.6 millones de pies cuadrados
(aproximadamente 144,800 metros cuadrados), por 1.5 mil millones de Pesos (aproximadamente
US$110 millones), incluyendo los costos de cierre. Estas propiedades fueron adquiridas como
parte de nuestro plan de adquisiciones de nuestro patrocinador y un fondo manejado por nuestro
patrocinador.
4
•
Durante el cuarto trimestre, rentamos 1.8 millones de pies cuadrados (aproximadamente 169,200
metros cuadrados), de los cuales el 17.5 por ciento son renovaciones anticipadas vinculadas a
vencimientos en el 2015. Los costos de rotación promedio (comisiones de rentas y mejoras de
capital para nuestros inquilinos) incurridos durante el trimestre totalizaron 20.67 Pesos por pie
cuadrado (aproximadamente US$1.40 por pie cuadrado). Al 31 de diciembre de 2014, nuestro
portafolio operativo tuvo una ocupación del 96.3 por ciento, un aumento de 100 puntos base en
comparación con el 95.3 por ciento de ocupación registrado al 30 de septiembre de 2014. La
retención de arrendatarios durante el trimestre fue del 90.6 por ciento.
•
Las rentas netas efectivas se incrementaron 13.4 por ciento. FIBRA Prologis calcula el cambio en
las tasas de renta neta efectivas de arrendamientos firmados durante el trimestre comparándolas
con la renta anterior en el mismo espacio. El cálculo de la renta neta efectiva excluye los
aumentos en la renta causados por la inflación debido a la incertidumbre del incremento. El
impacto del cambio en la renta neta efectiva en la utilidad operativa neta (“NOI” por sus siglas en
inglés) sobre las renovaciones de contratos de arrendamientos se observa durante los trimestres
subsiguientes a medida que los clientes ocupen el espacio y empiecen a pagar renta.
•
Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio estaba valuado en 27.6 mil millones de Pesos
(aproximadamente US$ 1.9 mil millones) basada en el avalúo de un tercero. Esto representa un
incremento de 2.5% en comparación con el tercer trimestre de 2014, comparando mismas
propiedades.
Estrategias de Crecimiento
Tenemos un plan para incrementar los ingresos, ganancias, ingresos netos operativos (“NOI” por sus
siglas en inglés), fondos ajustados provenientes de operaciones (“AFFO”, por sus siglas en inglés) (ver la
definición en la Información Financiera Suplementaria) y distribuciones en base a los siguientes
elementos claves:
•
Rentas en Aumento. Las rentas del mercado están elevándose a lo largo de todos nuestros
mercados. Creemos que esta tendencia continuará, ya que las rentas del mercado están aún por
debajo de las rentas que justifican el costo de reposición. Asimismo, la fuerte demanda de
instalaciones con servicios logísticos respaldará los incrementos en las rentas efectivas netas al
igual que varios de nuestros arrendamientos existentes originados durante los períodos de rentas
del mercado más bajas. Durante el cuarto trimestre del 2014, los porcentajes de rentas netas
efectivas se incrementaron 13.4 por ciento y las rentas se elevaron a lo largo de todos nuestros
mercados. Para el año terminado al 31 de diciembre de 2014, las rentas netas efectivas se
incrementaron 9.2 por ciento.
•
Adquisiciones. El acceso a una portafolio de adquisiciones en desarrollo nos permitirá
incrementar nuestras inversiones en bienes raíces de acuerdo a un contrato de exclusividad con
Prologis, celebrado en relación a la Oferta Pública Inicial (IPO). En la actualidad todas las
adquisiciones esperadas son propiedad de Prologis, y son activos operativos o en etapa de
desarrollo. Actualmente Prologis tiene 3.0 millones de pies cuadrados en desarrollo o bajo
proceso de arrendamiento, los cuales esperamos sean ofrecidos a FIBRA Prologis a medida que
dichas propiedades se estabilicen. Contamos con una línea de crédito adecuada para financiar la
adquisición de estas propiedades en caso de ser ofrecidas.
5
•
Costo de la Deuda. Estamos comprometidos a disminuir la tasa de interés promedio ponderado,
mediante el aumento del plazo promedio ponderado y el mejoramiento de la liquidez,
manteniendo al mismo tiempo un balance general sólido ya que el 87.5 por ciento de nuestra
deuda total vence entre el 2016 y 2017.
Liquidez y Recursos de Capital
Aspectos Generales
Creemos que nuestra capacidad de generar efectivo en base a las actividades de operación y las fuentes
de financiamiento disponibles nos permitirá cumplir con adquisiciones a futuro de manera anticipada, así
como cumplir con los requerimientos de operación, de deuda y distribución.
Fuentes y Usos del Efectivo Principal a Corto Plazo
Como fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA), se nos exige distribuir por lo menos el 95.0 por
ciento de la utilidad fiscal anual. Adicionalmente a las distribuciones para los titulares de los CBFI,
esperamos que los usos de nuestro efectivo principal incluyan:
•
Gastos de capital y costos del arrendamiento sobre propiedades en nuestro portafolio operativo;
•
Costos de desarrollo en nuestros proyectos de expansión actuales con una inversión estimada
total de aproximadamente 155.5 millones de Pesos (aproximadamente US$10.6 millones) y
proyectos potenciales de desarrollo futuro en expansiones de tierra; y
•
Adquisición de edificios industriales conforme a nuestro contrato de exclusividad con Prologis o
adquisiciones de terceros.
Esperamos financiar nuestras necesidades de efectivo principalmente de las siguientes fuentes, todas
sujetas a las condiciones del mercado:
•
Saldos en efectivo no restringido de 267.7 millones de Pesos (aproximadamente US$ 18.2
millones) al 31 de diciembre de 2014, principalmente provenientes de la Oferta Pública Inicial
(IPO);
•
Reembolso del Impuesto al Valor Agregado proveniente de la adquisición del portafolio inicial de
aproximadamente 2.1 mil millones de Pesos (aproximadamente US$144.4 millones). Hemos
solicitado un reembolso, el cual se espera recuperar entre el segundo y el tercer trimestre del
2015; y
•
Capacidad de endeudamiento de 2.2 mil millones de Pesos (US$150.5 millones) con nuestro
servicio de línea de crédito recurrente actual.
Deuda
Al 31 de diciembre de 2014, contábamos con aproximadamente 9.6 mil millones de Pesos (US$ 650
millones) de deuda a valor nominal con una tasa de interés promedio ponderado del 3.3 por ciento (un
cupón promedio ponderado de 5.3 por ciento) y un vencimiento promedio ponderado de 2.7 años.
De acuerdo a la regulación de la CNBV para el cálculo de indicadores de la deuda, nuestro índice de
préstamo -valor y el índice de cobertura de deuda para el cuarto trimestre fueron de 31.8 por ciento y 5.2,
respectivamente.
6
Informe de los Auditores Independientes Sobre la Revisión Intermedia de los Estados
Financieros
Al Comité Técnico y a los Fideicomitentes
FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721
Introducción
Hemos revisado la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de
2014 de FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721 Deutsche Bank México, S.A.,
Institución de Banca Múltiple, División Fiduciara (“el Fideicomiso”), los cuales comprenden:
•
El estado intermedio condensado de posición financiera al 31 de diciembre de 2014;
•
Los estados intermedios condensados de resultados integrales por los tres meses
terminados el 31 de diciembre de 2014 y por el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre
de 2014;
•
El estado intermedio condensado de cambios en el capital contable por el periodo del 4 de
junio al 31 de diciembre de 2014;
•
El estado intermedio condensado de flujos de efectivo por el periodo del 4 de junio al 31 de
diciembre de 2014; y
•
Notas a la información financiera condensada intermedia.
La administración es responsable de la preparación y presentación razonable de la información
financiera condensada intermedia de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC)
34 “Reportes Financieros Intermedios”. Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión
sobre esta información financiera condensada intermedia con base en nuestra revisión.
Alcance de la revisión
Hemos llevado a cabo nuestra revisión de conformidad con la Norma Internacional de Revisión
de Proyectos 2410 “Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor
Independiente de la Entidad”. Una revisión de información financiera intermedia consiste en
hacer averiguaciones, principalmente a las personas responsables de los asuntos financieros y
contables, así como la aplicación de procedimientos de revisión analítica y otros procedimientos
de revisión. Una revisión es sustancialmente menor en alcance que una auditoría efectuada
conforme a las Normas Internacionales de Auditoría y en consecuencia no nos permiten obtener
la seguridad de que estamos al tanto de todos los asuntos significativos que podrían ser
identificados en una auditoría. Consecuentemente, no expresamos una opinión de auditoría.
(Continúa)
2
Basados en nuestra revisión, nada ha llamado nuestra atención que nos haga creer que la
información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de 2014, no está
preparada, en todos los aspectos importantes, de conformidad con a la NIC 34, “Información
Financiera Intermedia”.
KPMG CARDENAS DOSAL, S.C.
C.P.C. Guillermo Ochoa Maciel
México D.F a 6 de febrero de 2014.
Estado intermedio condensado de posición financiera
Al 31 de diciembre de 2014
(En miles de pesos mexicanos)
Al 31 de Diciembre
Nota
de 2014
Activo
Activo circulante:
Efectivo
$
267,711
Efectivo restringido
14,764
Cuentas por cobrar
7
63,668
IVA por recuperar
8
2,127,800
Pagos anticipados
9
31,507
2,505,450
Activo no circulante:
Propiedades de inversión
10
Total activo
27,563,010
$
30,068,460
$
17,874
Pasivo y patrimonio
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar compañias afiliadas
14
90,590
Porción circulante de la deuda a largo plazo
11
132,082
240,546
Deuda a largo plazo:
Deuda a largo plazo
11
9,877,422
Depósitos en garantía
191,640
10,069,062
Total pasivo
10,309,608
Capital:
Tenedores de CBFI
12
16,437,977
Otras cuentas de capital
3,320,875
Total de capital
Total de pasivo y capital
19,758,852
$
30,068,460
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
9
Estados intermedios condensados de resultados integrales
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2014 y por el periodo del 4 de junio al 31
de diciembre de 2014
(En miles de pesos mexicanos, excepto por la utilidad integral por CBFI)
Nota
Ingresos
Ingresos por arrendamientos
Recuperación de gastos por arrendamientos
Otros ingresos por arrendamiento
Costos y gastos
Gastos de operación:
Operación y Mantenimiento
Servicios públicos
Honorarios de administración de propiedades
Impuesto predial
Gastos de operación no recuperables
Por el periodo de tres
meses terminados el 31 de
diciembre de 2014
Por el periodo del 4 de
junio al 31 de diciembre de
2014
$
$
14
Utilidad bruta
Otros gastos (ingresos)
Ganancia por valuación de propiedades de inversión
Comisión por administración de activos
Honorarios profesionales
Costo financiero
Pérdida cambiaria, neta
Amortización de prima en deuda a largo plazo
Otros gastos
10
14
Utilidad Neta
Otros resultados integrales:
Efecto por conversión de moneda funcional
Utilidad integral
Utilidad por CBFIs (En pesos)
497,416
51,615
11,197
560,228
1,095,251
110,780
25,702
1,231,733
34,142
8,821
17,045
13,823
7,098
80,929
82,625
21,221
32,740
27,116
18,675
182,377
479,299
1,049,356
(399,719)
46,818
12,876
117,854
175,336
(42,980)
10,215
(79,600)
(461,474)
102,282
18,315
255,678
298,963
(96,796)
21,387
138,355
558,899
911,001
(1,732,579)
(2,409,874)
$
2,291,478
$
3,320,875
6 $
0.88
$
1.47
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
10
Estado intermedio condensado de cambios en el capital contable
Por el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014
(En miles de pesos mexicanos)
Tenedores de
CBFI
Aportaciones de patrimonio al Fideicomiso, neto
de costos de emisión
Contribucion adicional, neto de costos de
emisión
Disminuciones de capital
Utilidad integral:
$ 16,555,876
Efecto de conversión
de moneda funcional
Resultados
acumulados
$
$
-
Total
-
$ 16,555,876
112,185
-
-
112,185
(230,084)
-
-
(230,084)
-
-
-
Efecto de conversión de moneda funcional
-
2,409,874
Utilidad neta
-
Utilidad integral neta
-
2,409,874
911,001
911,001
911,001
3,320,875
2,409,874
$ 911,001
$ 19,758,852
Saldos al 31 de Diciembre de 2014
$ 16,437,977
$
-
2,409,874
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
11
Estado intermedio condensado de flujos de efectivo
Por el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014
(En miles de pesos mexicanos)
Por el periodo del 4 de junio al
31 de diciembre de 2014
Actividades de operación:
Utilidad neta del periodo
$
Ajustes por partidas no monetarias:
Ganancia por valuación de propiedades de inversión
Reserva para cuentas incobrables
Costo financiero
Pérdida cambiaria no realizada
Amortizacion en prima en deuda a largo plazo
Nivelación de renta
911,001
(461,474)
9,685
255,678
218,016
(96,796)
(76,786)
Aumento (disminución) en:
Cuentas por cobrar
Impueso al valor agregado por recuperar
Pagos anticipados
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar a compañias afiliadas
Depósitos en garantía
115,083
(2,127,800)
24,220
(63,842)
90,590
31,037
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de operación
(1,171,388)
Actividades de inversión:
Desembolso para la adquisición de propiedades de inversión
Gastos capitalizables de propiedades de inversión
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión
(6,476,993)
(189,922)
(6,666,915)
Actividades de financiamiento:
Contribución inicial de captial
Gastos de colocación
Disminución de capital
Pago de préstamo
Adquisición de préstamo
Interes pagados
Flujos netos de efectivo obtenidos en actividades de financiamiento
7,796,781
(508,949)
(230,084)
(269,735)
1,580,530
(235,534)
8,133,009
Disminución neta en el efectivo
294,706
Efecto cambiario por conversión de la moneda extranjera en el efectivo
Efectivo al principio del periodo
(12,231)
-
Incremento neto de efectivo y efectivo restringido al final del periodo
$
282,475
Actividades no monetarias:
Adquisición de propiedades de inversión
$
17,160,225
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
12
Notas a los estados financieros intermedios condensados
Al 31 de diciembre de 2014, por el periodo de 3 meses terminados en esa fecha y por el
periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014
(En miles de pesos mexicanos, excepto por la utilidad integral por CBFI)
1.
Actividad principal, estructura, y eventos significativos
Actividad principal - FIBRA Prologis (“FIBRAPL”) es un fideicomiso creado conforme al Contrato
de Fideicomiso Irrevocable No. F/1721, de fecha 13 de agosto de 2013 (fecha de constitución),
celebrado entre Prologis Property México, S. A. de C. V., como fideicomitente, y Deutsche Bank
México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario (en dichas
facultades, “Fiduciario FIBRAPL”). FIBRAPL es un fideicomiso de inversión (Fideicomiso de
Inversión en Bienes Raíces o “FIBRA”) constituido bajo leyes mexicanas. FIBRAPL tiene su
domicilio en Avenida Prolongación Paseo de la Reforma No. 1236, Piso 9, Desarrollo Santa Fe,
Cuajimalpa de Morelos, CP 05348.
El propósito general del FIBRAPL es la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles
industriales en México que generalmente se destinen al arrendamiento a terceros bajo
arrendamientos operativos a largo plazo.
Desde la fecha de constitución hasta el 4 de junio 2014, fecha en que FIBRAPL fue listada en la
Bolsa Mexicana de Valores, FIBRAPL no tuvo operaciones por lo cual no se presenta información
comparativa.
Estructura - Son partes del fideicomiso FIBRAPL las siguientes:
Fideicomitente:
Fideicomisarios en primer lugar:
Fiduciario:
Representante Común:
Administrador:
Prologis Property México, S. A. de C. V.
Los Tenedores de los Certificados Bursátiles.
Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca
Múltiple, División Fiduciaria.
Monex Casa de Bolsa, S. A. de C. V., Monex Grupo
Financiero
Prologis Property México, S. A. de C. V.
Eventos significativos – El 1 de diciembre de 2014 y 3 de diciembre de 2014, FIBRAPL invirtió en
6 nuevas propiedades localizadas en el mercado de Ciudad de Mexico y en el mercado de
Guadalajara, Jalisco con un área de 1,558,484 millones de pies cuadrados (“SF” por sus siglas en
inglés) por un importe $1,541 millones de pesos mexicanos ($110 millones de dólares
estadounidenses) incluyendo costos de adquisición. Como parte de esta operación FIBRAPL
registró la emisión de 3,785,280 nuevos Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”).
El 1 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizó una disposición de su línea de crédito con Banco
Nacional de México, S. A. (“Banamex”) por $99.5 millones de dólares estadounidenses con una tasa
de interés mensual LIBOR más 350 puntos base (3.66% al 31 de diciembre de 2014), para la
adquisición de propiedades de inversión, como se detalla en la nota 11.
El 10 de noviembre de 2014 FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago en
efectivo de $0.247725 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.01812
dólares estadounidenses por CBFI), equivalente a $156,268 pesos mexicanos.
13
El 20 de agosto de 2014 FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago en efectivo de
$0.117039 por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0089 dólares estadounidenses por CBFI),
equivalente a $73,816 pesos mexicanos.
El 3 de julio de 2014 FIBRAPL adquirió una propiedad vacante en Guadalajara, Jalisco con un área
de 57,064 SF por un importe de $37.7 millones de pesos mexicanos ($2.9 millones de dólares
estadounidenses).
El 4 de junio de 2014, FIBRAPL adquirió un portafolio inicial industrial de 177 propiedades ubicadas
en las principales ciudades de México, con una superficie total de 29,749,146 sf, los cuales fueron
adquiridos mediante la emisión de 630.8 millones de CBFIs.
2.
Bases de presentación
a.
Información financiera intermedia - Los estados financieros intermedios condensados al 31
de diciembre de 2014, por los 3 meses terminados en esa fecha y por el periodo del 4 de
junio al 31 de diciembre de 2014 adjuntos, han sido preparados de conformidad con la Norma
Internacional de Contabilidad (IAS por sus siglas en inglés) No. 34, Reporte Financiero
Intermedio. Por lo tanto, dichos estados financieros no incluyen toda la información requerida
en un reporte anual completo preparado de conformidad con las Normas Internacionales de
Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés, en adelante IFRS ó IAS).
La administración de FIBRAPL considera que todos los ajustes ordinarios recurrentes que son
requeridos para una presentación adecuada de la información financiera intermedia, están
incluidos en estos estados financieros.
Los estados financieros intermedios condensados anexos, han sido preparados de
conformidad con las normas e interpretaciones vigentes y en efecto, o emitidas y adoptadas
de manera anticipada al 31 de diciembre de 2014.
b.
Moneda funcional y de informe - Los estados financieros intermedios condensados
adjuntos se presentan en miles de pesos mexicanos, moneda nacional de México, a menos
que se indique otra cosa. La moneda funcional de FIBRAPL es el dólar estadounidense.
c.
Juicios y estimaciones críticos - La preparación de los estados financieros intermedios
condensados requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas y que la
administración ejerza su criterio en el proceso de aplicar las principales políticas contables de
FIBRAPL. Las notas a los estados financieros intermedios condensados establecen áreas
que involucran un grado mayor de criterio o complejidad, o áreas donde las suposiciones son
importantes para los estados financieros.
Las estimaciones y los juicios se evalúan en forma continua sobre la base de la experiencia
de la administración y otros factores, entre ellos las expectativas razonables de eventos
futuros. La administración considera que las estimaciones utilizadas en la preparación de los
estados financieros son razonables. Los resultados reales futuros pueden diferir de los
informados y por lo tanto es posible, según el conocimiento existente, que los resultados del
próximo año financiero difieran de nuestras suposiciones y las estimaciones podrían producir
un ajuste a los montos en libros de los activos y los pasivos informados previamente.
14
3.
Resumen de las principales políticas contables
Las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los estados financieros
intermedios condensados adjuntos, son consistentes con las aplicadas en los primeros estados
financieros intermedios de FIBRAPL al 30 de junio de 2014 y por el periodo del 4 al 30 de junio de
2014.
4.
Ingresos por arrendamiento
La mayor parte de los contratos de arrendamiento firmados por FIBRAPL son por periodos que van
de los tres a los diez años forzosos. Generalmente dichos contratos de arrendamiento están
basados en un pago mínimo de renta en dólares estadounidenses, más honorarios por
mantenimiento y recuperación de gastos.
Los ingresos mínimos futuros anuales por contratos de arrendamiento, valuados al tipo de cambio
de cierre al 31 de diciembre de 2014 son como sigue:
Monto
.
Ingresos por arrendamiento:
2015
2016
2017
2018
2019
Años posteriores
$ 1,938,235
1,586,835
1,326,145
980,652
683,593
471,825
$ 6,987,285
15
5.
Información financiera por segmentos
La información por segmentos operativos de FIBRAPL se presenta con base al enfoque de la
gerencia, el cual incluye su presentación por área geográfica. El resultado proveniente de la
operación de estos segmentos operativos se presentan por los tres meses terminados el 31 de
diciembre de 2014 y por el periodo comprendido del 4 de junio de 2014 al 31 de diciembre de 2014,
mientras que los activos y pasivos, se incluyen al 31 de diciembre de 2014. FIBRAPL integra seis
mercados que representan tales segmentos que operan bajo IFRS 8 de la siguiente manera: Ciudad
de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez, las cuales se presentan a
continuación:
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2014
Ciudad de México
Guadalajara
Monterrey
Tijuana
Reynosa
Juarez
Total
.
Ingresos por:
Ingreso por arrendamientos
$
Recuperacion de gastos por arrendamientos
Otros ingresos por arrendamiento
176,754 $
92,643 $
55,500 $
62,749 $
67,536 $
42,234 $
497,416
16,016
7,706
6,305
7,027
5,539
9,022
51,615
3,108
3,907
1,344
376
1,939
523
11,197
195,878
104,256
63,149
70,152
75,014
51,779
560,228
29,578
10,387
6,295
7,777
14,304
12,588
80,929
60,710 $
39,191 $
Costos y gastos:
Gastos de operación
$
166,300 $
93,869 $
56,854 $
62,375 $
479,299
Del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014
Mexico City
Guadalajara
Monterrey
Tijuana
Reynosa
Juarez
Total
.
Ingresos por:
Ingreso por arrendamientos
$
Recuperacion de gastos por arrendamientos
Otros ingresos por arrendamiento
377,564 $
203,786 $
124,234 $
141,311 $
154,530 $
93,826 $
1,095,251
35,570
13,753
13,321
15,549
12,684
19,903
110,780
5,859
10,765
2,732
1,848
3,600
898
25,702
418,993
228,304
140,287
158,708
170,814
114,627
1,231,733
61,022
27,199
16,242
19,315
25,097
33,502
182,377
Costos y gastos:
Gastos de operación
Gross Profit
$
357,971 $
201,105 $
124,045 $
139,393 $
145,717 $
81,125 $
1,049,356
.
Propiedades de inversión:
Terreno
$
Edificios
Nivelación de renta
Total de propiedades de inversión
$
Total de deuda a largo plazo
$
2,152,312 $ 1,022,300 $
609,255 $
632,860 $
640,522 $
437,624 $
5,494,873
8,609,249
4,089,202
2,437,018
2,531,439
2,562,087
1,750,494
21,979,489
10,761,561
5,111,502
3,046,273
3,164,299
3,202,609
2,188,118
27,474,362
44,552
6,074
12,380
14,623
6,795
4,224
88,648
10,806,113 $ 5,117,576 $ 3,058,653 $ 3,178,922 $ 3,209,404 $ 2,192,342 $ 27,563,010
3,494,260 $ 1,832,861 $ 1,424,966 $
976,019 $ 1,325,040 $
956,358 $ 10,009,504
16
6.
Utilidad por CBFI
La utilidad básica y diluida por CBFI son la misma y se presenta a continuación:
Por los tres meses
terminados el 31 de
diciembre de 2014
Utilidad básica y diluida por CBFI (pesos)
Utilidad neta del periodo
$
Número promedio ponderado de CBFI('000)
0.88
Del 4 de junio al 31 de
diciembre de 2014
$
1.47
558,899
911,001
631,756
621,360
Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAPL tiene 634,595,043 CBFI emitidos.
7.
Cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2014, las cuentas por cobrar de FIBRAPL se integran como sigue:
Al 31 de diciembre de 2014
Cuentas por cobrar a inquilinos
Reserva para cuentas incobrables
8.
$
73,353
(9,685)
$
63,668
Impuesto al valor agregado
Al 31 de diciembre de 2014, los activos por impuestos a favor representan impuesto al valor
agregado pagado y que fue originado principalmente por la adquisición de las propiedades de
inversión.
9.
Pagos anticipados
Los pagos anticipados al 31 de diciembre de 2014, de FIBRAPL se integran como sigue:
Al 31 de diciembre de 2014
Depósitos en garantía de servicios públicos
Otros pagos anticipados
$
28,157
3,350
$
31,507
17
10.
Propiedades de inversión
FIBRAPL obtuvo una valuación de peritos independientes para determinar el valor razonable de las
propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2014, que dio como resultado una ganancia por
$461,474 por el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014.
Al 31 de diciembre de 2014, las propiedades de inversión se encuentran integradas de la siguiente
manera:
Mercado
Ciudad de México
Guadalajara
Monterrey
Tijuana
Reynosa
Juarez
Total
Valor razonable
Número de
edificios
Área rentable en sf
$ 10,761,561
5,111,502
3,046,273
3,164,299
3,202,609
2,188,118
45
25
24
33
29
28
10,541
5,869
3,413
4,216
4,385
3,106
$ 27,474,362
184
31,530
Durante el periodo del 4 de junio al 31 de diciembre de 2014, FIBRAPL efectuó gastos capitalizables
por $75,046, comisiones por arrendamiento por $34,436 y mejoras a las propiedades de inversión
por $80,440.
Al 31 de diciembre de 2014, las propiedades de inversión incluyen el saldo de nivelación de rentas
por un monto de $88,648.
18
11.
Deuda a largo plazo
Al 31 de diciembre de 2014, el total de la deuda de FIBRAPL asciende a $679.3 millones de dólares
estadounidenses, integrada por préstamos contratados con instituciones financieras garantizados
mediante la conformación de fideicomisos de garantía de la siguiente manera:
Fecha de
vencimiento
7 de octubre de
2017
1 de septiembre
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 1)
de 2017
1 de noviembre de
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 2)
2017
Prudential Insurance Company (Crédito Prudential) 1er 15 de diciembre de
Tramo
2016
Prudential Insurance Company (Crédito Prudential)
15 de diciembre de
2do Tramo
2016
Prudential Insurance Company and Metropolitan Life 15 de diciembre de
Insurance Co. (Crédito Pru-Met) 1er Tramo
2016
Prudential Insurance Company and Metropolitan Life 15 de diciembre de
Insurance Co. (Crédito Pru-Met) 2do Tramo
2016
Prudential Insurance Company and Metropolitan Life 15 de diciembre de
Insurance Co. (Crédito Pru-Met) 3er Tramo
2018
Prudential Insurance Company and Metropolitan Life 15 de diciembre de
Insurance Co. (Crédito Pru-Met) 4to Tramo
2018
Neptuno Real Estate, S. de R. L. de C. V.
Banamex (Línea de crédito)
Total
Intereses por pagar
Tasa
Miles de
dólares
americanos
Miles de
pesos
mexicanos
7.90%
$64,149 $
6.90%
112,500
1,657,665
6.90%
37,500
552,555
4.50%
137,240
2,022,204
4.65%
11,648
171,625
4.58%
96,121
1,416,326
4.50%
12,257
180,601
5.04%
69,353
1,021,906
4.78%
9,449
139,230
99,500
1,466,113
649,717
9,573,445
5 de junio de 2017 LIBOR+350bps
945,220
681
10,034
Prima neta
31,773
468,175
Costos de emisión de deuda
(2,861)
(42,150)
Total de deuda
Porción circulante de la deuda a largo plazo
Deuda a largo plazo
679,310
10,009,504
8,964
132,082
$670,346
9,877,422
Los contratos de crédito anteriores imponen ciertas obligaciones de hacer, incluyendo, entre otras:
(i) el suministro de información financiera y con respecto a las propiedades correspondientes; y (ii) el
mantenimiento de la existencia jurídica, los derechos de garantía sobre las propiedades
relacionadas con el crédito y cobertura de seguros adecuada con respecto a las mismas. Los
contratos también imponen ciertas obligaciones de no hacer que, sujeto a ciertas excepciones,
limitan la capacidad de FIBRAPL para contratar deuda adicional o constituir gravámenes adicionales
sobre los inmuebles materia del crédito, modificar la estructura, efectuar ciertos pagos, celebrar
ciertas operaciones con afiliadas, modificar ciertos contratos significativos, celebrar operaciones con
instrumentos derivados con fines especulativos, o constituir nuevas subsidiarias. Por otra parte, los
contratos establecen, entre otras, las siguientes causales de incumplimiento: (i) falta de pago; (ii)
falsedad de las declaraciones; (iii) incumplimiento de nuestras obligaciones de hacer y no hacer; (iv)
incapacidad general para pagar nuestras deudas a su vencimiento; (v) concurso mercantil o quiebra;
(vi) enajenación de los inmuebles materia del crédito; o (vii) cambio de Control de las propiedades
correspondientes.
19
Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAPL tiene contratada una línea de crédito revolvente ("la Línea de
Crédito") con Banamex, como agente administrativo por $250 millones de dólares estadounidenses
(con la opción de aumentarla en $100 millones de dólares estadounidenses adicionales). La Línea
de Crédito puede ser utilizada por FIBRAPL para necesidades de capital de trabajo y propósitos
corporativos generales. La línea de crédito devenga intereses sobre la tasa LIBOR (London Inter
Bank Offered Rate) más 350 puntos base. El monto máximo de préstamos de la Línea de Crédito no
puede superar el 60% de las activos totales (representados por los inmuebles dispuestos en
garantía por la Línea de Crédito), el índice de cobertura del servicio de la deuda deberá ser igual o
superior a 1.60x, el índice de apalancamiento no debe ser mayor de 60%, y el índice de cobertura
fija deben ser igual o superior 1,70x. Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizo una disposición
en efectivo por $99.5 millones de dólares estadounidenses con una tasa de interés de LIBOR más
350 puntos base (3.66% al 31 de diciembre de 2014). La Línea de Crédito tiene fecha de
vencimiento en junio de 2017.
Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAPL ha cumplido con todas estas obligaciones.
12.
Patrimonio de FIBRAPL
FIBRAPL fue constituida el 13 de agosto de 2013 mediante una contribución inicial $1.00 peso
pagado por el Fideicomitente al Fiduciario.
El 4 de junio de 2014, FIBRAPL comenzó a cotizar en la BMV con clave en pizarra FIBRAPL 14, a
través de su oferta pública.
El 1 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizó la emisión de 3,785,280 CBFIs nuevos, como parte de
las compra de 6 nuevas propiedades, como se describe en la sección de eventos significativos en la
nota 1.
La integración de los CBFIs se presenta a continuación:
Al 31 de diciembre de 2014
Emision de certificados
$
Gastos de colocación
(508,949)
Distribuciones (Nota 1)
(230,084)
$
13.
17,177,010
16,437,977
Compromisos y contingencias
FIBRAPL no tiene compromisos y/o contingencias adicionales a los descritos en notas integrantes
de los estados financieros intermedios condensados, al 31 de diciembre de 2014.
20
14.
Información de partes relacionadas
A continuación se detallan las partes relacionadas con FIBRAPL más importantes:
a.
Administrador
Prologis Property Mexico, S. A. de C.V. (el “Administrador”), en su carácter de administrador
de FIBRAPL, tiene derecho a recibir los siguientes honorarios por concepto de:
1.
Comisión por administración de activos: - Cuota anual equivalente al 0.75% del
valor de actual de avalúo, calculado de acuerdo con los criterios de valoración
aprobados por el comité técnico en la Sección 14.1 del Contrato de Fideicomiso, con
base en las avalúos anuales, más los costos de inversión para los activos no sujetos
a avalúo, más el IVA correspondiente, la cual es pagadera trimestralmente. La
Comisión por administración de activos será prorrateada en relación con los activos
que hayan sido propiedad de FIBRAPL por menos de un trimestre completo.
2.
Cuota por Incentivos: cuota anual equivalente al 10% del total acumulado de
rendimientos de los tenedores de CBFI en exceso de un rendimiento esperado
compuesto anual del 9%, la que se paga anualmente en forma de CBFIs, con cada
pago sujeta a un contrato de seis meses de lock-up, establecido de conformidad con
el Contrato de Gestión. Esta cuota será calculada y provisionada durante el segundo
trimestre de 2015 por el primer incentivo anual.
3.
Comisión por desarrollo: honorario contingente igual al 4.0% del costo total del
proyecto de mejoras de capital (incluyendo reemplazos y reparaciones a las
propiedades administradas por el Administrador, incluidas las mejoras del
arrendador), con exclusión del terreno o el nuevo desarrollo de la propiedad a pagar a
la finalización del proyecto.
4.
Comisión por administración de propiedad: Cuota igual al 3.0% de los ingresos de
alquiler de las propiedades, el cual se paga mensualmente.
5.
Comisión por arrendamiento: tarifa igual a determinados porcentajes del total del
alquiler bajo los contratos de alquiler, de la siguiente manera: (i) un 5.0% en relación
con los años uno al cinco de los contratos de arrendamiento respectivos; (ii) el 2.5%
en relación con los años seis al diez de los contratos de locación respectivos; y (iii) el
1.25% en relación con los años once y subsecuentes de los contratos de
arrendamiento respectivos. La mitad de cada cuota de arrendamiento se paga a la
firma o renovación y la otra mitad se paga al comienzo del arrendamiento pertinente.
La cuota de arrendamiento se reducirá en la cantidad anual que se paga a un agente
de colocación y adquisición independiente.
Al 31 de diciembre de 2014, el saldo por pagar de FIBRAPL generado por las comisiones descritas
anteriormente, se presentan en el estado de posición financiera intermedio como cuenta por pagar a
compañías afiliadas por un monto de $51,159.
Como se menciona en la nota 1, FIBRAPL adquirió 6 propiedades de sus compañías afiliadas
Prologis Fondo Logístico 5, S. de R. L. de C. V. y Prologis Property Mexico, S. A. de C. V., las
cuales fueron reconocidas a valor razonable.
21
15.
Aprobación de los estados financieros
Los estados financieros intermedios adjuntos fueron autorizados para su emisión el 9 de febrero de
2015, por el Ingeniero Jorge Roberto Girault Facha, Director de Finanzas de FIBRA Prologis,
consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a
la aprobación del comité técnico de FIBRAPL, quien puede decidir su modificación.
**********
22
Supplemental
FinancialComplementaria
Information
Información
Financiera
Fourth Quarter 2014
Cuarto Trimestre 2014
(Unaudited)
No Auditado
FIBRA Prologis © 2015
Contenido
Resumen Corporativo
Perfil Corporativo
Desempeño Financiero
Desempeño Operativo
Información Financiera
Estados Intermedios Condensados de Posición Financiera
Estados Intermedios Condensados de Resultados Integrales
Conciliación de la Utildad antes de Otros Resultados Integrales
al FFO y EBITDA
Información Comparativa
Resumen de Operaciones
Indicadores Operativos
Portafolio Operativo
Información de Clientes
Uso de Capital
Adquisiciones
Capitalización
Deuda e Indicadores de Apalancamiento
Patrocinador
Plataforma Mundial
Relación de Clientes Globales de Prologis
Proyección de Crecimiento Externo Identificado
Notas y Definiciones (A)
1
2
3
4
5
6
7
8
10
11
12
13
14
15
16
17
Prologis
Prologis Park
Park Toluca
Centro Industrial Juárez, Ciudad Juárez, México
(A)
Los términos usados en el documento están definidos en la sección de Notas y Definiciones.
FIBRA Prologis © 2015
Resumen Corporativo
Cuarto Trimestre 2014
Perfil Corporativo
FIBRA Prologis es el fideicomiso líder en inversión y manejo de inmuebles industriales clase A en México. Al 31 de diciembre de 2014, FIBRA Prologis es dueño
de 184 edificios para uso logístico y de manufactura estratégicamente ubicadas en seis mercados industriales en México sumando un total de 31.4 millones de
pies cuadrados (2.9 millones de metros cuadrados) de área bruta rentable.
Presencia en los Mercados
Tijuana: 4.2 mpc
Ciudad Juárez : 3.1 mpc
Reynosa: 4.4 mpc
Monterrey: 3.4 mpc
Guadalajara: 5.9 mpc
Mercados Globales
(65% de Renta Neta Efectiva / 96.4% Ocp.)
Ciudad de México: 10.4 mpc
Regional Markets
(35% de Renta Neta Efectiva / 96.1% Ocp.)
Oficinas Locales
FIBRA Prologis © 2015
1
Resumen Corporativo
Cuarto Trimestre 2014
Desempeño Financiero
(en miles, excepto por CBFI)
Después de la colocación pública el 3 de Junio de 2014, FIBRA Prologis adquirió el 4 de junio de 2014 inmuebles industriales de varias empresas que eran
propiedad o administradas por nuestro patrocinador Prologis, Inc. (Prologis). La información financiera incluye los resultados por el periodo del 4 de junio al 31 de
diciembre de 2014 y no disponemos de información comparable con periodos previos. Sin embargo, para los indicadores operacionales incluidos en este reporte,
hemos usado los resultados de las propiedades del portafolio antes de su adquisición por FIBRA Prologis.
Por los tres m eses term inados
el 31 de diciem bre de 2014
Ps.
Ingresos
Utilidad antes de otros resultados integrales
Ingreso neto
FFO, como lo define FIBRA Prologis
AFFO
EBITDA Ajustado
Utilidad integral por CBFI
FFO por CBFI
(A)
US$ (A)
Por el periodo del 4 de junio
al 31 de diciem bre de 2014
Ps.
US$ (A)
560,228
479,299
558,899
334,516
154,191
413,350
38,021
32,528
37,932
22,703
10,465
28,053
1,231,733
1,049,356
911,001
748,490
393,846
916,232
83,593
71,217
61,827
50,798
26,730
62,182
0.88
0.53
0.06
0.04
1.47
1.20
0.10
0.08
Los dólares americanos presentados en este documento han sido convertidos a pesos al tipo de cambio efectivo el 31 de diciembre de 2014, el cual fue de Ps.14.7348 por US$1.00 (a menos que se
indique lo contrario). Estas conversiones no pueden ser interpretadas como declaraciones de que los montos en pesos realmente representan los montos en dólares americanos presentados o puedan
ser convertidos a montos en dólares americanos.
FIBRA Prologis © 2015
2
Resumen Corporativo
Cuarto Trimestre 2014
Desempeño Operativo (A)
Ocupación al Final del Periodo - Portafolio
Operacional
Promedio Ponderado de Retención de Clientes
100%
95%
100%
93.6
93.2
94.3
95.3
96.3
97.2
95.1
90.6
89.7
90%
82.0
90%
85%
80%
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
70%
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
Cambio en NOI en Efectivo en Locales
Frecuentemente Arrendados
Cambio de Renta Neta Efectiva
10%
16%
13.4
8.8
11.5
12%
6.3
7.2
8%
7.5
5%
5.5
4.3
5.2
4%
%
(A)
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
La información historica anterior al 4 de junio de 2014 se basada en la tenencia previa a la creación de FIBRA Prologis.
%
0.4
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
FIBRA Prologis © 2015
3
Información Financiera
Cuarto Trimestre 2014
Estados Intermedios Condensados de Posición Financiera
(en miles)
31 de diciem bre de 2014
Activo
Activo circulante:
Efectivo
Efectivo restringido
Cuentas por cobrar
Cuentas por cobrar compañías afiliadas
Impuesto al valor agregado por recuperar
Pagos anticipados
Ps.
US$
30 de septiem bre de 2014
Ps.
US$
267,711
14,764
63,668
2,127,800
31,507
2,505,450
18,169
1,002
4,321
144,408
2,138
170,038
477,593
13,516
108,763
9,449
1,963,272
42,687
2,615,280
32,413
917
7,381
641
133,241
2,897
177,490
27,563,010
1,870,606
23,113,650
1,568,644
30,068,460
2,040,644
25,728,930
1,746,134
17,874
90,590
132,082
240,546
1,213
6,148
8,964
16,325
59,888
96,556
120,048
276,492
4,064
6,553
8,147
18,764
9,877,422
191,640
10,069,062
670,347
13,006
683,353
7,779,882
161,099
7,940,981
527,994
10,933
538,927
10,309,608
699,678
8,217,473
557,691
Capital contable
Capital contribuido
Otras cuentas de capital
Total del capital contable
16,437,977
3,320,875
19,758,852
1,115,589
225,376
1,340,965
16,482,060
1,029,397
17,511,457
1,118,581
69,862
1,188,443
Total de pasivo y capital contable
30,068,460
2,040,643
25,728,930
1,746,134
Activo no circulante:
Propiedades de inversión
Total activo
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar compañías afiliadas
Porción circulante de la deuda a largo plazo
Deuda a largo plazo:
Deuda a largo plazo:
Depósitos en garantía
Total pasivo
FIBRA Prologis © 2015
4
Cuarto Trimestre 2014
Información Financiera
Estados Intermedios Condensados de Resultados Integrales
(en miles, excepto montos por CBFI)
Por los tres m eses term inados el
31 de diciem bre de 2014
Ps.
Ingresos:
Ingresos por arrendamiento
Recuperación de gastos por arrendamiento
Otros ingresos por arrendamiento
Costos y gastos:
Gastos de operación:
Gastos de operación y mantenimiento
Servicios públicos
Comisiones por administración de propiedades
Impuesto predial
Gastos de operación no recuperables
Utilidad bruta
Otros
gastosen
(ingresos):
Ganancia
valuación de propiedades de
inversión
Comisión por administración de activos
Honorarios profesionales
Gastos por interés
Pérdida cambiaria no realizada, neta
Amortización de la revaluación de la deuda a largo
Otros gastos
Utilidad antes de otros resultados integrales
Otra ulitilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional
Utilidad integral del periodo
Utilidad por CBFI (A)
(A)
Ver cálculo de utilidad por CBFI en Notas y Definiciones.
US$
Por el periodo del 4 de junio al 31
de diciem bre de 2014
Ps.
US$
497,416
51,615
11,197
560,228
33,758
3,503
760
38,021
1,095,251
110,780
25,702
1,231,733
74,331
7,518
1,744
83,593
34,142
8,821
17,045
13,823
7,098
80,929
2,317
599
1,157
938
482
5,493
82,625
21,221
32,740
27,116
18,675
182,377
5,607
1,440
2,222
1,840
1,267
12,376
479,299
32,528
1,049,356
71,217
(399,719)
46,818
12,876
117,854
175,336
(42,980)
10,215
(79,600)
(27,128)
3,177
874
7,998
11,899
(2,917)
693
(5,404)
(461,474)
102,282
18,315
255,678
298,963
(96,796)
21,387
138,355
(31,319)
6,942
1,243
17,352
20,290
(6,569)
1,451
9,390
558,899
37,932
911,001
61,827
(1,732,579)
(117,584)
(2,409,874)
(163,550)
2,291,478
155,516
3,320,875
225,377
0.88
0.06
1.47
0.10
FIBRA Prologis © 2015
5
Cuarto Trimestre 2014
Información Financiera
Conciliación de la Utilidad antes de Otros Resultados Integrales al FFO y EBITDA
(en miles)
Por los tres m eses term inados el 31
de diciem bre de 2014
Ps.
US$
Por el periodo del 4 de junio al 31 de
diciem bre de 2014
Ps.
US$
Conciliación de la Utilidad antes de Otros Resultados Integrales al FFO
Utilidad antes de otros resultado integrales
Ajustes para calcular el FFO como lo define NAREIT
FFO definido por NAREIT
558,899
558,899
37,932
37,932
911,001
911,001
61,827
61,827
(399,719)
175,336
(27,128)
11,899
(461,474)
298,963
(31,319)
20,290
FFO, com o lo define FIBRA Prologis
334,516
22,703
748,490
50,798
Ajustes para calcular el FFO Ajustado ("AFFO")
Ajuste por rentas lineales
Mejoras a las propiedades (A)
Mejoras de los inquilinos (A)
Comisiones por arrendamiento (A)
Amortización de costos financieros diferidos
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo
(31,854)
(53,798)
(40,420)
(15,233)
3,960
(42,980)
(2,162)
(3,651)
(2,743)
(1,034)
269
(2,917)
(76,786)
(75,046)
(80,440)
(34,436)
8,860
(96,796)
(5,211)
(5,093)
(5,459)
(2,337)
601
(6,569)
AFFO
154,191
10,465
393,846
26,730
Ajustes para calcular el FFO, como lo define FIBRA Prologis
Ajuste por valuación de las propiedades de inversión
Pérdida cambiaria no realizada, neta
Por los tres m eses term inando el 31
de diciem bre de 2014
Ps.
US$
Por el periodo del 4 de junio al 31 de
diciem bre de 2014
Ps.
US$
Conciliación de la Utilidad antes de Otros Resultados Integrales a EBITDA Ajustado
Utilidad antes de otros resultados integrales
Ajuste por valuación de las propiedades de inversión
Gastos por intereses
Amortización de costos financieros diferidos
Amortización de la revualción de la deuda a largo plazo
Pérdida cambiaria no realizada, neta
EBITDA Ajustado
(A)
558,899
(399,719)
117,854
3,960
(42,980)
175,336
413,350
Para obtener el AFFO, FIBRA Prologis restó los gastos de capital que se pagaron durante el periodo. Los gastos de capital incluyen mejoras a las propiedades, mejoras de los inquilinos y comisiones por
arrendamiento.
37,932
(27,128)
7,998
269
(2,917)
11,899
28,053
911,001
(461,474)
255,678
8,860
(96,796)
298,963
916,232
61,827
(31,319)
17,352
601
(6,569)
20,290
62,182
FIBRA Prologis © 2015
6
Información Financiera
Cuarto Trimestre 2014
Información Comparativa
(en miles, excepto montos por CBFI)
En la siguiente tabla estamos incluyendo nuestros resultados trimestrales para propósitos comparativos así como los resultados del periodo comprendido del
4 de junio al 31 de diciembre de 2014. Para propósitos comparativos, los pesos reales son convertidos a dólares al tipo de cambio efectivo al final del año.
Por los tres m eses term inados Por los tres m eses term inados
el 31 de diciem bre de 2014
el 30 de septiem bre de 2014
Ps.
Ingresos
Utilidad antes de otros resultados integrales
Ingreso neto
FFO, como lo define FIBRA Prologis
AFFO
EBITDA Ajustado
Utilidad integral por CBFI
FFO por CBFI
US$ (A)
Ps.
US$ (A)
Por el periodo del 4 de junio
al 30 de junio de 2014
Ps.
US$ (A)
Por el periodo del 4 de junio
al 31 de diciem bre de 2014
Ps.
US$ (A)
560,228
479,299
558,899
334,516
154,191
413,350
38,021
32,528
37,932
22,703
10,465
28,053
526,885
449,559
296,319
323,782
163,183
396,144
35,757
30,511
20,109
21,974
11,075
26,885
144,620
120,498
55,783
90,192
76,472
106,738
9,815
8,178
3,786
6,121
5,190
7,244
1,231,733
1,049,356
911,001
748,490
393,846
916,232
83,593
71,217
61,827
50,798
26,730
62,182
0.88
0.53
0.06
0.04
0.47
0.51
0.03
0.03
0.09
0.15
0.01
0.01
1.47
1.20
0.10
0.08
.
(A)
Los dólares americanos presentados en este documento han sido convertidos a pesos al tipo de cambio efectivo el 31 de diciembre de 2014, el cual fue de Ps.14.7348 por US$1.00 (a menos que se
indique lo contrario). Estas conversiones no pueden ser interpretadas como declaraciones de que los montos en pesos realmente representan los montos en dólares americanos presentados o puedan
ser convertidos a montos en dólares americanos.
FIBRA Prologis © 2015
7
Resumen de Operaciones
Cuarto Trimestre 2014
Indicadores Operativos
Ocupación al Final del Periodo - Portafiolio Operacional (A)
100%
95.8
95%
93.9
95.0
96.2
96.4
90.2
90%
85%
96.1
T4 13
T1 14
T2 14
T3 14
T4 14
T4 13
Mercados Globales
93.3
92.1
T1 14
T2 14
93.6
93.8
T3 14
T4 13
T4 14
93.2
T1 14
94.3
T2 14
95.3
T3 14
96.3
T4 14
Ocupanción Total
Mercados Regionales
Actividad de Arrendam iento (A)
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
Pies cuadrados de contratos firmados:
Renovaciones
Nuevos contratos
Total de pies cuadrados firmados
Duración promedio de contratos firmados (meses)
Cambio en renta neta efectiva
(A)
La información historica anterior al 4 de junio de 2014 se basa en la tenencia previa a la creación de FIBRA Prologis.
2,482,323
1,173,999
1,367,754
3,037,676
1,426,731
685,394
653,191
885,227
246,638
393,820
3,167,717
1,827,190
2,252,981
3,284,314
1,820,551
43
30
48
36
33
7.2%
7.5%
5.2%
11.5%
13.4%
FIBRA Prologis © 2015
8
Resumen de Operaciones
Cuarto Trimestre 2014
Indicadores Operativos
(pies cuadrados y divisas en miles)
Gastos de Capital Incurridos (A)(B)
T4 2013
Ps.
T1 2014
US$
Ps.
T2 2014
US$
Ps.
T3 2014
US$
19,327
Ps.
1,489
T4 2014
US$
20,030
Ps.
1,528
US$
Mejoras a las propiedades
25,234
1,943
5,651
425
53,798
3,861
Mejoras de los inquilinos
42,272
3,253
57,117
4,305
42,219
3,252
40,020
3,052
40,420
2,907
Comisiones por arrendamiento
16,372
1,264
6,884
520
23,503
1,810
19,203
1,464
15,233
1,125
Total de costos de rotación
Total de gastos de capital
58,644
83,878
4,517
6,460
64,001
69,652
4,825
5,250
65,722
85,049
5,062
6,551
59,223
79,253
4,516
6,044
55,653
109,451
4,032
7,892
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
28,647
92.7%
29,653
92.5%
29,653
93.0%
29,653
94.5%
29,653
95.7%
(3.0%)
(37.0%)
8.8%
0.4%
4.4%
(3.9%)
6.3%
1.2%
2.3%
(5.1%)
4.3%
0.9%
(1.1%)
(6.1%)
0.4%
3.8%
9.2%
27.8%
5.5%
3.0%
Inform ación de Locales Frecuentem ente Arrendados (A)
Pies cuadrados del portafolio
Ocupación promedio
Cambio porcentual:
Ingresos operativos en efectivo
Gastos operativos en efectivo
Utilidad neta operativa en efectivo
Cambio en ocupación promedio
Gastos de Rotación Presupuestados: por pie cuardado (Ps.) y por
Valor de Contrato(%) (A)
Ps. 35
14.8%
11.8%
Ps. 30
15%
12.0%
11.7%
Ps. 25
8.7%
33.05
19.89
32.89
18.48
20.67
1.72
Ps. 1.50
Ps. 1.20
Ps. 10
5%
Ps. 0.90
Ps. 0.60
0.85
0.52
T4 2013
T1 2014
Ps. por pie cuadrado
T2 2014
T3 2014
T4 2014
por valor del contrato
%
Ps. -
(A)
La información historica anterior al 4 de junio de 2014 se basada en la tenencia previa a la creación de FIBRA Prologis.
(B)
El monto en dólares estadounidenses se convirtió a pesos en la fecha de la transacción con en el tipo de cambio en ese momento.
0.42
0.65
0.68
0.49
0.50
0.82
0.19
Ps. 0.30
Ps. 5
Ps. -
Ps. 2.10
Ps. 1.80
10%
Ps. 20
Ps. 15
Mejoras de las Propiedades por pie cuadrado (A)
T4 2013
T1 2014
Ps. por pie cuadrado
T2 2014
T3 2014
T4 2014
últimos cuatro trimestres
FIBRA Prologis © 2015
9
Resumen Operativo
Cuarto Trimestre 2014
Portafolio Operativo
(pies cuadrados y divisas en miles)
Square
P ies C uadrado
F eet
s
# de
Edificio s
To
T tal
o tal
% del
T o tal
R enta N eta Efectiva
Ocupado
%
C o ntratado
N OI de T ercer T rimestre % o f TAonualizado
tal
%
Ps.
US$
Ps.
% del
T o tal
US$
Valo r de las P ro piedades de Inversió n
P o r P ie C uadrado
Ps.
US$
% of
T o tal
T o tal
Ps.
US$
M ercado s Glo bales
Ciudad de M exico
45
10,375
32.9
95.9
95.9
166,300
11,286
757,691
51,422
36.5
76.24
5.17
10,780,327
731,624
39.1
Guadalajara
24
5,812
18.4
98.5
98.5
93,869
6,371
387,147
26,274
18.7
68.38
4.64
5,059,688
343,384
18.4
24
3,413
10.8
93
19,600
62.1
Reynosa
29
4,385
13.9
98.2
98.2
Tijuana
33
4,216
13.4
100.0
100.0
Ciudad Juarez
28
3,106
9.9
88.0
88.0
39,191
T o tal mercado s regio nales
90
11,707
37.2
96.1
96.1
162,276
T o tal po rtafo lio o perativo
183
31,307
99.3
96.3
96.4
57
0.2
50.3
31,364
99.5
166
0.5
31,530
100.0
M onterrey
T o tal mercado s glo bales
94.1
14,564
10.3
73.38
4.98
3,006,492
204,040
10.9
92,260
65.5
73.36
4.98
18,846,507
1,279,048
68.4
19,721
14.0
68.00
4.61
3,209,404
217,811
11.6
17,531
12.4
61.65
4.18
3,178,922
215,742
11.5
167,328
11,356
8.1
61.95
4.20
2,192,342
148,787
8.0
11,013
716,236
48,608
34.5
64.15
4.35
8,580,668
582,340
31.1
479,299
32,528
2,075,665
140,868
100.0
69.90
4.74
27,427,175
1,861,388
99.5
50.3
0.0
0.0
57,888
3,928
0.2
96.2
96.3
479,299
32,528
27,485,063
1,865,316
99.7
52,161
3,540
0.2
0.0
0.0
0.0
0.0
25,786
1,750
0.1
479,299
32,528
27,563,010
1,870,606
96.4
94.9
56,854
3,858
96.5
317,023
21,515
1,359,429
214,591
60,710
4,120
290,597
62,375
4,233
258,311
2,660
M ercado s R egio nales
VAA Guadalajara (A)
T o tal de pro piedades o perativas
1
184
Tierra (B)
Edificios en desarrollo (C)
T o tal de P ro piedades de Inversió n
184
100.0
(A) El 3 de julio de 2014 adquirimos un edificio desocupado en Guadalajara. Ver Notas y Definiciones para mas información.
(B) Tenemos 11.6 acres de tierra en Monterrey que tiene un área construible de 212,224 pies cuadrados.
(C) En diciembre de 2014, empezamos un desarrollo en la Ciudad de México de un edificio de 166,000 pies cuadrados que estaba rentado al 0% al inicio y se estima una inversión total esperada de Ps 155,541
(US$10,556).
FIBRA Prologis © 2015
10
Resumen Operativo
Cuarto Trimestre 2014
Información de Clientes
(pies cuadrados y divisas en miles)
Vencim iento de Contratos - Portafolio Operacional
Pies 2 Ocupados
Año
6,668
5,963
4,076
4,209
3,447
5,350
29,713
432
30,145
2015
2016
2017
2018
2019
En adelante
Mes a mes
Total
Renta Neta Efectiva
% del Total
Total
Ps.
433,197
415,032
274,274
290,834
256,655
405,673
2,075,665
Por Pie 2
US$
29,400
28,167
18,614
19,738
17,418
27,531
140,868
Ps.
64.97
69.60
67.29
69.10
74.46
75.82
69.90
20.5
20.1
13.3
14.1
12.4
19.6
100.0
% de Renta
Base Annual
Clientes Principales
Cliente principal
US$
4.41
4.72
4.57
4.69
5.05
5.15
4.74
Pies 2 Totales
3.8%
1,249
5 Clientes más importantes
11.7%
3,452
10 Clientes más importantes
19.0%
5,512
Estadísticas de Arrendam iento - Portafolio Operacional
# de
Contratos
% del
Total
Pies 2
Ocupados
% del
Total
Contratos denominados en Ps.
45
12.8
4,710
15.6
Contratos denominados en US$
306
87.2
25,435
84.4
351
100.0
30,145
100.0
Total
FIBRA Prologis © 2015
11
Uso de Capital
Cuarto Trimestre 2014
Adquisiciones
(Pies cuadrados y divisas en miles)
Pies Cuadrados
T4 2014
Costos de Adquisición (A)
P s.
Año Com pleto 2014
Pies Cuadrados
Costos de Adquisición (A)
US$
P s.
US$
Edificios Adquiridos
Mercados Globales
Ciudad de México
Guadalajara
Monterrey
Total Mercados Globales
1,050
508
-
1,066,517
474,135
-
76,163
33,819
-
10,375
5,869
3,413
9,399,824
4,276,545
2,609,617
718,437
326,884
201,131
1,558
1,540,652
109,982
19,657
16,285,986
1,246,452
4,385
2,755,376
212,365
Mercados Regionales
Reynosa
-
-
-
Tijuana
-
-
-
4,216
2,748,384
211,826
Ciudad Juarez
-
-
-
3,106
1,799,286
138,677
Total Mercados Regionales
-
-
-
11,707
7,303,046
562,868
31,364
23,589,032
1,809,320
Total de Edificios Adquiridos
Prom edio ponderado de cap rate estabilizada
(A) Los dólares americanos han sido convertidos al tipo de cambio efectivo en la fecha de la transacción.
1,558
1,540,652
109,982
7.1%
7.8%
FIBRA Prologis © 2015
12
Capitalización
Cuarto Trimestre 2014
Deuda e Indicadores de Apalancamiento
(Divisas en miles)
Linea de Crédito
Vencimiento
2015
2016
2017
2018
Subotal- Valor nominal de la deuda
Prima
Interés por pagar y costo de financiamiento
Deuda Total
Ps.
US$
1,466
1,466
-
100
100
-
1,466
100
Deuda Hipotecaria
Garantizada
Ps.
132
3,719
3,189
1,068
8,108
468
(32)
8,544
US$
9
253
216
72
550
32
(2)
580
Prom.
Prom.
Ponderado de Ponderado de
Tasa de
Tasa de Interes
Interes (A)
Efectiva (B)
Total
Ps.
132
3,719
3,189
2,534
9,574
468
(32)
10,010
US$
9
253
216
172
650
32
(2)
680
Promedio ponderado de tasa de interés (A)
3.7%
5.6%
5.3%
Promedio ponderado de tasa de interés efectiva (B)
3.7%
3.4%
3.3%
3.4
2.5
2.7
Promedio ponderado de años de vencimieno remanentes
4.6%
4.5%
7.2%
4.2%
Deuda Fija vs. Variable
Variable
15%
2.8%
2.7%
4.3%
3.5%
Fija
85%
5.3%
3.3%
2014
Liquidez (C)
Contrato de crédito revolvente
Menos:
Prestamos desembolsados
Cartas de crédito
Capacidad disponible
Efectivo no restringido
Liquidez Total
(A)
(B)
(C)
(D)
Ps.
3,684
(1,466)
2,218
268
2,486
US$
Metricas de Deuda (D)
250
(100)
150
18
168
Deuda, menos efectivo e IVA, como % de propiedades de inversión
Razón de cobertura de cargos fijos
Deuda/EBITDA Ajustado
La tasa de interés se basa en la tasa efectiva y se pondera en base a los financiamientos existentes.
La tasa de interés se basa en la tasa efectiva (la cual incluye la amortización de primas y descuentos relacionados) asumiendo que las primas netas (descuentos) asociadas a la respectiva deuda se
pondera en base a los financiamientos existentes.
El IVA por recuperar no está incluido ya que esta tabla se basa en el efectivo y la línea de crédito.
Estos cálculos están incluidos en la sección de Notas y Definiciones, y no estan calculadas bajo las normas regulatorias aplicables.
Cuarto Trimestre Tercer Trimestre
26.0%
3.32x
4.34x
21.7%
3.51x
3.16x
FIBRA Prologis © 2015
13
Patrocinador
Cuarto Trimestre 2014
Plataforma Mundial (A)
Operando en 21 países
 590 millones de pies cuadrados (55 millones de
metros cuadrados)
 ~3,000 propiedades industriales
 Mas de 4,700 clientes de diversas industrias
 1,500 profesionales en bienes raíces
EUROPA
ASIA
China
Japón
Singapur
AMERICA
AMERICA
SBrasil
Canada
México
Estados Unidos
Austria
Belgica
República Checa
Francia
Alemania
Hungaria
Italia
Países Bajos
Polonia
Rumania
Eslovaquia
España
Suecia
Reino Unido
La plataforma abarca mas del 70% del PIB mundial
(A) Información al 31 de diciembre de 2014.
FIBRA Prologis © 2015
14
Patrocinador
Cuarto Trimestre 2014
Relación de Clientes Globales de Prologis (A)
(% Renta Base Anual)
3
2.1
1
0.4
0.4
0.4
0.4
0.4
0.4
10
4
3
1
1
5
3
2
9
2
6
4
3
5
3
1
6
5
5
3
3
1
Número de
mercados
36
26
22
18
8
12
6
10
10
4
15
17
8
8
9
6
11
7
2
17
6
8
11
13
3
Número de
contratos
83
41
33
35
13
28
8
29
16
8
28
29
12
24
12
6
12
13
4
27
7
10
14
19
4
(A)
Información al 31 de diciembre de 2014. Las áreas sombreadas representan los clientes que también son clientes de FIBRA Prologis.
Schneider Electric
LG
12
Geodis
12
CEVA Logistics
15
Kuehne + Nagel
Número de
países
DHL
La Poste
0.4
ND Logistics
0.5
Panalpina
0.5
Bayerische Motoren
Werke Ag (BMW)
0.5
Ingram Micro
0.5
Hitachi
0.6
PepsiCo
0.6
DB Schenker
0.7
FedEx Corporation
0.7
Tesco
0.7
Wal-Mart Stores
0.8
United States Government
0.8
Home Depot
0.9
Nippon Express Group
0.9
Amazon.com
0
1.0
Cal Cartage / Brookvale
1.2
Con-Way
1.4
UTi
1.4
UPS
2
FIBRA Prologis © 2015
15
Patrocinador
Cuarto Trimestre 2014
Proyección de Crecimiento Externo Identificado
Crecimiento Potencial de Area Bruta Rentable FIBRA Prologis (MPC) (A)
Adquisiciones / Banco de Tierra
 Prologis posee ~3.0 millones de pies
10.5
cuadrados de propiedades estabilizadas
45.0
y en desarrollo en Mexico.
4.0 (B)
31.5
 Todas las propiedades desarrolladas
Capacidad de
crecimiento
mayor al 40%
3.0
por Prologis estan sujetas a derecho de
preferencia por FIBRA Prologis.
 Prologis posee ~587 acres que pueden
ser convertidos en ~10.5 millones de pies
cuadrados edificables de espacio
industrial en Mexico.
 Oportunidades de expansión
localizadas en parques industriales
existentes.
 Aproximadamente 77% de la tierra
total está localizada en Mercados
Globales y 23% en Mercados
Regionales (medido en pies
cuadrados para desarrollo).
 Prologis ha garantizado a FIBRA Prologis
ActualFIBRA
Prologis
(A)
(B)
Información al 31 de diciembre de 2014.
Adquirido recientemente.
Línea de
Banco de Tierra y
Desarrollo de
Expansión de
Prologis
Tierra de Prologis
PotencialFIBRA
Prologis
exclusividad en relación a las
adquisiciones de propiedades a terceros
en México.
FIBRA Prologis © 2015
16
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Notas
Definiciones
1
8
Notas y Definiciones
Cuarto Trimestre 2014
Para información adicional a cerca de nosotros y nuestros negocios, favor de consultar nuestros
estados financieros preparados en conformidad con las Normas Internacionales de la Información
Financiera (“IFRS” por sus siglas en inglés) establecidos por el Consejo de Normas
Internacionales de Contabilidad y presentados a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(“CNBV”) y otros reportes públicos.
El 4 de junio del 2014, FIBRA Prologis comenzó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores y
también adquirió una cartera industrial de 177 propiedades.
En diciembre de 2014, FIBRA Prologis invirtió aproximadamente $1,541 millones de pesos ($110
millones de dólares americanos) incluyendo costos de cierre, en 6 propiedades nuevas de Prologis
localizadas en la ciudad de México y Guadalajara, con un área agregada de 1,558,484 pies
cuadrados.
Costos de Adquisición, como fue presentada para la adquisición de edificios, representa el costo
económico y que no necesariamente es capitalizado. Este incluye el costo de compra inicial; los
efectos por deuda a mercado adquirida; si procede, diligencia debida y contratos de
arrendamiento; y gastos de capital estimados por adquisición incluyendo comisiones de
arrendamiento para lograr la estabilización.
Ajustes de Ingresos Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (”EBITDA”
por sus siglas en inglés). Utilizamos los EBITDA Ajustados para medir tanto nuestro desempeño
operativo y liquidez. Calculamos los EBITDA Ajustados empezando con el ingreso neto
consolidado (pérdida) antes que otros ingresos y removiendo el efecto de intereses e impuesto
sobre la renta, hacemos ajustes similares a nuestras medidas FFO (ver definición abajo), y otros
cargos o ganancias que no son en efectivo.
Consideramos los EBITDA Ajustados para proporcionar a los inversionistas información relevante
y útil porque permite a los inversionistas ver la utilidad de las operaciones no apalancadas, antes
de los efectos del impuesto sobre la renta, amortización de gastos que no son en efectivo,
pérdidas o ganancias de la adquisición o disposición de inversiones inmobiliarias, puntos que
afectan en la comparación y otros puntos significativos que no son en efectivo. También incluimos
un ajuste pro forma en los EBITDA Ajustados para reflejar un período completo de ingreso neto de
operaciones (“NOI” por sus siglas en inglés) en las propiedades operativas que adquirimos,
estabilizamos o de las que disponemos durante el trimestre asumiendo que la transacción ocurrió
al inicio de este trimestre. Al excluir gasto de intereses, los EBITDA Ajustados permiten a los
inversionistas medir nuestro desempeño operativo independiente de nuestra estructura de capital
y endeudamiento y, por lo tanto, permite una comparación más amplia de nuestro desempeño
operativo al de otras empresas, tanto en la industria inmobiliaria y en otras industrias. Pérdidas y
ganancias sobre las primeras extinciones de adeudos generalmente incluyen los costos de
recompra de valores de deuda. Mientras no sean infrecuentes o inusuales, estos elementos son
resultado de fluctuaciones de mercado que pueden tener efectos inconsistentes en nuestros
resultados de operaciones. La economía que fundamenta estos elementos refleja condiciones de
mercado y de financiamiento a corto plazo pero puede opacar nuestro desempeño y el valor de
nuestras decisiones de inversión a largo plazo y nuestras estrategias.
Creemos que los EBITDA Ajustados ayudan a inversionistas a analizar nuestra habilidad de
cumplir con obligaciones de pago de intereses. Creemos que los inversionistas deberían
considerar los EBITDA Ajustados en conjunto con ingresos netos antes que otros ingresos (la
medida principal de nuestro desempeño) y las demás Normas de Informes Financieros (“IFRS” por
sus siglas en inglés) medidas de nuestro desempeño y liquidez, para que mejore su entendimiento
de nuestros resultados de operaciones y liquidez, y para hacer comparaciones más detalladas de
nuestro desempeño contra el de otras compañías. Utilizando los EBITDA Ajustados, un
inversionista evalúa los ingresos generados por nuestras operaciones pero sin tomar en cuenta los
gastos o ganancias eliminados incurridos en relación a dichas operaciones. Como resultado, los
EBITDA Ajustados tienen limitaciones como una herramienta analítica y se deberían utilizar en
conjunto con nuestras presentaciones de las IFRS requeridas. Los EBITDA Ajustados no reflejan
historial de nuestros gastos en efectivo o requisitos futuros de efectivo para capital, gastos de
capital, requisitos de distribución o compromisos contractuales. Los EBITDA Ajustados tampoco
reflejan el efectivo requerido para realizar pagos de intereses y capital de nuestros adeudos
vigentes.
Mientras los EBITDA son una medida relevante y ampliamente utilizada para el desempeño
operativo, no representa el ingreso neto antes de otros ingresos o flujo de efectivo de operaciones
como lo definen las IFRS y no se debería considerar como una alternativa para aquellos
indicadores que evalúan desempeños operativos o liquidez. Además, nuestro registro de los
EBITDA Ajustado podría no ser comparable con los EBITDA reportados por otras empresas.
Nosotros compensamos las limitaciones de los EBITDA Ajustados al proporcionar a los
inversionistas estados financieros elaborados conforme a las IFRS, junto con esta discusión
detallada de los EBITDA Ajustados y una conciliación de los EBITDA Ajustados de ingresos netos
antes de otros ingresos, una medida de las IFRS.
Cálculos de Cantidades Por Cada CBFI (en miles, salvo por cantidades por acción):
Por tres meses terminados
al 31 de diciembre de 2014
US$
Ps.
Por el periodo del 4 de junio
al 31 de diciembre de 2014
Ps.
US$
Utilidades
558,899
37,932
911,001
61,827
Utilidad neta .........................................................................................................................................................................................................
Promedio ponderado vigente de CBFI – Básico y diluido ...................................................................................................................................
631,756
631,756
621,360
621,360
Utilidad integral por cada CBFI- Básico y diluido
0.88
0.06
1.47
0.10
FFO
FFO, según definición de FIBRA Prologis ............................................................................................................................................................
334,516
22,703
748,490
50,798
Promedio ponderado vigente de CBFIs – Básico y diluido ..................................................................................................................................
631,756
631,756
621,360
621,360
FFO por CBFI – Básico y diluido
0.53
0.04
1.20
0.08
Indicadores de Deuda. Ver abajo para cálculos detallados del período correspondiente (en miles):
Diciembre 31, 2014
Septiembre 30, 2014 (A)
Ps.
US$
Ps.
US$
Deuda, menos efectivo e IVA, como un % de propiedades
de inversión
Deuda total - a valor nominal...............................................................................................................................................................
9,573,445
649,717
7,451,292
552,394
Menos: efectivo ....................................................................................................................................................................................
(267,711)
(18,169)
(477,593)
(35,406)
Menos: IVA por recuperar ...................................................................................................................................................................
(2,127,800)
(144,406) (1,963,272)
(145,545)
7,177,934
487,142
5,010,427
371,443
Deuda total, neta de ajustes ................................................................................................................................................................
27,563,010
1,870,606 23,113,650
1,713,506
Propiedades de inversión ....................................................................................................................................................................
Deuda, menos efectivo e IVA, como un % de
propiedades de inversión
26.0%
26.0%
21.7%
21.7%
Índice de cobertura de cargos fijos:
EBITDA Ajustado .................................................................................................................................................................................
413,350
28,053
396,144
29,367
Costos financieros ...............................................................................................................................................................................
117,854
7,998
108,984
8,079
Amortización de costos financieros diferidos ......................................................................................................................................
3,960
269
3,731
277
Total de cargos fijos.............................................................................................................................................................................
121,814
8,267
112,715
8,356
..........................................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................
Índice de cobertura de cargos fijos
3.32x
3.32x
3.51x
3.51x
Deuda al EBITDA ajustado:
Deuda total, neta de ajustes ................................................................................................................................................................
7,177,934
487,142
5,010,427
371,443
EBITDA ajustado anualizado...............................................................................................................................................................
1,653,400
112,212
1,584,576
117,468
Índice de deuda al EBITDA ajustado
4.34x
4.34x
3.16x
3.16x
FIBRA Prologis © 2015
17
Notas y Definiciones
Cuarto Trimestre 2014
(A) Los dólares estadounidenses han sido convertidos de pesos a dólares estadounidenses a un
tipo de cambio de Ps. 13.4891 por $1.00, el tipo de cambio efectivo el 30 de septiembre de 2014.
FFO; FFO, según lo define FIBRA Prologis; AFFO (conjuntamente referidos como “FFO”).
FFO es una medida comúnmente utilizada en la industria inmobiliaria. La medida de las IFRS más
directamente comparable a FFO es la utilidad (pérdida) antes de otros resultados integrales.
Aunque la Asociación Nacional de Fideicomisos para Inversiones Inmobiliarias (“NAREIT” por sus
siglas en inglés) ha publicado una definición de FFO, las modificaciones de cálculos de la NAREIT
respecto de FFO son comunes entre empresas inmobiliarias, como empresas que buscan
proporcionar medidas financieras que reflejen en forma significativa sus negocios.
FFO no tiene la intención de representar un sistema de informes financieros y no presenta, y no es
nuestra intención que presente, una imagen completa de nuestra condición financiera y
desempeño operativo.
Creemos que los ingresos netos registrados bajo las IFRS continúan
siendo la medida principal de desempeño y que FFO es significativa solo cuando se utiliza en
conjunto con esa medida.
Además, creemos que nuestros estados financieros, elaborados conforme a las IFRS,
proporcionan la imagen más amplia de nuestra condición financiera y nuestro desempeño
operativo.
La medida FFO de la NAREIT ajusta el ingreso neto registrado bajo los principios contables
generalmente aceptados en los EU (“US GAAP” por su siglas en inglés) para excluir depreciación de
costos históricos (tales como amortización de comisiones por arrendamientos) y pérdidas y ganancias de
ventas de propiedades previamente depreciadas. Estamos de acuerdo en que estos ajustes de la
NAREIT son de utilidad para inversionistas ya que los Fideicomisos de Inversión en Bienes raíces
(“FIBRAS”) en Estados Unidos fueron creados como un vehículo legal para promover la inversión pública
en el sector de bienes raíces como una clase de activo que a través de la inversión en firmas o
compañías que estuvieran en la inversión y administración de largo plazo de bienes inmuebles. La
exclusión, en la definición de NAREIT de FFO, de ganancias y pérdidas de las ventas de activos
previamente depreciados permite al inversionista y a los analistas el identificar de manera efectiva los
resultados de operación de los activos que se tienen de largo plazo que forman parte de la actividad
principal de la FIBRA y ayuda a comparar resultados de operación entre los periodos correspondientes.
Como estamos requeridos a presentar nuestros resultados de operación bajo IFRS, nuestra “definición
NAREIT de FFO” utiliza la utilidad neta bajo IFRS en lugar de bajo US GAAP.
Nuestras Medidas FFO
La NAREIT creó y definió su medida FFO para la industria REIT, al mismo tiempo que reconoció
que la “administración de cada una de sus empresas tiene la responsabilidad y autoridad de
publicar información financiera que considere útil para la comunidad de finanzas.” Creemos que
los titulares de CBFI, inversionistas potenciales y analistas de finanzas quienes revisan nuestros
resultados operativos se conducen mejor por una medida definida FFO que incluye otros ajustes
de ingreso neto registrados bajo las IFRS en adición a ajustes incluidos en la medida de FFO
definida por la NAREIT. Nuestras medidas FFO son utilizadas por la administración al analizar
nuestros negocios y desempeño de nuestras propiedades y creemos que es importante que los
titulares de CBFI, inversionistas potenciales y analistas de finanzas entiendan las medidas que
utiliza la administración.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de
utilidad en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas
inmobiliarias similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial
específico impactaría nuestros resultados futuros. Porque creemos que tomamos decisiones en
relación a nuestro desempeño con perspectiva a largo plazo, creemos que es apropiado remover
(continuación)
los efectos de elementos a corto plazo que no esperamos que afecte el desempeño de nuestras
propiedades a largo plazo. El desempeño a largo plazo de nuestras propiedades generalmente se
rige por los ingresos de las rentas. Mientras no sean infrecuentes o inusuales, estos elementos
adicionales que excluimos al calcular FFO, como lo define FIBRA Prologis, están sujetos a
fluctuaciones significativas entre períodos que causan efectos positivos y negativos a corto plazo
en nuestros resultados operativos en direcciones inconsistentes e impredecibles que no son de
importancia para nuestra visión a largo plazo.
Utilizamos nuestras medidas FFO como medidas financieras suplementarias de desempeño
operativo. No utilizamos nuestras medidas FFO, ni las consideramos para ser utilizadas, como
alternativas para ingresos netos antes de otros ingresos capturados bajo las IFRS, como
indicadores de nuestro desempeño operativo, como alternativas de efectivo de actividades
operativas registradas fajo las IFRS o como indicadores de nuestra habilidad para fondear
nuestras necesidades de efectivo.
FFO, según lo define FIBRA Prologis
Para llegar a FFO, según lo define FIBRA Prologis, ajustamos la definición de la medida FFO por
parte de la NAREIT para excluir:
(i) ajustes a valor de mercado por la evaluación de propiedades de inversión; y
(ii) pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera de la conversión (basada en
tarifas actuales de tipo de cambio de moneda extranjera) de activos y pasivos denominados en
Pesos.
Creemos que a los inversionistas les es más útil si la información que está disponible para ellos les
permite alinear sus análisis y evaluación de nuestros resultados operativos junto con los mismos
lineamientos que nuestra administración utiliza para la planeación y ejecución de la estrategia para
nuestros negocios.
AFFO
Para llegar a AFFO, ajustamos FFO, según definición de FIBRA Prologis para adicionalmente
excluir (i) rentas lineales; (ii) gastos de capital recurrentes (que incluye mejoras en las
propiedades, mejoras a los inquilinos y comisiones de arrendamiento); y (iii) amortización de
primas de adeudos y descuentos netos de cantidades capitalizadas.
Creemos que AFFO proporciona un indicador significativo de nuestra habilidad para fondear
nuestras necesidades de efectivo, incluyendo distribuciones en efectivo a los titulares de nuestros
CBFIs.
Limitaciones en el Uso de Nuestras Medidas FFO
Mientras que creemos que nuestras medidas definidas FFO son medidas suplementarias
importantes, ni la NEREIT ni nuestras medidas de FFO deberían utilizarse solas debido a que
excluyen componentes económicos significativos del ingreso neto antes de otros ingresos
registrados bajo las IFRS y por consiguiente se limitan a herramientas analíticas. Por consiguiente,
estas son tan solo algunas de las muchas medidas que utilizamos cuando analizamos nuestro
negocio. Algunas de estas limitaciones son:


Amortización de bienes inmuebles son costos económicos excluidos de FFO, FFO se limita,
como si no reflejara los requerimientos de efectivo que podrían ser necesarios para futuros
reemplazos de bienes inmuebles. Además, la amortización de gastos de capital y costos de
arrendamiento necesarios para mantener el desempeño operativo de instalaciones
industriales, no se reflejan en FFO.
Ajustes a valor de mercado a la evaluación de propiedades de inversión y pérdidas y
ganancias de adquisiciones y disposiciones de propiedades, representan cambios en el
valor de las propiedades. Al excluir estas pérdidas y ganancias, FFO no captura los cambios
FIBRA Prologis © 2015
18
Cuarto Trimestre 2014


efectuados en el valor de propiedades adquiridas o utilizadas que resulten de cambios en
las condiciones del mercado.
Las pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera que son excluidas de
nuestras medidas definidas FFO generalmente son reconocidas en base a movimientos en
tarifas de tipos de cambio de moneda extranjera a través de una fecha específica. La
liquidación definitiva de nuestros activos netos cuyos valores son en moneda extranjera, es
indefinida en cuanto a tiempo y cantidad. Nuestras medidas FFO se limitan a que no reflejan
los cambios actuales del período en los activos netos que resultaron de los movimientos de
tipos de cambio periódicos de moneda extranjera.
Compensamos estas limitaciones al utilizar nuestras medidas FFO solo junto con el ingreso neto
antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS cuando tomamos nuestras decisiones. Esta
información debería leerse junto con nuestros estados financieros completos elaborados bajo las
IFRS. Para asistir a los inversionistas en compensar estas limitaciones, hemos reconciliado
nuestras medidas FFO en nuestros ingresos netos antes de otros ingresos registrados bajo las
IFRS.
Cobertura de Cargos Fijos se define como los EBITDA Ajustados divididos entre el total de
cargos fijos. Los cargos fijos consisten en los gastos de ingresos netos ajustados por amortización
de costos financieros y descuentos de deudas (primas) e interés capitalizado. Utilizamos cobertura
de cargos fijos para medir nuestra liquides. Creemos que la cobertura de cargos fijos es
importante y de utilidad para inversionistas porque permite a los inversionistas de ingresos fijos
medir nuestra habilidad para realizar pagos de intereses sobre saldos de adeudos y para realizar
dividendos a los titulares de nuestros CBFI. Nuestros registros de cobertura de cargos fijos
podrían no ser comparables con las coberturas de cargos fijos que reportan otras compañías.
Mercados Globales, incluyen la logística de mercado de la Ciudad de México, Guadalajara y
Monterrey. Estos mercados están altamente industrializados y se benefician de la proximidad de
las carreteras, aeropuertos y centrales de ferrocarril principales.
Renta Neta Efectiva es calculada al inicio de la renta usando el flujo estimado total que será
recibido por esta renta (incluyendo la renta base y rembolso de gastos) de manera anualizada. El
número por pie cuadrado es calculado dividiendo la renta neta efectiva anualizada por los pies
cuadrados ocupados de la renta.
Cambio de Renta Neta Efectiva representa el cambio de la cartera de propiedades que se
encuentra operando en precios netos efectivos de rentas (tarifa promedio sobe el término del
arrendamiento) de arrendamientos nuevos y renovados que se firmaron durante el período, como
se comparó en los precios efectivos de rentas en ese mismo espacio.
Notas y Definiciones
(continuación)
de enero del 2013 hasta la fecha de la oferta pública inicial de FIBRA Prologis. Creemos que los
factores que causan impacto en ingresos de rentas, gastos de rentas y en el NOI en la cartera de
“Locales Frecuentemente Arrendados” generalmente son los mismos que los del total de la cartera
en operaciones.
Nuestra medida para Locales Frecuentemente Arrendados es una medida que comúnmente se
utiliza en la industria inmobiliaria y se calcula iniciando con el ingreso de las rentas y los gastos de
las rentas de los estados financieros elaborados conforme a las IFRS. En la industria inmobiliaria
también es común y una expectativa de la comunidad de analistas e inversionistas que estos
números también se ajusten para remover ciertos elementos que no sean dinero en efectivo,
incluidos en los estados financieros elaborados conforme a las IFRS para reflejar una cantidad en
efectivo del Mismo Local. Debido a que esto no es una medida de las IFRS, tiene ciertas
limitaciones como una herramienta analítica y podría variar entre las empresas inmobiliarias.
Promedio de Ocupación de Locales Frecuentemente Arrendados representa el porcentaje
promedio de ocupación de Locales Frecuentemente Arrendados de la cartera por el período.
Permanencia del Arrendatario son los pies cuadrados de todos los arrendamientos rentados por
arrendatarios existentes divididos entre los pies cuadrados de todos los arrendamientos
terminados y rentados durante el período que se reporta, excluyendo los pies cuadrados de
arrendatarios que incumplieron o compraron antes de la terminación de su arrendamiento,
arrendatarios a corto plazo y las rentas de pies cuadrados de mes a mes.
Costos de Rotación representan los costos incurridos en relación con la firma de un
arrendamiento, incluyendo comisiones de arrendamientos y mejoras del arrendatario. Las mejoras
del arrendatario incluyen costos por la preparación de un espacio para un nuevo arrendatario y
para la renovación de un arrendamiento con el mismo arrendatario. Excluye costos por la
preparación de un espacio que es rentado por primera vez (ejemplo: en una nueva propiedad de
desarrollo).
Adquisiciones de Valor Adicional (“VAA”) son propiedades que adquirimos por las que
creemos que el descuento en el precio atribuido a los retos de operación puede traer retornos más
grandes una vez que se estabilice la propiedad, en comparación con propiedades estabilizadas
que no son Adquisiciones de Valor Agregado. Las Adquisiciones de Valor Agregado deben de
tener las siguientes características: desocupación por arriba de un 20%; (ii) plazos de terminación
de renta de corto plazo, típicamente durante los dos años de ser dueños de la propiedad; (iii)
importantes mejoras de capital que se requieren, que deben ser superiores al 10% del valor de
compra y que deben de ser invertidos dentro de los primeros dos años que se adquirió la
propiedad. Estas propiedades no están incluidas dentro del Portafolio en Operación.
Ingreso Neto de Operaciones (“NOI” por sus siglas en inglés) representa el ingreso por las
rentas menos los gastos de las rentas.
Portafolio en Operación incluye propiedades industriales estabilizadas.
Mercados Regionales incluye los mercados de manufactura de Tijuana, Reynosa y Ciudad
Juárez. Estos mercados son centros industriales para las industrias automotriz, electrónica,
médica y aeroespacial, y se benefician del amplio surtido de mano de obra calificada a costos
atractivos y a la proximidad de la frontera con los E.U.
Locales Frecuentemente Arrendados. Evaluamos el desempeño operativo de las propiedades
en operaciones que son de nuestra propiedad utilizando un análisis de “Mismo Local” porque la
población de propiedades en este análisis es consistente período a período, eliminando de esta
manera los efectos de cambios en la composición de la cartera sobre medidas de desempeño. En
este análisis se incluyen todas las propiedades que eran propiedad de FIBRA Prologis al 31 de
diciembre del 2014 y que iniciaron operaciones a más tardar el 1 de enero del 2013. Incluimos las
instalaciones que eran propiedad y eran administradas por Prologis o sus afiliadas iniciando el 1
FIBRA Prologis © 2015
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